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Cursos Gerais ·
Gestão Imobiliária
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Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Anderson Martins Vieira 21 967140088 andersonvieiragestaogmailcom linkedincominandersonmvieira 105 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Empregado de Carreira da Caixa Econômica Federal 1999 Executivo há mais de 20 anos na Caixa Econômica Federal Trajetória Profissional Gerente Regional de Canais Rede Parceira e Própria Gerente Regional de Soluções de Crédito e Investimento para Pessoas Físicas e Gestor de Plataforma de Negócios de Construção Civil para Pessoas Jurídicas Hoje Superintendente Executivo de Varejo Rio de Janeiro Mestre em Gestão Empresarial EBAPE FGV Especialização em Innovation and Design Thinking na ESADE Barcelona MBA em Gestão Empresarial FGV MBA em Broker Global IBMEC Graduado e Pósgraduado em Direito Civil e Processo Civil UNESA Apresentação do Professor Introdução à Disciplina Conceitos Relevantes e Análise de Cenário do Mercado de Crédito Imobiliário no Brasil 1 Evolução do Crédito Imobiliário no Brasil 2 Financiamento para Aquisição de Imóveis Pessoas Físicas 3 Financiamento à Produção Pessoas Jurídicas 4 O Mercado Financeiro e os Negócios Imobiliários 5 Eixos Temáticos 106 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Introdução à Disciplina Conceitos Relevantes e Análise de Cenário do Mercado de Crédito Imobiliário no Brasil 1 Evolução do Crédito Imobiliário no Brasil 2 Financiamento para Aquisição de Imóveis Pessoas Físicas 3 Financiamento à Produção Pessoas Jurídicas 4 O Mercado Financeiro e os Negócios Imobiliários 5 Eixos Temáticos Debate Relâmpago Jornada do Comprador 1 Alguém no grupo já tomou financiamento habitacional Já empreendeu ou vendeu Unidades através de financiamento à PF 2 Como foi a experiência Aspectos Positivos e Negativos 3 Como Empresário ou Profissional do Setor qual o seu grau de conhecimento sobre o tema Você se sente pronto para vender Financiamento Imobiliário Aquisição Existe compra de prestação 107 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Debate Relâmpago Jornada do Comprador 1 Alguém no grupo já tomou financiamento habitacional Já empreendeu ou vendeu Unidades através de financiamento à PF 2 Como foi a experiência Aspectos Positivos e Negativos 3 Como Empresário ou Profissional do Setor qual o seu grau de conhecimento sobre o tema Você se sente pronto para vender Financiamento Imobiliário Aquisição Existe compra de prestação MÊS COMPRA E VENDA SP ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SP COMPRA E VENDA x ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA N DE REGISTROS N DE REGISTROS jan18 8223 3743 46 fev18 6519 3352 51 mar18 8710 4144 48 abr18 9194 4703 51 mai18 9391 4740 50 jun18 9799 5555 57 jul18 9327 4854 52 ago18 10281 5141 50 set18 9454 4349 46 out18 10496 5427 52 nov18 8557 4341 51 dez18 9414 4735 50 TOTAL 2018 109365 55084 50 REGISTROS DE CARTÓRIOS DE IMÓVEIS SÃO PAULO 2018 Relevância da Disciplina 108 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Relevância da Disciplina MÊS COMPRA E VENDA SP ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SP COMPRA E VENDA x ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA N DE REGISTROS N DE REGISTROS jan19 10050 4947 49 fev19 8317 4571 55 mar19 8937 4251 48 abr19 10176 5449 54 mai19 10838 6094 56 jun19 9822 5736 58 jul19 10041 6109 61 ago19 12189 6359 52 set19 9954 4794 48 out19 11766 6742 57 nov19 10441 6187 59 dez19 10161 6085 60 TOTAL 2018 122692 67324 55 REGISTROS DE CARTÓRIOS DE IMÓVEIS SÃO PAULO 2019 Relevância da Disciplina MÊS COMPRA E VENDA SP ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SP COMPRA E VENDA x ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA N DE REGISTROS N DE REGISTROS jan20 11879 6470 54 fev20 8581 5100 59 mar20 9740 5828 60 abr20 7561 4751 63 mai20 6575 4417 67 jun20 9814 6699 68 jul20 10254 6346 62 ago20 11580 7131 62 set20 12531 7654 61 out20 14441 8593 60 nov20 13804 7996 58 dez20 14557 7246 50 TOTAL 2018 131317 78231 60 REGISTROS DE CARTÓRIOS DE IMÓVEIS SÃO PAULO 2020 109 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Relevância da Disciplina Relevância da Disciplina 2021 MÊS COMPRA E VENDA SP ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SP COMPRA E VENDA x ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA N DE REGISTROS N DE REGISTROS jan21 13643 7305 54 fev21 13405 7701 57 mar21 14311 8681 61 abr21 13386 8595 64 TOTAL 2018 54745 32282 59 REGISTROS DE CARTÓRIOS DE IMÓVEIS SÃO PAULO 1T2021 110 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Lembram Nosso Cliente também compra CRÉDITO Se a sua Empresa não souber dar assessoria financeira para o seu cliente ele NÃO será mais seu CLIENTE Anderson Vieira A Jornada do seu Cliente Entender a jornada do cliente e saber como mapeála são processos fundamentais para gerar novas vendas para o seu negócio Através do conhecimento da jornada do cliente é que uma empresa pode tomar novas decisões para o sucesso 111 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários A Jornada do seu Cliente Sistemas Fundings Condições Uso do FGTS Etapas Documentação Análise de Crédito Despesas Tomada de Decisão Vendido Aspectos Importantes SFH SFI LEI DE CRIAÇÃO Lei 438064 Lei 951497 FOCO PRINCIPAL INICIAL População de baixa renda e trabalhador com FGTS Atender demandas de mercado TIPO DE PESSOA Pessoas Físicas Pessoas Físicas e Jurídicas COMPROMETIMENTO INICIAL DE RENDA Até 30 da renda familiar bruta Sem limites PRAZOS DE FINANCIAMENTO Até 35 anos Agente Financeiro Até 35 anos Agente Financeiro Imóvel comercial até 20 anos CUSTO EFETIVO MÁXIMO Até 12 aa Livre negociado caso a caso LIMITE MÁXIMO DO IMÓVEL 15 MI Sem limite No financiamento à produção de imóveis residenciais o valor médio por unidade produzida deve ser igual ou inferior ao limite acima para o empreendimento ser enquadrado no SFH SFH x SFI Comparativo Atual 112 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Aspectos Importantes SFH SFI TIPO DE IMÓVEL Residencial Aquisição Construção Reforma e à Produção PJ Qualquer tipo passível de registro Residenciais Comerciais Rurais Lotes Urbanizados etc ORIGEM DOS RECURSOS SBPE e FGTS SBPE Mercado Financeiro USO DO FGTS Sim se enquadrado nas regras do SFH E do FGTS Entrada ou à Vista Amortização ou Liquidação Não é possível a utilização TIPOS DE GATANTIAS Hipoteca ou Alienação Fiduciária Alienação Fiduciária EXECUÇÃO DE DÍVIDA VENCIDA Extrajudicial ou Judicial se hipoteca Intimação via Cartório de RI Consolidação da Propriedade se alienação fiduciária Intimação via Cartório de RI Consolidação da Propriedade se alienação fiduciária SFH x SFI Comparativo Atual Cont A Jornada do seu Cliente Sistemas Fundings Condições Uso do FGTS Etapas Documentação Análise de Crédito Despesas Tomada de Decisão Vendido 113 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Funding Fonte de recursos utilizados pelo Banco A escolha do tipo de funding é feita considerando fatores como valor do imóvel renda mensal garantias disposições legais etc O custo da intermediação financeira do funding dentre outros fatores ditam a taxa de juros a ser aplicada no crédito imobiliário Vale lembrar Spread Captação x Empréstimo Juros A Missão Qual a melhor condição de financiamento para o nosso cliente Crédito é fundamental para venda Funding Imobiliário FONTE DE RECURSOS DESTINAÇÃO SBPE Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos SFH SFI FGTS Fundo de Garantia por Temo de Serviço SFH Programas Habitacionais de Governo FAR Fundo de Arrendamento Residencial Programas Habitacionais de Governo Habitação Social CRI Certificado de Recebíveis Imobiliários FII Fundo de Investimento Imobiliário LIG Letra Imobiliária Garantida SFI Tipos de Fundings para Crédito Imobiliário 114 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Estrutura de Fundings Lembrando Se a SELIC cai o nível de poupança tende a cair pois os investidores tenderão a investir em novos ativos mais rentáveis No entanto com a SELIC mais baixa o custo de Captação também cai permitindo uma redução na Taxa de Juros para o Comprador Final Res BACEN 467618 SBPE SFH e SFI Condições Gerais Integrantes SBPE SFH e SFI Cotas de Financiamento Home Equity Res BACEN 467618 Garantias Capacidade de Pagamento Valor Máx de Avaliação SFH Custo Efetivo Máx Mutuário Financiamento à Produção Parâmetros Poupança x Créd Imobiliário SBPE Aspectos Gerais 115 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Resolução BACEN 4676 de 31 de Julho de 2018 Regras definidas pelo BACEN em conjunto com o CMN SBPE promover o financiamento imobiliário em geral por meio da captação e do direcionamento dos recursos de depósitos de poupança Poupança é maior fonte de recursos para financiamentos imobiliários no Brasil Possibilidade de atualização do saldo devedor por índice de preços TR ou remuneração básica aplicável aos depósitos de poupança Exemplos 5 aa IPCA 7 aa TR 3aa Poupança SBPE Aspectos Gerais BACEN 467618 Possibilidade de Juros Prefixados sem atualização do saldo devedor Art 6º Cota de Financiamento Máxima 80 para aquisição e construção de imóvel residencial No caso dos sistema de amortização SAC ou SACRE a cota de financiamento poderá ser até 90 sendo esta facultada à Instituição Financeira análise de risco relacionamento projetos especiais etc 60 para operações de Home Equity Crédito com imóvel como Garantia SBPE Aspectos Gerais BACEN 467618 116 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Art 5º As operações de financiamento imobiliário podem ser livremente pactuadas pelas partes observadas as seguintes condições essenciais I reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste II remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato III capitalização dos juros e IV contratação pelos devedores da cobertura securitária estabelecida pela legislação em vigor SBPE Aspectos Gerais BACEN 467618 Em 2018 o CMN através da resolução BACEN nº 4676 alterou alguns aspectos da obrigatoriedade de destinação de recursos captados em poupança para aplicação em crédito imobiliário Apesar de mantida a obrigação das instituições financeiras de direcionar 65 dos recursos captados em poupança para o crédito imobiliário foi extinta a obrigatoriedade que 80 destes mesmos recursos fossem aplicados exclusivamente no âmbito do SFH Assim os 65 de recursos continuarão destinados para financiar imóveis residenciais porém com maior flexibilidade abrangendo portanto operações no SFI SBPE Regras de Aplicações dos Recursos 117 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários 80 no mínimo dos 65 de recursos do SBPE a serem aplicados em SFH eou SFI Aquisição de Imóveis Residenciais Novos Usados ou em Construção Construção de Imóvel Residencial com possibilidade de Aquisição do Terreno Reforma Ampliação e Material de Construção para imóveis Residenciais Financiamento à Produção de Imóveis Residenciais PJ Depósitos Interfinanceiros Imobiliários garantidos pelas operações citadas acima Cédulas de Crédito Imobiliária e Cédulas Hipotecárias representativas das operações citadas acima Créditos Perante ao FCVS inclusive nos casos de novação de dívida SBPE Operações Elegíveis dos 65 20 no máximo dos 65 de recursos do SBPE a serem aplicados em SFI Aquisição de Imóveis NÃO Residenciais Novos Usados ou em Construção Construção de Imóvel NÃO Residencial Reforma Ampliação e Material de Construção para imóveis NÃO Residenciais Financiamento à Produção de Imóveis NÃO Residenciais PJ DIIs CCIs e CHs garantidos pelas operações citadas acima NÃO residenciais Financiamentos para obras de infraestrutura em loteamentos urbanos Financiamento a projetos de investimento de Concessionárias Privadas do setor de saneamento Públicas OGU SBPE Operações Elegíveis dos 65 118 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Cotas de Financiamento Residencial PF aquisição ou construção Até 90 se SAC ou SACRE Até 80 se PRICE Cota de Financiamento Home Equity PF até 60 Fórmula do Cálculo da Cota razão entre o valor de financiamento e o valor de avaliação do imóvel dado em garantia Garantias Alienação Fiduciária Hipoteca Cessão de Direitos Creditórios Caução de Direitos Creditórios ou Aquisitivos Garantias adicionais a critério do agente financeiro Liberação dos recursos financiados após a constituição das garantias Registro Imobiliário SBPE Condições Atuais de Financiamento PCVAFGTS Requisitos do Comprador Funding Não poderá ser proprietário de imóvel no Município onde resida ou na Região Metropolitana Não poderá ser proprietário de imóvel no Município ou Região Metropolitana onde trabalhe ou pretenda trabalhar Não ter financiamento imobiliário ativo em qualquer lugar do País Não ter se beneficiado de subsídio desconto com recursos do FGTS em outro financiamento habitacional em qualquer lugar do País Em alguns casos quando o trabalhado tiver 36 meses de depósito na conta de FGTS ele será denominado cotista recebendo desconto de até 05 na taxa de juros do seu financiamento imobiliário Redutor 119 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários A Jornada do seu Cliente Sistemas Fundings Condições Uso do FGTS Etapas Documentação Análise de Crédito Despesas Tomada de Decisão Vendido SBPE Caixa Econômica Federal Condições ATRIBUTOS IPCA TR PREFIXADO TAXA DE JUROS De 430 a 490 aa IPCA De 830 a 870 aa TR De 95 a 100 aa MODALIDADE DE FINANCIAMENTOS Residencial Aquisição de Imóvel Novo ou Usado Imóvel Residencial Aquisição Compra de Terreno e Construção Reforma e Ampliação Residencial Aquisição de Imóvel Novo ou Usado USO DO FGTS Sim pelo SFH desde que atendendo as condições LINHAS DE FINANCIAMENTO SFH e SFI RISCO Aumento da Inflação Aumento da TR Maior previsibilidade ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR Mensal Mensal Sem reajuste SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO PRICE e SAC PRAZOS DE PAGAMENTO Até 360 meses Até 420 meses Até 360 meses 120 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários SBPE Condições Itaú SBPE Condições Bradesco 121 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários SBPE Condições Banco Inter Condições Fintech 122 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Condições Fintech Encargo Somatório de Variáveis do Financiamento Imobiliário Prestação Amortização Juros Amortização Parcela Mensal de Retorno do Capital Emprestado Dependerá do Sistema de Amortização escolhido SAC PRICE etc Juros Remuneração do Capital concedido através do Financiamento Fixado em contrato Taxa de Administração Remuneração dos Custos Administrativos do Contrato Habitacional Seguros no âmbito do SFH e SFI Cobertura de Danos Físicos do Imóvel e Cobertura por Morte e Invalidez Condições Encargo Habitacional 123 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Taxa Nominal Taxa de Juro acordada em contrato na qual a unidade referencial não coincide com a unidade de capitalização No caso do financiamento imobiliário ela é fornecida em termos anuais mas sua capitalização é mensal Taxa Efetiva Taxa de Juro que a unidade referencial coincide com a unidade de capitalização Exemplo Um banco divulga uma linha de crédito imobiliário com taxa nominal de 12 aa Na verdade como o saldo devedor será capitalizado mensalmente a taxa efetiva é de 1 am Capitalizando esta taxa efetiva mensal encontraremos a verdadeira taxa efetiva 1268 aa Condições Encargo Habitacional Condições Enquadramento x Venda Banco Y VARIÁVEIS TR SAC IPCA SAC PRÉFIXADA SAC Tx Nominal aa Tx Efetiva aa 772 80 484 495 933 975 Prazo 420m 360m 360m Amortização R 571 R 666 R 666 Juros R 1544 R 968 R 1866 Prestação A J R 2115 R 1634 R 2532 Seguros R 72 Tx Administração R 25 Encargo Total R 2212 R 1731 R 2629 Renda Necessária para conseguir os R 240 mil de Crédito Imo R 7375 R 7868 R 8766 Valor do Imóvel R 300 mil Idade do Tomador 40 anos Cliente Sem Relacionamento Cota de Financiamento 80 Entrada R 60mil Financiamento R 240 mil 124 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Exemplos de Operações SFI ATRIBUTOS RESID 15 MI COMERCIAL LOTE URBANIZADO TAXA DE JUROS Mesmas do SFH De 790 a 840 aa TR De 840 a 980 aa TR MODALIDADE DE FINANCIAMENTOS Imóvel Residencial Aquisição Compra de Terreno e Construção Reforma e Ampliação Acima de 15 MI Imóvel Comercial Novo Aquisição de Lote USO DO FGTS Não pois todas não são enquadradas no SFH LINHAS DE FINANCIAMENTO Idêntico ao SFH Mensal Mensal RISCO Aumento da TR Aumento da TR ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR Mensal Mensal SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO SAC SAC e Price PRAZOS DE PAGAMENTO Até 240 meses 240m180m PCVAFGTS Condições Atuais As condições de financiamento com recursos do FGTSPCVA atravessam diversos fatores sendo os mais decisivos Valor do Imóvel Modalidade do Financiamento Imobiliário e Valor da Renda do Grupo Familiar O PCVA abrande famílias com renda bruta familiar de até R 8 mil reais A cota média de financiamento x valor do imóvel é de 80 Prazo mínimo 120 meses e máximo 360 meses Para clientes com renda familiar até R 9 mil reais é possível financiar seu imóvel através dos recursos da Carta de Crédito FGTS Operações Especiais 125 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários RENDAS FAIXAS TIPOS DE MODALIDADE VALOR MÁX IMÓVEL Até R 2400 GRUPO 1 Imóveis oriundos de Empreendimentos produzidos por PJ através Financiamento ou Programas PCVA DF RJ e SP 264 mil SEL ES e MG 2365 mil N NE e CO 209 mil R 240001 até R 440000 GRUPO 2 Demais casos Recursos do FGTS Aquisição de Imóvel Novo ou Usado Aquisição de Terreno e Construção Construção em Terreno Próprio R 440001 até R 800000 GRUPO 3 R 800001 até R 900000 Operações Especiais FGTS Aquisição de Imóvel Novo Aquisição de Terreno e Construção Construção em Terreno Próprio DF RJ e SP 300 mil SUL ES e MG 268 mil Outros Brasil 237 mil PCVAFGTS Enquadramento Na tabela consta o valor máximo de avaliação dentro de cada Região Metropolitana Em cidades com menos habitantes o valor máximo de avaliação vai diminuindo RENDAS FAIXAS N e NE CO S e SE Até R 2400 GRUPO 1 Nominal c Redutor 425 Nominal s Redutor 475 Efetiva c Redutor 450 Efetiva s Redutor 500 R 240001 até R 300000 GRUPO 2 Nominal c Redutor 475 Nominal s Redutor 525 Efetiva c Redutor 500 Efetiva s Redutor 550 R 300001 até R 370000 Nominal c Redutor 550 Nominal s Redutor 600 R 370001 até R 440000 Nominal c Redutor 650 Nominal s Redutor 700 R 440001 a R 800000 GRUPO 3 Nominal c Redutor 716 Nominal s Redutor 766 R 800001 até R 900000 Operações Especiais FGTS Nominal s Redutor 916 PCVAFGTS Taxa de Juros Nominais 126 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Incorporador financia diretamente o comprador quando Não quer submeter o Empreendimento as análises das IF Bancos Quer se apropriar da cobrança dos juros e da variação do indexador INCCIGPM nos períodos de obras e pósobras Formação de Carteira Própria de Recebíveis Perfil de comprador que pode não ter interesse no financiamento bancário Quando tem renda informal ou dificuldades de comprovar renda Pouca valor a financiar maior parte em recursos próprios Quando quer fazer processo mais ágil e com menor prazo de financiamento Financiamento Direto pelo Incorporador CONDIÇÕES Prazos variam de 5 a 15 anos dependendo do porte da empresa Cobrança da variação do INCC durante a fase de obras Período pós obras Juros Taxa de Juros IGPM Em geral financiamento de até 80 do valor do imóvel Análise de crédito do cliente feita pelo Incorporador Garantia na forma de Alienação Fiduciária Possibilidade de Antecipação dos recebíveis no período após entrega da obra Financiamento Direto pelo Incorporador 127 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários A Jornada do seu Cliente Sistemas Fundings Condições Uso do FGTS Etapas Documentação Análise de Crédito Despesas Tomada de Decisão Vendido Recursos da Conta de FGTS do Trabalhador Para imóveis novos e usados valor de avaliação ou compra e venda o que for menor até R 150000000 Mínimo de 3 anos de Conta Vinculada do FGTS consecutivos ou não na mesma ou diferentes empresas Não ser proprietário possuidor promitente comprador usufrutuário ou cessionário de imóvel residencial urbano ou de parte residencial de imóvel misto concluído ou em construção localizado no município de sua atual residência ou de sua ocupação laboral principal Os municípios limítrofes ou integrantes da mesma Região Metropolitana estão inseridos na condição acima Não ser detentor de financiamento ativo no SFH firmado em qualquer parte do País FGTS Condições para Utilização 128 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Recursos da Conta de FGTS do Trabalhador O imóvel não pode ter sido comprado com recursos do FGTS nos últimos 3 anos O imóvel precisa ser residencial e urbano O imóvel deve destinarse à moradia do titular da Conta do FGTS Apresentar da data da avaliação plenas condições de habitabilidade e ausência de vícios de construção que comprometam sua estrutura O imóvel deve estar localizado onde o trabalhador resida há mais de 1 ano incluindo os limítrofes e RM ou onde exerça ou vá exercer sua ocupação laboral principal FGTS Condições para Utilização A Jornada do seu Cliente Sistemas Fundings Condições Uso do FGTS Etapas Documentação Análise de Crédito Despesas Tomada de Decisão Vendido 129 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Em Geral as Etapas de concessão de um financiamento imobiliário para Pessoa Física são 1 Análise Cadastral 2 Análise de Risco de Crédito Tomador e Operação 3 Análise de Engenharia Técnica sobre a viabilidade do bem como Garantia e Precificação impactando na cota de financiamento 4 Análise Jurídica Capacidade Jurídica das Partes e eventuais protestos ou restrições impeditivas por parte dos Vendedores ou do Imóvel 5 Escritura Normalmente por instrumento particular 6 Registro e Formalização da Operação com a consequente liberação dos recursos Financiamento Imobiliário Etapas Diferenciais de comprar uma Unidade Habitacional vinculada à um Empreendimento Pessoa Jurídica 1 As Análises Cadastrais e de Risco de Crédito são na maioria das vezes realizados pelos Correspondentes Bancários que atuam no empreendimento 2 As Análises de Engenharia e Jurídica são feitas previamente à autorização da Marca da Instituição Financeira de forma unificada Já há contrato do empreendimento assinado com a Pessoa Jurídica 3 O Registro é realizado por profissionais indicados pela própria ConstrutoraIncorporadora pois os recursos só serão liberados mediante a comprovação do registro da operação 4 Em Resumo Menos Burocracia Financiamento Imobiliário Etapas 130 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários A Jornada do seu Cliente Sistemas Fundings Condições Uso do FGTS Etapas Documentação Análise de Crédito Despesas Tomada de Decisão Vendido Caso seja um financiamento avulso ou seja desvinculado a um Empreendimento 1 Compradores RG CPF Comprovante de Residência Certidão de Nascimento ou Casamento 3 últimos contracheques IRPF do último exercício CTPS 3 últimos meses de extrato renda informal e outros 2 Vendedores RG CPF Comprovante de Residência e Certidão de Nascimento ou Casamento 3 Imóvel IPTU Certidão de Inteiro Teor de Matrícula do Imóvel que comprove a inexistência de Ônus Reais Certidão de Quitação de Débitos Tributários ITBI pago na forma da lei etc 4 Contratação ITBI pago na forma da lei Financiamento Imobiliário Documentação 131 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Caso seja um financiamento de Unidade vinculada a um Empreendimento 1 Compradores Mesmos documentos 2 Vendedores e Imóvel Em casos de Empreendimentos todas essas documentações já foram entregues analisadas e aprovadas 3 Contratação ITBI pago na forma da lei Financiamento Imobiliário Documentação A Jornada do seu Cliente Sistemas Fundings Condições Uso do FGTS Etapas Documentação Análise de Crédito Despesas Tomada de Decisão Vendido 132 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários A documentação comprobatória de renda varia de acordo com a origem e o tipo de rendimento que cada comprador possui 1 Renda Formal Em regra bastam os 3 últimos contracheques ou IRPF do último exercício 2 Renda Informal Para apurar a capacidade de pagamento é necessário apurar o fluxo de recebimentos extratos bancários faturas de cartão de crédito DARFs recolhidos etc 3 Empresário Verificar como ocorreu a distribuição de lucros na PJ se foi prólabore tem que estar no IRPF do sócio 4 Demais casos Poderão ser pedidas documentações específicas Exemplo Investidor e Trader Financiamento Imobiliário Análise de Crédito A Jornada do seu Cliente Sistemas Fundings Condições Uso do FGTS Etapas Documentação Análise de Crédito Despesas Tomada de Decisão Vendido 133 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Costuma ser uma grande dor de cabeça para todas as partes envolvidas Solução Governança e Documentação Detalhada com todos os custos Financiamento Imobiliário Despesas Taxas de Análise Taxas da Operação Relacionamento Banco Sinal Intermediárias Chaves Despachante Despesas Cartorárias ITBI A Jornada do seu Cliente Sistemas Fundings Condições Uso do FGTS Etapas Documentação Análise de Crédito Despesas Tomada de Decisão Vendido 134 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Crédito Imobiliário Venda Processo Complexo Vários Agentes Envolvidos Gestão de Processos muito Ajustada Financiamento Imobiliário Diversos Agentes Comprador Vendas Corretor Correspondente Financeiro Compliance Bancos Registro Despachantes Cartórios Empresário Atenção para a finalização da compra do cliente Venda x Correspondente x Financeiro Alinhados Exemplo Cota Financiamento Calculada entre o menor dos valores de Avaliação e Compra e Venda Contrato CV da IF Quitação dos Recursos Alien Fiduciária Como Resolver Garantia do Construtor Compliance Confissão de Dívida PróSoluto Nota Promissória Vendido VARIÁVEIS VALOR CV 220K AVALIAÇÃO 200K RECURSOS PRÓP 40K COTA FIN 80 160K DIFERENÇA 20K 135 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Correspondente Bancário é parte crucial do processo é a ponte entre o início da venda e a finalização da compra Sem Correspondente É internalizado A regra é a mesma Atenção Nos casos de repasse durante a obra os recursos provenientes dos contratos das Pessoas Físicas só serão liberados mediante a apresentação da Certidão de Registro Imobiliário com a operação e garantia devidamente registradas Como este processo de registro ocorrerá Interno Terceiros Como é o Cartório na sua Cidade Quais as burocracias próprias Qual o prazo médio dos atos Ressalvas Como otimizar este processo Impacto FLUXO DE CAIXA Registro Processo Tempo Continuidade do Projeto Atraso de Obras Perigo Assinatura do Contrato e PósVenda Debate Relâmpago Processo de Vendas Como empresário ou profissional do Setor de Construção Civil após o conteúdo visto quais seriam as principais liçõesaçõesinsights que você elaborou sobre a jornada dos seus futuros clientes em relação ao financiamento imobiliário Por quê Como utilizar o crédito de aquisição PF para vender mais Aumentar nossa competitividade 136 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Debate Relâmpago Processo de Vendas Como empresário ou profissional do Setor de Construção Civil após o conteúdo visto quais seriam as principais liçõesaçõesinsights que você elaborou sobre a jornada dos seus futuros clientes em relação ao financiamento imobiliário Por quê 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Gestão Imobiliária
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Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Anderson Martins Vieira 21 967140088 andersonvieiragestaogmailcom linkedincominandersonmvieira 105 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Empregado de Carreira da Caixa Econômica Federal 1999 Executivo há mais de 20 anos na Caixa Econômica Federal Trajetória Profissional Gerente Regional de Canais Rede Parceira e Própria Gerente Regional de Soluções de Crédito e Investimento para Pessoas Físicas e Gestor de Plataforma de Negócios de Construção Civil para Pessoas Jurídicas Hoje Superintendente Executivo de Varejo Rio de Janeiro Mestre em Gestão Empresarial EBAPE FGV Especialização em Innovation and Design Thinking na ESADE Barcelona MBA em Gestão Empresarial FGV MBA em Broker Global IBMEC Graduado e Pósgraduado em Direito Civil e Processo Civil UNESA Apresentação do Professor Introdução à Disciplina Conceitos Relevantes e Análise de Cenário do Mercado de Crédito Imobiliário no Brasil 1 Evolução do Crédito Imobiliário no Brasil 2 Financiamento para Aquisição de Imóveis Pessoas Físicas 3 Financiamento à Produção Pessoas Jurídicas 4 O Mercado Financeiro e os Negócios Imobiliários 5 Eixos Temáticos 106 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Introdução à Disciplina Conceitos Relevantes e Análise de Cenário do Mercado de Crédito Imobiliário no Brasil 1 Evolução do Crédito Imobiliário no Brasil 2 Financiamento para Aquisição de Imóveis Pessoas Físicas 3 Financiamento à Produção Pessoas Jurídicas 4 O Mercado Financeiro e os Negócios Imobiliários 5 Eixos Temáticos Debate Relâmpago Jornada do Comprador 1 Alguém no grupo já tomou financiamento habitacional Já empreendeu ou vendeu Unidades através de financiamento à PF 2 Como foi a experiência Aspectos Positivos e Negativos 3 Como Empresário ou Profissional do Setor qual o seu grau de conhecimento sobre o tema Você se sente pronto para vender Financiamento Imobiliário Aquisição Existe compra de prestação 107 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Debate Relâmpago Jornada do Comprador 1 Alguém no grupo já tomou financiamento habitacional Já empreendeu ou vendeu Unidades através de financiamento à PF 2 Como foi a experiência Aspectos Positivos e Negativos 3 Como Empresário ou Profissional do Setor qual o seu grau de conhecimento sobre o tema Você se sente pronto para vender Financiamento Imobiliário Aquisição Existe compra de prestação MÊS COMPRA E VENDA SP ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SP COMPRA E VENDA x ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA N DE REGISTROS N DE REGISTROS jan18 8223 3743 46 fev18 6519 3352 51 mar18 8710 4144 48 abr18 9194 4703 51 mai18 9391 4740 50 jun18 9799 5555 57 jul18 9327 4854 52 ago18 10281 5141 50 set18 9454 4349 46 out18 10496 5427 52 nov18 8557 4341 51 dez18 9414 4735 50 TOTAL 2018 109365 55084 50 REGISTROS DE CARTÓRIOS DE IMÓVEIS SÃO PAULO 2018 Relevância da Disciplina 108 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Relevância da Disciplina MÊS COMPRA E VENDA SP ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SP COMPRA E VENDA x ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA N DE REGISTROS N DE REGISTROS jan19 10050 4947 49 fev19 8317 4571 55 mar19 8937 4251 48 abr19 10176 5449 54 mai19 10838 6094 56 jun19 9822 5736 58 jul19 10041 6109 61 ago19 12189 6359 52 set19 9954 4794 48 out19 11766 6742 57 nov19 10441 6187 59 dez19 10161 6085 60 TOTAL 2018 122692 67324 55 REGISTROS DE CARTÓRIOS DE IMÓVEIS SÃO PAULO 2019 Relevância da Disciplina MÊS COMPRA E VENDA SP ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SP COMPRA E VENDA x ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA N DE REGISTROS N DE REGISTROS jan20 11879 6470 54 fev20 8581 5100 59 mar20 9740 5828 60 abr20 7561 4751 63 mai20 6575 4417 67 jun20 9814 6699 68 jul20 10254 6346 62 ago20 11580 7131 62 set20 12531 7654 61 out20 14441 8593 60 nov20 13804 7996 58 dez20 14557 7246 50 TOTAL 2018 131317 78231 60 REGISTROS DE CARTÓRIOS DE IMÓVEIS SÃO PAULO 2020 109 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Relevância da Disciplina Relevância da Disciplina 2021 MÊS COMPRA E VENDA SP ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SP COMPRA E VENDA x ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA N DE REGISTROS N DE REGISTROS jan21 13643 7305 54 fev21 13405 7701 57 mar21 14311 8681 61 abr21 13386 8595 64 TOTAL 2018 54745 32282 59 REGISTROS DE CARTÓRIOS DE IMÓVEIS SÃO PAULO 1T2021 110 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Lembram Nosso Cliente também compra CRÉDITO Se a sua Empresa não souber dar assessoria financeira para o seu cliente ele NÃO será mais seu CLIENTE Anderson Vieira A Jornada do seu Cliente Entender a jornada do cliente e saber como mapeála são processos fundamentais para gerar novas vendas para o seu negócio Através do conhecimento da jornada do cliente é que uma empresa pode tomar novas decisões para o sucesso 111 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários A Jornada do seu Cliente Sistemas Fundings Condições Uso do FGTS Etapas Documentação Análise de Crédito Despesas Tomada de Decisão Vendido Aspectos Importantes SFH SFI LEI DE CRIAÇÃO Lei 438064 Lei 951497 FOCO PRINCIPAL INICIAL População de baixa renda e trabalhador com FGTS Atender demandas de mercado TIPO DE PESSOA Pessoas Físicas Pessoas Físicas e Jurídicas COMPROMETIMENTO INICIAL DE RENDA Até 30 da renda familiar bruta Sem limites PRAZOS DE FINANCIAMENTO Até 35 anos Agente Financeiro Até 35 anos Agente Financeiro Imóvel comercial até 20 anos CUSTO EFETIVO MÁXIMO Até 12 aa Livre negociado caso a caso LIMITE MÁXIMO DO IMÓVEL 15 MI Sem limite No financiamento à produção de imóveis residenciais o valor médio por unidade produzida deve ser igual ou inferior ao limite acima para o empreendimento ser enquadrado no SFH SFH x SFI Comparativo Atual 112 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Aspectos Importantes SFH SFI TIPO DE IMÓVEL Residencial Aquisição Construção Reforma e à Produção PJ Qualquer tipo passível de registro Residenciais Comerciais Rurais Lotes Urbanizados etc ORIGEM DOS RECURSOS SBPE e FGTS SBPE Mercado Financeiro USO DO FGTS Sim se enquadrado nas regras do SFH E do FGTS Entrada ou à Vista Amortização ou Liquidação Não é possível a utilização TIPOS DE GATANTIAS Hipoteca ou Alienação Fiduciária Alienação Fiduciária EXECUÇÃO DE DÍVIDA VENCIDA Extrajudicial ou Judicial se hipoteca Intimação via Cartório de RI Consolidação da Propriedade se alienação fiduciária Intimação via Cartório de RI Consolidação da Propriedade se alienação fiduciária SFH x SFI Comparativo Atual Cont A Jornada do seu Cliente Sistemas Fundings Condições Uso do FGTS Etapas Documentação Análise de Crédito Despesas Tomada de Decisão Vendido 113 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Funding Fonte de recursos utilizados pelo Banco A escolha do tipo de funding é feita considerando fatores como valor do imóvel renda mensal garantias disposições legais etc O custo da intermediação financeira do funding dentre outros fatores ditam a taxa de juros a ser aplicada no crédito imobiliário Vale lembrar Spread Captação x Empréstimo Juros A Missão Qual a melhor condição de financiamento para o nosso cliente Crédito é fundamental para venda Funding Imobiliário FONTE DE RECURSOS DESTINAÇÃO SBPE Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos SFH SFI FGTS Fundo de Garantia por Temo de Serviço SFH Programas Habitacionais de Governo FAR Fundo de Arrendamento Residencial Programas Habitacionais de Governo Habitação Social CRI Certificado de Recebíveis Imobiliários FII Fundo de Investimento Imobiliário LIG Letra Imobiliária Garantida SFI Tipos de Fundings para Crédito Imobiliário 114 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Estrutura de Fundings Lembrando Se a SELIC cai o nível de poupança tende a cair pois os investidores tenderão a investir em novos ativos mais rentáveis No entanto com a SELIC mais baixa o custo de Captação também cai permitindo uma redução na Taxa de Juros para o Comprador Final Res BACEN 467618 SBPE SFH e SFI Condições Gerais Integrantes SBPE SFH e SFI Cotas de Financiamento Home Equity Res BACEN 467618 Garantias Capacidade de Pagamento Valor Máx de Avaliação SFH Custo Efetivo Máx Mutuário Financiamento à Produção Parâmetros Poupança x Créd Imobiliário SBPE Aspectos Gerais 115 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Resolução BACEN 4676 de 31 de Julho de 2018 Regras definidas pelo BACEN em conjunto com o CMN SBPE promover o financiamento imobiliário em geral por meio da captação e do direcionamento dos recursos de depósitos de poupança Poupança é maior fonte de recursos para financiamentos imobiliários no Brasil Possibilidade de atualização do saldo devedor por índice de preços TR ou remuneração básica aplicável aos depósitos de poupança Exemplos 5 aa IPCA 7 aa TR 3aa Poupança SBPE Aspectos Gerais BACEN 467618 Possibilidade de Juros Prefixados sem atualização do saldo devedor Art 6º Cota de Financiamento Máxima 80 para aquisição e construção de imóvel residencial No caso dos sistema de amortização SAC ou SACRE a cota de financiamento poderá ser até 90 sendo esta facultada à Instituição Financeira análise de risco relacionamento projetos especiais etc 60 para operações de Home Equity Crédito com imóvel como Garantia SBPE Aspectos Gerais BACEN 467618 116 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Art 5º As operações de financiamento imobiliário podem ser livremente pactuadas pelas partes observadas as seguintes condições essenciais I reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste II remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato III capitalização dos juros e IV contratação pelos devedores da cobertura securitária estabelecida pela legislação em vigor SBPE Aspectos Gerais BACEN 467618 Em 2018 o CMN através da resolução BACEN nº 4676 alterou alguns aspectos da obrigatoriedade de destinação de recursos captados em poupança para aplicação em crédito imobiliário Apesar de mantida a obrigação das instituições financeiras de direcionar 65 dos recursos captados em poupança para o crédito imobiliário foi extinta a obrigatoriedade que 80 destes mesmos recursos fossem aplicados exclusivamente no âmbito do SFH Assim os 65 de recursos continuarão destinados para financiar imóveis residenciais porém com maior flexibilidade abrangendo portanto operações no SFI SBPE Regras de Aplicações dos Recursos 117 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários 80 no mínimo dos 65 de recursos do SBPE a serem aplicados em SFH eou SFI Aquisição de Imóveis Residenciais Novos Usados ou em Construção Construção de Imóvel Residencial com possibilidade de Aquisição do Terreno Reforma Ampliação e Material de Construção para imóveis Residenciais Financiamento à Produção de Imóveis Residenciais PJ Depósitos Interfinanceiros Imobiliários garantidos pelas operações citadas acima Cédulas de Crédito Imobiliária e Cédulas Hipotecárias representativas das operações citadas acima Créditos Perante ao FCVS inclusive nos casos de novação de dívida SBPE Operações Elegíveis dos 65 20 no máximo dos 65 de recursos do SBPE a serem aplicados em SFI Aquisição de Imóveis NÃO Residenciais Novos Usados ou em Construção Construção de Imóvel NÃO Residencial Reforma Ampliação e Material de Construção para imóveis NÃO Residenciais Financiamento à Produção de Imóveis NÃO Residenciais PJ DIIs CCIs e CHs garantidos pelas operações citadas acima NÃO residenciais Financiamentos para obras de infraestrutura em loteamentos urbanos Financiamento a projetos de investimento de Concessionárias Privadas do setor de saneamento Públicas OGU SBPE Operações Elegíveis dos 65 118 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Cotas de Financiamento Residencial PF aquisição ou construção Até 90 se SAC ou SACRE Até 80 se PRICE Cota de Financiamento Home Equity PF até 60 Fórmula do Cálculo da Cota razão entre o valor de financiamento e o valor de avaliação do imóvel dado em garantia Garantias Alienação Fiduciária Hipoteca Cessão de Direitos Creditórios Caução de Direitos Creditórios ou Aquisitivos Garantias adicionais a critério do agente financeiro Liberação dos recursos financiados após a constituição das garantias Registro Imobiliário SBPE Condições Atuais de Financiamento PCVAFGTS Requisitos do Comprador Funding Não poderá ser proprietário de imóvel no Município onde resida ou na Região Metropolitana Não poderá ser proprietário de imóvel no Município ou Região Metropolitana onde trabalhe ou pretenda trabalhar Não ter financiamento imobiliário ativo em qualquer lugar do País Não ter se beneficiado de subsídio desconto com recursos do FGTS em outro financiamento habitacional em qualquer lugar do País Em alguns casos quando o trabalhado tiver 36 meses de depósito na conta de FGTS ele será denominado cotista recebendo desconto de até 05 na taxa de juros do seu financiamento imobiliário Redutor 119 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários A Jornada do seu Cliente Sistemas Fundings Condições Uso do FGTS Etapas Documentação Análise de Crédito Despesas Tomada de Decisão Vendido SBPE Caixa Econômica Federal Condições ATRIBUTOS IPCA TR PREFIXADO TAXA DE JUROS De 430 a 490 aa IPCA De 830 a 870 aa TR De 95 a 100 aa MODALIDADE DE FINANCIAMENTOS Residencial Aquisição de Imóvel Novo ou Usado Imóvel Residencial Aquisição Compra de Terreno e Construção Reforma e Ampliação Residencial Aquisição de Imóvel Novo ou Usado USO DO FGTS Sim pelo SFH desde que atendendo as condições LINHAS DE FINANCIAMENTO SFH e SFI RISCO Aumento da Inflação Aumento da TR Maior previsibilidade ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR Mensal Mensal Sem reajuste SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO PRICE e SAC PRAZOS DE PAGAMENTO Até 360 meses Até 420 meses Até 360 meses 120 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários SBPE Condições Itaú SBPE Condições Bradesco 121 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários SBPE Condições Banco Inter Condições Fintech 122 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Condições Fintech Encargo Somatório de Variáveis do Financiamento Imobiliário Prestação Amortização Juros Amortização Parcela Mensal de Retorno do Capital Emprestado Dependerá do Sistema de Amortização escolhido SAC PRICE etc Juros Remuneração do Capital concedido através do Financiamento Fixado em contrato Taxa de Administração Remuneração dos Custos Administrativos do Contrato Habitacional Seguros no âmbito do SFH e SFI Cobertura de Danos Físicos do Imóvel e Cobertura por Morte e Invalidez Condições Encargo Habitacional 123 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Taxa Nominal Taxa de Juro acordada em contrato na qual a unidade referencial não coincide com a unidade de capitalização No caso do financiamento imobiliário ela é fornecida em termos anuais mas sua capitalização é mensal Taxa Efetiva Taxa de Juro que a unidade referencial coincide com a unidade de capitalização Exemplo Um banco divulga uma linha de crédito imobiliário com taxa nominal de 12 aa Na verdade como o saldo devedor será capitalizado mensalmente a taxa efetiva é de 1 am Capitalizando esta taxa efetiva mensal encontraremos a verdadeira taxa efetiva 1268 aa Condições Encargo Habitacional Condições Enquadramento x Venda Banco Y VARIÁVEIS TR SAC IPCA SAC PRÉFIXADA SAC Tx Nominal aa Tx Efetiva aa 772 80 484 495 933 975 Prazo 420m 360m 360m Amortização R 571 R 666 R 666 Juros R 1544 R 968 R 1866 Prestação A J R 2115 R 1634 R 2532 Seguros R 72 Tx Administração R 25 Encargo Total R 2212 R 1731 R 2629 Renda Necessária para conseguir os R 240 mil de Crédito Imo R 7375 R 7868 R 8766 Valor do Imóvel R 300 mil Idade do Tomador 40 anos Cliente Sem Relacionamento Cota de Financiamento 80 Entrada R 60mil Financiamento R 240 mil 124 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Exemplos de Operações SFI ATRIBUTOS RESID 15 MI COMERCIAL LOTE URBANIZADO TAXA DE JUROS Mesmas do SFH De 790 a 840 aa TR De 840 a 980 aa TR MODALIDADE DE FINANCIAMENTOS Imóvel Residencial Aquisição Compra de Terreno e Construção Reforma e Ampliação Acima de 15 MI Imóvel Comercial Novo Aquisição de Lote USO DO FGTS Não pois todas não são enquadradas no SFH LINHAS DE FINANCIAMENTO Idêntico ao SFH Mensal Mensal RISCO Aumento da TR Aumento da TR ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR Mensal Mensal SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO SAC SAC e Price PRAZOS DE PAGAMENTO Até 240 meses 240m180m PCVAFGTS Condições Atuais As condições de financiamento com recursos do FGTSPCVA atravessam diversos fatores sendo os mais decisivos Valor do Imóvel Modalidade do Financiamento Imobiliário e Valor da Renda do Grupo Familiar O PCVA abrande famílias com renda bruta familiar de até R 8 mil reais A cota média de financiamento x valor do imóvel é de 80 Prazo mínimo 120 meses e máximo 360 meses Para clientes com renda familiar até R 9 mil reais é possível financiar seu imóvel através dos recursos da Carta de Crédito FGTS Operações Especiais 125 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários RENDAS FAIXAS TIPOS DE MODALIDADE VALOR MÁX IMÓVEL Até R 2400 GRUPO 1 Imóveis oriundos de Empreendimentos produzidos por PJ através Financiamento ou Programas PCVA DF RJ e SP 264 mil SEL ES e MG 2365 mil N NE e CO 209 mil R 240001 até R 440000 GRUPO 2 Demais casos Recursos do FGTS Aquisição de Imóvel Novo ou Usado Aquisição de Terreno e Construção Construção em Terreno Próprio R 440001 até R 800000 GRUPO 3 R 800001 até R 900000 Operações Especiais FGTS Aquisição de Imóvel Novo Aquisição de Terreno e Construção Construção em Terreno Próprio DF RJ e SP 300 mil SUL ES e MG 268 mil Outros Brasil 237 mil PCVAFGTS Enquadramento Na tabela consta o valor máximo de avaliação dentro de cada Região Metropolitana Em cidades com menos habitantes o valor máximo de avaliação vai diminuindo RENDAS FAIXAS N e NE CO S e SE Até R 2400 GRUPO 1 Nominal c Redutor 425 Nominal s Redutor 475 Efetiva c Redutor 450 Efetiva s Redutor 500 R 240001 até R 300000 GRUPO 2 Nominal c Redutor 475 Nominal s Redutor 525 Efetiva c Redutor 500 Efetiva s Redutor 550 R 300001 até R 370000 Nominal c Redutor 550 Nominal s Redutor 600 R 370001 até R 440000 Nominal c Redutor 650 Nominal s Redutor 700 R 440001 a R 800000 GRUPO 3 Nominal c Redutor 716 Nominal s Redutor 766 R 800001 até R 900000 Operações Especiais FGTS Nominal s Redutor 916 PCVAFGTS Taxa de Juros Nominais 126 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Incorporador financia diretamente o comprador quando Não quer submeter o Empreendimento as análises das IF Bancos Quer se apropriar da cobrança dos juros e da variação do indexador INCCIGPM nos períodos de obras e pósobras Formação de Carteira Própria de Recebíveis Perfil de comprador que pode não ter interesse no financiamento bancário Quando tem renda informal ou dificuldades de comprovar renda Pouca valor a financiar maior parte em recursos próprios Quando quer fazer processo mais ágil e com menor prazo de financiamento Financiamento Direto pelo Incorporador CONDIÇÕES Prazos variam de 5 a 15 anos dependendo do porte da empresa Cobrança da variação do INCC durante a fase de obras Período pós obras Juros Taxa de Juros IGPM Em geral financiamento de até 80 do valor do imóvel Análise de crédito do cliente feita pelo Incorporador Garantia na forma de Alienação Fiduciária Possibilidade de Antecipação dos recebíveis no período após entrega da obra Financiamento Direto pelo Incorporador 127 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários A Jornada do seu Cliente Sistemas Fundings Condições Uso do FGTS Etapas Documentação Análise de Crédito Despesas Tomada de Decisão Vendido Recursos da Conta de FGTS do Trabalhador Para imóveis novos e usados valor de avaliação ou compra e venda o que for menor até R 150000000 Mínimo de 3 anos de Conta Vinculada do FGTS consecutivos ou não na mesma ou diferentes empresas Não ser proprietário possuidor promitente comprador usufrutuário ou cessionário de imóvel residencial urbano ou de parte residencial de imóvel misto concluído ou em construção localizado no município de sua atual residência ou de sua ocupação laboral principal Os municípios limítrofes ou integrantes da mesma Região Metropolitana estão inseridos na condição acima Não ser detentor de financiamento ativo no SFH firmado em qualquer parte do País FGTS Condições para Utilização 128 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Recursos da Conta de FGTS do Trabalhador O imóvel não pode ter sido comprado com recursos do FGTS nos últimos 3 anos O imóvel precisa ser residencial e urbano O imóvel deve destinarse à moradia do titular da Conta do FGTS Apresentar da data da avaliação plenas condições de habitabilidade e ausência de vícios de construção que comprometam sua estrutura O imóvel deve estar localizado onde o trabalhador resida há mais de 1 ano incluindo os limítrofes e RM ou onde exerça ou vá exercer sua ocupação laboral principal FGTS Condições para Utilização A Jornada do seu Cliente Sistemas Fundings Condições Uso do FGTS Etapas Documentação Análise de Crédito Despesas Tomada de Decisão Vendido 129 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Em Geral as Etapas de concessão de um financiamento imobiliário para Pessoa Física são 1 Análise Cadastral 2 Análise de Risco de Crédito Tomador e Operação 3 Análise de Engenharia Técnica sobre a viabilidade do bem como Garantia e Precificação impactando na cota de financiamento 4 Análise Jurídica Capacidade Jurídica das Partes e eventuais protestos ou restrições impeditivas por parte dos Vendedores ou do Imóvel 5 Escritura Normalmente por instrumento particular 6 Registro e Formalização da Operação com a consequente liberação dos recursos Financiamento Imobiliário Etapas Diferenciais de comprar uma Unidade Habitacional vinculada à um Empreendimento Pessoa Jurídica 1 As Análises Cadastrais e de Risco de Crédito são na maioria das vezes realizados pelos Correspondentes Bancários que atuam no empreendimento 2 As Análises de Engenharia e Jurídica são feitas previamente à autorização da Marca da Instituição Financeira de forma unificada Já há contrato do empreendimento assinado com a Pessoa Jurídica 3 O Registro é realizado por profissionais indicados pela própria ConstrutoraIncorporadora pois os recursos só serão liberados mediante a comprovação do registro da operação 4 Em Resumo Menos Burocracia Financiamento Imobiliário Etapas 130 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários A Jornada do seu Cliente Sistemas Fundings Condições Uso do FGTS Etapas Documentação Análise de Crédito Despesas Tomada de Decisão Vendido Caso seja um financiamento avulso ou seja desvinculado a um Empreendimento 1 Compradores RG CPF Comprovante de Residência Certidão de Nascimento ou Casamento 3 últimos contracheques IRPF do último exercício CTPS 3 últimos meses de extrato renda informal e outros 2 Vendedores RG CPF Comprovante de Residência e Certidão de Nascimento ou Casamento 3 Imóvel IPTU Certidão de Inteiro Teor de Matrícula do Imóvel que comprove a inexistência de Ônus Reais Certidão de Quitação de Débitos Tributários ITBI pago na forma da lei etc 4 Contratação ITBI pago na forma da lei Financiamento Imobiliário Documentação 131 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Caso seja um financiamento de Unidade vinculada a um Empreendimento 1 Compradores Mesmos documentos 2 Vendedores e Imóvel Em casos de Empreendimentos todas essas documentações já foram entregues analisadas e aprovadas 3 Contratação ITBI pago na forma da lei Financiamento Imobiliário Documentação A Jornada do seu Cliente Sistemas Fundings Condições Uso do FGTS Etapas Documentação Análise de Crédito Despesas Tomada de Decisão Vendido 132 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários A documentação comprobatória de renda varia de acordo com a origem e o tipo de rendimento que cada comprador possui 1 Renda Formal Em regra bastam os 3 últimos contracheques ou IRPF do último exercício 2 Renda Informal Para apurar a capacidade de pagamento é necessário apurar o fluxo de recebimentos extratos bancários faturas de cartão de crédito DARFs recolhidos etc 3 Empresário Verificar como ocorreu a distribuição de lucros na PJ se foi prólabore tem que estar no IRPF do sócio 4 Demais casos Poderão ser pedidas documentações específicas Exemplo Investidor e Trader Financiamento Imobiliário Análise de Crédito A Jornada do seu Cliente Sistemas Fundings Condições Uso do FGTS Etapas Documentação Análise de Crédito Despesas Tomada de Decisão Vendido 133 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Costuma ser uma grande dor de cabeça para todas as partes envolvidas Solução Governança e Documentação Detalhada com todos os custos Financiamento Imobiliário Despesas Taxas de Análise Taxas da Operação Relacionamento Banco Sinal Intermediárias Chaves Despachante Despesas Cartorárias ITBI A Jornada do seu Cliente Sistemas Fundings Condições Uso do FGTS Etapas Documentação Análise de Crédito Despesas Tomada de Decisão Vendido 134 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Crédito Imobiliário Venda Processo Complexo Vários Agentes Envolvidos Gestão de Processos muito Ajustada Financiamento Imobiliário Diversos Agentes Comprador Vendas Corretor Correspondente Financeiro Compliance Bancos Registro Despachantes Cartórios Empresário Atenção para a finalização da compra do cliente Venda x Correspondente x Financeiro Alinhados Exemplo Cota Financiamento Calculada entre o menor dos valores de Avaliação e Compra e Venda Contrato CV da IF Quitação dos Recursos Alien Fiduciária Como Resolver Garantia do Construtor Compliance Confissão de Dívida PróSoluto Nota Promissória Vendido VARIÁVEIS VALOR CV 220K AVALIAÇÃO 200K RECURSOS PRÓP 40K COTA FIN 80 160K DIFERENÇA 20K 135 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Correspondente Bancário é parte crucial do processo é a ponte entre o início da venda e a finalização da compra Sem Correspondente É internalizado A regra é a mesma Atenção Nos casos de repasse durante a obra os recursos provenientes dos contratos das Pessoas Físicas só serão liberados mediante a apresentação da Certidão de Registro Imobiliário com a operação e garantia devidamente registradas Como este processo de registro ocorrerá Interno Terceiros Como é o Cartório na sua Cidade Quais as burocracias próprias Qual o prazo médio dos atos Ressalvas Como otimizar este processo Impacto FLUXO DE CAIXA Registro Processo Tempo Continuidade do Projeto Atraso de Obras Perigo Assinatura do Contrato e PósVenda Debate Relâmpago Processo de Vendas Como empresário ou profissional do Setor de Construção Civil após o conteúdo visto quais seriam as principais liçõesaçõesinsights que você elaborou sobre a jornada dos seus futuros clientes em relação ao financiamento imobiliário Por quê Como utilizar o crédito de aquisição PF para vender mais Aumentar nossa competitividade 136 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários Debate Relâmpago Processo de Vendas Como empresário ou profissional do Setor de Construção Civil após o conteúdo visto quais seriam as principais liçõesaçõesinsights que você elaborou sobre a jornada dos seus futuros clientes em relação ao financiamento imobiliário Por quê Como utilizar o crédito de aquisição PF para vender mais Aumentar nossa competitividade 137 Financiamento e Investimento em Projetos Imobiliários