Fundos Imobiliários-Ascensão na Pandemia COVID-19-Aspectos

FUNDAÇÃO ESCOLA DE COMÉRCIO ÁLVARES PENTEADO FECAP A ascensão de fundos imobiliários durante a pandemia de COVID19 e seus principais aspecto s Andressa Mariano Calazans Projeto de pesquisa apresentado com o objetivo de obtenção de nota da disciplina de Monográfia I Métodos de Pesquisa ministrada pelo Prof Matheus Albergaria de Magalhães SÃO PAULO 202 2 SUMÁRIO INTRODUÇÃO TEMA E PROBLEMATIZAÇÃO JUSTIFICATIVA OBJETIVOS 31 Geral 32 Específicos METODOLOGIA DA PESQUISA REFERÊNCIAS INTRODUÇÃO TEMA E PROBLEMATIZAÇÃO Conforme a I nstrução de nº 47 da Comissão de Valores Imobiliários CVM os Fundos I mobiliários representam uma comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários De modo que este tipo de investimento surge como uma alternativa para investir no setor imobiliário sem adquirir os imóveis propriamente ditos requerendo menores recursos e podendo gerar retornos atrativos Diante dessa atratividade observase um movimento de crescim ento em aquisições de Fundo Imobiliários FIIS no Brasil nos últimos anos Segundo um estudo realizado pela B3 sobre a evolução dos investidores na bolsa de valores no período de 2020 a 2021 houve um aumento de 56 de novos CPF cadastrados na modalidade FIIS e cerca de R 90 MI em custódia O crescimento dos FIIS apresenta um cenário positivo Magnani Sanfelici Filho 2021 por conta dos veículos financeiros para movimentação desses ativos Essa modalidade de investimento representa vantagens à compra de imóvel Mugnaini 2008 pois você pode se desfazer apenas de uma parte do imóvel ao invés de ter que vender o imóvel próprio de forma integral Observando essa recém ascensão este trabalho pretende verificar e discorrer sobre os aspectos que rodeiam esse movimento ocorrido nos últimos anos ao quais foram marcados pela pandemia de COVID19 a fim de discutir sobre os principais aspectos que o ocasionaram com base na literatura vigente e através da consolidação de dados d os principais fundos de investimentos mobiliários e suas variáveis de estudo Nesse sentido a problematização do trabalho consiste em analisar qual o impacto que a pandemia teve n a trajetória de crescimento do FIIS e no que isso interfere nas suas perspectivas de longo prazo tomando como base o seu passado recente e utilizando para isso as variáve is vacância dividend yeal e escolha dos investidores em FIIS Será analisado para verificar a trajetória de crescimento variáveis como número de cotistas e novos CPFs cadastrados JUSTIFICATIVA Esse trabalho busca explicar o impacto da pandemia na vacância dividend yeal e escolha dos investidores em FIIS comparando a períodos que antecedem a pandemia de COVID19 justificado pela escassez literária recente Segundo o Portal do Investidor 2022a regido pela CVM m esmo sendo um investimento que oferece maior estabilidade comparada a outras modalidades ainda as sim não é considerado um investimento de Renda Fixa Desta forma n ão há garantia que o rendimento será constante visto que pode haver a inadimplência de inquilinos as altas taxas de vacância por conta da adesão das empresas por home office que antes eram ocupantes das lajes corporativas desvalorização do imóvel localização e regulamentações Também é observável volatilidade em relações de condição de mercado instabilidade política eou uma pandemia Qual foi a variação da adesão de investimentos em fundos imobiliários A t a xa de vacância foi afetada pela pandemia O aumento de investidores na B3 nesse período justifica os números acima Essas são as perguntas a serem sanadas nesse trabalho OBJETIVOS 31 Geral Analisar a performance dos Fundos I mobiliários durante a pandemia de COVID19 e seus aspectos principais 32 Específicos Entender o contexto do período analisado Comparar os principais fundos de investimentos brasileiros no determinado período Analisar se a retoma das atividades também foi impactante para a rentabilidade dos fundos analisados Criar um modelo de dados para análise dos fatos pesquisados tomando como variável a ser explicada indicadores de investimento como sharpe retorno vol tracking error etc REVISÃO DE LITERATURA Conforme Mota 2013 os Fundos de Investimentos Imobiliários são formados por grupos de investidores que compram cotas negociadas em bolsa como forma de obtenção de recursos que depois são utilizados em investimentos imobiliários para que assim ger emse ganhos financeiros de taxa variável Nesse contexto de acordo com Diniz 2021 i nvestir em Fundos Imobiliários tornouse uma maneira popular de diversificar o portfólio Devido à queda das taxas de juros e à menor atratividade dos investimentos em renda fixa os investidores conservadores preferem investir seu dinheiro em imóveis No entanto esta área de mercado apresenta custos mais elevados e menor liquidez o que está a contribuir para o crescimento do mercado imobiliário no mercado de investimentos Para Amato et al 2007 c om a redução das alíquotas de impostos os investidores estão mais propensos a buscar produtos que contenham ativos de maior risco o que lhes permite proporcionar maior retorno em seu portfólio Nesse contexto podese conclui r que os Fundos Imobiliários são vistos como uma opção viável de geração de lucros por meio da valorização de suas participações bem como da distribuição de ganhos decorrentes da exploração do ramo imobiliário Objetivando analisar o risco e o retorno do Fundos Imobiliários b rasileiros no período de janeiro de 2012 até dezembro de 2017 Oliveira e Milani 2020 utilizaram a metodologia da regressão stepwise com a finalidade de compreender a influência de cada uma das variáveis explanatórias sobre a variável dependente Índice de Fundos de Investimento Imobiliário IFIX Como variáveis explicativas foram utilizados diversos índices macroeconômicos e d e mercado Os achados revelaram que o índice Ibovespa é a única variável que explica o retorno dos Fundos Imobiliários quando a amostra é examinada em sua totalidade No entanto descobriu se que há uma falha estrutural que faz com que seja explicada a localização de imóveis comerciais e a venda de imóveis residenciais Conceição 2021 buscou avali ar a eficiência do mercado de FIIS no Brasil representado pelo IFIX no período de 2011 a 2020 fazendo um comparativo com a eficiência do mercado de ações tradicionais representado pelo IBOVESPA Para isso O estudo verifica se o IFIX pode ser f oram utilizados três testes estatísticos diferentes para testar a hipótese de passeio aleatório dos retornos run test varianceratio test e Durbin Watson test Porém o s resultados obtidos nos testes foram inconclusivos para sustentar a hipótese de eficiência dos mercados analisados e também para a comparação entre eles Para compreender os Fundos Imobiliários e sua dinâmica no período de janeiro de 2017 a maio de 2021 Dias e Silva 2021 utilizaram uma regressão linear de Mínimos Quadrados Ordinários MQO para analisar as variáveis explicativas macroeconômicas e de mercado em relação a variável dependente IFIX Como resultados encontrouse que das variáveis adotadas apenas os índices IMOB e o Ibovespa apresentaram significância na explicação da variação do IFIX para as amostras METODOLOGIA DA PESQUISA Para a realização do trabalho será utilizado pesquisas bibliográficas no intuito de entender o conceito do tema apontado através d a literatura existente para servir de base para a escolha ideal dos dados REFERÊNCIAS AMATO F B et al Impacto da Taxa de Juros Reais no Brasil no Valor dos Imóveis para Renda o caso dos Fundos de Investimento Imobiliário negociados em Bolsa de Valores Latin American Real Estate Society LARES 2007 BRASIL BOLSA BALCÃO B3 Uma análise da evolução dos investidores na B3 2021 Disponível em httpswwwb3combrptbrnoticiasporcentagemdeinvestidorespessoafisicacrescenab3htm l Acesso em março 2022 COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS CVM Instrução CVM 472 2008 Disponível em httpsconteudocvmgovbr legislacao instrucoes inst472html Acesso em março 2022 CONCEIÇÃO A R da Análise da eficiência do mercado de fundos imobiliários brasileiro um comparativo entre as eficiências dos índices IFIX e IBOVESPA 2021 53 p Dissertação Mestrado Profissional MPFE Fundação Getúlio Vargas Disponível em httpsbibliotecadigitalfgvbrdspacebitstreamhandle1043830864 Dissertac3a7c3a3oAdemilson20RibeiroPc3b3s20Bancapdfsequence3isAllowedy Acesso em abril 2022 CORSO J M MUGNAINI A SILVA W V SOUZA A ANÁLISE DA EFICIÊNCIA DE MERCADO E PERFORMANCE DE FUNDOS DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS NEGOCIADOS NA BOVESPA 2008 DIAS E SILVA A Análise do desempenho dos Fundos Imobiliários no Brasil de 2017 a pandemia Covid19 Revista Vianna Sapiens 122 2021 Disponível em httpsdoiorg1031994rvsv12i2813 Acesso em abril 2022 Diniz G S Montagem de Portfólios Estudo de Fundos Imobiliários no Brasil Boletim Economia Empírica 15 2021 Disponível em httpswwwportaldeperiodicosidp edubrbeearticleview5506 Acesso em abril 2022 FILHO G MAGNANI M SANFELICI D Os investimentos dos fundos de pensão brasileiros no mercado imobiliário comercial uma análise do portfólio imobiliário e seu padrão territorial 2020 HOGAN J D The Impact of Own Rival and Market Effects on Real Estate Private Equity Fund Performance 2016 MAGNANI M SANFELICI D O ecommerce e os fundos imobiliários logísticos estratégia de captura de rendas imobiliárias 2021 MOTA R R A evolução do mercado de Fundos de Investimentos Imobiliários no Brasil no período de 1994 a março2013 e a utilização dessa alternativa de investimento para o investidor pessoa física no Brasil Universidade de Brasília 2013 114 p Disponível em http repositoriounbbrbitstream104821516512013RonaldoRodriguesMotapdf Acesso em abril 2022 OLIVEIRA JMILANI B Variáveis que explicam o retorno dos fundos imobiliários brasileiros Revista Visão Gestão Organizacional Caçador SCBrasilv9 n1p1733janjun2020 ISSN 22389636Disponível em http dxdoiorg1033362 visao v9i12051 Acesso em abril 2022 PORTAL DO INVESTIDOR CVM Fundos de Investimentos Imobiliários FII Disponível em httpswwwinvestidorgovbrmenuMenuInvestidorvaloresmobiliariosfundosimobiliarioshtml Acesso em março 2022 a PORTAL DO INVESTIDOR CVM Obrigações do administrador e do gestor Disponível em httpswwwinvestidorgovbrmenuMenuInvestidorOldFundos Obrigacoesadministradorgestorhtml Acesso em março 2022 b 2 9 9