Viabilidade Economico-Financeira de Incorporacoes Imobiliarias - Analise e Modelagem em Excel

Viabilidade EconômicoFinanceira de Incorporações Imobiliárias Prof Cristiano Rabelo cristianorabelofgvmailbr Abordagem Conceitual Questões para discussão Análise de problemas e casos Utilização de Modelo matemático em Excel Desenvolvimento Processo de Avaliação Participação 30 Análise de Casos Inteligência de Mercado Viabilidade Mercadológica Análise Econômicofinanceira Uso de Planilhas em Excel Prova 70 A melhor maneira de diferenciar a sua empresa da concorrência de se distanciar da multidão é fazer um bom trabalho com a informação A forma com que se coleta gerencia e usa a informação é que determinará se você ganha ou perde O fluxo de informação é o sangue de sua empresa A Empresa na Velocidade do Pensamento Bill Gates 1999 Sejam Bem Vindos 1 Modelagem e Estrutura do Estudo de Viabilidade do Empreendimento Quando realizar o estudo O que é um estudo de viabilidade DIVISÃO DO ESCOPO DO TREINAMENTO 2 Viabilidade Mercadológica 11 Passos da Inteligência de mercado aplicada ao setor imobiliário DIVISÃO DO ESCOPO DO TREINAMENTO 3 Montagem do Fluxo de Caixa do projeto Viabilidade EconômicoFinanceira DIVISÃO DO ESCOPO DO TREINAMENTO 6 Análise do Investimento Tomada de Decisão Indicadores GO NO GO TIR VPL Payback ROE Capital de Giro Avaliação do negócio Avaliação do Negócio e Decisão DIVISÃO DO ESCOPO DO TREINAMENTO OBJETIVO DO ESTUDO Tomar a decisão administrativa que maximiza o valor do empreendimento Nosso foco é definir se um determinado empreendimento tem viabilidade do ponto de vista do empreendedor Buscamos a tomada da decisão administrativa ótima Decisão ótima é aquela que maximiza a riqueza do investidor Não o lucro Sim a riqueza que visa o VALOR O estudo de viabilidade econômica é normalmente feito em dois momentos Quando da prospecção de um novo terreno pela área comercial ORIGINAÇÃO Estudo Estático Momento da estruturação da ideia de empreender Estudo Dinâmico Momento da Originação A ideia virou projeto e será implementada Antes do lançamento Neste momento atualizamse os valores de mercado empregase o orçamento real com algumas pendências para a definição do custo de obra A análise deste termômetro é crucial para entender a elasticidade de preço e tabela de venda É o momento dos retoques finais no projeto QUANDO Conhecido como estudo preliminar ou Conta de padaria o qual permite ao analista avaliar de forma expedita o pesoeficiência de uso de cada recurso sobre o VGV ESTUDO ESTÁTICO A análise estática avalia a otimização do recursos frente ao investimento do terreno Investimento NÃO DEVE SER UTILIZADA PARA VALIDAÇÃO DA COMPRA DO TERRENO Para que o empreendedor possa tomar a decisão ótima fazse necessário analisar o empreendimento sob a ótica da linha do tempo ou seja através do fluxo de caixa dinâmico ESTUDO ESTÁTICO Principais indicadores estáticos LLVGV Lucro Líquido x Valor Geral de Venda TVGV Terreno x Valor Geral de Venda ML Margem de Lucratividade CGCVGV Custo Geral de Construção x Valor Geral de Venda LLT Lucro Líquido x Valor Geral de Venda APAT Área Privativa x Área Total APAEQ Área Privativa x Área Equivalente ESTUDO ESTÁTICO Estudo dinâmico O objetivo desse estudo é visualizar a movimentação dos recursos na LINHA DO TEMPO considerando o valor em MOEDA FORTE valor atual dos resultados projetados dentro do FLUXO DE CAIXA descontados a taxa mínima de atratividade do projeto ESTUDO ESTÁTICO Principais indicadores Dinâmicos VPL Valor Presente Líquido TIR Taxa Interna de Retorno PAYBACK Devolução do Capital Investido ROE Return on Equity Retorno sobre o capital próprio acionista O Melhor de todos os indicadores pois mostra quando o empreendedor ganhou para cada real que aportou no projeto EXPOSIÇÃO MÁXIMA Indicador de capital de giro máximo ESTUDO ESTÁTICO ESTRUTURAÇÃO IMOBILIÁRIA FASE I prospecção e análise pesquisa do concorrente avaliação do públicoalvo pesquisa de mercado prospecção de ativo terreno retrofit prédefinição do produto estudo de aproveitamento preliminar FASE II aplicação a legislação edilícia para produto novo aplicação a legislação edilícia para produto retrofit pesquisa de produto lei orgânica plano diretor PEU e código de obras documentação do ativo base de negociação do ativo ESTRUTURA DO ESTUDO Viabilidade Mercadológica Viabilidade Técnica Fonte extraída do Livro Estruturação Imobiliária Aplicada ESTRUTURAÇÃO IMOBILIÁRIA FASE II viabilidade econômica e financeira definição do produto FASE II levantamento de recursos FASE I FASE III estudo de viabilidade estático estudo de viabilidade dinâmico ante projeto avaliação de demanda Avaliação de custos e processo construtivo sim não não sim Viabilidade Econômicofinanceira Fonte extraída do Livro Estruturação Imobiliária Aplicada ESTRUTURA DO ESTUDO Identificação do Investidor Identificação do Ativo Identificação da Estrutura e do Ambiente Taxa de Retorno Fluxos de Caixa Avaliação do Ativo Análise de Investimentos Decisão Financeira Ótima MAPA DO ESTUDO Para tomarmos a decisão ótima precisamos saberresponder a 5 perguntas 1 Como estruturar o projeto 2 Onde investir 3 Quanto investir 4 Como financiar 5 Como distribuir resultados MODELAGEM 1 Como estruturar o projeto Qual modelo societário é o mais adequado Qual porte de projeto está mais alinhado com o meu perfil Que tipo de segmento de base imobiliária pretendo trabalhar Obra de empreitada ou obra por administração MODELAGEM 2 Onde investir Qual a melhor região para investir Dentre as alternativas qual a melhor Onde pretendo investir existe demanda para absorver o meu produto Quais necessidades da demanda onde pretendo investir Quanto ela pode pagar por um produto Como ela pode pagar tabela de venda MODELAGEM 3 Quanto investir Qual o valor dos projetos Quanto poderemos ou deveremos pagar Vale mais do que custa Custa mais do que vale MODELAGEM Só existem duas fontes de capital Capital próprio sócios Capital de terceiros credores Quanto de capital próprio e de terceiros Qual o valor das empresas e projetos 4 Como financiar o investimento MODELAGEM 5 Como distribuir os resultados Faturamento Custos variáveis Custos fixos LAJIR Juros LAIR IR Lucro Líquido Reinvestimentos Dividendos MODELAGEM Identificar o AmbienteEstrutura Identificar o Ativo Identificar os Investidores Para responder a estás 5 questões precisamos MODELAGEM Identificação do Investidor Identificação do Ativo Identificação da Estrutura e do Ambiente Taxa de Retorno Fluxos de Caixa Avaliação do Ativo Análise de Investimentos Decisão Financeira Ótima MAPA DO ESTUDO Identificação do Investidor Identificação do Ativo Identificação da Estrutura e do Ambiente Taxa de Retorno Fluxos de Caixa Avaliação do Ativo Análise de Investimentos Decisão Financeira Ótima MAPA DO ESTUDO Eficiência de mercado demanda oferta estoques IVV etc Demográfico Tamanho e taxa de crescimento da população pirâmide populacional distribuição de renda Econômico Taxa de juros evolução do PIB por setor de geração de riqueza níveis de emprego e renda Sociopolítico Cultura hábitos leis trabalhistas e tributárias AMBIENTE MERCADO É necessário entender a vocação imobiliária da região através das suas necessidades quais sejam Do ponto de vista da demanda o empreendimento deve estar bem alinhado com cada um desses fatores Características da Demanda Necessidades Desejos Perfil Produto Preço Localização Condições de pagamento AMBIENTE MERCADO MODELAGEM É justamente no processo de transição da retração para a recessão que estamos no melhor momento para iniciar as prospecções Boas oportunidades surgem nas quais se consegue barganhar mais devido ao pânico inevitavelmente instalado RETRAÇÃO O melhor momento é quando o mercado está na recessão mas pensemos friamente todo mundo está no modo economia de energia dificilmente novos empreendimentos serão lançados tanto pelos reflexos financeiros gerados pelo momento de retração quanto pela insegurança em se perder mais dinheiro RECESSÃO a mais perigosa pois como o consumo está fluindo todo mundo se acomoda e volta a fazer mais do mesmo na perspectiva de aumentar seus ganhos E a depender do tipo de aquisição que a demanda deseje fazer nessa fase o principal diferencial passa a ser preço e há uma dificuldade maior para fidelização EXPANSÃO A fase de transição entre a recuperação e a expansão é o melhor momento para se lançar novas unidades no mercado quando o mercado começa a emitir sinais de recuperação é quando todo mundo retoma o ânimo para investir e o risco vai aumentando paulatinamente RECUPERAÇÃO CICLO DO MERCADO IMOBILIÁRIO MODELAGEM Préconstrução 1824 meses ETAPAS DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA Lançamento 6 meses Construção 2436 meses Entrega das chaves 36 meses Até 24 meses É justamente no processo de transição da retração para a recessão que estamos no melhor momento para iniciar as prospecções Boas oportunidades surgem nas quais se consegue barganhar mais devido ao pânico inevitavelmente instalado Ponto Crítico Lentidão Crédito QUEBRA DE PARADIGMA Fonte IBGE 2015 AMBIENTE MERCADO 1 Determinação da área de influência que compõe o estudo 2 Vocação imobiliária da regiãoterreno 3 Análise legal x Restrições urbanísticas 4 Análise da dinâmica econômica 5 Aspectos mercadológicos 6 Identificação e mapeamento da demanda 7 Definição do publico alvo 8 Análise concorrencial oferta 9 Existência de mercado visualização do fator de absorção 10 Convalidação do mercado 11 Divulgação do produto Marketing 11 Passos de Inteligência De Mercado voltada para viabilidade mercadológica AMBIENTE MERCADO 1º DETERMINAR A ÁREA DE INFLUÊNCIA Passo AMBIENTE MERCADO Deslocamento Pendular calcula a movimentação de pessoas que migram dos municípios abaixo para DouradosMS diariamente por motivo de trabalho Compreende a faixa etária entre 20 e 49 anos Fonte IBGE Movimento Migratório Diário AMBIENTE MERCADO 2º VOCAÇÃO IMOBILIÁRIA DA REGIÃOTERRENO Passo AMBIENTE MERCADO DETERMINANDO A VOCAÇÃO IMOBILIÁRIA DO TERRENO ZONEAMENTOESTUDO DE MASSA CENTRALIDADES RENDA 3º ANÁLISE LEGAL X RESTRIÇÕES URBANÍSTICAS Passo Serviços Públicos Infra Rede de Água Rede de Esgoto Galerias de Águas Pluviais Rede Elétrica Rede de Telefonia e Internet Rede de TV a cabo Rede de Gás Iluminação Pública Pavimentação Coleta de Lixo Rede de Água Potável Vias de acesso ao local são satisfatórias Proteção Pessoal e Patrimonial Corpo de Bombeiros Posto Policial Serviço de Transporte Coletivo Ônibus Metrô Ferrovia Topografia Topografia Satisfatória Terreno Plano Aclive suave Aclive acentuado Declive suave Declive acentuado Terreno sujeito a inundações Terreno sujeito a deslizamentos Tipo Fundação IPTU IPTU Total por m² Características Árvores Muro construído Construção no Local Demolição Necessária Área Calçada executada Vista atraente Terreno cercado Vegetação Fontes ou cursos dágua Tráfego pesado Rua com gabarito Passagem de ônibus Favela Rua com Feira Cemitério próximo Indústria próxima Tem prédio ao lado Ocupado Inquilino Posse Invasão Padrão de imóveis na vizinhança é compatível Vizinhança com restrições no aspecto técnico Hospitais Construções Geminadas Escolas Construções c risco de desabamento Identificação Terreno Após definição do produto apontada pelo mercado fazse necessária para adequação do projeto ao terreno levando em conta as informações do QUADRO II da NBR 12271 Áreas Privativas e Reais do empreendimento ESTUDO ARQUITETÔNICO ESTUDO DE MASSA A missão do arquiteto é maximizar o potencial construtivo do negócio levando em conta todas as regras dispostas nas legislação de ocupação do solo das prefeituras Local Área localizada na Rua Dr João Paulo II Zoneamento ARP5 Área Residencial Predominante Índice de Aproveitamento Nº Max de Pavimentos Taxa de Ocupação 37NP 25 ARP6 23 1200 Dimensões do terreno Frente 1910 Lat Este 6268 Lat Oeste 6268 Fundos 1590 Áreas do Terreno 109620 Atingimento Viário 2000 Área Remanescente do Terreno 107620 Índice de Aproveitamento 247526 Transferência de Índice 50 123763 Acréscimo de Índice c Obra de Arte 2 4951 Total de Índice Aproveitamento 376240 Taxa de Ocupação Original Torre 26905 Subsolos 86096 Torre 35873 Torre 538 Total de Taxa de Ocupação Torre 36411 QUADRO DE ÁREAS TOTAIS m2 ARP6 SUBSOLOS 01x2 86096 x 3 258288 ÁREA COBERTA TÉRREO Lazer Recepção Circulação 30000 ÁREA DESCOBERTA TÉRREO Lazer Estacionamento Acessos 75465 ÁREA DESCOBERTA 1ºPAV TIPO terraçosjardim 23698 RESIDENCIAL TIPO 12 X 30000 área de laje dos pavtipo 360000 ÁTICO Aptº Cobertura de 3 suítes 15000 SACADAS RESIDENCIAL TIPO 12 X 3000 10 da área de laje 36000 ÁREA DESCOBERTA DO ATICO 15000 RESERVATÓRIOSBARRILETE 4500 TOTAL DE ÁREA CONSTRUÍDA 817951 4º ANÁLISE DE DINÂMICA ECONÔMICA Passo Empresas empregados Metodologia Prospecta Fonte RAIS MTEP2I Trincado do Norte Sociodemografia Trincado do Norte População 131880 Proporção de Deslocamento Pendular em Relação à População 618 Proporção de Migrante de Data Fixa em Relação à População 606 Número de Domicílios 42311 Densidade Domiciliar 3117 Proporção de Casamentos em Relação à População 049 Proporção de Divórcio em Relação à População 012 Renda Média R 573617 Geração de Riqueza Produto Interno Bruto 2014 R 458157021 Principal Segmento Econômico Comércio e Serviços Proporção da População Empregada Formalmente 2878 Proporção de Demissões em Relação a População 1300 Quantidade de Empregos Metodologia Prospecta Fonte RAIS MTEP2I P I B E m p r e s a s E m p r e g o s É preciso entender se o PIB é Diversificado ou seja gera riqueza em mais de um segmento O município possui densidade de empresas As empresas geram muitos empregos Observar a densidade e qualidade 5º Passo ASPECTOS MERCADOLÓGICOS Aspectos Mercadológicos Existe perspectiva de chegada de novas industrias empresas Existe expectativa para novos investimentos na região privado ou público A região está próximos de algum eixo macroeconômico aquecido 6º IDENTIFICAR E MAPEAR DEMANDA Passo SOCIODEMOGRAFIA Idade da População ideal Metodologia Prospecta Fonte IBGEP2I População por faixa etária Município tt até 9 anos 68039 17 de 10 a 14 anos 31672 8 de 15 a 19 anos 30587 8 de 20 a 24 anos 41748 10 de 25 a 34 anos 70245 17 de 35 a 49 anos 69772 17 de 50 a 59 anos 44108 11 60 anos ou mais 46740 12 Total 402912 100 44 Renda dos domicílios Metodologia Prospecta Fonte IBGE P2I Trincado do Norte Classe Domicílios domicílios Renda Média R Renda Nominal A1 mais de R 1665300 640 1 19265 12329811 A2 de R 1007300 a R 1665300 1684 1 13604 22909786 B1 de R 558300 a R 1007300 5389 5 8326 44868510 B2 de R 304000 a R 558300 10134 8 5076 51440150 C1 de R 193700 a R 304000 25444 21 3032 77158108 C2 de R 127900 a R 193700 22779 19 1932 44015687 D de R 67800 a R 127900 32942 28 1275 41997413 E até R 67800 20558 17 622 12787801 Total 119571 100 2572 307507266 530 20 Tamanho das famílias Tipologia das residências Metodologia Prospecta Fonte IBGE P2I Domicílios por número de moradores 1 morador 12156 102 2 moradores 28743 2413 3 moradores 31782 2668 4 moradores 24583 2064 5 ou mais moradores 21866 1835 Total 119130 100 Domicílios por tipo nº Casa 100257 8963 Casa em vila ou condomínio 1142 102 Apartamento 9712 868 Outro tipo 741 066 Total 111852 100 MERCADO DEMANDA Perfil das moradias e Déficit imobiliário Quando analisamos o quadro do IBGE denominado Domicílios por condição de uso é possível visualizar duas importantes variáveis Metodologia Prospecta Fonte IBGE P2I Crédito Imobiliário x PIB fonte BCB 2012 Fonte IBGE 2015 AMBIENTE MERCADO Fonte IBGE 7º DEFINIÇÃO DO PÚBLICO ALVO Passo No Brasil foi desenvolvido com a expertise global da Experian e com o apoio de um instituto de pesquisa após um profundo processo de estudo e análise de dados considerando mais de 400 variáveis da Serasa Experian além de outras fontes de informação sobre consumidores empresas e domicílios sempre em consonância com a legislação brasileira Perfil Mosaic brasil Grupo B Experientes Urbanos de Vida Confortável Com mais de 50 anos são profissionais bem estabelecidos ou já aposentados Usufruem agora do padrão de vida confortável conquistado com o trabalho Moram em áreas urbanas com destaque para o litoral B3 Idosos Tradicionais de Alto Padrão São majoritariamente idosos no fim da carreira profissional ou já aposentados Possuem excelente renda e vivem em áreas ricas das regiões metropolitanas do País com destaque para grandes cidades litorâneas como Santos Rio de Janeiro ou Florianópolis Têm alta escolaridade principalmente levandose em conta a dificuldade de acesso à educação na época em que eram jovens Grande parcela possui inclusive ensino superior completo Dessa forma conquistaram uma carreira profissional de sucesso e em muitos casos uma boa aposentadoria São pessoas ativas que aproveitam a estabilidade financeira para desfrutar de mais qualidade de vida É o caso das caminhadas à beiramar momento em que mesclam lazer e cuidados com a saúde B4 A Caminho da Aposentadoria nas Melhores Cidades São aposentados ou pessoas a caminho de uma aposentadoria confortável A maioria tem idade acima de 50 anos com maior presença de mulheres A grande maioria apresenta nível médio de escolaridade o que lhes garante uma boa renda São geralmente funcionários de empresas privadas Além da renda fixa proveniente de muitos anos de trabalho contam com a possibilidade de continuar trabalhando após a aposentadoria Vivem com suas famílias em geral com 2 ou 3 moradores na casa e é possível encontrar pessoas que estejam em um segundo casamento Moram em áreas de classe médiaalta de capitais regiões metropolitanas e cidades ricas do interior em especial nas regiões Sudeste e Sul Além da renda contam também com a boa estrutura das regiões onde vivem como centros comerciais hospitais e parques B5 Assalariados de MeiaIdade das Grandes Cidades Em geral são homens chefes de família conservadores e tradicionais em seus valores familiares Em sua maioria com mais de 40 anos e trabalhadores da iniciativa privada em cargos médios Apesar da baixa escolaridade adquiriram certa estabilidade financeira devido ao tempo de carreira Ainda assim vivem equilibrando as contas todos os meses sem muita perspectiva de futuro apesar de terem melhorado de vida nos últimos anos Vivem em áreas de classe médiabaixa de capitais e regiões metropolitanas Têm acesso a serviços básicos porém com opções limitadas de lazer e espaço público Seus filhos já estão crescidos e batalham para fazer uma faculdade à noite pois trabalham desde cedo Isso é fonte de esperança uma vez que eles mesmos não conseguiram o tão sonhado diploma Cidade Maceió AL Fonte Mosaic Experian OnMaps 8º Passo ANÁLISE CONCORRENCIAL Identificando o Ambiente TOTAL DE IMÓVEIS OFERTADO NA REGIÃO Nosso objetivo será encontrar três informações Ofertados Pulverizada Tudo que estiver na mão de terceiros Oferta de Lançamentos Toda oferta de lançamentos ou produtos que estejam na eminencia de serem lançados Oferta Futura Principal Oferta que está na forma de projeto na Prefeitura e a qualquer momento entrará no mercado Através da mensuração da área de influência do projeto veremos Os produtos ofertados estão alinhados com a renda e capacidade de pagamento da população local 9º VISUALIZAR A ABSORÇÃO DO MERCADO Passo FATOR DE ABSORÇÃO Demanda x Oferta Através da metodologia Prospecta identificamos o grau de risco através do fator de absorção mercadológico 10 X 1 Dez pessoas com POTENCIAL de compra para cada oferta no mercado 4 x 1 Quatro pessoas com POTENCIAL e INTENÇÃO de compra para cada oferta no mercado 10º Passo CONVALIDAR O MERCADO Através da pesquisa de campo buscase captar a DEMANDA ESPONTÂNEA DO MERCADO é possível através deste estudo entender Qual perfil da demanda investidor ou morador Quanto o consumidor está disposto a pagar por um produto Qual perfil dos compradores potenciais hábitos idade fatores que influenciam na compra de um produto etc Quais hábitos de mídia da demanda local jornal mais lido etc Como o produto está em relação ao mercado Ele terá absorção Qual limite máximo e mínimo de Preço elasticidade de valor Qual tabela mais adequada para região elasticidade de tempo PESQUISA DE MERCADO Qualitativa Quantitativa Grupo Focal Cliente Oculto 11º Passo DIVULGAR O PRODUTO Identificação do Investidor Identificação do Ativo Identificação da Estrutura e do Ambiente Taxa de Retorno Fluxos de Caixa Avaliação do Ativo Análise de Investimentos Decisão Financeira Ótima MAPA DO ESTUDO Identificação do Investidor Identificação do Ativo Identificação da Estrutura e do Ambiente Taxa de Retorno Fluxos de Caixa Avaliação do Ativo Análise de Investimentos Decisão Financeira Ótima MAPA DO ESTUDO Em Finanças representamos ativos como uma seqüência de Fluxos de Caixa t0 t1 t2 t3 tT FCo FC1 FC2 FC3 FCT IDENTIFICANDO O ATIVO Demonstrativo de Resultados DRE Começar com Vendas Projetadas Calcular o Faturamento Projetado MENOS Custos variáveis MENOS Custos fixos IGUAL Lucro antes de Juros e IR MENOS Juros IGUAL Lucro antes do IR MENOS Imposto de renda IGUAL Resultado líquido lucro ou prejuízo IDENTIFICANDO O ATIVO DEFINIÇÃO DO CUSTO DA OBRA POR EQUIVALÊNCIA DE ÁREAS Com base no estudo de massa do arquiteto obtémse as áreas do empreendimento que balizaram toda adequação do projeto junto ao mercado Será possível visualizar o máximo de áreas privativas comuns cobertas descobertas etc A partir desta informação empregase o conceito da NBR 12721 para cálculo das áreas e mensuração dos custos da obra no empreendimento A norma parte de modelos de edificações préestabelecidos os quais foram quantificados orçados e são atualizados mensalmente pelos Sinduscons regionais Como resultado teremos do CUB Custo Unitário Básico ESTIMATIVA DE CUSTO Descrição da Obra Áreas Áreas cobertas padrão Medidas de superfície de quaisquer dependências cobertas que possuem áreas de padrão de acabamento semelhante às áreas dos projetospadrão adotados na norma NBR 12721 Ex apartamentos hall social etc Áreas cobertas de padrão diferente ou descobertas Possuem acabamento substancialmente inferior ao tipo escolhido entre os padronizados nesta norma Ex Garagens em subsolo terraços de coberturas estacionamentos descobertos etc ESTIMATIVA DE CUSTO Descrição da Obra Áreas Área equivalente Área virtual ou área econômica cujo custo de construção é equivalente ao custo da respectiva área real O objetivo será encontrar a área equivalência visto que os Sinduscons entregam apenas o custo do m² do modelo padronizado pela norma Ex 1 Garagens em subsolos Aplicase o coeficiente de 50 ou seja para uma área de projeto de 500m² considerase uma área equivalente de construção de 250m² Multiplicando 250 m2 pelo custo de construção padrão será possível construí os 500 m² de área em garagens e subsolos ESTIMATIVA DE CUSTO Descrição da Obra Áreas Padrões Residenciais do CUB Padrão Baixo Padrão Normal Padrão Alto R1 X X X PP4 X X R8 X X X PIS X R16 X X IDENTIFICANDO O ATIVO PAVIMENTO COEFICIENTE OBSERVAÇÕES Área privativa do apartamento coberta 100 Varanda 100 A norma permite de 075 a 100 Subsolo garagem 050 050 a 075 Pilotis Coberto 10 Terraços áreas descobertas sobre lajes 030 Ex coberturas Permite de 030 a 060 Circulação vertical 100 estacionamento sobre terreno 005 005 a 010 IDENTIFICANDO O ATIVO Critérios resumo de equivalência de áreas PAVIMENTO COEFICIENTE OBSERVAÇÃO Área de projeção do terreno sem benfeitoria 000 Quintais calçadas jardins etc 010 010 a 030 Piscinas 075 050 a 075 Térreo tratado implantação 005 sugestão Caixa dágua casa de máquinas barrilete 050 050 a 075 IDENTIFICANDO O ATIVO Exclusões Projetos Elevadores Fundações Terraplanagem Paisagismo Despesas legais Como o CUB é calculado levando em conta modelos padronizados será preciso acrescentar custos que fogem dessa regra por conta das peculiaridades associadas aos mesmos Esses valores são estimados e lançados a parte em busca do CUB ajustado IDENTIFICANDO O ATIVO 1 Estimar prazos tempo e planejamento do projeto Aquisição do terreno Início Obra Início Venda Chaves 2 Estimar receita com vendas Estimativa de valor dos imóveis estudo de mercado Estimativa da velocidade de Venda 3 Estimar custos de Obra Estimativa de custo pelo CUB Itens que não estiverem inclusos no CUB Custo de construção histórico interno Curva de locação do recurso curva de obra históricas ou projetadas com base no cronograma do projeto Planejamento Análise Econômica do Investimento MONTAGEM DO FLUXO 4 Estimar custos de operação Taxa de Incorporação Taxa cobrada pelo desenvolvedor do projeto Corretagem Stand de Venda Marketing e Publicidade Impostos Taxa de Administração Caso a construção seja terceirizada Despesas Indiretas Adm Central Despesas referentes à administração do negócio 5 Definir taxa de juros 6 Montar fluxo de caixa 7 Calcular payback VPL e TIR 8 Estudar diferentes cenários MONTAGEM DO FLUXO Identificação do Investidor Identificação do Ativo Identificação da Estrutura e do Ambiente Taxa de Retorno Fluxos de Caixa Avaliação do Ativo Análise de Investimentos Decisão Financeira Ótima MAPA DO ESTUDO Identificação do Investidor Identificação do Ativo Identificação da Estrutura e do Ambiente Taxa de Retorno Fluxos de Caixa Avaliação do Ativo Análise de Investimentos Decisão Financeira Ótima MAPA DO ESTUDO Custo de Oportunidade É a melhor remuneração que seria obtida em uso alternativo Exemplo O que você têm como oportunidade de investimento em renda fixa Taxa de Desconto Taxa Mínima de Atratividade SELIC CDI IGPM CUSTO DE OPORTUNIDADE Quanto maior o risco maior o retorno exigido pelos investidores Taxa de Retorno Beta x Risco Beta y Ky Kx IDENTIFICANDO O INVESTIDOR Determinação da taxa de retorno do acionista TMA Temos 2 modos fundamentais para determinar a taxa de retorno adequada a um ativo qualquer 1 Por semelhança com o mercado taxas de retorno obtidas por empresas semelhantes em risco 2 Pela teoria usando o modelo CAPM Capital Asset Pricing Model IDENTIFICANDO O INVESTIDOR Com um risco X os investidores exigem um retorno Kx Taxa de Retorno Risco Beta x Kx Prêmio pelo Tempo Prêmio pelo Risco IDENTIFICANDO O INVESTIDOR Investidor exige para investir uma taxa de retorno que envolve Consequência da aversão ao risco Taxa de Retorno Prêmio pelo Tempo Prêmio pelo Risco IDENTIFICANDO O INVESTIDOR Determinação da taxa Ki TMA do acionista pelo modelo CAPM Ki RF i Erm RF Risco País Inflação Onde RF Taxa aplicação em renda fixa Tesouro Nacional i Risco da empresa i Beta empresas capital aberto Erm Retorno do mercado CDI 130 Risco Brasil Prêmio Pelo Risco IDENTIFICANDO O INVESTIDOR Beta 10 Agressivos Beta 10 Defensivos Beta 10 Neutro Beta de uma Ação Medida de volatilidade da ação em relação ao mercado acionário IDENTIFICANDO O INVESTIDOR BETA 1 Ação Agressiva Ibov Beta 15 Subiu 10 15 Caiu 10 15 Subiu 10 Ibov Beta 15 Caiu 10 Ibov Beta 15 BETA 1 Ação Neutra Ibov Beta 10 Subiu 10 10 Caiu 10 10 Subiu 10 Ibov Beta 10 Caiu 10 Ibov Beta 10 BETA 1 Ação Defensiva Ibov Beta 05 Subiu 10 5 Caiu 10 5 Subiu 10 Ibov Beta 05 Caiu 10 Ibov Beta 05 Empréstimos D Empréstimos D Capital Próprio E Capital Próprio E Kd Ke Ativo INVESTIMENTOS Ativo INVESTIMENTOS CUSTO DE CAPITAL TMA DO PROJETO Ke Custo do Capital Próprio D Endividamento Passivo Kd Custo do Endividamento E Equity Patrimônio Líquido CMPC Ke X E Kd X D D E D E WACC Weighted Average Cost of Capital CMPC Custo Médio Ponderado de Capital CUSTO DE CAPITAL TMA DO PROJETO FONTE PART CUSTOTAXA CMPC LUCRO REAL CMPC LUCRO PRESUMIDO RET CAPITAL PRÓPRIO 50 13 650 650 EMPRÉSTIMOS 50 11 418 550 TOTAL 100 24 1068 1200 IRCSLL 24 É a taxa de desconto que deve ser aplicada para se calcular o valor presente de um Projeto ou Negócio É a taxa de desconto que deve ser aplicada para se calcular o valor presente de um Projeto ou Negócio CUSTO DE CAPITAL TMA DO PROJETO O valor de qualquer ativo projeto ou empresa é o valor presente de seus resultados líquidos futuros projetados esperados descontados ao seu valor presente pela taxa de retorno adequada ao seu risco IDENTIFICANDO O INVESTIDOR Descontar os Fluxos de Caixa a Valor Presente utilizando a TMA do projeto 1 1 1 K FC 2 1 2 K FC 3 1 3 K FC t0 VP t1 FC1 t2 FC2 t3 FC3 IDENTIFICANDO O INVESTIDOR Sabendo calcular o valor dos ativos Podemos avaliar qualquer ativo disponível Conhecendo o valor dos ativos disponíveis Podemos selecionálos e investir apenas nos projetos que tenham um valor maior que seu custo investimento necessário Análise de Projetos de Investimento ANÁLISE DE RESULTADO Critérios para Análise de Investimentos em Projetos Período PayBack VPL TIR Exposição Máxima de Caixa ROE Return Investiment Retorno Investidor acionista dono ANÁLISE DE RESULTADO Período PayBack Mede Tempo Queremos saber se o projeto se paga dentro de sua vida útil Se PayBack for menor que a vida útil do projeto significa que ele é BOM O Payback indica o tempo em que o investimento aportado no projeto retorna para o bolso do empreendedor Excelente indicador para visualizar tempo de maturação de um projeto ANÁLISE DE RESULTADO Payback simples Análise do PRAZO de recuperação do capital investido sem remuneração NUNCA FAZER ANÁLISE DE RESULTADO Tempo 50000 20000 25000 40000 Ano FC Saldo 0 500 500 1 200 300 2 250 50 3 400 350 Cálculo do PBS PBS 3 anos FCs no final do ano PBS 2 50400 2125 anos FCs distribuído no ano ANÁLISE DE RESULTADO Perigos do payback simples Não considera o valor do dinheiro no tempo Miopia financeira Visão curta Analisa até a recuperação do capital investido Payback Descontado Outras técnicas devem ser empregadas ANÁLISE DE RESULTADO Payback descontado Análise do PRAZO de recuperação do capital investido COM remuneração É preciso trazer todo o fluxo de caixa a valor presente ANÁLISE DE RESULTADO Descontar os Fluxos de Caixa a Valor Presente 1 1 1 K FC 2 1 2 K FC 3 1 3 K FC t0 VP t1 FC1 t2 FC2 t3 FC3 ANÁLISE DE RESULTADO Trazendo a valor presente TMA 10 aa Ano FC Operação VP FC Saldo 0 500 500 10100 50000 50000 1 200 200 10101 18182 31818 2 250 250 10102 20661 11157 3 400 400 10103 30053 18896 Cálculo do PBD PBD 3 anos FCs no final do ano PBD 2 1115730053 237 anos FCs distribuído no ano ANÁLISE DE RESULTADO Valor Presente Líquido VPL Mede a Geração de Riqueza em termos absolutos Queremos saber se o projeto custa mais do que vale ou vale mais do que custa Se o VPL é positivo significa Lucro Se o VPL é negativo este será o prejuízo ANÁLISE DE RESULTADO É um critério Absoluto VPL VP Fx Custo Fórmula do Valor Presente Líquido VPL 0 A empresa estaria obtendo um retorno maior que o retorno mínimo exigido TMA aprovaria o projeto VPL 0 A empresa estaria obtendo um retorno exatamente igual ao retorno mínimo exigido TMA seria indiferente em relação ao projeto VPL 0 A empresa estaria obtendo um retorno menor que o retorno mínimo exigido TMA reprovaria o projeto ANÁLISE DE RESULTADO Mede Taxa Queremos saber se o projeto apresenta taxas de retorno maiores ou menores que a taxa de seu custo de capital Se a TIR é maior que o TMA o projeto consegue pagar seu custo de capital Se você calcular o VPL de um projeto usando como taxa de desconto a TIR podese observar que o VPL será zero Taxa Interna de Retorno TIR ANÁLISE DE RESULTADO A taxa interna de retorno modificada tem uma vantagem significativa sobre a TIR regular A TIRM supõe que os fluxos de caixa de todos os projetos são reinvestidos ao custo de capital enquanto que a TIR regular supõe que os fluxos são reinvestidos à própria TIR Não existe a necessidade de calcular múltiplas TIR pois o fluxo equivalente fica com apenas um sinal negativo no tempo zero e um sinal positivo no tempo final Taxa Interna de Retorno Modificada TIRM ANÁLISE DE RESULTADO Representação gráfica Taxa Interna de Retorno Modificada TIRM Reinvestimento dos Superávits de Caixas para tempo final Financiamento dos Déficits de Caixas para tempo inicial ANÁLISE DE RESULTADO Fluxo Caixa Valor Presente Valor Futuro Anos R das saídas das entradas 0 5000000 5000000 1 3075000 10817470 2 3312500 10133013 3 2000000 1315032 4 3456000 7993938 5 2000000 994353 6 3375000 5902896 7 3487000 5303291 8 2000000 653804 9 3650000 4197500 10 3650000 3650000 Total 13005500 7963189 47998108 TIR aa 360 MTIR aa 197 A título de exemplo considere uma alternativa de investimento que gerou o fluxo de caixa projetado para 10 anos conforme os dados abaixo A taxa de desconto utilizada ou também chamada de Taxa Mínima de Atratividade TMA ou Custo de capital do projeto foi igual 15 aa ANÁLISE DE RESULTADO A TIR do projeto é 36 aa Essa taxa só será válida se as entradas de caixa nos anos 1 2 4 6 7 9 e 10 forem reaplicadas à mesma taxa de 36 aa O que é difícil de acontecer uma vez que a TMA da empresa é igual a 15 aa bem inferior a TIR calculada Calculando a MTIR obtevese o resultado 19 7 aa que é uma taxa de retorno bem mais real que a TIR já que as entradas de caixa são reaplicadas a TMA da empresa Uma outra questão importante nesse exemplo é que pode haver múltiplas TIRs para esse projeto pois há mais de uma inversão de sinal no fluxo de caixa projetado No caso da MTIR isso é impossível acontecer ANÁLISE DE RESULTADO Considera que os Déficits de caixa do projeto são financiados pela própria TIR Considera que os Superávits de caixa do projeto são Reinvestidos pela própria TIR TIR TIR MODIFICADA Considera que os Déficits de caixa do projeto são financiados pelo custo de capital do projeto ou custo médio ponderado Considera que os Superávits de caixa do projeto são Reinvestidos pelo custo de capital do projeto ou custo médio ponderado Diferença básica entre TIR x TIR Modificada ANÁLISE DE RESULTADO Exposição Máxima de Caixa CAPITAL DE GIRO DO PROJETO Permite visualizar a maior necessidade de capital dentro do ciclo de vida do projeto como também é de fundamental importância para o planejamento estratégico e estruturação do capital de giro Através dele será possível estabelecer o cronograma de aporte de capitais o que permitirá um planejamento mais apurado quanto a captação de recursos estruturados ANÁLISE DE RESULTADO Retorno Investidor Mede a rentabilidade do investidor sob o capital investido no projeto Esse indicador permite visualizar a maximização de riqueza do projeto ou seja quanto o projeto gerou de ganho para cada real investido visão do investidor A melhor e mais fiel taxa de retorno de um projeto Quanto ganhei para cada real que aportei ANÁLISE DE RESULTADO Muito Obrigado Dúvidas sugestões ou comentários Prof Cristiano Rabelo cristianorabelofgvmailbr ou cristianorabelohotmailcom ou cristianogrupoprospectacom