Aspectos Relevantes da Propriedade Imobiliária e o Mercado de Locação

25102022 0345 Eadbr httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section5 131 MERCADO E OPERAÇÕES MERCADO E OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS IMOBILIÁRIAS Me Caio César Alvares Loro Netto INICIAR 25102022 0345 Eadbr Introduce Bemvindos Esta unidade se pauta inicialmente nos aspectos relevantes relacionados a perda da propriedade com enfoque na propriedade imobiliaria Ato continuo havera exame do regime juridico do contrato de locacdo os direitos e deveres dos locadores e locatarios tanto do ponto de vista contratual quanto no que tange a legislagdo referente ao tema Ademais serdo analisados os aspectos mercadoldgicos e regulatérios das operacoes built to suit mais precisamente a Sua insergdo na Lei de Locagées por meio da Lei 127442012 Por fim 0 impacto das startups no mercado imobiliario bem como suas solugdes inovadoras e consequentes desafios compdem o que deve ser alvo de apresentacdo para efeito de entendimento necessario para a sustentabilidade da atividade comercial imobiliaria frente as novas demandas empresariais httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section5 231 25102022 0345 Eadbr DB Perda da Propriedade Geen eee Considerando o carater perpétuo do direito de propriedade a perda apenas sera possivel pela vontade do proprietario mediante alienagdo renuncia ou abandono ou em razdo de alguma outra causa legal como 0 perecimento a usucapiao a desapropriacado etc A falta de uso do bem mesmo passados 15 anos sem que haja caracteristica de abandono nado determina sua perda Nesse sentido no artigo 1275 do Céddigo Civil sdo elencados alguns dos casos em que se verifica a perda da propriedade a saber Alem das causas consideradas neste Codigo perdese a propriedade por alienacdo Il pela renuncia Il por abandono IV por perecimento da coisa V por desapropriacdo httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section5 331 25102022 0345 Eadbr Paragrafo unico Nos casos dos incisos e Il os efeitos da perda da propriedade imovel serdo subordinados ao registro do titulo transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de Imoveis BRASIL 2002 online Alienagao renuncia e abandono sao causas voluntarias de perda da propriedade e 0 perecimento da coisa e desapropriagdao sdo causas involuntarias Contudo o rol apresentado pelo artigo ndo é exaustivo e sim exemplificativo conforme o proprio caput aduz além das causas consideradas neste Cédigo numa referéncia a outras possiveis causas de extingdo tais como a usuCcapido e a acessao Ressaltamse enquanto outros modos de perda da propriedade pela natureza dos proprios institutos e fendmenos a dissolugdo da sociedade conjugal instituida pelo regime da comunhao universal de bens além da morte natural que por sua vez tem por consequéncia a abertura da sucessdo e respectiva transmissdo da heranga para os herdeiros legitimos e eventuais testamentarios Modos de Perda A perda da propriedade é matéria que demanda requisitos especificos possui tipos determinados pela legislagdo e consequéncias diversas Desse modo é fundamental o conhecimento desses aspectos como forma de compreensao acerca dos limites e possibilidades mercadoldégicas em razdo dos iméveis objeto de perda Perda por Alienacao A alienacdo se opera por meio de contrato em outras palavras de negdécio juridico bilateral por meio do qual realizase a transferéncia da propriedade a outra pessoa httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section5 431 25102022 0345 Eadbr Tal modo de perda da propriedade pode ocorrer de diversas formas a titulo oneroso por meio da compra e venda a titulo gratuito por doacdo de modo voluntario por meio por exemplo de dagdo em pagamento e compulsorio como se verifica pela arrematacdo bem como no decorrer de um ato potestativo pelo exercicio do direito de retrovenda BRASIL 2002 Em todas essas hipdteses contudo os efeitos dessa modalidade de perda de propriedade serdo submetidos a necessidade do respectivo registro do titulo transmissivo nos termos do artigo 1275 paragrafo Unico do Cdédigo Civil BRASIL 2002 Perda pela Renuncia Ocorre a renuncia a partir da manifestagdo expressa do titular do direito de propriedade O ato de renuncia do imdvel se consubstancia com o registro no Oficio de Imdveis competente ou seja necessaria a escritura publica para a renuncia de direitos reais sobre imdveis de valor superior a trinta vezes 0 maior salario minimo vigente no Pais BRASIL 2002 A renuncia a sucessdo aberta também deve ser expressa por meio de instrumento publico ou mediante manifestagao nos autos do inventario como fixado pelo artigo 1806 do Cédigo Civil que assim estatui A renuncia da heranga deve constar expressamente de instrumento publico ou termo judicial BRASIL 2002 online Perda pelo Abandono Tal como ocorre na renuncia existe ato unilateral por meio de conduta do titular da propriedade imével no sentido de abrir mdo desta O fator que difere ambos os institutos é que ao contrario da renuncia 0 proprietario nao se manifesta expressamente para declinar de seu direito sobre o imoével Eo que ocorre por exemplo na hipdtese de o proprietario inadimplir os impostos que garantem a manutencdo da propriedade do imével httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section5 531 25102022 0345 Eadbr Dessa forma os atos do proprietario se apresentam por meio da intengdo animus de nao mais ter para si 0 imdvel Ressaltase que mera negligéncia nao é fator suficiente para que haja enquadramento em abandono do bem pois tal perda da propriedade nao é presumivel Destarte nado obstante a auséncia de manifestagdo que expressa a renuncia 6 necessaria a intengdo de abandono que se consuma por meio de dois requisitos a derreligdo da coisa e O proposito de ndo a ter mais para Si A consequéncia do abandono é a permissdo e possibilidade de qualquer pessoa tomar posse do imovel Entretanto se o bem imovel for alvo de arrecadadao como coisa vaga pelo Municipio ou Distrito Federal em razdo de se encontrar nas respectivas circunscrigdes e se ndo encontrar na posse de outrem permanecera como coisa de ninguém durante trés anos contados da arrecadacao se estiver em zona urbana segundo disp6e o art 1276 caput do Cddigo Civil BRASIL 2002 Ha portanto a possibilidade de o proprietario arrependerse no decurso do referido prazo Ato continuo se terceiro tomar posse do imovel abandonado ndo havera Operacdo da arrecadaao pois diz respeito exclusivamente aos imdveis completamente abandonados e desocupados No periodo de trés anos havendo arrependimento 0 proprietario tem direito de reivindicagdo do bem da posse alheia pois tal possibilidade apenas é afastada apos o terceiro ano de o imovel ter sido abandonado Por fim no artigo 1276 paragrafo 2 do Cdédigo Civil ha a presungdo absoluta de abandono do imével quando cessados os atos de posse deixar o proprietario de satisfazer os 6nus fiscais BRASIL 2002 Perda pelo Perecimento da Coisa A perda do objeto é motivo pelo qual ha perda da propriedade em fungdo do perecimento da coisa E 0 caso de um incéndio que destréi o imével ou deslizamento de morro por conta de tempestade Desse modo perecendo o objeto de direito de propriedade perdese o proprio direito BRASIL 2002 httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section5 631 25102022 0345 Eadbr Em regra 0 perecimento da coisa de ato involuntario decorre da ocorréncia de fenémenos naturais mas nado ha impedimento de que se dé mediante destruigdo voluntaria da coisa pelo proprio titular da propriedade Perda da Propriedade Mediante Desapropriacao E instituto de direito publico presente no direito constitucional e regulado pelo direito administrativo com reflexo direto no direito civil por ser meio involuntario e unilateral de perda de propriedade imoével com a contraprestagdo da prévia e justa indenizagdo O artigo 1228 paragrafo 3 do Cddigo Civil fixa que o proprietario pode ser privado da coisa nos casos de desapropriagdo por necessidade ou utilidade publica ou interesse social bem como no de requisido em caso de perigo publico iminente BRASIL 2002 Adiante no paragrafo 4 do referido artigo 6 estipulada outra espécie de desapropriacdo estabelecida por meio do Poder Judiciario na hipdtese de 0 imovel reivindicado consistir em extensa area na posse ininterrupta e de boafé por mais de cinco anos de consideravel numero de pessoas e estas nela houverem realizado em conjunto ou separadamente obras e servicos considerados pelo juiz de interesse social e econdmico relevante BRASIL 2002 online Nessa hipodtese 0 paragrafo 5 do mesmo artigo determina que o juiz fixara a justa indenizagdo devida ao proprietario BRASIL 2002 online E nitida a intencao do legislador em privilegiar o sentido social do direito de propriedade A propria Constituigdo Federal no artigo 5 evidencia como direito fundamental a propriedade com a vénia da possibilidade de desapropriacdo nas situagdes de necessidade ou utilidade publica ou por interesse social desde que haja justa indenizagao em dinheiro e de que seja entregue ao proprietario antes da transferéncia da propriedade ao Estado BRASIL 1988 httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section5 731 25102022 0345 Eadbr Importante ressaltar o fato de que ao contrario do que normalmente ocorre com as demais transmiss6es de propriedade a desapropriacgdo modo originario de aquisido da propriedade pelo Estado que adquire o bem independentemente de registro que meramente declarativo Dessa forma é suficiente a manifestacdo do Estado no sentido de desapropriacdo do bem e a respectiva entrega do valor respectivo perfaz o necessario para a transferéncia da propriedade A perda da propriedade é um dos aspectos fundamentais para a compreensdo da fundamentagao legal referente a atividade imobiliaria Existem formas de perda da propriedade contempladas pelo Cddigo Civil Nesse sentido é correto afirmar O a A perda da propriedade por meio da alienacgao ocorre exclusivamente por meio oneroso Ou seja Mediante pagamento do comprador do imével pelo imovel do seu proprietario O b Para renuncia a propriedade imovel 6 necessaria a agdo competente para que haja a necessaria autorizacao judicial O c O abandono é forma de perda da propriedade que nao pode ser alvo de arrependimento pelo proprietario O d Na perda do imovel por perecimento ainda que a coisa tenha se perdido permanece a propriedade httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section5 831 25102022 0345 Eadbr O e Na desapropriacgao somente é possivel que o ente da administragdo publica que procedeu a perda da coisa junto ao proprietario tome posse do bem imovel com o pagamento anterior de indenizagao em dinheiro suficiente httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section5 931 25102022 0345 Eadbr Contratos Ae Qeacac S6OMIlLTalOs GS LOUCaGaDV yY Geen errr errr reer ener A locagdo de coisas pode ser definida como o contrato pelo qual uma das partes se obriga a ceder a outra por tempo determinado ou ndo 0 uso e gozo de coisas nado fungivel mediante certa retribuigdo BRASIL 2002 Essa conceituagdo permite o estabelecimento da classificagdo do contrato de locagdo é bilateral pois trata de obrigacdes reciprocas como adimplir o aluguel pelo locatario e dispor do uso do imével pelo locador oneroso visto que ha proveito de ambos os interessados decorrentes do contrato consensual ja que somente é valida a locagao ratificada em acordo de vontades comutativo ndo envolvendo risco de eventual nulidade pela sua consensualidade ndo solene em que a forma de fixagdo do contrato é livre o que ndo ocorre por exemplo com a compra e venda de imoével que demanda O respectivo registro e de trato sucessivo em que a relacdo juridica locaticia se perdura no interim da locagdo em si Tal classificagdo permite a conclusdo dos elementos fundamentais que devem estar presentes em uma relacdo locaticia o objeto o prego eo consentimento httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section5 1031 25102022 0345 Eadbr A locagdo pode incorrer em bens méveis e iméveis No presente estudo é de interesse o estudo referente a locagdo imobiliaria predial Obrigacoes do Locador A titulo de obrigagdes do locador 0 Cdédigo Civil determina Art 566 O locador e obrigado a entregar ao locatario a coisa alugada com suas pertencas em estado de servir ao uso a que se destina e a mantéla nesse estado pelo tempo do contrato salvo cldusula expressa em contrario a garantirlhe durante o tempo do contrato o uso pacifico da coisa BRASIL 2002 online Havendo deterioragdo do bem imével no decorrer da locagao sem culpa do locatario tera este o direito de requerer redugdo proporcional do aluguel ou optar pela rescisdo do contrato nos termos do artigo 567 BRASIL 2002 Ndo obstante é de obrigacdo do locador além de se abster de praticar quaisquer condutas que venham a perturbar 0 uso e gozo da coisa garantir em favor do locatario que terceiros também ndo o fagam Por fim o locador é responsavel pelos vicios e defeitos ocultos acerca da coisa locada que estavam presentes no momento anterior a locagdo BRASIL 2002 e é e Obrigacoes do Locatario Conforme disposto no artigo 569 do Céddigo Civil o locatario o locatario esta obrigado a servirse da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos conforme a natureza dela e as circunstancias bem como tratala com o mesmo cuidado como se sua fosse httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section5 1131 25102022 0345 Eadbr Il a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados e em falta de ajuste segundo o costume do lugar Il a levar ao conhecimento do locador as turbacdes de terceiros que se pretendam fundadas em direito lV a restituir a coisa finda a locacdo no estado em que a recebeu salvas as deterioracdes naturals ao uso regular BRASIL 2002 on line Na hipotese de emprego diverso do ajustado do bem imovel ou de dano de modo abusivo é concedido ao locador o direito de rescisdo do contrato de locagdo além das perdas e danos nos termos do artigo 570 do Cddigo Civil BRASIL 2002 Ato continuo é possivel a fixagdo contratual no sentido da responsabilidade pelo pagamento de impostos e taxas serem destinada ao locatario Ainda é prevista a possibilidade de garantia do recebimento dos aluguéis do locador em detrimento dos bens méveis que o locatario conter no imével locado BRASIL 2002 e e Disposicoes Complementares No que concerne as obrigagdes destinadas a locador e locatario o Cddigo Civil tem disposic6es relevantes acerca da relacdo juridica locaticia Dessa forma é possivel o locador reaver 0 imdével a qualquer tempo antes do vencimento do prazo com o necessario ressarcimento das perdas e danos ao locatario O inverso também é possivel desde que haja o pagamento da multa contratual pelo locatario ao locador e na hipdotese de esta ndo se tornar indenizagdo excessiva cabendo ao juiz a fixagdo em bases razoaveis BRASIL 2002 Locagées por prazo determinado se encerram de pleno direito com o fim do prazo de modo que se o locatario permanecer na posse sem oposicdo do locador a locacgao se prorroga pelo mesmo valor de aluguel por tempo indeterminado httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section5 1231 25102022 0345 Eadbr Se houver benfeitoria necessaria ainda que sem a autorizagdo anterior do locador 0 locatario pode reter o bem locado até seu ressarcimento 0 que nao ocorre nas benfeitorias Uteis que demandam a prévia concordancia do proprietario Locacao de Prédios A locagdo urbana esta disciplinada especificamente na Lei 824591 com alteracdes determinadas pela Lei 121122009 e esta relacionada as seguintes locagées locagées de imoveis de propriedade da Unido dos Estados dos Municipios de vagas aut6nomas de garagem ou de espacgos para estacionamento de veiculos de espacos destinados a publicidade de apart hotéis hotéisresidéncia ou equiparados e o arrendamento mercantil BRASIL 2002 Dessa forma 0 contrato de locacdo predial é por esséncia temporario Se superior a 10 anos depende de outorga uxdria sob pena de desobrigagdo do conjuge em relagdo ao prazo excedente No interim do prazo convencionado nado podera o locador reaver o imével locado ao passo que o locatario podera devolvélo com o pagamento da respectiva multa contratual pactuada ou estipulada judicialmente na sua auséncia Nao ha entretanto necessidade de pagamento de multa se a devolucdo pelo locatario ocorrer por motivo de transferéncia para a prestagdo de servigos em outra localidade E possivel ao locatario a denuncia do contrato de locacdo por prazo indeterminado por meio de aviso escrito ao locador com saida mediante antecedéncia minima de 30 dias BRASIL 1991 Em se tratando de locacdo urbana a sublocagdo 0 empréstimo ou a cessdo do imdével dependem necessariamente de ratificagdo prévia e por escrito do locador No periodo da locagdo é vedado ao locador a alteragdo da destinagdao do prédio alugado httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section5 1331 25102022 0345 Eadbr Se houver reparos urgentes a serem feitos no prédio cabera ao locador a sua execuGdo e 0 locatario é obrigado a consentilos Contudo se os reparos e consequentes transtornos durarem mais de 10 dias é possivel 0 abatimento proporcional do aluguel Se durarem mais de um més de modo a diminuir a possibilidade de uso do prédio é possivel a rescisdo do contrato No tocante a locacdo de prédio urbano é possivel em carater excepcional o locador reaver 0 imdvel se a locacdo tiver prazo igual ou superior a 30 meses O fim do prazo resolve o contrato com possibilidade de prorrogacdo por tempo indeterminado se o locatario permanecer por 30 dias subsequentes ao final do contrato sem oposicdo do locador Nessa hipotese o locador tera de conceder 30 dias para o ingresso de eventual acao de despejo se quiser reaver o imovel Ocorrendo a morte do locador transferese o contrato aos herdeiros Da mesma forma no falecimento do locatario subrogamse os seus direitos Os herdeiros podem continuar a locagao com comunicagao ao locador e ao fiador quando houver garantia locaticia podendo este permanecer ou ndo como tal Na hipotese de venda do imével 0 inquilino tem preferéncia preempgdo ou prelacdo legal e a ndo observancia pelo locador permite ao locatdario a possibilidade de deposito do preco e demais despesas para a transferéncia de modo a haver o imovel para si Havendo inadimplemento dos aluguéis permitese a cumulacdo de pedido de despejo com cobranca de aluguéis atrasados e seus acessorios E possivel ao locatario Oo pagamento mediante depdsito 15 dias apos sua citagdo como forma de impedir a rescisdo do contrato pois do contrario havera expediao de mandado de despejo com prazo de 30 dias para a desocupacao voluntaria httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section5 1431 25102022 0345 Eadbr Vamos Praticar O contrato de locagao tem especial atengdo da legislacdo civil inclusive por meio da lei especial 824591 haja vista ser um fendmeno comum no setor imobiliario Acerca das disposic6es legais no tocante a locagdo assinale a alternativa correta BRASIL Lei n 8245 de 18 de outubro de 1991 Dispde sobre as locagdes dos imoveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes Diario Oficial da Unido Disponivel em httpwwwplanaltogovbrccivil 03leisL8245htm Acesso em 5 set 2019 O a Na hipotese de deterioragao do imovel na vigéncia do contrato de locagdo sem culpa do locatario este podera apenas requerer a reducdao proporcional do aluguel O b Na hipotese de vicio oculto que ja existia quando da celebragao do contrato de locagdo 0 locador ndo é responsavel pela sua corredo ja que ndo tinha ciéncia O c Havendo pelo locatario emprego do imovel para destinagdo diversa da convencionada no contrato de locagdo cabe ao locador apenas o direito de rescisdo do contrato de locagao O d Finalizado o prazo para a resolucao do contrato ha a possibilidade de prorrogagao por tempo indeterminado na hipotese de o locatario permanecer no imével pelos 30 dias subsequentes apos o fim do contrato sem oposicao do locador O e No contrato de locagao em nenhuma hipotese é possivel o locador reaver 0 imovel locado httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section5 1531 25102022 0345 Eadbr a Prrtlk Cn oe r r co a a Operacoes Built to Suit See EEE No que tange ao contrato built to suit conforme ensinamento de Gasparetto 2009 tratase de um negocio juridico por meio do qual uma empresa contrata a outra usualmente do ramo imobilidrio ou de construcdo para identificar um terreno e nele construir uma unidade comercial ou industrial que atenda as exigéncias especificas da empresa contratante tanto no que diz respeito a localizacdo como no que tange as caracteristicas fisicas da unidade a ser construida Uma vez construida tal unidade sera disponibilizada por meio de locacdo a empresa contratante por determinado tempo ajustado entre as partes GASPARETTO 2009 p 31 Dessa forma no built to suit uma parte por meio de futura remuneracdo periddica suficiente para a amortizagdo dos investimentos comprometese a executar construir por si ou por terceiros em terreno sob seu dominio que adquirira por escolha propria ou de contratanteusuario ou sobre o qual httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section5 1631 25102022 0345 Eadbr possa construir e explorar empreendimento requerido sob medida para concedélo por um prazo minimo ao uso e gozo da outra parte Destarte estamos diante de nova modalidade contratual em que a selegdo e aquisicdo de terreno construgdo e locagdo de longo prazo sao caracteristicas fundamentais Verificase dessa forma que a relagdo contratual do built to suit é extremamente complexa uma vez que envolve a busca adequada por terreno contratagdo de construtora elaboracdo de projeto especifico a ser desenvolvido em determinado prazo captagdao de fundos para o investimento e deveres e obrigagées que se diferenciam daqueles existente em uma simples relagao locaticia Considerando a atipicidade do contrato built to suit mesmo tendo implicagoes e podendo se valer de institutos de diversas leis especiais a disciplina contratual legal adequada as suas bases fundamentais encontrase no Cddigo Civil BRASIL 2002 Nesse sentido 0 contrato built to suit possui prestagdes diversas que demandam direitos obrigagdes e responsabilidades distintas O empreendedor ora contratado tera as seguintes obrigacdes a seguir 1 adquirir 0 imdvel escolhido ou nao pelo contratante usuario 2 executar a edificagao da forma como foi instruida pelo contratante sob medida e em encomenda 3 conceder ao contratante pelo prazo pactuado 0 uso e gozo do imovel construido No que tange ao aspecto ndo se trata de sua imprescindibilidade pois é permitido submeter ao regime do contrato built to suit imdvel ja no dominio do contratado A opao do imével pelo contratante é caracteristica dessa modalidade contratual mas a Sua auséncia ndo o desconfigura O empreendedor que foi contratado sera remunerado ao ponto de pagar a fruigdo da coisa bem como em razdo do investimento realizado httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section5 1731 25102022 0345 Eadbr O contratanteusuario por sua vez usufruira do bem por prazo determinado e remunerara periodicamente o contratado por meio de aluguel paraa finalidade de amortizagdo do valor por este despendido E praxe nessa relacao juridica o usuario ser o responsavel pelos encargos da coisa tais como tributos e manutengao mas nada impede que o contrato estabeleca em sentido contrario No que diz respeito a selecdo do bem caso seja destinado ao contratado empreendedor cabe a este a observancia das instrugdes do futuro usuario tais como caracteristicas funcionalidades localizagdo possibilidade legal de exercicio da atividade pretendida no local etc Cabendo a escolha ao contratanteusuario e se nao for possivel a aquisigdo do imével selecionado por conta de fatores que eventualmente possam afetar a segurana juridica ao negocio fica o contratadoempreendedor desobrigado de adquirir o bem Acerca da fruigdo é possivel que seja limitada a um grupo restrito de interessados ou somente ao contratanteusudrio e ndo se verificam problemas nesse sentido desde que arque regularmente com os investimentos realizados pelo contratanteempreendedor a titulo de aluguéis O direito de preferéncia pode ser firmado no contrato built to suit na hipdtese de alienagdo do imével haja vista que ndo decorre de lei especifica Acerca da revisao do contrato de built to suit de um lado se verifica a teoria da imprevisdo presente no Cddigo Civil fonte das disposigdes legais que tocam ao contrato de outro sob pena de macular o investimento ja realizado pelo contratadoempreendedor nao pode eventual revisdo judicial desmotivar a propria natureza da atividade Desse modo ha de haver cautela no tocante a revisdo do referido contrato como forma de promocdo de equilibrio entre o investimento realizado e as causas que dado origem a eventual necessidade de alteragdo do valor a titulo de remuneraGcao do contratadoempreendedor httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section5 1831 25102022 0345 Eadbr Por fim a resolugdo do contrato built to suit ndo obstante as hipdteses de resiligdo hipd6teses de inexisténcia eou invalidade dos contratos caso fortuito ou forga maior cujas solugées estdo previstas e pacificas na legislagao civil bem como a onerosidade excessiva abordada anteriormente é essencial 0 exame do inadimplemento culposo Nesse sentido o descumprimento voluntario incorre em mora a parte obrigada que assim se conduziu cabendolhe as penas moratorias e compensatorios com eventual pagamento de perdas e danos adicionais nos termos do artigo 395 do Cddigo Civil BRASIL 2002 Em regra a quebra anterior do contrato tem consequéncias previstas em propria clausula penal que por sua vez alcanga o limite da obrigacao principal Nesse cenario caberia ao contratanteusuario 0 pagamento do saldo total da remuneracao faltante que seria alvo de recebimento pelo contratado empreendedor na hipdtese de cumprimento regular do contrato Assim o é pois nessa modalidade de contrato 0 imdvel é construido em acordo com as necessidades do usuario de modo que sua insergdo no mercado é mais dificultosa Na hipotese de descumprimento do prazo para construcdo pelo contratado empreendedor é possivel conceder ao contratanteusuario a exigéncia do cumprimento forgado da edificagao podendo se valer inclusive de interditos possessorios httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section5 1931 25102022 0345 Eadbr O contrato built to suit modalidade inovadora que envolve uma grande complexidade de direitos obrigagdes e agentes no mercado mas propicia maior dinamismo para a atividade comercial imobiliaria na medida em que atende a funcionalidades especificas de clientes que buscam imdveis que atendam aos seus anseios Nesse sentido acerca do regime juridico do contrato built to suit é correto afirmar O a Os encargos com tributos e manutengdo do imdvel sdo exclusivamente de responsabilidade do contratanteusuario ndo podendo haver disposicao diversa no contrato built to sult O b Atribuida a escolha do imével ao contratanteusuario a selecdo do imével que possa afetar a segurana juridica do necessario deve obrigatoriamente ser alvo de aquisigao pelo contratadoempreendedor O c O descumprimento voluntario do contrato built to suit tem por consequéncia a obrigagdo do pagamento das penas moratorias e compensatorias com eventual pagamento a titulo de perdas e danos O d Na hipotese de inadimplemento do contratadoempreendedor no que tange a construgdo do imovel objeto do contrato é possivel ao contratado usuario apenas eventual ressarcimento previsto em clausula contratual O e Por se tratar de contrato em que ha apos a construgdo do imovel pagamento periddico pelo contratanteusuario o contrato built to suit é regido pelas normas da Lei 824591 que regulamenta as relacgdes locaticias httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section5 2031 25102022 0345 Eadbr Sustentabilidadee Yo an Yo AK Z Mercado nnobillario Geen eee Com a multiplicidade de individuos atuantes no mercado brasileiro e mundial bem como a velocidade com que estado ocorrendo as inovacgées inclusive no setor imobiliario é fundamental que se concebam formas de garantia da sustentabilidade da atividade empresarial sob pena de nado acompanhar as mudangas e consequentemente perder competitividade Nesse cenario Santos 2015 analisa a prdpria ética empresarial a luz de cinco dimens6es sustentabilidade respeito a multicultura aprendizado continuo inovagao e governanga corporativa Inicialmente cabe descrever os trés desafiosfatores das instituigdes que compreendem a ética corporativa 1 Fator 1 com o desenvolvimento social e a evolugdo da comunicagao deparamos com muitas situagdes novas para as quais as leis e a sociedade nem sempre estado preparadas pois muitas vezes nem consideram a hipotese de ocorréncia do evento httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section5 2131 25102022 0345 Eadbr 2 Fator 2 a ética e a responsabilidade social devem ser praticas cotidianas 3 Fator 3 ha a necessidade nado apenas de tolerdncia mas de aceitar respeitar conviver e saber que ha muito para aprender com a multicultura Para que se alcance a sustentabilidade empresarial verificase a necessidade de interseccdo ldgica entre 1 respeito ao meio ambiente como forma de preservacdo da sociedade como um todo ou seja fundamental a responsabilidade socioambiental 2 equilibrio entre a maximizagdo dos lucros econédmicos e nao somente a qualidade de vida dos trabalhadores e foco na fungdo social da empresa de modo que as empresas sejam elementos de transformagdo positiva na sociedade ou seja 6 fundamental a responsabilidade socioeconémica 3 observancia aos limites regulatorios da producdo de atividade econdémica como forma de manutencdo do ambiente permitindo cumprir sua funcao social que a base de sustentagdo da ecoeficiéncia empresarial Desse modo a intersecgdo entre protegdo ambiental protegdo e funcdo social e maximizacao eficiente dos lucros permite a atividade empresarial e a sustentabilidade organizacional No setor imobiliario ndo seria diferente haja vista a lida com terrenos mado de obra das mais diversas e outras tantas questées atinentes aos trés pilares da sustentabilidade organizacional O respeito a multicultura esta relacionado a maximizagdo dos resultados da atividade produtiva em consonancia com a tutela de aspectos como a vida a valorizagdo do individuo 0 ecossistema as diferengas culturais religiosas étnicoraciais dentre outros aspectos O respeito a multiculturalidade deve considerar a evolugdo da sociedade como um todo devendo dessa forma httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section5 2231 25102022 0345 Eadbr httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section5 2331 sempre ser alvo de atualização como forma de preponderar a função social da empresa O aprendizado contínuo se constitui de mais uma das dimensões da ética empresarial e nesse espectro também engloba a necessidade de atualização intensa e constante como forma de acompanhamento das novas realidades sociais e os respectivos impactos A consequência do aprendizado contínuo é a necessária busca pela inovação como forma de criação de novas tecnologias e processos éticos aptos a contribuição com a sociedade por meio da atividade empresarial Pela governança corporativa ocorre a gestão das organizações bem como seu respectivo monitoramento tendo por ponto focal o desenvolvimento das melhores práticas e relacionamento entre proprietários conselho de administração diretoria órgãos de controle em conjunto com o governo clientes e sociedade 25102022 0345 Eadbr Por se tratar de atividade tradicional consolidada verificase em diversas companhias voltadas para empreendimento imobiliario resistncia no que tange aos novos métodos de gestdo tais como o respeito socioambiental socioecondmico bem como outras dimensdes presentes em um cenario de governana corporativa voltada ndo somente a maximizagdo dos lucros em curto prazo mas a sustentabilidade organizacional Tal mudana nao se trata mais de diferencial mas de verdadeira forma de manutencao da competitividade em um momento em que ha inovacao em todos os estagios da cadeia produtiva inclusive na gestao tratandose de questdo de sobrevivéncia no mercado imobiliario Daf a importancia de dominio e pratica de mecanismos de desenvolvimento da governanca corporativa da empresa e consequentemente da sua sustentabilidade organizacional Fonte Santos 2014 httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section5 2431 25102022 0345 Eadbr O livro disponibilizado no link a seguir uma excelente contribuigdo para o entendimento desta unidade mais especificamente da governanga corporativa de modo concreto e pratico visando ao aprendizado de todas as Suas dimensoes tais como a responsabilidade social ambiental e econémica da atividade empresarial Fonte Santos 2014 A competitividade no mercado imobiliario tem ganhado intensidade considerando o fendmeno da terceirizagdo de diversas fases da atividade da construcdo civil de modo a permitir o aumento da quantidade de agentes no mercado Nesse sentido acerca da sustentabilidade no mercado imobilidrio assinale a alternativa correta O a A evolucdo da comunicagdo nao tem relagao com a eventual necessidade de comunicagao de modo que a competitividade se atinge somente por meio da qualidade dos empreendimentos imobiliarios O bh Asustentabilidade socioambiental é fator subsidiario da atividade imobilidria httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section5 2531 25102022 0345 Eadbr O c Orespeito a multicultura ndo faz parte diretamente do cerne da atividade imobiliaria e sua necessidade de maximizagao de lucros O d A governanga corporativa permite a dinamizagdo da gestdo da atividade imobiliaria pois simplifica a comunicagao e atos decisdorios envolvendo conselho de administragdo diretoria geréncia bem como favorece o relacionamento com orgdos de transparéncia auditoria além do governo e mais importante contribui para um resultado mais eficaz e eficiente em prol de seus clientes O e Considerando a tradicdo da atividade imobiliaria tal nicho apenas recepciona inovacoes oriundas dos produtos necessarios para Sua execuGao e os implementa httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section5 2631 25102022 0345 Eadbr httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section5 2731 indicações Material Complementar LIVRO A História da Airbnb Leigh Gallagher Editora Buzz ISBN 9788593156380 Comentário essa obra conta a história da Airbnb startup que se tornou a plataforma online responsável pelo maior número de acomodações no mundo O autor analisa a transformação dos conceitos da propriedade imobiliária e da constante demanda por evolução dessa atividade 25102022 0345 Eadbr FILME Sucesso a qualquer preco Ano 1992 ee ar e eye 7 st Comentario uma imobiliaria esta em um momento ruim mas ocorre uma drastica mudanga quando Blake Alec Baldwin motiva sua equipe de corretores O filme retrata as consequéncias boas e ruins decorrentes de praticas imobilidrias Para saber mais sobre o filme acesse 0 trailer disponivel em TRAILER httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section5 2831 25102022 0345 Eadbr Esta unidade se pautou na andlise e compreensdo acerca dos mecanismos juridicos de perda da propriedade bem como suas consequéncias mais especificamente com relacdo a propriedade imobiliaria cerne deste estudo Ademais todos os aspectos legais e contratuais mais relevantes do contrato de locagdo tanto oriundos da parte fundamental do Cédigo Civil quanto da lei especial que regulamenta as relagées locaticias foram analisados e compreendidos na sua importancia para o mercado imobiliario O exame do regime contratual e regulatorio do contrato built to suit permitiram uma melhor compreensdo dessa que uma modalidade contratual atipica e que deve ser analisada em suas especificidades exigidas pelos clientes que buscam por esse método Por fim a sustentabilidade organizacional ganha evidéncia e é tratada em detalhes para a pratica aplicagdo na gestdo da atividade imobiliaria cuja importdancia é crucial para a manutengdo da competitividade frente as constantes inovagdes provocadas pelo crescente dinamismo da atividade imobiliaria meee eee httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section5 2931 25102022 0345 Eadbr BRASIL Constituigdo 1988 Constituigao da Republica Federativa do Brasil de 1988 Disponivel em httpwwwmpmmpbrreferenciasbibliograficas documentojuridico Acesso em 5 set 2019 Lei n 8245 de 18 de outubro de 1991 Dispde sobre as locagées dos imoveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes Diario Oficial da Unido Disponivel em httpwwwplanaltogovbrccivil03leisL8245htm Acesso em 5 set 2019 Lei n 10406 de 10 de janeiro de 2002 Institui o Codigo Civil Diario Oficial da Unido Disponivel em httpwwwplanaltogovbrccivil03leis2002110406htm Acesso em 4 set 2019 Lein 12744 de 19 de dezembro de 2012 Altera o art 4 e acrescenta art 54A a Lei n 8245 de 18 de outubro de 1991 que dispde sobre as locagdes dos imoveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes para dispor sobre a locagdo nos contratos de construcdo ajustada Diario Oficial da Unido Disponivel em httpwwwplanaltogovbrccivil 03 Ato2011 20142012LeiL12744htm Acesso em 5 set 2019 GASPARETTO R R Contratos built to suit um estudo da natureza conceito e aplicabilidade dos contratos de locacdo atipicos no direito brasileiro Sao Paulo Scortecci 2009 GONCALVES C R Direito civil direito das obrigagées contratos 20 ed Sdo Paulo Saraiva 2017 v 6 httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section5 3031 25102022 0345 Eadbr Direito civil brasileiro direito das coisas Sao Paulo Editora Saraiva 2018 v 5 MELO MA S Built to suit Contrato Built to suit Revista de Direito Imobiliario Sdo Paulo v 72 p 1 529 jun 2012 SANTOS F do A Etica Empresarial Sdo Paulo Atlas 2015 Etica e Responsabilidade Social uma pratica cotidiana In BARROS NETO J P Administragao de organizagoes complexas liderando e simplificando a gestdo para criar valor e maximizar resultados Rio de Janeiro Qualitymark 2009 ULIAN M E G Os contratos built to suit e a legislagdo aplicavel Migalhas set 2011 Disponivel em httpswwwmigalhascombrdePeso16MI141079101048 Oscontratosbuilttosuittealegislacaoaplicavel Acesso em 5 set 2019 httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section5 3131