Avaliação Econômica de Obras: Notas de Aula

AVALIAÇÃO ECONÔMICA DE OBRAS PROF JOSÉ MARCOS RODRIGUES FILHO NOTAS DE AULAS AVALIAÇÃO ECONÔMICA DE OBRAS FONTE httpswwwgooglecomsearchqedifC3ADciosrlz1C1GCEAenBR844BR844sourcelnmstbmischsaXved0ahUKEwieivp7jA hXMFLkGHcocDBcQAUIECgBbiw1524bih738dpr125imgrcbnASQOVAyktSOM AVALIAÇÃO ECONÔMICA DE OBRAS PROF JOSÉ MARCOS RODRIGUES FILHO UNIDADE XX 3 CUSTO UNITÁRIO BÁSICO CUB 31 Introdução Seja no Setor Público ou privado antes mesmo do desenvolvimento detalhado de um projeto executivo existe a preocupação dos gestores de se ter uma noção global do custo do empreendimento MATTOS 2006 Essa estimativa prévia é que embasará o prosseguimento ou não do empreendimento o aumento ou redução do escopo ou até mesmo dependendo dos resultados e parâmetros disponíveis a desistência completa do mesmo Nos projetos considerados mais tradicionais sem grandes inovações de materiais características arquitetônicas estruturais etc com farto conhecimento do modal construtivo ou de registros de preços e insumos utilizados podem produzir uma estimativa o mais aproximado da realidade fornecendo subsídios primários aos gestores para a consecução do empreendimento se viável Naturalmente o autor atesta que a estimativa de custos nas empresas só se apresenta para dar a ordem de grandeza dos investimentos necessários sendo certo que para dar seguimento são elaborados orçamentos propriamente ditos a partir de levantamentos de quantidades das especificações e das composições para cada serviço gerando um produto muito mais substantivo e detalhamento que uma simples estimativa de custos A depender do grau do detalhamento dos orçamentos os mesmo podem ser ESTIMATIVA DE CUSTOS Avaliação expedita com base em custos históricos séries históricas e comparação com projetos similares dando uma ideia aproximada da ordem de grandeza do custo de Empreendimento AVALIAÇÃO ECONÔMICA DE OBRAS PROF JOSÉ MARCOS RODRIGUES FILHO ORÇAMENTO PRELIMINAR Mais detalhado do que a estimativa de custos pressupondo o levantamento de quantidades requerendo pesquisa de preços dos principais insumos e serviços ORÇAMENTO ANALÍTICO OU DETALHADO Quando é elaborado com composições de custos que expressem a realidade do mercado local tanto na produtividade dos serviços quanto no preço dos insumos Buscase chegar a um valor bem próximo do custo real com reduzida margem de incerteza 32 Estimativa de Custos A estimativa de custos é uma avaliação expedita feita com base em custos históricos e comparação com projetos similares originando daí a ideia da ordem de grandeza dos custos do empreendimento Em geral a estimativa de custos é feita através de indicadores genéricos números consagrados que servem para uma primeira abordagem da faixa de custo de obra No caso de empreendimentos obras de edificações um indicador bastante usado é o custo do metro quadrado construído Inúmeras são as fontes de referência desse parâmetro sendo o Custo Unitário Básico CUB o mais utilizado Com o passar do tempo registros fidedignos as empresas conseguem produzir seus próprios indicadores Como exemplo de outros indicadores genéricos Mattos 2006 lista Custo por metro linear de rede de drenagem ou esgoto Custo por hectare de urbanização Custo por megawatt de energia instalado para Usinas hidrelétricas Custo do quilômetro de estrada rodoviária ou ferroviária NOTA a estimativa de custos não elimina a necessidade de se fazer o orçamento analítico detalhado ou Sintético AVALIAÇÃO ECONÔMICA DE OBRAS PROF JOSÉ MARCOS RODRIGUES FILHO A Lei 459164 que dispões sobre construções em regime de condomínios ou incorporações imobiliárias tem em seu artigo 54 Art 54 Os sindicatos estaduais da indústria da construção civil ficam obrigados a divulgar mensalmente até o dia 5 de cada mês os custos unitários de construção a serem adotados nas respectivas regiões jurisdicionais calculados com observância dos critérios e normas a que se refere o inciso I do artigo anterior A Norma Técnica criada pela ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas foi a NBR 12721 Avaliação de custos de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios que em seu Capítulo 8 trata dos Critérios para coleta de preços e cálculo de custos unitários básicos CUB de construção para uso dos sindicatos da indústria da Construção Civil Ela define os critérios de coleta cálculo insumos representativos e seus pesos de acordo com os padrões de construção baixo normal e alto que levam em conta as condições de acabamento a qualidade do material empregado e equipamentos existentes O CUB Custo Unitário Básico da Construção Civil representa o custo da construção por m² de cada um dos padrões de imóveis estabelecidos Tal NBR 12721 em seu item 81 Justificação Estabelece as características de diferentes projetos selecionados tendo em vista o disposto no art53 da Lei 459164 fornecer os lotes básicos de materiais e mãodeobra por metro quadrado levantados a partir dos respectivos projetos indicar o modo de obtenção dos preços dos insumos que serão aplicados aos coeficientes físicos e determinar o método pelo qual deverão ser calculados os custos unitários básicos a serem divulgados mensalmente pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil nos termos do art 54 da mesma Lei Nota Os custos unitários básicos resultantes dos projetos regionalizados também devem seguir as normas de obtenção de preços bem como a metodologia de cálculo determinadas a seguir O CUB de cada projetopadrão é calculado aplicandose aos coeficientes constantes dos quadros da NBR 12721 lotes básicos os preços unitários dos insumos material e mãodeobra ali relacionados Esses preços são resultantes de pesquisa mensal feita pelos Sindicatos da Construção AVALIAÇÃO ECONÔMICA DE OBRAS PROF JOSÉ MARCOS RODRIGUES FILHO SINDUSCON na maioria dos Estados junto a significativo e expressivo número de construtoras as quais mensalmente informam os valores praticados Quanto à mãodeobra é aplicado um percentual correspondente aos encargos trabalhistas e previdenciários decorrentes da legislação própria e da Convenção Coletiva de Trabalho Quanto à caracterização dos projetospadrão têmse AVALIAÇÃO ECONÔMICA DE OBRAS PROF JOSÉ MARCOS RODRIGUES FILHO PADRÃO H 8 3 N H TIPO 8 NÚMERO DE PAVIMENTOS 3 NÚMERO DE QUARTOS N PADRÃO H HABITACIONAL RESIDENCIAL 1 4 8 12 16 23 B BAIXO N NORMAL A ALTO C COMERCIAL AVALIAÇÃO ECONÔMICA DE OBRAS PROF JOSÉ MARCOS RODRIGUES FILHO AVALIAÇÃO ECONÔMICA DE OBRAS PROF JOSÉ MARCOS RODRIGUES FILHO Dando um zoom EXEMPLO 01 DE APLICAÇÃO Seja um edifício residencial de oito pavimento na região dos jardins em São Paulo altamente valorizada área por pavimento de 30000 m² apartamentos de 3 quartos Considerando o CUB do Estado de São Paulo calcular o custo da construção utilizando o CUB Área Construída total m² 8 x 30000 240000 CUB São Paulo junho de 2019 R 165343 m² Custo Total R 165343 x 240000 R 396823200 EXEMPLO 02 DE APLICAÇÃO Considere que no edifício apresentado no item anterior o empreendimento seja composto de 16 unidades autônomas Sabendo que sobre o custo obtido pelo CUB sejam incorporados um total líquido de 26 a títulos diversos e uma lucratividade líquida de 40 e considerando as assertivas abaixo responda quais delas estão corretas I Os custos relativos a títulos diversos equivalem a R 8714023 II O Valor de Venda de Cada Unidade é de R 43749758 III O Lucro a ser aferido pelo empreendedor por unidade é de R 22343649 por unidade totalizando R 344400000 IV O Valor de cada unidade é de R 55859122