Avaliações Imobiliarias

Perito Avaliador: Arcangelo Sartor Vieira\nCNAI 0995 - CRECI 17611\nProprietário: GIOVANY JACINTHO\nNumero da Matrícula: 26.341 FL. 01 - LIVRO 02 - ANO 2010\nLocalização: Bairro Paladini Morro da Fumaça - SC\nObjeto avaliado: Gleba de terra Urbano\nMETRAGEM: 35.000,00 m²\nObjetivo: REAL VALOR APRESENTAÇÃO DO MUNICIPIO\nMorro da Fumaça é um município brasileiro do estado de Santa Catarina. Localiza-se ao sul do estado, a cerca de 180 km da capital Florianópolis.\nHistória\nOs primeiros habitantes de Morro da Fumaça foram os índios Carijós. Os primeiros europeus aqui chegaram, por volta do ano 1900, vieram da Bielorrússia. Viviam basicamente da produção de suínos. Em 1910, aproximadamente, venderam as terras a italianos. José Cecchinel e sua esposa Hermina Ségio Cecchinel foram os primeiros a fixarem residência no local, sendo considerados os fundadores de Morro da Fumaça.\nDia 6 de setembro de 1931 foi instalado o distrito de Morro da Fumaça, pertencente à Urussanga. A emancipação acontece em 20 de maio de 1962, tendo como primeiro prefeito eleito o Sr. Jorge Silva e Henaoel Francisco Laurenao\nOrigem do nome\nSegundo historiadores, o nome se deve à neblina formada no morro onde hoje se localiza o Hospital de Caridade São Roque, sempre que o Rio Urussanga subia. Uma outra versão conta que, devido a esta neblina, troperos que por ali se instalavam precisavam acender fogueiras em seus acampamentos, causando a emissão de fumaça.\nEconomia\nAs principais atividades econômicas do município são:\n• Extração mineral (fluorita);\n• Indústrias Cerâmicas, como produção de telhas, tijolos, pisos e azulejos;\n• Indústria de Confecção de Fiação;\n• Agricultura, com predominância pela cultura de arroz e tabaco;\n• Beneficiamento de Arroz.\nAcesso\nRodovias federais\nBR 101\nRodovias estaduais\nSC 445 - ligando Morro da Fumaça a Urussanga\nSC 443 - ligando Morro da Fumaça a Criciúma e Sangão\nFerrovias\nFerovia Teresa Cristina\nAéreo\nAeroporto Diomicio Freitas, localizado no município de Forquilhinha, distante 33 km.\nAeroporto de Jaguaruna distante 20 km. 1 - CONCEITUAÇÕES TÉCNICAS\n1.1 - AVALIAÇÃO:\nÉ a ciência da medida do valor. É o conjunto de operações que leva a determinação técnica do valor de um imóvel, ou do direito sobre o imóvel. A avaliação é sempre feita em função do valor à vista, sem os honorários de intermediação.\n1.2 - VALOR DE AVALIAÇÃO\nNas avaliações mercadológicas o valor determinado é sempre o valor de mercado, e corresponde sempre aquele que, num determinado instante, é único, qualquer que seja a finalidade da avaliação. Considera um mercado de concorrência perfeita, estável, onde não haja urgência e interesse de compra /ou venda e/ou locação que interfiram no valor do imóvel.\n1.3 - PREÇO\nÉ a quantidade de dinheiro pela qual se efetua uma operação imobiliária. Se houver uma necessidade urgente de vendedor em comercializar o seu imóvel, ou do comprador em adquirir determinado imóvel, descarte-se um mercado de natureza perfeita, estável, o que pode influenciar o preço a ser maior ou menor em relação ao valor determinado tecnicamente.\n1.4 - BENS\nTudo o que é propriedade, possesso ou domínio de alguém.\n1.5 - BENS IMÓVEIS\nOs bens que, por natureza ou por destino, não podem ser removidos de um lugar para outro sem perda de sua forma e substância.\n1.6 - BENS TANGÍVEIS\nSão os bens identificados materialmente. Exemplos: imóveis, automóveis, navios, aviões e outros.\n1.7 - BENS INTANGÍVEIS\nSão os bens que não podemos identificar materialmente, mas que apresentam um valor adicional ao bem físico em razão de interesse histórico, arquitetônico, cultural, artístico, paisagismo e outros. Exemplos: Paisagem, por do sol, vista, obra de arte, ponto comercial, marcas e outros.\n1.8 - BENFEITORIAS Resultado de obra ou serviço realizado em um bem e que não pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano. Exemplos: Construções, instalações, culturas agrícolas, correção de solo.\n\n1.9 – AMOSTRAS\n\nSão dados de mercado coletados representativos de uma população e que servem como referencial no processo avaliatório.\n\n1.10 – FUNDO DE COMÉRCIO\n\nÉ o conjunto de bens materiais e imateriais (Marcas, patentes, tecnologia, qualidade administrativa, qualidade do ativo funcional, exclusividade, representações, 'royalties', clientela e ponto comercial) de uma empresa, responsáveis por sua atividade comercial.\n\n1.11 – PONTO COMERCIAL\n\nÉ um intangível que agrega valor ao imóvel, decorrente de sua localização e expectativa de exploração comercial. É o local onde está estabelecida a empresa ou a exploração comercial.\n\n1.12 – LUVA\n\nÉ valor adiantado pago, reservadamente, pelo inquilino ao proprietário do imóvel comercial, anterior a assinatura do contrato de locação. A cobrança de luvas é praticada por proprietários de imóveis comerciais localizados em áreas muito valorizadas, que possuem uma forte demanda. O pagamento das luvas constituí-se em uma garantia na prioridade de locação.\n\n1.13 – TESTADA\n\nMedida da frente de um terreno – lote\n\n1.14 – PROFUNDIDADE\n\nÉ a medida da frente aos fundos\n\n1.15 – DEPRECIAÇÃO\n\nPerda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou qualidade, ocasionada por:\n\nDECREPITUDE: desgaste em consequência do envelhecimento natural em condições normais de utilização e manutenção.\nDETERIORAÇÃO: desgaste em consequência de uso ou manutenção inadequada.\nMUTILAÇÃO: desgaste em consequência da retirada de componentes originalmente existentes.\nOBSOLECISMO: superação tecnológica ou funcional.\n\n1.16 – FRAÇÃO IDEAL\n\nPercentual pertencente a cada um dos compradores (condôminos) no terreno e nas coisas comuns da edificação. DECLARAÇÃO IMOBILIÁRIA\n\nEu, ARCANGELO SARTOR VIEIRA, brasileiro, divorciado, inscrito no CPF n° 558.345.669-87, residente e domiciliado na Rua Dom Joaquim Domingos de Oliveira, 344 - Edifício Bosque das Palmeiras Apt° 504 Bairro Centro em Içara/SC, corretor de imóveis regularmente inscrito no CRECI/SC n° 17611 declaro para os devidos fins que:\n\n1 – A pedido da MACCARI & JACINTHO LTDA., inscrito no CNPJ n° 06.345.947/0001-10 e localizado na Rodovia Genezio Mazon, 445 Bairro Paladini – Morro da Fumaça – SC, para avaliar uma (01) gleba urbanizável em função de sua localização em perímetro urbano no bairro Paladini no município de Morro da Fumaça.\n\nRealizei vistoria “in loco” no seguinte imóvel: um lote de terra situado na zona urbana da cidade de Morro da Fumaça, Comarca de Urussanga – SC, na Rua Caetano Cechelin, com área de trinta e cinco mil metros quadrados (35.000,00) com as seguintes características e confrontações: a frente LESTE na extensão de 101,00 metros com a Rua Caetano Cechelin; aos fundos OESTE em duas linhas, uma na extensão de 82,25 metros e outra na extensão de 21,40 metros, ambas com terras de Anterior David Maccari e Maria Hilta Goular Maccari; ao NORTE, na extensão de 347,50 metros de terras de José Albino Frasson e Zoelide Piva Frasson; ao SUL na extensão de 337,25 metros com terras de Anterior David Maccari e Maria Hilta Goular Maccari.\n\n2. Matrícula: 26.341 Registrado no cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Urussanga – SC.\n\n3. Com base em minha experiência profissional e nas negociações atuais de mercado nesta região, avalio o mesmo em: R$ 2.363.000,00 (dois milhões, trezentos e sessenta e três mil reais), conforme laudo.\n\n4. Como exemplo concreto dos parâmetros de mercado cito a título de comparação a venda de imóveis no município de Morro da Fumaça SC.\n\n5. por ser verdade, firmo o presente.\n\nMorro da Fumaça, SC 19 de outubro de 2016\n\nARCANGELO SARTOR VIEIRA – CRECI 17611 PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE GLEBA URBANIZÁVEL\n\n01 – INTRODUÇÃO:\n\nVisa o presente parecer, atender a solicitação da empresa MACCARI & JACINTHO LTDA., inscrito no CNPJ n° 06.345.947/0001-10 e localizado na Rodovia Genezio Mazon, 445 Bairro Paladini – Morro da Fumaça – SC, para avaliar uma (01) gleba urbanizável em função de sua localização em perímetro urbano no bairro Paladini no município de Morro da Fumaça.\n\nEste parecer de avaliação atende a todos os requisitos do Artigo 3° Da Lei 6.530 de 12 de maio de 1978, que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, e RESOLUÇÃO 1.066 / 2007 – COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis. A avaliação obedece aos critérios mercadológicos da Norma Brasileira da ABNT – NBR 14.653 – 2 – Avaliação de Imóveis Urbanos.\n\n02 – OBJETIVO:\n\nO objetivo do Parecer é avaliar o imóvel abaixo relacionado para determinação do seu real valor de mercado como determina a NBR 14.653 – 1 item 3.44\n\n03 – IDENTIFICAÇÃO DOS IMÓVEIS\n\nTERRENO MATRÍCULA N° 26.341 – Um lote de terra situado na zona urbana da cidade de Morro da Fumaça, Comarca de Urussanga – SC, na Rua Caetano Cechelin, com a área de trinta e cinco mil metros quadrados (35.000,00) com as seguintes características e confrontações: a frente LESTE na extensão de 101,00 metros com a Rua Caetano Cechelin; aos fundos OESTE em duas linhas, uma com extensão de 82,25 metros e outra na extensão de 21,40 metros, ambas com terras de Anterior David Maccari e Maria Hilta Goular Maccari; ao NORTE, na extensão de 347,50 metros de terras de José Albino Frasson e Zoelide Piva Frasson; ao SUL na extensão de 337,25 metros com terras de Anterior David Maccari e Maria Hilta Goular Maccari. Encontra-se registrado no Cartório de Registro de Imóvel da Comarca de Urussanga – SC – Sob a Matrícula n° 26.341 Livro 02 Fls. 01 Ano 2010.\n\nPROPRIETÁRIO: GIOVANY JACINTHO E ANDRESA MACCARI JACINTHO\n\n04 – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL\n\nO imóvel acima descrito trata-se de uma gleba de terra medindo 3.5 ha. em perímetro urbano e encontra-se em área bem localizada, de fácil acesso com grande fluxos de veículos automotores no lado OESTE do terreno que tem sua extrema com a Rodovia Genezio Mazon (SC-445) no Bairro Paladini em Morro da Fumaça - SC. A frente do terreno faz cerco com a Rua Caetano Cechelin e está edificadas várias indústrias de tijolos vermelho (Cerâmica) que são umas das principais receitas do município e que movimenta grande parte do setor econômico da cidade. Veja mais em www.sindicrem.com.br/ Devida a localização geográfica do município e o encontra-se abaixo do nível da Rodovia SC-445 lado OESTE, porém está no mesmo nível da Rua Caetano Cechelin pelo qual o terreno faz frente. Atualmete o terreno serve como um tanque natural que contém águas advindas de um aqueduto localizado no lado Norte, aqui este previamente projectado para formar uma lagoa de estabilização para ajudar no dos processos de captação da água que serve para fazer a lavagem de tecidos. Nos modelos de observação constantes que se trata de uma gleba de terra com possibilidade de implantação de um loteamento industrial, pois o local é permitido através da Lei Orgânica do Município e do Plano Diretor através de políticas e ações(basicao relacionado). O mesmo pode ser previamente selecionado para esta finalidade e oferecer toda infra-estrutura para o mesmo, pois tem um relevo geográfico com uma capacidade de ocupação do solo de 65% e ficando 35% para área de Utilidade Pública, área de preservação permanente e arruamentos, o terreno se localiza no lado Leste do município de Morro da Fumaça distante 4,5 km da Rodovia Federal BR 101. TEXTO QUE TRATA DA ÁREA URBANIZAVEL NO PLANO DIRETOR DE MORRO DA FUMAÇA - SC Art. 73 - DAS DEFINIÇÕES - A organização territorial é a expressão espacial das políticas públicas urbanas e setoriais, com o objetivo de alcançar o desenvolvimento equilibrado do município, consistindo na organização e controle do uso e ocupação do solo no território municipal, de modo a evitar e corrigir as distorções do processo de desenvolvimento urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente, o desenvolvimento econômico e social e a qualidade de vida da população. § 1º. A organização territorial abrange todo o território municipal, envolvendo áreas urbanas e áreas rurais. § 2º. A lei específica que dispõe o ocupação do solo complementa o disposto neste título. Art. 74 - Constituição objetivos da organização territorial: I. Definir os parâmetros urbanos e áreas de urbanização específica para o Município; II. Definir áreas especiais que, pelos seus atributos, são adequadas à implementação de determinados programas de interesse público ou necessitam de programas especiais de manejo e proteção; III. Definir diretrizes viárias; IV. Qualificar os usos que se pretendem induzir em restringir em cada área da cidade; VI. Promover o adensamento compatível com a infraestrutura em regiões de baixa densidade e/ou com presença de áreas vazias ou subutilizadas; VII. Preservar, recuperar e sustentar as regiões de interesse histórico, paisagístico, cultural e ambiental; VIII. Urbanizar e qualificar a infraestrutura e habitabilidade nas áreas de ocupação precária; IX. Combater e evitar a poluição e a degradação ambiental; X. Integrar e compatibilizar o uso e a ocupação do solo entre a área urbana e a área rural do Município. 05 - VISTORIA A vistoria foi realizada na data de 17 de outubro de 2016 no turno vespertino. 06 - CONTEXTO URBANO O imóvel avaliado localiza-se em bairro dotado de boa infra-estrutura básica (água, rede de esgoto, energia elétrica, telefone, coleta de lixo, transporte coletivo), próximo a escolas de ensino fundamental e médio, supermercado, centro industrial, posto de combustíveis. O imóvel encontra-se em bairro constituído de zona mista e industrial. ANÁLISE MERCADOLÓGICA Conforme informações de imobiliárias que atuam no município, é constante a procura por imóveis semelhantes ao avaliado, o que viabiliza a sua comercialização em curto espaço de tempo. 07 - METODOLOGIA AVALIATÓRIA UTILIZADA NA DETERMINAÇÃO DA GLEBA: MÉTODO INVOLUTIVO Baseia-se no estudo de viabilidade técnico-econômico de aproveitamento do terreno, baseado no seu aproveitamento eficiente, mediante hipotético empreendimento imobiliário compatível com as características do imóvel e com as condições de mercado. Definição da gleba Grande extensão de terras passível de receber obras de infra-estrutura urbana, por sua localização, aspecto físico, destinação legal e existência de mercado comprador. NBR 14653-2 - item 11.3. A lei que permite o parcelamento do solo é a Lei Federal de nº 6 766/79. O terreno acima descrito se classifica conforme o plano diretor do município como gleba Industrial, possui de implantar um Loteamento Industrial. LEGENDAS: VG = VGV - Dd - Di - L VG = VALOR DA GLEBA VGV = VALOR GERAL DE VENDAS Dd = DESPESAS DIRETAS Di = DESPESAS INDIRETAS L = LUCRO DO EMPREENDEDOR DESPESAS DIRETAS = (projetos, topografia, terraplenagem, drenagem, arruamento, rede de água, rede de energia, rede de telefone, iluminação pública e estação de tratamento de água). Estimada em média de 25% (conforme bibliografia avaliatória e informações das loteadoras). DESPESAS INDIRETAS = (custos financeiros, honorários de corretagem para comercialização dos lotes, publicidade, despesas administrativas e impostos) Estimada em média de 15% (conforme bibliografia avaliatória e informações das loteadoras) LUCRO = Lucro esperado pelo empreendedor em relação ao VGV Estimada em média de 15% (conforme bibliografia avaliatória e informações das loteadoras) 08 - DETERMINAÇÃO DO VALOR DA GLEBA Área Total da gleba = 35.000,00 m² Percentual destinado a Prefeitura: 35% Área destinada para a Prefeitura = 35% de 35.000,00 m² = 12.250,00m² Área total aproveitável: 22.750,00 m² Numero posível de lotes = 22,75 lotes 35.000,00 (valor médio estimado para cada lote com base na amostra de mercado) ............ R$ 2.250.000,00 Dd = 25% da renda ....... R$ 1.312.500,00 Di = 15% da renda..... R$ 787.500,00 Lucro = 15% da renda = R$ 787.500,00 Valor da gleba = VGV - Dd - Lucro Valor da Gleba = (VGV) R$ 2.250.000,00 - (Dd) 1.312.500 - (Di) 787.500 - (L) 787.500,00 = R$ 2.363.000,00 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO que realiza uma amostragem representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes ao imóvel avaliado e baseado no preço por metros quadrados dos imóveis vendidos nos últimos 8 meses. Os lotes comparativos foram extraídos do Loteamento Comercial e Industrial Maccari Imóveis que tem uma media por m² de 195,00, de acordo com a localização do imóvel e valor pode sofrer alterações. 09 - QUADRO RESUMO FINAL Área Total da matrícula (gleba) = 35.000,00 m² Percentual destinado a Prefeitura: 35% Área total aproveitável: 22.750,00 m² Numero de lotes: 34,00 Lotes industriais Valor da gleba: R$ 2.363.000,00 10 – CONCLUSÃO\nÉ do entender do Corretor de Imóveis e Perito Avaliador que os valores para o imóvel\navaliado é:\n\nVALOR MÉDIO ESTIMADO = R$ 2.363.000,00\n(DOIS MILHÕES Trezentos E Sessenta E Três Reais)\nLimite Inferior: 2.126.700,00 (10%) - Limite Superior: 2.899.600,00 (10%)\n\n11 – ENCERRAMENTO:\nO presente parecer é composto de 05 páginas, todas de um lado só, rubricas pelo\navaliador, que subscreve esta última.\nMorro da Fumaça 19 de outubro de 2016\n\nARCANGELO SARTOR VIEIRA\nPERTÓ AVALIADOR IMOBILIÁRIO - CNAI - 04995\nCRECI 17611 - Corretor de Imóveis