O art. 500 do Código Civil apresenta regra aplicável somente...

O art. 500 do Código Civil apresenta regra aplicável somente à compra e venda de imóveis:

“Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço”.

Trata-se da venda ad mensuram, em que o preço é estipulado com base nas dimensões do imóvel (p. ex., tal preço por alqueire). A venda é ad mensuram, pois, quando se determina o preço de cada unidade, de cada alqueire, hectare ou metro quadrado. Se se verifica, em posterior medição, que a área não corresponde às dimensões dadas, tem o comprador o direito de exigir a sua complementação. Somente se esta não for possível (pois não se oferece uma tríplice alternativa), por não ter o vendedor área remanescente contígua, é que se abre para aquele a opção de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

A complementação de área é exigida por meio da ação ex empto ou ex vendito, de natureza pessoal, porque o que nela se pleiteia é o integral cumprimento do contrato, mediante a entrega de toda a área prometida. Não pode ser pleiteada a resolução da avença, ou abatimento no preço, se puder ser feita a complementação. Inexistente essa possibilidade, abre-se então a alternativa para o comprador: ajuizar a ação redibitória (actio redhibitoria) ou a estimatória (actio aestimatoria ou quanti minoris).

O atual Código Civil, como observa Ruy Rosado de Aguiar Júnior, deixou de prever a possibilidade de ser concedida a indenização, em lugar destas duas últimas alternativas, “uma vez que o prejuízo pode não justificar a extinção do contrato, nem ficar satisfeito com o abatimento proporcional do preço. Assim pode ocorrer, por exemplo, na venda de apartamento com área de estacionamento em dimensão insuficiente para o fim a que se destina”460.

Como também ocorre no caso de vícios redibitórios, “decai do direito” de propor as referidas ações, bem como a ex empto, o comprador que não o fizer no prazo decadencial “de um ano”, a contar, porém, “do registro do título”, e não da efetiva entrega da coisa (CC, art. 501). Se houver “atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência” (parágrafo único). A redução do prazo, como se vê, foi radical, pois era o das ações pessoais, de vinte anos, no Código de 1916, tendo agora sido igualado ao previsto para as ações edilícias no caso de vícios redibitórios de coisas imóveis (CC, art. 445).

As ações previstas para a hipótese de a área não corresponder às dimensões dadas, na venda ad mensuram, não se confundem com as ações edilícias por vício redibitório. Como assinala aresto do Superior Tribunal de Justiça, enquadra-se nesta última hipótese a entrega da coisa vendida em sua integralidade, mas apresentando vícios ou defeitos ocultos – o que não era o caso sub judice, porque se tratava de venda de apartamentos por uma construtora, com áreas menores do que a declarada. Porém, diz o acórdão, “quando a coisa é entregue em quantidade menor daquela declarada, o comprador pode acionar o vendedor pelo descumprimento do contrato, em razão da falta de parte do bem adquirido. Tratando-se de imóvel, incide a regra do art. 1.136 do Código Civil (de 1916, correspondente ao art. 500 do CC de 2002), e três são as alternativas a ele oferecidas, correspondentes à ação ex empto: a) pode exigir a complementação do que falta; b) não sendo isso possível, a rescisão do contrato, se a falta é suficientemente grave para determinar a perda do seu interesse em manter o negócio; c) pedir o abatimento do preço, ou a restituição do seu equivalente, se já pago”461.

Se em vez de falta houver excesso de área, “e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso”, sob pena de caracterizar-se o enriquecimento sem causa deste. Assim preceituam o Código Civil italiano e o atual Código Civil brasileiro (art. 500, § 2º).

É de se presumir, em princípio, que o alienante conhece a coisa que lhe pertence. Se a vendeu pelo preço estipulado, não pode atribuir ao adquirente uma complementação de preço injustificada, devendo a venda, para ele, ser considerada ad corpus. Ressalva-se-lhe, contudo, o direito de ilidir essa presunção, provando que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, igualmente no prazo decadencial de um ano, a contar do registro do título. O ônus, pois, de provar que apenas tomou conhecimento da diferença após a conclusão do contrato, é do vendedor. Neste caso, o direito de escolha das duas alternativas legais não cabe a ele, pois o legislador concedeu ao comprador o direito potestativo de completar o valor do preço, correspondente ao excesso, ou devolver a parte que excedeu do imóvel.

Na venda ad corpus a situação é diferente. O § 3º do citado art. 500 prescreve que “não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus”. Nessa espécie de venda o imóvel é adquirido como um todo, como corpo certo e determinado (p. ex., Chácara Palmeiras), caracterizado por suas confrontações, não tendo nenhuma influência na fixação do preço as suas dimensões. Presume-se que o comprador adquiriu a área pelo conjunto que lhe foi mostrado e não em atenção à área declarada. Certas circunstâncias, como a expressão “tantos alqueires mais ou menos”, a discriminação dos confrontantes e a de se tratar de imóvel urbano totalmente murado ou quase todo cercado, evidenciam que a venda foi ad corpus462.

Não exige a lei, para que uma venda se caracterize como ad corpus, que o contrato o diga expressamente. O juiz, para decidir sobre sua natureza, se ad mensuram ou ad corpus, deve apurar a real intenção das partes, consultando o contrato. Não existindo declaração expressa, ou sendo esta dúbia, deverá o magistrado valer-se de elementos extraídos da descrição do imóvel, de sua finalidade econômica e até de indícios e presunções, que lhe “permitam inferir se o objeto da venda foi coisa certa ou foi uma área”463.

Aduz o § 1º do mencionado dispositivo: “Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio”. Um vigésimo corresponde a 5% da extensão total. Diferença tão pequena não justifica o litígio, salvo se foi convencionado o contrário. A presunção em questão é juris tantum: não prevalecerá quando comprovada intenção diversa das partes. O critério deve ser aplicado, assim, somente em casos de dúvida sobre a intenção das partes, não dirimida pela leitura do contrato.

Desse modo, o comprador “pode provar o contrário, requerendo a aplicação das regras relacionadas com esse vício redibitório especial, nos termos do art. 500 do CC/2002. A ilustrar, do Tribunal Paulista: ‘Contrato de compra e venda de terreno com ‘mais ou menos’ 1.250 metros quadrados. Constatação de que o imóvel possuía metragem inferior. Pedido de restituição de parte do montante pago. Parcial procedência do pedido (TJSP, Apel. 00161472120138260625, São Paulo, 5ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. J. L. Mônaco da Silva, j. 29-3-2017, data de publicação: 29-3-2017)’”464.

Na venda ad corpus, compreensiva de corpo certo e individuado, presume-se que o comprador teve uma visão geral do imóvel e a intenção de adquirir precisamente o que se continha dentro de suas divisas. A referência à metragem ou à extensão é meramente acidental. O preço é global, pago pelo todo vistoriado. Feita nessas condições, a venda não outorga ao comprador direito de exigir complemento de área, nos termos do § 3º do art. 500 do Código Civil retrotranscrito465.

Malgrado o aludido dispositivo legal, diferentemente do diploma de 1916, indique apenas a exclusão do complemento de área e a devolução do excesso, não se deve interpretá-lo de modo literal, mas sim de forma sistemática, no sentido de entender-se a referência a apenas duas pretensões como exemplificativa, não restringindo o alcance e a natureza da venda ad corpus, como propõe Paulo Luiz Netto Lôbo466. Se se admitir que o comprador possa postular, nas vendas ad corpus, a resolução do contrato ou o abatimento do preço, não haverá diferença entre ela e a venda ad mensuram.