Dissertacao Locacao Residencial Temporada Nao Residencial e Built to Suit - Lei 8245 91

Dissertaçãopesquisa sobre locação residencial locação por temporada e locação não residencial Arts 46 até 57 CC ênfase art 54A Built to Suit Locação residencial locação por temporada e locação não residencial e Built to Suit A lei de locação n 824591 regulamentou especificamente a locação dos imóveis urbanos e o procedimento e eles pertinentes Nesse sentido a partir do art 46 da Lei regulamenta as disposições especais começando pela locação residencial Assim começaremos nosso estudo pontuando alguns conceitos sobre tal modalidade Consiste em locação residencial a destinada à exclusiva função de dar guarida à pessoa de forma a garantirlhe residência Possui aspecto social quando se observa a importância dessa modalidade na problemática da moradia no Brasil É a forma mais corriqueira de se viabilizar a função social da propriedade e diploma garantidor da dignidade humana ambos previstos na Constituição Federal Logo tal disposição visa principalmente garantir a moradia e família O art 46 estabelece que o fim do prazo contratual é forma inequívoca de ciência do fim da relação obrigacional De modo que passado o prazo não havendo devolução do imóvel pelo o locatário o torna possuidor de máfé Em contrapartida o 1 do mesmo art Estipula que a inércia dos contratantes enseja a prorrogação do contrato de locação por tempo indeterminado mantendose todas as condições e termos anteriormente firmados Por sua vez a prorrogação do contrato permite a denúncia vazia O art 47 trata do contrato com prazo inferior a trinta meses de modo que o tal prorrogase automaticamente por prazo indeterminado Imperam aqui os casos nos quais o locador não poderá reaver seu imóvel imotivadamente ou seja só poderá denunciar o contrato desde que se incorra em um dos motivos a seguir elencados será a chamada ação por despejo por denúncia cheia Observase aqui também a substituição da vontade dos contratantes pela vontade da Lei ou melhor vontade do bemestar público quando especifica que os contratos de locação verbais ou inferiores a trinta meses obtêm sua prorrogação automática sem interferência dos contratantes Assim os incisos do artigo estipulam as hipóteses em que é possível a denúncia cheia destacando os casos do art 9 quando a locação pode ser desfeita por distrato pelo inadimplemento etc Ainda em decorrência da extinção do contrato de trabalho se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego se for pedido para uso próprio de seu cônjuge ou companheiro ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha assim como seu cônjuge ou companheiro de imóvel residencial próprio se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público que aumentem a área construída em no mínimo vinte por cento ou se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão em cinquenta por cento e se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos Por oportuno a locação para temporada é tratada no art 48 sendo esta aquela destinada à residência temporária do locatário para prática de lazer realização de cursos tratamento de saúde feitura de obras em seu imóvel e outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo e contratada por prazo não superior a noventa dias esteja ou não mobiliado o imóvel Tratam das locações realizadas com a finalidade de se destinar um imóvel a outrem desde que seja por tempo não superior a noventa dias com o escopo de dar moradia ao período de férias para prática de lazer realização de cursos tratamento de saúde realização de obras em seu imóvel entre outros Destaquese que as hipóteses previstas são a título exemplificativo e não exaustivas podendo então ser complementadas por eventualidades que se encaixem nos moldes O prazo que a lei estabeleceu é tempo razoável para que o inquilino cumpra seu propósito sendo que ultrapassado tal prazo a locação automaticamente prorrogase por tempo indeterminado equiparando se à locação residencial comum O pú traz uma disposição especial quanto aos utensílios e mobílias A mobília que eventualmente possa ser parte do imóvel deverá ser minuciosamente descrita e relacionada devidamente individualizada para que seja dotada de proteção jurídica Ao final do período da vigência do contrato de locação pode ser vistoriada para que se possa aferir eventuais danos a fim de que estes sejam computados e devidamente cobrados do inquilino Não havendo a referida relação o locador fica à mercê das provas art 212 CC que ele mesmo deverá produzir para comprovar a existência do bem móvel Além disso deve provar inequivocamente seu dano de forma que a questão será resolvida em sede de perdas e danos Além disso as disposições quanto ao pagamento também são dispostas de forma especial sendo que excepciona a vedação da cobrança antecipada A lei permite além de se cobrar antecipadamente que se cobre a totalidade do período que durar o contrato Além disso para garantir eventuais danos ao imóvel e aos bens que o guarnecem permite também que se constitua alguma das modalidades de garantia previstas no art 37 desta Lei No caso do fim do prazo ajustado permanecendo pois mais de 30 dias no imóvel presumese prorrogada por tempo indeterminado não mais podendo se fazer a cobrança antecipada Sendo assim uma vez equiparado o contrato à locação residencial por tempo indeterminado as hipóteses de desfazimento do contrato de locação também serão submetidas aos casos previstos no art 47 já detalhadas anteriormente Aqui a locação não residencial disposta no art 51 Tratase sim de renovação do contrato pois na prorrogação utilizase a mesma relação jurídica modificandose apenas o valor cobrado a título de aluguel e o prazo de vigência da relação ex locato enquanto na novação modificamse os sujeitos ou o objeto do contrato resultando então em uma nova relação jurídica e obrigacional Na renovação sempre se terá um novo contrato com o mesmo objeto e os mesmos sujeitos atualizandose o valor da locação Notase que o contrato objeto da renovação não se estende no tempo devendo elaborarse novo contrato Tal fenômeno acontecerá por convenção entre as partes ou pela via judicial por meio de ação renovatória São os imóveis destinados ao comércio sendo que os requisitos para a renovação do contrato por igual prazo devem seguir i o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado ii o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos e iii o locatário esteja explorando seu comércio no mesmo ramo pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos Além disso a lei define que o locatário possui direito a renovação de seu contrato de locação e que este possui caráter compulsório ao locador de modo a substituir a autonomia da vontade dos contratantes visando o bemestar social Posto isso o artigo sub examine determina os casos em que o caráter compulsório não possui mais obrigatoriedade ou seja o locatário não possuirá o direito a renovação Uma disposição especial é feita Nas locações de imóveis utilizados por hospitais unidades sanitárias oficiais asilos estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público bem como por entidades religiosas devidamente registradas sendo que o contrato somente poderá ser rescindido nos casos do art 9 da lei e se o proprietário promissário comprador ou promissário cessionário em caráter irrevogável e imitido na posse com título registrado que haja quitado o preço da promessa ou que não o tendo feito seja autorizado pelo proprietário pedir o imóvel para demolição edificação licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil Por fim cumpre enumerar o disposto no art 54A quando aos Built to Suit Sendo a locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador previamente realize construção reforma ou mesmo aquisição de imóvel especificado por locatário em potencial a fim de pactuarem locação por prazo determinado deverão ser observadas as disposições no contrato firmado entre ambos pautandose pela presente Lei Assim quanto mais longo for o contrato mais o investimento será diluído as prestações No geral as locações realizadas na modalidade built to suit BTS são feitas em um prazo médio de 10 a 20 anos O tempo será suficiente para cobrir o valor investido e suavizar o pagamento mensal