Estudo de Viabilidade Economico-Financeira para Projetos Imobiliários

Viabilidade EconômicoFinanceira Nesta etapa faremos simulações buscando entender o melhor modelo de entrada para um novo projeto As etapas do projeto serão divididas da seguinte forma Terreno Início com tempo zero Obra 30 meses com início no tempo 5 Distribuído de forma linear Venda 24 meses com início no tempo 1 Chaves 2 meses pós término de obra QUADRO DE ÁREA E PREMISSAS DE NEGOCIAÇÃO ÁREA Terreno Lote com 1050 m² R 1 50000 m² ITBI 2 Comissão corretor N ÃO CONSIDERAR OPÇÃO DE NEGOCIAÇÃO PERMUTA FÍSICA 10 UNDS TIPO tabela direta QUADRO DE ÁREAS Após estudo de mercado e alinhamento da capacidade máxima de pagamento da demanda o valor do metro quadrado para comercialização será de R 4 8 0000 Rm2 O estudo de potencial construtivo associado com o estudo de mercado aponta para uma prospecção com área privativa computável de 4 00 0 m² divididos da seguinte forma 40 aptos de 50m2 2 quartos sendo uma suíte wc reversível sala e cozinha tabela direta 40 aptos de 50m2 2 quartos sendo uma suíte wc reversível sala e cozinha financiado ÁREA EQUIVALENTE E CUSTO DE OBRA Da área comum não computável te mse Subsolo 1050 m² Pilotis 1050 m² Garagem descoberta sobre laje 222 m² Circulação vertical 700 m² Caixa dágua 50 m² Custo Histórico da Empresa R 1 4 5000 m² Custo de Obra referencial CUB PP4 Normal de R 12 50 00m² valor adotado Fundação será de R 4000 por apto A terraplanagem será de R 3 0 00 m² do terreno Dois elevadores no valor de R 120 00000 cada Paisagismo 150 0000 Obra 30 meses com início no tempo 5 Distribuir de forma linear Escolha o maior custo ajustado PLANILHA COMERCIALIZAÇÃO FINANCIAMENTO TABELA DE VENDA FINANCIADA 1 0 Entrada 2 0 mensais C onforme detalhamento abaixo 100 Tabela com 36 parcelas mensais Término Fixo Não gera prósoluto Taxa de juros durante obra INCC 05 am Taxa de Juros pós obra INCC 05 am Tabela Price 70 Repasse financiamento bancário PLANILHA COMERCIALIZAÇÃO TABELA DIRETA Venda 24 meses com início no tempo 1 TABELA DE VENDA DIRETA 15 Entrada 85 mensais conforme detalhamento abaixo 100 Tabela com 48 parcelas mensais Taxa de juros durante obra INCC 050 am Taxa de Juros pós obra INCC 050 am Tabela Price Obs A velocidade de venda já está preenchida para os três cenários OTIMISTA MAIS PROVÁVE L e PESSIMISTA PLANILHA CUSTO E DESPESAS Canteiro de Obra Não preencher Demolições Não preencher Projetos R 32 00 Rm² Despesas Legais R 1 50 00000 12 meses e 1 de taxa de correção Permuta Externa Não preencher Marketing e Publicidade 2 VGV Nominal Regularizaç ões Gera is 0 5 VGV Nominal Corretagem 5 VGV Nominal Custo Recebimento de Imóveis Não preencher Outros Custos Não preencher Taxas e Comissões do Terreno Output Planilha quadro de áreas Máquinas e Equipamentos Não preencher Stand de vendas Não preencher Gestão de Projetos 10 00000 mensais IPTU Padrão planilha preenchida Terreno Financeiro NÃO Captação de Empréstimo Crowd Funding NÃO Financiamento da Produção Decisão de Adesão NÃO Retenção p financiamento produção Obra 15 de Financiamento da produção 90 Gatilho de venda 30 Liberação Mín Obra E Mín Venda Pago juros no fluxo Sim Mês de amortização 34 Parcelas de amortização 1 Taxa de juros anual 10 Crédito Associativo Decisão de Adesão NÃO Meses para registro do contrato 2 Demanda mínima 60 de Financiamento da produção 90 Retenção PF 5 Terreno entra na composição do custo Não MCMV Não Avaliação do terreno 300000000 Mês de Liberação Terreno ou 10 obra 5 Taxa de Acompanhamento de Obra TAO Sim da obra ou taxa por unidade construída Verba Decisão de uso PJ Sim Taxa de juros anual 10 PLANILHA TAXAS E IMPOSTOS Regi me tributário do RET 4 VGV Total Taxa de administração Não preencher Taxa de Incorporação VGV mensal Não preencher Seguros Não Risco Engenharia 008 Assistência Técnica 024 Conclusão de Obra 110 Outros 0 Total 142 Locação do recurso Início Obra PLANILHA SECURITIZAÇÃO E TMA Securitização Não TMA Padrão do modelo DISTRIBUIÇÃO DAS PARTICIPAÇÕES Simule os seguintes cenários Simulação inicial PADRÃO Permuta de 10 unds Tipo Após o preenchimento do modelo salve como simulação padrão Simulação 0 1 Permuta Fora 10 Unds Valor atual R 24000000 Considere um custo Financeiro a VF de 1 ao mês Simulação 0 2 Permuta hibrida Fora 5 Unds Valor atual R 24000000 e 5 unds dentro do empreendimento tabela direta Considere um custo Financeiro a VF de 1 ao mês para permutas fora Simulação 0 3 Pagamento em dinheiro sendo 30 à vista e 70 parcelados em 20 meses com taxa de juros de 1 ao mês iniciando o pagamento no tempo 1 Simulação 0 4 Pagame nto do terreno à vista com desconto de 30 Simulação 0 5 Permuta Híbrida 50 em dinheiro sendo 12 parcelas com taxa de juros de 1 ao mês e início no tempo 01 e 5 apartamentos tipo tabela direta Simulação 0 6 Permuta financeira 15 do VGV Bruto Qual melhor modelo de entrada Com objetivo de minimizar a exposição de caixa segue Simulação 7 Adesão ao financiamento da produção Planilha Custos e Despesas célula D99 SIM Financiamento da Produção Decisão de Adesão SIM Retenção p financiamento produção Obra 15 de Financiamento da produção 90 Gatilho de venda 30 Liberação Mín Obra E Mín Venda Pago juros no fluxo Sim Mês de amortização 36 Parcelas de amortização 1 Taxa de juros anual 10 Ativar Seguro de Obra Percentual Simulação 8 Posteriormente simule a contratação de um empréstimo via CrowdFunding no valor da exposição de caixa respeitando o valor máximo de R 500000000 conform e premissas abaixo Aporte Mês 1 Início do P agamento Mês 3 6 Número de parcela 1 parcelas Taxa de financiamento Taxa de 16 ao ano Simulação 9 Posteriormente simule a contratação de um empréstimo via CrowdFunding no valor da exposição de caixa respeitando o valor máximo de R 500000000 conforme premissas abaixo Aporte Mês 1 Início do Pagamento Mês 3 Número de parcela 36 parcelas Taxa de financiamento Taxa de 16 ao ano Simulação 10 Adesão ao CRÉDITO ASSOCIATIVO Crédito Associativo Decisão de Adesão SIM Meses para registro do contrato 2 Demanda mínima 60 de Financiamento da produção 90 Retenção PF 5 Terreno entra na composição do custo Não MCMV Não Avaliação do terreno 300000000 Mês de Liberação Terreno ou 10 obra 5 Taxa de Acompanhamento de Obra TAO NÃO da obra ou taxa por unidade construída Verba Decisão de uso PJ Sim Taxa de juros anual 10 Ativar Seguro de Obra Percentual Simulação 11 Transferindo de 100 do custo de obra para um investidor em troca de 50 do VGV bruto Simulação 12 S ecuritização 80 Carteira Tabela direta 20 Taxa de juros anual Mês de crédito 5 Decisão SIM SOMENTE A TABELA DE COMERCIALIZAÇÃO DIRETA Qual melhor modelo de entrada