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ATIVIDADE PRÁTICA DATA 141022 DESO 04 PONTOS ESCRITO DIGITADO Cópia do Julgado 0203 LAVRAS CONSIDERAÇÕES ACERCA DA CLÁUSULA DE RETROVENDA E JURISPRUDÊNCIA DO STJ O presente trabalho tratase de breve análise acerca da cláusula de retrovenda prevista no art 505 do Código Civil bem como o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça sobre a matéria A retrovenda tratase de pacto inserido no contrato de compra e venda de bem imóvel na qual o vendedor se reserva no direito de reaver o imóvel dentro de determinado prazo restituindo as despesas realizadas pelo comprador O ilustre doutrinador Flávio Tartuce1 assim preleciona que tal cláusula confere ao vendedor o direito de desfazer a venda reavendo de volta o bem alienado dentro do prazo máximo de três anos prazo decadencial Deve ficar claro que a cláusula de retrovenda pactum de retrovendendo ou cláusula de resgate somente é admissível nas vendas de bens imóveis O STJ já decidiu que há necessidade de formalidades aplicadas à renúncia conforme julgado abaixo RECURSO ESPECIAL EMBARGOS DE DEVEDOR EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL PROMESSA DE COMPRA E VENDA CLÁUSULA DE RETROVENDA NÃO REPETIDA NA ESCRITURA PÚBLICA DO PACTO DEFINITIVO NECESSÁRIA RENÚNCIA EXPRESSA MULTA POR EMBARGOS PROCRASTINATÓRIOS DESCABIMENTO 1 A promessa de compra e venda de imóvel consubstancia contrato preliminar bilateral figura autônoma que materializa relação jurídica de natureza patrimonial em que as partes se obrigam a concluir certo conteúdo pronto e acabado qual seja o fato de realização da compra e venda mediante outorga da respectiva escritura pública 2 Tal pacto perfectibilizado em instrumento público ou particular registrado ou não em cartório de imóveis tem caráter autônomo e vinculativo em relação às partes que ficam recíproca e irretratavelmente submetidas às obrigações e condições expressamente estipuladas salvo se prevista cláusula de arrependimento do comprador ou se ocorrido posterior distrato resilição 3 No momento em que ocorrido o acordo de vontades entre o promitente vendedor e o promissário comprador o contrato preliminar passa a configurar ato jurídico perfeito cuja validade inclusive de suas cláusulas é aferida ao tempo de sua celebração Desse modo uma vez constatada a capacidade das partes e a ausência de quaisquer vícios ao tempo da exteriorização da manifestação de vontade a promessa de compra e venda e respectivas cláusulas remanescerão válidas e eficazes ainda que não sejam transcritas no pacto definitivo objeto da escritura pública 4 Diante da força obrigatória e consequente eficácia vinculativa da promessa de compra e venda válida não se revela possível falar em renúncia tácita da cláusula de retrovenda a qual não se confunde com a cláusula de arrependimento que não fora repetida na escritura pública do contrato definitivo 5 Isso porque uma vez exigida a manifestação expressa das partes para a instituição de cláusulas especiais na compra e venda direito de retrovenda entre outros sua renúncia deve observar o mesmo rigor tendo em vista o princípio do paralelismo das formas encartado no artigo 472 do Código Civil Com efeito o direito obrigacional titularizado pelo vendedor enquanto não for suprimido de comum acordo deverá ser observado por ambas as partes contratantes ainda que a escritura pública silencie a respeito 6 No tocante ao 1 TARTUCE Flávio Manual de Direito Civil volume único 11 ed Rio de Janeiro Forense METODO 2021 p 1203 tempo para o exercício do direito potestativo da retrovenda o caput do artigo 505 do Código Civil prevê o prazo decadencial máximo de três anos o que não impede que as partes convencionem período inferior situação que se configurou na hipótese dos autos 7 Desse modo conquanto se afigure impositiva a reforma do fundamento do acórdão estadual no sentido da renúncia tácita da cláusula de retrovenda é de se manter a improcedência da pretensão autoral uma vez caduco o exercício do direito requerido pelos promitentes vendedores após o decurso do prazo decadencial expressamente estipulado na promessa de compra e venda 8 Nos termos da Súmula 98STF os embargos de declaração opostos com nítido propósito de prequestionamento não têm caráter protelatório motivo pelo qual descabida a multa do parágrafo único do artigo 538 do CPC de 1973 9 Recurso especial parcialmente provido REsp n 1364272MG relator Ministro Luis Felipe Salomão Quarta Turma julgado em 852018 DJe de 1262018 Além disso já houve pronunciamento da Corte Superior acerca das hipóteses de simulação e ilicitude dos negócios praticados sob tal cláusula consoante se extrai da ementa abaixo transcrita RECURSO ESPECIAL AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE CUMULADA COM AÇÃO CONDENATÓRIA COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA FIRMADO COM CLÁUSULA DE RETROVENDA AO CONCLUIR QUE O NEGÓCIO JURÍDICO FOI CELEBRADO NO INTUITO DE GARANTIR CONTRATO DE MÚTUO USURÁRIO E PORTANTO CONSISTIU EM SIMULAÇÃO PARA OCULTAR A EXISTÊNCIA DE PACTO COMISSÓRIO O TRIBUNAL DE ORIGEM PROCEDEU À REFORMA DA SENTENÇA PROFERIDA PELO MAGISTRADO SINGULAR JULGANDO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS VEICULADOS NA DEMANDA PACTO COMISSÓRIO VEDAÇÃO EXPRESSA ARTIGO 765 DO CÓDIGO CIVIL 1916 NULIDADE ABSOLUTA MITIGAÇÃO DA REGRA INSERTA NO ARTIGO 104 DO DIPLOMA CIVILISTA 1916 POSSIBILIDADE DE ARGUIÇÃO COMO MATÉRIA DE DEFESA INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA Ação de imissão de posse cumulada com ação condenatória ajuizada pelo promissário comprador em face de um dos alienantes visando à desocupação do imóvel bem assim ao ressarcimento dos prejuízos experimentados aluguéis Sentença de procedência reformada pelo Tribunal de origem ao reputar demonstrada a simulação e o pacto comissório firmado entre as partes e portanto a nulidade do compromisso de compra e venda com cláusula de retrovenda julgando improcedentes os pedidos veiculados na demanda 1 A ausência de debate pelas instâncias ordinárias do conteúdo normativo dos dispositivos apontados como violados impede o conhecimento das teses recursais subjacentes porquanto não configurado o necessário prequestionamento Incidência do óbice inserto na Súmula 211STJ 2 É nulo o compromisso de compra e venda que em realidade traduzse como instrumento para o credor ficar com o bem dado em garantia em relação a obrigações decorrentes de contrato de mútuo usurário se estas não forem adimplidas Isso porque neste caso a simulação ainda que sob o regime do Código Civil de 1916 e portanto concebida como defeito do negócio jurídico visa encobrir a existência de verdadeiro pacto comissório expressamente vedado pelo artigo 765 do Código Civil anterior 1916 21 Impedir o devedor de alegar a simulação realizada com intuito de encobrir ilícito que favorece o credor vai de encontro ao princípio da equidade na medida em que 22 Inexiste para o interessado na declaração da nulidade absoluta de determinado negócio jurídico o ônus de propor ação ou reconvenção pois tratandose de objeção substancial pode ser arguida em defesa bem como pronunciada ex officio pelo julgador 3 Recurso especial conhecido em parte e na extensão não provido REsp n 1076571SP relator Ministro Marco Buzzi Quarta Turma julgado em 1132014 DJe de 1832014 Desse modo na opinião deste acadêmico tendo em vista os julgados acima e conceito da referida cláusula percebese que se trata de previsão bastante controversa podendose inferir que possui diminuta relevância e aplicação prática sendo por vezes utilizada como modo de realizar negócios jurídicos fraudulentos É inclusive bastante criticada pela doutrina nesse sentido consoante opina Venosa e Flávio Tartuce Por fim temos que a cláusula especial de retrovenda não é eficiente e não possui grande utilidade prática lícita prestandose infelizmente apenas à realização de negócios simulados afastandose do espírito de boafé na qual foi criada
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ATIVIDADE PRÁTICA DATA 141022 DESO 04 PONTOS ESCRITO DIGITADO Cópia do Julgado 0203 LAVRAS CONSIDERAÇÕES ACERCA DA CLÁUSULA DE RETROVENDA E JURISPRUDÊNCIA DO STJ O presente trabalho tratase de breve análise acerca da cláusula de retrovenda prevista no art 505 do Código Civil bem como o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça sobre a matéria A retrovenda tratase de pacto inserido no contrato de compra e venda de bem imóvel na qual o vendedor se reserva no direito de reaver o imóvel dentro de determinado prazo restituindo as despesas realizadas pelo comprador O ilustre doutrinador Flávio Tartuce1 assim preleciona que tal cláusula confere ao vendedor o direito de desfazer a venda reavendo de volta o bem alienado dentro do prazo máximo de três anos prazo decadencial Deve ficar claro que a cláusula de retrovenda pactum de retrovendendo ou cláusula de resgate somente é admissível nas vendas de bens imóveis O STJ já decidiu que há necessidade de formalidades aplicadas à renúncia conforme julgado abaixo RECURSO ESPECIAL EMBARGOS DE DEVEDOR EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL PROMESSA DE COMPRA E VENDA CLÁUSULA DE RETROVENDA NÃO REPETIDA NA ESCRITURA PÚBLICA DO PACTO DEFINITIVO NECESSÁRIA RENÚNCIA EXPRESSA MULTA POR EMBARGOS PROCRASTINATÓRIOS DESCABIMENTO 1 A promessa de compra e venda de imóvel consubstancia contrato preliminar bilateral figura autônoma que materializa relação jurídica de natureza patrimonial em que as partes se obrigam a concluir certo conteúdo pronto e acabado qual seja o fato de realização da compra e venda mediante outorga da respectiva escritura pública 2 Tal pacto perfectibilizado em instrumento público ou particular registrado ou não em cartório de imóveis tem caráter autônomo e vinculativo em relação às partes que ficam recíproca e irretratavelmente submetidas às obrigações e condições expressamente estipuladas salvo se prevista cláusula de arrependimento do comprador ou se ocorrido posterior distrato resilição 3 No momento em que ocorrido o acordo de vontades entre o promitente vendedor e o promissário comprador o contrato preliminar passa a configurar ato jurídico perfeito cuja validade inclusive de suas cláusulas é aferida ao tempo de sua celebração Desse modo uma vez constatada a capacidade das partes e a ausência de quaisquer vícios ao tempo da exteriorização da manifestação de vontade a promessa de compra e venda e respectivas cláusulas remanescerão válidas e eficazes ainda que não sejam transcritas no pacto definitivo objeto da escritura pública 4 Diante da força obrigatória e consequente eficácia vinculativa da promessa de compra e venda válida não se revela possível falar em renúncia tácita da cláusula de retrovenda a qual não se confunde com a cláusula de arrependimento que não fora repetida na escritura pública do contrato definitivo 5 Isso porque uma vez exigida a manifestação expressa das partes para a instituição de cláusulas especiais na compra e venda direito de retrovenda entre outros sua renúncia deve observar o mesmo rigor tendo em vista o princípio do paralelismo das formas encartado no artigo 472 do Código Civil Com efeito o direito obrigacional titularizado pelo vendedor enquanto não for suprimido de comum acordo deverá ser observado por ambas as partes contratantes ainda que a escritura pública silencie a respeito 6 No tocante ao 1 TARTUCE Flávio Manual de Direito Civil volume único 11 ed Rio de Janeiro Forense METODO 2021 p 1203 tempo para o exercício do direito potestativo da retrovenda o caput do artigo 505 do Código Civil prevê o prazo decadencial máximo de três anos o que não impede que as partes convencionem período inferior situação que se configurou na hipótese dos autos 7 Desse modo conquanto se afigure impositiva a reforma do fundamento do acórdão estadual no sentido da renúncia tácita da cláusula de retrovenda é de se manter a improcedência da pretensão autoral uma vez caduco o exercício do direito requerido pelos promitentes vendedores após o decurso do prazo decadencial expressamente estipulado na promessa de compra e venda 8 Nos termos da Súmula 98STF os embargos de declaração opostos com nítido propósito de prequestionamento não têm caráter protelatório motivo pelo qual descabida a multa do parágrafo único do artigo 538 do CPC de 1973 9 Recurso especial parcialmente provido REsp n 1364272MG relator Ministro Luis Felipe Salomão Quarta Turma julgado em 852018 DJe de 1262018 Além disso já houve pronunciamento da Corte Superior acerca das hipóteses de simulação e ilicitude dos negócios praticados sob tal cláusula consoante se extrai da ementa abaixo transcrita RECURSO ESPECIAL AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE CUMULADA COM AÇÃO CONDENATÓRIA COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA FIRMADO COM CLÁUSULA DE RETROVENDA AO CONCLUIR QUE O NEGÓCIO JURÍDICO FOI CELEBRADO NO INTUITO DE GARANTIR CONTRATO DE MÚTUO USURÁRIO E PORTANTO CONSISTIU EM SIMULAÇÃO PARA OCULTAR A EXISTÊNCIA DE PACTO COMISSÓRIO O TRIBUNAL DE ORIGEM PROCEDEU À REFORMA DA SENTENÇA PROFERIDA PELO MAGISTRADO SINGULAR JULGANDO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS VEICULADOS NA DEMANDA PACTO COMISSÓRIO VEDAÇÃO EXPRESSA ARTIGO 765 DO CÓDIGO CIVIL 1916 NULIDADE ABSOLUTA MITIGAÇÃO DA REGRA INSERTA NO ARTIGO 104 DO DIPLOMA CIVILISTA 1916 POSSIBILIDADE DE ARGUIÇÃO COMO MATÉRIA DE DEFESA INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA Ação de imissão de posse cumulada com ação condenatória ajuizada pelo promissário comprador em face de um dos alienantes visando à desocupação do imóvel bem assim ao ressarcimento dos prejuízos experimentados aluguéis Sentença de procedência reformada pelo Tribunal de origem ao reputar demonstrada a simulação e o pacto comissório firmado entre as partes e portanto a nulidade do compromisso de compra e venda com cláusula de retrovenda julgando improcedentes os pedidos veiculados na demanda 1 A ausência de debate pelas instâncias ordinárias do conteúdo normativo dos dispositivos apontados como violados impede o conhecimento das teses recursais subjacentes porquanto não configurado o necessário prequestionamento Incidência do óbice inserto na Súmula 211STJ 2 É nulo o compromisso de compra e venda que em realidade traduzse como instrumento para o credor ficar com o bem dado em garantia em relação a obrigações decorrentes de contrato de mútuo usurário se estas não forem adimplidas Isso porque neste caso a simulação ainda que sob o regime do Código Civil de 1916 e portanto concebida como defeito do negócio jurídico visa encobrir a existência de verdadeiro pacto comissório expressamente vedado pelo artigo 765 do Código Civil anterior 1916 21 Impedir o devedor de alegar a simulação realizada com intuito de encobrir ilícito que favorece o credor vai de encontro ao princípio da equidade na medida em que 22 Inexiste para o interessado na declaração da nulidade absoluta de determinado negócio jurídico o ônus de propor ação ou reconvenção pois tratandose de objeção substancial pode ser arguida em defesa bem como pronunciada ex officio pelo julgador 3 Recurso especial conhecido em parte e na extensão não provido REsp n 1076571SP relator Ministro Marco Buzzi Quarta Turma julgado em 1132014 DJe de 1832014 Desse modo na opinião deste acadêmico tendo em vista os julgados acima e conceito da referida cláusula percebese que se trata de previsão bastante controversa podendose inferir que possui diminuta relevância e aplicação prática sendo por vezes utilizada como modo de realizar negócios jurídicos fraudulentos É inclusive bastante criticada pela doutrina nesse sentido consoante opina Venosa e Flávio Tartuce Por fim temos que a cláusula especial de retrovenda não é eficiente e não possui grande utilidade prática lícita prestandose infelizmente apenas à realização de negócios simulados afastandose do espírito de boafé na qual foi criada