Suponha ainda que a Empresa Móveis Bahia Ltda, após a compra do imóvel, deseje ampliar a sua atuação no mercado na Região Metropolitana de Salvador, abrindo uma nova filial no Bairro do Itaigara em Salvador. Com este objetivo, solicitou um Projeto de viabilidade de Investimento a uma empresa Consultora.O investimento inicial será de R$380.000,00, e a uma Taxa de Atratividade de 10% ao ano. Nos custos fixos e variáveis já estão inclusas as parcelas do financiamento do imóvel.

Para avaliar a viabilidade de um investimento, podemos utilizar diferentes métodos. Um dos mais comuns é o Valor Presente Líquido (VPL), que nos ajuda a entender se o valor atual dos fluxos de caixa futuros, descontados a uma taxa de atratividade (ou desconto), supera o investimento inicial. Outro método relevante é a Taxa Interna de Retorno (TIR), que indica a taxa de desconto que iguala o valor presente dos fluxos de caixa futuros ao investimento inicial, ou seja, quando o VPL é zero.

Para realizar essas análises, precisamos dos seguintes dados:

• Investimento Inicial: R$380.000,00
• Taxa de Atratividade: 10% ao ano
• Fluxos de Caixa Futuros: Não fornecidos na questão, então vamos supor alguns valores para exemplificar.

Exemplo hipotético de fluxos de caixa futuros (em R$):

• Ano 1: 100.000,00
• Ano 2: 120.000,00
• Ano 3: 140.000,00
• Ano 4: 160.000,00
• Ano 5: 180.000,00

Cálculo do VPL

O VPL é calculado pela fórmula:

$$VPL = -I + \sum_{t=1}^{n} \frac{FC_t}{(1+i)^t}$$

onde:

• $I$ é o investimento inicial,
• $FC_t$ é o fluxo de caixa no tempo $t$,
• $i$ é a taxa de atratividade,
• $n$ é o número de períodos.

Substituindo os valores:

$$VPL = -380.000 + \frac{100.000}{(1+0,10)^1} + \frac{120.000}{(1+0,10)^2} + \frac{140.000}{(1+0,10)^3} + \frac{160.000}{(1+0,10)^4} + \frac{180.000}{(1+0,10)^5}$$ $$VPL = -380.000 + 90.909,09 + 99.173,55 + 103.295,62 + 105.156,96 + 111.616,44$$ $$VPL = -380.000 + 510.151,66$$ $$VPL = 130.151,66$$

Com um VPL positivo de R$130.151,66, o investimento é considerado viável, pois indica que o retorno esperado excede o custo do capital investido.

Cálculo da TIR

A TIR é a taxa que zera o VPL. O cálculo da TIR não é tão direto quanto o do VPL e geralmente requer o uso de ferramentas financeiras ou softwares, como Excel, devido à sua natureza iterativa. No entanto, a definição conceitual é importante:

$$0 = -I + \sum_{t=1}^{n} \frac{FC_t}{(1+TIR)^t}$$

Para o exemplo dado, a TIR seria a taxa que, quando aplicada, resultaria em um VPL de zero. Sem os cálculos exatos aqui, você pode usar uma função financeira em uma calculadora financeira ou software para encontrar a TIR com base nos fluxos de caixa propostos.

Lembre-se de que estes cálculos são baseados em fluxos de caixa hipotéticos. Para uma análise precisa, você precisaria substituir esses valores pelos fluxos de caixa projetados reais para a nova filial no Bairro do Itaigara.