Viabilidade de Edificações Multifamiliares - Programa da Disciplina e Conteúdo Teórico

SUMÁRIO 1 Programa da disciplina 1 11 Ementa 1 12 Carga horária total 1 13 Objetivos 1 14 Objetivos Específicos 1 15 Conteúdo programático 1 16 Metodologia 2 17 Critérios de avaliação 2 18 Bibliografia recomendada 2 Curriculum vitae do professor 3 2 atividades e cases 4 21 Dinâmica de viabilidade 4 3 CONTEÚDO TEÓRICO 10 31 Modelagem e estrutura do estudo 10 311 O que é um estudo de viabilidade 10 312 Análise estática e dinâmica 12 313 Estrutura do estudo 14 314 Participantes principais players 15 315 Tipos de incorporação 15 316 Mapa do estudo integrado busca da decisão ótima 16 32 Análise do ambiente viabilidade mercadológica 17 321 Análise do ambiente e cenários de mercado 17 322 Inteligência de mercado aplicada ao setor imobiliário 11 passos da viabilidade de mercado 17 33 Identificação do ativo fluxo de caixa 21 34 Identificação do investidor 25 35 Tomada decisão ótima Avaliação do ativo e análise do investimento 28 1 Programa da disciplina 11 Ementa Viabilidade para edificações Multifamiliares Viabilidade Mercadológica Inteligência de Mercado Integrada Viabilidade Técnica natureza tipologia padrão tema Estudo de Massa e Eficiência Econômica Viabilidade Econômico Financeira Cenários com estudos estáticos e dinâmicos planilhas quadros custos e receitas e indicadores 12 Carga horária total 24 Horas a ula 13 Objetivos Conhecer a prática dos estudos de viabilidade de incorporação imobiliária sobre os fundamentos e conceitos do desenvolvimento imobiliário Visualizar as melhores alternativas de negócios com vistas na geração ativa de riquezas e discutir a relevância das variáveis nas análises de resultado e sensibilidade Buscaremos a tomada de decisão ótima ou seja entender se devemos fazer ou não fazer um empreendimento 14 Objetivos Específicos Ao final do curso o aluno deverá ser capaz de analisar e avaliar a viabilidade estratégica do empreendimento imobiliário Consolidar as variáveis estruturais do negócio e identificar os seus riscos ponderar preços de ativos imobiliários assim como a estrutura e custo de capital próprio e terceiro Será possível visualizar na prática com emprego de planilha eletrônica o s indicadores de viabilidade estáticos e dinâmicos permitindo entender eficiência e geração de riqueza que viabili za a tomada de decisão do negócio imobiliário 15 Conteúdo programático Modelagem e estrutura do estudo O que é um e studo de v iabilidade Análise e stática e a nálise d inâmica Estrutura do e studo Participantes principais players Tipos de i ncorporação Mapa do e studo b usca da decisão ó tima An álise do a mbiente v iabilidade m ercadológica Análise do ambiente e c enários de mercado Inteligência de Mercado aplicad a ao setor imobiliário 11 passos da viabilidade de mercado Definição da área de Influência primárias secundárias e terciária pesquisa de mercado integrada demanda e oferta definição de preço e tabela de venda hábitos de consumo estudo de massa vocação imobiliária da região mapeamento entorno análise das centralidades urbanas análise qualitativa do terreno geologia entorno ambiental jurídica Identificação do a tivo f luxo de c aixa Á rea e quivalente CUB SIDUSCONS Conceitos NBR 12721 Custos que não compõe o CUB Estimativa de custo Relação despesas indiretas Etapas do projeto Tributos Outorga o nerosa Integração de receita custos e despesas Montagem do f luxo de c aixa Identifica ção do i nvestidor Custo de o portunidade Taxa de r etorno empreendedor Custo de capital p róprio CAPM Prêmio de r isco b eta Custo médio ponderado de capital WACC Tomada decisão ótima Avaliação do ativo e análise do investimento Critérios para a nálise de investimento TIR MTIR VPL PAYBACK Exposição m áxima ROE Taxa de retorno do empreendedor 16 Metodologia Aulas expositivas dos aspectos teóricos calcadas em exemplos de aplicabilidade prática exercícios e estudo de caso Serão aplicadas dinâmicas de inteligência de mercado e análises das viabilidades Mercado e EconômicoFinanceira mediante estudos de caso culminando com consolidação em planilha eletrônica 17 Critérios de avaliação Os participantes serão avaliados da seguinte maneira 30 referente às atividades realizadas em sala de aula 70 referente à avaliação individual sob a forma de prova a ser realizada após o término da disciplina sendo necessária a nota final ponderada total Exercícios e Avaliações mínima de 70 sete para sua aprovação 1 8 Bibliografia recomendada ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras NBR 127212006 LAPPONI Juan Carlos Matemática Financeira usando Excel São Paulo Lapponi Treinamento e Editora 2002 LAPPONI Juan Carlos Projetos de investimento Construção e Avaliação do Fluxo de Caixa modelos em Excel São Paulo Lapponi Treinamento e Editora 2002 Lei 4591 de 16 de dezembro de 1964 PORTAS Carmen Badenes GONÇALVES Marcio Pagliaro BERNADES Maury Rouède Estruturação Imobiliária Aplicada Fundamentos Rio de Janeiro Renovar 2010 SINDICATO DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL NO ESTADO DE MINAS GERAIS Custo Unitário Básico CUBm² principais aspectos Belo Horizonte SINDUSCONMG 2007 Curriculum vitae do professor Possui MBA em Gerenciamento de Projetos pela Fundação Getúlio Vargas FGV MBA in Real State Development University of Southem California MBA Inteligência de Mercado FebracorpSP Contabilista e especialista nas áreas de gerenciamento de projetos originação e estruturação de empreendimentos análise de viabilidade e Valuation Atualmente é professor da Fundação Getúlio Vargas no MBA Gestão de Negócios Imobiliários e da Construção Civil e CEO da Prospecta Inteligência Imobiliária empresa especializada em estudos de mercado e análise de viabilidade econômicofinanceira para o segmento imobiliário Sua experiência profissional inclui cargo de diretoria em várias empresas do segmento imobiliário e diretor de divisão econômicofinanceira de empresa com mais de 25 anos em estudos setoriais 2 atividades e cases 21 Dinâmica de viabilidade Nesta etapa faremos simulações buscando entender o melhor modelo de entrada para um novo projeto As etapas do projeto serão divididas da seguinte forma Terreno Início com tempo zero Obra 30 meses com início no tempo 5 Distribuído de forma linear Venda 24 meses com início no tempo 1 Chaves 2 meses pós término de obra QUADRO DE ÁREA E PREMISSAS DE NEGOCIAÇÃO ÁREA Terreno Lote com 1050 m² R 150000 m² ITBI 2 Comissão corretor NÃO CONSIDERAR OPÇÃO DE NEGOCIAÇÃO PERMUTA FÍSICA 10 UNDS TIPO QUADRO DE ÁREAS Após estudo de mercado e alinhamento da capacidade máxima de pagamento da demanda o valor do metro quadrado para comercialização será de R 480000 Rm2 O estudo de potencial construtivo associado com o estudo de mercado aponta para uma prospecção com área privativa computável de 4000 m² divididos da seguinte forma 40 aptos de 50m2 2 quartos sendo uma suíte wc reversível sala e cozinha tabela direta 40 aptos de 50m2 2 quartos sendo uma suíte wc reversível sala e cozinha financiado ÁREA EQUIVALENTE E CUSTO DE OBRA Da área comum não computável temse Subsolo 1050 m² Pilotis 1050 m² Garagem descoberta sobre laje 222 m² Circulação vertical 700 m² Caixa dágua 50m² Custo Histórico da Empresa R 145000 m² Custo de Obra referencial CUB PP4 Normal de R 125000m² valor adotado Fundação será de R 4000 por apto A terraplanagem será de R 3000m² do terreno Dois elevadores no valor de R 12000000 cada Paisagismo 1500000 Obra 30 meses com início no tempo 5 Distribuir de forma linear Escolha o maior custo ajustado PLANILHA COMERCIALIZAÇÃO FINANCIAMENTO TABELA DE VENDA FINANCIADA 10 Entrada 20 mensais Conforme detalhamento abaixo 100 Tabela com 36 parcelas mensais Término Fixo Não gera prósoluto Taxa de juros durante obra INCC 0 am Taxa de Juros pós obra INCC 0 am Tabela Price 70 Repasse financiamento bancário PLANILHA COMERCIALIZAÇÃO TABELA DIRETA Venda 24 meses com início no tempo 1 TABELA DE VENDA DIRETA 15 Entrada 85 mensais conforme detalhamento abaixo 100 Tabela com 48 parcelas mensais Taxa de juros durante obra INCC 050 am Taxa de Juros pós obra INCC am 1 am Tabela Price Obs A velocidade de venda já está preenchida para os três cenários OTIMISTA MAIS PROVÁVEL e PESSIMISTA PLANILHA CUSTO E DESPESAS Canteiro de Obra Não preencher Demolições Não preencher Projetos R 3200 Rm² Despesas Legais R 15000000 12 meses e 1 de taxa de correção Permuta Externa Não preencher Marketing e Publicidade 2 VGV Nominal Regularizações Gerais 05 VGV Nominal Corretagem 5 VGV Nominal Custo Recebimento de Imóveis Não preencher Outros Custos Não preencher Taxas e Comissões do Terreno Output Planilha quadro de áreas Máquinas e Equipamentos Não preencher Stand de vendas Não preencher Gestão de Projetos 1000000 mensais IPTU Padrão planilha preenchida Terreno Financeiro NÃO Captação de Empréstimo Crowd Funding NÃO Financiamento da Produção Decisão de Adesão NÃO Retenção p financiamento produção Obra 15 de Financiamento da produção 90 Gatilho de venda 30 Liberação Mín Obra E Mín Venda Pago juros no fluxo Sim Mês de amortização 34 Parcelas de amortização 1 Taxa de juros anual 10 Crédito Associativo Decisão de Adesão NÃO Meses para registro do contrato 2 Demanda mínima 60 de Financiamento da produção 90 Retenção PF 5 Terreno entra na composição do custo Não MCMV Não Avaliação do terreno 300000000 Mês de Liberação Terreno ou 10 obra 5 Taxa de Acompanhamento de Obra TAO Sim da obra ou taxa por unidade construída Verba Decisão de uso PJ Sim Taxa de juros anual 10 PLANILHA TAXAS E IMPOSTOS Regime tributário do RET 4 VGV Total Taxa de administração Não preencher Taxa de Incorporação VGV mensal Não preencher Seguros Não Risco Engenharia 008 Assistência Técnica 024 Conclusão de Obra 110 Outros 0 Total 142 Locação do recurso Início Obra PLANILHA SECURITIZAÇÃO E TMA Securitização Não TMA Padrão do modelo DISTRIBUIÇÃO DAS PARTICIPAÇÕES Simule os seguintes cenários Simulação inicial PADRÃO Permuta de 10 unds Tipo Após o preenchimento do modelo salve como simulação padrão Simulação 01 Recebimento de 10 do VGV em imóveis fixos Considere uma taxa de 573 de Impostos e 5 de comissão Simulação 02 Permuta Fora 10 Unds Valor atual R 24000000 Considere um custo Financeiro a VF de 1 ao mês Simulação 03 Permuta hibrida Fora 5 Unds Valor atual R 24000000 e 5 unds dentro do empreendimento tabela direta Considere um custo Financeiro a VF de 1 ao mês para permutas fora Simulação 04 Pagamento em dinheiro sendo 30 à vista e 70 parcelados em 20 meses com taxa de juros de 1 ao mês iniciando o pagamento no tempo 1 Simulação 05 Pagamento do terreno à vista com desconto de 30 Simulação 06 Permuta Híbrida 50 em dinheiro sendo 12 parcelas com taxa de juros de 1 ao mês e início no tempo 01 e 5 apartamentos tipo tabela direta Qual melhor modelo de entrada Simulação 7 Com objetivo de minimizar a exposição de caixa segue Simulação 71 Adesão ao financiamento da produção Planilha Custos e Despesas célula D99 SIM Financiamento da Produção Decisão de Adesão SIM Retenção p financiamento produção Obra 15 de Financiamento da produção 90 Gatilho de venda 30 Liberação Mín Obra E Mín Venda Pago juros no fluxo Sim Mês de amortização 36 Parcelas de amortização 1 Taxa de juros anual 10 Simulação 72 Posteriormente simule a contratação de um empréstimo via CrowdFunding no valor da exposição de caixa respeitando o valor máximo de R 500000000 conforme premissas abaixo Aporte Mês 1 Início do Pagamento Mês 36 Número de parcela 1 parcelas Taxa de financiamento 12 ao ano CDI 130 ou Taxa de 20 para pagamento no mês 45 Simulação 73 Adesão ao CRÉDITO ASSOCIATIVO Crédito Associativo Decisão de Adesão SIM Meses para registro do contrato 2 Demanda mínima 60 de Financiamento da produção 90 Retenção PF 5 Terreno entra na composição do custo Não MCMV Não Avaliação do terreno 300000000 Mês de Liberação Terreno ou 10 obra 5 Taxa de Acompanhamento de Obra TAO NÃO da obra ou taxa por unidade construída Verba Decisão de uso PJ Sim Taxa de juros anual 10 Simulação 74 Adesão ao CRÉDITO ASSOCIATIVO Crédito Associativo Decisão de Adesão SIM Meses para registro do contrato 2 Demanda mínima 60 de Financiamento da produção 90 Retenção PF 5 Terreno entra na composição do custo Não MCMV SIM Avaliação do terreno 300000000 Mês de Liberação Terreno ou 10 obra 5 Taxa de Acompanhamento de Obra TAO SIM da obra ou taxa por unidade construída Verba Decisão de uso PJ Sim Taxa de juros anual 10 Simulação 75 Transferindo de 100 do custo de obra para um investidor em troca de 50 do VGV bruto Simulação 76 Securitização 80 Carteira Tabela direta 20 Taxa de juros anual Mês de crédito 5 Decisão SIM SOMENTE A TABELA DE COMERCIALIZAÇÃO DIRETA Qual melhor modelo de entrada 3 CONTEÚDO TEÓRICO 31 Modelagem e estrutura do estudo 311 O que é um estudo de viabilidade O que realmente compõe um estudo de viabilidade Geralmente pensamos apenas em análises econômicofinanceiras com exposição de diversos indicadores sinalizando a eficiência e margem de lucratividade do negócio Apesar de ser um dos resultados esperados nesse tipo de estudo o caminho é bem mais longo exigindo do empreendedor uma visão sistêmica e concisa do mecanismo de funcionamento de toda a estruturação de um empreendimento de base imobiliária Desta maneira precisamos entender basicamente que antes de obtermos uma análise econômicofinanceira como de costume é importante saber sobre as análises antecedentes tais como Viabilidade mercadológica I dentificar o potencial de mercado para absorção de um novo negócio integrando três grandes pilares DINÂMICA ECONÔMICA Consiste em entender o potencial de geração de novos ciclos de demanda através da mecânica do desenvolvimento de uma cidade ou região Os municípios que durante muito tempo adensaram principalmente pelo crescimento vegetativo hoje contam com a participação da migração de pessoas economicamente ativas PEA como variável relevante no processo de crescimento populacional das cidades g raças a combinação de duas novas situações aumento da longevidade e diminuição da taxa de natalidade O que acaba tornando cada município dependente de matrizes econômicas que impulsionem sua economia local e permit e m atrair pessoas por melhores condições de vida O resultado deste processo possibilita o aumento de novos arranjos familiares casamentos divórcios etc que por sua vez fomenta a busca por produtos imobiliários DEMANDA Consiste em entender o perfil sociodemográfico da região local analisando variáveis como idade estado civil quantidade de pessoas por domicílio déficit imobiliári o condição de alugados e cedidos domicílios próprios e quitados renda bruta familiar etc Esta análise permite definir o perfil das famílias bem como possibilita tangibilizar o tamanho do mercado com pessoasfamílias aptas para aquisição de um novo produto imobiliário seja através de uma primeira aquisição ou a troca para um produto melhor OFERTA Consiste em entender o perfil da concorrência na região O objetivo principal será definir se os produtos inseridos no mercado estão alinhados com os desejos necessidades anseios e sobretudo capacidade de pagamento dos potenciais demandantes disponíveis no mercado Analisar de forma integrada todas essas variáveis permite mensurar o tamanho do mercado e sobretudo o que poderá ser empreendido Isso balizará a construção das premissas que preencherão modelos matemáticossoftware de viabilidade sinalizando a quantidade de produtos absorvíveis pelo mercado preço alinhado com capacidade de compra atributos que gerem vantagem competitiva estratégias de marketing levando em consideração os hábitos e cultura local Viabilidade t écnica Nesta etapa será necessário conhecer de forma aprofundada toda a legislação edilícia do município No primeiro momento será levantado o potencial máximo construtivo sinalizado pelo estudo de massa entregue pelo arquiteto No segundo momento será preciso entender se as sugestões de produto sinalizadas pelo estudo de mercado podem ser efetivadas pelo viés técnico Muitas vezes o empreendedor possui áreas que impedem ofertar o que o mercado demanda deseja por conta das restrições impostas pelos meios legais sendo necessário postergar a utilização do ativo para uma outra oportunidade Viabilidade econômicofinanceira Por fim é nesta etapa em que será necessário integrar todas as informações obtidas anteriormente com o intuito de simular o funcionamento do projeto através da projeção do fluxo de caixa do negócio As saídas do estudo de mercado permitirão entender o preço de venda tabela de venda projeção da velocidade de venda e quantidade de produtos possíveis de serem absorvidos pelo mercado As análises da viabilidade técnica contribuirão para balizar todos os custos de construção do projeto Somando essas integrações aos custos operacionais do negócio impostos taxas corretagem comercialização etc será possível projetar o fluxo de caixa e consequentemente avaliar se o empreendimento gera ou não riqueza Veremos isso mais adiante Observe que fazer uma viabilidade econômicofinanceira sem considerar o que o mercado sinaliza e deseja somado ao que a viabilidade técnica restringe é loucura E fazendo uma analogia entre o mercado imobiliário e uma decolagem aérea identificamos algumas semelhanças e necessidade de atenção Para um avião decolar o planejamento é minucioso são analisadas diversas variáveis em etapas concomitantes que vão das condições atmosféricas meteorológicas volume do tráfego aéreo na subida e descida até a quantidade de combustível devida para o percurso se é preciso reparo em algo relacionado à sustentação turbinas painel de bordo enfim o piloto tem conhecimento prévio do plano ajusta e acompanha quaisquer distorções a fim de garantir segurança de todos os passageiros durante o processo Tudo é devidamente controlado e há uma rota milimetricamente calculada do início ao fim Já o empreendedor imobiliário tem consciência e vem despertando sobre a necessidade de cada vez mais fazer uso de informações que possam balizar a sua tomada de decisão mas ainda carece de ferramentas e metodologias que norteiem efetivamente suas equipes direcionadas e envolvidas na captação e formatação de bons projetos desde a sua origem Resumindo a analogia em poucas linhas temos o seguinte O Plano de voo é o business plan e este deve começar antes da compra do terreno A análise meteorológica é o mercado você consegue visualizar se considerando a atual conjuntura parte para o Go No Go do projeto pois terá subsídio para entender se nas condições atuais a partida é segura A intenção de compra sinalizada pela demanda baliza o ritmo e a velocidade que a aeronave deverá ter até seu destino final A análise da oferta sinaliza o tráfego aéreo previsto Sabendo onde estão seus concorrentes será possível se posicionar de forma antecipada traçando uma rota diferente evitando assim colisões e possíveis sustos O combustível necessário no percurso pode ser traduzido no setor imobiliário pelos recursos financeiros e esforço que o negócio necessitará para cumprir sua jornada A análise em conjunto dessas vertentes permite em primeiro lugar saber se o negócio deve voar e posteriormente estabelecer rotas seguras minimizando perdas e permitindo os ajustes necessários durante todo o voo Na verdade a viabilidade é simplesmente entender se o projeto gera riqueza ou seja se o custo de empreender nível de esforço e risco é menor do que o ganho proposto pelo negócio 312 Análise estática e dinâmica O estudo de viabilidade econômica é normalmente feito em dois momentos Quando da prospecção de um novo terreno pela área comercial ORIGINAÇÃO ESTUDO ESTÁTICO Momento da estruturação da ideia de empreender Conhecido como estudo preliminar ou Conta de padaria o qual permite ao analista avaliar de forma rápida o pesoeficiência de uso d os recursos frente aos investimentos sobre o VGV Não devemos utilizar o estudo estático para empreender Está fase é importante para sinalizar se os estudos devem ser aprofundados Basicamente a análise estática sinaliza o potencial do negócio e se o mesmo segue padrões de resultado dos projetos com mesma tipologia Abaixo seguem alguns dos indicadores de técnicos e de eficiência d o negócio que o estudo estático apesenta quais sejam LLVGV Lucro Líquido x Valor Geral de Venda Sinaliza a margem de lucratividade do negócio TVGV Terreno x Valor Geral de Venda Sinaliza a eficiência da incorporação do terreno Variável importante que costume comprimir muito a margem de liquidez CGCVGV Custo Geral de Construção x Valor Geral de Venda Sinaliza o peso da locação total dos custos do projeto LLT Lucro Líquido x Valor Geral de Venda Indicador de sinaliza a eficiência da margem sem a receita financeira juros APAT Área Privativa x Área Total Indica o percentual da área vendável do projeto Importante entender que nem sempre o maior resultado aqui é a melhor opção Há projetos onde o conceito apresentase como melhor opção exigindo normalmente um bom percentual para área comum ou seja lazer ESTUDO DINÂMICO Momento da Originação A ideia virou projeto e será implementada O objetivo desse estudo será visualizar a movimentação dos recursos na linha do tempo considerando o valor em moeda forte valor atual dos resultados projetados dentro do fluxo de caixa descontados a taxa mínima de atratividade do projeto Esta etapa permitirá tomar a decisão ótima ou seja fazer ou não fazer o empreendimento Abaixo seguem alguns dos indicadores que funcionam como métricas de investimento quais sejam VPL Valor Presente Líquido Sinaliza à valor presente se o projeto vale mais do que custa ou custa mais do que vale Toda decisão deve ser tomada no tempo de hoje ou seja no momento da originação do projeto Por conta disso esse indicador funciona como principal termômetro de geração ou não de riqueza antes de empreender TIR Taxa Interna de Retorno é a taxa de retorno intrisica do projeto Mais tarde falaremos mais da sua aplicação e porque eu NÃO RECOMENDO sua utilização no dia a dia PAYBACK Devolução do Capital Investid o Mede o tempo de d e volução do capital investido pelo empreendedor Crucial para aqueles que têm como premissa o TEMPO DE RETORNO DO CAPITAL INVESTIDO como balizador de risco ROE Return on Equity Retorno sobre o capital próprio acionista O Melhor de todos os indicadores pois mostra quando o empreendedor ganhou para cada real que aportou no projeto EXPOSIÇÃO MÁXIMA Indicador de capital de giro máximo Importante indicador de risco visto que mede o esforço do projeto pelo viés do investimento direto de capital ANTES DO LANÇAMENTO Neste momento atualizamse os valores de mercado empregase o orçamento real com algumas pendências para a definição do custo de obra A análise deste termômetro é crucial para entender elasticidade de preço e tabela de venda É o momento dos retoques finais no projeto 313 Estrutura do estudo A estrutura do estudo deve compreender todas as viabilidades de forma sequenciada antes de empreender Parece obvio mas recebo diariamente empreendedores desejando realizar estudos de viabilidade com o empreendimento já em andamento o que torna impossível qualquer tipo de ajuste estrutural Abaixo segue um fluxo de trabalho defende exatamente está ide ia Fonte Extraída do Livro Estruturação Imobiliária Aplicada 314 Participantes principais players Analisar todos os players envolvidos no negócio é também uma etapa importante e porque não dizer crucial visto que a estrutura societária bem como a jurídica da empresa permit em entender em primeiro lugar aderência dos perfis societários e em sequência preparar a empresa para alavancagem financeira junto ao mercado Capital p róprio Neste caso o incorporador fecha a sua equação econômica sem recursos de terceiros que em certas épocas estão escassos eou caros para risco imobiliário Aporte de i nvestidores Esses parceiros são importantes sempre sejam para alavancar recursos ou para dividir riscos inerentes aos empreendimentos cujos investimentos estejam acima da capacidade do Incorporador A participação desses parceiros significa segurança mas também implica na divisão do resultado entre os participantes investidores e o incorporador Co Incorporadores Esses parceiros também são importantes para dividir riscos inerentes aos empreendimentos cujos investimentos estejam acima da capacidade do Incorporador eou para alavancar outros empreendimentos simultaneamente O perfil desses parceiros é mais imobiliário do que financeiro são mais complacentes do que os investidores quanto à frequência e ao ritmo de venda pois entendem que em alguns casos é preferível retardar a venda e antecipar a liquidação do empreendimento Agentes financeiros públicos ou privados Quando os recursos financeiros permitem e as condições de financiamento são atraentes os agentes financeiros são acionados A política econômica atual tem permitido os agentes ofertarem muito crédito Os custos variam segundo as regras do SFH da Carteira Hipotecária ou do SFI para o financiamento da produção e da comercialização Normalmente é o custo mais barato do mercado Porém é preciso ter acesso ao mesmo 315 Tipos de incorporação É preciso entender os tipos de incorporação para saber em qual modelo de negócio o perfil do empreendedor está mais alinhado Embora o perfil do empreendedor seja importante neste momento sempre digo que todo s deveria m começar sua experiência com a modelo obra a p reços de custos a famosa obra por administração Esse modelo de negócio exige um bom nível de governança permitindo ao empreendedor organizarse de forma estruturada logo no início de sua carreira Abaixo segue uma breve descrição de cada modelo de negócio quais sejam Obra a preço de custo Um grupo de pessoas se organiza por meio de um sistema de condomínio levantam através de rigoroso orçamento o custo da obra posteriormente contrata uma construtora para execução do projeto sendo está remunerada através de percentual sobre o custo incorrido Suas principais características são Menor Risco e Menor Ganho Obra a preço fechado ou empreitada O orçamento do projeto leva em conta o custo despesas e lucro do negócio Normalmente o lucro é maior e carrega consigo o risco do negócio visto que toda responsabilidade é do incorporador Suas principais características são Maior Risco e Maior Ganho 31 6 Mapa do estudo integrado busca da decisão ótima Como forma de sistematizar todo processo do estudo de viabilidade integrado utilizarei um mapa que resultará na tomada de decisão ótima Fluxo do estudo integrado Identificação da estrutura e do ambiente Esta etapa inicial consiste no entendimento das viabilidades de mercado e técnica Detalharemos mais adiante toda etapa inicial Identificação do ativo Esta etapa consiste na projeção do fluxo de caixa projeto Já temos todos os inputs necessários do mercado e premissas construtivas balizadas pelas análises técnicas permitindo estruturar um cronograma físicofinanceiro de modo a simular todo funcionamento do negócio de maneira consistente Identificação do investidor Nesta etapa buscaremos entender o custo que remunera a estrutura de capital do projeto capital próprio e capital de terceiros Isso permitirá tangibilizar o custo médio ponderado de capital que servirá de taxa mínima de atratividade trazendo todos os resultados líquidos futuros projetados identificação do ativo à valor presente permitindo aos empreendedores visualizar se o projeto gera riqueza As análises integradas das três grandes etapas propostas aqui permitirão avaliar o potencial do negócio simular a viabilidade do investimento e tomar a decisão ótima ou seja fazer ou não fazer o empreendimento 3 2 Análise do ambiente viabilidade mercadológica 321 Análise do ambiente e cenários de mercado Para verificar a viabilidade mercadológica de qualquer projeto de base imobiliária é necessário ter uma visão sistêmica entendendo a vocação da região e as suas necessidades no que se refere a Eficiência de mercado demanda oferta estoques IVV Demográfico Tamanho e taxa de crescimento da população pirâmide populacional distribuição de renda Econômico Taxa de juros evolução do PIB por setor de geração de riqueza níveis de emprego e renda Sociopolítico Cultura hábitos leis trabalhistas e tributárias Um produto bem alinhado com a r egião na qual está inserido deve levar em consideração além d as necessidades desejos e perfil de consumo quais os diferenciais estão sendo oferecidos a localização e uma tabela de venda compatível com a capacidade de pagamento dos potenciais compradores No processo de retomada d o crescimento econômico o cuidado com a formatação do produto deve ser redobrad o a fim de evitar o efeito manada que basicamente traduz o movimento no qual os empreendedores passa m a seguir e replicar um produto que ger ou venda s sem observar as reais necessidades de quem ainda pode e deseja compr á lo Geralmente o processo de inicia com a análise do que está sendo vendido para a formatação da tipologia e atributos para posterior precificação planejamento de marketing e comercialização No entanto o que vem sendo observada é a necessidade da quebra d este paradigma no mercado assim toda a análise deverá ser norteada pelo conhecimento do perfil da demanda e as necessidades dos novos arranjos familiares observando o que está sendo feito pela concorrência com o objetivo de descobrir quais são as lacunas para formatar o produto no que se refere à tipologia atributos e preço para posteriormente planejar o marketing considerando os principais gatilhos e iniciando a comercialização 322 Inteligência de m ercado aplicad a ao setor imobiliário 11 passos da viabilidade de mercado O processo de estruturação da viabilidade mercadológica pode ser sintetizado em onze passos que vão da determinação da área de influência ao planejamento do marketing para a divulgação do produto 1º Passo Determinação da área de influência que compõe o estudo Nesta etapa é importante considerar todas as relações socioeconômicas existentes entre as cidades eou bairros situados no entorno do empreendimento O processo de expansão urbana em regiões muito adensadas acaba gerando o efeito de transbordamento que não necessariamente respeita os limites geográficos Uma das maneiras de mensurar isto no caso de cidades é observando os dados referentes ao deslocamento pendular ou seja o registro das pessoas que saem e retornam para o seu endereço no município de origem ao final do dia Esta informação é disponibilizada gratuitamente no Censo Demográfico realizado a cada 10 anos e divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística A área de influência pode ser desenhada considerando cidades bairros raios isócronas de tempo e distância ou qualquer delimitação geográfica E ssa área pode ser considerada primária secundária ou terciária levando em consideração a relação entre a concentração da demanda potencial e distância em relação ao empreendimento 2º Passo Vocação imobiliária da regiãoterreno Entender qual é a real vocação imobiliária da região na qual o terreno se encontra é essencial para formatar um produto assertivo Além das análises dos aspectos legais levando em consideração o zoneamento e o estudo de massa o tipo de centralidades existentes e o perfil sociodemográfico e de renda da população pode m orientar na definição do desenvolvimento de empreendimentos imobiliário s locais 3º Passo Análise legal X Restrições urbanísticas No caso de um empreendimento vertical as análises do terreno ou gleba devem ser realizad a s utilizando como balizamento os resultados d o estudo mercadológico porque é ele quem define o tipo de produto que terá probabilidade de ser absorvido Os principais pontos observados neste processo são INVESTIMENTOTERRENO É importante entender se o valor solicitado para aquisição do terreno está alinhado com os benefícios de mercado que ele oferece O valor solicitado está dentro da média do mercado Existe possibilidade de efetuar permuta física Permutas físicas proporcionam descompressão no fluxo de caixa GEOLOGIA Um dos fatores críticos de sucesso será entender se o aproveitamento do solo está alinhado com o empreendimento desejado O solo permite uma estrutura de custo padronizado CUB Qual tipo de Topografia Irregular ou satisfatória A área do terreno está sujeita a inundações Haverá a necessidade de grandes movimentações de terra Haverá impacto na estrutura dos vizinhos do terreno INFRAESTRUTURA É necessário entender a estrutura de entorno do terreno Quanto mais madura for mas atrativa será A rua é pavimentada Existe saneamento b ásico Existe coleta regular de lixo Existe rede de gás O local possui iluminação pública Existe rede de TV a cabo A vista é atraente Existe aglomeração s ub n ormal f avelas no entorno A região é vascularizada por transportes urbanos CENTRALIDADES URBANAS É necessário entender o nível de maturidade com relação a oferta de serviços ao redor do terreno As famílias buscam cada vez mais o adensamento próximo dentro de regiões que ofertam uma infraestrutura de serviços completa que atendam ao máximo suas necessidades bancos supermercados escolas farmácias etc PASSIVOS AMBIENTAIS Existem restrições ambientais na região Árvores tombadas córregos lixões solo contaminado topo de morro sítios arqueológicos etc A existência destes passivos ambientais por si só não inviabiliza mas tem de ser considerados o ônus proveniente Outorga Onerosa A outorga consiste na compra virtual de terreno através da aquisição de potencial construtivo para construção Assi m é uma boa oportunidade para alavancar o potencial construtivo visto que o valor pago normalmente é mais barato que o valor de venda real do terreno Permutas A permuta é o formato de negociação a qual o dono do terreno aceita receber como pagamento imóveis dentro do negócio ou unidades construídas fora do empreendimento A grande vantagem da permuta é a descompressão do fluxo de caixa diminuindo em alguns casos consideravelmente o volume do capital de giro Existe ainda a possibilidade de permuta financeira que em outras palavras tratase do pagamento futuro do terreno sob forma de participação no valor de venda descontando impostos corretagem etc Entretanto essa situação é mais comum em empreendimento do tipo loteamento Após definição do produto apontada pelo mercado fazse necessária para adequação do projeto ao terreno levando em conta as informações do QUADRO II da NBR 12271 Áreas Privativas e Reais do empreendimento A missão do arquiteto é maximizar o potencial construtivo do negócio levando em conta todas as regras dispostas na legislação de ocupação do solo das prefeituras isso é traduzido no estudo de massa 4º Passo Análise da Dinâmica Econômica Permitirá identificar o processo e estágio no qual se encontra a região em análise Dentre as variáveis que podem ser utilizadas estão a composição do Produto Interno Bruto PIB principais segmentos econômicos número e perfil das empresas instaladas no entorno e a qualidade da renda gerada no município Esta renda irá direcionar que tipo de empreendimento imobiliário pode ser instalado e absorvido neste mercado 5º Passo Aspectos mercadológicos Além de entender como a dinâmica econômica de uma região realmente funciona é necessário mensurar se ela é sustentável no tempo Algumas questões podem nortear esta reflexão como Existe perspectiva de chegada de novas indústrias empresas Existe expectativa para novos investimentos na região privado ou público A região está próxim a de algum eixo macroeconômico aqueci do 6º Passo Identificação e mapeamento da demanda O dimensionamento da demanda pode e deve ser realizado com a utilização de dados sociodemográficos e econômicos A correlação da população segmentada pela faixa etária associada distribuição de renda e perfil dos domicílios permitem a geração de informações para a definição do públicoalvo Entendendo se há a predominância de domicílios próprios e quitados alugados e cedidos e qual é a renda média por classe é provável definir de maneira mais assertiva qual a tipologia e os atributos que devem ser colocados no produto Alguns desses dados estão disponíveis gratuitamente no Censo Demográfico divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística IBGE Mas já há algu mas plataforma s nas quais a apresentação destes dados pode ser realizada de maneira georreferenciada o que facilita as análises quanto à demanda potencial 7º Passo Definição do públicoalvo Após a identificação e ma peamento da demanda a definição do produto alinhada com o públicoalvo requer não somente a estrutura de renda por classe mas também o potencial e peculiaridades de consumo da região Entender o comportamento do consumidor é condição essencial para o sucesso de qualquer empreendimento 8º Passo Análise concorrencial A an álise das ofertas disponíveis no mercado deve ser segmentada em pulverizada lançamentos e futuras OFERTADOS PULVERIZADA Tudo que estiver na mão de terceiros OFERTA DE LANÇAMENTOS Toda oferta de lançamentos ou produtos que estejam na eminência de serem lançados OFERTA FUTURA PRINCIPAL Oferta que está na forma de projeto na Prefeitura e a qualquer momento entrará no mercado Uma análise detalhada referente aos produtos ofertados tem o principal objetivo de entender se eles estão alinhados com a renda e capacidade de pagamento da população e se há algum atributo que pode ser inserido para gerar diferenciais 9º Passo Existência de mercado visualização do fator de absorção A existência de mercado pode ser visualizada quando os dados que dimensionam a demanda são cruzados com a quantidade de produtos que estão sendo ofertados O resultado representa o mercado potencial no entanto esse cenário precisa ser convalidado pela demanda por intermédio de pesquisas Através da metodologia Prospecta identificamos como o grau de risco através do fator de absorção mercadológico 10 X 1 Dez pessoas com POTENCIAL de compra para cada oferta no mercado 4 x 1 Quatro pessoas com POTENCIAL e INTENÇÃO de compra para cada oferta no mercado 10º Passo Convalidação do mercado Dentre as principais metodologias comumente utilizadas para convalidar o potencial de mercado estão a pesquisa qualitativa grupo focal a pesquisa quantitativa cliente oculto entre outras Através da pesquisa de campo buscase captar a demanda espontânea do mercado É possível através deste estudo responder algumas questões como Qual perfil da demanda investidor ou morador Quanto o consumidor está disposto a pagar por um produto Qual perfil dos compradores potenciais hábitos idade fatores que influenciam na compra de um produto Quais hábitos de mídia da demanda local por exemplo jornal mais lido Como o produto está em relação ao mercado Ele terá absorção Qual limite máximo e mínimo de Preço Elasticidade de Valor Qual Tabela mais adequada para Região Elasticidade de Tempo 11º Passo Divulgação do produto Marketing Depois da convalidação do produto e comprovação da viabilidade mercadológica o processo de planejamento de divulgação e marketing deve ser realizado aproveitando todos os gatilhos identificados no 10º passo buscando potencializar as regiões com maior aglomeração do públicoalvo identificado nos 6º e 7º passos 33 Identificação do ativo fluxo de caixa Em finanças a representação do ativo se dá através de duas vertentes valorização patrimonial e projeção de fluxo de caixa do negócio O primeiro parte da premissa que a valorização do ativo é estimada com base no valor de mercado considerando tão somente o preço do metro quadrado da região na qual ativo está inserido geograficamente Já o segundo projeção do fluxo de caixa considera a capacidade de geração futura de caixa do negócio através da projeção dos resultados líquidos futuros projetados sinalizando ou não a eficiência do empreendimento dentro do período do projeto Será nesta vertente que iremos trabalhar Para que possamos projetar os resultados precisamos integrar todas variáveis de custo despesa e receita na linha do tempo elaborando o cronograma financeiro do projeto Começamos projetando os resultados periódicos através da DRE demonstração do resultado do exercício que neste caso aconselhamos que seja mensal conforme gráfico abaixo Gráfico com DRE mensal Iniciase a montagem do fluxo através do entendimento de duas grandes variáveis de extrema importância tempo e valor Tão importante quanto mensurar os valores de custos e receitas é preciso entender a curva de locação dessas variáveis na linha do tempo ou seja preciso entender quanto e quando gasto bem como quanto e quando recebo Abaixo segue uma sequência de organização que costumo trabalhar Estimar prazos tempo e planejamento do projeto Determinar os marcos do projeto permite alocar os recursos de forma concisa visto que cada elemento de custo receita está associado a um determinado momento do projeto Variáveis Aquisição do terreno Início Obra Início Venda Chaves Exemplo Só consigo financiar o projeto total após a entrega das chaves dos apartamentos Estimar receita com vendas A estimativa de receita é feita pelo estudo de mercado que consegue determinar o valor de um produto alinhado com a capacidade máxima de compra do adquirente bem como a quantidade suportável de produtos que o mercado absorve levando em conta a demanda reprimida identificada pelo estudo na região Já a velocidade de venda é vista através da sinalização de intenção de compra espacializada no tempo Ex compro somente daqui a dois anos Variáveis Estimativa de valor dos imóveis estudo de mercado Estimativa da velocidade de Venda Estimar custos de Obra A estimativa de custo poderá ser feita através de custos históricos da empresa ou custos referenciais Com base no estudo de massa do arquiteto obtémse as áreas do empreendimento que balizaram toda adequação do projeto junto ao mercado Será possível visualizar o máximo de áreas privativas comuns cobertas descobertas etc Com base no estudo de massa ou potencial construtivo do arquiteto obtémse as áreas do empreendimento sejam privativas comuns cobertas descobertas etc A partir desta informação empregase o conceito da NBR 12721 para cálculo das áreas e mensuração dos custos do empreendimento CUSTO DA OBRA A norma parte de modelos de edificações préestabelecidos os quais foram quantificados orçados e são atualizados mensalmente pelos Sinduscons regionais tendo como resultado informações sobre o valor do m² de custo da obra CUB Custo Unitário Básico Área privativa principal Área da unidade autônoma de uso exclusivo destinada à moradia atividade ou uso principal da edificação situada em determinado andar ou em dois ou mais andares interligados por acesso também privativo Áreas de uso comum Podem ser de divisão proporcional ou não proporcional Áreas cobertas padrão Medidas de superfície de quaisquer dependências cobertas que possuem áreas de padrão de acabamento semelhante às respectivas áreas dos projetospadrão adotados nesta norma NBR 12721 Ex apartamentos hall social etc Áreas cobertas de padrão diferente ou descobertas Possuem acabamento substancialmente inferior ao tipo escolhido entre os padronizados nesta norma ou áreas descobertas Ex Garagens em subsolo terraços de coberturas estacionamentos descobertos etc Área equivalente ou área econômica Área cujo custo de construção é equivalente ao custo da respectiva área real utilizada quando este custo é diferente do custo unitário básico da construção adotado como referência Ex1 Garagens em subsolos Aplicase o coeficiente de 50 ou seja para uma área de projeto de 100m² considerase uma área equivalente de construção de 50m² Ex2 Terraços sobre lajes Para um apartamento de cobertura que possua 200m² de terraço descoberto aplicase o coeficiente 30 ou seja considerase que possua 60m² de área equivalente de construção Será preciso ficar atento a itens que não fazem parte do CUB Esses valores são estimados e lançados a parte Exclusões Projetos Elevadores Fundações Terraplanagem Paisagismo Despesas legais Variáveis Estimativa de custo pelo CUB Itens que não estiverem inclusos no CUB Custo de construção histórico interno Curva de locação do recuso curva de obra históricas ou projetadas com base no cronograma do projeto Estimar custos de operação Todos os custos e despesas operacionais do negócio de incorporação Variáveis Despesas de aprovação Taxa de Incorporação Taxa cobrada pelo desenvolvedor do projeto Corretagem Stand de Venda Marketing e Publicidade Taxa de Administração Caso a construção seja terceirizada Despesas Indiretas Adm Central Despesas referentes à administração do negócio Impostos A estrutura tributária tem peso forte dentro da modelagem financeira do negócio visto que na maior parte dos casos sua incidência é sobre o valor bruto faturado Definir taxa de juros Taxa de juros cobrada pela incorporadora pela parcela que será financiada em tabela direta Montar fluxo de caixa Consiste na projeção dos fluxos de resultados futuros projetados com base na integração de todos os elementos citados acima 34 Identificação do investidor Uma das maiores dificuldades do empreendedor é entender que o capital próprio possui o maior custo na composição da estrutura de financiamento do projeto A falta de costume do empreendedor em considerar a taxa de remuneração do capital investido como custo no resultado do projeto causado pela renúncia de outra opção de investimento que poderia proporcionar maior ganho acaba gerando falsa impressão de lucro majorado escondendo o verdadeiro resultado operacional do negócio essência básica de um estudo de viabilidade Capital mais barato do projeto Fácil de identificar seu custo Está explicito no contrato de capitação Capital mais barato do projeto Fácil de identificar seu custo Está explicito no contrato de capitação Capital mais caro da estrutura de funding do projeto Necessidade de parâmetros para definição do seu custo Capital mais caro da estrutura de funding do projeto Necessidade de parâmetros para definição do seu custo Temos 2 modos fundamentais para determinar a taxa de retorno adequada a um ativo Por semelhança com o mercado taxas de retorno obtidas por empresas semelhantes em risco Pela teoria usando o modelo CAPM Capital Asset Pricing Model A primeira leva em consideração o benchmarking do negócio bastando tão somente comparar premissas de ganhos mínimos junto aos empreendedores do mesmo segmento A segunda leva em consideração o modelo de precificação de ativos da bolsa de valores considerando na sua essência duas variáveis A taxa de remuneração pela teoria CAPM Capital Asset Pricing Model considera a compensação do risco pelo ganho proporcional a sua exposição Quanto maior o risco maior o retorno exigido pelos investidores Como consequência o investidor exige para investir uma taxa de retorno que envolve Para determinação da taxa do investidor pelo modelo CAPM consideramos as seguintes variáveis Ki RF i Erm RF Risco País Inflação Onde RF Taxa aplicação em renda fixa Tesouro Nacional i Risco da empresa i Beta empresas de capitais aberto Esse indicador sinaliza o risco sistêmico do mercado Quando maior que 1 sinaliza risco agressivo quando igual a 1 risco neutro ou risco médio e inferior a 1 risco defensivo Caso tenha dificuldade em coletar está informação considere o Beta da Ibovespa que tem por natureza um risco neutro 10 Erm Retorno do mercado Um indicador normalmente utilizado por investidores do setor é CDI x 13 130 CDI Risco País Denominado EMBI Emerging Markets Bond Index Plus o risco país é indicador utilizado para orientar os investidores estrangeiros a respeito da situação financeira de mercados emergente sendo calculado por bancos de investimento e agências de classificação de risco O resultado da composição dos dois custos capital de terceiros e capital próprio formamos o CMPC custo médio ponderado de capital ou WACC Weighted Average Cost of Capital Composição do cálculo do Custo Médio Ponderado de Capital Ke Custo do Capital Próprio D Endividamento Passivo Kd Custo do Endividamento E Equity Patrimônio Líquido De posse da taxa de retorno adequada ao seu risco CMPC custo médio ponderado de capital conseguimos calcular o valor do projeto trazendo a valor presente todos resultados líquidos futuros projetados esperados conforme linha do tempo demonstrado gráfico abaixo A fórmula de Valor presente considera o Fluxo de caixa FC em determinado momento dividido por 1 mais a taxa de risco CMPC elevado ao tempo em que o resultado se encontra Ter a divisão do numerador pelo juro elevado ao tempo considera os juros compostos no negócio trazendo o projeto para realidade dos financiamentos imobiliários efetivados no dia a dia do segmento Isso permitirá entender se o projeto considerando todos os resultados à valor presente custa mais do que vale ou vale mais do que custa 35 Tomada decisão ótima Avaliação do ativo e a nálise do investimento Tomar a decisão ótima consiste em entender se o projeto deve ou não ser feito Interessante que muitos empreendedores pensam que por fazer o estudo de análise de viabilidade o projeto necessita ser VIÁVEL ajustando variáveis e simulando cenários utópicos para validem essa afirmação Entretanto a essência de qualquer estudo está na sinalização da direção que o empreendedor deve seguir ou seja evitar prejuízos é tão bom quanto ter lucros Neste sentido buscaremos entender quais métricas de investimentos que juntas permitirão entender se o projeto tem potencial de sucesso Abaixo seguem as principais métricas de investimentos que permitirão entender o GO NO GO do projeto quais sejam PayBack Descontado indica o tempo em que o investimento aportado no projeto retorna para o bolso do empreendedor Excelente indicador para visualizar tempo de maturação de um projeto No primeiro momento é necessário trazer todos os resultados líquidos futuros projetados no fluxo de caixa à valor presente Posteriormente amortizar o aporte de capital para entender em qual período a devolução do capital é feita de forma integral Para melhorar o entendimento vamos visualizar o mecanismo de funcionamento da devolução do capital investido conforme exemplo no fluxo de caixa abaixo O projeto teve um aporte inicial de 500 e possibilita três períodos com resultados positivos projetados de respectivamente 200 250 e 400 Considerando uma TMA taxa mínima de atratividade de 10 ao ano podemos dizer que a devolução do capital ocorreu no terceiro período do projeto conforme tabela abaixo VPL Mede a Geração de Riqueza em termos absolutos Queremos saber se o projeto custa mais do que vale ou vale mais do que custa Se o VPL é positivo significa que o projeto foi capaz de remunerar os sócios pelo capital investido durante o projeto amortizou o investimento e ainda gerou lucro Se o VPL é negativo o projeto não foi capaz de remunerar os sócios e nem amortizar os investimentos projeto inviável A Fórmula do Valor Presente Líquido é um critério absoluto VPL VP Fx Custo Onde VP Fx Fluxo de caixa de cada período trazido à valor presente descontado pela taxa referente ao risco de mercado Custo Investimento inicial no tempo ZERO do projeto Uma outra maneira de ler o resultado desta métrica é VPL 0 A empresa estaria obtendo um retorno maior que o retorno mínimo exigido TMA aprovaria o projeto VPL 0 A empresa estaria obtendo um retorno exatamente igual ao retorno mínimo exigido TMA seria indiferente em relação ao projeto VPL 0 A empresa estaria obtendo um retorno menor que o retorno mínimo exigido TMA reprovaria o projeto TIR A TIR é considerada a taxa intrínseca de retorno de um projeto representado pela série de fluxo de caixa do negócio projetado na linha do tempo Sua essência é de Caixa e seu principal objetivo é sinalizar a taxa de retorno que deverá ser confrontada com o custo de capital responsável pela estrutura de investimento inicial capital próprio e terceiros cujo volume financiou o projeto Um negócio é considerado viável quando a TIR é superior ao custo médio da estrutura de capital que financiou o empreendimento A figura abaixo representa a estrutura de um fluxo de caixa com investimento e retornos futuros projetados Observe que nela o fluxo de caixa possui apenas uma inversão iniciando com déficit resultado negativo e posteriormente com períodos de superávits resultados positivos Neste caso o projeto apresenta uma TIR anual de 28 Ela pressupõe que todos os superávits de caixa serão reaplicados pela própria TIR e todos os déficits de caixa financiados pela mesma taxa É neste ponto que começam os nossos problemas Este pressuposto de cálculo da TIR não se aplica à realidade das empresas visto que na falta de recursos déficit o empreendedor deverá captar o montante para fazer frente a necessidade de caixa este será financiado a uma taxa de captação de mercado já os superávits serão remunerados a uma taxa de aplicação disponível ao empreendedor Taxa Mínima de Atratividade TMA Outro problema é que o fluxo de caixa no setor imobiliário apresenta mais de uma inversão de sinal A dinâmica do negócio na maioria das vezes exige do projeto grandes investimentos iniciais em função dos custos de obra e legalizações associados às expressivas entradas de capital ocasionado pela curva de venda do projeto Há alternâncias de caixa que hora será positivo hora negativo Tal situação gera a necessidade de cálculos de múltiplas TIRs uma vez que para cada inversão de caixa é necessário calcular uma nova taxa de remuneração Na realidade tratase de uma distorção do modus operandi quanto à identificação da métrica ideal para auferir o retorno de investimento de um projeto A grande maioria dos empreendedores do setor imobiliário escolhem como principal medida a TIR taxa interna de retorno Apesar de ser considerada como uma das principais métricas de investimento sua aplicação na prática é utilizada muitas vezes de forma equivocada o que pode se tornar uma grande armadilha Surgem aí duas opções como alternativas mais seguras para identificar o real retorno dentro de um empreendimento imobiliário um de correção e outro de substituição da TIR 1 Alternativa de correção MTIR Taxa interna de retorno modificada Essa taxa têm uma vantagem significativa sobre a TIR regular A MTIR supõe que os fluxos de caixa de todos os projetos são reinvestidos ao custo de capital enquanto a TIR regular supõe que os fluxos são reinvestidos à própria TIR ou seja bem mais próximo da realidade do dia a dia de um empreendedor Abaixo temos a representação gráfica do fluxo de caixa e posterior ajuste para MTIR Para ajuste da TIR será necessário trazer a valor presente todos os fluxos de caixa negativos déficits de caixa simulando a captação de um investimento a uma taxa de captação e levar a valor futuro todos os superávits de caixa simulando a aplicação dos recursos a uma taxa de aplicação Sempre indico utilizar o custo de capital do projeto como taxa para captação e aplicação visto que se faltar recursos é mais provável que se consiga financiar no mesmo custo do início do projeto e para aplicação é coerente esperar o mínimo de remuneração prevista do capital investido O projeto apresentará neste momento apenas uma saída e entrada ou seja apenas uma inversão de caixa Este ajuste possibilita duas situações O projeto corrige a necessidade de cálculos de múltiplas TIRs visto que apresenta somente uma inversão de caixa Para facilitar todo processo de cálculos manuais podemos utilizar o recurso MTIR contido no o Microsoft Excel que poderá ser facilmente manipulado Permite uma simulação mais alinhada com a dinâmica do negócio apresentando uma taxa de retorno mais real para tomada de decisão 2 Alternativa de substituição de métrica para a ROE Return Investiment Retorno Investidor acionista dono Considero como melhor alternativa Seu significado sinaliza o retorno sobre o patrimônio ou popularmente conhecido como retorno sobre o capital investido o famoso QUANTO GANHEI PARA CADA REAL QUE GASTEI Apesar da sua essência ser originalmente de competência e sua utilização ser direcionada para analisar de forma estática o balanço patrimonial e DRE é possível correlacionar sua estrutura analisando o fluxo de caixa de um negócio imobiliário realizando um pequeno ajuste qual seja A maioria dos empreendedores quando calculam a TIR desejam entender o seu retorno A utilização da TIR viabiliza a análise de retorno considerando o investimento total sendo válida somente nos casos em que este seja em sua integralidade oriundo de capital próprio O ROE sinaliza de forma clara e direta o retorno de investimento consolidado para o empreendedor permitindo visualizar o GO NO GO do projeto através da comparação das taxas de oportunidade oferecidas no mercado financeiro O motivo é simples ela considera apenas o investimento desembolsado pelo empreendedor sinalizando a real taxa de retorno que todos buscam Exposição Máxima de Caixa Permite visualizar a maior necessidade de capital capital de giro dentro do ciclo de vida do projeto como também é de fundamental importância para o planejamento estratégico e estruturação do capital de giro Através dele será possível estabelecer o cronograma de aporte de capitais o que permitirá um planejamento mais apurado quanto a captação de recursos estruturados 12 2 l FGV MANAGEMENT Viabilidade EconômicoFinanceira de Incorporações Imobiliárias Crescimento vegetativo é o número obtido através da diferença entre a taxa de natalidade e a taxa de mortalidade na região O IBGE define como População Economicamente Ativa PEA a mão de obra com a qual o setor produtivo pode contar ou seja é o número de habitantes em idade e condições físicas para exercer algum ofício no mercado de trabalho