Ação de Anulação de Negócio Jurídico - Danos Materiais e Morais - Porto Alegre RS

EXCELENTÍSSIMOA SENHORA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DA VARA CÍVEL DA COMARCA DE PORTO ALEGRE RS ELETRÔNICOS ELETRÔNICOS LTDAME pessoa jurídica de direito privado com sede na Rua Marechal Deodoro SN Centro Porto Alegre RS CEP 90010300 inscrita no CNPJ sob o nº 25157895000133 por intermédio de seu advogado regularmente constituído conforme instrumento de mandato anexo vem à sua presença propor a presente AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO CC PEDIDO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS E TUTELA ANTECIPADA em desfavor de VINÍCOLA RIO GRANDENSE LTDA pessoa jurídica de direito privado com sede na Rua do Vinho sn Centro no município de Porto Alegre RS CEP 90050000 pelos seguintes fatos e fundamentos jurídicos que passa a expor I DOS FATOS A empresa autora atua no mercado de eletrônicos e possuía uma loja de assistência técnica na sala 37 do 2º pavimento do Shopping Moinhos de Vento O sócio da empresa Sr Diego Roit também é sócio de AQUA ELETRICS LTDA inscrita no CNPJ sob o nº 02951963000177 empresa de comércio de artigos eletrônicos há 18 anos sediada em um quiosque no térreo do mesmo Shopping Desta forma com intuito de unificar as duas empresas e ampliar suas atividades em 2013 procurou uma sala comercial fora do Shopping Encontrou a sala desejada e firmou um contrato de locação com a empresa VINICOLA ré locadora para ocupação de um imóvel de propriedade desta situada na Rua Marechal Deodoro sn no Centro de Porto Alegre com 90m² para exploração de sua atividade O referido contrato tem lapso temporal de dois anos iniciando em 10102013 e 10102015 e o valor da locação de R 300000 mensais conforme documentação anexa sendo que a locação foi agenciada pelo corretor Carlos Rocha da Rocha Corretores de Imóveis empresa que possui estabelecimento comercial no mesmo imóvel O dito imóvel é parte de um imóvel maior antiga sede da empresa proprietária cuja maior parte já fora demolida Restam neste imóvel alguns locais que estão ocupados por locação por empresas de corretagem de imóveis e um estacionamento Inicialmente o imóvel objeto da locação não apresentava condições de instalação imediata da empresa autora na condição de locatária razão pela qual as partes concordaram que fosse feita uma reforma no interior do mesmo Em contraponto ao investimento da locatária no imóvel da locadora essa lhe concedeu uma carência de 06 seis meses no pagamento do aluguel Este acordo foi firmado no contrato de locação mais precisamente na cláusula quinta Em nenhum momento a locadora fez qualquer restrição ou orientação quanto aos procedimentos de reforma Logo em dezembro de 2013 a locatária com concordância da ré conforme contrato entabulado iniciou as reformas internas com o acompanhamento do Engenheiro Fernando Brambila onde foi constatado que o telhado do imóvel corria risco de desabar Diante deste obstáculo foi projetada uma estrutura de vigas metálicas para garantir a segurança do imóvel e dos que o habitariam e assim foi construída de acordo com todas as normas de segurança conforme laudo e documentos em anexo Em ato paralelo a empresa Terra Plana Arquitetura projetou os interiores das salas O corretor que mediu a locação e que ocupa sala ao lado da locada autorizou a reforma acompanhou o andamento da obra e era sabedor de todo o acordado A obra de reforma foi praticamente concluída em fevereiro de 2014 restando apenas a instalação dos móveis e mudança dos produtos da empresa para fazer a inauguração momento em que um representante da locadora solicitou que a mesma fosse paralisada oferecendo mais dois meses de carência Tudo isso verbalmente Neste mesmo mês a locatária foi informada informalmente que o imóvel maior que engloba todos os locados fora objeto de aprovação de um projeto de revitalização juntamente com o poder público e que as obras iniciariam em janeiro de 2015 Por consequência todas as locações seriam rescindidas em dezembro de 2014 Tanto isso é verdade que se anexa a gravação do aviso acerca do fato anteriormente descrito o que comprova ainda mais que é verdadeiro o aqui exposto Importa ressaltar que no momento da locação a locadora não informou a locatária da existência desse projeto Ora mesmo sendo sabedora do projeto firmou um contrato que não poderia cumprir Ao todo a empresa investiu R 7243706 em materiais e serviços diretamente na reforma que com uma simples atualização monetária pelo IGPM alcança hoje R 7490866 Buscando uma posição da locadora fora informada extraoficialmente de que era verdade mas que essa não poderia indenizar pelas reformas feitas e que se quisesse poderia ocupar o imóvel até segunda ordem Por estar em dia com as suas obrigações contratuais a locatária efetuou a alteração contratual para mudança de endereço da sua empresa para regularização da mesma perante os órgãos competentes quais sejam Junta Comercial do Rio Grande do Sul a Receita Federal do Brasil Secretaria da Fazenda do Estado do Rio Grande do Sul e Prefeitura Municipal Efetuada a mudança nos documentos a empresa entregou a sala onde possuía sua assistência técnica no Shopping ficando apenas com o quiosque de vendas Em ato contínuo ao ingressar com o pedido de Alvará na Prefeitura Municipal foi informada de que precisaria apresentar PPCI Plano de Prevenção e Combate a Incêndios porém fora informado pelo Corpo de Bombeiros da cidade que não seria possível liberar o documento apenas para sua sala pois o documento deve ser emitido para o imóvel inteiro o que também não era possível devido às condições do mesmo Ao procurar a Prefeitura Municipal foi informada ainda que o imóvel havia sido inventariado pelo Conselho Municipal do Patrimônio Histórico e Cultural COMPAHC e que não poderia receber reformas ou habitação sem a sua aprovação Neste momento a locatária se viu sem saída Tentou contato com a locadora e com o corretor do aluguel para que lhe dessem uma posição sobre o que estava acontecendo contudo a partir disso ambos passaram a não lhe dar mais retorno das suas solicitações e respondendo apenas com frases evasivas desonrando os acordos escritos e verbais efetuados até então Em nenhum momento da negociação a locadora informou que o prédio não estava em situação regular perante os órgãos fiscalizadores e que a locatária não conseguiria liberar os alvarás da sua empresa no local muito menos que não poderia fazer o PPCI tanto que no próprio contrato liberou reformas ou seja desde o seu nascedouro o contrato firmado já estava viciado com a máfé da ré já que a locatária era sabedora da situação e mesmo assim locou sem fazer qualquer menção acerca destes fatos Ora jamais fora informado que a obra estava inventariada pelo COMPAHC e que não poderia sofrer alterações e não teria como haver a liberação para a empresa iniciar seus trabalhos já que no contrato firmado pelas partes descreve totalmente o inverso Isso fere o princípio da boafé uma vez que a locadora firmou compromisso que não poderia cumprir e que sabidamente prejudicaria a locatária viciando o contrato antes mesmo da assinatura Para piorar ainda mais a situação o contrato exigia que a locatária contratasse um SEGURO CONTRA INCÊNDIOS para o imóvel o que reforça a máfé da locadora pois se o imóvel não possuía PPCI tampouco seria possível contratar um seguro contra incêndios ora a exigência é impossível de cumprir mesmo assim a locatária contatou diversas corretoras de seguros mas teve o seu pedido negado por todas em função do prédio não apresentar condições Pela sequência de acontecimentos a locatária viu frustrada a sua intenção de expandir e aumentar o seu negócio onde investiu todas as suas economias sendo que agora sofre diariamente o prejuízo de não poder instalar a sua empresa no local diminuindo a sua capacidade operacional Não bastando o prejuízo já desembolsado a empresa tem de lidar com a falta de informação da locadora e com a incerteza do seu futuro A empresa está arcando com oito meses de salário de um funcionário que não tem um local para trabalhar Funcionário este que com encargos sociais custa mensalmente R 130000 totalizando R 1040000 ou seja correse iminente risco de perder o profissional pois não tem condições de mantêlo frente as circunstâncias Também está pagando um aluguel de um imóvel que não pode usufruir o que já está em três vencimentos de R 300000 cada somando R 900000 hoje tirando os que seriam pelas obras autorizadas pela ré que se diga de passagem não adiantaram absolutamente nada haja vista que a empresa autora não pode nem mesmo abrir suas portas pois se fizesse estaria irregular correndo eminente risco de embargos de sua operação Obrigouse ainda a pedir revogação da desocupação da sala do Shopping e prorrogação do aluguel até 052014 para manter seu estoque loja esta que fechou para transferir para a sala nova e não pode mais anteder ao público O aluguel se estendeu e o prejuízo aumentou em R 250000 Está pagando contador que na alteração contratual investiu R 70995 e mensalmente assessora para manter a empresa em condições sem ter como trabalhar são oito meses desde a assinatura do contrato a um honorário de R 24600 por mês somase mais R 267795 Para sobreviver apenas com o quiosque teve que abrir crédito com limite no cheque especial de R 4000000 no banco para capital de giro do qual vem arcando com pagamento de juros todos os meses uma vez que seus recursos se esgotaram na obra e seu estoque fora reduzido em função de não ter local de armazenamento e o pagamento desses juros está afetando ainda mais a sua situação financeira Ainda há de se levar em conta todo o trabalho e dissabores que a administrador da locatária teve em função de acompanhamento da obra migração com contas de telefone internet máquina de cartão de crédito e outros serviços já para o novo endereço O valor investido esgotou as economias da família e agora por não conseguir trabalhar no local está colocando em risco a atividade da outra empresa onde também é sócio pois não consegue vislumbrar o retorno financeiro do seu investimento e passa por momento de dificuldade Pelo desgaste e frustração quebra do contrato postula uma indenização que equivale ao valor total do contrato de locação qual seja R 7200000 Pela expectativa de faturamento somente da assistência técnica vê a nítida redução do faturamento que é de R 700000 mensais para o que requererá reparação de R 16800000 Tentou de todas as formas contato e acordo com a locadora Sem sucesso frente a potência empresarial que a mesma representa viuse obrigada a procurar assistência jurídica para guarnecer seus direitos Encaminhou por fim notificação via cartório de registros e protestos com o conteúdo ora descrito solicitando que a mesma se manifestasse quanto às afirmações sendo que a mesma registrou contra notificação rescindindo o contrato de locação pedindo as chaves no prazo de 10 dias o que fere mais uma vez o contrato firmado e pasmem culpando a locatária por todo o acontecido ou seja querendo fazer crer o Nobre Julgador de que quem deu causa foi a autora que cumpriu categoricamente o contrato pagando mensalmente os aluguéis mesmo sem poder utilizar a sala em uma expectativa de resolver da melhor forma possível que se diga de passagem não está acontecendo em virtude dos fatos anteriormente narrados Somandose todas as despesas reembolsos e indenizações que faz jus a locatária contabiliza um prejuízo de R 40738393 em valores originais Lembrando que a locatária está cumprindo à risca o contrato pagando mensalmente o aluguel contratado comprovantes em anexo Quanto à devolução da mesma a locatária concorda com a rescisão porém discorda sumariamente de sua culpa pelo que já está demonstrado propondo a devolução das chaves mediante vistoria com a presença de um engenheiro e suspensão do pagamento do mesmo até que se resolva a presente situação Portanto considerando que o contrato estava viciado desde o seu nascedouro em virtude dos fatos anteriormente narrados mas principalmente em virtude das omissões de informação da ré para o autor o contrato deve ser anulado o que por consequência faz com que os fatos retroajam até a data de sua assinatura isto é tudo o que foi gasto e os danos comprovados devem ser devolvidos devidamente corrigido sem falar no valor de danos morais pelos fatos e principalmente pela perda de uma chance II DOS FUNDAMENTOS JURÍDICOS IIA DO PRINCÍPIO DA BOAFÉ OBJETIVA O princípio da boafé objetiva hoje consolidado no Código Civil tem respaldo constitucional de acordo com a doutrina nacional majoritária Assim com o novo Código Civil a tendência jurisprudencial de estender a aplicação da boafé objetiva às relações contratuais que não as consumeristas foi confirmada mas diferindo da versão protetiva que os tribunais brasileiros empregavam A boafé objetiva foi positivada em nosso ordenamento jurídico por meio de cláusula geral possuindo conteúdo indeterminado e dependendo de interpretação a fim de criar efetivar a criação de padrões de convívio social Logo vêse que os dispositivos do Código Civil são normas aplicáveis a uma gama de situações jurídicas bastante extensas gerando regras interpretativas dos negócios jurídicos limitando o exercício de direitos e criando obrigações adicionais Quanto ao tocante das funções da boafé a doutrina classifica com base nos artigos referidos do Código Civil artigos 422 133 e 187 três desdobramentos desse princípio Assim a boafé objetiva tem as funções de criação de deveres anexos de limitação do exercício de direitos e de interpretação de cláusulas Entre a criação de deveres anexos temos o de proteção como evitar perigos lealdade e cooperação e ainda de informar e esclarecer O descumprimento dos deveres secundários pode atingir a própria prestação conforme a gravidade deste e significar o descumprimento da obrigação stricto sensu ou cumprimento imperfeito desta Notese que a aplicação de tais deveres secundários deriva da boafé objetiva não sendo necessária a manifestação de vontade para que seja exigida independentemente da regulação voluntaristicamente estabelecida Quanto à segunda função do princípio da boafé objetiva limitação ao exercício dos direitos vêse que esta é bastante relacionada à figura do abuso de direito Numa relação contratual seja ela escrita eou verbal as partes devem agir com zelo respeito e probidade considerando não só a letra fria do contrato mas o exercício regular dos direitos ali previstos a função social das disposições e os deveres de agir com retidão segurança consideração informação plena Dessa forma revelase imprescindível prestar deferência ao princípio da função social do contrato e da boafé contratual cuja dinamicidade repercute na orientação da conduta dos partícipes no iter obrigacional Portanto a relação obrigacional passa a ser entendida como um laço colaborativo entre as partes e não mais como uma rígida polarização antes reputados como antagônicos Ou seja havendo contrato realizado entre as partes esse deveria ter sido cumprido nos seus termos sendo que in casu seria uma locação de imóvel que estaria em normais condições de uso mas principalmente liberadolivre de qualquer problema seja ele documental ou não nas esferas governamentais o que digase não ocorreu conforme os fatos anteriormente narrados afastando assim qualquer cumprimento por parte da ré da boafé Assim sendo houve uma quebra de boafé por parte da ré no momento em que não cumpriu a sua parte no acordo entabulado mas mais ainda houve presente a máfé dessa o que será explanado a seguir IIB DA BOAFÉ OBJETIVA E DA PRESENÇA DA MÁFÉ VÍCIO DE CONSENTIMENTO Após a explanação acerca do princípio da boafé objetiva vamos à realidade fática propriamente dita Conforme asseverado anteriormente a boafé objetiva consiste num princípio geral de cooperação e lealdade recíproca entre as partes e representa a expressão da solidariedade social no campo das relações privadas ou seja é aquele que comanda o comportamento dos sujeitos de uma relação jurídica ou ainda a forma como esses devem efetivamente agir em decorrência da relação Assim o Código Civil em seu artigo 422 normatiza Os contratantes são obrigados a guardar assim na conclusão do contrato como em sua execução os princípios de probidade e boafé Contudo caso não haja o efetivo cumprimento da norma aqui exposta acerca da boafé em contrapartida faz nascer a máfé que é um conceito associado à ideia de fraude decepção ou intenção dolosa ou seja um vício de vontade Um desses vícios de vontade e que está presente neste caso concreto nada mais é que o DOLO no negócio entabulado entre as partes e aqui discutido Assim denominase máfé o dolo a dissimulação do erro do outro contraente depois de conhecido Esta é qualificada pelo nosso código como sendo uma omissão dolosa ou um silêncio intencional O direito reage contra o dolo porque ele é um ato ilícito intencional sendo o resultado desta reação a indenização para com a pessoa prejudicada Ou seja o dolo pode ser tanto praticado por uma ação quanto por uma omissão que é o caso sendo que a determinação legal do dolo por omissão encontrase no artigo 94 do Código Civil Brasileiro O embasamento de tal determinação legal é a preservação da boafé a qual deve obrigatoriamente nortear todos os negócios amparados pela Lei e pela Justiça In casu está presente a máfé e consequentemente o dolo no momento em que a ré realiza negócio jurídico firmamento de contrato de locação comercial com o autor omitindo os problemas que a sala locada trazia consigo quais sejam que estava impossibilitada de regularizar seu habitese e alvará diante do órgãos públicos impedindo o labor da empresa em virtude de processo judicial em anexo que não teria a possibilidade da realização de PPCI que estava sendo realizado projeto de revitalização do local entre outros problemas Ora em nenhum momento da negociação foi informado para o autor os problemas que a sala apresentava mas sim somente muito tempo após quando a ré conseguiu a liberação para o projeto de revitalização do local ou seja quando tinha interesse na sala já que quando da assinatura do contrato esse não existia Assim fica mais que comprovado que houve dolo por parte da ré no momento da realização do negócio jurídico isto é no momento da assinatura do contrato pois houve omissão dolosa quanto a fatos importantes e imprescindíveis para o negócio Tanto é verdade que se tais fatos anteriormente expostos fossem de conhecimento da autora com toda a certeza essa não teria alugado a sala comercial pois sabedora dos problemas e principalmente que não poderia realizar seu comércio em virtude da ilegalidade por falta de documentação idônea Por tais circunstâncias o combate ao dolo deve ser imediato e efetivo de forma a preservar o princípio da boafé que deve existir entre os contraentes que celebram um negócio jurídico rechaçando aqueles que usam de meios ilícitos ardis ou máfé de forma que não utilizem mais de subterfúgios em suas negociações ou pelo menos recebam a imposição legal correta que lhes faça repararem da forma mais ampla possível o dano causado ao autor prejudicado no negócio jurídico IIC DA RESCINDIBILIDADE CONTRATUAL AO ESPELHO DA LEI QUANDO AS CONDIÇÕES DO IMÓVEL LOCADO INEXISTEM No presente caso o bem dado em locação não possui condições que permitam ao seu usuário plena utilização do mesmo eis que reúne vícios oriundos de seu uso seja por falta de permissão de documentação para o locatário poder realizar seu labor seja por falta de permissão dos órgãos públicos Quando o imóvel possui vícios que impedem as condições de habitabilidade passa a viger a teoria do dolo em virtude da omissão do locador quando do firmamento de negócio jurídico acerca dos problemas que a sala locada apresenta senão vejamos O artigo 22 da Lei 824591 trata exatamente dos deveres do locador encabeçando a lista pelas condições de habitabilidade vejamos Art 22 O locador é obrigado a I entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina II garantir durante o tempo da locação o uso pacífico do imóvel locado III manter durante a locação a forma e o destino do imóvel IV responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação V fornecer ao locatário caso este solicite descrição minuciosa do estado do imóvel quando de sua entrega com expressa referência aos eventuais defeitos existentes VI fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas vedada a quitação genérica VII pagar as taxas de administração imobiliária se houver e de intermediações nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador VIII pagar os impostos e taxas e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel salvo disposição expressa em contrário no contrato IX exibir ao locatário quando solicitado os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas X pagar as despesas extraordinárias de condomínio Parágrafo único Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício especialmente a obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel b pintura das fachadas empenas poços de aeração e iluminação bem como das esquadrias externas c obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício d indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados ocorridas em data anterior ao início da locação e instalação de equipamento de segurança e de incêndio de telefonia de intercomunicação de esporte e de lazer f despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum g constituição de fundo de reserva Ocorre que ao proceder em desacordo com seus deveres neste artigo dispostos o locador dá causa à infração contratual que ao espelho do artigo 9º da mesma lei permite a rescindibilidade do contrato conforme bem exposto no inciso II que prevê que em decorrência da prática de infração legal ou contratual o mesmo sofra rescisão Mais ainda há acerca deste tema pois quando a inexistência das condições de habitabilidade reclamam reparos supondo vícios que de boafé tenham ocorrido em que pese a obrigatoriedade consignada ao locatário de as deixar executar quando as mesmas oneram seu bem estar se as mesmas se tardarem mais de dez dias caberá ao locador indenizar ao locatário no abatimento proporcional deste período em seus locativos ao passo que quando a mesmas demandem mais de trinta dias cabe a este a possibilidade de resilir o contrato conforme dispõe a lei em seu artigo 26 Ora de franco entendimento o fato de que quando as condições de habitabilidade do imóvel requisito da obrigação legal do locador não são viáveis a locação pode ser rescindida a todo tempo por infração contratual sendo que quando os vícios foram ocultados do locatário em manifesta máfé contratual também de se supor que a aplicação do artigo 186 do Código Civil venha ser aplicada ao caso Isto se dá porque a descoberta destes vícios que foram previamente ocultados durante o transcurso da locação no decorrer do contrato portanto apesar da possibilidade de ensejar a justa causa na resilição contratual justa causa esta que é plenamente reconhecida pela jurisprudência como veremos pondo fim à relação e desobrigando as partes da primitiva obrigação assumida de toda forma causa prejuízo ao locador que investiu invariavelmente tempo e dinheiro naquela locação e os terá perdido por culpa ou por dolo de outrem que no caso é sua contraparte no contrato Desta senda fica claro pelos fatos expostos e documentos juntados que a ré realizou contrato viciado desde o seu início já que ocultou vícios do imóvel locado pelo autor mesmo sendo indagada sobre o assunto o que resta infringido o art 22 I II III IV V e X da Lei 824591 ao contrário da autora que sempre pagou seus alugueis corretamente conforme comprovantes em anexo Portanto considerando o explanando o contrato deve ser anulado desde a sua assinatura datado de 10 de outubro de 2013 voltando todos os fatos e compromissos assumidos no status quo ante mas principalmente os valores despendidos em virtude do contrato assinado IID DA PERDA DE UMA CHANCE Com a evolução da responsabilidade civil o direito brasileiro trouxe diversas formas para a reparação dos danos causados às vítimas dentre elas a responsabilidade civil pela perda de uma chance A teoria da responsabilidade pela perda de uma chance vem encontrando ampla aceitação no direito pátrio baseiase na probabilidade e em uma certeza que a chance seja realizada e que a vantagem perdida resulte em prejuízo Assim inicialmente é preciso compreender o que seja a perda de uma chance Nesse sentido de acordo com Sérgio Savi O termo chance utilizado pelos franceses significa em sentido jurídico probabilidade de obter lucro ou de evitar uma perda No vernáculo a melhor tradução para o termo chance seria em nosso sentir oportunidade Contudo por estar consagrada tanto na doutrina como na jurisprudência utilizaremos a expressão perda de uma chance não obstante entendemos mais técnico e condizente com o nosso idioma a expressão perda de uma oportunidade Assim a perda da chance deve ser vista como a perda da possibilidade de se obter o resultado esperado ou de se evitar um possível dano valorizando as possibilidades que se tinha para conseguir o resultado para aí sim serem ou não relevantes para o direito No caso da perda de uma chance não existe a pretensão de indenizar a perda do resultado e sim da oportunidade não havendo a necessidade de provar se a vítima teria ou não o resultado almejado Nesse interim necessário se faz compreender que ao se falar em ter perdido uma chance é possível afirmar que essa chance perdida se referia a algo realmente esperado algo com o que já se contava e que está dissociada do resultado final que essa mesma chance como um bem já adquirido poderia proporcionar poderia servir de instrumento Desta feita quando provocado um ato ilícito é notável que esse ato interrompe inesperadamente o modus vivendi da vítima lhe frustra uma oportunidade de obter um benefício sendo que nesse caso a indenização devida se dá pela chance perdida e não pela vantagem final esperada No presente caso houve dolo por parte da ré como já explicado resultando na não possiblidade da realização de unificação das empresas da autora e por consequência a expansão do negócio haja vista que a intenção da locação da sala comercial era porque está ser maior resultando numa expansão comercial Ou seja uma chance REAL CERTA e ATUAL Entretanto como explanado anteriormente a possibilidade de inauguração da loja comercial bem como da expansão do negócio restou frustrada em virtude do dolo apresentado ou seja houve a perda de uma chance no sentido de fazer o negócio crescer em um ponto comercial maior e ficar conhecido perante a sociedade porto alegrense vendendo seus produtos tudo isso ocorreu o que seja a perda dessa chance por dolo da ré Portanto considerando a perda ocorrida deve haver indenização acerca deste fato o que se requer sendo que seu valor deve ser arbitrado por Vossa Excelência em importe não menor que R 5000000 IIE DOS DANOS MATERIAIS INTEGRAIS E LUCRO CESSANTES Como dito anteriormente a descoberta de vícios que foram previamente ocultados durante o transcurso da locação no decorrer do contrato portanto apesar da possibilidade de ensejar a justa causa na resilição contratual pondo fim à relação e desobrigando as partes da primitiva obrigação assumida de toda forma causa prejuízo ao locador que investiu invariavelmente tempo e dinheiro naquela locação e os terá perdido por culpa ou por dolo de outrem que no caso é sua contraparte no contrato Desta feita o artigo 186 do Código Civil vigente consigna que Aquele que por ação ou omissão voluntária negligência ou imprudência violar direito e causar dano a outrem ainda que exclusivamente moral comete ato ilícito Aqui evidente está que a norma não só permite a responsabilização por dolo como o permite quando haja culpa Cotejando o supracitado dispositivo normativo com o caso em baila fica notório que a demandado cometeu um ato ilícito pois se torna evidente que o recurso que aquele que se propõe a manter o negócio de locação vivendo dele muita vez emprega de manter o bem locado em precárias condições por economia pode e deve ser punido como um negócio irregular pois sendo a locação um negócio jurídico pelo qual se pretende obter lucro necessário se faz que aquele que a ela se dedica tenha claro que como qualquer negócio demanda investimentos para se manter como tal doutra forma tutelaríamos incontineti o enriquecimento sem causa de um contratante em face do outro Na mesma linha de pensamento temos também o valor a título de lucros cessantes que é um evento gerado por terceiro que comprometa a receita líquida de uma pessoa ou empresa responsabilizando o gerador do dano pelo ocorrido para que lhe garanta o rendimento interrompido O presente caso é bem o exemplo que se pode aplicar tal nomenclatura uma vez que no caso do empresário o lucro cessante são prejuízos causados pela interrupção de qualquer das atividades da empresa in casu a impossibilidade de abrir seu estabelecimento comercial para a realização de suas vendas causando portanto a interrupção de seu labor Assim sendo em virtude dos fatos narrados anteriormente o autor deixou de realizar seus serviços desde a data da assinatura do contrato qual seja 10 de outubro de 2013 isto é deixou de ganhar valores com a venda de seus produtos para os clientes Assim sendo todos os valores gastos e perdidos pela autora em virtude da locação junto a ré bem como aqueles que deixou de ganhar devem ser retornados com as suas devidas atualizações haja vista que o contrato deve ser anulado em virtude de dolo ou seja vício de consentimento nos termos anteriormente expostos nos valores a seguir descriminados atualizados até julho de 2014 PLANILHA DE CUSTAS E PERDAS EM FUNÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO DE CONTRATO CUSTOS DIRETOS COM A OBRA Item Fornecedor NOTA FISCAL Data Valor Original 1 Arquitetura Recibo 1022014 R 1300000 2 Materiais de Construção Ltda 4791 142014 R 844226 3 Madeireira Ltda 1278123 712014 R 124757 4 Madeireira Ltda 1278124 712014 R 17243 5 Madeireira Ltda 1313774 1122014 R 39991 6 Móveis e Decorações Ltda Recibo 522014 R 3319040 7 Anotação de Responsabilidade TécnicaCREARS ART 2152014 R 6364 8 Construções Recibo 1712014 R 100000 9 Construções Recibo 322014 R 100000 10 Construções Recibo 332014 R 200000 11 Indústria Metalúrgica Ltda Recibo 05022014 R 825000 12 Anotação de Responsabilidade TécnicaCAURS ART 1562014 R 7083 13 Arquiteto 3 2542014 R 85000 14 Comercial de Canos 6545 2632014 R 55002 15 Engenheiro Recibo 1252014 R 220000 SUBTOTAL 1 R 7243706 Atualização Monetária R 247160 SUBTOTAL 2 R 7490866 CUSTOS COM A REGULARIZAÇÃO BUROCRÁTICA DA EMPRESA Item Fornecedor NOTA FISCAL Data Valor Pago 1 Contador alteração contratual R 60000 2 Honorários Contabilidade mensal R 24600 08 meses R 196800 3 Aluguel mensal R 300000 03 meses R 900000 4 Aluguel da Sala do shopping R 250000 5 Taxas JUCERGS R 9600 6 Taxa PMBG R 1395 6 Funcionários salário de 100000 30 08 meses R 1040000 SUBTOTAL R 2457795 DANOS item Descrição Valor 1 Quebra de contrato R 7200000 2 Lucros cessantes média de faturamento da Assis Técnica R 700000 R 16800000 SUBTOTAL R 24000000 SUBTOTAL GERAL 33948661 1 Honorários Advocatícios 2000 6789732 TOTAL DO PEDIDO R 40738393 IIF DOS DANOS MORAIS Primeiramente há de se referir que os danos morais não são reservados somente às pessoas físicas As pessoas jurídicas também podem fazer uso da via judicial para proteger seu direito ao nome pois padecem de ataques à sua honra objetiva Em primeiro lugar a Constituição Federal assegura o direito de indenização à pessoa seja ela física ou jurídica E em segundo lugar a Súmula 227 do STJ é categórica ao expressar que a pessoa jurídica pode sofrer dano moral Assim em decorrência dos fatos narrados anteriormente o autor experimentou situação constrangedora angustiante e aborrecedora mas mais ainda teve sua honra objetiva abalada traduzida por exemplo em ofensa a sua credibilidade reputação bom nome ou conceito no mercado portanto tendo sua moral abalada sendo suficiente a ensejar danos morais uma vez que o dano moral decorre do próprio fato in re ipsa sendo dispensável a comprovação da extensão do dano o que digase de passagem está totalmente comprovado através dos fatos aqui narrados e documentos juntados Há de se invocar o art 186 do Código Civil o qual afirma que por ação ou omissão voluntária negligência ou imprudência violar direito e causar dano a outrem ainda que exclusivamente moral comete ato ilícito Ademais o dano moral é presumido e desde que verificado ou pressuposto da culpabilidade impõese a reparação em favor do ofendido na forma do art 927 do Código Civil aquele que por ato ilícito causar dano a outrem fica obrigado a reparálo Releva consignar que exsurge o direito à indenização quando se flagra a máfé deliberada por quem praticou a conduta lesiva no caso dolo Por sua vez o ato ilícito e o nexo causal se verificam conjunta e concomitantemente no ato de vender um produto usado como se fosse novo Ora a conduta da ré é extremamente grave e ultrapassa os limites de qualquer dissabor ou como diz ela de pequeno contratempo Chega ao desrespeito tal afirmação porquanto a presença de dolo ocorrido por parte da ré nem de perto é um mero contratempo Portanto deve haver a condenação da demandada no pagamento de dano moral que requer seja arbitrado por Vossa Excelência mas não menor que R 5000000 III DA TUTELA ANTECIPADA O artigo 273 inciso I do Código de Processo Civil reza que O juiz poderá a requerimento da parte antecipar total ou parcialmente os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial desde que existindo prova inequívoca se convença da verossimilhança da alegação e I haja fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação ou Os documentos bem como os fatos e fundamentos jurídicos narrados anteriormente comprovam cabalmente o ato doloso realizado pela ré havendo portanto prova inequívoca dos fatos narrados o que propicia certeza a respeito da causa de pedir que sustenta a presente ação Inegável outrossim a existência do pressuposto fumus boni iuris que se encontra no intuito da autora em resolver o mais rápido possível o caso em tela uma vez que gastou toas as suas economias no presente negócio que restou impossível de se realizar em virtude da negativa de legalidade documental e omissão de fatos por parte da ré bem como do periculum in mora encontrado na possibilidade de continuando o contrato poder ser compelido em pagar aluguéis sem haver a utilização da sala comercial para o seu comércio mas muito mais ser autuado pelo Poder Público em virtude de a sala estar irregular Vêse portanto que é possível a concessão da tutela antecipada no caso presente pois uma vez concedida impedirá que a ré cobre aluguéis da sala mesmo que a mesma não esteja sendo utilizada Assim requerse a concessão de tutela antecipada para que haja a entrega das chaves da sala comercial em Juízo suspendendo a cobrança de aluguel por parte da ré bem como o contrato assinado pelas partes o qual está se querendo sua anulação e que haja vistoria no local da locação sala comercial por engenheiro nomeado pelo Juízo com o objetivo de verificar a situação da sala comercial no momento da entrega sem que se possa haver qualquer modificação por parte da ré ou seja se as reformas realizadas no local trouxeram ou não prejuízos para a sala ou melhoramentos IV DA ASSISTÊNCIA JUDICIARIA GRATUITA Prevê o art 2º da Lei nº 106050 que todos aqueles que necessitarem recorrer à justiça gozarão dos benefícios da gratuidade desde que a situação econômica não lhes permita pagar as custas do processo e os honorários de advogado sem prejuízo Na mesma linha de pensamento a Constituição Federal art 5º LXXIV incluiu entre os direitos e garantias fundamentais a assistência jurídica na forma integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos Com isso assegura que o cidadão não encontre na impossibilidade financeira óbice a valerse de outro direito constitucional o de livre acesso ao Poder Judiciário art 5º XXXV Com efeito é plenamente cabível a concessão do benefício da assistência judiciária gratuita às pessoas jurídicas em observância ao princípio constitucional da inafastabilidade da tutela jurisdicional CF88 art 5º XXXV desde que comprovem como fez conforme documentação em anexo insuficiência de recursos CF88 art 5º LXXIV uma vez que a elas não se estende a presunção juris tantum prevista no art 4º da Lei 10601950 No caso dos autos conforme documentos em anexo estão presentes as condições para a isenção do pagamento das despesas elencadas no artigo 3º da Lei nº 106050 porque a autora sendo pessoa jurídica trouxe prova da impossibilidade de arcar com os encargos processuais Portanto a autora faz jus ao benefício da justiça gratuita V DOS PEDIDOS Isto posto REQUER respeitosamente a Vossa Excelência A o deferimento da Assistência Judiciaria Gratuita B a CONCESSÃO DE TUTELA ANTECIPADA para que haja a entrega das chaves da sala comercial em Juízo suspendendo a cobrança de aluguel por parte da ré bem como o contrato assinado pelas partes o qual está se querendo sua anulação e que haja vistoria no local da locação sala comercial por engenheiro nomeado pelo Juízo com o objetivo de verificar a situação da sala comercial no momento da entrega sem que se possa haver qualquer modificação por parte da ré ou seja se as reformas realizadas no local trouxeram ou não prejuízos para a sala ou melhoramentos C a PROCEDÊNCIA DA AÇÃO para C1 anular o contrato firmado pelas partes desde a sua assinatura datado de 10 de outubro de 2013 voltando todos os fatos e compromissos assumidos no status quo ante mas principalmente os valores despendidos em virtude do contrato assinado em virtude do vício de consentimento mais especificamente dolo aqui demonstrado e provado C2 condenar a ré ao pagamento de indenização em virtude da perda de uma chance ocorrida devendo haver portanto indenização acerca deste fato sendo que seu valor deve ser arbitrado por Vossa Excelência em importe não menor que R 5000000 C3 condenar a ré ao pagamento de dano material integral e lucros cessantes no valor exposto nesta peça mais especificamente o importe de R 40738393 atualizados até julho de 2013 sendo que devem também serem atualizado até a data do efetivo pagamento C4 condenar a ré ao pagamento de dano moral que requer seja arbitrado por Vossa Excelência mas não menor que R 5000000 cinquenta mil reais D que todos os valores pagos sejam atualizados monetariamente incidindo também juros legais até sua efetiva quitação E a condenação da ré ao pagamento de horários advocatícios no percentual de 20 bem como custas processuais F a produção de todos os meios de prova em direito admitido principalmente documental testemunhal e pericial Dáse à causa o valor de R 40738393 Termos em que pede e espera deferimento Porto Alegre RS 25 de agosto de 2014 VANDER LEI OABRS 12345 ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL PODER JUDICIÁRIO COMARCA DE PORTO ALEGRE 5ª VARA CÍVEL AV AURELIANO DE FIGUEIREDO PINTO 105 Processo nº 0011140005896 CNJ00125891620149270005 Natureza Anulatória Autor Eletrônicos Eletrônicos Ltda ME Réu Vinicola Rio Grandense AS Juiz Prolator Juíza de Direito Dra Data 22012018 Vistos etc ELETRÔNICOS ELETRÔNICOS LTDA ME ajuizou ação de anulação de negócio jurídico cumulada com pedido de danos materiais e morais contra VINÍCOLA RIO GRANDENSE SA Afirmou em síntese ser empresa do ramo de eletrônicos com loja de assistência técnica na sala 37 do 2º pavimento do Shopping Center Moinhos de Vento Referiu também ser sócio da AQUA ELETRICS LTDA que está sediada em quiosque no térreo do mesmo Shopping Alegou que para unificar as duas empresas e ampliar suas atividades em 2013 procurou uma sala comercial fora do Shopping tendo encontrado a sala narrada na exordial e firmado contrato de locação com a parte ré por um lapso de dois anos no valor mensal de R 300000 sendo a locação intermediada pelo corretor que possuiria estabelecimento comercial no mesmo imóvel Referiu que a sala alugada faz parte de um imóvel maior antiga sede da empresa ré Aduziu que o local não apresentava condições de instalação imediata da empresa razão pela qual as partes acordaram que fosse feita uma reforma no interior do mesmo com a contrapartida de uma carência de 6 meses no pagamento do aluguel Defendeu que em nenhum momento a locadora teria feito qualquer restrição ou orientação quanto aos procedimentos de reforma Alegou ter iniciado as reformas em dezembro de 2013 com acompanhamento de Engenheiro citado na exordial sendo que este teria verificado que o telhado corria risco de desabar motivo pelo qual foi projetada estrutura de vigas metálicas para garantir a segurança do imóvel e dos que o habitariam Paralelamente outra empresa de arquitetura projetou os interiores das salas Defendeu que o corretor que mediou a locação teria autorizado a reforma acompanhado todo o seu andamento e era sabedor de todo o acordado Referiu que após a conclusão da reforma em fevereiro de 2014 um representante da ré solicitou a paralisação das obras dando mais dois meses de carência do valor do aluguel tudo verbalmente Aduziu ter sido informada informalmente que o imóvel maior fora objeto de aprovação de um projeto de revitalização juntamente com o poder público e que as obras iniciariam em janeiro de 2015 com a rescisão de todos os contratos em dezembro de 2014 Defendeu que a parte ré firmou contrato mesmo sabedora de que não poderia o cumprir em virtude desse projeto Alegou ter investido R 7243706 em materiais e serviços Afirmou que extraoficialmente a locadora confirmou a existência do projeto de revitalização mas que não poderia indenizar pelas reformas feitas e que poderia ocupar o imóvel até segunda ordem Arguiu ter dado encaminhamento à alteração contratual para mudança de endereço de sua empresa junto aos órgãos competentes tendo efetuado a entrega da sala onde possuía sua assistência técnica no Shopping ficando apenas com o quiosque Disse que ao solicitar o alvará de funcionamento na Prefeitura foi informado de que precisaria apresentar o PPCI do imóvel como um todo e que tal não seria possível pelas condições do imóvel Foi informado ainda que o imóvel havia sido inventariado pelo CMPAHC e que não poderia receber reformas ou habitação sem sua aprovação Defendeu que em nenhum momento foi informada pela ré de que o imóvel não estava em situação regular estando o contrato viciado desde o seu nascedouro com a máfé da ré violando o princípio da boafé Disse que a situação piorou mais ainda pois o contrato exigia que a locatária contratasse seguro contra incêndios o qual seria de impossível contratação em face de o imóvel não possuir PPCI sendo que todas as corretoras negaram cobertura Alegou ainda estar tendo de arcar com salário de um funcionário que não tem local para trabalhar no valor de R 130000 mensais além do aluguel da sala da ré sem poder utilizála Aduziu que teve de prorrogar o aluguel da sala do shopping por mais dois meses e que teve que pagar o contador para proceder a alteração contratual além de ter de pagálo mensalmente sem estar podendo usufruir da sala Postulou indenização no valor de R 7200000 pela quebra do contrato e de R 16800000 pela expectativa de faturamento Disse ter enviado notificação via cartório de registros e protestos à ré sendo que esta lhe enviou contranotificação rescindindo o contrato pedindo as chaves em 10 dias e culpando a locatária por todo o acontecido Referiu ter tido prejuízo total de R 40738393 em valores originais Afirmou concordar com a rescisão mas discordar de sua culpa propondo a devolução do imóvel mediante vistoria com a presença de um engenheiro e suspensão do pagamento do mesmo até que se resolva a situação Defendeu a anulação do contrato em virtude dos vícios existentes desde o seu nascedouro principalmente omissões de conhecimento da ré e não repassadas à parte autora Dissertou sobre o princípio da boafé objetiva e arescindibilidade contratual ao espelho da lei quando as condições do imóvel locado inexistem citando o art 22 da Lei 824591 postulando a aplicação do art 186 do CCB em caso de manifesta máfé contratual com a anulação do contrato desde a sua assinatura em 10102013 voltando às partes ao status quo ante devolvendose todos os valores despendidos em virtude do contrato assinado Dissertou acerca da teoria da perda de uma chance postulando indenização a tal título em valor não inferior a R 5000000 além de indenização pelos danos materiais e lucros cessantes em face da anulação ocorrida por dolo vício de consentimento apresentando quadro detalhado de tais gastos Pugnou por fim por indenização por danos morais Requereu liminar a fim de ser realizada vistoria no local para posterior entrega das chaves suspendendo a cobrança dos aluguéis e solicitou AJG Juntou documentos À fl 595 foi deferida a AJG e a tutela antecipada sendo determinada a feitura de perícia antecipada no imóvel A parte autora efetuou a juntada das chaves do imóvel nos autos na fl 602 Citada a parte ré apresentou contestação às fls 619 e ss Preliminarmente alegou carência de ação por ausência de interesse processual em face de que a autora tinha autorização apenas para realizar obras do tipo rede elétrica hidráulica e pinturas sendo que quaisquer outras obras não poderiam ser realizadas sem a prévia autorização da parte ré não podendo realizar nenhuma obra estrutural Referiu que o município notificou acerca da irregularidade da obra que por isso afasta qualquer possibilidade de indenização Alegou no mérito que a autora teve seis meses de carência no pagamento da locação para reformas simples sendo que declarou ter recebido o imóvel em perfeitas condições Impugnou o pedido de anulação do contrato Aduziu que o corretor que intermediou a locação não tem poderes para se manifestar em nome da ré além de que a autorização da ré deveria ser expressa por escrito e previamente Alegou ter ido à Prefeitura assim que soube que a autora realizou obras no local tendo verificado que a demandante não solicitou nenhum alvará de licença para a municipalidade executando de forma irregular as obras o que a impediu de obter o alvará Diante da ilegalidade e irregularidade cometida pela autora considerou desfeita a locação com a postulação de desocupação do prédio Defendeu ainda que a autora contratou engenheiro mas não incluiu na contratação os serviços de licenciamento e encaminhamento dos projetos nos órgãos fiscalizadores sendo que mesmo sabedora de que teria de obter tais autorizações continuou as obras e trocou de sala por sua conta e risco Impugnou áudio e fotos por terem sido produzidos sem o conhecimento da outra parte Aduziu que o imóvel não está em situação irregular sendo possível a realização de obras e reformas no mesmo sendo apenas necessária a prévia licença dos órgãos competentes sendo que o próprio engenheiro da parte autora lhe teria advertido da necessidade da obtenção de alvará de licença para a realização das obras o que também foi feito pela própria requerida Citou o art 23 da lei de locações Pugnou pela improcedência da indenização por danos materiais e lucros cessantes por ter a quebra do contrato ocorrido apenas por culpa da autora sendo que eventual indenização não poderia ser pelo valor integral do contrato em face da carência sendo que a parte autora pagou apenas 3 alugueis Impugnou os lucros cessantes impugnando as declarações do contador juntadas com a exordial defendendo ainda que a autora apenas encaminhou pedido de alvará em junho de 2014 Pugnou pela improcedência do pedido de indenização por danos morais Juntou documentos Réplica nas fls 658 e ss Na fl 662 foi proferido despacho saneador e aberto prazo para as partes dizerem se tinham interesse na produção de outras provas sendo que ambas as partes requereram a produção de prova oral Nas fls670681 foi juntado o laudo pericial sendo que as partes tiveram vista do mesmo A pedido da parte autora o laudo foi complementado na fl 690 e ss Realizada audiência de instrução na fls 713714 Encerrada a instrução ambas as partes apresentaram memoriais É o relatório Decido As partes entabularam em 10 de outubro de 2013 contrato de locação comercial de sala comercial descrita no contrato de fl 40 nesta cidade O desfazimento do contrato é consenso entre as partes sendo que ambas não têm interesse em continuar a locação Discordam apenas quanto à natureza do distrato enquanto a parte autora busca a anulação do liame negocial a parte ré postula sua rescisão por culpa da parte autora Em primeiro lugar afasto a preliminar de ausência de interesse de agir em face de que se confunde com o mérito totalmente Salientese que até a fundamentação da preliminar em sede de contestação foi a mesma da defesa de mérito Passo a analisar o mérito da demanda O fulcro da presente lide é determinar se houve ou não causa de anulação do contrato ou mesmo ato ilícito por parte da demandada que justifique o pleito indenizatório presente na exordial Mais uma vez é de se ressaltar que nenhuma das partes têm interesse em dar continuidade à locação Primeiramente tenho que não houve prova alguma de vício de consentimento que justifique a anulação do contrato Não há falar em contrato nulo eis que firmado de acordo com as exigências legais Não se verifica ilícito ou impossível o seu objeto art 145 II do CC16 Frisese que o consentimento do locatário foi livre sem vícios A parte autora pôde verificar o imóvel antes de locar tendo inclusive conhecimento de toda a situação física do mesmo sendo fato notório na cidade de Porto Alegre e região que o prédio em tela se trata de imóvel de valor histórico fazendo parte do patrimônio histórico da cidade Assim tenho que não há como se alegar que se trata de vício oculto a alegação de que não foi informado de que teria que solicitar autorização e licença prévia ao órgão competente para analisar o patrimônio histórico junto ao Município Também tenho que não houve prova da existência de omissão por parte da ré em relação à existência de projeto de revitalização da área Pelo que transparece do caderno probatório não houve prova de nenhum dolo de esconder tais informações da parte autora tanto que o contrato foi realizado por lapso extremamente curto de apenas dois anos com cláusula que previa a rescisão unilateral e imotivada com aviso feito com antecedência de 60 dias parágrafo primeiro da cláusula segunda Ora este prazo diminuto torna verossímil a alegação da parte ré de que não escondeu nada da parte autora pois restou claro da dicção do contrato que a retomada do imóvel poderia se dar com brevidade o que deveria ter levado à parte autora a ter muita cautela em se desfazer da outra sala que locava no Shopping e mesmo em investir altos valores na reforma já que poderia usufruir da sala por apenas dois anos no máximo O contrato assim não padece nem mesmo de vício relativo anulável eis que eventual defeito no momento da declaração de vontade conforme art 147 II do CC16 demandaria prova cabal de ter firmado o negócio com falsa percepção da realidade erro essencial prova não produzida já que repitase era de conhecimento notório que se tratava de imóvel de alto valor histórico De igual forma tenho que não restou comprovado que a negativa de licença para a parte autora tenha se dado por ausência de PPCI da área total do imóvel ou qualquer irregularidade deste imputável à parte ré Pelo que se vislumbra dos autos a única situação que restou devidamente comprovada foi que a parte autora não conseguiu exercer sua atividade no local por ter efetuado reforma fora dos parâmetros do contrato e sem a autorização e licença prévia dos órgãos municipais pertinentes para imóveis que integram o patrimônio histórico Isso também transparece do fato de outras salas do local terem sido locadas para outros estabelecimentos comerciais como a imobiliária da testemunha Alfredo Caso realmente houvesse irregularidade no imóvel como um todo que impedisse a expedição do alvará de funcionamento estes estabelecimentos não poderiam estar funcionando no local obviamente Assim cabia à parte autora ter verificado previamente à locação a situação do imóvel inclusive que se tratava de imóvel do patrimônio histórico bem como a estrutura física do mesmo Frisese que no contrato constou expressamente que o imóvel foi recebido em plenas condições de uso inclusive no que tange à parte estrutural e telhados sendo que o laudo realizado pelo perito nos autos foi claro em apontar que a colocação da estrutura metálica se deu por conta de ter a parte demandante mexido em uma parede na reforma o que fez com que fosse necessária a colocação da tal estrutura para manter o telhado estável vide laudo nas fls 670 e ss Quanto ao ponto é de se salientar que o contrato também foi claro em permitir apenas a feitura de reformas simples na cláusula quinta exigindo para as demais obras e benfeitorias prévio e expresso consentimento da locadora Ora a modificação realizada pela parte autora claramente desbordou de reformas simples mexendo na própria estrutura do imóvel com alteração de paredes e janelas mudanças que até mesmo poderão levar a um prejuízo para a parte ré por comprometerem a fachada do imóvel tombado como patrimônio histórico conforme se vislumbrou do depoimento da testemunha Rafael engenheiro civil O que restou claro do caderno probatório é que a parte autora realizou reforma abrangente sem a devida análise da necessidade de licenças etc nem se preocupar em verificar se poderia realizar essa reforma junto à municipalidade previamente e sem comunicar devidamente a parte ré já que deveria o ter feito por escrito e antes de iniciar as obras E nem venha se dizer que a parte autora não foi atrás da Prefeitura antes por não saber que se tratava de bem inventariado pois em qualquer caso de reforma de imóvel ainda mais de valor histórico como notoriamente é o imóvel em comento é necessária prévia análise e autorização da Prefeitura e órgãos afins antes de se poder realizar a obra Assim deveria a parte ter solicitado ao Engenheiro que contratou que verificasse a situação do imóvel e a necessidade de licenciamento etc junto à Prefeitura Se assim o tivesse feito já teria sido cientificada de que não poderia fazer essa reforma por se tratar de bem integrante do patrimônio histórico dentro da área mais nobre do imóvel segundo o relato da testemunha Rafael Também teria ficado sabendo do projeto de revitalização o que evitária os gastos e prejuízos que teve Por isso tenho que não há como imputar à parte ré os prejuízos sofridos pela ré com esta reforma e nem pelo não licenciamento já que tais advieram da própria conduta açodada da parte autora que executou reforma fora do contratado com a ré e sem providenciar e verificar as providências cabíveis junto aos setores da Prefeitura encargo que lhe cabia Por fim não há que se falar em autorização verbal por parte da ré pois conforme já dito acima pela dicção do contrato que foi realizado por escrito qualquer autorização de reforma estrutural deveria ser expressa e prévia e portanto deveria se dar por escrito Friso também que não restou comprovado que o corretor fosse mandatário da parte ré para tal fim sendo apenas intermediário da locação Assim eventual autorização verbal deste não teria o condão de imputar à parte ré responsabilidade pelas obras efetuadas De qualquer forma pelo que se vê dos autos a parte autora começou a executar reforma de imediato mexendo com a estrutura do imóvel sem contatar previamente a parte ré de forma adequada e sem verificar eventuais licenças necessárias junto a municipalidade o que levou a não obter alvará para poder iniciar suas atividades Mesmo que se entendesse diferente não há que se falar em indenização das reformas efetivadas já que além de terem sido irregulares houve carência da cobrança do aluguel por pelo menos seis meses justamente para que a parte autora providenciasse eventuais reformas Por isso tenho que já restou indenizada adequadamente Se desbordou dos limites do contrato ou não teve a cautela de obter as autorizações burocráticas devidas tal descuido não pode ser imputado à requerida e nem levar a que essa tenha que indenizar as reformas e lucros cessantes repitase Assim não havendo nenhuma causa de anulação do contrato ou mesmo prova de ato ilícito cometido por parte da requerida não há como haver perdas e danos e nem arbitramento de indenização por danos materiais ou imateriais nem mesmo ressarcimento de aluguéis pois estes são devidos até a entrega das chaves conforme jurisprudência pacífica e esta se deu no bojo do presente processo Destaco que eventual falta de experiência do locatário no tocante às exigências burocráticas da municipalidade para a liberação de alvará de funcionamento não o eximia do dever de buscar esclarecimentos a respeito antes de efetivar o negócio porque a realidade diária demonstra que inúmeras pessoas qualificadas como simples sem estudo superior possuem razoável tino comercial e conhecimento suficiente das dificuldades próprias da atividade comercial eis que atentas a intensa rede de informações bocaaboca que se dá entre os chamados leigos Ademais a parte autora se trata de comerciante com experiência já que já havia locado outros dois espaços em um shopping da cidade Cumpre gizar que a locadora não é responsável pela obtenção do Alvará junto ao ente municipal encargo inafastável do locatário que pretende explorar a atividade comercial No tocante ao alegado dano moral partindo do referido princípio da boafé objetiva deve ser repelido também no caso concreto É que o locatário não pode ser considerado um ingênuo do ponto de vista negocial na medida em que primeiramente buscou adquirir o ponto do local de forma afoita sem maiores averiguações sobre as condições do imóvel para a exploração da atividade comercial desejada Certamente desejou adentrar no local explorandoo Os percalços sofridos pela falta de regularização não são incomuns na atividade mercantil e fazem parte dos riscos naturais do negócio Diante disso não visualizo possibilidade de acolhimento da pretensão pois como acima já exaustivamente fundamentado não restou prova sequer do ato ilícito que teria sido praticado pela parte ré muito menos de causa de anulação do contrato não tendo a autora se desincumbido de produzir prova a ensejar a verossimilhança de suas alegações o que digase por si só não dá direito a reparação dos supostos danos postulados A regra geral é de que ao autor incumbe a demonstração do fato constitutivo de seu direito bem como cabe ao demandado provar os fatos modificativos impeditivos ou extintivos do direito da contrária E esta regra na sua generalidade comporta também exceções as quais estão incertas a verossimilhança das alegações presunção e notoriedade dos fatos situação esta não evidenciada nos autos Portanto em face do acima expendido a improcedência da demanda é medida que se impõe ISSO POSTO com base no art 487 inciso I do Código de Processo Civil julgo IMPROCEDENTE a ação ajuizada por ELETRÔNICOS ELETRÔNICOS em face de VINÍCOLA RIOGRANDENSE SA Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 20 sobre o valor da causa considerando a natureza da demanda e o trabalho desenvolvido pelo profissional nos termos do art 85 2º do CPC garantida a AJG Com o trânsito em julgado e pagamento das custas archivese com baixa Publiquese Registrese Intimemse Porto Alegre 22 de janeiro de 2018 Juíza de Direito EXCELENTÍSSIMOA SENHORA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE PORTO ALEGRE RS Processo nº 0011140005896 CNJ00125891620149270005 ELETRÔNICOS ELETRÔNICOS LTDAME ELETRÔNICOS ELETRÔNICOS LTDAME pessoa jurídica de direito privado com sede na Rua Marechal Deodoro SN Centro Porto Alegre RS CEP 90010300 inscrita no CNPJ sob o nº 25157895000133 por intermédio de seu advogado regularmente constituído vem à presença de Vossa Excelência apresentar APELAÇÃO na ação que move contra a VINÍCOLA RIO GRANDENSE SA pessoa jurídica de direito privado com sede na Rua do Vinho sn Centro no município de Porto Alegre RS CEP 90050000 pelos fundamentos expostos esperando após exercido o Juízo de admissibilidade sejam os autos remetidos ao Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul Da mesma forma informa que deixou de recolher as pertinentes custas em virtude de deferimento da Assistência Judiciária Gratuita Termos em que pede e espera deferimento Porto Alegre RS 02 de maio de 2018 VANDER LEI OABRS 12345 EXMOA SRA DRA DESEMBARGADORA PRESIDENTE DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL EGRÉGIO TRIBUNAL ILUSTRE DESEMBARGADORA 1 DO RESUMO DO PROCESSO Tratase de AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO CC PEDIDO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS E TUTELA ANTECIPADA apresentada pelo apelante a qual foi julgada totalmente improcedente nos termos da decisão Porém Nobres Julgadores como será demonstrado a sentença deve ser reformada senão vejamos 2 DAS DELIBERAÇÕES I DOS FATOS O apelante ingressou com a presente demanda alegando em sua inicial CONFORME PETIÇÃO DISPONIBILIZADA Deste requerimento a parte apelada apresentou contestação sendo que em ato contínuo houve réplica audiência de instrução memoriais e prolação da sentença que foi fundamentada nos seguintes termos CONFORME SENTENÇA DISPONIBILIZADA Porém a fundamentação não observou efetivamente as provas carreada aos autos principalmente realizou uma inversão de direitos no sentido de que a apelada seria a vítima da situação e não o apelante que não teve seu direito de abrir seu negócio por culpa exclusiva da ré mesmo tendo expectativa sobre isso eis que investiu valores para tanto e mesmo assim foi expulso do local imediatamente sem qualquer aviso ou indenização nos termos do contrato como será exposto II DO VÍCIO DE CONSENTIMENTO O Julgador assim fundamentou Primeiramente tenho que não houve prova alguma de vício de consentimento que justifique a anulação do contrato Não há falar em contrato nulo eis que firmado de acordo com as exigências legais Não se verifica ilícito ou impossível o seu objeto art 145 II do CC16 Frisese que o consentimento do locatário foi livre sem vícios A parte autora pôde verificar o imóvel antes de locar tendo inclusive conhecimento de toda a situação física do mesmo sendo fato notório na cidade de Porto Alegre e região que o prédio em tela se trata de imóvel de valor histórico fazendo parte do patrimônio histórico da cidade Assim tenho que não há como se alegar que se trata de vício oculto a alegação de que não foi informado de que teria que solicitar autorização e licença prévia ao órgão competente para analisar o patrimônio histórico junto ao Município Ocorre que ao contrário do afirmado na fundamentação apesar de a locação ter sido livre entre as partes houve sim vício na mesma Isso porque mesmo sabendo que o imóvel objeto da locação não apresentava condições de instalação imediata da empresa apelante na condição de locatária as partes concordaram que fosse feita uma reforma no interior do mesmo sendo que em nenhum momento a apelada fez qualquer restrição ou orientação quanto aos procedimentos de reforma mesmo estando constantemente presente no imóvel seja pelo representante engenheiro ou corretor até porque estava e ainda está criando condições para erguer o prédio comercial na outra parte do terreno o que reforça a tese da ciência das reformas executadas Ora até o momento do presente recurso que está sendo protocolado mais de 04 quatro anos do ingresso da demanda a parte ré nem sequer iniciou as obras no local Mas continuemos com o vício Conforme descrido a sala comercial somente foi locada no estado em que se encontrava porque houve a autorização para realizar a reforma tanto que as próprias testemunhas comprovam isso DEPOIMENTO PESSOAL DA PARTE RÉ QUANTO A REFORMA DA SALA COMERCIAL o representante da parte ré afirmou em seu depoimento quanto as condições da sala comercial quando da locação precisava de uma pequena reforma porque inclusive tinha sido utilizado há pouco tempo então quando locou foi autorizado que se fizesse essa pequena reforma QUANTO A AUTORIZAÇÃO PARA REALIZAR A REFORMA o mesmo afirmou foi autorizado que fizessem aquelas reformas necessárias dentro do imóvel né por exemplo parte elétrica hidráulica alguma coisa de parede uma pinturinha QUANTO A POSSIBILIDADE DE REFORMA DENTRO DA SALA COMERCIAL o representante afirma que não teria problemas realizar uma reforma dentro da sala comercial dentro da sala desde que não mudasse nada desde que não mudasse nada do imóvel aquela configuração aquela coisa da apresentação do imóvel não teria problema ou seja fazer uma reforma em um telhado de um teto de uma pintura fechar porta mexer em fachada não de poderia Ou seja através do depoimento pessoal da parte apelada ficou comprovado que havia autorização para as reformas que foram realizadas que após em contestação afirmaram que não havia Frisase novamente a locação somente foi realizada porque havia essa autorização que agora os apelados afirmam que nunca a formalizaram o que se diga de passagem é uma falácia haja vista que o próprio representante da ré afirma tal fato No mesmo sentido o depoimento do corretor pessoa responsável pela locação da sala comercial CONDIÇÕES DO IMÓVEL NO MOMENTO DA LOCAÇÃO afirmou que haveria necessidade de reparos pois as condições eram precárias da localidade parte estrutural boa mas tinha que fazer alguns reparos para adequar o seguimento que ele tinha ter colocado para fazer condições precárias não era boa para se estabelecer um comércio tinha que fazer umas mudanças Afirmou que não havia banheiro na sala e que tinha que fazer Não isso tinha que fazer sim estavam fazendo fizeram tinha um escritório no lado e volta e meia quando sobrava um tempo ia olhar a obra lá Desta feita a testemunha afirmou que intermediou a locação entre a autora e a ré bem como que na ocasião a sala comercial estava em péssimo estado necessitando de reformas para que a parte autora pudesse colocar seu negócio já que nem sequer banheiro havia Outrossim inverídica a informação de que a parte apelante necessitasse saber acerca da situação do prédio da locação muito pelo contrário quem loca deve disponibilizar totais condições documentais para que o locatário possa abrir seu negócio Até porque a ausência de habitese e PPCI do imóvel locado ocasiona real possibilidade de que a sala comercial para não dizer o prédio como um todo possa ser embargado pelas autoridades públicas consistente em infração ao dever do locador de entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina bem como manter durante a locação a forma e o destino do imóvel nos termos do art 22 I e II da Lei do Inquilinato Art 22 O locador é obrigado a I entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina II garantir durante o tempo da locação o uso pacífico do imóvel locado Nesse sentido CONTRATO DE LOCAÇÃO RESOLUÇÃO EM FACE DE DESCUMPRIMENTO DOS DEVERES DO LOCADOR INVIABILIZAÇÃO DA INSTALAÇÃO DE OFICINA MECÂNICA AUSÊNCIA DE HABITESE DO IMÓVEL LOCADO Recurso improvido Recurso Cível Nº 71000658203 Primeira Turma Recursal Cível Turmas Recursais Relator Ricardo Torres Hermann Julgado em 09062005 Também cabe referir que no momento da locação a própria ré não informou a situação do prédio perante a apelante fato esse confirmado pelo seu representante quando de sua oitiva QUANTO AO PROCESSO DE REVITALIZAÇÃO DO LOCAL ONDE ESTÀ A SALA COMERCIAL o representante da ré afirma que não foi informado à parte autora acerca do processo de revitalização do local que foi locado quando questionado acerca disso eu acredito que não Frisase que não informou à situação que já tinha conhecimento no momento da locação nos termos do testemunho do corretor o que acarreta com toda certeza um vício na locação pois se o autor soubesse do fato com toda a certeza não teria locado DO PROJETO DE CONSTRUÇÃO E RESCISÃO CONTRATUAL afirmou que havia projeto para a localidade por isso da rescisão das locações e que tinham conhecimento desse processo no momento da locação sendo que por conta disso poderia haver a qualquer momento a rescisão do mesmo sim tinha De mais a mais essa situação somente veio a conhecimento da parte autora quando foi impossibilitada de realizar a modificação de sua sede empresarial ocasião em que cobrou do responsável pela locação que não retornou o requerimento fazendo com que o comércio por conta deste fato não pudesse abrir DEPOIMENTO DO CORRETOR QUANTO A REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL JUNTO A PREFEITURA o depoente afirmou primeiramente não havido sido contatado para realizar a regularização do imóvel ou seja liberação de alvará porém após verificar seu email que foi juntado aos autos afirmou que sim houve tal contato Isso aí sim agora que estou lembrado foi solicitado isso Precisava do alvará para fazer a questão do bombeiro Portanto a parte ré tinha conhecimento do problema no momento da locação não informando o mesmo a autor sem falar que foram requeridas providências e mesmo assim não houve a solução do problema ou seja fica demonstrado que a parte ré não cumpriu com o contrato desde o início tanto que a sala estava em péssimas condições não tendo PPCI muito menos alvará bem como que sabendo do projeto de obra futura locou o imóvel e depois rescindiu o contrato mesmo antes da empresa autora ingressar na localidade gerando prejuízos econômicos com reforma e valores que deixou de ganhar durante todo o período lucros cessantes III DO PROJETO DE REVITALIZAÇÃO O Julgador assim descreveu Também tenho que não houve prova da existência de omissão por parte da ré em relação à existência de projeto de revitalização da área Pelo que transparece do caderno probatório não houve prova de nenhum dolo de esconder tais informações da parte autora tanto que o contrato foi realizado por lapso extremamente curto de apenas dois anos com cláusula que previa a rescisão unilateral e imotivada com aviso feito com antecedência de 60 dias parágrafo primeiro da cláusula segunda Ora este prazo diminuto torna verossímil a alegação da parte ré de que não escondeu nada da parte autora pois restou claro da dicção do contrato que a retomada do imóvel poderia se dar com brevidade o que deveria ter levado à parte autora a ter muita cautela em se desfazer da outra sala que locava no Shopping e mesmo em investir altos valores na reforma já que poderia usufruir da sala por apenas dois anos no máximo Nobres Julgadores com todo o respeito da sentença a quo claro que existiam nos autos provas de que no momento da locação não houve a informação da existência de projeto de revitalização bem como que a sala comercial como o prédio não tinha documentos hábeis para a abertura de novo negócio Citamos novamente as testemunhas DEPOIMENTO PESSOAL DA PARTE RÉ 34 QUANTO AO PROCESSO DE REVITALIZAÇÃO DO LOCAL ONDE ESTÀ A SALA COMERCIAL o representante da ré afirma que não foi informado à parte autora acerca do processo de revitalização do local que foi locado quando questionado acerca disso eu acredito que não Ou seja fica evidente o intuito de enganar a parte autora para tentar locar de qualquer forma a sala comercial até que pudessem iniciar as obras que digase de passagem ABSURDAMENTE até o momento não ocorreu Outrossim não há de se considerar que o prazo de 02 dois anos de contrato de locação é diminuto até porque após esse lapso o mesmo seria novamente renovado sem falar que no momento do requerimento da sala comercial pela parte ré essa em nenhum momento notificou a parte autora para que essa deixasse o local com prazo de antecedência de 60 sessenta dias como reza o contrato o que se mostra também uma quebra contratual Assim sendo é óbvio que estamos presentes de um vício na locação o que apresenta um defeito no mesmo demonstrando um prejuízo a parte autora que obriga a parte ré a indenizar os gastos que teve para abrir o seu negócio que se diga não conseguiu e a quebra de expectativa IV DA NEGATIVA DE LICENÇA E REFORMAS Asseverou ainda o Julgador De igual forma tenho que não restou comprovado que a negativa de licença para a parte autora tenha se dado por ausência de PPCI da área total do imóvel ou qualquer irregularidade deste imputável à parte ré Pelo que se vislumbra dos autos a única situação que restou devidamente comprovada foi que a parte autora não conseguiu exercer sua atividade no local por ter efetuado reforma fora dos parâmetros do contrato e sem a autorização e licença prévia dos órgãos municipais pertinentes para imóveis que integram o patrimônio histórico Isso também transparece do fato de outras salas do local terem sido locadas para outros estabelecimentos comerciais como a imobiliária da testemunha Rocha Caso realmente houvesse irregularidade no imóvel como um todo que impedisse a expedição do alvará de funcionamento estes estabelecimentos não poderiam estar funcionando no local obviamente Assim cabia à parte autora ter verificado previamente à locação a situação do imóvel inclusive que se tratava de imóvel do patrimônio histórico bem como a estrutura física do mesmo Frisese que no contrato constou expressamente que o imóvel foi recebido em plenas condições de uso inclusive no que tange à parte estrutural e telhados sendo que o laudo realizado pelo perito nos autos foi claro em apontar que a colocação da estrutura metálica se deu por conta de ter a parte demandante mexido em uma parede na reforma o que fez com que fosse necessária a colocação da tal estrutura para manter o telhado estável vide laudo nas fls 670 e ss Quanto ao ponto é de se salientar que o contrato também foi claro em permitir apenas a feitura de reformas simples na cláusula quinta exigindo para as demais obras e benfeitorias prévio e expresso consentimento da locadora Ora a modificação realizada pela parte autora claramente desbordou de reformas simples mexendo na própria estrutura do imóvel com alteração de paredes e janelas mudanças que até mesmo poderão levar a um prejuízo para a parte ré por comprometerem a fachada do imóvel tombado como patrimônio histórico conforme se vislumbrou do depoimento da testemunha Gabriel engenheiro civil O que restou claro do caderno probatório é que a parte autora realizou reforma abrangente sem a devida análise da necessidade de licenças etc nem se preocupar em verificar se poderia realizar essa reforma junto à municipalidade previamente e sem comunicar devidamente a parte ré já que deveria o ter feito por escrito e antes de iniciar as obras E nem venha se dizer que a parte autora não foi atrás da Prefeitura antes por não saber que se tratava de bem inventariado pois em qualquer caso de reforma de imóvel ainda mais de valor histórico como notoriamente é o imóvel em comento é necessária prévia análise e autorização da Prefeitura e órgãos afins antes de se poder realizar a obra Assim deveria a parte ter solicitado ao Engenheiro que contratou que verificasse a situação do imóvel e a necessidade de licenciamento etc junto à Prefeitura Se assim o tivesse feito já teria sido cientificada de que não poderia fazer essa reforma por se tratar de bem integrante do patrimônio histórico dentro da área mais nobre do imóvel segundo o relato da testemunha Gabriel Também teria ficado sabendo do projeto de revitalização o que evitaria os gastos e prejuízos que teve Por isso tenho que não há como imputar à parte ré os prejuízos sofridos pela ré com esta reforma e nem pelo não licenciamento já que tais advieram da própria conduta açodada da parte autora que executou reforma fora do contratado com a ré e sem providenciar e verificar as providências cabíveis junto aos setores da Prefeitura encargo que lhe cabia Novamente afirmase que o Julgador a quo entendeu como culpa da própria autora por não poder ter aberto suas portas ao público como pretendia quando da locação Ora ficou provado categoricamente que em o único motivo para a que a apelante não pudesse iniciar suas atividades foi por conta da ausência de documentação de responsabilidade da parte ré eis que todas as obras realizadas ao foram contestadas sendo que a apelada em nenhum momento foi contra as mesmas mesmo tendo pleno conhecimento Conforme descrito em nenhum momento a locadora fez qualquer restrição ou orientação quanto aos procedimentos de reforma mesmo estando constantemente presente no imóvel seja pelo representante engenheiro ou corretor até porque estava e ainda está criando condições para erguer o prédio comercial na outra parte do terreno o que reforça a tese da ciência das reformas executadas pelo autor Logo em dezembro de 2013 a locatária iniciou as reformas internas com o acompanhamento do Engenheiro onde foi constatado que o telhado do imóvel corria risco de desabar Esse telhado fica em andar superior fora do alcance visual de quem visita o térreo onde está a sala objeto desta locação Vejamos as testemunhas DEPOIMENTO DO PEDREIRO DAS CONDIÇÕES DO IMÓVEL a testemunha afirma que as condições do imóvel antes do início da reforma eram péssimas e que sem a reforma não teria condições de haver um comércio no local era bem precária estava bem ruinzão Tava ruim o reboco tava ruim o piso Afirmou ainda que não era seguro ocupar o imóvel sem fazer estrutura interna Não não tinha como DEPOIMENTO DO CORRETOR CONDIÇÕES DO IMÓVEL NO MOMENTO DA LOCAÇÃO afirmou que haveria necessidade de reparos pois as condições eram precárias da localidade parte estrutural boa mas tinha que fazer alguns reparos para adequar o seguimento que ele tinha ter colocado para fazer condições precárias não era boa para se estabelecer um comércio tinha que fazer umas mudanças Afirmou que não havia banheiro na sala e que tinha que fazer Não isso tinha que fazer sim estavam fazendo fizeram tinha um escritório no lado e volta e meia quando sobrava um tempo ia olhar a obra lá Assim diante deste obstáculo foi projetada uma estrutura de vigas metálicas para garantir a segurança do imóvel e dos que o habitariam e assim foi construída O corretor que mediou a locação e que ocupa sala ao lado da locada acompanhou o andamento da obra e era sabedor de todo o acordado A obra de reforma estava em andamento em fevereiro de 2014 restando apenas alguns detalhes internos e a instalação dos móveis e mudança dos materiais da empresa para fazer a inauguração momento em que um representante da locadora solicitou que a mesma fosse paralisada oferecendo mais dois meses de carência tudo verbalmente Neste mesmo mês a locatária foi informada informalmente que o imóvel maior que engloba todos os locados fora objeto de aprovação de um projeto de revitalização juntamente com o poder público e que as obras iniciariam em janeiro de 2015 Por consequência todas as locações seriam rescindidas em dezembro de 2014 Buscando uma posição da locadora fora informada extraoficialmente de que era verdade mas que essa não poderia indenizar pelas reformas feitas Por estar em dia com as suas obrigações contratuais a locatária efetuou a alteração contratual para mudança de endereço da sua empresa para regularização da mesma perante os órgãos competentes quais sejam Junta Comercial do Rio Grande do Sul a Receita Federal do Brasil Secretaria da Fazenda do Estado do Rio Grande do Sul e Prefeitura Municipal Efetuada a mudança nos documentos a empresa entregou a sala onde possuía sua assistência técnica ficando apenas com o quiosque de vendas Em ato contínuo ao ingressar com o pedido de Alvará na Prefeitura Municipal de Porto Alegre foi informado de que precisaria apresentar PPCI Plano de Prevenção e Combate a Incêndios porém fora informado pelo Corpo de Bombeiros da cidade que não seria possível liberar o documento apenas para sua sala pois o documento deve ser emitido para o imóvel inteiro o que também não era possível devido às condições do mesmo Ao procurar a Prefeitura Municipal foi informada ainda que o imóvel havia sido inventariado pelo Conselho Municipal do Patrimônio Histórico e Cultural COMPAHC e que não poderia receber reformas Neste momento a locatária se viu sem saída Tentou contato com a locadora e com o corretor do aluguel para que lhe dessem uma posição sobre o que estava acontecendo contanto a partir disso ambos passaram a não lhe dar mais retorno das suas solicitações e respondendo apenas com frases evasivas desonrando os acordos escritos e verbais efetuados até então Em nenhum momento da negociação a locadora informou que o prédio não estava em situação regular perante os órgãos fiscalizadores e que a locatária não conseguiria liberar o alvará da sua empresa no local Jamais fora lhe informado que a obra estava inventariada pelo COMPAHC e que não poderia sofrer alterações De mais a mais o depoimento do pedreiro é categórico ao afirmar que nada foi modificado na parte externa QUANTO A REFORMA Descreveu que não foi alterado nada na parte externa da sala para o lado da rua não foi alterado nada somente na parte interna seria a parte de dentro do prédio Fato esse verdadeiro que em nenhum momento a perícia técnica realizada afirmou que foi realizada a obra citada o que afasta esta afirmativa Também a fundamentação no sentido de que haveria um prejuízo para a ré não é cabível pois se houvesse mesmo havido a reforma e prejuízo com absoluta certeza a parte ré teria reconvindo requerendo o pagamento do dano o que não ocorreu por sinal Portanto resta claro que tais atitudes da ré ferem o princípio da boafé uma vez que a locadora firmou compromisso que não poderia cumprir e que sabidamente prejudicaria a locatária Pela sequência de acontecimentos a locatária viu frustrada a sua intenção de expandir e aumentar o seu negócio onde investiu todas as suas economias e agora sofre diariamente o prejuízo de não poder instalar a sua empresa no local visto que diminuiu sua capacidade operacional Não bastando o prejuízo já desembolsado a empresa tem de lidar com a falta de informação da locadora e com a incerteza do seu futuro V DAS AUTORIZAÇÕES E CARÊNCIA Afirmou o Julgador Por fim não há que se falar em autorização verbal por parte da ré pois conforme já dito acima pela dicção do contrato que foi realizado por escrito qualquer autorização de reforma estrutural deveria ser expressa e prévia e portanto deveria se dar por escrito Friso também que não restou comprovado que o Sr Rocha fosse mandatário da parte ré para tal fim sendo apenas o corretor que intermediou a locação Assim eventual autorização verbal deste não teria o condão de imputar à parte ré responsabilidade pelas obras efetuadas De qualquer forma pelo que se vê dos autos a parte autora começou a executar reforma de imediato mexendo com a estrutura do imóvel sem contatar previamente a parte ré de forma adequada e sem verificar eventuais licenças necessárias junto a municipalidade o que levou a não obter alvará para poder iniciar suas atividades Pelo conjunto dos depoimentos colhidos em audiência fica claro que quem cuidava das salas comerciais era o Sr Rocha até porque senão o fosse não estava constantemente no local falando com os pedreiros que estavam trabalhando muito menos tendo autorização de falar diretamente com o locatário para tentar resolver problemas da própria sala comercial Isso fica claro através do depoimento da testemunha responsável pela equipe de pedreiros QUANTO AO SR CARLOS ROCHA afirmou que conhece o mesmo e ainda que esse realizava visitas constantes no local não fazendo qualquer objeção quanto a realização da obra Carlos Rocha sim Tinha a imobiliária inclusive no mesmo prédio ele ia na obra de vez em quando aí Todo período ele costumava visitar o local Também ao contrário do fundamentado e conforme foi explicado a parte ré sempre autorizou as reformas sendo que era conhecedora das mesmas nunca vindo a se opor nos termos anteriormente citados e provados através dos documentos e testemunhos Da mesma maneira o Julgador Mesmo que se entendesse diferente não há que se falar em indenização das reformas efetivadas já que além de terem sido irregulares houve carência da cobrança do aluguel por pelo menos seis meses justamente para que a parte autora providenciasse eventuais reformas Por isso tenho que já restou indenizada adequadamente Ora como se pode afirmar que 06 seis meses de aluguel são capazes de indenizar todos os gastos e perdas que a parte autora teve É óbvio que não O mínimo que se poderia cogitar seria um abatimento no valor indenizatório que mesmo aceitando tal fato somente por suposição ainda haveria valor elevado para ser indenizado a parte autora por todos os problemas que lhe foram acometidos 3 DOS DANOS E LUCROS CESSANTES Portanto considerando o exposto ficou demonstrado durante toda a instrução que a parte autora investiu R 7243706 em materiais e serviços diretamente na reforma que houve e foi permitida nos termos das testemunhas anteriormente declinadas Da mesma forma arcou com salário de funcionário que não tinha um local para trabalhar Funcionário este que com encargos sociais custou mensalmente R 130000 totalizando R 1040000 Também pagou aluguel de imóvel que não pode usufruir o que já estava em três vencimentos de R 300000 cada somando R 900000 hoje tirando os que seriam pelas obras autorizadas pela ré que se diga de passagem não adiantaram absolutamente nada haja vista que a empresa autora não pode nem mesmo abrir suas portas pois se fizesse estaria irregular correndo eminente risco de embargos de sua operação Obrigouse ainda a pedir revogação da desocupação da sala do Shopping e prorrogação do aluguel até 052014 para manter seu estoque loja esta que fechou para transferir para a sala nova e não pode mais atender ao público O aluguel se estendeu e o prejuízo aumentou em R 250000 Pagou contador que na alteração contratual investiu R 70995 e mensalmente assessoria para manter a empresa em condições sem ter como trabalhar são oito meses desde a assinatura do contrato a um honorário de R 24600 por mês somase mais R 267795 Para sobreviver apenas com o quiosque teve que abrir crédito com limite no cheque especial de R 4000000 no banco para capital de giro do qual vem arcando com pagamento de juros todos os meses uma vez que seus recursos se esgotaram na obra e seu estoque fora reduzido em função de não ter local de armazenamento e o pagamento desses juros está afetando ainda mais a sua situação financeira Pela expectativa de faturamento somente da assistência técnica totalizando à época R 16800000 Ou seja somandose todas as despesas reembolsos e indenizações que faz jus a locatária contabiliza um prejuízo de R 40738393 em valores originais 4 DOS DANOS MORAIS Comprovouse através de todas as testemunhas que a empresa apelante não pode abrir suas portas deixando seus clientes sem atendimento durante todo o período ou seja teve sua honra objetiva abalada traduzida por exemplo em ofensa a sua credibilidade reputação bom nome ou conceito no mercado o que gera o deve de quem deu causa a indenizar no caso a ré 5 DOS PEDIDOS Face ao exposto requer que o presente recurso de apelação seja conhecido e recebido em ambos os efeitos quando de seu julgamento lhe seja dado integral provimento para reforma da sentença recorrida para JULGAR PROCEDENTE os pedidos realizados para I anular o contrato firmado pelas partes desde a sua assinatura datado de 10 de outubro de 2013 voltando todos os fatos e compromissos assumidos no status quo ante mas principalmente os valores despendidos em virtude do contrato assinado em virtude do vício de consentimento mais especificamente dolo aqui demonstrado e provado II condenar a ré ao pagamento de indenização em virtude da perda de uma chance ocorrida devendo haver portanto indenização acerca deste fato sendo que seu valor deve ser arbitrado por Vossa Excelência em importe não menor que R 5000000 III condenar a ré ao pagamento de dano material integral e lucros cessantes no valor exposto nesta peça mais especificamente o importe de R 40738393 atualizados até julho de 2013 sendo que devem também serem atualizado até a data do efetivo pagamento IV condenar a ré ao pagamento de dano moral que requer seja arbitrado por Vossa Excelência mas não menor que R 5000000 cinquenta mil reais Termos em que pede e espera deferimento Porto Alegre RS 02 de maio de 2018 VANDER LEI OABRS 12345 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR PRESIDENTE DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL Apelação Cível nº 0011140005896 CNJ 00125891620149270005 APELANTE Eletrônicos Eletrônicos LTDAME APELADA Vinícola Rio Grandense SA ELETRÔNICOS ELETRÔNICOS LTDAME pessoa jurídica de direito privado já devidamente qualificada no processo vem respeitosamente apresentar MEMORIAIS pelos fatos e fundamentos a seguir aduzidos I DOS FATOS Tratase de uma ação de anulação de negócio jurídico com pedido cumulativo de danos materiais e morais além da solicitação de tutela antecipada apresentada pelo apelante a qual foi julgada totalmente improcedente No entanto os Nobres Julgadores podem constatar conforme será demonstrado que a sentença em questão necessita ser reformada com base nas razões a seguir expostas II FUNDAMENTOS a Do vício de consentimento O magistrado proferiu uma decisão na qual não foram constatadas provas que sustentem a existência de um vício de consentimento capaz de embasar a anulação do contrato em questão Nesse sentido o juiz sustenta que o referido contrato foi celebrado em conformidade com as exigências legais vigentes e que seu objeto não incorre em ilicitude ou impossibilidade conforme estabelecido no artigo 145 inciso II do Código Civil de 1916 Destacase ainda que o locatário teve plena liberdade para conceder seu consentimento tendo inclusive a oportunidade de examinar previamente o imóvel em questão de modo a se inteirar de sua condição física e de seu valor histórico É de conhecimento público e notório na região de Porto Alegre que o mencionado edifício é um bem de valor histórico integrante do patrimônio cultural da cidade Assim com base nessas considerações o juiz conclui que não é justificável alegar a existência de um vício oculto no caso em que o locatário não foi informado da necessidade de obter autorização e licença prévia junto ao órgão competente responsável pela análise do patrimônio histórico perante a municipalidade Em contraposição à fundamentação anterior sustentase a existência de um vício na locação A despeito de esta ter sido uma locação consensual entre as partes ambas acordaram em realizar uma intervenção no imóvel alugado mesmo cientes de que este não reunia condições imediatas para a instalação da empresa locatária É válido salientar que a parte adversa atuando como locadora não impôs quaisquer restrições ou diretrizes quanto aos procedimentos da mencionada reforma mantendose presença constante no recinto Ademais destacase que a locadora se encontra atualmente engajada na construção de um edifício comercial em outra parte do terreno o que corrobora a suposição de que esta tinha pleno conhecimento das intervenções efetuadas Não obstante até o presente momento do recurso cujo protocolo se deu mais de quatro anos após o início da contenda a locadora ainda não deu início às obras no local em questão Com base nisso argumentase que a locação foi realizada com base na autorização para a execução da reforma fato corroborado pelas testemunhas vide depoimento pessoal anexado aos autos Por intermédio dos depoimentos do representante da parte ré e do corretor encarregado da locação restou incontestável a concessão de autorização para as reformas efetuadas no imóvel alugado Em contraponto à contestação levantada pelos apelados o representante da parte ré declarou ter sido permitida a realização de reformas necessárias tais como intervenções na parte elétrica hidráulica e pintura desde que não implicasse em alterações na estrutura e apresentação do imóvel Ademais o corretor testemunhou que as condições do imóvel eram precárias com ausência de um banheiro e a necessidade de reparos Logo a testemunha corroborou a necessidade das reformas para que a parte autora pudesse estabelecer seu empreendimento Sustentase que é incumbência do locador providenciar a documentação apropriada para o locatário sendo que a falta de habitese e do PPCI Plano de Prevenção e Combate a Incêndio pode acarretar em embargos por parte das autoridades públicas configurandose como um descumprimento dos deveres do locador valendo destacar a jurisprudência presente na apelação anteriormente anexada aos autos do presente processo Ao longo da locação a parte ré deixou de informar à autora sobre a realidade do prédio conforme corroborado pelo testemunho do representante da ré Ademais o mencionado representante afirmou que a parte autora não recebeu informações a respeito do processo de revitalização do local locado Essa omissão é considerada um vício no contrato de locação uma vez que se a parte autora estivesse ciente desses aspectos é provável que não tivesse prosseguido com a locação do imóvel O representante também ressaltou a existência de um projeto para a localidade o que levou à rescisão dos contratos de locação sendo que a parte autora tinha conhecimento prévio dessa circunstância A parte autora só tomou conhecimento desses fatos quando se viu impossibilitada de efetuar modificações em sua sede empresarial o que ocasionou dificuldades para iniciar suas atividades comerciais O depoente ainda afirmou que inicialmente não foi contatado para regularizar o imóvel junto à prefeitura mas posteriormente confirmou por meio de seu email que houve tal contato Portanto é evidente que a parte ré já tinha ciência dos problemas desde o início da locação deixando de informar a parte autora e mesmo após solicitações para solucionar tais questões não foram tomadas as devidas providências em relação ao imóvel tais como a falta de um Plano de Prevenção e Combate a Incêndio PPCI e alvará Além disso a ré alugou o imóvel ciente do projeto futuro de construção e rescindiu o contrato antes mesmo que a empresa autora pudesse ocupar o local resultando em prejuízos econômicos incluindo despesas com reformas e perda de lucros b Do projeto de revitalização O juiz também sustentou que não há indícios de omissão deliberada por parte da ré acerca do projeto de revitalização da área Não foi corroborado que a ré tenha propositadamente ocultado essas informações da parte autora uma vez que o contrato estabelecido possuía um prazo bastante reduzido de apenas dois anos permitindo a rescisão unilateral mediante aviso prévio de 60 dias Esse prazo exíguo justifica a argumentação da ré de que não houve ocultação de informações por sua parte uma vez que as cláusulas contratuais evidenciavam a possibilidade de retomada imediata do imóvel Consequentemente a parte autora deveria ter adotado uma postura cautelosa ao abrir mão de outra sala que alugava no shopping e ao realizar vultosos investimentos na reforma considerando que seu direito de usufruto da sala locada era limitado a no máximo dois anos No entanto esta decisão deve ser reformada O representante da ré admitiu que não informou a parte autora sobre o processo de revitalização do local onde a sala comercial está localizada Isso revela claramente a intenção de enganar a parte autora a fim de alugar a sala comercial antes mesmo de iniciar as obras que absurdamente ainda não ocorreram até o momento Além disso o prazo de dois anos de contrato de locação não pode ser considerado curto uma vez que após esse período o contrato seria renovado automaticamente Vale ressaltar que no momento em que a ré solicitou a sala comercial ela não notificou a parte autora para desocupar o local com um aviso prévio de 60 dias como estipulado no contrato o que configura uma quebra contratual Portanto fica evidente que há um vício na locação o que resulta em prejuízo para a parte autora exigindo que a ré indenize os gastos que ela teve para abrir seu negócio que vale mencionar não foi bemsucedido além da quebra de expectativas c Da negativa de licenças e reformas A decisão do magistrado foi de que constatase a inexistência comprovada de omissão por parte da parte contrária em relação à ausência de um plano de prevenção contra incêndios abrangendo toda a extensão do imóvel bem como de quaisquer irregularidades atribuíveis a ela Todavia restou devidamente demonstrado que a parte demandante foi impedida de exercer suas atividades no local devido a reformas realizadas que extrapolaram os limites estabelecidos pelo contrato sem obtenção da devida autorização e licença prévia por parte dos órgãos municipais responsáveis pela preservação do patrimônio histórico Essa constatação encontra respaldo no fato de outras salas do mesmo local terem sido locadas para estabelecimentos comerciais distintos Caso realmente houvesse irregularidades no imóvel que obstassem a obtenção do alvará de funcionamento tais estabelecimentos não poderiam operar no referido local Desse modo incumbia à parte autora a devida diligência prévia acerca da situação do imóvel considerando não apenas sua natureza histórica mas também sua estrutura física Importa mencionar que o contrato estabelecia expressamente que o imóvel foi entregue em plenas condições de uso incluindo aspectos estruturais e cobertura O laudo pericial revelou que a instalação de uma estrutura metálica foi necessária em decorrência de alterações promovidas pela parte autora em uma parede durante a reforma as quais comprometeram a estabilidade do telhado Além disso o contrato estipulava que apenas reformas de caráter simples eram permitidas sendo necessário obter consentimento prévio e explícito do locador para intervenções mais significativas Nesse contexto a alteração realizada pela parte autora claramente extrapolou os limites das reformas de natureza simples afetando a estrutura do imóvel e inclusive comprometendo a fachada tombada como patrimônio histórico Ficou evidente que a parte autora conduziu uma reforma abrangente sem obter as devidas licenças necessárias e sem comunicar adequadamente a parte ré conforme estipulado por escrito antes do início das obras Era responsabilidade da parte autora buscar orientação junto à prefeitura e outros órgãos pertinentes antes de dar início às intervenções sobretudo levando em consideração a natureza histórica do imóvel Desse modo os prejuízos decorrentes dessa reforma e da falta de licenciamento não podem ser imputados à parte contrária uma vez que decorreram da conduta precipitada da parte autora que realizou alterações além do que estava acordado no contrato e não adotou as providências necessárias junto aos órgãos competentes da prefeitura uma obrigação a seu encargo Porém esta decisão do magistrado pode ser reformada com base no depoimento do pedreiro e do corretor que nos informou bastante O juiz a quo atribuiu a culpa à autora por não poder abrir seu estabelecimento ao público conforme planejado na locação No entanto ficou provado que o único motivo pelo qual a apelante não pôde iniciar suas atividades foi a falta de documentação de responsabilidade da ré pois todas as obras realizadas foram contestadas A apelada não se opôs a essas reformas mesmo tendo pleno conhecimento delas Durante todo o processo a locadora não impôs restrições ou orientações quanto às reformas já que estava presente no imóvel constantemente por meio de seu representante engenheiro ou corretor Além disso a locadora estava preparando a construção de um prédio comercial em outra parte do terreno o que reforça a ideia de que tinha ciência das reformas feitas pelo autor Em dezembro de 2013 a locatária iniciou reformas internas com a supervisão de um engenheiro e foi constatado que o telhado do imóvel corria risco de desabar Esse telhado fica no andar superior fora do alcance visual dos visitantes do térreo onde está localizada a sala objeto do contrato de locação As condições do imóvel antes da reforma eram péssimas conforme testemunho de um engenheiro civil Ele afirmou que o imóvel estava em condições precárias e não era seguro para estabelecer um comércio sem realizar melhorias estruturais Ele também mencionou a necessidade de reparos para adequar o local ao tipo de negócio pretendido Não havia banheiro na sala e era necessário construir um O corretor que intermediou a locação acompanhou o progresso da obra e tinha pleno conhecimento do acordo Em fevereiro de 2014 a obra de reforma estava em andamento faltando apenas alguns detalhes internos e a instalação dos móveis para a inauguração Nesse momento um representante da locadora solicitou verbalmente a suspensão da obra oferecendo dois meses adicionais de carência Nesse mesmo mês a locatária foi informada informalmente de que o imóvel maior que englobava todas as locações seria objeto de um projeto de revitalização em parceria com o poder público com início das obras previsto para janeiro de 2015 Consequentemente todos os contratos de locação seriam rescindidos em dezembro de 2014 A locatária em conformidade com suas obrigações contratuais realizou a alteração do endereço de sua empresa nos órgãos competentes como a Junta Comercial a Receita Federal a Secretaria da Fazenda e a Prefeitura Municipal Após a alteração a empresa entregou a sala onde sua assistência técnica estava localizada permanecendo apenas com o quiosque de vendas Ao solicitar o alvará na Prefeitura Municipal de Porto Alegre a locatária foi informada de que precisaria apresentar o Plano de Prevenção e Combate a Incêndios PPCI No entanto o Corpo de Bombeiros informou que não seria possível emitir o documento apenas para a sala pois ele deveria ser emitido para todo o imóvel o que não era viável devido às condições do local Além disso ao entrar em contato com a Prefeitura Municipal foi informada de que o imóvel estava sob inventário do Conselho Municipal do Patrimônio Histórico e Cultural COMPAHO e portanto não poderia passar por reformas Diante dessa situação a locatária tentou entrar em contato com a locadora e o corretor do aluguel em busca de esclarecimentos mas ambos deixaram de responder às suas solicitações e passaram a dar respostas evasivas desrespeitando os acordos feitos verbalmente e por escrito até então Em nenhum momento durante as negociações a locadora informou que o prédio não estava regularizado perante os órgãos de fiscalização e que a locatária não conseguiria obter o alvará para sua empresa no local Também não foi informado que a obra estava sob inventário do COMPAHO e não poderia sofrer alterações Além disso o depoimento do pedreiro deixa claro que nenhuma modificação foi feita na parte externa do imóvel A reforma em discussão restringiuse ao interior do edifício sem afetar a fachada Não há provas que sustentem a realização da obra conforme confirmado pela perícia técnica Ademais a argumentação do réu acerca dos danos sofridos carece de validade uma vez que se a reforma e os prejuízos efetivamente tivessem ocorrido certamente teria sido pleiteado o ressarcimento o que não se verificou Desse modo as condutas adotadas pelo réu inequivocamente transgridem o princípio da lealdade contratual acarretando prejuízos à locatária que com o intuito de expandir seu empreendimento investiu todas as suas economias Atualmente ela enfrenta diariamente a impossibilidade de instalar sua empresa no local resultando em uma redução de sua capacidade operacional Para além dos prejuízos já suportados a empresa também lida com a falta de informações por parte do locador e a incerteza quanto ao seu futuro d Das autorizações e carência Com base nos testemunhos colhidos durante a audiência tornase patente que o Sr Rocha exercia a responsabilidade pelas salas comerciais visto que estava constantemente presente no local interagindo com os pedreiros e autorizado a solucionar eventuais contratempos relacionados às salas Tal fato encontra respaldo no depoimento de uma testemunha vinculada à equipe de pedreiros que mencionou as frequentes visitas de Carlos Rocha à obra Contrapondo o argumento apresentado a parte demandada sempre consentiu com as reformas e estava ciente delas jamais manifestando oposição o que se comprova por meio de documentos e testemunhos Ademais o magistrado expressou a opinião de que mesmo que houvesse uma interpretação divergente não haveria direito a indenização pelas reformas efetuadas uma vez que estas foram consideradas irregulares e um período de seis meses de aluguel deixou de ser cobrado justamente para permitir que a parte autora realizasse as reformas necessárias Entretanto como seria possível afirmar que seis meses de aluguel são suficientes para compensar todas as despesas e perdas sofridas pela parte autora Evidentemente tal suposição não procede O mínimo que se poderia cogitar seria uma redução no montante indenizatório mesmo que meramente hipotética haja vista que ainda persistiria um valor substancial a ser compensado à parte autora levando em consideração todos os transtornos enfrentados por ela e Dos danos e lucros cessantes Diante das informações apresentadas evidenciase ao longo do processo a comprovação de que a parte autora investiu um montante total de R 7243706 em materiais e serviços diretamente vinculados à reforma cuja realização foi devidamente autorizada conforme atestam as testemunhas previamente mencionadas Ademais houve o ônus de suportar o salário de um colaborador desprovido de um ambiente de trabalho apropriado totalizando mensalmente a quantia de R 1040000 incluindo encargos sociais A parte autora também despendeu recursos para o aluguel de um imóvel que não pôde usufruir perfazendo um total de três parcelas de R 300000 o que corresponde a um montante de R 900000 Além disso foi necessário pleitear a anulação da desocupação de sua sala no shopping e a prorrogação do contrato de aluguel até maio de 2014 a fim de preservar seu estoque uma vez que a transferência para o novo local não pôde ser concluída Essa extensão do aluguel acarretou um prejuízo adicional de R 250000 A parte autora ainda arcou com despesas relacionadas a um contador as quais totalizaram R 70995 durante a alteração contratual além de uma assessoria mensal de R 24600 para manter a empresa em conformidade mesmo diante da ausência de um local de trabalho adequado Tais despesas alcançam o montante de R 267795 ao longo de oito meses contados a partir da assinatura do contrato A fim de assegurar sua subsistência a parte autora se viu compelida a recorrer a um limite de cheque especial no valor de R 4000000 junto a uma instituição bancária destinado ao capital de giro uma vez que seus recursos foram exauridos na obra e seu estoque foi reduzido devido à limitação de espaço para armazenamento Os encargos decorrentes desses empréstimos sob a forma de juros têm agravado ainda mais sua situação financeira Considerando unicamente as expectativas de faturamento advindas da prestação de assistência técnica cujo montante totalizava R 16800000 naquela época todas as despesas reembolsos e indenizações às quais a locatária tem direito culminam em um prejuízo acumulado de R 40738393 em valores originais f Dos danos morais A partir dos testemunhos prestados restou demonstrado que a empresa apelante encontrouse impossibilitada de inaugurar suas instalações privando assim seus clientes de qualquer atendimento ao longo desse período Tal situação acarretou danos significativos à reputação e à credibilidade da empresa no mercado afetando sua honra objetiva Nesse contexto incumbe à parte responsável por tais eventos ou seja a ré o dever de reparar integralmente os prejuízos ocasionados III DA CONCLUSÃO Diante do que foi apresentado requer total provimento ao recurso interposto resultando na reforma da Sentença emitida nas páginas 19 a 28 Tal pedido se fundamenta nos argumentos aqui expostos visando a manutenção da indisponibilidade dos bens imóveis em questão Porto Alegre 28 de junho de 2023 VANDER LEI OABRS 12345 Bom dia Beatriz Estou enviando o arquivo em WORD Caso haja algo a alterar não hesite entre em contato comigo no chat da plataforma Enfim muito obrigada pela confiança em meu trabalho Um abraço e boa sorte Se puder dar um feedback positivo ficarei muito grata Espero te auxiliar mais vezes Luíza Nóbrega