Incorporação Imobiliária: Conceitos e Modelo de Incorporação a Preço Global

Incorporação Imobiliária Básica Renato de Albuquerque Arléo Barbosa Ney Jorge Cravo Viana Neto neyvianahotmailcom IP 2014221961 PRIMEIROS PASSOS Ney Jorge Cravo Viana Neto neyvianahotmailcom IP 2014221961 O que é incorporação imobiliária O conceito de incorporação imobiliária abrange o negócio jurídico que nos termos previstos no parágrafo único da Lei do Condomínio e Incorporações visa promover e realizar a construção de edificações compostas de unidades autônomas Em outras palavras a incorporação imobiliária é toda a atividade realizada com o objetivo de promover e efetivar a construção para alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas que conjuntamente formam o condomínio Ou seja CONSTRUIR PARA VENDER antes ou durante a construção Tratase da atividade desenvolvida pelos chamados incorporadores na qual é idealizada a construção e promoção de determinadas edificações INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA Ney Jorge Cravo Viana Neto neyvianahotmailcom IP 2014221961 Este trabalho realizado objetiva com mais intensidade o modelo de incorporação em que o incorporador monta o negócio com o objetivo de vender a preço global as unidades a serem construídas Aconselhamos que os incorporadores sigam rigorosamente o rito da lei para se evitar problemas e como falei anteriormente nosso trabalho vai focar a Incorporação a preço global INTRODUÇÃO Ney Jorge Cravo Viana Neto neyvianahotmailcom IP 2014221961 O Empreendedor Um empreendedor profissional enxerga algo a frente do seu tempo criando possibilidades sem agir com emoção e utilizando com eficácia as técnicas e prudências necessárias 1 IDEIA DO NEGÓCIO E ALGUMAS DEFINIÇÕES Ney Jorge Cravo Viana Neto neyvianahotmailcom IP 2014221961 Incorporador Aquele que promove o empreendimento ou seja o que executa a Incorporação Imobiliária Ney Jorge Cravo Viana Neto neyvianahotmailcom IP 2014221961 O Comprador Considerase aqueles promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades Ney Jorge Cravo Viana Neto neyvianahotmailcom IP 2014221961 O Construtor Aquele que constrói executa a construção Podendo ser bem como o incorporador pessoa física ou jurídica Ney Jorge Cravo Viana Neto neyvianahotmailcom IP 2014221961 Como todo negócio antes de iniciar é muito importante realizar um planejamento o plano de ação É muito prático fazer um fluxograma que vai estabelecer as etapas e suas necessidades na sequência de vida FLUXOGRAMA Ney Jorge Cravo Viana Neto neyvianahotmailcom IP 2014221961 ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICA FINANCEIRA ESTUDO DE ARQUITETURA DA EDIFICAÇÃO Ney Jorge Cravo Viana Neto neyvianahotmailcom IP 2014221961 SIM COMPRA DO TERRENO DESENVOLVIMENTO DOS PROJETOS MONTAGEM DA INCORPORAÇÃO ORÇAMENTO REAL DA OBRA DESENVOLVIMENTO DE FLUXO DE CAIXA INSTALAÇÃO SEGURANÇA ARQUITETÔNICO ESTRUTURAL PROJETOS ESPECIFICOS FAZENDO REGISTRO LEGAL CONTRACAÇÃO DE IMOBILIÁRIA PROPAGANDA E LAYOUT DO STAND CONTRATAÇÃO DO ADVOGADO Ney Jorge Cravo Viana Neto neyvianahotmailcom IP 2014221961 CAPITALIZAÇÃO CONTRATAÇÃO DA CONSTRUTORA INICIO DA OBRA HABITESEINSS AVERBAÇÃO E ENTREGA DAS UNIDADES DESENVOLVIMENTO DE FLUXO DE CAIXA Ney Jorge Cravo Viana Neto neyvianahotmailcom IP 2014221961 Ney Jorge Cravo Viana Neto neyvianahotmailcom IP 2014221961 Devese considerar os seguintes aspectos viabilidade funcionalidade conforto economia segurança posição do terreno bairrourbanização vizinhançascomportamentos serviços públicos residências e comerciais Recuos dos lados de frente e de fundo distância medida em projeção horizontal entre as partes mais avançadas da edificação Índice de Ocupação Máxima Io relação percentual entre a projeção do edifício e a área do terreno 2 A PROCURA DO TERRENO ADEQUADO Ney Jorge Cravo Viana Neto neyvianahotmailcom IP 2014221961 Para obter esta análise devese informar o que se pretende construir para assim receber as informações abaixo Índice de permeabilidade Ip Parâmetro urbanístico que expressa a relação mínima permitida entre a área na qual não é permitido edificar ou revestir o solo Gabarito Marcação feita com fios nos limites da construção antes do início das obras Indices de Utilização Máxima Iu Parâmetro urbanístico que expressa a relação máxima permitida entre a área total Ney Jorge Cravo Viana Neto neyvianahotmailcom IP 2014221961 O ideal é fazer três furos formando um triangulo dentro do terreno pequeno para terrenos pequenos Limite de terreno 30 Furos de Sondagem Projeção da possível obra 1012 Figura 22 Sondagem Fonte Autoria própria Solicitar a um especialista que uma análise de suporte para apoio de carga que você pretende colocar no terreno SONDAGEM Ney Jorge Cravo Viana Neto neyvianahotmailcom IP 2014221961 Aconselhamos que você durante o período de compra do terreno faça uma tabela comparativa para melhor viabilizar o que está fazendo Temos três opções de terreno A B e C Segue as informações necessárias dê cada um deles Ney Jorge Cravo Viana Neto neyvianahotmailcom IP 2014221961 Abaixo sugestões de quantidade de furos para sondagem do terreno em relação a sua área Tabela 21 Quantidade de furos por 𝑚2 200 2 na prática no mínimo 3 200 400 3 400 600 4 600 800 5 800 1000 6 1000 1200 7 1200 1600 8 1600 2000 9 2400 A critério do projetista Ney Jorge Cravo Viana Neto neyvianahotmailcom IP 2014221961 Tabela 22 Informações para a escolha do terreno Informaçõ es Terreno A Terreno B Terreno C Tamanho 1500 1000 800 Valor R 30000000 28000000 30000000 Valor R 20000 R 28000 R 37500 Iu Índice de utilização 1 05 2 Io Índice de ocupação 08 04 07 Gabarito Quantidade de pavimentos T 1 T 1 T 1 Ney Jorge Cravo Viana Neto neyvianahotmailcom IP 2014221961 Abaixo gabarito dos terrenos 480 2 pavimento 560 1 pavimento 560 térreo Terreno C 1 pavimento 400 1 térreo Terreno B 500 1 pavimento 1200 1 térreo Terreno A Ney Jorge Cravo Viana Neto neyvianahotmailcom IP 2014221961 Tabela 23 Resultado dos terrenos Terreno Área ocupada Io Área construída Iu Área andar A 1200 1500 1200 no térreo e 300 no 1 pavimento T 1 B 400 500 400 no térreo e 100 no 1 pavimento T 1 C 560 1600 560 no térreo e 560 no 1 pavimento e 480 no 2 T 2 Ney Jorge Cravo Viana Neto neyvianahotmailcom IP 2014221961 Observe que cria uma dúvida entre a opção A e C Na opção A temos uma área de terreno maior Já no terreno C podemos construir 100 a mais o que seria aproximadamente 2 apartamentos de 45 considerando que 5 é para área comum Ney Jorge Cravo Viana Neto neyvianahotmailcom IP 2014221961 Tendo visto o capítulo anterior e escolhido o terreno devese seguir para a próxima etapa É importante que a compra do terreno ainda não seja efetuada porém é necessário reservar o mesmo para não perdemos o trabalho de busca Para isso devese fazer um acordo com o proprietário do terreno e a assinatura de um instrumento particular de opção CONFIRA EM ANEXO O DOCUMENTO INSTRUMENTO PARTICULAR DE OPÇÃO 3 OPÇÃO DE COMPRA Ney Jorge Cravo Viana Neto neyvianahotmailcom IP 2014221961 Para iniciar o estudo é necessário solicitar ao arquiteto um layout do empreendimento que se deseja fazer Com este layout poderá iniciar o estudo de viabilidade do negócio Neste anteprojeto temos as informações necessárias para utilizarmos em nossa equação como Área a ser vendida Área total a ser construída O arquiteto por sua vez fará este estudo obedecendo e adequando aos limites da lei do uso do solo do município e de preferência utilizando todo o potencial do terreno atendendo à sua ideia 4 ESTUDO DE ARQUITETURA DA EDIFICAÇÃO Ney Jorge Cravo Viana Neto neyvianahotmailcom IP 2014221961 Conforme Casarotto Filho e Kopittke 2008 é preciso considerar para investir Critérios financeiros disponibilidade de recursos Critérios econômicos rentabilidade do investimento Critérios imponderáveis fatores não conversíveis em dinheiro AOP Análise de Orientação Prévia Pesquisa de mercado Até à próxima aula Ney Jorge Cravo Viana Neto neyvianahotmailcom IP 2014221961