Orçamento e Incorporação de Imóveis - Material Acadêmico

ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS Prof ME Arthur fEliPE Echs lucEnA Reitor Prof Me Ricardo Benedito de Oliveira PróReitoria Acadêmica Maria Albertina Ferreira do Nascimento Diretoria EAD Profa Dra Gisele Caroline Novakowski PRODUÇÃO DE MATERIAIS Diagramação Alan Michel Bariani Thiago Bruno Peraro Revisão Textual Fernando Sachetti Bomfim Marta Yumi Ando Olga Ozaí da Silva Simone Barbosa Produção Audiovisual Adriano Vieira Marques Márcio Alexandre Júnior Lara Osmar da Conceição Calisto Gestão de Produção Cristiane Alves Direitos reservados à UNINGÁ Reprodução Proibida Rodovia PR 317 Av Morangueira n 6114 Prezado a Acadêmico a bemvindo a à UNINGÁ Centro Universitário Ingá Primeiramente deixo uma frase de Só crates para reflexão a vida sem desafios não vale a pena ser vivida Cada um de nós tem uma grande res ponsabilidade sobre as escolhas que fazemos e essas nos guiarão por toda a vida acadêmica e profissional refletindo diretamente em nossa vida pessoal e em nossas relações com a socie dade Hoje em dia essa sociedade é exigente e busca por tecnologia informação e conheci mento advindos de profissionais que possuam novas habilidades para liderança e sobrevivên cia no mercado de trabalho De fato a tecnologia e a comunicação têm nos aproximado cada vez mais de pessoas diminuindo distâncias rompendo fronteiras e nos proporcionando momentos inesquecíveis Assim a UNINGÁ se dispõe através do Ensino a Distância a proporcionar um ensino de quali dade capaz de formar cidadãos integrantes de uma sociedade justa preparados para o mer cado de trabalho como planejadores e líderes atuantes Que esta nova caminhada lhes traga muita experiência conhecimento e sucesso Prof Me Ricardo Benedito de Oliveira REITOR 3 wwwuNINgAbR uNIDADE 01 SuMáRIO DA uNIDADE INTRODuÇÃO 4 1 CONCEITOS báSICOS 5 11 TIPOS DE CONTRATOS6 12 REfERêNCIAS LEgAIS E NORMATIVAS 7 2 AVALIAÇÃO DOS CuSTOS DE CONSTRuÇÕES 7 21 DEfINIÇÃO DO CuSTO uNITáRIO báSICO DE CONSTRuÇÃO 7 22 CáLCuLO DE áREAS 10 23 DEfINIÇÃO DO CuSTO gLObAL DE CONSTRuÇÃO E RATEIO 11 CONSIDERAÇÕES fINAIS 12 fuNDAMENTOS DA INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS Prof ME Arthur fEliPE Echs lucEnA Ensino a distância DISCIPLINA ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS 4 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 1 EDUCAÇÃO A DistânCiA INTRODuÇÃO É digno de nota o protagonismo da indústria da construção civil em diversos aspectos que influenciam a economia brasileira Em 2018 por exemplo as 125 mil empresas ativas no setor empregaram cerca de 2 milhões de trabalhadores e totalizaram quase 300 bilhões de reais em receita bruta Assim em vista da magnitude e da complexidade das operações do setor é fácil imaginar que muitos agentes diferentes são envolvidos no processo de produção de qualquer edificação Por exemplo para a construção de um edifício comum é necessário um acordo entre a entidade que é responsável pela construção da edificação o proprietário do terreno a empresa construtora que executará o projeto e os futuros usuários da edificação REIS 2019 Naturalmente todas as partes envolvidas precisam estar perfeitamente alinhadas em termos de expectativas em relação ao projeto a ser executado Dessa forma todos devem entender seus direitos e deveres no processo Por exemplo a empresa construtora deve se responsabilizar por executar o projeto conforme padrões de qualidade estabelecidos e tem o direito de receber a quantia acordada pelo seu serviço prestado Da mesma maneira o proprietário do terreno que cede sua propriedade para que seja construído o imóvel deve ter sua recompensa assegurada De maneira geral todos devem trabalhar juntos para que ninguém seja prejudicado Ainda que a necessidade de harmonia entre os envolvidos seja óbvia muitas vezes existem divergências de visões entre esses agentes principalmente no que diz respeito a aspectos financeiros Para evitar conflitos que possam atrapalhar o bom andamento do projeto ou mesmo inviabilizálo existem diversas recomendações técnicas e legais que constituem a temática da incorporação imobiliária Nesse sentido a primeira unidade da nossa disciplina objetiva apresentar a você alunoa aspectos relevantes do processo de incorporação de imóveis principalmente no que diz respeito à avaliação do custo das construções Os tópicos apresentados a seguir certamente serão de grande importância para sua formação profissional Entretanto vale lembrar que nesta disciplina não temos a pretensão de esgotar esse tema de tal forma que caso deseje se aprofundar no assunto é importante consultar outras fontes de informação a respeito Boa leitura 5 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 1 EDUCAÇÃO A DistânCiA 1 CONCEITOS báSICOS Antes de qualquer estudo mais aprofundado sobre o assunto precisamos esclarecer o que significa a expressão incorporação imobiliária De acordo com o Art 28 da Lei 459164 cujos detalhes discutiremos mais adiante considerase incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção para alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações compostas por unidades autônomas BRASIL 1964 Por meio dessa definição compreendemos que a incorporação imobiliária é todo o processo que envolve a construção de edificações que não são para uso próprio portanto voltada para alienação REIS 2019 Essa última característica é bastante importante uma vez que intrinsecamente estabelece que diferentes agentes serão envolvidos no processo de incorporação De modo geral segundo Reis 2019 podemos destacar quatro papéis principais a o incorporador que se responsabiliza pela ideia de construir uma edificação em um terreno pertencente a outro proprietário b o construtor contratado pelo incorporador para executar a edificação em questão c os inquilinos que adquirem uma unidade da edificação comercializada pelo incorporador e assim tornamse investidores d o proprietário do terreno que cede sua propriedade para a construção sendo muitas vezes recompensando com unidades autônomas da edificação construída Vale salientar que ainda que seja possível distinguir esses papéis algumas vezes um mesmo agente pode assumir mais de um papel Por exemplo o incorporador pode ser o próprio proprietário do terreno Ou ainda as construtoras também podem ser incorporadoras desde que elas se responsabilizem por todo o processo citado inclusive a execução da obra propriamente dita REIS 2019 De forma bastante específica o artigo 29 da Lei 459164 define o incorporador como sendo pessoa física ou jurídica comerciante ou não que embora não efetuando a construção compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizandose conforme o caso pela entrega a certo prazo preço e determinadas condições das obras concluídas BRASIL 1964 Como visto o incorporador tem grandes responsabilidades em relação a preços e prazos da obra concluída Nesse sentido é evidente a necessidade de uma avaliação precisa dos custos de construção aspecto que discutiremos melhor adiante 6 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 1 EDUCAÇÃO A DistânCiA 11 Tipos de Contratos Para oficializar o acordo entre os diferentes agentes envolvidos no processo de incorporação imobiliária são firmados acordos entre os envolvidos Em particular vamos nos atentar aos contratos usados para contratação do construtor Existem várias possibilidades diferenciando se sobretudo no modo como o construtor é remunerado e como o seu serviço é verificado A Aiza Engenharia 2018 destaca quatro tipologias principais a empreitada por preço global quando o incorporador paga um preço fixo determinado no início do projeto para que o construtor execute a obra completa b construção por administração quando a remuneração do construtor é dada por meio de um percentual denominado taxa de administração em relação aos custos de materiais e mão de obra relacionados ao projeto c Preço Máximo Garantido PMG tratase de uma mistura entre os dois tipos de contratos anteriores A princípio o construtor é remunerado por meio de uma taxa de administração No entanto caso a obra tenha um custo menor do que o previsto ambas as partes dividem o valor economizado Em contrapartida caso o valor final extrapole a estimativa o construtor deve arcar com o gasto extra d empreitada por preços unitários a remuneração do construtor é definida por meio de um valor fixo para cada unidade de serviço por exemplo x reais para cada metro quadrado de piso assentado Quer entender melhor as diferenças existentes entre os papéis de incorporador e construtor O canal Construção Financiada falou um pouco a respeito no vídeo Qual a diferença entre construtora e incorporadora disponível em httpsyoutubeGO2dz2kqOQQ Com as transformações advindas da reforma trabalhista novas modalidades de contrato surgiram principalmente relacionadas à contratação de empresas terceirizadas Dessa maneira uma empresa terceirizada pode ser contratada para executar determinado serviço sem qualquer vínculo empregatício com o construtor ou incorporador do projeto 7 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 1 EDUCAÇÃO A DistânCiA 12 Referências Legais e Normativas Com vistas a tornar o processo de incorporação imobiliária bastante claro e fluido existem diversas leis e normas a serem observadas Em especial citase a Lei 4591 de 16 de dezembro de 1964 popularmente conhecida como Lei do Condomínio ou Lei da Incorporação Imobiliária Nessa lei regulamse as atuações dos incorporadores REIS 2019 dentre outros aspectos que não são relevantes para o nosso estudo neste momento Como você deve ter observado ainda que vigente na atualidade essa lei é antiga de tal forma que sofreu diversas alterações ao longo das décadas por meio da publicação de legislações mais recentes Citese nesse aspecto a Lei 4864 de 29 de novembro de 1965 que cria medidas de estímulo à indústria da construção civil Esses instrumentos legislativos estabelecem algumas análises que serão devidamente apresentadas adiante que o incorporador deve fazer no processo de incorporação imobiliária Para orientar como essas análises devem ser feitas surgiu a NBR 127212006 Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios Procedimento Essa normativa estabelece diversos aspectos que devem ser considerados na avaliação dos custos de construção sendo uma das principais referências em que nos embasaremos nos tópicos a seguir 2 AVALIAÇÃO DOS CuSTOS DE CONSTRuÇÕES De acordo com o artigo 32 da Lei 459164 para negociar as unidades autônomas da edificação construída o incorporador deve realizar dentre outras análises o cálculo das áreas das edificações e a avaliação do custo global da obra sendo ele calculado com base nos custos unitários básicos de construção BRASIL 1964 Veremos de que forma a NBR 127212006 orienta que sejam realizadas essas análises Vale salientar que tais análises são produzidas de forma bastante preliminar ao detalhamento do projeto em si assumindo uma função de estimativa superficial e sujeita a variações para que os agentes envolvidos no processo de incorporação imobiliária possam decidir pela continuidade da ideia ou não 21 Definição do Custo unitário básico de Construção De acordo com a NBR 127212006 o Custo Unitário Básico doravante CUB de construção é um parâmetro que estima o custo por metro quadrado de construção de um projeto padrão considerado ABNT 2007 Para CBIC 2014 o objetivo do estabelecimento desse índice é disciplinar o mercado de incorporação imobiliária servindo como referência para a estimativa do custo dos imóveis A Lei 459164 em seu artigo 54 estabelece que o CUB deve ser calculado mensalmente pelos sindicatos estaduais da indústria da construção civil BRASIL 1964 A metodologia para esse cálculo é detalhada na NBR 127212006 que orienta que o parâmetro deve representar o custo efetivo da construção praticado pelas construtoras Assim sendo a análise deve ser feita em parceria com as próprias construtoras investigando os preços dos materiais e demais insumos que seriam praticados caso elas desejassem adquirir o produto ABNT 2007 8 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 1 EDUCAÇÃO A DistânCiA O cálculo do CUB se inicia pela análise do tipo de edificação a qual se deseja investigar Isso porque conforme definição anterior o parâmetro é calculado para diferentes tipos de projetos padrão ABNT 2007 Assim para cada padrão de edificação deve ser calculado um parâmetro CUB distinto Naturalmente edificações de padrão baixo terão CUB inferior àquelas de padrão elevado A ideia como veremos posteriormente é que ao se cogitar construir um imóvel seu custo seja estimado ao se comparar com a referência do CUB de um projeto de padrão similar ao que se pretende construir A NBR 127212006 apresenta diversos projetospadrão que precisam ser considerados pelos sindicatos para o cálculo do CUB e suas respectivas características A seguir são apresentadas nos Quadros 1 e 2 as características de alguns projetospadrão de residências unifamiliares e multifamiliares respectivamente Residência padrão baixo R1B Residência padrão normal R1N Residência padrão alto R1 A Residência composta de dois dormitórios sala banheiro cozinha e área para tanque Área real 5864 m² Área equivalente 5194 m² Residência composta de três dormitórios sendo um suíte com banheiro banheiro social sala circulação cozinha área de serviço com banheiro e varanda abrigo para automóvel Área real 10644 m² Área equivalente 9947 m² Residência composta de quatro dormitórios sendo um suíte com banheiro e closet outro com banheiro banheiro social sala de estar sala de jantar e sala íntima circulação cozinha área de serviço completa e varanda abrigo para automóvel Área real 22482 m² Área equivalente 21044 m² Quadro 1 Características principais de projetospadrão de residências unifamiliares Fonte ABNT 2007 R8 Padrão Baixo R8B Composição do edifício Pavimento térreo e sete pavimentostipo Descrição dos pavimentos Pavimento térreo hall de entrada elevador escada e quatro apartamentos por andar com dois dormitórios sala banheiro cozinha e área para tanque Na área externa estão localizados o cômodo de lixo e 32 vagas descobertas Pavimentostipo hall de circulação escada e quatro apartamentos por andar com dois dormitórios sala banheiro cozinha e área para tanque Área real 280164 m² Área equivalente 188551 m² Quadro 2 Características principais de projetospadrão de residências multifamiliares Fonte ABNT 2007 9 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 1 EDUCAÇÃO A DistânCiA Uma vez definido o padrão do projeto sobre o qual se está calculando o CUB o passo seguinte consiste em determinar quanto custa produzir um metro quadrado daquele tipo de imóvel Para isso a NBR 127212006 fornece a relação de insumos e as respectivas quantidades estimadas de serem utilizadas por metro quadrado de construção Na Tabela 1 apresentamse exemplos de alguns insumos e suas respectivas quantidades a serem utilizadas para projetos residenciais de baixo padrão Tabela 1 Exemplos de insumos básicos e quantidades estimadas para projetos residenciais de baixo padrão Lote básico por m² de construção Unid Padrão baixo Materiais R1 PP4 R8 PIS Chapa compensada plastificada 18mm 2x20 x 110 m m² 141157 083209 071660 069418 Aço CA50 diâmetro 10mm kg 1409270 1873197 2344957 768513 Concreto fck25 MPa abatimento 5 1cm brita 1 e 2 prédosado m³ 023106 028069 027877 009129 Fonte ABNT 2007 Por fim devemse consultar os preços praticados desses insumos no mercado e a sua soma determinará enfim o CUB A Tabela 2 apresenta os valores do CUB sem desoneração da mão de obra em Rm² para projetos residenciais de baixo padrão em dezembro de 2020 na região Noroeste do Paraná Tabela 2 CUB de projetos residenciais de baixo padrão no Noroeste do Paraná em dezembro de 2020 Padrão do Projeto CUB Rm² R1 147511 PP4 139076 R8 132278 PIS 104352 Fonte CBIC 2020 Agora que você sabe como o CUB é calculado será que a estimativa do valor de um imóvel calculada por meio dele inclui todos os custos da construção da edificação O índice de fato deixa de considerar diversos elementos A própria NBR 127212006 estabelece que ao publicar os valores do CUB os sindicatos devem esclarecer que não foram considerados componentes como fundações elevadores equipamentos playground obras e serviços complementares dentre outros ABNT 2007 Assim é necessário cautela no uso do parâmetro sendo que para análises mais precisas e confiáveis será necessária a elaboração do orçamento conforme discutiremos em unidades posteriores 10 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 1 EDUCAÇÃO A DistânCiA 22 Cálculo de áreas Uma vez que os índices do CUB foram disponibilizados pelos respectivos sindicatos da indústria da construção é possível utilizálos para estimar o valor do imóvel a ser construído no processo de incorporação imobiliária Para isso haja vista que o CUB é dado por metro quadrado de construção é necessário multiplicar o valor do CUB pela área do projeto Contudo essa definição anterior é bastante vaga uma vez que não esclarece como o cálculo da área deve ser feito Devem ser consideradas áreas de uso comum ou apenas áreas privativas Consideramse as áreas não edificadas Assim dependendo das considerações de quem está calculando essa área poderia resultar em valores distintos Para evitar esse tipo de confusão tecnicamente a NBR 127212006 diferencia certas tipologias de áreas dependendo das suas definições ou considerações de cálculo A área real do pavimento por exemplo é a superfície limitada pelo perímetro externo da edificação no nível do piso do pavimento correspondente excluindose locais não edificados como vazios dutos e shafts ABNT 2007 Essa área no entanto pode ser subdividida em grupos menores dependendo se se trata de um espaço compartilhado entre os usuários da edificação ou não Assim definemse as áreas reais privativas de cada unidade autônoma dadas pelas superfícies limitadas pelo perímetro que contorna as dependências privativas cobertas ou descobertas excluindose superfícies não edificadas Quando há uma parede de fronteira com outra unidade autônoma a linha que delimita a área real privativa de cada unidade coincide com o eixo da parede que separa as unidades Quando há uma parede de fronteira com áreas de uso comum a linha que delimita a área real privativa da unidade coincide com a projeção da face externa da parede ABNT 2007 Analogamente as áreas reais de uso comum são aquelas superfícies limitadas pelas regiões de uso comum cobertas ou descobertas excluindose superfícies não edificadas Quando há uma parede de fronteira com uma unidade autônoma a linha que delimita a área real comum coincide com a projeção da face interna da parede ABNT 2007 Existem ainda outras subdivisões como áreas cobertas e áreas descobertas cuja discussão não nos é relevante neste momento Porém existe ainda uma terminologia relacionada ao cálculo de áreas que convém detalhar De acordo com a NBR 127212006 o custo global da construção resulta da multiplicação do CUB pelo somatório das áreas equivalentes às áreas de custopadrão ABNT 2007 Essa ideia da equivalência de áreas surge como uma forma de corrigir uma imprecisão que aparece quando elegemos certo projetopadrão como referência para consultar o valor do CUB Naturalmente o projeto da edificação real não coincide perfeitamente com o projeto padrão que foi considerado para o cálculo do CUB Assim a NBR 127212006 permite que seja calculada uma área virtual cujo custo de construção seria mais próximo ao custo da respectiva área real considerando o padrão de qualidade adotado ABNT 2007 A título de exemplo considere uma área real coberta de 60 m² Em virtude da melhoria no padrão do acabamento considere ainda a estimativa de que o custo unitário efetivo para a construção dessa área seja cerca de 50 superior ao CUB adotado como referência Logo para que seja possível utilizar o CUB a área anterior deve ser transformada em uma área equivalente de 60 m² x 150 90 m² ABNT 2007 11 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 1 EDUCAÇÃO A DistânCiA 23 Definição do Custo global de Construção e Rateio Finalmente definido o CUB de referência e entendidas as distinções entre as diferentes tipologias de áreas de projeto é possível calcular o custo global da construção Esse é um importante parâmetro principalmente para algumas tipologias de contrato entre incorporador e construtor que como vimos anteriormente muitas vezes dependem do valor final estimado para a construção da edificação De acordo com a NBR 127212006 o custo global da construção é calculado por meio da soma das seguintes parcelas ABNT 2007 a produto da área equivalente em área de custo padrão global pelo CUB correspondente ao projetopadrão que mais se assemelhe ao da edificação objeto da incorporação b parcelas adicionais relativas a elementos não considerados no CUB como fundações e elevadores c impostos e taxas d projetos e remuneração do construtor f remuneração do incorporador Após o cálculo do custo global de construção ainda é possível realizar o rateio do valor entre cada uma das unidades autônomas obtendose uma referência do custo de construção de cada uma cota de construção Para isso utilizase a Equação 1 ABNT 2007 Em que Cc é a cota de construção AEqi é a área equivalente da unidade i considerada AEqG é a área equivalente em área de custo padrão global da edificação Para mais informações sobre a avaliação de custos de construções é interessante consultar a própria normativa que trata da questão ABNT ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS NBR 12721 Avaliação de custos de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios Procedimento Rio de Janeiro 2007 Consultea em httpscentral3togovbrarquivo176706 12 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 1 EDUCAÇÃO A DistânCiA CONSIDERAÇÕES fINAIS O processo de incorporação imobiliária vai muito além da simples construção de uma edificação Envolve diversos agentes como o incorporador o construtor o proprietário do terreno e os usuários da edificação Para assegurar que as expectativas desses envolvidos estejam alinhadas são realizadas estimativas dos custos esperados para a construção da edificação de forma global e especificamente de cada uma de suas unidades autônomas O conhecimento de como realizar esse processo de avaliação de custos de imóveis é fundamental para a formação profissional do engenheiro civil visto que é um dos principais profissionais responsáveis por esse processo Além disso fica evidente a importância da precisão e assertividade nesse processo de análise para se evitarem prejuízos às partes envolvidas Na Unidade 1 abordamos a temática da incorporação imobiliária de forma superficial introduzindo esse assunto à sua formação profissional Caso se interesse pelo assunto é recomendado que você busque mais informações a respeito atentandose às leis e normas vigentes durante o período de sua atuação profissional 1313 wwwuNINgAbR uNIDADE 02 SuMáRIO DA uNIDADE INTRODuÇÃO 14 1 NORMATIVAS VIgENTES 15 2 TIPOS DE ORÇAMENTOS 15 3 DEfINIÇÕES báSICAS 18 4 CáLCuLO DE CuSTOS DIRETOS CD 19 41 CuSTO DA MÃO DE ObRA 20 42 CuSTO DE EquIPAMENTOS 24 CONSIDERAÇÕES fINAIS 26 ORÇAMENTAÇÃO CONCEITOS báSICOS Prof ME Arthur fEliPE Echs lucEnA Ensino a distância DISCIPLINA ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS 14 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 2 EDUCAÇÃO A DistânCiA INTRODuÇÃO Como vimos na unidade anterior o processo de construção de edificações é complexo e demanda o envolvimento de diversos agentes Em um primeiro momento estimativas baseadas no CUB e outros parâmetros similares menos detalhadas são suficientes como referência para a continuidade do processo de incorporação imobiliária No entanto à medida que o processo avança são necessários métodos mais assertivos para prever monitorar e controlar os gastos envolvidos especialmente na construção da edificação Notase então a importância da atividade da orçamentação que tem como principal resultado a produção de um orçamento Para Ávila Librelotto e Lopes 2003 o orçamento cumpre a função de definir metas empresariais em termos de custo faturamento e desempenho Em decorrência disso os autores salientam que o orçamento influencia no funcionamento da empresa como um todo Nesse sentido a Unidade 2 busca apresentar a você alunoa conceitos básicos e essenciais para a compreensão do processo de orçamentação É importante ressaltar que nesta unidade ainda não abordaremos a orçamentação de forma cronológica primeiramente vamos investigar aspectos técnicos e teóricos que permeiam o processo como um todo Dessa forma teremos subsídios suficientes para compreender como um orçamento é produzido passo a passo aspecto que será apresentado nas unidades posteriores Os tópicos apresentados a seguir certamente serão de grande importância para sua formação profissional Entretanto vale reiterar que nesta disciplina não temos a pretensão de esgotar o tema de tal forma que caso deseje se aprofundar no assunto é importante consultar outras fontes de informação a respeito Boa leitura 15 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 2 EDUCAÇÃO A DistânCiA 1 NORMATIVAS VIgENTES Diferentemente do tema da incorporação imobiliária não existe uma normativa única centrada no processo de orçamentação A própria NBR 127212006 que investigamos na unidade anterior traz algumas orientações a respeito da produção de orçamentos definindoo como um documento onde se registra as operações de cálculo de custo da construção somando todas as despesas correspondentes à execução de todos os serviços previstos nas especificações técnicas e constantes na discriminação orçamentária ABNT 2007 p 14 Contudo a normativa não traz orientações muito específicas a respeito de como os orçamentos devem ser produzidos Em 2017 a ABNT colocou em Consulta Nacional o projeto da norma NBR 16633 Elaboração de Orçamento e Formação de Preço para Obras de Infraestrutura O projeto normativo elaborado pela Comissão de Estudo Especial de Elaboração de Orçamentos e Formação de Preços de Empreendimentos de Infraestrutura ABNTCEE162 objetivava facilitar a produção de orçamentos em atividades do setor de Arquitetura Engenharia e Construção CBIC 2017 Contudo até o momento da produção deste presente material o referido projeto de norma ainda não fora aprovado Diante da inexistência de um documento normativo unificado diversas outras referências teóricas surgiram para contribuir com orientações sobre o tema Um exemplo é a Norma Técnica IE 012011 elaborada pelo Instituto de Engenharia INSTITUTO DE ENGENHARIA 2011 Em nossas discussões nesta unidade e também nas unidades seguintes vamos nos basear principalmente nesse documento além de orientações de outros autores que discutem o tema e em contribuições que traz o projeto da norma 16633 da ABNT 2 TIPOS DE ORÇAMENTOS Vimos anteriormente a definição de orçamentos apresentada na NBR 127212006 Com base na mesma definição portanto orçar é quantificar insumos mão de obra ou equipamentos necessários à realização de uma obra ou serviço bem com os respectivos custos e tempo de duração dos mesmos ÁVILA LIBRELOTTO LOPES 2003 p 2 Tendo em vista que a atividade da orçamentação depende fundamentalmente dos insumos mão de obra e equipamentos que serão utilizados o nível de assertividade do orçamento depende fundamentalmente do grau de especificação e detalhamento com que esses recursos são conhecidos Naturalmente nossa discussão neste material visa a apresentar os principais aspectos sobre a elaboração de orçamentos Nesse sentido caso você deseje se aprofundar no assunto recomendamos a leitura da referida normativa INSTITUTO DE ENGENHARIA IE 012011 Elaboração de orçamento de obras de construção civil IE 2011 16 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 2 EDUCAÇÃO A DistânCiA Nesse sentido o orçamento avança à medida que o projeto também avança Para diferentes fases de projeto existem diferentes tipos de orçamento que podem ser produzidos ÁVILA LIBRELOTTO LOPES 2003 Na unidade anterior estudamos aquele que enquadraremos em um primeiro grupo as avaliações e estimativas Ávila Librelotto e Lopes 2003 afirmam que orçamentos desse tipo são pouco assertivos com margem de erro que varia de 15 a 30 Para sua produção todavia são necessárias poucas informações técnicas sobre o projeto área de construção padrão de acabamento especificações genéricas e índices de referência como o CUB À medida que o processo de incorporação imobiliária avança os projetos tornamse mais detalhados Nesse sentido distinguemse alguns tipos de projeto a Anteprojeto é o conjunto de informações preliminares incluindo normas projeções gráficas e numéricas além de discriminações técnicas necessárias à interpretação inicial de um serviço de engenharia INSTITUTO DE ENGENHARIA 2011 Constituise uma apresentação simplificada para confirmação do projeto pretendido e eventuais correções ÁVILA LIBRELOTTO LOPES 2003 b Projeto básico é o conjunto de elementos que definem o serviço de engenharia a ser executado de modo que suas principais características estejam adequadamente definidas INSTITUTO DE ENGENHARIA 2011 Corresponde à concepção final do projeto mas que será mais bem detalhado em etapas posteriores ÁVILA LIBRELOTTO LOPES 2003 c Projeto legal é o conjunto de elementos necessários para aprovação legal do serviço de engenharia a ser executado perante as autoridades e órgãos regulamentadores competentes alvará da prefeitura CETESB CONAMA entre outros INSTITUTO DE ENGENHARIA 2011 d Projeto executivo é o conjunto de elementos necessários e suficientes para a realização completa de um serviço de engenharia em nível de detalhamento adequado para sua execução INSTITUTO DE ENGENHARIA 2011 e Projetos complementares são os projetos que complementam o projeto executivo como detalhamento de fundações estruturas e instalações prediais ÁVILA LIBRELOTTO LOPES 2003 As avaliações e estimativas citadas anteriormente lidam principalmente com projetos de nível de detalhamento básico Quando a especificação do projeto avança ao nível executivo já é possível elaborar orçamentos expeditos Esse grupo é caracterizado por especificações sucintas dos elementos das edificações e referências genéricas dos insumos necessários de modo que há erros na margem de 10 a 15 do valor total do orçamento ÁVILA LIBRELOTTO LOPES 2003 Ainda com base no projeto executivo mas já de posse de projetos complementares especificações mais precisas referências específicas de preços e insumos elaboramse orçamentos detalhados ou analíticos cuja precisão atua no intervalo de 1 a 10 do valor total do orçamento ÁVILA LIBRELOTTO LOPES 2003 A normativa IE 012011 ressalta que nesse tipo de orçamento já são devidamente apresentadas as composições de custos unitários e levantamento quantitativo de materiais incluindo todos os custos diretos e indiretos tributos e lucro do construtor INSTITUTO DE ENGENHARIA 2011 De forma simplificada o Quadro 1 e a Figura 1 apresentam as interrelações entre as fases de projeto e tipos de orçamento além de características e requisitos de cada um desses tipos 17 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 2 EDUCAÇÃO A DistânCiA Tipo Margem de erro Elementos técnicos necessários Avaliações De 20 a 30 Área de construção Padrão de acabamento Custo Unitário Básico CUB ou Custo Unitário de obra semelhante Estimativas De 15 a 20 Anteprojeto Preços unitários de referência Especificações genéricas Índices físicos e financeiros de obras semelhantes Orçamento expedito De 10 a 15 Projeto executivo Especificações sucintas Composições genéricas de preços Preços de insumos de referência Orçamento detalhado De 5 a 10 Projeto executivo Projetos complementares Especificações precisas Composições específicas de preços Preços específicos de insumos Orçamento analítico De 1 a 5 Todos os elementos do orçamento detalhado e o planejamento da obra Quadro 1 Principais tipos de orçamento Fonte Adaptado de Ávila Librelotto e Lopes 2003 Figura 1 Cronologia de orçamentos e projetos Fonte Adaptado de Ávila Librelotto e Lopes 2003 18 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 2 EDUCAÇÃO A DistânCiA 3 DEfINIÇÕES báSICAS No tópico anterior você deve ter notado diversas terminologias técnicas principalmente relacionadas ao mercado financeiro custos diretos e indiretos lucro tributos composições de custos e preços entre outros A fim de prover maior transparência à nossa discussão é necessário que você compreenda claramente cada um desses termos A seguir são apresentadas diversas definições baseadas na norma IE 012011 INSTITUTO DE ENGENHARIA 2011 e nas orientações de Ávila Librelotto e Lopes 2003 a Serviço de engenharia atividades do ramo da Engenharia executadas por profissionais associados ao setor como demolições consertos instalações montagens operações reparações manutenções transportes entre outras b Custo qualquer gasto necessário para cumprir uma atividade c Custos diretos custos diretamente incorporados ao produto que podem ser perfeitamente quantificados em cada serviço executado d Custos indiretos custos da administração do canteiro de obras e despesas decorrentes da administração da empresa que não são facilmente identificados e quantificados e Composição de custos unitários planilha contendo o levantamento dos insumos necessários para a produção de uma única unidade de determinado subproduto ou serviço obtida em função da produtividade da mão de obra consumo de materiais e equipamentos f Encargos ou leis sociais são encargos previstos na legislação trabalhista e que devem ser considerados em relação ao salário de cada trabalhador g Tributos são percentuais aplicados sobre o faturamento ou lucro da empresa que as empresas são obrigadas a recolher conforme legislação vigente h Lucro ou benefício é a remuneração esperada para o empresário por realizar a execução do empreendimento i Benefícios e Despesas Indiretas BDI é uma taxa aplicada sobre o total de custos diretos para se considerar os custos indiretos e lucro obtendose o valor final de venda Diante da pluralidade de conceitos e definições importantes vale destacar a diferença existente entre gastos diretos e indiretos Como visto os gastos diretos são aqueles diretamente incorporados à edificação construída e que portanto são mais facilmente quantificados Nesse grupo estão os insumos utilizados matériaprima além da remuneração de trabalhadores Já os gastos indiretos são aqueles que não são incorporados na edificação e que muitas vezes são rateados em diferentes obras da empresa construtora de modo que se torna difícil quantificálos Podem ser subdivididos em custos indiretos da obra taxas e documentações despesas com água e luz entre outros e despesas indiretas da administração da empresa marketing salário dos funcionários da sede entre outros No Quadro 2 apresentamse diversos exemplos 19 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 2 EDUCAÇÃO A DistânCiA DIRETOS INDIRETOS Custos da obra Despesas indiretas da construtora Diretos Indiretos Mão de obra direta Pedreiros Carpinteiros Serventes Mestres de obras Matériaprima Projetos Aquisição de terrenos Demolições Encargos sociais Equipamentos Taxas e documentações Engenheiro responsável Valetransporte Aluguel de equipamentos Impostos sem faturamento Alimentação em canteiro Propaganda e vendas Controle tecnológico Vigilância Despesas com almoxarifado Água e luz industrial Assistência médica Combustíveis e lubrificantes Manutenção de equipamentos Manutenção de veículos Encargos sociais Marketing institucional Retirada de diretores Salário de funcionários da sede Aluguéis IPTU Livros e publicações Conservação e limpeza Honorários Juros de mora Assistência médica Conservação e limpeza Livros jornais e revistas Despesas bancárias Manutenção de veículos Encargos sociais Taxas e anuidades Quadro 2 Exemplos de custos diretos e indiretos Fonte Adaptado de Ávila Librelotto e Lopes 2003 Note ainda uma pequena diferenciação entre os conceitos de custos e despesas Custos são gastos envolvidos na produção enquanto que despesas são gastos necessários para a comercialização do produto INSTITUTO DE ENGENHARIA 2011 4 CáLCuLO DE CuSTOS DIRETOS CD Os custos diretos envolvidos na execução de um empreendimento como o próprio nome diz são calculados de forma direta ou seja quantificandose materiais equipamentos e mão de obra necessários para a execução do serviço O cálculo dos custos diretos é uma das principais etapas do processo de orçamentação e deve ser feito com grande rigor haja vista que servirá como base de cálculo para os gastos indiretos influenciando o orçamento como um todo Quer entender melhor as diferenças existentes entre custos diretos e indiretos A professora Wanessa Fazinga fala um pouco a respeito no vídeo Custos diretos e indiretos disponível em httpsyoutube6GLBfglWIw 20 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 2 EDUCAÇÃO A DistânCiA 41 Custo da Mão de Obra O custo relacionado à mão de obra consiste em uma substancial parcela do orçamento do empreendimento De acordo com a norma IE 012011 é usual representálo em termos de custo horário isto é o quanto se gasta com cada trabalhador a cada hora de trabalho Essa representação facilita posteriormente o cálculo do valor total despendido com a mão de obra uma vez que basta multiplicar o custo horário pelo consumo de horas necessário para que os trabalhadores executem determinada atividade ou serviço INSTITUTO DE ENGENHARIA 2011 Para determinar o custo da mão de obra primeiramente é necessário definir o tipo de contrato de trabalho aplicado à mão de obra Em especial vamos nos fixar em dois tipos de contratos INSTITUTO DE ENGENHARIA 2011 a Trabalhadores horistas quando são remunerados diretamente em relação às horas trabalhadas b Trabalhadores mensalistas quando são remunerados pelo mês trabalhado Além dos salários os trabalhadores custam às empresas os valores demandados pelos encargos sociais e encargos complementares como veremos mais detalhadamente adiante Esses são calculados por meio de percentuais aplicados em relação à remuneração do trabalhador No caso dos trabalhadores horistas é necessário realizar correlações com a quantia de dias efetivamente trabalhados pela mão de obra Para se obter essa quantidade de dias é necessário determinar o número de dias efetivamente trabalhados INSTITUTO DE ENGENHARIA 2011 O cálculo portanto se inicia por meio da determinação das horas trabalháveis no ano ou no período de tempo correspondente ao contrato conforme segue INSTITUTO DE ENGENHARIA 2011 Dias por ano 365 Dias da semana 7 Dias trabalhados por semana 6 Meses do ano 12 Horas trabalhadas por semana 44 Semanas por mês 365127 4 3452 Semanas por ano 365 7 521429 Você tem alguma ideia de como esse custo horário é calculado Será que basta considerar o salário que o trabalhador recebe ou existem outros gastos De fato é comum analisarmos a situação do ponto de vista do trabalhador e lembrar somente do salário que é pago a ele Contudo na perspectiva das empresas existem diversas outras despesas a serem consideradas especialmente associadas a encargos trabalhistas demandados pela legislação vigente 21 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 2 EDUCAÇÃO A DistânCiA Horas trabalhadas por dia 446 73333 h Horas remuneradas por semana 7 x 73333 513331 h Horas remuneradas por mês 513331 x 43452 2230526 h Horas trabalháveis por ano 365 x 73333 267665 h Em seguida é necessário considerar as horas não produtivas INSTITUTO DE ENGENHARIA 2011 Descanso Semanal Remunerado 52 domingos x 73333 h 38133 h Feriados 13 dias x 73333 h 9533 h Auxílio enfermidade 15 dias x 73333 h x 15 225 dias 1650 h Licença paternidade 5 dias x 73333 h x 1940 097 dias 711 h Dias de chuvafaltas justificadasacidentes de trabalhogrevesfalta ou atrasos na entrega dos materiais ou serviços na obraoutras dificuldades 1296 dias x 73333 h 9504 h Deduzindose o número de horas não produtivas do número de horas trabalháveis chegase a 2081 horas produtivas anualmente INSTITUTO DE ENGENHARIA 2011 O passo seguinte consiste em levantar os encargos sociais e complementares incidentes e reincidentes sobre a remuneração dos trabalhadores Naturalmente os tipos e valores de encargos sociais aplicáveis variam dependendo do regime de trabalho horista ou mensalista Para fins didáticos vamos entender a que se referem os principais encargos aplicáveis e comparar os valores estimados para esses encargos para cada regime de trabalho No grupo dos encargos sociais básicos destacamse INSTITUTO DE ENGENHARIA 2011 Previdência social Fundo de Garantia de Tempo de Serviço FGTS Seguro contra os riscos de acidentes de trabalho Outros No grupo dos encargos sociais que recebem incidências dos encargos básicos destaca se INSTITUTO DE ENGENHARIA 2011 13º salário No grupo dos encargos sociais que não recebem incidências dos encargos básicos destacamse INSTITUTO DE ENGENHARIA 2011 Depósito por despedida injusta taxa de 40 sobre o valor do Fundo de Garantia de recolhimento obrigatório aos empregadores quando dispensam empregados sem justa causa Férias Aviso prévio 22 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 2 EDUCAÇÃO A DistânCiA No grupo dos encargos complementares destacamse INSTITUTO DE ENGENHARIA 2011 Valetransporte Vale café da manhã Vale almoço ou jantar Vale lanche da tarde Seguro de vida e acidentes em grupo Naturalmente os valores anteriormente apresentados não são fixos sujeitos às particularidades das empresas trabalhadores região e normativas vigentes A título de exemplo a normativa IE 012011 apresenta a situação ilustrada na Tabela 1 Tabela 1 Exemplo de encargos sociais e complementares CÓDIGO DESCRIÇÃO HORISTA MENSALISTA A1 Previdência Social 2000 2000 A2 Fundo de Garantia por Tempo de Serviço FGTS 800 800 A3 SalárioEducação 250 250 A4 Serviço Social da Indústria SESI 150 150 A5 Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial SENAI 100 100 A6 Serviço de Apoio à Pequena e Média Empresa SEBRAE 060 060 A7 Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária INCRA 020 020 A8 Seguro Contra Acidentes de Trabalho INSS 300 300 A9 SECONCI Serviço Social da Indústria da Constr e Mobiliário 100 100 A Total dos encargos sociais básicos 3780 3780 B1 Repouso Semanal e Feriados 2290 B2 Auxílioenfermidade 079 B3 Licença paternidade 034 B4 13º Salário 1057 822 B5 Dias de chuva falta justificada acidente de trabalho 457 B Total dos encargos sociais que recebem incidências de A 3917 822 C1 Depósito por despedida injusta 556 432 C2 Férias indenizadas 1406 1093 C3 AvisoPrévio indenizado 1312 1020 23 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 2 EDUCAÇÃO A DistânCiA C Total dos encargos que não recebem incidências globais de A 3274 2545 D1 Reincidência de A sobre B 1481 311 D2 Reincidência de AA9 sobre C3 483 375 D Total das taxas das reincidências 1963 686 SUBTOTAL 12934 7833 E Vale Transporte 866 866 F Café da manhã 782 782 G Almoço completo 2902 2902 H Lanche da tarde 464 464 I Jantar para os alojados Opcional J Seguro de vida em grupo 100 100 K EPI 305 L Ferramentas manuais 033 SUBTOTAL 5452 5114 TOTAL 18386 12947 Fonte Adaptado de Instituto de Engenharia 2011 Para fins didáticos adotaremos a referência de 150 como total de encargos sociais e complementares neste material Ainda existem outros adicionais que podem ser incorporados ao custo da mão de obra dependendo da situação de trabalho a que ela está exposta São eles INSTITUTO DE ENGENHARIA 2011 a Trabalho noturno a legislação trabalhista considera que o trabalho noturno é mais desgastante que o trabalho realizado ao longo do dia de forma que deve ser pago um valor adicional ao trabalhador que exercer sua atividade entre as 22 horas e as 5 horas do dia seguinte b Insalubridade quando o trabalhador atua em condições insalubres isto é exposto a agentes nocivos à saúde é previsto um adicional de remuneração dependente do grau de insalubridade da função c Periculosidade quando o trabalhador atua em condições perigosas como em contato com inflamáveis ou explosivos é previsto um adicional de remuneração 24 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 2 EDUCAÇÃO A DistânCiA 42 Custo de Equipamentos Na consideração dos gastos envolvendo equipamentos não é razoável simplesmente considerar o custo de aquisição destes Isso porque muitas vezes um mesmo equipamento adquirido para uso inicial em uma obra pode ser utilizado também em outra sendo mais razoável ratear o custo de aquisição entre as várias obras em que ele poderá ser utilizado Por outro lado além do investimento inicial de aquisição existem outros gastos envolvendo seu uso e manutenção que devem ser considerados Em vista disso a determinação dos custos dos equipamentos pode ser bastante trabalhosa e complexa de ser feita Uma simplificação comum consiste em recorrer a revistas técnicas sobre o tema ou ainda consultar experiências práticas de profissionais e empresas do mercado INSTITUTO DE ENGENHARIA 2011 Caso se deseje realizar o cálculo manual do custo dos equipamentos a norma IE 012011 INSTITUTO DE ENGENHARIA 2011 sugere que sejam considerados os seguintes parâmetros a Custo de aquisição valor total da aquisição do equipamento conforme preços praticados pelo mercado b Vida útil do equipamento é natural esperar que os equipamentos adquiridos após um período razoável de uso tenham seu desempenho afetado Assim considerar a vida útil esperada para o equipamento permite entender se o equipamento será utilizado em outras obras sendo algumas parcelas de seu custo rateadas entre elas c Valor residual é o valor de revenda do equipamento após o fim da sua vida útil d Depreciação é um decréscimo no valor do equipamento em relação ao que foi inicialmente pago devido ao seu desgaste de uso e obsolescência e Custo de oportunidade de capital ao adquirir um equipamento o empresário imobiliza certo capital que poderia estar aplicado em certo investimento financeiro O custo de oportunidade de capital visa a considerar esse valor f Seguros e impostos g Custo de manutenção gasto com o conjunto de atividades necessárias para manter os equipamentos em perfeitas condições de uso h Custo de operação gasto com os insumos necessários para o funcionamento do equipamento como combustíveis óleos graxas e filtros A fim de considerar adequadamente todos esses parâmetros sugerese o uso da planilha de cálculo apresentada no Quadro 3 26 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 2 EDUCAÇÃO A DistânCiA CONSIDERAÇÕES fINAIS É essencial que haja uma padronização na forma como os orçamentos são elaborados Assim garantese maior assertividade e precisão nas informações constantes no documento contribuindo para melhor gestão das empresas construtoras Nesta unidade vimos que os orçamentos variam em nível de detalhamento e precisão de acordo com o avanço no desenvolvimento do projeto do empreendimento e demais decisões e documentos técnicos Também identificamos diversas definições técnicas essenciais para a compreensão de orçamentos e elaboração destes Por fim discutimos como determinar custos diretamente associados à construção do empreendimento especialmente aqueles correlatos à mão de obra e equipamentos Esse conhecimento é fundamental para a formação profissional doa engenheiroa civil visto que elea é um dos principais profissionais responsáveis por esse processo Além da clara importância para a área de gestão da construção civil habilidades para a elaboração de orçamentos também são relevantes para diversas outras áreas de atuação desse profissional Contudo vale ressaltar que o presente material abordou o assunto de forma básica sem a intenção de esgotar as discussões sobre o tema Caso se interesse pelo assunto é recomendado que você busque mais informações a respeito atentandose às leis e normas vigentes durante o período de sua atuação profissional 27 27 wwwuNINgAbR uNIDADE 03 SuMáRIO DA uNIDADE INTRODuÇÃO 28 1 ETAPAS DO PROCESSO DE ORÇAMENTAÇÃO 29 2 DEfINIÇÃO DO ESCOPO DE PROJETO 29 21 A ESTRuTuRA ANALíTICA DO PROJETO EAP 30 22 ExEMPLO PRáTICO 31 3 COMPOSIÇÕES DE CuSTOS uNITáRIOS 34 31 A PLANILhA DE COMPOSIÇÕES DE CuSTOS uNITáRIOS 36 CONSIDERAÇÕES fINAIS 37 ORÇAMENTAÇÃO ESCOPO DO PROJETO E COMPOSIÇÕES DE CuSTO Prof ME Arthur fEliPE Echs lucEnA Ensino a distância DISCIPLINA ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS 28 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 3 EDUCAÇÃO A DistânCiA INTRODuÇÃO Como vimos na unidade anterior o processo de orçamentação é complexo e demanda várias etapas Inicialmente discutimos alguns conceitos técnicos que permeiam todo esse processo principalmente no que diz respeito ao cálculo de custos diretos e indiretos Agora que você já domina os conceitos básicos sobre o tema nesta terceira unidade vamos iniciar uma abordagem cronológica do processo de orçamentação entendendo passo a passo como um orçamento de construção civil é produzido Em específico nesta unidade vamos dar maior enfoque à definição do escopo do projeto e composições de custos unitários dos serviços a serem realizados para a execução do empreendimento Para facilitar sua compreensão vamos contextualizar a discussão por meio de um exemplo prático de elaboração de orçamentos Os tópicos apresentados a seguir certamente serão de grande importância para sua formação profissional 29 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 3 EDUCAÇÃO A DistânCiA 1 ETAPAS DO PROCESSO DE ORÇAMENTAÇÃO Certamente em algum momento de sua vida profissional ou pessoal você já teve de realizar um orçamento Precisou por exemplo adquirir um computador novo Para isso identificou todos os componentes que precisavam ser adquiridos o próprio computador mouse teclado caixas de som entre outros e estabeleceu requisitos o computador precisava ter certa quantidade de memória ou certo processador por exemplo Em seguida verificou os preços praticados pelo mercado para esses elementos e fez a sua aquisição Na construção civil o processo de orçamentação é bastante parecido ao exemplo anterior Contudo são vários os componentes necessários que contam com diversas especificações e requisitos Assim a elaboração do orçamento se torna mais complexa sendo necessário distinguir os passos necessários para melhor compreensão De acordo com a norma IE 012011 INSTITUTO DE ENGENHARIA 2011 as atividades básicas que se desenvolvem no processo orçamentário são as seguintes a Itemização e discriminação dos serviços que compõem o projeto com suas respectivas unidades b Composição dos custos unitários dos serviços c Cálculo do custo unitário dos equipamentos d Cálculo dos salários com os encargos sociais e complementares e Levantamento dos custos indiretos f Cálculo do BDI Benefício e Despesas Indiretas A seguir discutiremos cada uma delas e em ordem didaticamente mais compreensível 2 DEfINIÇÃO DO ESCOPO DE PROJETO Como visto a primeira etapa do processo de orçamentação consiste na itemização e discriminação dos serviços que compõem o projeto Tecnicamente essa etapa também é conhecida como definição do escopo do projeto De acordo com o Guia PMBOK importante referência da área de gerenciamento de projetos o escopo pode ser definido como o trabalho que deve ser feito para que se entregue o produto pretendido com seu desempenho esperado PROJECT MANAGEMENT INSTITUTE 2018 Nesse sentido a definição do escopo visa a apresentar o que deve ser feito e indiretamente o que não será feito Isso contribui para maior transparência e alinhamento entre os envolvidos e sobretudo para maior assertividade do orçamento elaborado 30 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 3 EDUCAÇÃO A DistânCiA 21 A Estrutura Analítica do Projeto EAP Uma das ferramentas mais conhecidas para discriminação do escopo de um projeto é a Estrutura Analítica de Projeto doravante EAP Consiste na estruturação do projeto de forma bastante simples e visual de forma a hierarquizar os itens do escopo mostrando relações de interdependência entre eles Além disso de acordo com Camargo 2019 a EAP cumpre as seguintes funções a Facilita a identificação dos responsáveis b Facilita a identificação das fases do projeto c Delimita o escopo do projeto d Identifica as atividades do projeto e Orienta a identificação e descrição detalhada das entregas do projeto f Facilita a estimativa de esforço duração e custo g Facilita a identificação de riscos A elaboração de uma EAP é bastante intuitiva É necessário identificar as atividades ou fases necessárias para o cumprimento do objetivo do projeto e expôlas em uma estrutura hierarquizada mostrando suas relações de interdependência conforme exposto na Figura 1 Figura 1 Exemplo de EAP Fonte O autor 31 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 3 EDUCAÇÃO A DistânCiA A seguir vamos discutir um exemplo prático de elaboração de uma EAP para uma obra de construção civil Naturalmente precisaremos relembrar diversas etapas da construção de uma edificação que você já deve ter estudado em disciplinas anteriores Então preparese para uma grande revisão 22 Exemplo Prático Suponha que você é oa engenheiroa encarregadoa pela elaboração do orçamento de uma construção civil Por onde começar Inicialmente precisamos conhecer algumas características da obra em questão Considere portanto que se trata de uma edificação residencial multifamiliar que será executada utilizando se tecnologias construtivas tradicionais como estruturas de concreto e vedação em alvenaria de blocos cerâmicos Agora de posse dessas informações fica mais fácil entender quais as fases de execução dessa edificação que darão origem à nossa EAP Vale ressaltar que algumas informações ainda não estão devidamente detalhadas de modo que faremos algumas suposições Podemos considerar como Etapa 1 desse projeto o grupo denominado serviços iniciais Nesse grupo vamos considerar todas as atividades que geram custos diretos relevantes ao orçamento e que são executadas antes da instalação do canteiro de obras de fato Por exemplo podemos considerar aqui o serviço de sondagem geotécnica e atividades de preparação do terreno como limpeza e terraplenagem Uma estratégia interessante é considerar ainda o custo relacionado aos projetos uma vez que eles podem ser perfeitamente quantificados Em seguida temse a Etapa 2 de instalação do canteiro de obras Agora podemos considerar o momento em que as áreas de apoio à produção e demais infraestruturas provisórias começam a ser instaladas para que os trabalhadores tenham recursos para iniciar suas atividades Enquadramos aqui atividades como ligações provisórias de água e eletricidade colocação de tapumes e alojamentos além de eventuais trabalhos de movimentação de terra que ainda se façam necessários Na terceira etapa estão os serviços gerais Podemos considerar nesse grupo a instalação do elevador de obra proteções para segurança dos trabalhadores além de serviços técnicos e administrativos que podem ser facilmente quantificados Na Etapa 4 colocaremos os serviços de infraestrutura em que se destaca a execução das fundações da edificação A Etapa 5 englobará a fase de superestruturas Supondo a utilização de estruturas de concreto moldadas in loco necessitaremos considerar serviços como a montagem de armaduras confecção de fôrmas e a concretagem em si Em seguida na Etapa 6 podemos elencar as paredes e painéis isto é os elementos de vedação da edificação Aqui podemos inserir o serviço de assentamento de alvenaria de blocos cerâmicos conforme suposto anteriormente Você já deve ter reparado que a construção da nossa EAP no exemplo prático adota diversas simplificações e não segue necessariamente uma ordem cronológica da execução do empreendimento Por exemplo os serviços de superestruturas e de paredes e painéis foram dispostos em etapas separadas de forma a parecer que as paredes e painéis são executados apenas após a conclusão dos serviços de superestrutura Na prática não é isso o que acontece muitas vezes enquanto a superestrutura está sendo executada em pavimentos superiores a alvenaria está sendo assentada em pavimentos inferiores cuja estrutura já está concluída 32 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 3 EDUCAÇÃO A DistânCiA A Etapa 7 considera as esquadrias portas e janelas instaladas na edificação Em orçamentos é usual separálas de acordo com o material do qual elas são constituídas distinguindo se grupos como esquadrias de madeira esquadrias de vidro esquadrias de PVC esquadrias metálicas e esquadrias especiais aquelas utilizadas para prevenção de incêndio por exemplo Na oitava etapa são elencados os vidros e plásticos utilizados Note que muitas esquadrias já possuem o vidro embutido de modo que não convém discriminálo de forma separada neste item Assim é mais usual que neste grupo sejam inseridos apenas outros tipos de vidros como aqueles utilizados em boxes de banheiros ou vidros decorativos Na Etapa 9 temse os componentes da cobertura da edificação Assim distinguemse as etapas relacionadas à cobertura do telhado colocação de telhas e instalação de calhas e rufos Já na Etapa 10 consideraremos serviços relacionados à impermeabilização da edificação Para facilitar a posterior quantificação e precificação dos serviços é conveniente separálos de acordo com a tecnologia de impermeabilização adotada emulsão asfáltica manta asfáltica entre outros O grupo seguinte Etapa 11 diz respeito ao revestimento da edificação Assim podemse distinguir os revestimentos argamassados eventualmente ainda subdivididos em revestimentos de paredes e revestimentos de tetos Também se consideram os revestimentos cerâmicos como azulejos e pisos Materiais de acabamento também podem ser inseridos nesse grupo como forros e pinturas Na reta final na Etapa 12 vamos considerar os rodapés soleiras e peitoris que podem ser subdivididos nesses mesmos grupos Na Etapa 13 listaremos as louças e metais separadas em bacias sanitárias lavatórios tanques e torneiras Na Etapa 14 listaremos as instalações como as hidrossanitárias elétricas gás e mecânicas Na Etapa 15 consideraremos os serviços complementares como serviços de paisagismo e playground Por fim na Etapa 16 listamos os serviços finais como a limpeza final da obra e ligações definitivas de água e eletricidade Em síntese estabelecemos a EAP exposta na Figura 2 Será que esse tipo de simplificação no orçamento traz algum tipo de prejuízo para a sua assertividade e precisão Certamente sim Isso porque a ordem com que certas atividades são executadas pode gerar serviços adicionais que têm impacto direto no orçamento Por essa razão existe atualmente uma vertente de estudos denominada orçamento operacional que busca elaborar o orçamento em ordem perfeitamente cronológica e prever devidamente essas atividades adicionais que são geradas garantindo maior assertividade ao resultado final A consideração das instalações em orçamentos é bastante dependente do tipo de contrato com a mão de obra Isso porque se trata de serviços de maior especialização sendo que muitas vezes é atribuído a uma empresa terceirizada Ela pode estabelecer um valor fixo para a realização do serviço como um todo de modo que não há necessidade de se discriminar cada um dos materiais e serviços necessários para a sua realização 33 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 3 EDUCAÇÃO A DistânCiA Figura 2 EAP do exemplo prático Fonte O autor 34 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 3 EDUCAÇÃO A DistânCiA 3 COMPOSIÇÕES DE CuSTOS uNITáRIOS Em orçamentos extensos e complexos como no caso do orçamento de obras de construção civil adotamos uma interessante estratégia que facilita a compreensão e alteração do orçamento em caso de mudanças no projeto Iniciamos pela discriminação de todos os serviços necessários EAP e em seguida identificamos todos os insumos materiais mão de obra e equipamentos necessários para a produção de uma única unidade desse serviço mencionado Dessa forma todos os serviços são inicialmente descritos sob uma mesma referência unitária facilitando comparações e análises Tecnicamente isso constitui o que denominamos como composição de custo unitário isto é a descrição do quanto de material vai ser utilizado número de horas de pessoal qualificado e nãoqualificado e o número de horas de equipamento a ser utilizado por unidade desses serviços TISAKA 2006 p 44 Assim posteriormente para descobrirmos o total de custos diretos do orçamento basta multiplicar os custos unitários de cada serviço pelas suas respectivas quantidades e em seguida somálos TISAKA 2006 Diferentemente do que se possa pensar a princípio determinar as composições de custos unitários de cada serviço não é uma tarefa fácil Por exemplo quais os insumos e suas respectivas quantidades necessários para a produção de 1 m³ de concreto Para responder a perguntas como essa diversas entidades realizaram extensos estudos baseados na realidade do mercado de trabalho e estabeleceram alguns parâmetros de consumos de insumos para a realização de serviços em obras de engenharia Um exemplo é a Tabela de Composição de Preços para Orçamentos TCPO produzida pela Editora Pini PINI 2010 ou ainda o Sistema Nacional de Índices da Construção Civil SINAPI um banco de dados mantido pela Caixa Econômica Federal A TCPO consiste em um conjunto de tabelas que especificam os insumos necessários para a realização de diversos serviços Assim para estimar o que seria necessário para produzir 1 m³ de concreto inicialmente é necessário encontrar a tabela cuja especificação do serviço seja mais próxima daquilo que será executado na obra em questão Por exemplo caso o concreto a ser produzido seja do tipo estrutural virado em obra controle A consistência para vibração brita 1 resistência à compressão de 30 MPa a TCPO informaria os seguintes insumos e quantidades necessárias para a produção de uma unidade cúbica do material Tabela 1 Mas afinal o que é melhor utilizar a base TCPO ou a SINAPI O canal Engenheiro de Custos fez uma discussão bem interessante a respeito Confira o vídeo Qual a Melhor Base Para Obras Particulares Tcpo ou Sinapi disponível em httpsyoutuben5V2XzhuEfc 35 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 3 EDUCAÇÃO A DistânCiA Tabela 1 Composição unitária de concreto estrutural virado em obra controle A consistência para vibração brita 1 resistência à compressão de 30 MPa Componente Unidade Consumo Servente h 600 Areia lavada tipo média m³ 0788 Pedra britada 1 m³ 0836 Cimento Portland CP IIE32 resistência 32 MPa kg 41600 Betoneira elétrica potência 2 HP 15 kW capacidade de 400 L vida útil de 10000h h prod 03060 Fonte Pini 2010 Entretanto caso o concreto a ser utilizado seja do tipo dosado em central temse uma composição bastante distinta Tabela 4 Portanto conhecer em detalhe as especificações dos serviços a serem executados tem grande impacto na assertividade do orçamento conforme discutimos anteriormente Tabela 2 Composição unitária de concreto dosado em central resistência à compressão de 30 MPa Componente Unidade Consumo Concreto dosado em central convencional britas 1 e 2 resistência de 30 Mpa m³ 105 Fonte Pini 2010 Ainda que a TCPO e o SINAPI forneçam informações bastante relevantes seu uso não é unanimidade no mercado Isso porque os parâmetros veiculados nessas bases fornecem uma estimativa bastante próxima da realidade mas empresas de construção de maior porte e bem estruturadas muitas vezes preferem levantar seus próprios índices de consumo praticados em obras anteriores Dessa forma ao terem como base seus próprios processos produtivos têm maior assertividade nos valores adotados e maios segurança em sua política de preços TISAKA 2006 Vimos anteriormente duas composições unitárias disponíveis na TCPO sobre a produção de concreto Mas quais serão as quantidades e insumos necessários para a execução de outros serviços como alvenarias revestimentos argamassados entre outros Para saber mais consulte a TCPO em PINI Tabelas de Composição de Preços para Orçamentos 13 ed São Paulo Pini 2010 36 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 3 EDUCAÇÃO A DistânCiA 31 A Planilha de Composições de Custos unitários Em projetos complexos como os que são executados no setor da construção civil os orçamentos tendem a ser extensos Assim não se torna prático expor todas as informações que discutimos até agora descrição dos serviços por meio da EAP composições de custos unitários preços e quantidades em uma única planilha pois o documento seria extenso e mais suscetível a erros Nesse sentido é comum a elaboração de uma planilha orçamentária geral sobre a qual discutiremos melhor na próxima unidade e uma planilha auxiliar que apresenta todas as composições de custos unitários A Tabela 3 apresenta uma sugestão de modelo para a elaboração dessa planilha auxiliar Sobre ela fazemse as seguintes considerações a Coluna 1 item código criado pelo orçamentista para identificar a composição e os seus respectivos itens no orçamento É recomendado que haja correspondência com os códigos adotados na planilha orçamentária geral b Coluna 2 descrição dos serviços especificação do serviço ou insumo em questão Deve ser devidamente detalhado para que haja sua perfeita compreensão c Coluna 3 quantidade é a quantidade necessária do insumo para a produção de 1 m³ do serviço em questão d Coluna 4 unidade unidade de referência e Coluna 5 custo unitário custo de uma unidade na unidade de referência do insumo em questão f Coluna 6 subtotal produto do custo unitário coluna 5 pela quantidade necessária do insumo coluna 3 Tabela 3 Modelo de planilha de composição unitária PLANILHA DE COMPOSIÇÕES UNITÁRIAS Item Descrição dos serviços Quantidade Unidade Custo Unitário Subtotal 111 Insumo 1 200 m R 250 R 500 112 Insumo 2 400 kg R 150 R 600 Total R 1100 Fonte O autor Note ainda que o total de cada composição unitária constitui o custo unitário de produção do serviço em questão Por exemplo se a composição unitária apresentada na Tabela 3 se referisse à produção de concreto o valor de R 1100 total apresentado na Tabela 3 seria o custo de produção de 1 m³ de concreto portanto seu custo unitário Voltaremos a discutir essa relação na próxima unidade 37 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 3 EDUCAÇÃO A DistânCiA CONSIDERAÇÕES fINAIS É essencial que haja uma padronização na forma como os orçamentos são elaborados Assim garantese maior assertividade e precisão nas informações constantes no documento contribuindo para a melhor gestão das empresas construtoras Nesta unidade vimos que o processo de orçamentação se inicia com a definição do escopo do projeto devidamente especificando os serviços que devem ser executados para a realização do projeto Concluímos que um recurso interessante para estruturar de forma lógica o escopo é a chamada Estrutura Analítica de Projeto EAP o que ficou bastante evidente na realização de um exemplo prático de elaboração de EAP para uma obra de construção civil Por fim procedemos à elaboração de composições unitárias para cada item do escopo de forma a listar todos os insumos em termos de materiais mão de obra e equipamentos necessários para a produção de uma unidade de determinado item do escopo Este conhecimento é fundamental para a formação profissional do engenheiro civil visto que esse é um dos principais profissionais responsáveis por esse processo Além da clara importância para a área de gestão da construção civil habilidades para a elaboração de orçamentos também são relevantes para diversas outras áreas de atuação desse profissional 38 38 wwwuNINgAbR uNIDADE 04 SuMáRIO DA uNIDADE INTRODuÇÃO 39 1 LEVANTAMENTO DE quANTITATIVOS 40 2 PLANILhA ORÇAMENTáRIA gERAL E PRECIfICAÇÃO 42 3 DEfINIÇÃO DO PREÇO DE VENDA 44 31 CáLCuLO DO bDI44 32 DEfINIÇÃO DO PREÇO fINAL DE VENDA 46 4 CRONOgRAMA fíSICOfINANCEIRO 46 CONSIDERAÇÕES fINAIS 49 ORÇAMENTAÇÃO quANTITATIVOS PRECIfICAÇÃO E CRONOgRAMA PRELIMINAR Prof ME Arthur fEliPE Echs lucEnA Ensino a distância DISCIPLINA ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS 39 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 4 EDUCAÇÃO A DistânCiA INTRODuÇÃO Como vimos na unidade anterior o processo de orçamentação é complexo e demanda várias etapas Inicialmente discutimos as primeiras etapas necessárias para a elaboração de um orçamento que consistem na definição do escopo do projeto expresso através da EAP e a identificação das composições unitárias de cada item do escopo Agora que já sabemos quais são os itens necessários para a execução do projeto e o que é necessário para produzir uma unidade de cada um nesta quarta e última unidade vamos nos preocupar em escalar essas quantidades para o projeto como um todo realizando o levantamento de quantitativos do projeto e a sua consequente precificação Dessa forma poderemos determinar o total de custos diretos da obra que nos levará à determinação do preço de venda do empreendimento Por fim iniciaremos uma breve discussão sobre as interrelações entre o orçamento e o planejamento da obra Para isso por meio do cronograma físicofinanceiro vamos distribuir os valores monetários do orçamento ao longo de todo o período de tempo esperado para a execução do projeto Os tópicos apresentados a seguir certamente serão de grande importância para sua formação profissional 40 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 4 EDUCAÇÃO A DistânCiA 1 LEVANTAMENTO DE quANTITATIVOS Na Unidade 3 descobrimos como responder à pergunta quais os insumos e suas respectivas quantidades necessários para a produção de 1 m³ de concreto Agora vamos nos fixar em um questionamento derivado ao anterior quanto é necessário de concreto para a execução do projeto Para responder a dúvidas como essa é necessário realizar o levantamento de quantitativos do projeto De acordo com Ávila Librelotto e Lopes 2003 essa etapa é de grande importância no processo de orçamentação em que se definem as quantidades a serem adquiridas para a realização do empreendimento Por essa razão há grande responsabilidade na precisão do levantamento haja vista que erros nesse momento podem incorrer na necessidade de aportes suplementares de capital para finalização do empreendimento Temse portanto um impacto direto na continuidade e lucratividade do projeto ÁVILA LIBRELOTTO LOPES 2003 De Mori 2016 afirma que esse levantamento usualmente é realizado por meio de dados encontrados em documentos técnicos da obra como projetos e memoriais descritivos ou ainda com base nas experiências com a própria obra e de seus profissionais Nesse sentido a autora destaca que é essencial que se tenham fontes de dados completas e detalhadas garantindo maior confiabilidade e qualidade ao orçamento elaborado Ainda que se tenham fontes de dados confiáveis determinar as quantidades de cada material ou serviço não é uma tarefa fácil Por exemplo consideremos o exemplo prático da Figura 1 em que se deseja determinar a quantidade de alvenaria necessária para a execução das vedações Figura 1 Levantamento quantitativo de alvenaria em exemplo práticoFonte O autor Realizando um cálculo simplificado a determinação da quantidade de alvenaria em m² das paredes P1 e P2 é facilmente determinada através da área da superfície conforme segue a P1 400m x 270m 1080m² b P2 600m x 270m 1620m² No caso da parede P3 temos uma abertura na vedação o espaço destinado para a porta A princípio parece razoável não considerar a área dessa abertura no cálculo da alvenaria afinal o espaço não será preenchido pelo material Contudo a existência da abertura incorre em materiais e trabalho adicional para a realização de cortes na alvenaria a fim de resguardar o espaço destinado à porta 41 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 4 EDUCAÇÃO A DistânCiA Assim para pequenos vãos menores que 200 m² tornase mais razoável desconsiderar a abertura calculando o quantitativo como se o vão fosse totalmente preenchido DE MORI 2016 Assim o quantitativo de alvenaria nessa parede se torna P3 400 m x 270 m 1080 m² Por fim no caso da parede P4 temse uma abertura de maiores dimensões 400 m x 200 m destinada à instalação de uma janela Nesse caso não é razoável considerar a abertura toda como cheia pois se espera que o gasto adicional de material e mão de obra por conta do recorte do vão seja bastante inferior ao que seria gasto para o preenchimento total do vão com alvenaria Assim recomendase que seja descontada do levantamento quantitativo de alvenaria a área do vão excedente a 200 m² DE MORI 2016 Assim o quantitativo de alvenaria nessa parede se torna P4 600 m x 270 m 400 m x 200 m 200 m² 1020 m² Analogamente outros itens do escopo possuem critérios de medição específicos No Quadro 1 apresentamse alguns critérios de uso recorrente Serviço Critério de medição Preparação do terreno Medição efetuada pelas quantidades comprimentos área e volumes definidos nos projetos e especificações Especificamente nos projetos planialtimétricos Fundações Medição pelas quantidades comprimentos área volumes e pesos definidos nos projetos e especificações Estrutura Medição pelas quantidades comprimentos área volumes e pesos definidos nos projetos e especificações Instalações Medição pelas quantidades comprimentos e área real Elevadores Medição pelas quantidades e conjuntos definidos nos projetos e especificações Cobertura Medição pela área projetada no plano horizontal Esquadrias Medição pelas quantidades comprimentos e área real Podem ser levantados em metros quadrados ou em unidades Revestimentos Medição pelas quantidades comprimentos e área real Rodapés soleiras e peitoris Medição pelos comprimentos reais Armadura de aço Medição pelas quantidades e comprimentos reais Vidros Medição pelas áreas definidas no projeto e especificações Impermeabilização Medição pelas quantidades comprimentos e áreas reais Pavimentação Medição pelos comprimentos e áreas reais Pinturas tintas ceras resinas vernizes etc Medição pelos comprimentos e áreas reais Aparelhos Medição pelas quantidades e conjuntos definidos nos projetos e nas especificações Elementos decorativos Medição pelas quantidades e conjuntos definidos nos projetos e nas especificações Limpeza Medição pelas quantidades e áreas reais Quadro 1 Critérios de medição para quantitativos de obras de construção civilFonte Adaptado de Ávila Libre lotto e Lopes 2003 42 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 4 EDUCAÇÃO A DistânCiA 2 PLANILhA ORÇAMENTáRIA gERAL E PRECIfICAÇÃO Na unidade anterior vimos que as composições unitárias usualmente são apresentadas em uma planilha auxiliar ao orçamento em si Assim para apresentar o orçamento como um todo exibindo o escopo do projeto quantidades e preços é recomendado que se elabore uma planilha orçamentária geral interligada às planilhas auxiliares de composições unitárias Existem várias possibilidades a respeito do modelo da planilha orçamentária geral a ser utilizada A NBR 127212006 ABNT 2007 por exemplo sugere o modelo apresentado no Quadro 2 ORÇAMENTO DO CUSTO DA CONSTRUÇÃO Calculado por Visto Data Profissional Responsável Visto Folha nº LOCAL DO IMÓVEL Item Discriminação Quantidade Unidade Composição adotada Preço unitário Preço do serviço Totais Quadro 2 Modelo da planilha orçamentária geral sugerido pela NBR 127212006Fonte Adaptado de ABNT 2007 Ainda que sejam adotados critérios padronizados de medição será que ainda existe variabilidade em orçamentos realizados por um ou outro profissional orçamentista dependendo das considerações feitas por cada um durante a elaboração do orçamento Certamente sim Como vimos ao longo da nossa disciplina muitas das decisões ao longo do processo de orçamentação são subjetivas Em tempos recentes os avanços de novas abordagens com o BIM Building Information Modelling têm encontrado espaço justamente no setor de orçamentação visto que o levantamento de quantitativos se torna automático com base nos elementos inseridos nos projetos Tais mudanças na forma de realizar quantitativos de projetos podem trazer contribuições para maior padronização e menor variabilidade na realização dessa atividade 44 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 4 EDUCAÇÃO A DistânCiA 3 DEfINIÇÃO DO PREÇO DE VENDA No tópico anterior determinamos o total de custos diretos da obra Contudo conforme aprendemos no início da nossa disciplina precisamos considerar ainda outros fatores como os custos e despesas indiretas e também o lucro do empresário Para considerar esses fatores acrescentamos ao orçamento o BDI abreviatura para Benefícios e Despesas Indiretas Tratase portanto de uma taxa que é acrescida ao custo direto do empreendimento para considerar as despesas indiretas do executor o risco do empreendimento as despesas financeiras incorridas os tributos incidentes na operação despesas de comercialização e o lucro do empreendedor INSTITUTO DE ENGENHARIA 2011 p 122 31 Cálculo do bDI O BDI é calculado a partir de uma associação de quatro componentes INSTITUTO DE ENGENHARIA 2011 a Despesas indiretas gastos com a sede da empresa encargos financeiros do capital de giro e riscos envolvidos no empreendimento b Tributos impostos federais e municipais que incidem sobre o faturamento e sobre o serviço executado em si c Gastos de comercialização necessários para a promoção comercial da empresa e que não estão associados a uma obra em específico de tal forma que não podem ser considerados custos diretos d Lucro remuneração desejada à empresa retorno do investimento Assim para considerar tais fatores adotase a Equação 2 Quer entender um pouco melhor sobre o que é o BDI Em seu canal o engenheiro e arquiteto Fabricio Rossi fez uma discussão bem interessante a respeito Assista ao vídeo O que é o BDI de uma Obra disponível em httpsyoutubex9HaGgfenc 45 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 4 EDUCAÇÃO A DistânCiA Em que i taxa de administração central r taxa de risco do empreendimento f taxa de custo financeiro do capital de giro t taxa de tributos federais s taxa de tributo municipal ISS c taxa de despesas de comercialização l lucro ou remuneração líquida da empresa Naturalmente o cálculo desses parâmetros depende fundamentalmente de características legais administrativas e estratégicas da empresa A título de exemplo apresentase na Tabela 1 uma simulação de cálculo do BDI para uma empresa hipotética Tabela 1 Simulação de cálculo do BDI Item Discriminação Taxas Referenciais Valor presumido adotado Mínima Máxima 1 Administração central 900 2000 900 11 Rateio da administração central 800 1500 800 12 Despesas específicas 100 500 100 2 Taxa de risco 100 500 100 3 Despesa financeira 100 500 100 4 Tributos 793 2193 793 41 PIS 065 165 065 42 COFINS 300 760 300 43 IRPJ 120 480 120 44 CSLL 108 288 108 45 ISS 200 500 200 5 Taxa comercialização 200 500 200 6 Lucro 500 1500 1000 BDI Utilizar Equação 2 3886 Fonte Adaptado de Instituto de Engenharia 2011 46 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 4 EDUCAÇÃO A DistânCiA 32 Definição do Preço final de Venda Finalizado o cálculo de gastos diretos e indiretos é possível determinar o preço final de venda isto é o valor pago pelo consumidor de forma a considerar os custos diretos e indiretos despesas indiretas e assegurar o lucro do empresário O Preço Final de Venda PV nada mais é do que a soma do Total de Custos Diretos CD e os gastos indiretos Porém como vimos no tópico anterior o BDI parâmetro que considera os gastos indiretos é expresso em termos percentuais sendo esse percentual em relação ao total de custos diretos da obra Com base nessa definição para calcular o preço final de venda basta utilizar a Equação 3 4 CRONOgRAMA fíSICOfINANCEIRO Uma vez finalizado o orçamento é possível utilizálo para outras análises referentes à gestão da obra Nesse sentido é comum que o documento sirva como base para a elaboração do planejamento de execução do empreendimento em que os mesmos itens da EAP do orçamento são analisados na perspectiva temporal levantando suas durações e interrelações Nesta disciplina não é nosso foco estudar o processo de planejamento e gestão de obras em si Assim vamos nos limitar a investigar algumas interrelações do orçamento com o processo de planejamento Uma das ferramentas que pode ser utilizada para realizar análises nesse contexto é o cronograma físicofinanceiro A elaboração desse cronograma inclusive é prevista na NBR 1663612017 que especifica que as atividades técnicas de projeto devem ser apresentadas em cronograma físicofinanceiro que informe os prazos necessários as datas dos eventos e os seus custos ABNT 2017 Inicialmente estimase a duração de cada atividade da EAP anteriormente elaborada com base na experiência de projetos anteriores ou índices de produtividade da mão de obra encontrados na literatura Em seguida as atividades da EAP são dispostas em uma espécie de tabela cujas linhas representam os serviços a serem realizados itens da EAP e as colunas expressam uma linha do tempo da obra divididas na unidade de tempo que for conveniente O exemplo anterior apresenta alguns valores de referência para o cálculo do BDI mas que podem sofrer alterações dependendo de algumas características da empresa ou do empreendimento em construção Para saber mais a respeito desses fatores que influenciam e podem modificar a composição da taxa do BDI recomendase a leitura do item 254 do livro a seguir TISAKA M Orçamento na Construção Civil consultoria projeto e execução São Paulo Pini 2006 47 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 4 EDUCAÇÃO A DistânCiA No cruzamento entre cada linha e coluna expressase o gasto esperado de acordo com o orçamento para o serviço expresso na linha do cruzamento no intervalo de tempo considerado na coluna do cruzamento Por exemplo suponha que o primeiro item da EAP que elaboramos na Etapa 3 Serviços Iniciais tenha seu custo e duração estimados em R 170000 e 2 semanas respectivamente Supondo ainda que o gasto ocorre de forma constante ao longo da execução do serviço Temse a representação no cronograma físicofinanceiro expresso na Tabela 2 Tabela 2 1º exemplo da construção do cronograma físicofinanceiro Atividade Total de gastos Semana 1 Semana 2 Serviços iniciais R 1700 R 850 R 850 100 50 50 Fonte O autor Contudo é possível que haja itens da EAP cujos custos não se consolidem de forma constante ao longo do tempo Continuando o exemplo anterior considere o serviço Infraestrutura que ocorre imediatamente após o item Serviços iniciais Considere ainda que se estima gastar R 2600 com esse serviço que durará 3 semanas Porém o gasto não será constante de tal forma que 50 do valor serão gastos na segunda semana e o restante será distribuído nas semanas seguintes Nesse caso a representação da situação no cronograma físicofinanceiro é apresentada na Tabela 3 Tabela 3 2º exemplo da construção do cronograma físicofinanceiro Atividade Total de gastos Semana 1 Semana 2 Semana 3 Semana 4 Semana 5 Serviços iniciais R 1700 R 850 R 850 100 50 50 Infraestrutura R 2600 R 650 R 1300 R 650 100 25 50 25 Fonte O autor Outra situação que pode ocorrer é que as atividades não necessitem aguardar o término da sua antecessora para serem iniciadas de tal forma que possuem outros vínculos Nesse sentido imagine que no exemplo anterior haja um terceiro serviço Superestrutura que se inicia uma semana antes de o serviço anterior acabar Nesse caso o cronograma físicofinanceiro é representado conforme Tabela 4 48 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 4 EDUCAÇÃO A DistânCiA Tabela 4 3º exemplo da construção do cronograma físicofinanceiro Atividade Total de gastos Sem 1 Sem 2 Sem 3 Sem 4 Sem 5 Sem 6 Sem 7 Serviços iniciais R 1700 R 850 R 850 100 50 50 Infraestrutura R 2600 R 650 R 1300 R 650 100 25 50 25 Superestrutura R 34000 R 11333 R 11333 R 11333 100 33 33 33 Total Geral R 38300 R 850 R 850 R 650 R 1300 R 11983 R 11333 R 11333 100 22 22 17 34 313 296 296 Fonte O autor Por fim após terminada a elaboração do cronograma físicofinanceiro a soma de cada uma de suas colunas fornece o total de gastos esperados para aquele período informação valiosa para os planejamentos estratégico e financeiro da empresa Essa informação geralmente é apresentada nas últimas linhas do cronograma conforme expresso na Tabela 4 Além da investigação do total de gastos em cada período a elaboração do cronograma físicofinanceiro facilita outras análises Uma ferramenta interessante consiste na curva S um gráfico baseado no cronograma físicofinanceiro que expressa os gastos acumulados com o empreendimento ao longo de seu tempo de execução Outra possibilidade é a abordagem conhecida como Análise do Valor Agregado que compara o valor esperado segundo o orçamento com o valor que realmente foi gasto durante a execução do empreendimento 49 wwwuningabr ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS uniDaDE 4 EDUCAÇÃO A DistânCiA CONSIDERAÇÕES fINAIS É essencial que haja uma padronização na forma como os orçamentos são elaborados Assim garantemse maior assertividade e precisão nas informações constantes no documento contribuindo para melhor gestão das empresas construtoras Nesta unidade vimos as etapas finais do processo de orçamentação que consistem no levantamento de quantitativos e precificação dos itens orçados Uma vez que a conclusão dessas etapas fornece apenas o total de custos diretos do empreendimento compreendemos a importância do BDI que nos permite estabelecer uma relação percentual entre os custos diretos orçados e os gastos indiretos esperados Por fim procedemos à análise das interrelações entre o orçamento e o planejamento de obras por meio da elaboração do cronograma físicofinanceiro documento que fornece detalhes sobre como os custos veiculados no orçamento serão aplicados ao longo do tempo de execução do empreendimento 50 wwwuningabr Ensino a distância rEFErÊnCiaS ABNT ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS NBR 12721 Avaliação de custos de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios Procedimento Rio de Janeiro 2007 Disponível em httpscentral3togovbr arquivo176706 Acesso em 29 mar 2021 AIZA ENGENHARIA Principais Tipos de Contrato na Construção Civil 2018 Disponível em httpsaizacombrprincipaistiposdecontratonaconstrucaocivil Acesso em 29 mar 2021 AVILA A V LIBRELOTTO L I LOPES O C Orçamento de obras Florianópolis UNISUL 2003 BRASIL Lei nº 4591 de 16 de dezembro de 1964 Dispõe sobre o condomínio e as incorporações imobiliárias Brasília DF Presidência da República 1964 Disponível em httpwwwplanalto govbrccivil03leisl4591htm Acesso em 29 mar 2021 CAMARGO R Plano de gerenciamento de escopo o que é e qual a importância In Robson Camargo 2019 Disponível em httpsrobsoncamargocombrblogPlanodegerenciamento deescopotextSegundo20o20PMBOKC2AE2C20noos20recursos20e20 funC3A7C3B5es20especificadosE2809D Acesso em 29 mar 2021 CBIC CÂMARA BRASILEIRA DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO ABNT cria norma técnica de elaboração de orçamento para obras de infraestrutura 2017 Disponível em httpscbicorgbrabntcrianormatecnicadeelaboracaodeorcamentoparaobrasde infraestrutura Acesso em 29 mar 2021 CBIC CÂMARA BRASILEIRA DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO Custos Unitários Básicos de Construção 2020 Disponível em httpwwwcuborgbrcubm2estadualPR Acesso em 29 mar 2021 CBIC CÂMARA BRASILEIRA DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO O Custo Unitário Básico CUBm² 2014 Disponível em httpwwwcuborgbrsaibamais Acesso em 29 mar 2021 DE MORI L M Cálculo de quantitativos Maringá UEM 2016 INSTITUTO DE ENGENHARIA IE 012011 Elaboração de orçamento de obras de construção civil IE 2011 MATTOS A D Como preparar orçamentos de obras dicas para orçamentistas estudos de caso exemplos São Paulo Pini 2006 PINI Tabelas de Composição de Preços para Orçamentos 13 ed São Paulo Pini 2010 PROJECT MANAGEMENT INSTITUTE A Guide to the Project Management Body of Knowledge PMBOK Guide 6 ed Newton Square PMI 2018 51 wwwuningabr Ensino a distância rEFErÊnCiaS REIS T Incorporação imobiliária entenda como funciona essa atividade In Suno 2019 Disponível em httpswwwsunoresearchcombrartigosincorporacaoimobiliaria Acesso em 29 mar 2021 TISAKA M Orçamento na Construção Civil consultoria projeto e execução São Paulo Pini 2006