Analise de Conflito entre Sindico e Inquilina - Estudo de Caso

Universidade Estácio de Sá Campus Presidente Vargas Métodos Adequados e Soluções de Conflitos Alunos Adriano da Silva Lopes Bruno Raphael S Araújo Carlos Adriano S Cruz Elaine Luna Isabela Victória C da Silva Jeniffer S do Carmo Laisa Neves Costa Milene Soares Amaral Pedro Henrique L Veiga Pedro Rodrigues V Junior Thainá de Souza M C Pedroso Discente Rodrigo Torres Professora Karyne Castro da Silva 202 3 Rio de Janeiro RJ DIAGNÓSTICO E TEORIZAÇÃO Identificação das partes envolvidas e parceiros O presente trabalho discutirá a problemática entre o Sindico representante do Condomínio Aguas Itanhanga e a inquilina Sandra Maria Colhendo as dificuldades encontrada s no dia a dia das partes das quais gera m conflitos temos como objetivo buscar uma tentativa de solução consensual pacifica e que gere resultados satisfatório para ambos Cabe salientar que o síndico não possui relação jurídica com o inquilino ele apenas representa a empresa do condomínio o inquilino não pode cobra diretamente ao sindico sobre questões de melhoria s a serem realizadas porém pode cobrar quanto as provid ê ncias a serem tomadas no que se refere a infrações de regulamento e outras reclamações descumprem o contrato assinado pelas partes Problemas Identificados Observamos que a problemática envolve em grande umidade na casa da inquilina da qual acomete seus m ó veis prejudic ialmente e seu bem estar diário assim como poderá acarretar em problemas com a sua saúde Sendo a desarmonia identificada acaba agravando e postergando o problema A elaboração desse trabalho visa coletar o máximo de informações sobre o problema descrito estudar o contrato de locação para verificar quais das partes serão responsáveis por soluci onar a questão dos conflitos sem que haja nece ssidade de uma ação judicial buscando uma solução vantajosa para os dois lados com uma posição neutra e imparcial e objetificando o resultado de forma rápida e confiável Demandas sócio comunitárias e justificativa acadêmica A manifestação do incomodo diário da inquilina é parte do proc esso para edificar sua realidade social vivenciada o óbice da situação sem solução pac í fica com a direção geral do condomínio requer uma análise sobre a real situação e o entendimento das partes A reflexão sobre essa problemática emerge um cenário de falhas no cumprimento d o contrato ineficiência na resolução do conflito a falta de diálogo e entendimento entre ambos Conjuntamente o Novo Código de Processo Civil encoraja a utilização de novos métodos de solução principalmente devido ao crescimento de conflitos que tomam o pais Art 3º 3º A conciliação a mediação e outros métodos de solução consensual de conflitos deverão ser estimulados por juízes advogados defensores públicos e membros do Ministério Público inclusive no curso do processo judicial Objetivos a serem alcançados O trabalho possui como objetivo buscar falhas apresenta uma proposta que induza as partes buscarem solucionar possíveis conflit os orientar dialogar construir em conjunt o tomadas de decisões assim como a possível obtenção de acordo e consequentemente prestar uma assistência escuta e identificação para que possa contribuir futuramente como modelo de conduta para conflitos semelhantes ou idênticos Referencial teórico Não é fácil descobrir as condições das instalações hidrossanitárias antes de entrar no imóvel assim o problema só é descoberto quando os sinais aparecem Nesse momento é comum que o morador procure o síndico para mais informações sendo um problema desagradável que pode acarretar em diversos danos inclusive respiratórios esses distúrbios afetam acabamentos e podem prejudicar estrutura do edifício Para solucionar esse conflito consultamos a LEI Nº 8245 DE 18 DE OUTUBRO DE 1991 Que se referente ao Inquilinato pois a responsabilidade varia conforme a causa do vazamento Art 22 O locador é obrigado a II garantir durante o tempo da locação o uso pacífico do imóvel locado IV responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação a obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel Por isso quando o inquilino perceber a presença de vazamento e infiltrações o proprietário deve ser informado para providenciar os reparos necessários Metas critérios ou indicadores de avaliação do projeto As metas apresentadas no projeto têm como objetivo principal buscar uma solução pacífica e consensual para a problemática entre o síndico do Condomínio Águas Itanhangá e a inquilina Sandra Maria que enfrenta problemas de umidade em sua residência Para alcançar essa meta é necessário identificar as partes envolvidas e seus respectivos papéis no contrato de locação além de coletar informações sobre o problema e analisar a legislação aplicável Para tanto são dadas as metas e indicadores neste capítulo a fim de nortear a solução para este caso de forma justa e plausível 61 Metas e Indicadores Meta Identificar a responsabilidade pelas infiltrações e vazamentos e estabelecer um plano de ação para solucionálos Indicadores Identificação das causas das infiltrações e vazamentos por exemplo problemas estruturais problemas nas instalações hidrossanitárias Definição da responsabilidade pelas infiltrações e vazamentos por exemplo se é do condomínio ou do proprietário do imóvel Elaboração de um plano de ação para solucionar as infiltrações e vazamentos com prazos e responsáveis definidos Monitoramento da execução do plano de ação Meta Estabelecer um canal de comunicação eficiente entre o síndico e a inquilina para tratar de questões relacionadas ao imóvel Indicadores Estabelecimento de um canal de comunicação claro e direto entre o síndico e a inquilina por exemplo um telefone ou email de contato Definição de um protocolo para tratar das questões relacionadas ao imóvel por exemplo prazos para resposta responsabilidades procedimentos para solucionar problemas Monitoramento da efetividade do canal de comunicação e do protocolo estabelecido por exemplo através de pesquisas de satisfação ou feedback da inquilina Meta Promover a resolução consensual do conflito entre o síndico e a inquilina Indicadores Identificação dos interesses e necessidades de cada uma das partes envolvidas Identificação de pontos de convergência e divergência entre as partes Estabelecimento de opções de solução para o conflito Construção de um acordo que atenda às necessidades e interesses de ambas as partes Monitoramento da efetividade do acordo estabelecido por exemplo através de feedback da inquilina e do síndico 62 Detalhamento Para identificar as responsabilidades das partes envolvidas será necessário analisar o contrato de locação e a legislação vigente sobre o tema Esse processo envolverá a coleta de informações relevantes tais como a data de início da locação as condições do imóvel no momento da locação e as obrigações do locador e do locatário Após essa análise um percentual de responsabilidade será atribuído a cada parte envolvida As soluções propostas deverão ser elaboradas de forma consensual ou seja em conjunto com as partes envolvidas Essas soluções deverão atender às necessidades de ambas as partes respeitando as limitações impostas pela legislação vigente Ao final do processo um questionário de satisfação será aplicado às partes envolvidas para avaliar o grau de satisfação com as soluções propostas O diálogo e a cooperação entre as partes serão estimulados durante todo o processo de resolução do conflito Para isso serão realizadas sessões de mediação e conciliação com o objetivo de aproximar as partes e promover o entendimento mútuo O número de sessões realizadas será contabilizado como indicador de desempenho Após a resolução do conflito serão identificadas medidas que possam prevenir conflitos semelhantes no futuro Essas medidas poderão incluir a revisão do contrato de locação a realização de manutenções preventivas no imóvel e a implementação de políticas de diálogo e cooperação entre as partes O número de conflitos semelhantes prevenidos após a resolução do caso em questão será utilizado como indicador de desemp e nho Apresentando a Pesquisa de Campo É muito comum que um conflito pequeno tenha por trás alguma causa pouco evidente ligada a outro fator Por isso é muito importante ouvir todas as partes envolvidas buscando extrair as reais razões do problema A rivalidade e ntre ambas prejudicam o clima e dificulta bastante as coisas Por isso é importante aprender a enfrentar os atritos estabelecendo um bom diálogo entre as partes É normal até certo ponto que se ocorram conflitos Ao lidar com conflitos entre condôminos e inquilinos é recomendável que o síndico se mantenha atuante para mediar a situação evitar que excessos sejam cometidos e se possível indicar o caminho para resolver o problema Por melhor que seja a gestão do síndico os conflitos no condomínio vão ocorrer Isso acontece porque o prédio reúne diferentes pessoas com hábitos e prioridades distintos Sobre o caso Inquilina Sandra Maria dos Santos Síndico Leonardo Nascimento Fotos Aparente i nfiltração permitindo a entrada de água do Apartamento acima descolamento de rebocos desgaste da pintura ou ainda manchas Pedro Henrique Acadêmico da Universidade Estácio de Sá juntamente com sua equipe Jeniffer Santana e Pedro Rodrigues Buscando informações confiáveis a respeito do problema identificando as causas raízes Assim podemos definir um problema para se tornar mais viável ou ideal para que seja possível alcançar a situação Além de ser muito desagradável visualmente e de fazer mal à saúde mofo e infiltração Pois além do prejuízo estético há o risco de danos mais sérios Se a infiltração não for tratada a parede pode até cair A pintura esfarela destacandose da superfície com partes do reboco A inquilina Sandra está aguardan do o prazo de 15 dias que foi solicitado pelo síndico para ter uma resposta sobre esse problema O síndico Leonardo Nascimento informou estar c iente de todos ocorrido informado por Sandra E que o prazo solicitado era para passar a situação para o proprietário do imóvel II PLANEJAMENTO PARA DESENVOLVIMENTO DO PROJETO Identificação de público beneficiário O público interessado na temática do trabalho são principalmente proprietários de apartamentos ou unidades dentro do condomínio independente do uso do imóvel ou não assim como inquilinos ou locatários gerentes prediais síndicos e subsíndicos Assim como auxiliar em casos parecidos com advogados e em tribunais Plano de ação no modelo 5W2H ou CANVAS ou DESIGN THINKING ou outras ferramentas de planejamento de preferência do docente O plano de ação foi desenvolvido para solucionar o conflito relacionado a uma infiltração dentro do apartamento alugado O problema de infiltração causado por um vazamento de água proveniente do terraço acima tem causado diversas adversidades para as partes envolvidas o proprietário do apartamento alugado e o inquilino Com o objetivo de resolver esse conflito de forma consensual e colaborativa ambas as partes foram ouvidas e foram dadas diversas as alternativas para resolução de conflito O plano de ação é baseado no método 5W2H que busca identificar e abordar os principais aspectos do problema incluindo o quê por quê quem quando onde como e quanto Quem Membros participantes da equipe do trabalho de extensão da Estácio de Sá Presidente Vargas sobre o conflito no condomínio em Itanhangá Quando Prazo máximo de 4 quatro meses desde o início do conflito até a possível solução do mesmo perpassando pela pesquisa de campo procura do local para solução do conflito e da conclusão do conflito sem que haja procura judicial Onde Condomínio em Itanhangá Rio de Janeiro onde consta infiltração na parede da sala do apartamento alugado próximo à janela e ao ar condicionado Como A equipe entrou em contato com a seguinte localização para resolução do conflito CÂMARA DE CONCILIAÇÃO E MEDIAÇÃO E ARBITRAGEM DO RIO DE JANEIRO CCMA RJ Avenida das Américas nº 3500 bloco 04 sala 431 Barra da Tijuca Rio de Janeiro RJ CEP 22631004 Quanto Tabela de preço da CCMA R 50000 para registro R 100000 para administração e R 85000 para o profissional de honorário Aluguel do apartamento da frente Não haverá acréscimos Previsão do valor da obra R 600000 Pesquisa de Campo e Materiais Diversos R 830 É importante ressaltar que as alternativas fazem parte de um processo voluntário e colaborativo que busca promover a comunicação a negociação e a busca de soluções que atendam aos interesses de todas as partes envolvidas Acreditase que as alternativas pesquisadas como meio de resolução de conflitos podem contribuir para uma solução mais rápida eficiente e sustentável preservando o relacionamento entre as partes e evitando possíveis litígios judiciais Criação do Plano de Solução Consensual Recomendamos tentar resolver de forma amigável sem brigas ou desentendimentos Caso não entrem em um acordo indicamos que procurem um Polo de Mediação CÂMARA DE CONCILIAÇÃO E MEDIAÇÃO E ARBITRAGEM DO RIO DE JANEIRO CCMA RJ wwwccmarjcombr Área de atuação empresarial cível imobiliário trabalhista entre outros no âmbito público e privado Localização Avenida das Américas nº 3500 bloco 04 sala 431 Barra da Tijuca Rio de Janeiro RJ CEP 22631004 Contato 21 36276982 Email faleconoscoccmarjcombr dihccmarjcombr Representantes Durval Hale e Durval Igreja Hale Validade do recredenciamento 15 de setembro de 2023 Ato Renovação de Credenciamento de 02 de setembro de 2021 Publicado no DJERJ caderno II do dia 15 de setembro de 2021 fls 146148 SEI nº 20210657394 CM 00004838820218190810 Segue tabela de valores para o custo da mediação TABELA DE DESPESAS DE MEDIAÇÃO E CONCILIAÇÃO 1 A taxa de registro no valor de R 50000 quinhentos reais deverá ser recolhida no ato da apresentação do requerimento de instauração do procedimento de mediação ou conciliação e não será reembolsável Art14 do Regulamento Interno dos Procedimentos de Mediação e Conciliação 2 A taxa de administração no valor de R 100000 hum mil reais pro rata deverá ser paga na data da assinatura do termo inicial de mediação ou conciliação e não será reembolsável Art 15 do Regulamento Interno dos Procedimentos de Mediação e Conciliação 3 Os honorários do mediador ou conciliador serão fixados tendo como base de cálculo o valor de R 85000 oitocentos cinquenta reais a hora de atividade considerando se 06 seis horas mínimas de trabalho os quais serão depositados antecipadamente na Secretaria da Câmara na data da assinatura do termo inicial de mediação ou conciliação Arts 4º único g 10 único f e 15 1º do Regulamento Interno dos Procedimentos de Mediação e Conciliação 4 Ao término do procedimento de mediação ou conciliação a Secretaria da Câmara prestará contas às partes do depósito referente aos honorários do profissional levando em conta as horas efetivamente trabalhadas podendo ocorrer duas situações a restituição do valor que sobejar em razão do encerramento do procedimento com ou sem acordo tendo em vista as horas não trabalhadas ou a cobrança da complementação dos honorários se o procedimento exceder as 06 seis horas inicialmente calculadas sendo que nesta última hipótese será devida igualmente uma nova taxa de administração de acordo com o valor previsto no item 2 5 As partes deverão recolher antecipadamente na Secretaria da Câmara as despesas com gastos de viagem diligências fora do local do procedimento realização de reuniões fora do horário de funcionamento da Câmara ou em outra localidade serviços de intérpretes tradutores peritos e outros recursos utilizados pela Câmara para o bom andamento do procedimento Descrição da forma de participação no planejamento desenvolvimento e avaliação do projeto Os integrantes de primeiro momento identificaram as partes atuaram como ouvintes do conflito e a partir dos encontros realizaram perguntas roda de conversa escuta ativa trocas mutuas anotações de informações colhidas relatório sobre o caso planejaremos todo o projeto de pesquisa a partir daí e apresentaremos em sala a solução e avaliação dessas atividades Essa interação entre grupo e portadores do conflito é de suma importância pois o acolhimento das partes demostra de forma empática e passiva a importante de escutar os pontos divergentes e são essa informação coletadas que nós ajudaram em toda pesquisa e estruturação do trabalho também por empatia ao próximo que os alunos desse grupo deseja que esse problema seja resolvido de forma harmoniosa pacifica transparente e de isso passe a servir de exemplos para situações futuras que sejam semelhante É importante salientar que a empatia com a dor do outro está em falta na sociedade de hoje e a falta disso que incube na ampliação de pequenos conflitos Cronograma do projeto Etapas Fases Data 1 Divisão dos grupos 230223 2 Apresentação da proposta da pesquisa 020323 3 Entrega de instrumento de pesquisa carta de autorização e apresentação 230323 4 Pesquisa de campo 160323 a 130423 5 Seminário de discussão da pesquisa de campo 200423 6 Estruturação do trabalho e entrega primeira etapa escrita 110523 7 Entrega da segunda etapa escrita 250523 8 Estruturação e entrega do relatório coletivo e individual 010623 9 Entrega dos resultados da pesquisa 150623 a 220623 Equipe de trabalho descrição da responsabilidade de cada membro Alunos Responsabilidade aplicada Adriano da Silva Lopes Criação do plano de solução do conflito consensual Bruno Raphael S Araújo Metas e criação de critérios indicados de projeto Carlos Adriano S Cruz Criação do plano de solução do conflito consensual Elaine Luna Referencial teórico e pesquisas bibliográficas Isabela Victória C da Silva Plano de ação aplicado no modelo 5w2h estruturação da apresentação do trabalho presencial e slide Jeniffer S do Carmo Pesquisa de campo seminário de pesquisa de campo Estruturação de apresentação do trabalho de pesquisa de campo Laisa Neves Costa Estruturação de instrumento de pesquisa de campo questionário para identificação da problemática estruturação do trabalho físico Milene Soares Amaral Recursos previsto Pedro Henrique L Veiga Pesquisa de campo seminário de pesquisa de campo Pedro Rodrigues V Junior Pesquisa de campo seminário de pesquisa de campo Thainá de Souza M C Pedroso Identificação das partes envolvidas problemas identificados demanda sociocomunitária objetivos a serem alcançados organização e estruturação do trabalho físico Recursos previstos Até presente data não houve nenhum custo adicional de passagens para o local do ocorrido pois uma aluna reside no mesmo Não houve também nenhum custo com papéis impressões canetas e afins ALGUMAS PERGUNTAS QUE AUXILIOU O MAPEAMENTO DO CONFLITO 1 Quem são os atores O Sindico representante do Condomínio Aguas Itanhanga e a inquilina Sandra Maria 2 Qual o relacionamento existente entre eles Sindico e inquilino 3 Que problema apresentam e o que objetivam obter QUESTÕES Grande umidade na casa da inquilina da qual acomete seus móveis prejudicialmente e seu bem estar diário assim como poderá acarretar em problemas com a sua saúde Sendo a desarmonia identificada acaba agravando e postergando o problema Coletar o máximo de informações sobre o problema descrito estudar o contrato de locação para verificar quais das partes serão responsáveis por solucionar a questão dos conflitos sem que haja necessidade de uma ação judicial buscando uma solução vantajosa para os dois lados com uma posição neutra e imparcial e objetivando o resultado de forma rápida e confiável 4 Qual a consciência que possuem dos seus interesses e necessidades Estudar o contrato de locação para verificar quais das partes serão responsáveis por solucionar a questão dos conflitos sem que haja necessidade de uma ação judicial buscando uma solução vantajosa para os dois lados com uma posição neutra e imparcial e objetivando o resultado de forma rápida e confiável 5 De que forma negociam A reflexão sobre essa problemática emerge um cená ri o de falhas no cumprimento do contrato ineficiência na resolução do conflito a falta de diálogo e entendimento entre ambos Conjuntamente o Novo Código de Processo Civil encoraja a utilização de novos métodos de solução principalmente devido ao crescimento de conflitos que tomam o pais Art 30 30 A conciliação a mediação e outros métodos de solução consensual de conflitos deverão ser estimulados por juízes advogados defensores públicos e membros do Ministério Público inclusive no curso do processo judicial 6 Como podem conseguir o que realmente querem sem desatender o que o outro quer obter O Objetivo é buscar falhas solucionar possíveis conflitos orientar dialogar construir em conjunto tomadas de decisões assim como a possível obtenção de acordo e consequentemente prestar uma assistência que possa contribuir futuramente como modelo de conduta para conflitos semelhantes ou idênticos 7 Como podem obter o poder sobre a resolução do conflito Recomendamos tentar resolver de forma amigável sem brigas ou desentendimentos Não entrando em um acordo indicamos que procurem um Polo de Mediação 7 Bibliografia O Manual dos MESCs Meios extrajudiciais de solução de conflitos Luiz Fernando do Vale de Almeida Guilherme Soluções Pacificas de Conflitos Augusto Cury Manual De Solução De Conflitos Alessandra Canuto Ana Luiza Isoldi e Marcelo Sita httpswwwlivrosgratiscombrlerlivroonline41854mediacaodeconflitosindividuaismanualdeorientacao httpscarvalhoadmcombrblogcomoagiremsituacoesdevazamentoseinfiltracoesemcondominios httpwwwplanaltogovbrccivil03LEISL8245htm httpswwwtjrjjusbrwebguestinstitucionalmediacaocamaraprivadacadastrada httpswwwccmarjcombrmediacaoconciliacaotabeladespesas