Análise do Mercado Imobiliário Brasileiro: Aspectos Históricos e Tendências Atuais

25102022 0343 Eadbr httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section2 129 MERCADO E MERCADO E OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS Me Piterson Balmat Gonçalves INICIAR 25102022 0343 Eadbr Introduce Nesta unidade realizaremos uma analise dos aspectos histdricos acerca do mercado imobiliario brasileiro e os impactos que sofre com os diversos movimentos econémicos e as mudangas juridicas ocorridas no mercado Em seguida realizaremos uma analise do mercado imobiliario atual de modo a verificar 0 panorama e as tendéncias de nichos de atuagao Depois disso examinaremos o papel do corretor e da pratica da corretagem em si Suas quest6es contratuais normas que sdo de necessaria observancia para a pratica da fungdo bem como analisaremos as oportunidades comerciais em negocios imobiliarios Por fim trataremos das relagées existentes no procedimento de intermediacgdo imobiliaria e seus conceitos relevantes de modo a desenvolver a aptiddo necessaria a identificagdo dos anseios de compradores e vendedores além de boas praticas imobiliarias e seus reflexos httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section2 229 25102022 0343 Eadbr Economia e viel Ce ele conomia Mercaqo Yo an Yo Imobiliario Geen eee A historia do mercado imobiliario como o conhecemos nasceu provavelmente com a especulacdo imobilidaria A origem da atividade especulativa ndo é clara pois tem comeco com as primeiras formas de uso da propriedade para acumulo de riqueza fendmeno visto a partir do século XVII com os ideais iluministas O fato é que esse mercado passa a Se popularizar e a tomar formas definidas a partir do Real Estate americano que em meados da década de 1920 inicia uma série de empreendimentos voltados ao desenvolvimento de projetos e a formacdo de investimentos nessa area WHITE SNOWDEN FISHBACK 2014 p 151 No Brasil com o fim da predominancia da atividade agraria fomentada principalmente pelo Governo Vargas se inicia uma escalada desenvolvimentista para aumento dos centros urbanos que reflete por consequéncia no desenvolvimento do mercado imobiliario Isso culmina em 1964 com a publicagdo da Lei n 4380 que cria o Sistema Financeiro Habitacional SFH o Banco Nacional da Habitagao BNH extinto httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section2 329 25102022 0343 Eadbr em 1986 e as Sociedades de Crédito Imobiliario SCI BRASIL 1964 responsaveis por depdsitos de poupanca emissdo de cédulas e letras hipotecarias dentre outras coisas Ao lado do Sistema Financeiro Habitacional se institucionaliza no Brasil na mesma poca a incorporaGgdo imobiliaria que pode ser definida como a atividade econémica voltada a realizagdo de empreendimentos em edificagdes para a Sua comercializagdo total ou parcial A incorporagdao imobiliaria é regulada pela Lei n 45911964 BRASIL 1964 em atendimento a estratégia politica e econémica de expansdo de grandes centros urbanos Nao ha duvida de sua importdancia para 0 desenvolvimento do pais que em matéria de Direito Urbanistico depende de maneira profunda de todo tipo de empreendimento edilicio seja para fim residencial ou comercial para concretizar a expansdao metropolitana e o crescimento econdmico Nesse tipo 0 incorporador em geral uma grande pessoa juridica podendo sélo no entanto qualquer pessoa é aquele responsavel pela administragdo ou empreitada que culminara na entrega das obras incluindo seu projeto plano de vendas prazos etc Por mais que sua atividade nao se confunda com a da construtora que é a responsavel pela edificagdo predial na pratica vése que ambas as atividades se confundem nao raro a construtora e a incorporadora sdo a mesma pessoa juridica ou fazem parte do mesmo grupo econdmico Contudo 0 ponto mais importante da incorporacao imobilidaria esta na possibilidade de se sustentar por meio da simples entrega de projetos como se funcionasse na forma de investimento Isso é importante pois em geral o incorporador ndo tem no inicio nem o capital necessario e nem mesmo a propriedade do terreno sobre o qual pretende levantar o empreendimento Tratase assim de um tipo de negocio representado em um contrato no qual ha a promessa de venda de fracdo ideal de terreno vinculada a unidades autOnomas de edificagdo conjuntos habitacionais em geral ou salas comerciais sob o regime de condominio na forma de projeto de construgdao httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section2 429 25102022 0343 Eadbr e memorial descritivo da incorporagdo que deve ser registrado no cartorio de imdveis competente A partir da década de 1980 o SFH passou a sofrer sucessivas perdas com pequenos lapsos de melhora entre periodos o que culminou em necessarias reformas na virada do século XX como explica Bianca Mara da Costa Farias 2010 A fim de melhorar as condicdes em 1997 o mercado imobilidrio teve um outro marco com a criagdo do Sistema Financeiro Imobiliario SFI que no fim ndo chegou a substituir o SFH mas melhorou o sistema como um todo Umas das principals mudancas foi a criacdo da Alienacdo Fiduciaria a fim de dar maior protecdo aos agentes O SFI evoluiu sendo usado como financiador de imoveis para a classe média enquanto que o SFH também em evolucdo atinge a parcela da sociedade com renda mais baixa Sem duvidas tanto o SFI como SFH foram decisivos para o boom imobilidrio brasileiro a partir de 2008 FARIAS 20170 p 41 Pela necessidade de garantir o negécio houve pela Lei 109312004 um acréscimo de disposi6es na Lei de Incorporacoes a fim de se estabelecer o que se chama Patrim6nio de Afetacdo BRASIL 2004 Assim o incorporador transfere para um regime proprio o terreno e as acessées ficando todo o seu patrim6nio separado vinculado e podendo apenas ser utilizado em favor da incorporaGgao Esses valores desvinculamse do poder de disposigdo mas ndo do dominio do incorporador constituindo patrim6nio aut6nomo do prdéprio empreendimento visando a que as atividades do incorporador ndo afetem a construcdo nem eventual problema nas edificagdes afete os demais negdécios do incorporador E isso que prevé 0 artigo 31A acrescido pela referida Lei A critério do incorporador a incorporacdo poderd ser submetida ao regime da afetacdo pelo qual o terreno e as acessdes objeto de incorporacdo Imobiliaria bem como os demais bens e direitos a ela vinculados manterseGo apartados do patrimonio do httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section2 529 25102022 0343 Eadbr incorporador e constituirdo patrimonio de afetacdo destinado a consecucdo da incorporacdo correspondente e a entrega das unidades imobilidrias aos respectivos adquirentes BRASIL 1964 online Com isso gerase autonomia a cada empreendimento edilicio pois o Patrimdnio de Afetagdo se aplica apenas a esse tipo de incorporacao ficando o incorporador responsavel dentre outras coisas pelos prejuizos que vier a causar na administragdo do Patrimdnio de cada negocio Além disso 0 adquirente de unidade vinculada contrai segundo a Lei de Incorporacgédes uma Série de obrigacdes dentre as quais podemos destacar a necessidade de i efetuar os pagamentos nas datas designadas sob pena de perder o imovel por rescisdo apos trés parcelas de inadimpléncia rescisdo que depende de notificagdo prévia ii comparecer nas reunides de condominio e tomar parte ativa nas decis6es Como direitos do adquirente podese destacar o poder de ter restituido o valor pago em 30 trinta dias no caso de desisténcia da incorporagdo que so pode ocorrer por parte do incorporador Apos esse prazo 0 adquirente pode executar o incorporador com corregdo monetaria e juros de 6 ao ano BRASIL 1964 Com a queda da economia vivida nos Ultimos anos 0 mercado imobiliario brasileiro passou por um grande esfriamento passando as grandes incorporadoras por graves crises econémicas Assim a tendéncia que se busca é articular novas alteragdes de lei como aquela proposta para a Lei de Recuperacées Judiciais e Faléncias Lei n 1110105 BRASIL 2005 bem como aguardar reacgées do proprio mercado as quais como veremos passaram a Ser vistas a partir de 2018 httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section2 629 25102022 0343 Eadbr Quando da recuperagdo judicial ou faléncia de incorporadoras as decisOes dos tribunais brasileiros tem se orientado majoritariamente no sentido de que nao podem participar desses processos os empreendimentos dotados de Patrimonio de Afetagdo que por se constituir financeiramente de maneira autOnoma nao podem ter seu patrimdnio confundido com o da incorporadora Nesse sentido veja a decisao do TJSP Agravo de Instrumento n 21939331120178260000 j 2 Camara Reservada de Direito Empresarial 12 nov 2018 A incorporacgao imobiliaria pode ser definida como a atividade econémica voltada a realizagdo de empreendimentos em edificagdes para a sua comercializagdo total ou parcial Ela é regulada pela Lei n 45911964 em atendimento a estratégia politica e econémica de expansdo de grandes centros urbanos Com relacao a incorporagao podemos afirmar que O a Nao cabe a ela direito de retengdo do imdvel em caso de qualquer tipo de inadimplemento pelo adquirente httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section2 729 25102022 0343 Eadbr O b Cabe direito de retencdo de valores mediante notificagao prévia independentemente de inadimplemento do adquirente O c Nao pode ser realizada a retengdo do imovel do adquirente por ser isso contrario ao Codigo de Defesa do Consumidor O d Aretencdo do imével do adquirente sd pode ser realizada em caso de inadimplemento das prestagdes pelo condémino O e Aretengdo nao se aplica a imoveis rurais de maneira que ela SO pode ser realizada com relagao a imdveis urbanos httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section2 829 25102022 0343 Eadbr Mercado Imobiliario Atual Mercaago Imovdililarlo AtUal DAs 71 qe Je ty mae Panorama e lenaencias Geen eee O mercado imobiliario apds a grave crise do mercado imobiliario americano de 2008 passou por um periodo de sucessivas perdas refletindo negativamente no Brasil anos depois Essas perdas porém parecem diminuir nos ultimos 12 meses de maneira que se verificou em 2018 um aumento na compra e construgdo de iméveis conforme aponta a Associaao Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliario ABECIP Em dezembro de 2018 os financiamentos imobiliarios com recursos das cadernetas do Sistema Brasileiro de Poupanca e Empréstimo SBPE somaram R 605 bilhdes registrando o melhor resultado do ano Esse montante indica alta de 241 em relacdo a novembro e comparativamente a dezembro de 2017 de 644 ABECIP 2079 p 1 Dos R 605 bilhdes resultantes de recursos da poupanga se constituiram mais de 228 mil financiamentos sendo que no acumulado do ano foram aplicados R 574 bilhédes na aquisigdo e construgdo de imoveis elevacdo de 33 em relacdo ao apurado em 2017 ABECIP 2019 p 2 httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section2 929 25102022 0343 Eadbr Esses numeros apesar de ndo definirem uma melhora efetiva mostram Sinais de crescimento e abertura de mercado Tal opinido se confirma pois conforme parecer da Fundagdo Getulio Vargas em parceria com o SecoviSP ha uma demanda de aproximadamente novas 14 quatorze milhées de moradias até 2025 o que gera entusiasmo no mercado Estudo desenvolvido pela Fundacdo Getulio Vargas em conjunto com o SecoviSP buscou mensurar a demanda potencial por domicilios residenciais de 2015 a 2025 O estudo foi baseado no historico dos dados sociodemograficos do IBGE permitindo a construcdo de cenarios que demonstraram incremento de 149 milhdes de domicilios no periodo de 2004 a 2014 no Pais Para o periodo de 2015 a 2025 haverd a necessidade adicional de 1455 milhdes de domicilios ou seja o Brasil tem de resolver a equacdo capaz de colocar no mercado algo em torno de 75 milhdo de moradias somente para atender a demanda anual SECOVI 2016 p 24 Dessa maneira é evidente que as crises que se estabeleceram estao em momento de decadéncia de maneira que pelas projecdes sem contar com novas imprevis6es de mercado possivel que esse nicho se rearticule a encontrar as antigas e também novas formas de negocio O destino do mercado no entanto depende de diversos fatores como por exemplo a concessdo de crédito imobilidario para se concretizar httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section2 1029 25102022 0343 Eadbr A Lei do Inquilinato muito importante para o mercado imobiliario comentada por Ivo Fernando Pereira Martins traz a explicagao da lei de locagées artigo por artigo contendo diversos modelos e exemplos 0 que torna essa obra uma referéncia com relacgao a Lei de Locacg6ées O mercado tem se modificado também devido a diversas inovagées que trazem novos horizontes para a negociacdo de imoveis Uma delas é a possibilidade de formalizagdo de contratos digitais seja por assinatura digital ou em determinados casos simples anuéncia Outra inovagdo se estabelece em tecnologia de trés dimens6des 3D em que é possivel realizar um tour virtual pelos imdveis que dao uma nova dimensdo da realidade em que se estabelece o negécio Facilita sem duvida a finalizagdo do negocio Por outro lado temos mudangas na Lei do Inquilinato Lei Federal n 824591 com as inovacgodes trazidas pelas Leis n 121122009 e n 127442012 que facilitaram a maneira de negociar contratos de locagdo principalmente relacionadas a garantias que podem ser oferecidas bem como a facilidade para eventual despejo Cumpre salientar que juridicamente a locagao pode ser definida como um contrato oneroso sinalagmatico comutativo consensual e informal como obrigacgdes de trato sucessivo pelo qual uma das partes chamado locador ou senhorio se obriga a ceder a outra chamado locatario ou inquilino por httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section2 1129 25102022 0343 Eadbr tempo determinado ou ndo 0 uso e gozo de coisa nao fungivel recebendo para tanto certa remuneraGgdo chamada aluguel O Cddigo Civil estabelece regras a respeito da locagdo de bens iméveis caso a Lei de Locag6es nao trate delas e méveis em geral Dessa maneira fica claro que os mais comuns tipos de contrato de locagdo de iméveis sao regulados pela Lei de Locagdes n 82451991 BRASIL 1991 O Cddigo Civil assim regula os contratos de locagdo dos iméveis que nao estado abarcados pela Lei de Locacgdes a saber i vagas aut6nomas de garagem ii espagos publicitarios outdoors e iii espagos em hotéis residéncia flats Pela Lei de Locagées também chamada de Lei de Inquilinato verificase a existéncia de trés tipos de contratos de locagées basicos i os residenciais ii os de temporada e iii OS nado residenciais Especificamente a Lei Federal n 121122009 trouxe inovacgdes com relagao ao artigo 12 da Lei do Inquilinato estabelecendo expressamente na hipdotese de separacdo divorcio ou dissolugdo de unido estavel que a locagdo se transmite para aquele que permanece no imdvel devendo isso ser comunicado ao locador e ao fiador Nesse caso o fiador pode exonerarse das Suas obrigacgoes ficando responsavel pela fianga pelo prazo de 120 cento e vinte dias posteriores a comunicacdo A mesma Lei prevé que havera prorrogagdo automatica das garantias no caso de prosseguimento do contrato por prazo indeterminado artigo 39 e caso o contrato ndo conte com garantias sera determinado o despejo liminar para desocupacao do imoével em 15 quinze dias A Lei 12744 por sua vez estabeleceu na locagao comercial a possibilidade de renuncia ao direito de revisdo do contrato bem como que a multa por término do contrato antes do prazo estabelecido ndo pode passar do valor que o locador tem a receber Essas alteracdes sdo grande relevancia a fim de facilitar a negociagdo de imdveis dando destinacdo a esses bens sem a transferéncia da propriedade httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section2 1229 25102022 0343 Eadbr Vamos Praticar A locagdo é de extrema importdancia para o mercado imobilidrio principalmente apos a crise imobiliaria que se instalou no Brasil a partir de 2008 Nela uma das partes chamada locador ou senhorio se obriga a ceder a outra chamada locatdario ou inquilino por tempo determinado ou nado 0 uso e gozo de coisa ndo fungivel recebendo para tanto certa remuneracao chamada aluguel Com relacdo a locagdo nado residencial podemos afirmar que O a Nao é possivel a sua renovagao quando terminado o contrato em hipdtese alguma O b E autorizada a sua renovacao se comprovado o exercicio da mesma atividade por dois anos consecutivos O c Assim como todos os contratos de locagao nao dependem de vénia conjugal O d E necessdrio pelo menos cinco anos de locacdo para requerer a sua renovacgdo O e A renovagdo nao pode ser solicitada se o empresario com maior antiguidade pleitear a locagdo httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section2 1329 25102022 0343 Eadbr 7 1 Lorretor e Corretagem Geen errr errr reer ener O corretor de iméveis 6 na acepcdao negocial um agente cuja fungdo principal esta em aproximar as partes Quando se trata de imoveis 0 corretor passa a ser um agente nesse tipo de negociagdo que primordialmente se estabelece através de venda e compra Juridicamente ele se distingue do prestador de servigos e do mandatario justamente porque ndo estabelece relacdo de dependéncia definido alias que esta conforme 0 artigo 722 do Cddigo Civil Ademais a Lei n 65301978 que regulamenta a profissdo de corretagem de imdoveis estabelece em seu artigo 3 que compete ao Corretor de Iméveis exercer a intermediacgdo na compra venda permuta e locagdo de iméveis podendo ainda opinar quanto a comercializagao imobiliaria BRASIL 1978 Doutrinariamente os corretores se dividem entre oficiais e livres sendo os corretores de iméveis colocados na segunda modalidade ndo gozam de fé publica tendo poderes decorrentes de sua capacidade civil e regulamentacao profissional no caso através dos Conselhos Regionais ou Sindicatos de Corretores de Imoveis httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section2 1429 25102022 0343 Eadbr Nos termos do artigo 723 paragrafo unico o corretor responde por perdas e danos com relagdo as informacoes prestadas relativas a seguranca ou do risco do negocio das alteracdes de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbéncia BRASIL 2002 Por mais que a Lei civil ndo estabeleca qual o valor de remuneragdo também chamada de comissdo determinando que em caso de duvida essa deve ser arbitrada conforme a natureza do negocio na pratica cada CRECI Conselho Regional de Corretores de Iméveis estabelece uma tabela referencial sendo que o do Parana por exemplo estabelece as remuneragdes com base em aliquotas segundo os seguintes critérios 1 VENDA DE IMOVEIS 11 Municipios Urbanos e kurais sobre o valor total da venda 6 seis por cento 12 Nos imoveis financiados o percentual acima incidira sobre a soma do valor da cessdo de direitos mais o saldo devedor apurado Junto ao agente financeiro 2 LOTEAMENTOS 21 IMPLANTACAO 211 Organizacdo aprovacdo plano de vendas sobre o valor original do lote 8 oito por cento 22 VENDAS 221 Loteamento Urbano 6 seis por cento 222 Loteamento Rural 6 seis por cento 223 Loteamento no Litoral 6 seis por cento 23 ADMINISTRACAO 231 Loteamento Urbano Rural e Litoral 10 dez por cento 3 PERMUTA Nas permutas os honorarios serdo pagos sobre todas as propriedades negociadas pelos respectivos proprietarios de acordo com os itens 11 e 12 desta Tabela incidindo os percentuais acima sobre os valores de cada propriedade 31 Nos casos de permuta em que houver torna em espécie eou bens moveis aplicase o previsto no item 11 desta tabela 4 COMPRA Incumbéncia expressa para compra de imovel com honordrios pagos pelo solicitante de acordo com os itens 17 e 12 desta Tabela httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section2 1529 25102022 0343 Eadbr 5 LOCACAO E ADMINISTRACAO DE IMOVEIS 51 Taxa de Intermediacdo Valor minimo equivalente a um més de aluguel paga pelo locador 52 Taxa de Renovacdao de Contrato Valor equivalente a 10 dez por cento do aluguel renovado pago pelo locador 521 A taxa de renovacdo somente sera cobrada se a renovacdo for por escrito e serd devida pelo proprietariolocador 53 Taxa de Atualizacdo de Aluguel Valor da diferenca entre o aluguel reajustado pelos indices oficiais e o valor obtido no acordo pago pelo locador por ocasido do recebimento do primeiro aluguel atualizado 54 Taxa de Administracdo de Imovel Urbano e fora do municipio sede Valor equivalente a 10 dez por cento dos valores mensais recebidos alugueéis e todas as taxas como IPTU condominio etc sem garantia dos valores 55 Taxa de Administracdo de Imovel com Aluguel Garantido Somente poderd ser cobrado mais de 12 doze por cento do montante dos recebimentos mensais quando a garantia for de até de dois alugueres 551 Ficam ressalvados nos itens 54 e 55 os contratos anteriormente a 13111992 que previam taxas inferiores e a sua incidéncia apenas sobre o aluguel liquido SINDIMOVEIS 2008 O CRECI de Sdo Paulo por sua vez estabelece aliquotas semelhantes disponiveis para consulta no conteudo disponivel em httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section2 1629 25102022 0343 Eadbr Vale salientar que o corretor tem direito a receber remuneracao a partir do momento em que consegue o resultado previsto no contrato que intermedia Isso significa que mesmo que as partes posteriormente se arrependam do negocio devem pagar o valor devido a titulo de corretagem O artigo 726 do Cddigo Civil estabelece que caso 0 negécio tenha sido iniciado e concluido diretamente entre as partes o corretor ndo recebe nada Contudo se por escrito for ajustada a corretagem com exclusividade tera o corretor direito a remuneraGcdo integral ainda que realizado 0 negécio sem a Sua mediacdo salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade BRASIL 2002 No entanto segundo Tartuce 2019 a remuneracdo nao sera devida Se comprovada a inércia ou ociosidade do corretor Inércia e ociosidade sdo conceitos indeterminados que devem ser analisados de acordo com o caso concreto constituindo sem duvida duas cldusulas gerais com praticidade indiscutivel Obviamente o Onus de sua prova cabe a quem as alega TARTUCE 2079 p 731 Uma solugao semelhante se da caso 0 negocio nao tenha prazo determinado Caso finalizada a avenca mesmo que dispensado o corretor caso tenha ele trabalhado na composigdo das partes Ihe é devida comissdo Por fim cumpre salientar que havendo mais de um corretor a comissdo deve ser repartida igualmente entre eles A profissdo esta regulamentada pelo Decreto n 818711978 que dentre outras coisas estabelece que é possivel a corretagem ser exercida por pessoa juridica inscrita no CRECI artigo 3 podendo apenas atuar quem tem contrato escrito de mediagdo ou autorizagdo escrita para alienagdao do imével artigo 5 regulando principalmente o funcionamento dos Conselhos de Corretores de Imdveis BRASIL 1978 httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section2 1729 25102022 0343 Eadbr httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section2 1829 Figura 11 Corretagem Fonte Dmitriy Shironosov 123RF praticar Vamos Praticar Por mais que a Lei civil não estabeleça qual o valor de remuneração também chamada de comissão determinando em caso de dúvida essa deve ser arbitrada conforme a natureza do negócio Na prática cada CRECI estabelece uma tabela referencial No caso de São Paulo o CRECI estabelece que a alíquota para remuneração em caso de administração de aluguéis e encargos recebidos é devido entre a 8 e 9 b 6 e 10 c 5 a 6 d Não há valores estabelecidos para esse tipo de negócio pelo CRECI SP 25102022 0343 Eadbr httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section2 1929 e 8 a 10 25102022 0343 Eadbr 1 PI Oo Ff ve Yh emmy Lo Intermediacao Imobiliaria yY Geen errr errr reer ener O processo de intermediagdo realizado pelo corretor deve encontrar meios suficientes para que a negociacdo se realize E portanto papel do corretor ter preparo técnico suficiente para aproximar as partes Compreender o valor do bem e atuar de maneira diversificada ressaltando os aspectos positivos para cada parte é imprescindivel assim para finalizar a avena Para o vendedor 0 corretor deve apresentar de maneira atrativa comparando por exemplo com os precgos de mercado a proposta do comprador para 0 comprador apresentar as vantagens do negocio principalmente relacionadas a conforto e seguranga Isso significa dizer que o atendimento precisa ser 0 mais personalizado possivel O corretor precisa logo apds montar uma carteira de imoOveis e respectivos vendedores compreender as necessidades e 0 poder aquisitivo do comprador delimitando as suas possibilidades Depois disso apresentar sempre mais de uma opGado que serve mais uma vez como fator de personalizagdo do servicgo Por fim encontrar o vendedor passando as httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section2 2029 25102022 0343 Eadbr vantagens do negocio sempre com transparéncia acerca da real situagao financeira e pessoal do comprador Cumpre salientar que o vendedor quando procura um corretor esta buscando a segurancga e comodidade sabendo que a quantia que ele visa ndo sera alterada de maneira substancial A combinacao entre celeridade e eficincia também muito importante na negociacao Isso significa dizer que por mais importante que sejaa celeridade prestar um servico de qualidade ressaltara as atribuicdes de um corretor no mercado A prestagdo de contas e a oitiva das partes na intermediagao encerram combinado com os demais elementos uma boa atuacao Prestagao de contas que significa fazer 0 negdcio constantemente presente para as partes tanto na prévenda como ap6os ela Alias uma boa atuagdo apos a venda é que diferencia quem tem a longo prazo um bom network de quem nao tem Ademais 0 corretor precisa sempre no primeiro momento da negociacao se resguardar no negocio assinando desde a primeira aproximagdo instrumento habil que liga as partes a ele e ao negocio A possibilidade de ser tirado do negécio porém cresce na proporcional medida em que se distancia das partes Assim uma boa prestacao combinada a uma seguranga juridica define 0 negocio Nessa tarefa o CRM Customer Relationship Management ou em portugués Gestdo de Relacionamento com o Cliente ajuda o corretor montar uma carteira de maneira mais bem detalhada e com divisdo de prazos mais bem definida E importante da mesma forma compreender o perfil de cada cliente segundo a Sua Classe social faixa etaria e regido em que esta estabelecido A ligdo é mantenhase prdéximo das partes e de suas necessidades E demonstrando a sua importancia que o mercado lhe reconhece httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section2 2129 25102022 0343 Eadbr A neutralidade é outro fator de extrema relevancia na negociagao Tomar partidos por mais dificil que seja evitar pode ser o fator determinante entre um negocio firmado ou frustrado Por fim o corretor precisa sempre agir com independéncia nos limites das Suas atribuigdes Saber o limite do envolvimento mantendo a seriedade ea respeitabilidade é crucial para uma atividade de sucesso Ainda que o direito de condominio se trate de bem indivisivel Sua alienacdo é possivel segundo a jurisprudéncia do STJ pois é passivel de divisao O estado de comunhdo universal do condominio serve muito mais para a realizacdo dos atos mediante uma administragao comum do que para impedir o fracionamento dos direitos dele decorrentes A jurisprudéncia do STJ alias ja se consolidou nesse sentido vide REsp 1207129MG Rel Min Luis Felipe Salomao 4 TJ 16062015 O corretor precisa sempre agir com independéncia nos limites das suas atribuicgdes Saber o limite do envolvimento mantendo a seriedade e a respeitabilidade é crucial httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section2 2229 25102022 0343 Eadbr httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section2 2329 para uma atividade de sucesso Nesse contexto a primeira providência que um corretor deve adotar é a Preparar instrumentos jurídicos que assegurem a sua participação no negócio em questão b Estruturar uma carteira de vendas c Compreender a sazonalidade do mercado d Ouvir as necessidades do comprador e Buscar celeridade na negociação 25102022 0343 Eadbr httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section2 2429 indicações Material Complementar LIVRO Incorporação Imobiliária CHALHUB M N Editora Forense ISBN 853097704 Comentário Essa obra examina os elementos peculiares de formação execução e extinção do contrato de incorporação imobiliária na perspectiva do interesse comum dos contratantes subjacentes a cada contrato individual A articulação entre esse sistema especial e as normas gerais do CDC é examinada com base na evolução da teoria do contrato e na jurisprudência consideradas a tipicidade e 25102022 0343 Eadbr funcionalidade dessa peculiar espécie de contrato a boafé objetiva e a seguranga juridica FILME A grande aposta The Big Short Ano 2015 a Comentario O filme trata da crise no mercado imobiliario americano desde a escalada dos pregos dos imdveis até a criagdo do mercado especulativo com relagdo a esses bens que culminou em uma das maiores crises da historia Para conhecer mais sobre o filme assista ao trailer TRAILER httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section2 2529 25102022 0343 Eadbr Nesta unidade vimos como 0 mercado imobiliario se desenvolveu com foco no Brasil bem como analisamos Os principais instrumentos legais que abrem ou limitam o mercado imobiliario Verificamos também 0 atual cenario com mensuragdo de dados especificos que demonstram um horizonte ligeiramente promissor para o Brasil nos proximos anos Vimos 0 papel do corretor os fundamentos juridicos e negociais da profissdo bem como os fundamentais elementos que regulam a atividade Por fim tratamos das relagées existentes no procedimento de intermediagao imobiliaria em que o papel do corretor se estabelece justamente no meio das partes como intermediador eficaz que o mercado busca Geer e reer reer reece httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section2 2629 25102022 0343 Eadbr ABECIP Financiamentos imobiliarios somam R 605 bilhdédes em dezembro melhor resultado em 44 meses Boletim Informativo de Crédito Imobiliario e Poupanga Dez 2018 Disponivel em httpswwwabeciporgbr Acesso em 05 ago 2019 BRASIL Lei n 4591 de 16 de dezembro de 1964 Dispde sobre condominio em edificacdes e as incorporacdes imobiliarias Disponivel em httpwwwplanaltogovbrccivil03leis14591htm Acesso em 05 ago 2019 BRASIL Lei n 6530 de 12 de maio de 1978 Da nova regulamentacdo a profissao de Corretor de Iméveis disciplina o funcionamento de seus orgdaos de fiscalizagdo e da outras providéncias Disponivel em httpwwwplanaltogovbrccivil 03LEISL6530htm Acesso em 05 ago 2019 BRASIL Lei n 8245 de 18 de outubro de 1991 Dispde sobre as locacgdes de imoveis urbanos e procedimentos a elas pertinentes Disponivel em httpwwwplanaltogovbrccivil03leisI8245htm Acesso em 26 abr 2019 BRASIL Lei n 10406 de 10 de janeiro de 2002 Institui o Cédigo Civil Diario Oficial da Uniao Poder Legislativo Brasilia DF 10 jan 2002 Disponivel em httpwww planaltogovbrccivil 03leis2002110406htm Acesso em 05 ago 2019 BRASIL Presidéncia da Republica Casa Civil Lei n 10931 de 2 de agosto de 2004 Dispde sobre o patriménio de afetacdo de incorporacdes imobilidrias Letra de Crédito Imobiliario Cédula de Crédito Imobiliario Cedula de Crédito Bancario altera o DecretoLei n 911 de 1 de outubro de 1969 as Leis n 4591 de 16 de dezembro de 1964 n 4728 de 14 de julho de 1965 e n 10406 de 10 de janeiro de 2002 e da outras providéncias Diario Oficial da Unido Brasilia 3 ago 2004 Disponivel em httpwwwplanaltogovbrccivil 03Ato200420062004LeiL10931htm Acesso em 26 ago 2019 httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section2 2729 25102022 0343 Eadbr BRASIL Presidéncia da republica Casa Civil Lei n 11101 de 9 de fevereiro de 2005 Regula a recuperacdo judicial a extrajudicial e a falncia do empresario e da sociedade empresaria Diario Oficial da Uniao Brasilia 9 fev 2005 Disponivel em httpwwwplanaltogovbrccivil 03 Ato2004 20062005LeiL11101htm Acesso em 26 ago 2019 BRASIL Decreto n 81871 de 29 de junho de 1978 Regulamenta a Lei n 6530 de 12 de maio de 1978 que da nova 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perspective Chicago The University of Chicago Press 2014 httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section2 2829 25102022 0343 Eadbr httpsambienteacademicocombrcourseviewphpid17712section2 2929 IMPRIMIR