Notas de Aulas: Avaliação Econômica de Obras

AVALIAÇÃO ECONÔMICA DE OBRAS PROF JOSÉ MARCOS RODRIGUES FILHO NOTAS DE AULAS AVALIAÇÃO ECONÔMICA DE OBRAS FONTE httpswwwgooglecomsearchqedifC3ADciosrlz1C1GCEAenBR844BR844sourcelnmstbmischsaXved0ahUKEwieivp7jA hXMFLkGHcocDBcQAUIECgBbiw1524bih738dpr125imgrcbnASQOVAyktSOM AVALIAÇÃO ECONÔMICA DE OBRAS PROF JOSÉ MARCOS RODRIGUES FILHO UNIDADE 02 2 AS ÁREAS CONSTRUÍDAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL Para uniformização dos termos e maior compreensão de seu significado vamos reproduzir a seguir do glossário da NBR 127212006 21 Com relação aos Projetos 22 Com relação aos pavimentos ITEM NOMENCLATURA ENTENDIMENTO 31 projeto arquitetônico aprovado Conjunto de pranchas da edificação aprovado pela autoridade local competente 32 projetos da edificação Conjunto de estudos e desenhos constantes dos projetos arquitetônico estrutural de instalações etc da obra objeto de incorporação ou instituição de condomínio discriminados na NBR 12722 Projetos selecionados para representar os diferentes tipos de edificações que são usualmente objeto de incorporação para construção em condomínio e conjunto de edificações definidos por suas características principais a número de pavimentos b número de dependências por unidade c áreas equivalentes à área de custo padrão privativas das unidades autônomas d padrão de acabamento da construção e e número total de unidades projetospadrão 33 ITEM NOMENCLATURA ENTENDIMENTO 34 pavimento Parte coberta da edificação situada num mesmo nível ou em vários níveis situados entre os planos de dois pisos superpostos distantes entre si numa altura correspondente ao pédireito mínimo previsto na legislação municipal ou parte descoberta do prédio definida pela sua área 341 pavimento térreo Pavimento com acesso direto à via pública Quando forem vários os acessos diretos corresponderá ao principal pavimento de acesso da edificação 35 andar Pavimento que está acima ou abaixo do pavimento térreo podendo receber diferentes nomenclaturas a serem especificadas no respectivo projeto arquitetônico tais como mezanino sobreloja andartipo subloja subsolo etc AVALIAÇÃO ECONÔMICA DE OBRAS PROF JOSÉ MARCOS RODRIGUES FILHO 23 Com relação às unidades autônomas 24 Com relação às áreas ITEM NOMENCLATURA ENTENDIMENTO 36 unidade autônoma Parte da edificação vinculada a uma fração ideal de terreno e coisas comuns sujeita às limitações da lei constituída de dependências e instalações de uso privativo e de parcela das dependências e instalações de uso comum da edificação destinada a fins residenciais ou não assinalada por designação especial numérica ou alfabética para efeitos de identificação e discriminação Áreas estabelecidas a partir da seguinte classificação geral a áreas reais de projeto b áreas em relação ao uso c áreas equivalentes em relação às áreas padronizadas e d áreas em relação à forma de divisão distribuição 371 áreas reais de projeto Medidas de superfície tomadas a partir do projeto arquitetônico utilizadas para os cálculos dispostos nesta Norma 3711 áreas reais Medida da superfície de quaisquer dependências ou conjunto de dependências cobertas ou descobertas nela incluídas as superfícies das projeções de paredes de pilares e demais elementos construtivos 3712 área real total do pavimento Soma das áreas cobertas e descobertas reais de um determinado pavimento medidas a partir do projeto arquitetônico 3713 área real total da unidade autônoma Soma das áreas cobertas e descobertas reais e condominiais que definem a área total da unidade autônoma considerada calculadas a partir do projeto arquitetônico aprovado e com auxílio do Quadro II do anexo A 3714 área real global da edificação Soma das áreas cobertas e descobertas reais situadas nos diversos pavimentos da edificação calculadas a partir do projeto arquitetônico aprovado e com auxílio do Quadro I do anexo A 37 áreas de edificação AVALIAÇÃO ECONÔMICA DE OBRAS PROF JOSÉ MARCOS RODRIGUES FILHO 25 Com relação ao uso 26 Com relação às garagens ITEM NOMENCLATURA ENTENDIMENTO Áreas do projeto arquitetônico estabelecidas pelos seguintes tipos a uso privativo e b uso comum 3721 áreas de uso privativo Áreas cobertas ou descobertas que definem o conjunto de dependências e instalações de uma unidade autônoma cuja utilização é privativa dos respectivos titulares de direito calculadas pelo critério definido no item 72 da presente Norma Subdividemse em áreas privativas principais e áreas privativas acessórias 37211 área privativa principal Área da unidade autônoma de uso exclusivo destinada à moradia atividade ou uso principal da edificação situada em determinado andar ou em dois ou mais andares interligados por acesso também privativo 37212 área privativa acessória Área da unidade autônoma de uso exclusivo situada fora dos limites físicos de sua área privativa principal destinada a usos acessórios tais como depósitos box de lavanderia vagas de garagem 372 áreas em relação ao uso ITEM NOMENCLATURA ENTENDIMENTO 3722 área de vaga de garagem Área destinada ao estacionamento de veículo automotor 37221 área de vaga de garagem vinculada à unidade autônoma Área de estacionamento privativo de veículo automotor demarcada e identificada em projeto arquitetônico e vinculada à área privativa principal da unidade autônoma por direito de propriedade sem atribuição de fração ideal específica no terreno e partes comuns do condomínio 37222 área de vaga de garagem como unidade autônoma Área de estacionamento privativo de veículo automotor demarcada e identificada em projeto arquitetônico com acesso que independe da ocupação das demais vagas consideradas como unidades autônomas ou a outras vagas de uso comum e indeterminado e que a critério do incorporador será considerada como unidade autônoma com atribuição de fração ideal própria no terreno e partes comuns do edifício AVALIAÇÃO ECONÔMICA DE OBRAS PROF JOSÉ MARCOS RODRIGUES FILHO 27 Com relação às áreas comuns 28 Com relação às áreas cobertas padrão ITEM NOMENCLATURA ENTENDIMENTO 37223 área de vaga de garagem de uso comum e indeterminado Área de estacionamento comum e indeterminado de veículo automotor demarcada e identificada em projeto tão somente para efeito de quantificação e disponibilidade Quando atribuído direito de uso de vaga s à unidade autônoma pode ser tratada como área de uso comum de divisão não proporcional Quando não atribuído direito de uso de vaga s à unidade autônoma pode ser tratada tecnicamente como área de uso comum de divisão proporcional ITEM NOMENCLATURA ENTENDIMENTO 3723 área de uso comum Área coberta e descoberta situada nos diversos pavimentos da edificação e fora dos limites de uso privativo que pode ser utilizada em comum por todos ou por parte dos titulares de direito das unidades autônomas 3724 área de uso comum de divisão não proporcional Área coberta e descoberta situada nos diversos pavimentos da edificação e fora dos limites de uso privativo que por sua finalidade tenha sua construção localização e uso atribuídos à responsabilidade de parte dos titulares de direito de unidades autônomas ou mesmo por todos quando o seu uso não depender de qualquer relação de proporcionalidade com as respectivas áreas privativas da unidade autônoma considerada ITEM NOMENCLATURA ENTENDIMENTO Áreas utilizadas nos projetospadrão que serviram à definição do lote básico para cálculo do custo unitário básico classificadas como a áreas cobertas padrão b áreas cobertas de padrão diferente c áreas descobertas e d áreas equivalentes à área de custo padrão total áreas em relação às áreas padronizadas 373 AVALIAÇÃO ECONÔMICA DE OBRAS PROF JOSÉ MARCOS RODRIGUES FILHO 29 Com relação a divisão ITEM NOMENCLATURA ENTENDIMENTO 374 áreas em relação à divisão Áreas estabelecidas conforme os itens seguintes 3741 área de divisão proporcional Área de uso comum cuja construção é da responsabilidade dos titulares de direito das diferentes unidades autônomas que compõem a edificação na proporção das respectivas áreas equivalentes de divisão nãoproporcional tendo como exemplo apartamento de porteiro ou zelador ITEM NOMENCLATURA ENTENDIMENTO 3731 áreas cobertas padrão Medidas de superfícies de quaisquer dependências cobertas nelas incluídas as superfícies das projeções de paredes de pilares e demais elementos construtivos que possuem áreas de padrão de acabamento semelhantes às respectivas áreas dos projetospadrão adotados na NBR 12721 3732 áreas cobertas de padrão diferente Áreas cobertas de padrão de acabamento substancialmente inferior ou superior ao tipo escolhido entre os padronizados nesta Norma 3733 áreas descobertas Medida da superfície de quaisquer dependências não cobertas que integram a edificação tendo como exemplos a área de serviço e estacionamento descobertos terraço privativo etc Áreas equivalentes em área de custo padrão total estabelecida pelas seguintes condições a as áreas cobertaspadrão com suas medidas reais b as áreas equivalentes virtuais conceituadas no item 57 adiante e c as somas das áreas cobertaspadrão e equivalentes relativas a uma determinada unidade autônoma a um pavimento e determinadas dependências de uso comum ou privado ou de toda a edificação área equivalente em área de custo padrão total 3734 AVALIAÇÃO ECONÔMICA DE OBRAS PROF JOSÉ MARCOS RODRIGUES FILHO 210 Critérios para a Determinação e Cálculo das áreas Segundo o Capítulo 5 da NBR 127212006 são padronizados os métodos de cálculo das áreas definidas nos itens 21 a 29 desta unidade que vão sintetizadas a seguir 3742 área de divisão não proporcional Área privativa ou área de uso comum que por sua finalidade tenha sua construção atribuída à responsabilidade dos titulares de direito de uma ou mais unidades autônomas independentemente de qualquer relação de proporcionalidade com as respectivas áreas privativas da construção ITEM ÁREA CRITÉRIOS Área da superfície limitada pelo perímetro externo da edificação no nível do piso do pavimento correspondente excluídas as áreas não edificadas No caso do pavimento em pilotis é igual à do pavimento imediatamente acima acrescida das áreas cobertas externas à projeção deste e das áreas descobertas que tenham recebido tratamento destinado a aproveitálas para outros fins que não apenas os de ventilação e iluminação Área real do pavimento 1 ITEM ÁREA CRITÉRIOS Área da superfície limitada pela linha que contorna as dependências privativas cobertas ou descobertas da unidade autônoma excluídas as áreas não edificadas passando pelas projeções a das faces externas das paredes externas da edificação e das paredes que separam as dependências privativas da unidade autônoma das dependências de uso comume b dos eixos das paredes que separam as dependências privativas da unidade autônoma considerada das dependências privativas de unidades autônomas contíguas Área real privativa da unidade autônoma 1 AVALIAÇÃO ECONÔMICA DE OBRAS PROF JOSÉ MARCOS RODRIGUES FILHO Área da superfície limitada pela linha que contorna a dependência de uso comum coberta ou descoberta excluídas as áreas não edificadas passando pelas projeções a das faces externas das paredes externas da edificação e b das faces internas em relação à área de uso comum das paredes que a separam das unidades autônomas Área real de uso comum 2 ITEM ÁREA CRITÉRIOS Área da superfície limitada pela linha que contorna a dependência coberta excluídas as áreas não edificadas passando pelas projeções a das faces externas das paredes externas da edificação b das faces externas em relação à área coberta considerada das paredes que a separam de dependências de uso comum no caso de ser ela própria de uso privativo c das faces externas em relação à área coberta considerada no caso de ser ela própria de uso comum d dos eixos das paredes divisórias de dependências contíguas se forem ambas de uso comum ou ambas de uso privativo e e de projeção de arestas externas do elemento de cobertura quando não for limitada por parede Área coberta 1 AVALIAÇÃO ECONÔMICA DE OBRAS PROF JOSÉ MARCOS RODRIGUES FILHO EXERCÍCIOS DE APLICAÇÃO 1 Considerando que a garagem e a parte frontal à edificação são descobertas calcule as áreas útil e Real por cômodo das unidades residenciais unifamiliares abaixo ITEM ÁREA CRITÉRIOS Área da superfície limitada pela linha que contorna a dependência descoberta passando pelas projeções excluídas as áreas não edificadas a das faces externas das paredes externas da edificação b das faces internas em relação à área descoberta considerada das paredes que a separam de quaisquer dependências cobertas e c dos eixos das paredes divisórias de áreas descobertas contíguas quando ambas forem de uso privativo ou de uso comum 1 Área descoberta AVALIAÇÃO ECONÔMICA DE OBRAS PROF JOSÉ MARCOS RODRIGUES FILHO 2 Calcule as áreas útil e Real por cômodo das unidades residenciais unifamiliares abaixo 211 Áreas Equivalentes de Construção Área virtual cujo custo de construção é equivalente ao custo da respectiva área real utilizada quando este custo é diferente do custo unitário básico da construção adotado como referência Pode ser conforme o caso maior ou menor que a área real correspondente 2111 Coeficientes para Cálculo das áreas equivalentes às áreas de custo padrão A NBR 127212006 recomenda que os coeficientes de equivalência de custo perante o custo padrão da construção sejam calculados forma apresentada a seguir para cada dependência em que for empregado Cada dependência deve ser considerada em três dimensões tendo seu custo real efetivo orçado ou estimado com os mesmos critérios utilizados no orçamentopadrão item 57211 ou seja AVALIAÇÃO ECONÔMICA DE OBRAS PROF JOSÉ MARCOS RODRIGUES FILHO a com os acabamentos efetivamente empregados nessa dependência b com o seguinte critério de delimitação de perímetro da área dessa dependência incluir as paredes externas não confrontantes com outra área construída e incluir a metade da espessura da parede confrontante com as outras áreas construídas No item 57213 da NBR em estudo o coeficiente para cálculo da equivalência de área é o resultado da divisão do custo unitário dessa área dividido pelo último custo unitário básico de mesmo padrão divulgado 212 Coeficientes médios Na falta destas demonstrações podem ser utilizados os seguintes coeficientes médios que foram utilizados no cálculo de equivalência de áreas dos projetos padrão a garagem subsolo 050 a 075 b área privativa unidade autônoma padrão 100 c área privativa salas com acabamento 100 d área privativa salas sem acabamento 075 a 090 e área de loja sem acabamento 040 a 060 f varandas 075 a 100 g terraços ou áreas descobertas sobre lajes 030 a 060 h estacionamento sobre terreno 005 a 010 j área de serviço residência unifamiliar padrão baixo aberta 050 k barrilete 050 a 075 l caixa dágua 050 a 075 m casa de máquinas 050 a 075 e n piscinas quintais etc 050 a 075 AVALIAÇÃO ECONÔMICA DE OBRAS PROF JOSÉ MARCOS RODRIGUES FILHO Exemplo constante da NBR 127212006 Nota A título de exemplo de cálculo considerese Se para uma determinada área real coberta de 60 m2 estimase que em virtude de sensível melhora no padrão de acabamento o custo unitário efetivo é cerca de 50 maior que o custo unitário básico adotado para as áreas cobertaspadrão do edifício considerado a área equivalente Se correspondente a Se 60 x 150 90 m2 213 Quadros de Áreas Reais e Equivalentes O cálculo da área real global e da área equivalente em área de custo padrão global é feito com auxílio do Quadro I do Anexo A da NBR 127212006 que permite ademais conheceremse discriminadamente por pavimento e em toda a edificação as áreas reais e equivalentes privativas e de uso comum Tal Quadro deve ter o seu preenchimento conforme segue AVALIAÇÃO ECONÔMICA DE OBRAS PROF JOSÉ MARCOS RODRIGUES FILHO 2131 Preenchimento do Quadro I a coluna 1 as designações de todos os pavimentos b coluna 2 as áreas reais privativas cobertaspadrão c coluna 3 as áreas reais privativas cobertas de padrão diferente e as descobertas d coluna 4 as áreas equivalentes correspondentes às áreas reais lançadas na coluna 3 cumpridos na falta de justificativa os parâmetros estabelecidos em 761 e coluna 5 os totais das áreas reais privativas nos diversos pavimentos soma dos lançamentos feitos nas colunas 2 e 3 f coluna 6 os totais das áreas equivalentes à área de custo padrão privativas em cada pavimento soma dos lançamentos feitos nas colunas 2 e 4 g coluna 7 as áreas reais de uso comum cobertaspadrão de divisão não proporcional h coluna 8 as áreas reais de uso comum cobertas de padrão diferente ou descobertas de divisão não proporcional i coluna 9 as áreas equivalentes correspondentes às áreas reais lançadas na coluna 8 cumpridos na falta de justificativa os parâmetros estabelecidos em 761 j coluna 10 os totais das áreas reais de uso comum de divisão nãoproporcional soma dos lançamentos feitos nas colunas 7 e 8 k coluna 11 os totais das áreas equivalentes à área de custo padrão de uso comum de divisão nãoproporcional soma dos lançamentos feitos nas colunas 7 e 9 l coluna 12 as áreas reais de uso comum cobertaspadrão de divisão proporcional m coluna 13 as áreas reais de uso comum cobertas de padrão diferente ou descobertas de divisão proporcional AVALIAÇÃO ECONÔMICA DE OBRAS PROF JOSÉ MARCOS RODRIGUES FILHO n coluna 14 as áreas equivalentes correspondentes às áreas lançadas na coluna 13 cumpridos na falta de justificativa os parâmetros estabelecidos em 761 o coluna 15 os totais das áreas reais de uso comum de divisão proporcional soma dos lançamentos feitos nas colunas 12 e 13 p coluna 16 os totais das áreas equivalentes à área de custo padrão de uso comum de divisão proporcional soma dos lançamentos nas colunas 12 e 14 q coluna 17 os totais das áreas reais de cada pavimento soma dos lançamentos das colunas 5 10 e 15 r coluna 18 os totais das áreas equivalentes à área de custo padrão de cada pavimento soma dos lançamentos feitos nas colunas 6 11 e 16 s quantidade número de pavimentos idênticos t área real global soma dos lançamentos feitos na coluna 17 e u área equivalente em área de custo padrão global soma dos lançamentos na coluna 18 AVALIAÇÃO ECONÔMICA DE OBRAS PROF JOSÉ MARCOS RODRIGUES FILHO AVALIAÇÃO ECONÔMICA DE OBRAS PROF JOSÉ MARCOS RODRIGUES FILHO