Estudo de Viabilidade Técnica

CURSO DE ESPECIALIZAÇÃO EM LEGALIZAÇÃO DE IMÓVEIS E APROVAÇÃO DE PROJETOS ESTUDOS APLICADOS TRABALHO INDIVIDUAL TURMA 241 APRESENTAÇÃO O curso de Especialização em Legalização de Imóveis e Aprovação de Projetos está organizado em 4 módulos Instrumentos de regulação urbanística Aspectos técnicos da legalização de imóveis e aprovação de projetos Aspectos jurídicos e institucionais da legalização de imóveis e aprovação de projetos Estudos aplicados de licenciamento de projetos e atividades Os três primeiros módulos abordam todos os temas e assuntos que apresentam alguma relação com a legalização de imóveis e aprovação de projetos sendo que o último módulo explora a dimensão aplicada desses temas de forma transversal e integrada O trabalho individual visa proporcionar ao aluno tanto uma revisão e imersão nos temas tratados no curso quanto uma visão estratégica e holística sobre o processo de aprovação de projetos e atividades O presente documento tem por objetivo definir os principais aspectos metodológicos para o desenvolvimento do trabalho individual OBJETO Elaboração de um estudo de viabilidade técnica e legal para viabilização de uma determinada atividade numa edificação específica de modo a se obter a plena conformidade legal do imóvel conforme um dos temas a seguir METODOLOGIA Os trabalhos serão desenvolvidos de forma individual conforme os seguintes temas 1 Tema 1 urbanismo de baixa emissão de poluentes e forte coesão social Consiste no estudo de viabilidade técnica e legal de empreendimentos que apresentem soluções relacionadas à baixa emissão de poluentes e também ao intenso encontro e interação de pessoas tais como a mescla de usos ausência de vagas de estacionamento melhoria dos espaços de circulação de pessoas dentre outras medidas 2 Tema 2 moradia adequada para quem mais precisa Consiste no estudo de viabilidade técnica e legal de projetos voltados a famílias com renda de no máximo 3 salários mínimos e que estejam inseridos em bairros com boa oferta de empregos serviços transporte público e áreas de lazer 3 Tema 3 ressignificando o parque edificado existente para uma cidade mais sustentável segura e com coesão social Consiste no estudo de viabilidade técnica e legal de reforma de 1 Justificativa Técnica sobre o Imóvel Escolhido e o Projeto Pretendido 11 Escolha do Imóvel O terreno localizado na Rua Francisco Pérez com Rua Dr Audísio de Alencar no bairro Vila Prudente foi selecionado por sua localização estratégica e pelas condições favoráveis para a construção de uma residência multifamiliar voltada à habitação de idosos O imóvel apresenta as seguintes vantagens Figura 01 Terreno do estudo Fonte Autor Acessibilidade e Infraestrutura Urbana Localizado em uma região com ampla oferta de transporte público com estação de metrô e linhas de ônibus nas proximidades A área também conta com infraestrutura consolidada de energia elétrica água esgoto e serviços públicos essenciais Dimensão Adequada O terreno com área de 4887 m² possui espaço suficiente para atender às necessidades do projeto incluindo áreas de convivência unidades habitacionais espaços para atividades e vagas de estacionamento acessíveis Vocação Urbanística Situado em uma área de uso predominantemente residencial e em conformidade com o zoneamento urbano o imóvel está alinhado com o objetivo de promover habitação coletiva para idoso Figura 02 Localização do imóvel Fonte Google Maps 12 Justificativa do Projeto Pretendido Os idosos a velhice e o processo de envelhecimento humano vêm ganhando espaços cada vez maiores no cenário nacional Desta forma o envelhecimento faz parte da vida e sua proteção é um direito social Atualmente os especialistas no estudo do envelhecimento destacam a importância de reconhecer as diversas dimensões que envolvem essa etapa da vida Conforme apontado no livro Desenvolvimento Humano PAPALIA OLDS FELDMAN 2006 compreender o envelhecimento não é apenas analisar suas manifestações biológicas mas também os aspectos sociais psicológicos e culturais que moldam essa experiência O processo de envelhecimento é inevitável e acompanha a própria condição humana No entanto sua vivência varia amplamente de acordo com fatores como contexto socioeconômico acesso a serviços de saúde suporte familiar e inserção social Em um país com uma população cada vez mais envelhecida é fundamental promover políticas públicas que assegurem os direitos dos idosos garantindolhes qualidade de vida e oportunidades para participarem ativamente da sociedade Além disso o envelhecimento deve ser encarado de maneira positiva valorizando as contribuições que as pessoas mais velhas oferecem em termos de sabedoria experiência e conhecimento Tal perspectiva ajuda a combater o preconceito etário e a construir uma sociedade mais inclusiva onde todas as gerações possam conviver e aprender umas com as outras O projeto de uma residência multifamiliar voltada para idosos se justifica pelos seguintes motivos Figura 03 Acessibilidade sustentabilidade e integração comunitária Fonte Autor Demanda Social Crescente O envelhecimento da população brasileira aumenta a necessidade de habitações especializadas que garantam segurança acessibilidade e qualidade de vida para pessoas idosas Acessibilidade e Conforto O projeto foi desenvolvido para atender às normas de acessibilidade universal NBR 9050 e às necessidades específicas do públicoalvo como amplas portas banheiros adaptados e instalações seguras Integração Comunitária A residência oferecerá espaços para convivência terapias e lazer promovendo a integração social e o bemestar dos moradores Sustentabilidade A adoção de práticas sustentáveis como captação de água da chuva energia solar e materiais ecológicos reforça o compromisso ambiental do projeto 13 Conexão entre o Imóvel e o Tema Escolhido O imóvel está em uma área que possibilita a implementação de todas as funcionalidades propostas no projeto incluindo Localização central com fácil acesso a serviços essenciais como hospitais mercados e centros culturais Potencial para adaptação do espaço ao conceito de habitação inclusiva e sustentável Atende aos critérios técnicos de espaço acessibilidade e zoneamento exigidos para a realização do empreendimento 2 Caracterização do Imóvel e da Legislação Incidente 2a Desenvolvimento do Estudo do Imóvel e do Seu Entorno 2a1 Documentos Públicos Relacionados ao Imóvel Certificados e Licenças Existentes Certificado de Conclusão Habitese Não identificado necessitando obtenção junto à Prefeitura Certificados de Regularização e Licenças de Funcionamento Ainda não emitidos pois a propriedade está destinada a novo projeto CLCB e AVCB Certificados do Corpo de Bombeiros Serão requeridos após a definição do projeto executivo e a conclusão das obras Situação Cadastral do Imóvel Consultas iniciais ao cadastro da Prefeitura apontam que o terreno está regular Não foram identificadas multas ou débitos em aberto Restrição de Uso e Outorga Não há registro de Termos de Permissão de Uso TPU ou restrições relacionadas ao entorno imediato como parklets ou áreas de uso especial 2a2 Análise do Contexto Urbano e Ambiental Relevo e Topografia Terreno apresenta declividade moderada o que exige um estudo técnico para garantir acessibilidade Não há indícios de áreas sujeitas a recalques ou problemas geotécnicos relevantes Largura das Vias e Mobilidade As ruas adjacentes ao imóvel possuem leito carroçável e calçadas dentro dos padrões estabelecidos garantindo boa circulação de pedestres e veículos Infraestrutura Existente Oferece acesso a redes de energia elétrica água potável esgoto gás e coleta de resíduos Condições Ambientais Não foram identificados indícios de contaminação do solo ou necessidade de remediação ambiental Imóvel fora de área de preservação permanente APP ou envoltória de bens tombados Impactos e Melhorias Viárias A região está livre de exigências de desapropriação para melhoria viária DUPDIS 2b Pesquisa e Análise da Legislação Incidente no Imóvel 2b1 Parâmetros Urbanísticos Zoneamento Localizado em Zona de Estruturação Urbana ZEU permitindo uso residencial multifamiliar e coeficiente de aproveitamento compatível com o projeto Parcelamento Uso e Ocupação do Solo O terreno atende às condições de parcelamento mínimo e ao uso permitido pela Lei de Zoneamento de São Paulo 2b2 Normas Técnicas e de Sustentabilidade Acessibilidade Universal NBR 9050 O projeto incorpora rampas elevadores banheiros adaptados e áreas de circulação acessíveis para atender a essa norma Sustentabilidade Ambiental Será implementado sistema de captação de água da chuva e energia solar com base nos requisitos da Lei Municipal nº 185812017 Normas de Proteção Contra Incêndios 4 Previsão de extintores hidrantes e rotas de fuga compatíveis com as diretrizes do Corpo de Bombeiros e a NBR 9077 2b3 Instrumentos e Incentivos Urbanísticos Quota Ambiental Estimativa inicial indica que o projeto atinge pontuação mínima requerida considerando a implantação de áreas verdes e práticas de sustentabilidade Outorga Onerosa e Contrapartidas Deverá ser realizado o cálculo e pagamento da contrapartida financeira correspondente ao potencial construtivo adicional 3 Estudo de Referências Para o desenvolvimento do projeto de habitação para idosos foi realizado um estudo de referências com base em projetos semelhantes já implementados que apresentam características e soluções adequadas ao públicoalvo Esses estudos permitiram identificar boas práticas desafios e inovações aplicáveis ao projeto 31 Referência Nacional Residencial Vila Dignidade SP Fonte httpswwwmogidascruzesspgovbrunidadeeequipamento2viladignidade Descrição Conjunto habitacional voltado para idosos em situação de vulnerabilidade social localizado em Presidente Prudente Características Relevantes Unidades habitacionais térreas adaptadas com acessibilidade universal Áreas comuns para atividades de convivência e recreação Gestão participativa com envolvimento da comunidade local 5 Pontos de Aprendizado Importância de áreas externas integradas para lazer e socialização Adaptação de infraestrutura básica para autonomia dos idosos 32 Referências Internacionais Green House Project EUA Fonte httpsthegreenhouseprojectorgwpcontentuploadsGreenHouseProjectBrochure2024pdf Descrição Modelo inovador de cuidado para idosos que recria o ambiente residencial com suporte integral e comunitário Características Relevantes Casas menores com unidades de convivência em pequenos grupos Inclusão de cozinhas compartilhadas e jardins para uso dos residentes Pontos de Aprendizado Cozinha 2937 m² Refeitório 7889 m² Espaços terapêuticos e de atividades Sala de Oração 8024 m² Salas para culinária informática jogos e artes 45 m² cada Saúde e fisioterapia Ambulatório 20757 m² Sala de Fisioterapia 6490 m² Piscina terapêutica 8013 m² Áreas de suporte Lavanderia e Depósito 5834 m² Estacionamento 9 vagas acessíveis Primeiro Pavimento Anexo 2 Unidades habitacionais adaptadas 18 apartamentos individuais com área de 50 m² cada Banheiros acessíveis e adaptados Áreas de suporte Sala de serviços e lavanderia coletiva Sala para equipe administrativa Segundo e Terceiro Pavimentos Anexo 2 Unidades habitacionais adaptadas 18 apartamentos por pavimento 36 no total Mesmas características do primeiro pavimento 44 Circulação e Acessos o BeneQcios do modelo descentralizado para personalização de cuidados o Integração de espaços verdes como parte essencial do bemestar 33 Conclusões do Estudo de Referências Os projetos analisados destacam a importância de Adaptação arquitetônica Espaços devem ser planejados com foco em acessibilidade e conforto Integração social Áreas comuns e avidades devem promover a interação e o bem estar psicológico Sustentabilidade e tecnologia Implementar soluções que omizem custos operacionais e garantam segurança como energia solar e sensores de emergência 4 Definição da Concepção Básica do Projeto 41 Diretrizes Gerais do Projeto O projeto da residência de habitação para idosos tem como objevo proporcionar conforto acessibilidade e integração social alinhado aos princípios de sustentabilidade e eficiência energéca O ediQcio será implantado em um terreno de 4887 m² e contará com infraestrutura para atender às necessidades do públicoalvo 42 Implantação do Projeto no Terreno Localização do terreno Rua Francisco Pérez com Rua Dr Audísio de Alencar Vila Prudente Ipiranga Condições do terreno Área plana com boa infraestrutura urbana existente energia elétrica saneamento transporte público Área construída 653832 m² distribuídos em três pavimentos Recuos obrigatórios 5 m frontal 3 m laterais e fundos conforme parâmetros do zoneamento local Coeficiente de aproveitamento CA Atende ao limite definido pela legislação da Zona de Estruturação Urbana ZEU 43 Programa de Necessidades O projeto foi planejado para atender às demandas específicas de idosos considerando acessibilidade universal e funcionalidade Pavimento Térreo Anexo 1 Áreas de recepção e convivência o RecepçãoEspera 2202 m² o SalãoPáo Principal 10323 m² Instalações de alimentação e suporte Rampas de acesso Elevadores Acessos principais Entrada para pedestres e veículos pela Rua Francisco Pérez com rampa de acesso e piso tátil Circulação vertical e horizontal Elevadores adaptados e escadas com corrimãos duplos Corredores amplos com iluminação natural 45 Sustentabilidade e Eficiência Recursos sustentáveis HALL DE ACESSO DOS MORADORES ELEVADOR ELEVADOR RAMPA CIRCULAÇÃO VERTICAL Energia solar para iluminação das áreas comuns Sistema de captação e reaproveitamento de água da chuva Eficiência construtiva Uso de tijolos ecológicos e concreto reciclado 46 Representação Gráfica do Projeto Plantas e diagramas Plantas detalhadas com distribuição de áreas computáveis e não computáveis Quadros de áreas com indicação clara das dimensões Modelagem tridimensional para visualização da volumetria 5 Análise da Viabilidade Técnica e Legal do Projeto Pretendido 51 Atendimento à Legislação Incidente O projeto foi desenvolvido em conformidade com a legislação vigente considerando os seguintes aspectos a Parâmetros Urbanísticos Zoneamento Localizado em Zona de Estruturação Urbana ZEU conforme o Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo Coeficiente de Aproveitamento CA O projeto respeita o CA permitido de 25 para o terreno de 4887 m² Taxa de Ocupação TO Limite de 70 cumprindo a norma aplicável Altura máxima Permitida até 48 m o projeto possui 3 pavimentos com altura total de 12 m Quota Ambiental QA Atende ao índice mínimo de 05 com soluções como áreas permeáveis vegetação e sistema de captação de águas pluviais b Normas Técnicas e de Acessibilidade NBR 9050 Total adequação à norma de acessibilidade com rampas elevadores banheiros adaptados e circulação livre de barreiras Segurança contra incêndios Projeto atende à legislação do Corpo de Bombeiros incluindo extintores iluminação de emergência e rotas de fuga c Sustentabilidade e Infraestrutura Quota Ambiental Inclui soluções como áreas verdes telhado verde e captação de águas pluviais Energia solar Sistema fotovoltaico para atender à demanda das áreas comuns Saneamento básico Imóvel servido por rede de água esgoto e drenagem urbana 52 Instrumentos e Condicionantes a Contrapartidas e Taxas Incidentais Outorga Onerosa do Direito de Construir O projeto utiliza o potencial adicional permitido com contrapartida calculada em conformidade com os índices do Plano Diretor Cota de Solidariedade Avaliação da necessidade de destinação de unidades habitacionais para moradia social conforme Lei Municipal nº 164022016 b Estudos e Licenciamentos Estudo de Impacto de Vizinhança EIV Necessário devido ao porte do empreendimento e à proximidade de áreas residenciais Licenciamento Ambiental O projeto demanda licenciamento simplificado com foco na análise da vegetação existente e das áreas permeáveis c Simulação da Quota Ambiental A simulação foi realizada com o suporte do simulador disponibilizado pela Prefeitura de São Paulo atingindo os requisitos mínimos de pontuação índice 05 d Reservatórios de Águas Pluviais Reservatório de aproveitamento Capacidade estimada em 30 m³ conforme Portaria nº 221SMULG2017 Reservatório de controle de escoamento superficial Capacidade de 60 m³ atendendo às exigências legais 53 Viabilização de Projeto Icônico O projeto prevê medidas modernas que garantem viabilidade técnica e operacional incluindo Materiais de alta durabilidade e eficiência térmica Acessibilidade universal como requisito principal Soluções inovadoras em saúde e segurança para o público idoso 6 Proposição de Plano Detalhado de Licenciamento do UsoProjeto Pretendido 61 Diretrizes para Atendimento aos Parâmetros Urbanísticos Parcelamento Uso e Ocupação do Solo O projeto foi desenvolvido respeitando os parâmetros de zoneamento definidos para a ZEU garantindo o cumprimento das restrições de uso altura máxima e coeficiente de aproveitamento Adequações como a implementação de áreas permeáveis e o aproveitamento do potencial construtivo foram consideradas para atender às exigências ambientais e urbanísticas Acessibilidade e Mobilidade Calçadas rebaixadas sinalizações táteis e instalação de mobiliário urbano acessível estão previstos para atender ao Decreto Federal nº 52962004 e à NBR 9050 62 Adequações Necessárias no Imóvel 1 Correções Urbanísticas Avaliação e atualização de eventuais documentos cadastrais na Prefeitura de São Paulo Implementação de infraestrutura viária se necessário como melhorias nas calçadas 2 Adequações Edilícias Revisão de pavimentação no terreno para inclusão de áreas verdes e permeáveis Instalação de sistemas de captação de águas pluviais 3 Impactos Ambientais e de Vizinhança Adoção de telhado verde e uso de materiais sustentáveis como medidas compensatórias aos impactos urbanos 63 Contrapartidas e Taxas Incidentes Outorga Onerosa do Direito de Construir OODC Valor estimado com base na metragem adicional utilizada considerando os índices de mercado da ZEU Contrapartidas Ambientais Plantio de árvores na área do empreendimento ou na região como medida compensatória 64 Consultas e Autorizações 1 Órgãos Municipais e Estaduais o Solicitar consulta prévia à Prefeitura para análise de diretrizes e compabilidade do projeto o Submeter projeto ao Corpo de Bombeiros para emissão do AVCB Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros 2 Licenças Ambientais o Obter Licença Prévia LP Licença de Instalação LI e Licença de Operação LO conforme a legislação ambiental local 3 Outros Órgãos Competentes o Verificar junto à CET eventual classificação do empreendimento como Polo Gerador de Tráfego e as exigências decorrentes o Consultar a Cetesb sobre contaminação de solo ou riscos ambientais no local 65 Documentos Necessários 1 Cerdões e Alvarás o Cerdão de Diretrizes Urbaníscas o Alvará de Construção o Licença de Funcionamento e Vistoria Final 2 Estudos Técnicos o EIV e Relatório de Impacto Ambiental quando aplicável 3 Registros e Atualizações o Regularização do imóvel junto ao Registro de Imóveis 66 Cronograma Previsto 1 Primeira Etapa 1 a 6 meses o Solicitação de diretrizes urbaníscas e consultas prévias aos órgãos competentes o Início do processo de licenciamento ambiental 2 Segunda Etapa 7 a 12 meses o Obtenção de licenças e autorizações necessárias o Conclusão de estudos técnicos EIV impacto ambiental etc 3 Terceira Etapa 12 a 18 meses o Execução da obra e acompanhamento da conformidade legal durante o processo 67 Implicações no Registro de Imóveis Regularização de eventuais pendências cadastrais Registro de alterações e anexos relacionados ao novo uso do imóvel 7 Conclusão Após análise detalhada do imóvel da legislação incidente e do projeto proposto foram idenficados os seguintes pontos principais 71 Viabilidade Técnica O imóvel está localizado em uma região urbanizada com acesso a infraestrutura essencial como transporte público saneamento básico energia elétrica e serviços de saúde A topografia e o relevo são favoráveis à construção do empreendimento sem grandes desafios técnicos idenficados O projeto arquitetônico atende aos princípios de acessibilidade segurança e conforto proporcionando um ambiente adequado para a habitação de idosos conforme as normas da ABNT e legislações aplicáveis As medidas sustentáveis planejadas como captação de águas pluviais telhado verde e uso de materiais ecológicos reforçam a viabilidade ambiental do empreendimento 72 Viabilidade Legal O projeto está em conformidade com o zoneamento ZEU e as normas municipais estaduais e federais relacionadas à ocupação do solo acessibilidade segurança contra incêndio e vigilância sanitária As licenças e autorizações necessárias foram idenficadas e os processos para obtenção são claros permindo a execução do projeto dentro dos prazos previstos Não foram encontradas restrições legais significavas no imóvel que inviabilizassem o projeto como ações judiciais pendentes multas ou limitações ambientais intransponíveis 73 Recomendações Finais 1 Início Imediato dos Processos Legais o Submeter o projeto à Prefeitura de São Paulo para obtenção das diretrizes urbaníscas e do Alvará de Construção o Consultar órgãos ambientais e de mobilidade para viabilizar os estudos de impacto 2 Fortalecimento das Parcerias o Buscar programas habitacionais fontes de financiamento e parcerias público privadas para viabilizar economicamente o empreendimento 3 Monitoramento ConOnuo o Durante a execução garanr que todas as etapas sigam as normas legais e técnicas migando eventuais riscos jurídicos ou operacionais 74 Considerações sobre Inviabilidades ou Desafios Eventuais ajustes no projeto podem ser necessários dependendo de análises mais aprofundadas como o Estudo de Impacto de Vizinhança EIV e as exigências do Polo Gerador de Tráfego PGT A adequação do imóvel a novas regulamentações ambientais ou urbaníscas poderá gerar custos adicionais Concluise que o projeto é viável técnica e legalmente com grande potencial para atender às necessidades do públicoalvo e contribuir para a qualidade de vida na região Sua execução representa um modelo de integração social acessibilidade e sustentabilidade Anexos Anexo A PISCINA SALA FISIOTERAPIA SALA GINÁSTICA HALL DE ACESSO DOS MORADORES ADMINISTRAÇÃO ASSISTENTE SOCIAL SANITÁRIO MASCULINO SANITÁRIO FEMININO CORTE DD COZINHA REFEITÓRIO SALA SALÃO SANITÁRIO FEMININO SANITÁRIO MASCULINO TORRE ESC Anexo B DESPENSA COZINHA REFEITÓRIO DEPÓSITOALMOXARIFADO DML LAVANDERIA SALA DOS FUNCIONÁRIOS VAZIO UNIDADE HABITACIONAL LEGENDA 1 COZINHA 2 BANHEIRO ACESSÍVEL 3 SALA SOCIAL 4 DORMITÓRIO 54 UNIDADES HABITACIONAL 50M² 108 MORADORES 2 PESSOAS POR DORMITÓRIO PLANTA TIPO APARTAMENTO 50m²