Propriedade para Investimento em Contabilidade Financeira III

CONTABILIDADE FINANCEIRA III CF3 PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO CPC 28 IAS 40 Professor Fabrício Campos 08052023 1 Propriedade para Investimento Agenda 2 Conceito de Propriedade para Investimento Reconhecimento Mensuração Inicial e Subsequente método do custo e do valor justo Política Contábil Desreconhecimento Baixa Depreciação valor depreciável vida útil valor residual e métodos de depreciação Impairment Divulgação Conceito de Propriedade para Investimento 3 São propriedades mantidas por seus proprietários pelo seu potencial de retorno do investimento e não pelo uso O retorno pode se dar tanto pelo recebimento de aluguel quanto pela valorização da propriedade Os riscos e retornos das propriedades para investimento são substancialmente diferentes dos retornos das propriedades que servem para o uso Conceito de Propriedade para Investimento 4 Propriedade para Investimento é a propriedade terreno ou edifício ou parte de edifício ou ambos mantida pelo proprietário ou pelo arrendatário como ativo de direito de uso para auferir aluguel ou para valorização do capital ou para ambas e NÃO para a Uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas e b Venda no curso normal ordinário do negócio Exemplos de Propriedade para Investimento 5 Terrenos mantidos para valorização de capital no longo prazo e não para venda a curto prazo no curso normal ordinário dos negócios Propriedade que esteja sendo construída ou desenvolvida para ser uma futura propriedade para investimento Terrenos mantidos para uso indeterminado no futuro Edifício da entidade que seja arrendado sob um ou mais arrendamentos operacionais Edifício que esteja desocupado mas mantido para ser arrendado sob um ou mais arrendamentos operacionais Exemplos que NÃO são Propriedade para Investimento 6 Ativos biológicos relacionados com a atividade agrícola CPC 29 Direitos sobre reservas minerais tais como carvão mineral petróleo gás natural e recursos semelhantes não renováveis CPC 34 NÃO EMITIDO Propriedade ocupada pelo proprietário é a propriedade mantida pelo proprietário CPC 27 ou pelo arrendatário como ativo de direito de uso CPC 06 R2 Propriedade destinada à venda no curso normal ordinário das atividades Propriedade que é arrendada para outra entidade sob arrendamento financeiro Reconhecimento Propriedade para Investimento 7 for provável que os benefícios econômicos futuros associados à propriedade para investimento fluirão para a entidade e o custo da propriedade para investimento possa ser mensurado com confiança Quando deve ser reconhecida Mensuração Inicial Propriedade para Investimento 8 Ao Custo ajustado ao Valor Presente por exemplo quando for paga a prazo A propriedade para investimento deve ser inicialmente mensurada pelo seu custo Os custos de transação devem ser incluídos na mensuração inicial Os custos incluídos na mensuração inicial envolvem todos os gastos diretamente atribuíveis para que a propriedade esteja em condições de gerar resultado Incluídos aquisição honorários profissionais e impostos de transferência Não incluídos contabilizar no resultado os custos não diretamente atribuíveis à propriedade start up costs custos de início de atividade Perdas operacionais incorridas antes de a propriedade ter atingido o nível de ocupação previsto Quantidades anormais de material mão de obra ou outros consumidos na elaboração da propriedade Política Contábil Propriedade para Investimento 9 Para a mensuração subsequente a entidade deve escolher como sua Política Contábil O Método do Valor Justo para mensuração de todas as propriedades O Método do Custo Após escolhida a política contábil a entidade deve aplicar essa política a todas as suas propriedades para investimento O CPC 23 Políticas Contábeis Mudança de Estimativa e Retificação de Erro dispõe que uma alteração voluntária na política contábil deve ser feita apenas se a alteração resultar numa apresentação mais apropriada das operações de outros acontecimentos ou de condições nas demonstrações contábeis da entidade Importante verificar consistência e comparabilidade É altamente improvável que uma alteração do método do valor justo para o método do custo resulte numa apresentação mais apropriada Política Contábil Propriedade para Investimento 10 Custo É o montante de caixa ou equivalentes de caixa pago ou o valor justo de outra contraprestação dada para adquirir um ativo no momento da sua aquisição ou construção ou quando aplicável o montante atribuído àquele ativo quando inicialmente reconhecido em consonância com requerimentos específicos de outros Pronunciamentos Valor Justo é o preço que seria recebido pela venda de um ativo ou que seria pago pela transferência de um passivo em uma transação não forçada entre participantes do mercado na data de mensuração Mensuração Subsequente Propriedade para Investimento Valor Justo 11 A variação no valor justo deve ser registrado contabilmente no resultado Não há depreciação e nem impairment A entidade determina o valor justo sem qualquer dedução para custos de transação em que possa incorrer por venda ou outra alienação O valor justo da propriedade para investimento deve refletir as condições de mercado na data do período de reporte A melhor evidência de valor justo é dada por preços correntes em mercado ativo de propriedades semelhantes no mesmo local e condição e sujeitas a arrendamentos e outros contratos semelhantes Observar IFRS 13 CPC 46 Incentivase a entidade mas não se exige dela a determinar o valor justo das propriedades para investimento tendo por base a avaliação de avaliador independente que tenha qualificação profissional relevante e reconhecida e que tenha experiência recente no local e na categoria da propriedade para investimento que esteja sendo avaliada Mensuração Subsequente Propriedade para Investimento Método do Custo 12 Após o reconhecimento inicial a entidade que escolher o método do custo deve mensurar todas as suas propriedades para investimento da mesma maneira que os ativos imobilizados são mensurados IAS 16 CPC 27 Portanto deve ser feita a depreciação e o teste de impairment Exceto aquelas que satisfaçam os critérios de classificação como mantidas para venda ou que estejam incluídas em grupo para alienação que esteja classificado como mantido para venda IFRS 5 CPC 31 Custo Depreciação Perdas por Impairment VALOR CONTÁBIL Propriedade para Investimento Propriedades Híbridas 13 Algumas propriedades compreendem uma parte que é mantida para obter rendimentos ou para valorização de capital e outra parte que é mantida para uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas Se essas partes puderem ser vendidas separadamente ou arrendadas separadamente sob arrendamento financeiro a entidade deve contabilizar as partes separadamente Se as partes não puderem ser vendidas separadamente a propriedade só é propriedade para investimento se uma parte insignificante for mantida para uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas Propriedade para Investimento Propriedades Híbridas 14 Em casos em que o serviço prestado pelo proprietário é significativo a propriedade NÃO pode ser contabilizada como uma propriedade para investimento Exemplos Hotel administrado pelo proprietário em que os serviços prestados aos hóspedes são significativos Um exemplo é quando o proprietário de edifício de escritórios proporciona serviços de segurança e de manutenção aos arrendatários que ocupam o edifício Propriedade para Investimento 15 Alteração de Status Tratamento Contábil na Alteração de Status A propriedade era alugada e agora o proprietário está usando A propriedade deixa de atender aos requisitos de classificação como Propriedade para Investimento e passa a atender aos requisitos de Imobilizado O valor justo na data da mudança do uso deve ser utilizado como o custo atribuído para a mensuração subsequente De CPC 28 para CPC 27 A propriedade era alugada e agora há intenção firme de venda A propriedade passa a ser mantida para venda no curso normal da entidade e deve ser reclassificada para o estoque CPC 16 Se a propriedade estiver mensurada pelo Valor Justo anteriormente à reclassificação seu Valor Justo na data da mudança do uso é o custo a ser atribuído para mensuração subsequente De CPC 28 para CPC 16 A propriedade era para uso e agora está alugada A propriedade não mais ocupada pelo proprietário deve ser reclassificada para propriedade para investimento De CPC 27 para CPC 28 Se o valor justo valor contábil a diferença vai para PL ORAno caso de mensuração VJ Se VJ VC indicativo de impairment anterior à reclassificação DRE A propriedade era mantida para venda e agora é alugada A propriedade que deixa de ser mantida para venda e passa a ser mantida para futuro aluguel deve ser reclassificada para propriedade para investimento De CPC 16 para CPC 28 Se a propriedade for mensurada ao Valor Justo ela deve ser reavaliada na data da reclassificação e qualquer diferença deve ser reconhecida diretamente no resultado Propriedade para Investimento Principais Divulgações 16 Descrição da propriedade para investimento Qual foi a política contábil aplicada o método do valor justo ou o método do custo Informações de como foi preparado o valor justo foi por avaliador independente com qualificação profissional Se não houve avaliação o fato deve ser divulgado Explicar o motivo do valor justo não poder ser apurado com confiabilidade Os valores reconhecidos no resultado ganhos e perdas provenientes do valor justo Transferência de estoque ou de imobilizado para propriedade para investimento e viceversa Método de depreciação utilizado vida útil valor residual e valor do impairment se houver Se a propriedade para investimento for mensurada pelo custo informar o valor justo Propriedade para Investimento Desreconhecimento Baixa 17 A propriedade para investimento deve ser baixada sai do balanço patrimonial na alienação ou quando a propriedade para investimento for permanentemente retirada de uso e nenhum benefício econômico for esperado da sua alienação A alienação de propriedade para investimento pode ser alcançada pela venda ou pela celebração de arrendamento financeiro Exercícios Propriedade para Investimento 18 1 Julgue as situações a seguir e verifique se estão no escopo da IAS 40 CPC 28 a Uma importante linha de produção foi desativada e a área onde estava instalada foi destinada à venda b Uma extensa área foi adquirida nas proximidades da cidade que servirá para a construção de casas de aluguel todavia a prefeitura ainda não concedeu as respectivas licenças c Uma sala de 30 m² é ocupada pelo proprietário de um grande edifício com área total de 20000 m² que se destina a aluguel Não há possibilidade de vender separadamente A Resolver os 11 exercícios a seguir Exercícios Propriedade para Investimento 19 2 Em 01012020 a Cia ABC possuía duas propriedades para investimento cujos custos de desenvolvimento em suas datas de entrada 01012020 eram Propriedade A 200000 Propriedade B 300000 Como a companhia adota o valor justo para todas as suas propriedades obteve os seguintes valores em 31122020 Propriedade A 150000 Propriedade B 290000 Já em 31122021 os valores justos eram Propriedade A 130000 Propriedade B 300000 Elabore Demonstração do Resultado do Exercício de 2020 e 2021 e o Balanço Patrimonial em 01012020 31122020 e 31122021 Considere como Capital Social o valor da mensuração inicial dos imóveis Exercícios Propriedade para Investimento 20 3 De acordo com o CPC 28 Propriedade para Investimento qual item deve ser divulgado adicionalmente se a entidade define mensurar suas propriedades pelo método do custo a O valor realizável líquido da propriedade b O valor presente da propriedade c O valor em uso da propriedade d O valor justo da propriedade e Não precisa divulgar 4 De acordo com o CPC 28 Propriedade para Investimento quais são as duas afirmações que melhor descrevem propriedade ocupada pelo proprietário A Propriedade mantida para a venda no curso normal ordinário dos negócios B Propriedade mantida para o uso na produção e fornecimento de bens ou serviços C Propriedade mantida para aluguel D Propriedade mantida para finalidades administrativas Exercícios Propriedade para Investimento 21 5 Assinale as alternativas que apresentem situações abrangidas pela definição de propriedade para investimento portanto dentro do escopo do CPC 28 Propriedade para Investimento A Terreno mantido para valorização no longo prazo B Propriedade ocupada por um funcionário dentro do sítio de uma obra C Propriedade sendo construída em nome de terceiros D Um edifício próprio da entidade e locado através de uma operação de arrendamento operacional Exercícios Propriedade para Investimento 22 6 Em 01012018 a Cia Alfa adquiriu propriedade para investimento no valor de R 300000 com vida útil de 30 anos e valor residual desprezível Considere o capital social em 01012018 em R 30000000 Em 31122021 a Cia Alfa vendeu a propriedade por R 240000 e recebeu Caixa a Apure os resultados de cada exercício pelo método do Custo b Apure os resultados de cada exercício pelo método do Valor Justo c Compare os resultados quanto ao seu poder de informação e ao total do empreendimento Data Valor Justo R 31122018 310000 31122019 320000 31122020 280000 31122021 250000 Exercícios Propriedade para Investimento 23 7 A Cia JKL possuía um terreno para futura definição sobre a sua destinação não sendo provável a sua alienação no curso normal ordinário dos negócios A Cia avalia os seus imobilizados pelo custo e as suas propriedades para investimento pelo valor justo Em 30112021 o custo da propriedade era de R 800000 e seu valor justo R 900000 Nessa data a entidade consegue um arrendatário que utilizará a propriedade por 10 anos gerando um valor justo de R 1300000 Deve ser realizado algum ajuste Caso positivo qual o impacto sobre o resultado do exercício eou sobre o PL Exercícios Propriedade para Investimento 24 8 A Cia MNO avalia os seus imobilizados pelo custo e as suas propriedades para investimento pelo valor justo A Cia possuía um edifício com 30 anos de vida útil e custo inicial de R 300000 que destinavase para aluguel Em 31122021 após 3 anos de contrato iniciado ao término da construção a Cia decide não renoválo e passa a ocupar a propriedade para sua sede administrativa Nessa data o valor justo representava R 330000 Deve ser realizado algum ajuste na transferência para o imobilizado Caso positivo qual o impacto sobre o resultado do exercício eou sobre o PL Caso negativo qual motivo de não haver ajuste Exercícios Propriedade para Investimento 25 9 A Cia STU avalia as suas propriedades para investimento pelo custo e as deprecia em linha reta Ela gastou R 400000 para o desenvolvimento do imóvel com vida útil de 10 anos e valor residual desprezível A Cia concluiu sua preparação em 01012017 ocasião em que o seu valor justo equivalia a R 500000 Seus testes de impairment anuais revelaram os seguintes valores Prepare o balanço patrimonial somente a parte do ativo e o resultado do exercício para cada um dos anos da tabela Data Valor Recuperável Vida Útil Remanescente 31122017 450000 9 anos 31122018 380000 8 anos 31122019 200000 7 anos 31122020 200000 6 anos 31122021 190000 5 anos Exercícios Propriedade para Investimento 26 10 A Cia Niágara possui três propriedades que estão classificadas como propriedade para investimento A seguir são apresentados os detalhes sobre elas As propriedades foram adquiridas em 2017 com vida útil de 50 anos A política contábil da companhia para as propriedades para investimento é a mensuração ao valor justo Qual é o ganho ou perda a ser reconhecido no resultado da Niágara no exercício findo em 31 de dezembro de 2021 A R 18900 perda B R 15000 perda C R 30000 ganho D R 45000 perda Custos iniciais Valor justo em 31122020 Valor justo em 31122021 270000 320000 350000 345000 305000 285000 330000 385000 360000 Exercícios Propriedade para Investimento 27 11 A Cia Terena em 01022022 aproveitando uma oportunidade de mercado compra um terreno pelo valor de R 2 milhões pagos à vista com a intenção apenas de aplicar seus recursos financeiros excedentes e somente no futuro decidir o uso a ser dado a esta aquisição Na mesma ocasião a empresa resolve realizar benfeitorias no imóvel com vistas a valorizar o bem adquirido contratando serviços de terraplanagem para nivelar o terreno e construir um muro com o intuito de preservar a propriedade de possíveis problemas futuros Nessa operação desembolsa os seguintes valores Com base nestas informações é possível afirmar que o tratamento contábil a ser dado a esses eventos seria a O registro em conta de Despesa de Capital apenas somente o valor de aquisição do terreno b Registrar como Conta de Resultado o valor de R 800000 c Lançar em Conta de Resultado o valor de R 400000 e R 2400000 como Imobilizado d Contabilizar a débito de conta do Ativo Não Circulante o valor de R 2800000 e Lançar em Conta de Despesa o valor de R 800000 e R 2000000 como Investimentos Itens Valor em R Serviços de limpeza e aterramento 150000 Processo de compactação e nivelamento do terreno 250000 Construção de muro de proteção 280000 Construção de galpão para abrigo do vigia e materiais de manutenção 120000 Total 800000