Lei do Inquilinato Comentada: Artigo por Artigo

Organização Luiz Antonio Scavone Junior Tatiana Bonatti Peres LEI DO INQUILINATO Comentada artigo por artigo Visão atual na doutrina e jurisprudência Lei 82451991 Prefácio José Manoel de Arruda Alvim Netto 2ª edição revista atualizada e ampliada De acordo com o Novo CPC e a Lei 133632016 LEI DO INQUILINATO Comentada artigo por artigo Visão atual na doutrina e jurisprudência O GEN Grupo Editorial Nacional maior plataforma editorial brasileira no segmento científico técnico e profissional publica conteúdos nas áreas de concursos ciências jurídicas humanas exatas da saúde e sociais aplicadas além de prover serviços direcionados à educação continuada As editoras que integram o GEN das mais respeitadas no mercado editorial construíram catálogos inigualáveis com obras decisivas para a formação acadêmica e o aperfeiçoamento de várias gerações de profissionais e estudantes tendo se tornado sinônimo de qualidade e seriedade A missão do GEN e dos núcleos de conteúdo que o compõem é prover a melhor informação científica e distribuíla de maneira flexível e conveniente a preços justos gerando benefícios e servindo a autores docentes livreiros funcionários colaboradores e acionistas Nosso comportamento ético incondicional e nossa responsabilidade social e ambiental são reforçados pela natureza educacional de nossa atividade e dão sustentabilidade ao crescimento contínuo e à rentabilidade do grupo Organização Luiz Antonio Scavone Junior Tatiana Bonatti Peres LEI DO INQUILINATO Comentada artigo por artigo Visão atual na doutrina e jurisprudência 2ª edição revista atualizada e ampliada Lei 82451991 A EDITORA FORENSE se responsabiliza pelos vícios do produto no que concerne à sua edição impressão e apresentação a fim de possibilitar ao consumidor bem manuseálo e lêlo Nem a editora nem o autor assumem qualquer responsabilidade por eventuais danos ou perdas a pessoa ou bens decorrentes do uso da presente obra Todos os direitos reservados Nos termos da Lei que resguarda os direitos 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direto ou indireto para si ou para outrem será solidariamente responsável com o contrafator nos termos dos artigos precedentes respondendo como contrafatores o importador e o distribuidor em caso de reprodução no exterior art 104 da Lei n 961098 Capa Danilo Oliveira Produção Digital Equiretech Fechamento desta edição 16032017 CIP Brasil Catalogação na publicação Sindicato Nacional dos Editores de Livros RJ L534 Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo visão atual na doutrina e jurisprudência Adriana Marchesini dos Reis et al organização Luiz Antonio Scavone Junior Tatiana Bonatti Peres 2 ed rev atual e ampl Rio de Janeiro Forense 2017 Inclui bibliografia ISBN 9788530975821 1 Direito imobiliário Brasil 2 Bens imóveis Brasil I Reis Adriana Marchesini dos II Scavone Júnior Luiz Antonio III Peres Tatiana Bonatti III Título 1635603 CDU 347281 Construções O espaço da moradia é obtido através de regulamento A casa é feita à base de pedras O lar é formado pela educação A subsistência é mantida com trabalho A família é sustentada nos alicerces do respeito A vida feliz é construída na consciência tranquila com a bênção do amor Emmanuel LUIZ ANTONIO SCAVONE JUNIOR Doutor e Mestre em Direito Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo PUCSP Professor dos cursos de graduação em Direito da Universidade Presbiteriana Mackenzie em São Paulo Professor titular do curso e do mestrado em Direito da Escola Paulista de Direito EPD Coordenador e Professor do curso de pósgraduação em Direito Imobiliário da Escola Paulista de Direito EPD Advogado militante e administrador de empresas pela Universidade Presbiteriana Mackenzie Autor coautor e coordenador de diversas obras jurídicas TATIANA BONATTI PERES Doutora e Mestra em Direito Civil pela PUCSP Graduada pela PUCSP Advogada em São Paulo Autora de obras e diversos artigos jurídicos na área de Direito Civil Demais coautores ADRIANA MARCHESINI DOS REIS Pósgraduada no MBA de Direito do Seguro e Resseguro da Escola Superior Nacional de Seguros ESNS da Fundação Nacional de Seguro Funenseg Membro da Comissão de Direito Securitário da OABSP Especialista em negociações internacionais e em economia política internacional Graduada em Relações Internacionais e em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo PUCSP Autora de diversos textos e artigos Advogada da área consultiva de grandes riscos ALESSANDRO SCHIRRMEISTER SEGALLA Mestre em Direito Civil pela USP Especialista em Direito do Consumidor pela PUCSP Pósgraduado em Processo Civil pela PUCSP Professor dos cursos de graduação em Direito da UNIFMU da USJT e da Escola Paulista de Direito EPD Professor convidado do Curso Êxito São José dos CamposSP da Escola Superior da Advocacia ESA OABSP e da Associação dos Advogados de São Paulo AASP Palestrante permanente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis CRECISP Advogado e Consultor Jurídico em São Paulo Autor de obras e artigos jurídicos BEATRIZ VILLAÇA AVOGLIO DE SOUZA MARCOMINI Graduada pela Faculdade de Direito da Universidade Presbiteriana Mackenzie Pósgraduanda em Direito Imobiliário pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo Advogada em São Paulo CAIO MÁRIO FIORINI BARBOSA Graduado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie de São Paulo em 1998 Especialista em Direito Privado e Direito Processual Civil pela Escola Estadual Paulista da Magistratura Advogado Colaborador da Escola Nacional de Formação e Aperfeiçoamento de Magistrados Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira Enfam Integrante da Comissão Permanente de Estudos de Direito Imobiliário do Instituto dos Advogados de São Paulo IASP Colaborador no caderno de Imóveis do jornal O Estado de São Paulo e do Diário das Leis Imobiliárias Boletim do Direito Imobiliário CAMILA ALVES REZENDE Graduada pela Universidade de UberabaMG Pósgraduada em Direito Imobiliário pela FMU Advogada em UberabaMG CARLA WAINER CHALRÉO LGOW Mestre em Direito Civil pela Universidade do Estado do Rio de Janeiro Professora de Direito Civil dos cursos de pós graduação do CEPEDUERJ e da PUCRio Autora de obras jurídicas Advogada CHRISTIANE MACARRON FRASCINO Mestra em Direito Civil pela PUCSP Graduada pela PUCSP Advogada em São Paulo Coautora de obras jurídicas Professora de Direito Civil na Universidade de Mogi das Cruzes SP de 2011 a 2013 DANIEL WILLIAN GRANADO Doutor Mestre e Especialista em Direito Processual Civil pela PUCSP Graduado pela PUCSP Professor da Pósgraduação lato sensu da PUCSP e das Faculdades Damásio Professor de Direito Processual Civil da FMU Faculdades Metropolitanas Unidas Membro do Conselho Editorial da Revista Forense Membro da Comissão Permanente de Estudos de Processo Constitucional do IASP Coordenador Editorial e Membro Fundador da Academia de Pesquisas e Estudos Jurídicos APEJUR Advogado EDUARDO ARANHA ALVES FERREIRA Graduado em Direito na Pontifícia Universidade Católica de Campinas PUCCampinas Professorassistente dos cursos de graduação da PUCSP Advogado EDUARDO SANTOS BEZERRA Mestre em Direito Comercial pela PUCSP Especialista em Direito Comercial pelo MackenzieSP Advogado em São Paulo Coautor de obras jurídicas ExSecretáriogeral da Comissão de Direito Empresarial da Ordem dos Advogados do Brasil Secção de São Paulo 20102011 EVERALDO AUGUSTO CAMBLER Doutor Mestre e Graduado em Direito pela PUCSP Advogado consultor jurídico e parecerista em São Paulo Professor assistente Doutor em Direito Civil da PUCSP Cocoordenador do curso de especialização em Direito Imobiliário do COGEAE da PUCSP Professor titular do programa de pósgraduação stricto sensu mestrado e doutorado da Faculdade Autônoma de Direito de São Paulo FADISP Presidente da Comissão Permanente de Estudos de Direito Imobiliário do Instituto dos Advogados de São Paulo IASP Membro do corpo editorial de diversas revistas jurídicas Árbitro da Câmara de Mediação e Arbitragem da Sociedade Rural Brasileira Autor de diversos artigos e livros jurídicos FRANKLIN GOMES FILHO Advogado LLM Master of Laws em Corporate Law na New York University NYU Especialista em Direito dos Contratos pelo Instituto de Ensino e Pesquisa Insper Graduado pela Universidade Salvador FREDERICO FAVACHO Advogado Mestre em Filosofia do Direito pela USP MBA pela FGVSP Pósgraduado em Direito Processual Civil pela PUC SP e em Direito Internacional pela Guildhall University Membro do Comitê Brasileiro de Arbitragem CBAR do Instituto Brasileiro de Estudo do Direito de Energia IBDE e do Center for International Law Study CILS GABRIEL SEIJO LEAL DE FIGUEIREDO Doutorando e Mestre em Direito Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo Graduado pela Faculdade de Direito da Universidade Federal da Bahia Membro do Instituto dos Advogados de São Paulo e do Instituto de Direito Privado Advogado em São Paulo e Salvador GISELA SAMPAIO DA CRUZ GUEDES Professora adjunta do Departamento de Direito Civil da Universidade do Estado do Rio de Janeiro Doutora e Mestre em Direito Civil pela Universidade do Estado do Rio de Janeiro Coordenadora acadêmica dos cursos de pósgraduação do IBD Civil Professora de Direito Civil dos cursos de pósgraduação do CEPEDUERJ da Fundação Getulio Vargas e da PUCRio Professora da Escola de Magistratura do Rio de Janeiro EMERJ Advogada JOÃO LUÍS ZARATIN LOTUFO Mestre em Direito Civil pela PUCSP Pósgraduado em Direito Civil Italiano e Europeu pela Escuola di Specializzazione in Diritto Civile dellUniversità di Camerino Membro da Comissão dos Novos Advogados do IASP Bacharel em Direito pela PUCSP Advogado em São Paulo LEONARD ZIESEMER SCHMITZ Doutorando em Direito Processual Civil na Pontifícia Universidade Católica PUCSP Mestre em Direito Processual Civil pela PUCSP 2014 Graduado em Direito pela Universidade Federal de Santa Catarina UFSC 2011 com estágio de pesquisa em política judiciária na George Washington University GWUEUA 2007 e em filosofia política na Università Degli Studi di Padova UNIPDItália 2009 Professorassistente nos cursos de graduação e pósgraduação stricto sensu da PUCSP e da Faculdade Autônoma de Direito de São Paulo FADISP Membro da Comissão Permanente de Estudos de Processo Constitucional do Instituto dos Advogados de São Paulo IASP Advogado LUIZ ALEXANDRE CYRILO PINHEIRO MACHADO COGAN Mestre em Processo Penal pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo PUCSP Promotor de Justiça do Estado do Ceará Membro do Conselho Editorial da Revista da Escola Superior do Ministério Público do Estado do Ceará Professor convidado do curso de pósgraduação lato sensu em Direito Penal e Processo Penal da PUCSP COGEAE MARCELO CHIAVASSA DE MELLO PAULA LIMA Doutorando em Direito Civil pela Universidade de São Paulo USP Mestre em Direito Civil pela PUCSP Pósgraduando em Direito Civil Italiano e Europeu pela Scuola di Specializzazione dellUniversità Degli Studi di Camerino Especialista em Direito Contratual pela PUCSP Bacharel em Direito pela PUCSP Membro do Instituto de Direito Privado IDP Autor de artigos jurídicos nas áreas de Direito Civil Processual Civil e Consumidor Advogado MARCELO TERRA Graduado pela Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo USP em 1978 Advogado Membro do Conselho Jurídico do SecoviSP Conselheiro e Diretor do Instituto dos Advogados de São Paulo triênio 19911993 Professor coordenador de Direito da Universidade SecoviSP fundador do curso de pósgraduação em Negócios Imobiliários do SecoviSP e idealizador do curso de especialização em Direito Imobiliário Empresarial organizado pela Universidade SecoviSP Vencedor do Prêmio Master Imobiliário concedido pela FIABCIBrasil na categoria Consultoria Jurídica Conselheiro Nato do SecoviSP em reconhecimento dos relevantes serviços prestados à Indústria Imobiliária Recomendado como leading lawyer na área de Direito Imobiliário nas edições Chambers Latin America 2011 2012 2013 2014 2015 e 2016 Clients Guide Indicado como leading practitioner em Direito Imobiliário pela revista Whos Who Legal Brazil 2010 Brazil 2012 Brazil 2013 Brazil 2014 e Brazil 2015 Destacado no guia Legal 500 Latin America 2012 2014 e 2015 Membro titular da Academia Brasileira de Direito Registral Imobiliário ABDPR Nomeado Diretor Adjunto para o biênio 20152017 do Conselho Diretor da FIABCIBrasil MARCIO LAMONICA BOVINO Doutorando junto ao programa de pósgraduação stricto sensu em Direito da Pontifícia Universidade Católica de São Paulo Mestre em Direitos Difusos e Coletivos pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo 2010 Especialista em Direito Civil UNIFMU1997 e em Direito Processual Civil COGEAEPUCSP2003 Graduado em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo 1993 Autor e coautor de obras jurídicas MARCOS LOPES PRADO Graduado pela Faculdade de Direito do Largo São Francisco USP Especialista em Direito Urbanístico pela Sociedade Brasileira de Direito Público SBDP em Direito Notarial e Registral pelo Instituto de Registro Imobiliário do Brasil IRIB e em Direito Contratual pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo PUCSPCOGEAE Professor de Direito Imobiliário da Saint Paul School Coautor de obras jurídicas Membro fundador do Instituto Brasileiro de Direito da Construção IBDiC Membro da Mesa de Debates de Direito Imobiliário MDDI Membro da Comissão de Direito Notarial e Registral da OABSP Advogado Head da área de Direito Imobiliário do escritório em que atua em São PauloSP Inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil subseção de São PauloSP Recomendado em real estate pelas publicações Chambers and Partners e Legal500 MARESKA TIVERON SALGE DE AZEVEDO Graduada pela PUCSP Pósgraduada em Direito Societário pela Escola de Direito de São Paulo da Fundação Getulio Vargas FGV GVLaw Advogada em São Paulo Coautora de obras jurídicas e autora de artigos jurídicos na área de Direito Empresarial publicados nos principais meios de comunicação especializados MARIANA BITTAR MOURA MATTOS RODRIGUES CAVARIANI Graduada pela Faculdade de Direito de Franca Advogada em São Paulo Pósgraduada em Direito Imobiliário pela Faculdade Autônoma de Direito de São Paulo FADISPSP Especializada em Negócios Imobiliários pela Faculdade Getulio Vargas de São Paulo FGVSP RENATO PINHEIRO JABUR Graduado em Direito pela Faculdade de Direito do Largo São Francisco USP Especialista em Administração de Empresas pela Fundação Getulio Vargas Professor em cursos de pósgraduação em Direito em São PauloSP Advogado em São PauloSP Integrante do Tribunal de Ética e Disciplina da Ordem dos Advogados do Brasil seção de São Paulo Exconselheiro titular do Conselho de Tributos e Multas CTM do Município de São Bernardo do Campo 20102015 Coautor de obras e de diversos artigos jurídicos RENNAN FARIA KRÜGER THAMAY Pósdoutor pela Universidade de Lisboa Doutor em Direito pela PUCRS e pela Università degli Studi di Pavia Mestre em Direito pela UNISINOS e pela PUCMinas Especialista em Direito pela UFRGS Professor do programa de graduação e pós graduação doutorado mestrado e especialização da FADISP Exprofessorassistente visitante do programa de graduação da USP Exprofessor do programa de graduação e pósgraduação lato sensu da PUCRS Membro do International Association of Procedural Law IAPL do Instituto Iberoamericano de Derecho Procesal IIDP do Instituto Brasileiro de Direito Processual IBDP do Instituto dos Advogados de São Paulo IASP da Academia Brasileira de Direito Processual Civil ABDPC e do Centro Brasileiro de Estudos e Pesquisas Judiciais CEBEPEJ Membro do Grupo de Processo Constitucional do IASP Membro do corpo editorial de diversas revistas nacionais e internacionais Advogado consultor jurídico e parecerista SABRINA BERARDOCCO Especialista em Direito Imobiliário e Direito Tributário pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo Especialista em Direito Empresarial pela Escola Paulista da Magistratura SP Professora de Direito Imobiliário no curso de pósgraduação da PUCSP COGEAE Advogada Mestranda em Direito Processual Civil pela PUCSP TATIANA ANTUNES VALENTE RODRIGUES Graduada pela Faculdade de Direito do Largo de São Francisco USP Advogada especializada em Família e Sucessões Planejamento Sucessório e Patrimonial em São Paulo Coautora de obras jurídicas Ficamos imensamente honrados com o convite dos organizadores Luiz Antonio Scavone Jr e Tatiana Bonatti Peres para prefaciar a obra Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo A obra faz jus à epígrafe cunhada no subtítulo é atualíssima rica em referências doutrinárias e jurisprudenciais que criticamente analisadas pelos autores auxiliam na interpretação de cada dispositivo legal A qualidade desta obra é atestada pela organização exemplar e pelo trabalho conjunto de um excelente corpo de juristas cuja maioria possui vasta experiência na área do direito imobiliário e qualificação nas instituições de ensino mais renomadas do Brasil O conteúdo está em plena sintonia com a evolução do Direito Civil na perspectiva constitucional voltandose em específico para o direito à moradia especialmente tutelado pela Lei do Inquilinato Por fim além de recorrerem à jurisprudência mais recente os presentes comentários se olvidam do tratamento da tutela dos direitos à luz do Novo Código de Processo Civil CPC2015 permitindo ao leitor uma compreensão mais abrangente dos problemas e das soluções que poderão advir Nossas congratulações aos autores e à editora pela publicação desta obra coletiva leitura imprescindível àqueles que se interessam pelo Direito Imobiliário São Paulo setembro de 2016 José Manoel de Arruda Alvim Netto Advogado Desembargador aposentado do TJSP Livredocente pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo e Professor titular Mestrado e Doutorado da Pontifícia Universidade Católica de São Paulo LEI 8245 DE 18 DE OUTUBRO DE 1991 LEI DO INQUILINATO TÍTULO I DA LOCAÇÃO CAPÍTULO I DISPOSIÇÕES GERAIS Seção I Da locação em geral Art 1º Tatiana Bonatti Peres Art 2º Everaldo Augusto Cambler Arts 3º e 4º Christiane Macarron Frascino Art 5º Marcio Lamonica Bovino Arts 6º e 7º Christiane Macarron Frascino Art 8º Gabriel Seijo Leal de Figueiredo Art 9º Christiane Macarron Frascino Art 10 a 12 Everaldo Augusto Cambler Art 13 Mareska Tiveron Salge de Azevedo Seção II Das sublocações Art 14 a 16 Tatiana Bonatti Peres e Camila Alves Rezende Seção III Do aluguel Art 17 a 21 Marcelo Chiavassa de Mello Paula Lima Seção IV Dos deveres do locador e do locatário Art 22 Tatiana Bonatti Peres e Franklin Gomes Filho Art 23 Tatiana Bonatti Peres Art 24 Tatiana Antunes Valente Rodrigues Art 25 Renato Pinheiro Jabur Art 26 Tatiana Antunes Valente Rodrigues Seção V Do direito de preferência Art 27 a 34 Gisela Sampaio da Cruz Guedes e Carla Wainer Chalréo Lgow Seção VI Das benfeitorias Art 35 e 36 Tatiana Antunes Valente Rodrigues Seção VII Das garantias locatícias Art 37 a 40 Alessandro Schirrmeister Segalla Art 41 Adriana Marchesini dos Reis Art 42 Alessandro Schirrmeister Segalla Seção VIII Das penalidades criminais e civis Art 43 e 44 Luiz Alexandre Cyrilo Pinheiro Machado Cogan Seção IX Das nulidades Art 45 Eduardo Santos Bezerra CAPÍTULO II DAS DISPOSIÇÕES ESPECIAIS Seção I Da locação residencial Art 46 e 47 Sabrina Berardocco Seção II Da locação para temporada Art 48 a 50 Marcos Lopes Prado Seção III Da locação não residencial Art 51 e 52 Luiz Antonio Scavone Junior Art 53 Mariana Bittar Moura Mattos Rodrigues Cavariani e Beatriz Villaça Avoglio de Souza Marcomini Art 54 Marcelo Terra e Caio Mário Fiorini Barbosa Art 54A Frederico Favacho Art 55 a 57 Mariana Bittar Moura Mattos Rodrigues Cavariani e Beatriz Villaça Avoglio de Souza Marcomini TÍTULO II DOS PROCEDIMENTOS CAPÍTULO I DAS DISPOSIÇÕES GERAIS Art 58 Leonard Ziesemer Schmitz e Eduardo Aranha Alves Ferreira CAPÍTULO II DAS AÇÕES DE DESPEJO Art 59 a 66 Marcio Lamonica Bovino CAPÍTULO III DA AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE ALUGUEL E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO Art 67 Daniel Willian Granado CAPÍTULO IV DA AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL Art 68 a 70 João Luís Zaratin Lotufo CAPÍTULO V DA AÇÃO RENOVATÓRIA Art 71 a 75 Luiz Antonio Scavone Junior TÍTULO III DAS DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS Art 76 Leonard Ziesemer Schmitz e Eduardo Aranha Alves Ferreira Art 77 e 78 Sabrina Berardocco Art 79 Tatiana Bonatti Peres Art 80 Marcio Lamonica Bovino Art 81 Gisela Sampaio da Cruz Guedes e Carla Wainer Chalréo Lgow Art 82 Alessandro Schirrmeister Segalla Art 83 Renato Pinheiro Jabur Art 84 Gabriel Seijo Leal de Figueiredo Art 85 Marcelo Chiavassa de Mello Paula Lima Art 86 Rennan Faria Krüger Thamay Art 87 e 88 Renato Pinheiro Jabur Art 89 Tatiana Bonatti Peres Art 90 Daniel Willian Granado BIBLIOGRAFIA 1 2 3 4 O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte lei CAPÍTULO I Disposições Gerais Seção I Da locação em geral Art 1º A locação de imóvel urbano regulase pelo disposto nesta lei Parágrafo único Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais a as locações de imóveis de propriedade da União dos Estados e dos Municípios de suas autarquias e fundações públicas de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos de espaços destinados à publicidade em aparthotéis hotéisresidência ou equiparados assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar 1 2 3 4 5 b o arrendamento mercantil em qualquer de suas modalidades Comentários Tatiana Bonatti Peres Locações regidas pelo Código Civil O Código Civil traz regras aplicáveis aos contratos de locação não regidos pelas leis especiais nos seus arts 565 a 578 O art 565 do Código Civil indica em que consiste o contrato de locação a saber Na locação de coisas uma das partes se obriga a ceder à outra por tempo determinado ou não o uso e gozo de coisa não fungível mediante certa retribuição Bens imóveis são bens infungíveis pois não podem substituirse por outros vide art 85 do CC isto é ao final da locação é o mesmo bem que deve ser devolvido ao locador Locações regidas pela Lei do Inquilinato locação de imóvel urbano com as exceções enumeradas no artigo Em seu primeiro artigo a Lei do Inquilinato define quais contratos que serão regidos por esta Lei ou seja os contratos de locação de imóveis urbanos enumerando os casos específicos que são regidos pelo Código Civil e por leis especiais Locações regidas pelo Estatuto da Terra locação de imóvel rural O Estatuto da Terra e seu regulamento1 regulam o uso temporário do imóvel rural entendido este como prédio rústico de área contínua qualquer que seja a sua localização que se destina à exploração extrativa agrícola pecuária ou agroindustrial quer através de planos públicos de valorização quer através de iniciativa privada2 Em outras palavras o critério para a caracterização de locação de imóvel urbano aplicação da Lei do Inquilinato ou arrendamento de imóvel rural aplicação do estatuto da Terra deve ser não a localização do imóvel mas a atividade a ser nele desenvolvida É assim que o arrendamento rural é definido no artigo 3º do Regulamento do Estatuto da Terra Art 3º Arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra por tempo determinado ou não o uso e gozo de imóvel rural parte ou partes do mesmo incluindo ou não outros bens benfeitorias e ou facilidades com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola pecuária agroindustrial extrativa ou mista mediante certa retribuição ou aluguel observados os limites percentuais da Lei Por esta razão ainda que o imóvel seja rural em razão da sua localização não se aplicam ao seu uso temporário as regras relativas ao arrendamento se a atividade nele desenvolvida não for rural conforme já decidiu por exemplo em 23052013 a 16ª Câmara Cível do TJRS nos autos da Apelação 70051709780 tendo como relatora a Desembargadora Catarina Rita Krieger Martins O contrato de arrendamento de imóvel rural cuja finalidade não atende o disposto no art 3º do Decreto 5956666 porque nele é desenvolvida atividade comercial ou industrial cabe ser revisado quanto a sua natureza para que passe a vigorar como contrato de locação comercial de imóvel rural aplicandose analogicamente a Lei nº 824591 e não as regras gerais dos contratos previstas no Código Civil Precedentes do Tribunal Locações de imóveis de propriedade da União dos Estados e dos Municípios de suas autarquias e fundações públicas Imóveis locados pela União dos Estados e dos Municípios de suas autarquias e fundações públicas na qualidade de locatárias também são regidos pela Lei do Inquilinato Por outro lado quando tais partes são locadoras a situação é diferente A locação de imóveis urbanos da União está regida pelo DecretoLei nº 9760 de 5 de setembro de 1946 em seus artigos 86 a 91 Os Estados e Municípios disciplinam em legislação própria a locação de seus imóveis que segue em geral as mesmas linhas do DecretoLei nº 9760 O objetivo de afastar dos imóveis da União e das demais pessoas jurídicas de direito público a incidência da Lei do Inquilinato é o de livrar o contrato das peias e restrições ali inseridas3 Locações de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos O mesmo artigo da Lei também exclui a sua incidência à locação apenas de vagas de garagem cuja interpretação deve 6 7 8 observar o quanto segue A norma do art 1º parágrafo único a da Lei nº 824591 que retira do âmbito de incidência desse diploma legal as locações de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamentos de veículos referese a uma única vaga ou a vagas ou boxes determinados dentro de um estacionamento Quando porém se trata da locação de um terreno onde se instalam diversos boxes de estacionamento é evidente que tal relação se caracteriza como locação de imóvel urbano fazendo incidir sobre ela a legislação inquilinária4 Além disso se a locação da vaga se dá em conjunto com o imóvel não se aplica a ela o Código Civil mas a Lei do Inquilinato À vaga de garagem pertencente ao mesmo locador do imóvel por não se tratar de vaga autônoma não se aplica o Código Civil 2º TACiv Ap 493388 12ª Câm Rel Gama Pellegrini j 16101997 DOE Poder Judiciário 15051998 p 15 Ementário 898 Já a garagem de edifício quando locada isoladamente e desvinculada da unidade residencial submetese à denúncia vazia Rel Martins Costa RT 6291865 Locações de espaços destinados à publicidade Sobre a locação de espaços de publicidade também não é regida por esta Lei mas pelo Código Civil como se extrai do artigo ora comentado e da decisão abaixo A locação de espaços destinados à publicidade guarda caráter eminentemente civil sem qualquer incidência da Lei 824591 portanto o locador não pode se valer para desocupação do espaço da ação de despejo mas sim de medida possessória inclusive liminar6 Locações em aparthotéis hotéisresidência ou equiparados Nas palavras de Sylvio Capanema de Souza a razão para a exclusão é clara e merece aplausos É que em geral tais locações são por prazos curtos para atender a necessidades emergenciais ou esporádicas e se caracterizam assim por uma acentuada rotatividade Ou então tais locações decorrem de interesses de trabalho ou de lazer ou para atender a uma situação familiar específica do locatário como no caso de pessoas que vivem sós ou de casais sem filhos e que gozando de boa situação financeira não querem enfrentar as dificuldades da vida doméstica7 Todavia a aplicação da Lei do Inquilinato ou do Código Civil depende da análise do caso concreto não bastando a condição de flat ou aparthotel Deve haver uma conjugação de dois contratos típicos um de locação de coisa e outro de prestação de serviços a gerar um terceiro que não se subordina à legislação inquilinatícia8 Se por exemplo o imóvel for utilizado para residência por muitos anos sem prestação de serviços típicos de aparthotel ou seja se há típica relação de locação para fim residencial aplicase a Lei 8245919 O Código de Defesa do Consumidor e os contratos de locação Já se decidiu que o Código de Defesa do Consumidor CDC não se aplica aos contratos de locação É o que se verifica por exemplo no acórdão de 12032008 da 15ª Câmara Cível do TJRS nos autos da Apelação Cível 70023046345 tendo como relator o Desembargador Vicente Barroco de Vasconcellos O Código de Defesa do Consumidor não incide nos contratos de locação de imóvel por não se tratar de relação de consumo e nem prestação de serviço caracterizandose objetivamente como uma cessão de uso remunerado O locador não é fornecedor pois que não realiza nenhuma das atividades elencadas no art 3º do CDC Por outro lado também não se enquadra o locatário como consumidor vez que não é destinatário final do produto que recebe pelo contrato locatício até por que a cessão da coisa locada é temporária devendo este restituíla quando findar a relação locatícia Todavia vale apontar que existe entendimento doutrinário em sentido contrário por exemplo como se extrai da posição de Sílvio de Salvo Venosa O ordenamento consumerista será aplicado naquilo que completar e se harmonizar com o espírito não 9 1 só da lei inquilinária como de tantos outros diplomas legais10 O contrato de arrendamento mercantil em qualquer de suas modalidades Por outro lado o CDC é aplicável aos contratos de arrendamento mercantil desde que o bem adquirido seja utilizado para consumo final Os contratos de leasing como modalidade de contrato bancário envolvendo um misto de locação e compra e venda de bens também se sujeitam às regras do CDC em razão das disposições contidas no artigo 52 desse diploma legal que trata da compra e venda de bens móveis e imóveis envolvendo fornecimento de crédito ao consumidor11 Nesse sentido a 28ª Câmara de Direito Privado do TJSP já decidiu em acórdão de 01062010 nos autos do Agravo de Instrumento 990093617242 em ação de reintegração de posse tendo como relator o Desembargador Cesar Lacerda pela inaplicabilidade do CDC quando os bens objeto da ação imóveis são utilizados na geração de lucro como insumo na atividade econômica desenvolvida pela arrendatária administradora de shopping center A ação para retomada do imóvel no arrendamento mercantil é a reintegração de posse e não despejo conforme por exemplo se verifica do acórdão de 01102008 da 16ª Câmara Cível do TJMG nos autos da Apelação Cível 10684070009882001 tendo como relator o Desembargador Batista de Abreu Como não se aplica o disposto na Lei nº 824591 referente à locação de imóvel urbano art 1º ao contrato de arrendamento mercantil a ação adequada seria a de reintegração de posse Art 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário entendese que são solidários se o contrário não se estipulou Parágrafo único Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumemse locatários ou sublocatários Comentários Everaldo Augusto Cambler Da solidariedade em havendo mais de um locador ou mais de um locatário Ao tratarmos das obrigações solidárias tivemos a oportunidade de referir que A obrigação com pluralidade de credores ativa devedores passiva ou credores e devedores mista cada qual com direito ou obrigado ao total como se houvesse um só credor ou devedor é denominada solidária art 26412 De ordinário o princípio prevalente é o da divisibilidade do crédito em que cada credor nada mais pode exigir a não ser a sua parte e cada devedor somente responde pela parte respectiva13 Como hipótese excepcional a esse princípio a solidariedade nunca se presume dependendo sempre de disposição legal expressa solidariedade legal ou da vontade das partes solidariedade convencional art 265 do Código Civil A obrigação solidária poderá contudo ser pura e simples para um dos cocredores ou codevedores condicional a prazo ou pagável em lugar diferente para o outro art 266 do CC aproveitando a todos a declaração de nulidade art 177 do CC seja a obrigação solidária seja indivisível e a interrupção da prescrição art 204 1º do CC A obrigação solidária distinguese da indivisível pois nesta ocorre o fenômeno objetivo com a demanda da execução a um dos coobrigados resultando da prestação enquanto naquela o fenômeno é subjetivo derivando o laço unificador da lei ou de ajuste vinculandose todas as pessoas à obrigação seja ativa seja passivamente e independentemente do objeto14 Não se faz possível portanto suscitar violação ao art 2º da Lei 82451991 sob a alegação de que tratandose de obrigação indivisível a locação é uma só a aceitação de um dos condôminos basta à consumação da renovação contratual de toda a locação15 Na relação jurídica locatícia residencial para temporada ou não residencial havendo mais de um locador ou mais de um locatário a solidariedade decorre simultaneamente da lei e da vontade na medida em que o art 2º da Lei 82451991 ao qualificar o vínculo obrigacional locatício como solidário possibilita às partes convencionarem em sentido contrário em prestígio ao princípio da autonomia da vontade Destarte somente diante do silêncio do contrato a obrigação locatícia considerase solidária podendo as partes caso assim pactuem restringir a solidariedade a obrigações específicas bem como estender esse liame ao garantidor da obrigação 2 Essa multiplicidade subjetiva pode abranger pessoas naturais os cônjuges a propósito da solidariedade ativa da esposa separada do marido vejase o seguinte julgado Despejo Colocação Colocadora que se separou do marido e colocador Legitimidade desta para administrar o imóvel e notificar extrajudicialmente a locatária para desocupálo Regularidade da notificação por serem credores solidários Em segundo lugar porque firmada a locação pela apelada e seu exmarido aplica se o disposto no art 2º da Lei 824591 ou seja são eles credores solidários cabendo a administração do contrato a cada um isoladamente arts 898 e segs CC de 1916 vigente à época presumindose mandatária comum já que administrou o condomínio sem oposição de seu exmarido art 640 do CC de 191616 os companheiros os sócios de uma empresa ou jurídicas e instrumentalizada em um único ou diversos instrumentos desde que o objeto imobiliário da locação permaneça o mesmo Quanto ao objeto econômico da avença a solidariedade se estende ao aluguel aos encargos às penalidades e a todas as obrigações assumidas no contrato Como resultado da solidariedade a ação correspondente pode ser promovida por somente um dos locadores circunstância que bem se evidencia no seguinte julgado Locação Revisional de aluguel Ação proposta pela filha do locador falecido sem a presença dos demais sucessores Legitimidade ad causam Herdeiros considerados locadores solidários Inteligência do art 2º da Lei 82451991 Passando a titularidade da locação a vários herdeiros como diz a lei devem eles ser considerados locadores solidários na forma do art 2º da Lei 82451991 Como resultado dessa solidariedade qualquer dos locadores de per si sem necessidade de presença dos demais pode mover ação de despejo assim como de cobrança de aluguéis ou encargos ou qualquer outra ação derivada diretamente da relação locatícia17 Deveras a existência do vínculo solidário em nada afronta a necessidade de integração da lide de todos os locadores ou locatários diante da configuração do litisconsórcio necessário em sentido contrário entendendo ser hipótese de litisconsórcio passivo facultativo vejase julgado publicado na RT 725287 Arruda Alvim ao comentar o art 47 do CPC1973 correspondente aos arts 115116 do CPC2015 leciona que No litisconsórcio decorrente da indisponibilidade da propositura da demanda contra todos porque todos estão ligados à relação jurídica a lei processual dispõe que toda vez que a sentença tenha a luz dessa hipótese necessariamente que produzir efeitos em face de diversas pessoas todas deverão ser citadas18 Por exemplo versando a lide não sobre a cobrança de aluguéis mas sobre o desfazimento da avença a hipótese é de litisconsórcio necessário pois a sentença que desconstituir o vínculo locatício deverá abranger a todos indistintamente o que gera a necessidade da citação e participação no processo de todos os integrantes da relação jurídica Neste sentido vejase o seguinte julgado Despejo Pluralidade de locatários Desistência em relação a um dos corréus Inadmissibilidade Litisconsórcio necessário Obrigatoriedade de participação de todos os inquilinos para que a sentença que decreta a rescisão contratual possa prevalecer contra todos Inteligência do art 2º da Lei 824591 A solidariedade prevista no art 2º da Lei 824591 diz respeito às obrigações patrimoniais decorrentes do contrato de locação estabelecendo que qualquer dos locatários é responsável pela satisfação dos alugueres e demais encargos locatícios Do mesmo modo em se cuidando de mais de um locador poderá o locatário efetuar o pagamento dos alugueres a qualquer dos locadores Entretanto no que tange ao pedido de despejo há que prevalecer as regras de direito processual impondose a necessária participação de todos os locatários a fim de que a sentença que decrete a rescisão contratual possa prevalecer contra todos19 Como antes referido a solidariedade pode ocorrer no polo ativo ou passivo da relação locatícia Por aplicação extensiva do Código Civil quando a solidariedade for ativa cada um dos locadores solidários poderá exigir do locatário o cumprimento da prestação por inteiro de maneira que enquanto algum dos locadores solidários não demandar o devedor comum a qualquer daqueles poderá este pagar Do mesmo modo que diante de outras causas extintivas das obrigações vg novação compensação remissão o pagamento feito a um dos locadores solidários extingue a dívida do locatário até o montante do que foi pago arts 267 a 269 do CC Sendo passiva a solidariedade locatícia o locador tem o direito de exigir e receber de um ou alguns dos locatários parcial ou totalmente a dívida comum Satisfeita a dívida por inteiro por um dos locatários solidários tem ele o direito a exigir de cada um dos demais locatários a sua quota presumindose iguais no débito as partes de todos eles cuidando desses e de outros efeitos jurídicos da solidariedade ativa e passiva civil vejase trabalho de nossa lavra20 Da solidariedade passiva na locação entre os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumemse locatários ou sublocatários presunção relativa que admite prova em contrário nos termos do parágrafo único do art 2º da Lei 82451991 sendo em razão disso considerados solidariamente responsáveis pelos aluguéis encargos penalidades e todas as obrigações assumidas no contrato o fato jurídico vinha antes regulado no art 35 que tratava sobre ação de despejo da Lei 66491979 revogada pela Lei 82451991 A caracterização das habitações como coletivas multifamiliares constitui fator de divergência na doutrina Para José Guy de Carvalho Pinto habitações coletivas multifamiliares são prédios urbanos de ordinário bem localizados no centro das grandes cidades destinados à habitação de um semnúmero de famílias A ocupação se dá por quarto ou até por vaga em precárias condições de higiene servindo poucas dependências sanitárias a um elevado número de pessoas21 José Osório de Azevedo Jr designa essas habitações como cômodos por alguns designados de cortiços sendo que no imóvel o proprietário geralmente mantém um administrador do prédio que cobra os aluguéis e cuida dos pequenos reparos e das reclamações Também é comum esse administrador aparecer como locatário que faz contratos de sublocação com os moradores O locatário então aparece como sublocador e os moradores como sublocatários22 Para a aplicação da Lei Municipal de São Paulo 132972002 considerase habitação coletiva multifamiliar ou cortiço o imóvel que apresente total ou parcialmente as seguintes características a constituído por uma ou mais edificações construídas em lote urbano b subdividido em vários cômodos alugados subalugados ou cedidos a qualquer título c várias funções exercidas no mesmo cômodo d acesso e uso comum dos espaços não edificados e instalações sanitárias e circulação e infraestrutura no geral precárias f superlotação de pessoas Vale gizar que sendo distintos os vínculos do locador com os locatários e os sublocatários assim considerados pela lei os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares não responderão eles solidariamente por eventuais créditos de titulação do locador salvo se no vínculo obrigacional específico for estabelecida uma pluralidade passiva vg cônjuges companheiros Como consequência da presunção da lei nas ações de despejo darseá ciência do pedido aos ocupantes que poderão intervir no processo como assistentes art 59 2º da Lei 82451991 A CorregedoriaGeral de Justiça de São Paulo no art 1º de seu Provimento 091997 reproduz essa providência nos seguintes termos Art 1º Acrescentar subitem ao item 10 do Capítulo VI Tomo I das Normas de Serviço da CorregedoriaGeral com a seguinte redação 10 101 Nas ações de despejo verificando que se trate de imóvel de habitação coletiva multifamiliar o oficial de justiça dará ciência a todos os ocupantes do imóvel que serão identificados e certificará a respeito Não configurada a habitação coletiva multifamiliar mostrase desnecessária a notificação ou cientificação de pensionistas hóspedes usuários de cômodos ou equivalentes ocupantes de imóveis cuja finalidade é a habitação temporária Neste sentido vejase o seguinte julgado Ação de Despejo Imóvel utilizado como pensão Desnecessária a notificação ou cientificação dos pensionistas na Ação de Despejo em face da inexistência de relação locatícia Hipótese justificada apenas no caso de sublocação legítima Recurso improvido Diversa é a situação nos hotéis pensões ou pensionatos Nestes existe um responsável pelo imóvel que nele recebe pessoas com o objetivo de propiciarlhes abrigo de caráter temporário ou permanente com ou sem fornecimento de alimentação ficando obrigado a prestarlhe serviços essenciais mínimos de guarda limpeza e manutenção de serviços essenciais água luz telefone etc Entre o responsável e as pessoas ali admitidas não se estabelece uma relação de locação pois não se resume na garantia do uso e gozo de parte do imóvel mediante remuneração em dinheiro mas de uma relação de hotelaria ou hospedagem sujeitas às regras previstas no Código Civil Há uma ocupação organizada e dirigida do imóvel acrescida de prestação de serviços Por isto o pensionista ou hóspede não tem a posse do seu quarto apartamento ou local mas simplesmente a detenção precária sequer protegida pelos interditos23 Art 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo dependendo de vênia conjugal se igual ou superior a dez anos Parágrafo único Ausente a vênia conjugal o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente Comentários Christiane Macarron Frascino O contrato de locação pode ser estabelecido por qualquer prazo vale aqui a ampla liberdade das partes A Lei do Inquilinato privilegiou o princípio da autonomia da vontade ao dispor que o contrato locativo pode ser ajustado por qualquer prazo exigindo a vênia conjugal apenas no caso de ser superior a dez anos24 As relações são cada vez mais dinâmicas e normalmente as pessoas não querem ficar atreladas a longos prazos contratuais O mesmo acontece na locação tendo como exemplo o prazo legal mínimo na locação residencial de 30 meses que é costumeiramente excepcionado por cláusula de não indenizar após 12 meses Os prazos maiores são de cinco anos o necessário para preencher o requisito da ação renovatória salvo hipóteses de grande investimento em que podemos alcançar os 10 anos ou mais Nesse sentido Um exame ainda que apressado da realidade do mercado locativo atual revela a tendência de reduzir cada vez mais os prazos dos contratos de locação de imóveis urbanos Os prazos longos são raríssimos e só se encontram em locações especiais de grandes imóveis geralmente para fins industriais ou comerciais em que o locatário fará pesados investimentos instalações e adaptações tendo de garantir prazo suficiente para o retorno do capital investido no imóvel25 Sendo tão raro o contrato de locação por prazo igual ou superior a 10 anos determinou o legislador a concordância do cônjuge de ambas as partes locador e locatário diante da longa disposição da posse para evitar que se transforme por via oblíqua em compra e venda26 Seria correto também exigirse a vênia do companheiro visto que a Constituição Federal reconhece a união estável como entidade familiar art 226 3º Tratandose de consentimento conjugal na sua recusa ou impossibilidade como em qualquer outro caso admitese o suprimento judicial convencendose o juiz de sua oportunidade e conveniência Aplicase o artigo 1648 do Código Civil27 Se o contrato for de prazo indeterminado e ultrapassar os 10 anos não é necessária a vênia conjugal sendo requisito apenas do contrato de prazo determinado que se inicia com 10 anos ou mais O casamento posterior não repercute no contrato celebrado com igual ao superior a dez anos28 A vênia deve ser dada independentemente do regime de bens entretanto entendemos que nos casos em que a propriedade é exclusiva de um dos cônjuges não há razão para tal imposição legal ao locador Diante do princípio da conservação dos contratos a lei estabelece que o contrato seja válido sem a vênia conjugal mas o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente que para ele passa a vigora por prazo indeterminado29 Ou seja o cônjuge só poderá se opor a partir de 10 anos ou nada fazer hipótese em que o contrato será respeitado Portanto O ato seria anulável por quem não autorizou a locação superior ao decênio ou seja pelo outro cônjuge ou seus herdeiros únicos interessados no caso30 Há também uma clara proteção ao cônjuge do locador sendo possível a anulação também com base no Código Civil diante do vício de consentimento Se um dos cônjuges aluga um imóvel para prejudicar o outro por exemplo quando estão se desquitando ou em vias de se divorciar então a anulação é viável ou ao contrário o consentimento do outro cônjuge sempre se justifica para manter a lisura do negócio31 Apesar de o artigo em comento estabelecer que o contrato poderia ser ajustado por qualquer prazo a Lei 95141997 sobre alienação fiduciária traz importante requisito em seu art 37B Será considerada ineficaz e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus sucessores a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano sem concordância por escrito do fiduciário Sem essa anuência o ajuste locatício não terá eficácia ao menos em face do fiduciário e de seus sucessores o que lhes permitirá em última análise promover ação tendente a desalojar o locatário do bem dado em garantia32 Art 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato não poderá o locador reaver o imóvel alugado Com exceção ao que estipula o 2º do art 54A o locatário todavia poderá devolvêlo pagando a multa pactuada proporcional ao período de cumprimento do contrato ou na sua falta a que for judicialmente estipulada Redação dada pela Lei 12744 de 2012 Parágrafo único O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência pelo seu empregador privado ou público para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato e se notificar por escrito o locador com prazo de no mínimo trinta dias de antecedência Comentários Christiane Macarron Frascino Os contratos nascem para serem cumpridos é o que se espera das partes em observância ao princípio do pacta sunt servanda e no tocante a locação a lei vai reforçar essa obrigatoriedade por parte do locador sendo vedado a ele reaver o imóvel durante o prazo estipulado salvo as hipóteses legais do art 9º É uma proteção ao locatário visto como hipossuficiente da relação jurídica e portanto protegido pelo legislador Se durante o prazo certo não é possível a retomada subentendese que após o prazo estipulado há a faculdade de o locador reaver o imóvel Ao término do prazo de 30 meses se o locador quiser morar na própria casa ou emprestála a um ascendente ou reformála não precisará invocar esse motivo para o efeito da retomada do imóvel O motivo continuará existindo ou não no foro íntimo do locador mas não deverá nem sequer ser exteriorizado no processo33 Nota do organizador Luiz Antonio Scavone Junior Portanto durante o prazo do contrato o locador não pode reaver o imóvel a não ser que haja por parte do inquilino infração legal ou contratual A retomada durante o prazo convencionado não é possível sequer para uso próprio Nesse sentido ilustra a ideia do art 4º da Lei do Inquilinato o seguinte aresto no qual a locadora propôs ação de despejo durante o prazo do contrato por força maior alegando a esse título a inesperada recondução de seu marido ao posto de trabalho na localidade do imóvel o que foi repelido Locação residencial Ação de rescisão contratual por força maior Inocorrência Improcedência mantida Apelação Improvida 1 Descabe o pedido de retomada durante o prazo estipulado para a duração do contrato locativo art 4º da Lei nº 824591 2 Não se constitui em força maior justificadora da inexecução contratual e da retomada a transferência de local de trabalho do locador por ter ele a possibilidade de alugar imóvel semelhante para a moradia até o término do prazo avençado34 Já o locatário pode devolver o imóvel mediante pagamento de multa compensatória estipulada com abatimento proporcional de acordo com o cumprimento do contrato buscando equilíbrio contratual como também prevê o art 413 do Código Civil A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo tendose em vista a natureza e a finalidade do negócio e remansosa Jurisprudência Agravo regimental em recurso especial Contrato de locação comercial e outras avenças Inexecução contratual Cláusula penal Redução Possibilidade Artigos 924 do Código Civil1916 e 413 do Código Civil2002 1 O acórdão recorrido está em harmonia com a orientação desta Corte no sentido de que mesmo antes da entrada em vigor do Código Civil de 2002 era faculdade do órgão julgador reduzir o valor da cláusula penal se evidenciada a sua manifesta excessividade Precedentes 2 Agravo regimental não provido35 Repetição do indébito Locação Devolução do imóvel antes de findo o prazo contratual Multa compensatória cobrada integralmente Obrigatória redução da cláusula penal Disposição legal dos arts 4º da lei nº 8245 e 413 CC Devolução dos valores recebidos indevidamente Recurso provido36 Nota do organizador Luiz Antonio Scavone Junior Afastando a remissão ao art 924 do revogado Código Civil de 1916 correspondente ao art 413 do atual Código Civil o art 4º da Lei 82451991 com a redação dada pela Lei 121122009 determinava de forma imperativa a redução proporcional ao período de cumprimento do contrato Mantevese tal determinação com a Lei 127442012 que alterou o citado art 4º Seja como for a ideia de proporcionalidade da redução surge expressa na Lei do Inquilinato em razão da redação do seu art 4º empreendida pela Lei 121122009 que revogou o Enunciado 357 da IV Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal Posta assim a questão por exemplo em contrato de trinta meses com cláusula penal compensatória de três aluguéis a devolução do imóvel pelo locatário depois de quinze meses de vigência implicará o pagamento de cláusula penal de um aluguel e meio O raciocínio é simples descumprido o contrato pela metade o locatário pagará metade da multa pactuada para o descumprimento integral Tratase de norma cogente de tal sorte que a teor do art 45 da Lei 82451991 não pode ser afastada pelo contrato Assim as cláusulas comumente encontradas nos pactos de locação que determinam o pagamento da multa de forma integral independentemente do prazo contratual não produzem qualquer efeito Se o contrato for silente no tocante a multa para o caso de devolução antecipada pelo locatário e as partes não chegarem a um consenso sobre o montante podem qualquer das partes pedir a fixação ao juiz Nesse sentido É remansoso na doutrina que se permite ao inquilino a restituição do prédio locado antes do termo final estipulado no contrato de locação Para isso a título de indenização do prejuízo que teve o locador bem como pela falta de cumprimento das condições avençadas pacta sunt servanda o locatário terá que pagar a multa convencionada ou se não houver acordo neste aspecto a fixada em juízo mediante arbitramento judicial grifamos37 O mercado adota como praxe o montante de três aluguéis para multa por rescisão antecipada e demais infrações contratuais Sobre o tema entende o Tribunal Paulista Apelação cível Locação Rescisão antecipada Multa compensatória Não pagamento Ação ordinária de cobrança Sentença de procedência parcial para condenação ao pagamento de 20 dos aluguéis previstos até o final do contrato Insurgência da ré Multa devida porém com os suprimentos das normas do 4º da Lei nº 824591 e do artigo 413 do Código Civil Inteligência Multa compensatória que referenda o justo na equivalência de três aluguéis observada sua redução à medida do tempo cumprido do contrato grifamos38 Entretanto nada impede que seja fixada multa específica para o caso de rescisão antecipada Entendemos que essas multas podem ser exigidas através de cobrança executiva39 Diversamente No entanto sendo a multa uma obrigação que depende de condição devendo o credor fazer prova do inadimplemento do devedor em razão da ausência da prestação devida a via executiva se torna inadequada Controvertida pois essa questão No caso de multa fixada pelo juiz contudo a via será ordinária40 A lei veda multa equivalente aos aluguéis a vencer salvo nas hipóteses autorizadas no 2º do art 54A justificada diante de alto investimento feito na aquisição reforma ou construção do imóvel que pode virar um elefante branco nas mãos do proprietário que não tem o que fazer com o imóvel nas configurações que só interessavam aquele locatário como nos contratos de built to suit em que a construção é feita pelo locador para servir aquele locatário Será difícil para o locador realugar o imóvel em razão de suas peculiaridades de sua destinação específica o que acarretará suportar o proprietário a incidência dos impostos e taxas que sobre ele recaem41 Ao juiz desde que motivadamente é possibilitado nos casos referentes ao art 4º da Lei n 824591 manter íntegra a cláusula penal pactuada Afinal dependendo da situação concreta pode a multa representar um valor pequeno diante do inadimplemento ainda que parcial caso em que não está o julgador obrigado a reduzir o quantum conforme preceituado no art 924 do Código Civil42 O locador não pode se opor ao recebimento das chaves cabendo ao locatário o direito de ajuizar ação consignatória mediante o depósito das chaves e da multa contratual respectiva ou a ser arbitrada pelo juízo conforme entende o E Tribunal de Justiça de São Paulo Recurso Apelação Locação de imóveis Ação consignatória de chaves e multa rescisória 1 Ação objetivando a consignação das chaves do imóvel locado bem como da competente multa contratual diante da ausência de interesse da locatária em continuar a locação pactuada Possibilidade Adequação da via eleita Petição inicial bem instruída e patente o interesse de agir da requerente para ver alcançado seu direito 2 Diante da iniciativa da oferta das chaves e multa rescisória a locadora confirmou a recusa ao seu recebimento sem apresentar justa razão sua atitude identificando mora confere eficácia ao deposito realizado o que determina a liberação do locatário a partir de então É válida a cláusula que libera a respectiva multa principalmente em locações residenciais onde se reduz o prazo para 12 meses como na hipótese a seguir mencionada Locação de imóveis Cobrança Contrato de locação por prazo indeterminado Locadora que abria mão da multa contratual pela rescisão antecipada do contrato Cláusulas contratuais que permaneceram em vigor Desocupação autorizada sem o pagamento de qualquer multa Reconhecimento Sentença reformada Ação improcedente Ora se assim é e decorridos mais de 12 meses lícito era à locatária desocupar o imóvel sem que com isso viesse a incidir a multa contratual nos exatos termos da cláusula 16ª já transcrita43 A multa prevista neste artigo é compensatória com intuito de indenizar a rescisão antecipada e pode ser cumulada com a multa moratória decorrente do atraso do pagamento como entende o E Superior Tribunal de Justiça Conquanto seja possível a cumulação das multas moratória e compensatória é indispensável para tanto que ambas estejam previstas na avença locatícia e tenham fatos geradores distintos44 O parágrafo único visa proteger o locatário residencial que devolver antecipadamente o imóvel exonerandoo da multa se em decorrência de transferência pelo seu empregador privado ou público para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato e se notificar por escrito o locador com prazo de no mínimo trinta dias de antecedência Em referida notificação é de boafé que o locatário faça prova inequívoca da transferência O rol do parágrafo único é taxativo ou seja não admite outras hipóteses além da ali prevista A hipótese prevista no parágrafo único do dispositivo é inegável porque reveladora do caráter excepcional atribuído pelo legislador sufraga a única possibilidade legal de o locatário vir a ser dispensado do pagamento da multa Não se há pois até mesmo em respeito à explícita taxatividade de que se reveste o parágrafo único do artigo 4º da Lei nº 842591 de conferirlhe interpretação outra45 Art 5º Seja qual for o fundamento do término da locação a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo Parágrafo único O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação com a imissão do expropriante na posse do imóvel Comentários Marcio Lamonica Bovino O art 5º da Lei das Locações de Imóveis Urbanos por sua aparente simplicidade de redação pode numa análise superficial retratar o óbvio locador que pretende ter a coisa de volta precisa despejar o inquilino Correto Não é tão simples assim Numa relação de locação consentida quer dizer onde o proprietário ou o possuidor negociou com o interessado as condições básicas do contrato prazo valor do aluguel forma de pagamento critério de correção objeto etc basta o locador cientificar o locatário da intenção de retomada da coisa para que a relação locatícia se encerre desde que atendidos os requisitos legais específicos das locações residenciais e comerciais cada qual com regras próprias No caso de locação verbal residencial ajustada com prazo inferior a 30 meses findo o prazo estabelecido a locação prorrogase automaticamente por prazo indeterminado somente podendo ser retomado o imóvel por mútuo acordo em decorrência da prática de infração legal ou contratual na hipótese de falta de pagamento do aluguel e demais encargos para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público em decorrência de extinção do contrato de trabalho se for pedido para uso próprio do locador cônjuge companheiro ascendente ou descendente que não disponham de imóvel residencial próprio e finalmente se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos Por outro lado numa relação de locação não consentida por exemplo nos casos de cessão ou sublocação não permitidas e desconhecidas pelo locador é possível o manejo da ação possessória para retomada da coisa pelo proprietário ou possuidor À guisa de esclarecimento a cessão da locação a sublocação e o empréstimo do imóvel total ou parcialmente dependem do consentimento prévio e escrito do locador autorização que não se presume pela demora em manifestarse formalmente a sua oposição No entanto a permanência de terceiro não autorizado no imóvel por um período suficiente a caracterizar a aquiescência do locador permite a conclusão que a retomada coercitiva do imóvel dependerá do ajuizamento da ação de despejo Pela pertinência e apenas a título ilustrativo nas locações residenciais ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 36 meses a resolução e não a rescisão do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado independentemente de notificação ou aviso prévio pelo locador No entanto caso o locatário permaneça sem oposição do locador na posse do imóvel alugado por mais de 30 dias a locação é legalmente presumida prorrogada por prazo indeterminado quando então a retomada pelo locador dependerá de notificação ou aviso prévio da intenção de retomada com prazo de 30 dias para resolução desocupação voluntária No caso de locação não residencial ou comercial o contrato por prazo determinado não obrigatoriamente originariamente por prazo igual ou superior de 36 meses cessa de pleno direito findo o prazo estipulado independentemente de notificação ou aviso tal qual a locação residencial Da mesma forma findo o prazo estipulado caso o locatário permaneça sem oposição do locador na posse do imóvel alugado por mais de 30 dias a locação é legalmente presumida prorrogada por prazo indeterminado quando então a retomada pelo locador dependerá de notificação ou aviso prévio da intenção de retomada com prazo de 30 dias para resolução desocupação voluntária Desde que no prazo de 90 dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto a locação poderá ser denunciada com o prazo de 30 dias para a desocupação sob pena de presunção da prorrogação por prazo indeterminado quando então a retomada pelo locador dependerá de notificação ou aviso prévio da intenção de retomada com prazo de 30 dias para resolução desocupação voluntária Se o imóvel for alienado durante a locação o adquirente poderá denunciar o contrato no prazo de 90 dias contados do registro da venda ou do compromisso concedendo os mesmos 90 dias de prazo para a desocupação salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel Seja residencial ou comercial extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto ou mesmo no caso de alienação somente no caso de resistência do locatário na desocupação voluntária que exsurge a ação de despejo como medida judicial coercitiva satisfatória na busca da rescisão da locação Essa é a regra do art 5º da Lei das Locações Pela regra do art 9º da norma comentada a locação também poderá ser desfeita por mútuo acordo sendo desnecessário o despejo coercitivo judicial em decorrência da prática de infração legal ou contratual sendo necessário o despejo coercitivo judicial em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos sendo necessário o despejo coercitivo judicial caso o locatário não consinta na desocupação voluntária e finalmente para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou podendo ele se recuse a consentilas sendo necessário o despejo coercitivo judicial caso o locatário não consinta na desocupação voluntária Não sendo renovada judicialmente a locação comercial nos termos do art 74 da norma comentada o juiz pode determinar a expedição de mandado de despejo com prazo de 30 dias para a desocupação voluntária se houver pedido na contestação Essa ordem de despejo incidental da ação renovatória tecnicamente não se confunde com a ação judicial de despejo própria A obrigatoriedade da ação de despejo coercitivo judicial não se aplica se a locação residencial ou comercial terminar em decorrência de desapropriação Nesse caso basta ao poder expropriante formular pedido de imissão na posse do imóvel Nos termos do Decretolei 33651941 a imissão provisória poderá ser feita independentemente da citação do réu mediante o depósito do preço oferecido ou 20 vezes o valor locativo o que for maior caso o imóvel esteja sujeito ao imposto predial A imissão provisória na posse vale lembrar não deve ser condicionada ao depósito prévio do valor relativo ao fundo de comércio eventualmente devido ao locatário tendo em vista que o pagamento desta indenização deve ser apurado em ação própria autônoma Nesse sentido o posicionamento majoritário do Superior Tribunal de Justiça A imissão provisória na posse não deve ser condicionada ao depósito prévio do valor relativo ao fundo de comércio eventualmente devido ao locatário tendo em vista que o pagamento da indenização apurada em ação própria está sujeito à sistemática do art 100 da Constituição Federal Precedentes do STJ46 Art 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador com antecedência mínima de trinta dias Parágrafo único Na ausência do aviso o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos vigentes quando da resilição Comentários Christiane Macarron Frascino O locatário de contrato por prazo indeterminado pode a qualquer tempo notificar ao locador que no prazo de 30 dias irá devolver o imóvel É uma denúncia vazia oca imotivada ou seja o locatário não precisa dar o motivo de seu ato47 A notificação pode ser judicial ou extrajudicial se aceita também correspondência email ou fax desde que haja a inequívoca comprovação de recebimento O inquilino para conseguir melhor documentação pode ser utilizar de carta com aviso de recebimento se não preferir a notificação por Cartório de Registro de Títulos e Documentos Idôneo será também o recibo do locador passado em cópia de seu aviso o termo aviso está para denotar que a lei dispensa maiores formalidades na obediência do dispositivo Não se pode excluir também o uso do correio eletrônico email para essa forma de comunicação bem como de várias outras do campo jurídico 48 Os tribunais consolidaram entendimento da possibilidade de envio de carta com aviso de recebimento o que torna desnecessário o custo da Notificação via Cartório Locação Despejo por denúncia vazia Contrato que estava vigendo por prazo indeterminado Notificação prévia de acordo com o artigo 6º da Lei n 824591 Recebimento da notificação por terceiro Irrelevância na hipótese Recurso improvido A finalidade da notificação é apenas dar ciência ao locador sobre desinteresse do locatário em prosseguir com o contrato de locação com antecedência mínima de 30 dias conforme o art 6º da Lei n 824591 Está consolidado o entendimento de que para a constituição em mora do devedor neste caso da locadora basta o envio de notificação ao seu endereço como ocorreu na espécie Para comprovação da mora é suficiente a notificação por carta com AR entregue no endereço do devedor não se exigindo que a assinatura constante do referido aviso seja a do próprio destinatário REsp 145703SP rel Min César Asfor Rocha j 1461999 Agravo regimental Agravo de instrumento Reintegração de posse Arrendamento mercantil Comprovação da mora Entrega da notificação Endereço do devedor É válida para efeito de constituição em mora do devedor a entrega da notificação em seu endereço não se exigindo que a assinatura constante do referido aviso seja a do próprio destinatário Agravo Regimental improvido AgRg no Ag 1284958MS Rel Min Sidnei Beneti DJe 27052010 Ainda REsp 167356SP Rel Min Ruy Rosado de Aguiar j 13101998 AgRg nos EDcl no REsp 1039210 Rel Min Aldir Passarinho Junior j 15122008 Conforme salientou o d magistrado não é razoável exigir que o locatário se valha de todos os meios de comunicação para dar ciência sobre seu desinteresse na continuidade da relação locatícia com o locador49 Contudo na ausência deste aviso fica o mesmo inquilino sujeito ao ônus previsto no parágrafo único do art 6º da Lei de Locação devendo ressarcir o locador na quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos vigentes quando da resilição50 Doutro lado se o inquilino mesmo tendo enviado avisoprévio desisti de abandonar o imóvel não entregando as chaves tal não autoriza o senhorio a considerar a relação locatícia pura e simplesmente extinta51 O locador não deve se opor ao recebimento das chaves independentemente do descumprimento das obrigações do locador deve recebêlas e registrar o descumprimento contratual estado do imóvel e outros prejuízos no recibo de entrega de chaves e vistoria Se o imóvel estiver danificado pode o locador se valer de fotos ou ato notarial que descreva as condições em que o imóvel foi entregue É prudente que as partes façam a vistoria ao receber e devolver as chaves com fotos do imóvel ou descrição detalhada do estado do imóvel informando o estado da pintura piso portas parte elétrica encanamento telhado etc Na hipótese de ter sido danificado o imóvel por culpa do inquilino poderá o locador já na posse do imóvel requerer vistoria judicial para apuração dos danos Constatados este além de responder pela indenização o exinquilino será responsável também por valor igual ao dos aluguéis correspondentes ao período gasto na produção daquela prova O locador às vezes para evitar despesas e perda de tempo dispensa a apuração judicial valendose de laudo de vistoria extrajudicial fotografias orçamentos etc prática que vem sendo aceita por alguns juízes52 Caso o locador se oponha ao recebimento das chaves cabe ao locatário ajuizar ação de consignação para se exonerar dos aluguéis e demais encargos Nesse sentido é o entendimento de nossos tribunais 1 A Lei 824591 em seu art 6º caput condiciona o direito assegurado ao locatário de rescindir o contrato locatício à notificação do locador com antecedência mínima de 30 dias cuja injusta recusa viabiliza a utilização da ação consignatória de entrega das chaves 2 É irrelevante o fato de a notificação do locador ter sido realizada antes do final do prazo originalmente pactuado tendo em vista que o locatário buscava devolver o imóvel após o fim do contrato de locação 3 Findo o prazo estipulado no contrato de locação e ausente o interesse do locatário em permanecer no imóvel locado tem ele o direito de devolvêlo ao locador cuja resistência autorizará o manejo de ação de consignação 4 A entrega das chaves do imóvel ao locador não exonera o locatário pelos eventuais danos causados ao imóvel decorrentes de sua má utilização cuja indenização poderá ser exigida por meio da competente ação de perdas e danos53 A recusa das chaves será justa se o imóvel não estiver desocupado de coisas como leciona o E Superior Tribunal de Justiça Recurso especial Locação Entrega de chaves Recusa Não desocupação do imóvel 1 O poder de denúncia do contrato de locação por prazo indeterminado é de natureza potestativa estando o seu exercício condicionado à prévia comunicação no prazo assinado pela lei e à transmissão da posse do imóvel ao locador pela entrega de suas chaves 2 A transmissão da posse do imóvel ao locador contudo somente se opera com o restabelecimento do seu poder de uso e gozo do bem restituído induvidosamente inocorrente quando se tem a embaraçálo a existência de bens do locatário no seu interior54 Se o locatário quiser devolver o imóvel no término do prazo da locação não há que se falar em multa sendo desnecessária inclusive notificação diante da previsão contratual de término mas é de boafé a comunicação e agendamento de vistoria e entrega das chaves Art 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para a desocupação salvo se tiver havido aquiescência escrita do nuproprietário ou do fideicomissário ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário Parágrafo único A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto presumindose após esse prazo a concordância na manutenção da locação Comentários Christiane Macarron Frascino O usufrutuário tem a posse direta e assim o poder de usar e gozar da coisa direito real temporário oponível erga omnes sendo portanto muito utilizada à locação da coisa pelo usufrutuário sendo dispensada a concordância do nuproprietário que permanece apenas coma posse indireta da coisa e o poder de dispor Ação de despejo Locação firmada com usufrutuário do imóvel Falecimento do locador Consolidação da propriedade por parte do nuproprietário Subrogação contratual Desinteresse na manutenção da locação Notificação do locatário para desocupação Possibilidade Inteligência do artigo 7º caput da Lei no 824591 Despejo corretamente decretado Sentença mantida Recurso não provido55 A substituição fideicomissária há muito era criticada pela doutrina pois impede a livre circulação de riquezas e foi restringida pelo Código Civil de 2002 pois somente se permite em favor dos não concebidos ao tempo da morte do testador art 1952 até o 2º grau art 1959 do Código Civil Dáse a substituição fideicomissária quando em ordem sucessiva é chamado o fiduciário à propriedade da coisa para transmitila ao fideicomissário depois de sua morte no decurso de certo tempo ou sob condição Por exemplo deixo a casa que moro a Pedro por sua morte ela passará aos filhos que vier a ter56 Figurando um exemplo clássico o avôproprietário deixa em testamento determinado imóvel até o limite de sua parte disponível que é 50 a seu filho porém com a expressa obrigação deste transmitir dito imóvel ao seu neto neto primogênito Portanto o fiduciário o filho que recebeu o imóvel do testador seu pai o proprietário original pode usar e fruir do prédio enquanto viver mas sem deter a propriedade plena na medida em que da doação original já consta a obrigação de transmitila ao fideicomissário neto do testadordoador57 Assim quando a propriedade se consolidar nas mãos do nuproprietário ou segundo herdeiro fideicomissário ainda não concebido na morte do testador poderá exercer o seu direito de reavêlo no prazo de 90 dias contados da averbação da extinção do usufruto ou morte do fiduciário mediante notificação para desocupação no prazo de 30 dias Passados os 90 dias sem o exercício do direito é válida a locação e o novo locador só poderá denunciar a locação nas demais hipóteses legais ou contratuais O artigo em comento esta em observância com o princípio da relatividade dos contratos pois o nuproprietário ou fideicomissário não foram partes no contrato de locação razão pela qual não pode a eles ser imposto ninguém pode ser obrigado a contratar com outrem 1 É irrelevante se o contrato de locação era por prazo determinado residencial ou qualquer outro é uma prerrogativa que pode ou não ser exercida pelo nuproprietário Não pode o locatário alegar desconhecimento cabia a ele verificar a relação do locador com o imóvel locado analisando a matrícula do imóvel Na verdade destacamos que não apenas na hipótese acima deve o locador ser prudente aconselhamos sempre a análise da matrícula do imóvel pelo locador e sempre que possível obter a concordância do nuproprietário ou fideicomissário com a locação O usufruto pode se dar por prazo determinado e indeterminado e extinguese cancelandose o registro no Cartório de Registro de Imóveis I pela renúncia ou morte do usufrutuário II pelo termo de sua duração III pela extinção da pessoa jurídica em favor de quem o usufruto foi constituído ou se ela perdurar pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer IV pela cessação do motivo de que se origina V pela destruição da coisa guardadas as disposições dos arts 1407 1408 2ª parte e 1409 VI pela consolidação VII por culpa do usufrutuário quando aliena deteriora ou deixa arruinar os bens não lhes acudindo com os reparos de conservação ou quando no usufruto de títulos de crédito não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art 1395 VIII pelo não uso ou não fruição da coisa em que o usufruto recai arts 1390 e 1399 art 1410 do Código Civil Das hipóteses de extinção o artigo em análise excetua a extinção por consolidação que é a hipótese comum em que o usufrutuário adquire a nua propriedade consolidandose todos os poderes na sua mão A consolidação também pode acontecer ao fiduciário Nessa hipótese não poderá haver a denúncia da locação porque não seria lógico e de boafé o indivíduo locar como usufrutuário ou fiduciário mas denunciar a locação quando adquirir a propriedade plena Notase que o artigo não fala da extinção do usufruto mas de seu registro no cartório de imóveis Abrese para o nu proprietário a possibilidade de manter o locatário ameaçado indefinidamente com a possibilidade de ver denunciada a locação58 Outra exceção é a hipótese do nuproprietário ou fideicomissário anuir por escrito ao contrato de locação quando extinto o usufruto não poderá se opor a locação A anuência deve ser expressa quanto à concordância com a locação não basta que o nu proprietário seja testemunha ou procurador do usufrutuário ou fideicomisso59 Se há diversos usufrutuários vitalícios sem direito de acrescer entre eles cada um que falecer a propriedade no tocante aquele quinhão se consolidará nas mãos do nuproprietário que poderá requisitar o imóvel quando for o condômino majoritário mas pagando o mesmo aluguel aos usufrutuários remanescentes Nessa hipótese é prudente buscar a concordância do nuproprietário para evitar problemas Se o usufrutuário renunciar há de se ver se não há intuito de fraude ou máfé para prejudicar o locatário60 Ao direito de uso aplicamse os mesmos dispositivos do usufruto nos termos do art 1413 do Código Civil assim tratase de um direito que pode ser extinto com o fim da necessidade do usuário o que requer ainda mais a necessidade do locador buscar a aquiescência do nuproprietário O nuproprietário de imóvel locado não tem legitimidade para postular direito derivado do contrato de locação celebrado entre o inquilino e o usufrutuário salvo após o falecimento deste ou em caso de renúncia ao usufruto61 Art 8º Se o imóvel for alienado durante a locação o adquirente poderá denunciar o contrato com o prazo de noventa dias para a desocupação salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário em caráter irrevogável com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso presumindose após esse prazo a concordância na manutenção da locação Comentários Gabriel Seijo Leal de Figueiredo Introdução O art 8º da Lei 82451991 cuida dos efeitos da alienação do bem locado Em resumo a transferência da propriedade não implica a extinção automática da relação locatícia Porém confere ao adquirente o direito potestativo de denunciar o contrato no 2 3 31 prazo de 90 dias O locatário só poderá obstar a resilição unilateral se vigorando a locação por prazo determinado o instrumento contratual contiver cláusula de vigência em caso de alienação e constar da matrícula do imóvel Aparentemente tratase de um dispositivo de interpretação simples Contudo sua aplicação é desafiadora ensejando controvérsias que levaram à formação de uma rica casuística Ao longo desses comentários serão abordados problemas como a mitigação da exigência legal de registro caso o adquirente tenha prévio conhecimento da locação a discussão sobre o cabimento de averbação ou registro a extensão do direito de denúncia ao adquirente de direitos reais de gozo ou mesmo a necessidade de notificação do locatário antes do ajuizamento da ação de despejo A solução desses problemas reclama alicerces teóricos coerentes com o direito civil contemporâneo Embora fundamental a análise estrutural do art 8º não basta para determinar seu sentido e alcance Em consonância com o movimento de constitucionalização do direito privado também impende atentar para a influência dos preceitos da Carta de 1988 como a função social da propriedade e a função social da empresa dela decorrente e o direito à moradia Ademais é imperioso adequar a norma aos princípios da eticidade da operabilidade e da socialidade que impulsionados pelo Código Civil de 2002 informam todo o direito contratual brasileiro Histórico A extinção da locação pelo adquirente do bem alugado remonta ao direito romano assim como a faculdade de pactuar cláusula de vigência em caso de alienação62 Ainda hoje se fala em emptio tollit locatum embora com certos temperos No direito brasileiro o instituto também é tradicional presente tanto dos códigos quanto da legislação extravagante e até mesmo da emergencial63 Por exemplo em seu art 1197 relativo às locações em geral o Código Civil de 1916 dispunha que se durante a locação for alienada a coisa não ficará o adquirente obrigado a respeitar o contrato se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação e constar de registro público O art 19 2º do Decreto 24150 de 24 de abril de 1934 também disciplinava a questão A chamada Lei de Luvas ao versar sobre os contratos de locação renovados judicialmente estipulava que se o contrato prorrogado estipular cláusula que torne obrigatória a sua vigência para com terceiros no caso de alienação do prédio o registro a que se refere este artigo será igualmente feito no Registro de Imóveis da situação do prédio Do mesmo modo o art 14 da Lei 6649 de 16 de maio de 1979 estabelecia que se durante a locação for alienado o prédio poderá o adquirente denunciála salvo se a locação for por tempo determinado e o respectivo contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e constar do Registro de Imóveis Como se vê o art 8º da Lei nº 82451991 que aliás já conta com décadas de vigência não representou uma inovação substancial no ordenamento brasileiro Entretanto a contemporaneidade tem despertado questões desafiadoras para a doutrina e a jurisprudência Direito do adquirente à resilição unilateral do contrato Função A livre circulação de bens e serviços é um desdobramento do princípio da livre iniciativa insculpido nos arts 1º IV e 170 parágrafo único da Constituição Federal Em uma perspectiva mais específica o poder de disposição do bem é um dos elementos que caracterizam a complexidade da propriedade64 elencada pelo art 5º XXII entre os direitos fundamentais Por outro lado a circulação de bens é indispensável para a movimentação da economia Restrições à faculdade de alienação diminuem o valor do bem e por vezes impedem o aproveitamento pleno de seu potencial social e econômico A existência de uma relação locatícia pode desestimular interessados na aquisição do imóvel Em algumas situações admitese o comprador é atraído pela possibilidade de suceder o alienante e passar a perceber os aluguéis Entretanto tratase de uma circunstância rara verificada principalmente na vida empresarial No geral o adquirente pretende o bem para uso próprio ou para pactuar nova locação com terceiros Desse modo embora juridicamente a locação não impeça a alienação do bem pode prejudicála sob o ponto de vista econômico A essas constatações práticas somase um argumento jurídicoestrutural A locação não cria direitos reais mas meramente pessoais Essa característica fundamental para distinguir a locação dos direitos de superfície usufruto uso e habitação significa que os direitos do locatário não aderem ao bem nem se opõem erga omnes Na realidade consubstanciamse em res inter alios acta e são regidos pelo princípio da relatividade 32 33 331 Assim ao autorizar a denúncia pelo adquirente o art 8º da Lei 82451991 visa evitar que a locação importe um óbice econômico intransponível à negociação do imóvel Ademais conforma o direito do locatário a sua natureza jurídica obrigacional65 Não obstante a legislação também contempla a função social da locação Na esfera residencial o inquilinato é agasalhado como um dos principais instrumentos para a consecução do direito social de moradia CF art 6º No âmbito não residencial o reconhecimento da função social da propriedade dos bens de produção66 e da empresa CF arts 5º XXIII e 170 IV enseja uma elaborada tutela jurídica do ponto empresarial Da necessidade de equilibrar a liberdade de disposição com a proteção da locação resulta que o próprio art 8º da Lei 82451991 permite às partes estabelecer a sobrevivência do contrato na hipótese de alienação do imóvel Não se cuida de um direito ope legis do locatário eis que o ordenamento dá primazia à livre circulação dos bens Ao contrário é requerido o consentimento do locador mediante a estipulação da cláusula de vigência em caso de locação Afora a declaração de vontade é preciso que o contrato tenha prazo determinado e o que pode ser custoso esteja registrado Notese que mesmo sendo oponível ao adquirente do imóvel o direito do locatário perde sua natureza obrigacional A permanência da locação em vigor reflete uma obrigação com eficácia real categoria que ontologicamente não se confunde com os direitos reais propriamente ditos As razões expostas a par da topologia da Lei 82451991 também embasam a aplicação do art 8º tanto às locações residenciais quanto às não residenciais Natureza jurídica O direito outorgado ao adquirente pelo art 8º tem natureza potestativa67 Ou seja são despiciendos o consentimento ou a colaboração do locatário68 Basta a declaração de vontade do adquirente para que o locatário se sujeite a ter a locação extinta A declaração de vontade do adquirente designada como denúncia tem natureza receptícia69 Vale dizer produz seus efeitos a partir do recebimento pelo locatário70 A extinção do contrato instrumentalizada pela denúncia tem a natureza de resilição unilateral Sendo o art 8º norma especial não se aplica a ressalva do art 473 parágrafo único do Código Civil Logo o locatário não poderá postergar o término da locação ainda que demonstre ter feito investimentos consideráveis para a sua execução71 O locatário também não terá direito de indenização contra o adquirente ou o locador originário72 visto que a denúncia não caracterizará ato ilícito Nem frustração de legítima expectativa o locatário poderá alegar haja vista que ao celebrar uma locação sem as cautelas que garantiriam sua sobrevivência em caso de alienação expõese ao risco de a aplicação do art 8º priválo do imóvel a qualquer tempo73 Título aquisitivo Natureza do título aquisitivo O direito de extinguir o contrato é por óbvio exercido contra o locatário Seu titular é o adquirente do imóvel e não o alienante A aquisição deve decorrer de negócio jurídico inter vivos pois a locação se transmite aos sucessores causa mortis Lei 82451991 art 10 Não importa o título que pode ser compra e venda doação permuta dação em pagamento conferência a capital para integralização de participação societária etc74 O 1º do art 8º estende a faculdade de resilição ao titular de direito real de aquisição seja ele o compromissário comprador ou seu cessionário Para tanto requerse que o compromisso seja irrevogável e seu instrumento esteja registrado na matrícula o que de resto são pressupostos da constituição do direito real de aquisição CC art 1417 Em adendo é necessário que seja pactuada a imissão do compromissário na posse do imóvel se o compromitente conserva a posse indireta do imóvel não há motivo para que desalojar o locatário até que a transferência da propriedade se consume Embora não haja menção no texto da Lei 82451991 entendemos que a faculdade de resilição abrange os compromissos de permuta irrevogáveis registrados na matrícula e que prevejam a imissão de posse A situação é corriqueira no mercado imobiliário com o proprietário de um imóvel se obrigando a trocálo com o incorporador por unidades de um prédio a ser erigido Esse modelo de negócios legítimo e disseminado restaria frustrado se a locação não pudesse ser rompida O fundamento para estender o direito de denúncia ao compromissário permutante está no art 533 do Código Civil que submete a permuta ao regime jurídico da compra e venda 332 A solução não é tão clara porém quando se criam direitos reais limitados de gozo Se alguém não adquire a propriedade plena do bem de raiz mas sim o direito de superfície usufruto uso ou habitação terá a possibilidade de extinguir a locação Há controvérsias sobre o tema A Súmula 23 do antigo Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo gizava que o usufrutuário não se equipara ao adquirente para o fim de aplicação do art 14 da Lei nº 664979 A Lei 82451991 não promoveu alterações que pudessem infirmar o enunciado editado sob a legislação anterior Segundo esse posicionamento apenas o adquirente da propriedade do imóvel está intitulado a pôr fim à locação75 Entretanto não adotamos esse entendimento O art 8º não menciona a transmissão do domínio como pressuposto do rompimento da locação O caput do dispositivo emprega o vocábulo alienado e o conceito de alienação não se restringe à transferência da propriedade ao contrário também inclui a constituição de direitos reais de gozo76 É certo que o 2º do art 8º ao regular o tempo do exercício do direito de denúncia menciona o registro da venda ou do compromisso Porém parecenos que a norma não tem a finalidade de atribuir a faculdade de resilição apenas ao adquirente da propriedade A título de exemplo sua exegese literal conduziria ao absurdo de impedir que adquirentes da propriedade por doação ou permuta denunciassem a locação permitindoo apenas a compradores e compromissários Aliás a redação legal é tão falha que sequer menciona o registro da cessão do compromisso referida expressamente no parágrafo anterior Portanto por qualquer ângulo que se o examine o 2º é um caso típico de lex minus dixit quam voluit Além disso o conteúdo e a natureza dos direitos reais de gozo77 recomendam que se confira a seus adquirentes o direito de terminar a locação Fortes na elasticidade do direito de propriedade esses direitos implicam a alienação dos poderes de uso ou gozo da coisa A consecução de sua função em especial na superfície no uso e na habitação demanda a imissão do titular na posse direta do bem Portanto o espírito e a redação da Lei 82451991 não são condizentes com a restrição do direito de extinguir a locação aos casos de transferência da propriedade ou de criação de direito real de aquisição com imissão de posse Por razões estruturais e funcionais também se deve assegurálo a quem adquire direito real limitado de gozo Nesse sentido o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que o dispositivo que faculta ao adquirente denunciar o contrato com o prazo de 90 dias quando a locação for por prazo indeterminado art 8º da Lei nº 824591 não exige que o mesmo tenha adquirido a propriedade plena do imóvel não cabendo ao intérprete criar tal exigência78 Registro do título aquisitivo A necessidade de prévio registro do título aquisitivo para que a denúncia seja válida e eficaz constitui uma vexata quæstio Existem acórdãos afirmando que a simples lavratura da escritura pública ou do auto de arrematação nas alienações extrajudiciais seria suficiente para ensejar o direito de resilição do contrato de locação O Superior Tribunal de Justiça proferiu decisões afirmando que o conceito de adquirente para fins de aplicação do art 8º da Lei 82451991 não se confunde com aquele do atual art 1245 do Código Civil Logo o registro do título não seria uma condicionante da denúncia da locação79 Entretanto com a devida vênia partilhamos de opinião diferente A aquisição da propriedade dos bens de raiz é regida pelo art 1245 do Código Civil segundo o qual transferese entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis80 O 1º do mesmo dispositivo também determina que enquanto não se registrar o título translativo o alienante continua a ser havido como dono do imóvel A interpretação sistemática da Lei 82451991 e do Código Civil nos conduz a crer que sem o registro não ocorre a transmissão do domínio do imóvel Por conseguinte não haverá adquirente legitimado a denunciar a locação81 Entendemos que o sentido e o alcance do art 8º da Lei 82451991 não apontam para a adoção de um conceito peculiar de aquisição distanciado do Código Civil Até porque como a extinção da locação tem repercussões negativas para o locatário é preciso que se tenha um mínimo de segurança sobre o direito do adquirente82 Dispensar o registro pode dar margem a simulações e fraudes contra o inquilino Nessa linha embora haja decisões dissonantes83 o Tribunal de Justiça de São Paulo tende a demandar o registro do título aquisitivo previamente à denúncia da locação84 A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça também já teve a oportunidade de assim se posicionar85 Notamos que alguns dos principais arestos do STJ86 lidaram com uma situação fática peculiar Naqueles casos o contrato 34 341 342 35 de locação continha cláusula de vigência em caso de alienação mas não estava registrado na matrícula O bem foi levado a hasta pública e adquirido por um terceiro No interregno entre a lavratura do auto de arrematação e seu registro no Cartório Imobiliário o locatário promoveu a averbação da locação com o intuito de evitar sua resilição pelo adquirente A Corte decidiu a favor do arrematante sob o argumento acima mencionado de que o art 8º da Lei 82451991 adota um conceito de aquisição menos rígido do que o Código Civil Interessante julgado do extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo87 apreciou matéria semelhante mas protegeu o arrematante sob um fundamento diverso O acórdão foi relatado pela então Juíza Rosa Nery emérita civilista e professora da PUCSP Sua ementa está posta nestes termos Locação de imóveis Despejo Retomada de imóvel adquirido em hasta pública Contrato de locação averbado depois da arrematação e antes do registro da carta de arrematação Prova nos autos de que a inquilina quando levou o contrato a registro sabia que o locador havia perdido o imóvel locado em execução judicial do conhecimento da inquilina Reconhecimento da inoponibilidade da averbação perante o adquirente de boafé Possibilidade de denúncia imotivada Recurso provido Pensamos que essa é a solução ideal Por um lado evitase a fratura do sistema de direito privado sem a introdução de um conceito de aquisição imobiliária que ao prescindir do registro do título apartaria a Lei 82451991 do Código Civil Por outro lado reforçase a coerência do mesmo sistema mediante a utilização de uma de suas pedras angulares o princípio da boa fé Dessa forma lograse proteger o adquirente e coibir o inquilino negligente e abusivo que só registra a locação ao saber da arrematação A inteligência do art 8º da Lei 82451991 desenvolvida no voto da Juíza Rosa Nery pode ser aplicada tanto às alienações judiciais quanto às extrajudiciais Exercício Introdução O direito outorgado ao adquirente pelo art 8º pode ser exercido em duas fases Na primeira e necessária etapa promovese a notificação do locatário para extinguir a relação locatícia Se o imóvel não for desocupado ajuízase a ação de despejo Notificação A doutrina costuma referirse ao princípio venda rompe locação reproduzindo o velho brocardo emptio tollit locatum Contudo a expressão é triplamente enganosa A uma o art 8º da Lei 82451991 não positiva um princípio mas sim um conjunto de regras88 A duas a resilição é possível não só na hipótese de venda do imóvel A três a extinção da locação não ocorre automaticamente Com efeito exigese uma declaração volitiva do adquirente pondo fim à locação A lei não impõe solenidade específica para a notificação do locatário de sorte que se pode fazêla em juízo ou fora dele Há doutrina inclusive admitindo a notificação verbal89 Parecenos problemático pois se locatário não deixar o imóvel o adquirente terá de mover ação de despejo e desincumbirse do ônus de provar a notificação Cumpre ao adquirente efetuar a notificação premonitória para no campo do direito material desconstituir a relação locatícia A notificação deve assinalar prazo de 90 dias para a desocupação do imóvel conforme o caput do art 8º Somente após o decurso desse período será caracterizada a resistência do locatário Por esse motivo a notificação deve ser efetivada antes do aforamento da ação de despejo sob pena de falta de interesse processual CPC1973 art 267 VI CPC2015 art 485 VI90 O art 8º 2º requer que a denúncia seja exercida no prazo de 90 dias contados do registro do título aquisitivo O prazo é claramente de caducidade de modo que seu decurso implica a extinção do direito de resilição e mantém a locação em vigor agora com o adquirente subrogandose na posição contratual do locador Sendo decadencial o prazo não está sujeito a interrupção ou suspensão CC art 207 mas se prorroga caso finde em dia não útil O compromisso de compra e venda enseja uma situação peculiar Caso o compromissário comprador não promova a denúncia em 90 dias após o registro a locação será mantida em vigor O posterior registro da escritura definitiva de compra e venda não reabrirá a oportunidade de resilição pois o silêncio do adquirente após o registro significará sua anuência com a locação Despejo 4 41 42 421 422 423 Segundo o caput do art 8º o locatário tem o prazo de 90 dias a partir do recebimento da notificação de resilição para entregar o bem ao adquirente Caso o imóvel não seja desocupado o adquirente poderá propor ação de despejo fundada em denúncia vazia91 Lei 82451991 arts 5º e 59 Nas locações não residenciais encontrase jurisprudência admitindo medida liminar para desocupação com arrimo no art 59 1º VIII da Lei 82451991 se o despejo for postulado em até 30 dias após a notificação premonitória92 Caso o prazo seja excedido há acórdãos deferindo antecipação de tutela para essa finalidade93 A existência de uma ação renovatória pendente de julgamento ajuizada antes ou depois da aquisição não impede o despejo94 O direito de renovação baseado no contrato de locação celebrado com o alienante cede ante a resilição promovida pelo adquirente No período entre a aquisição do imóvel e sua desocupação nada impede que o adquirente aufira aluguéis ou pratique outras condutas próprias de locador95 A alienação não rompe a locação automaticamente e o adquirente assumirá a posição de locador até que proceda à denúncia Ademais o art 8º lhe concede 90 dias para decidir se porá ou não fim à relação locatícia Enquanto não houver a resilição o contrato deverá ser cumprido normalmente Desse modo o recebimento de aluguéis não implicará venire contra factum proprium que afete a denúncia ou o despejo Direito do locatário à manutenção do contrato em vigor Natureza jurídica O princípio da relatividade dos efeitos dos contratos originado do alteri nemo stipulari potest significa que a avença só produz efeitos entre as partes não prejudicando nem beneficiando terceiros A locação é um contrato gerando direitos obrigacionais que não podem ser opostos a terceiros incluindo o adquirente do bem alugado Porém atendidos certos pressupostos o art 8º permite que o locatário obste a resilição da locação pelo adquirente Trata se de uma situação singular que configura uma exceção ao princípio da relatividade96 em reconhecimento à função social desempenhada pela locação Nessa hipótese estará caracterizada uma relação obrigacional com eficácia real97 Isto é embora não se transmude em uma relação do direito das coisas produzirá efeito erga omnes Pressupostos Introdução Para obstar a denúncia pelo adquirente o contrato de locação deve cumulativamente i vigorar por prazo determinado ii conter cláusula de vigência em caso de alienação e iii estar registrado na matrícula do imóvel Lei 82451991 art 8º caput Reunidos esses pressupostos o contrato de locação permanecerá em vigor Há divergência sobre o alcance das alienações judiciais pela norma98 Prazo determinado O contrato precisa ter termo certo Prazo apenas determinável não basta Ademais o contrato deve estar vigendo por prazo determinado no momento em que o adquirente busca resililo Avenças originalmente pactuadas com prazo determinado mas que passaram a ter prazo indeterminado também não são suficientes Cláusula de vigência em caso de alienação O instrumento contratual deve conter uma cláusula prevendo a vigência mesmo em caso de alienação A menção do texto legal a cláusula bem como a exigência de registro implicam que a locação deve ser convencionada por escrito A cláusula deve ser expressa99 Evidentemente não existe uma fórmula sacral mas dada sua excepcionalidade requerse que a declaração de vontade seja inequívoca A cláusula genérica de que o contrato obriga partes e sucessores não a supre Na prática de mercado encontrase cláusula pela qual o locador se obriga a dar conhecimento da avença a terceiros interessados em adquirir o imóvel A disposição não supre nem se confunde com a cláusula de vigência em caso de alienação Sua presença não tolhe a denúncia do contrato pelo adquirente ainda que o instrumento locatício esteja registrado Não 424 obstante seu inadimplemento dará ao locatário direito de indenização contra o locador primitivo CC art 389 Registro Para ser oposta ao adquirente a locação deve constar do Registro de Imóveis O registro do Cartório de Títulos e Documentos é inócuo100 pois se cuida de obrigação relativa a bem de raiz A exigência de publicidade é natural e permeia todo o sistema quando se trata de direitos com eficácia erga omnes Contudo controvertese sobre o ato registral adequado ou seja se o Cartório Imobiliário deverá registrar ou averbar a locação O art 8º da Lei 82451991 se refere expressamente à realização de averbação Diante do texto legal há doutrina apontando para esse ato101 Na jurisprudência também se encontram decisões que admitem a averbação sem questionamento102 Contudo o art 167 I nº 3 da Lei 6015 de 31 de dezembro de 1973 preceitua que serão registrados os contratos de locação de prédios nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada A norma mereceu a atenção do art 81 da Lei 82451991 que a manteve intacta e incluiu o inciso III no art 169 da Lei 60151973 para preceituar que o registro previsto no nº 3 do inciso I do art 167 e a averbação prevista no nº 16 do inciso II do art 167 serão efetuados no cartório onde o imóvel esteja matriculado mediante apresentação de qualquer das vias do contrato assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador Dessa maneira a própria Lei 82451991 se refere tanto à averbação art 8º quanto ao registro art 81 da locação A fim de dirimir o aparente conflito entre as normas cumpre identificar a natureza do ato registral a ser praticado O registro tem por objeto títulos geradores de direitos e ônus103 ou seja atos de natureza precipuamente constitutiva ou translativa A averbação por sua vez atende à necessidade de exarar fatos ou atos que não sendo constitutivos de domínio ou de ônus sejam atinentes a alterações dos caracteres do imóvel e do titular do direito real ocorridas após a matrícula e o registro com o objetivo de assegurar a publicidade daquelas mutações objetivas e subjetivas104 O ato em estudo visa atribuir a eficácia real à relação locatícia Não se cuida exatamente de uma constituição de direito real105 Mas não se trata muito menos de um ato destinado tão somente a consignar modificações das características do imóvel ou do titular do direito real Por conseguinte para preservação da coesão da Lei 60151973 estáse diante de um registro e não de uma averbação106 Em passagem frequentemente citada Theotonio Negrão107 anota que registro para fins de vigência em caso de alienação e averbação para fins de preferência poderão coexistir simultaneamente E como visam a efeitos diferentes a existência de um não supre a falta do outro Contudo diante da predominância da função sobre a forma CC art 421 e do império do princípio da boafé CC art 422 compreendemos que a opinião demanda modulação A doutrina diverge sobre o ato registral adequado Na jurisprudência há arestos que mencionam a averbação para efeitos do art 8º sem qualquer ressalva Consequentemente embora o registrador deva ficar atento para o cabimento de registro não se deve prejudicar o locatário de boafé Se a locação estiver apenas averbada mas a cláusula de vigência constar da certidão de matrícula não será cabível a denúncia Notese que a jurisprudência tem sido liberal até mesmo em uma situação extrema quando a locação não está nem registrada nem averbada na matrícula Para impedir a resilição basta ao locatário demonstrar que o adquirente tinha ciência inequívoca do contrato108 A posição tem a vantagem de a um só tempo privilegiar a função social do contrato de locação e reprimir a máfé do adquirente O Superior Tribunal de Justiça apresenta importantes julgados sobre o tema Destacamse os seguintes trechos dos acórdãos109 3 Na hipótese tratase de ação de despejo proposta por comprador de imóvel em face de locatário Discutese a possibilidade do comprador de imóvel locado proceder à denúncia do contrato de locação ainda vigente com fundamento na inexistência de averbação da referida avença na matrícula do respectivo imóvel 4 O Tribunal de origem após analisar a documentação apresentada pelas partes que retratava toda a negociação de compra e venda do bem até a lavratura da respectiva escritura entendeu que não obstante ausente a averbação do contrato na matrícula do imóvel o adquirente tinha a obrigação de respeitar a locação até o seu termo final 5 Afastada a possibilidade da recorrente denunciar o contrato de locação com base na ausência da sua averbação na matrícula do imóvel porque ela tinha inequívoco conhecimento da locação e concordara em respeitar seus termos em instrumentos firmados com o locador e proprietário anterior110 1 O contrato de locação com cláusula de vigência ainda que não averbado junto ao registro de imóveis não pode ser denunciado pelo adquirente do bem caso dele tenha tido ciência inequívoca antes da aquisição111 1 O adquirente de imóvel poderá denunciar o contrato de locação para reaver o imóvel adquirido que se encontra locado nos termos do art 8º da Lei n 824591 se ausente a averbação junto à matrícula do imóvel 2 Porém tendo ciência da locação que recaía sobre o imóvel a ser adquirido incabível a oponibilidade da chamada denúncia vazia por ausência da averbação do contrato de locação no registro de imóveis sob pena de violação ao princípio da boafé Precedente REsp n 1269476SP Relatora a Ministra Nancy Andrighi Terceira Turma DJe de 1922013 3 Na hipótese dos autos segundo o acórdão recorrido os adquirentes tinham conhecimento prévio da locação anteriormente à aquisição do imóvel a qual inclusive constou no respectivo ato de compra e venda112 O último dos arestos transcritos relatado pelo Ministro Marco Aurélio Bellizze consigna a arguta afirmação de que a denúncia vazia que tem como requisito a falta de ciência dos adquirentes quanto à locação envolvendo o imóvel adquirido113 Sob essa ótica o direito de resilir pressupõe que o adquirente não saiba da locação entabulada por prazo determinado e com cláusula de vigência Estando o contrato registrado presumese juris et de jure o conhecimento do adquirente114 Na falta de registro presumese juris tantum o desconhecimento cabendo ao locatário o ônus de provar a ciência do adquirente115 A corrente encontra respaldo na doutrina Tatiana Bonatti Peres116 salienta que a cláusula de vigência sendo ela manifestação de livre vontade das partes contratantes deve ser respeitada pelo adquirente do imóvel locado se dela tiver conhecimento de forma inequívoca seja por notificação ou outro meio idôneo anteriormente à aquisição Isso porque a Justiça não pode privilegiar a máfé ou o inadimplemento contratual nem amparar contratos fraudulentos que tenham por escopo desconstituir direitos contratuais lícitos anteriores Art 9º A locação também poderá ser desfeita I por mútuo acordo II em decorrência da prática de infração legal ou contratual III em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos IV para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou podendo ele se recuse a consentilas Comentários Christiane Macarron Frascino Comentamos que a lei protege o inquilino vide comentários ao art 4º e o art 9º traz as poucas hipóteses de dissolução em que se autoriza a retomada do imóvel pelo locador durante o contrato de locação residencial ou comercial por prazo determinado pois pelo prazo indeterminado basta a notificação da intenção de retomada no prazo de 30 dias ou conforme pactuado O inciso I traz a hipótese de dissolução por mútuo acordo através da livre manifestação de vontade de ambas as partes em pôr fim ao contrato locatício Se pela mútua vontade teve início pela mútua vontade também pode ter fim E é o que espera o Direito que as partes cheguem a uma composição no final da relação sem precisar da interferência do Poder Judiciário Em caso de descumprimento do mútuo acordo para o locador obter liminar deverá o distrato ter observado os requisitos do inciso I 1º do art 59 celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação contado da assinatura do instrumento O inciso II trata do descumprimento de obrigação contratual ou legal por qualquer das partes Como infrações as obrigações legais citamos a de não conservação da coisa como se sua fosse sublocar sem anuência do locador reforma ou construção clandestina não substituir o fiador em caso de falecimento entre outras A dissolução por descumprimento de obrigação contratual fundamentase na essência do contrato de locação que é classificado como sinalagmático e acarreta o desequilíbrio e fere a confiança que a parte prejudicada depositava na outra São hipóteses de infrações contratuais a alteração do uso do prédio ou a finalidade da locação sublocar ou emprestar quando proibido não contratação de seguro entre outras Na maioria dos casos porém infração legal e contratual se confundem ou seja há ao mesmo tempo infração à lei e ao contrato117 A lei estabelece que qualquer infração embasa a resolução locativa entretanto poderá haver o crivo do Poder Judiciário Agravo Locação de imóveis Ação renovatória do contrato de locação Decisão de primeiro grau que ao sanear o processo rejeitou a arguição de infração contratual Manutenção A locatária não cometeu a infração contratual alegada pela locadora como dá conta a prova documental carreada aos autos118 É muito comum a mudança de finalidade do imóvel mas se fixada na contratação deve ser respeitada sendo admitidas mudanças mas no mesmo ramo de atividade e principalmente que não necessite de adaptação no imóvel Se o agente da violação for o locatário o que é mais comum a ação cabível será o despejo Se for o locador dará ensejo a ação de rescisão contratual cumulada com perdas e danos Também será possível a ação para a execução forçada da obrigação inadimplida se ainda possível e interessar à parte inocente119 Não caracterizam infrações contratuais ou legais a instalação de pequena oficina escritório exercício de atividade remunerada voltada ao auxílio da família bem como pequenos atrasos nas cotas condominiais ou imposto Na verdade há certas faltas relativamente a obrigações contratuais que se mostram inexpressivas sem ressonância suficiente para provocar a rescisão do ajuste locatício A própria experiência da vida revela que apesar de ausente no texto legal o adjetivo grave encontrado na Lei 44941964 art 11 II é correto o entendimento segundo o qual cabe ao Poder Judiciário examinar se a violação ao contrato de locação é tal que imponha a ruptura do liame locativo120 Despejo infração legal não desvirtua o caráter residencial do prédio a instalação de pequena oficina para conserto de aparelhos elétricos em um dos cômodos sem alteração da estrutura do imóvel pelo que o fato não constitui violação da obrigação legal121 Vejamos alguns julgados em que se reconhecem infrações a lei ou contrato Agravo de instrumento Ação de despejo Contrato de locação comercial Sublocação Desvio de finalidade Caso concreto Matéria de fato Na espécie tanto a autorização para mudança de finalidade como para a sublocação conferida no contrato original se subordinavam à ciência e autorização expressa da locadora conclusão que decorre da interpretação das Cláusulas Quinta e Sexta fl 63 o que no entanto inexiste nos autos devendo ser mantida a decisão agravada Agravo de instrumento desprovido Dessa forma tanto a autorização para mudança de finalidade como para a sublocação conferida no contrato original se subordinavam à ciência e autorização expressa da locadora conclusão que decorre da interpretação das cláusulas acima referidas A mudança da finalidade da locação e a existência da sublocação restaram comprovadas nos autos diante do teor da certidão negativa do Oficial de Justiça fl 31 deste agravo esclarecendo que no local está instalada uma lancheria e não uma loja de móveis como contratado122 Contrato de locação de imóvel não residencial com cláusula restritiva de ocupação Permissão para que familiares utilizassem comercialmente o imóvel sem autorização do locador Violação contratual caracterizada Comunicação de vazamento de água em grandes proporções muito após a ocorrência que afronta a norma de regência Dicção dos arts 13 e 23 IV da Lei de Locação Dever de reparação dos danos causados ao imóvel e dos encargos contratuais Recurso parcialmente provido Nesse sentido Caracteriza infração contratual ensejadora de despejo o uso do imóvel locado por filha e genro do locatário independentes economicamente uma vez que na hipótese não caracterizada a locação intuitu familiae que se estabelece desde o início em favor de vários membros da mesma família cuja economia é comum e congregada RT 617136 Ficou evidenciada a infração pelo fato da locatária ter cedido o imóvel em questão para a moradia de parentes sem o consentimento expresso e por escrito do apelante123 Locação de imóvel residencial Despejo por infração contratual Sentença de procedência Manutenção do julgado Necessidade Arguição defensiva no sentido de que não observado o princípio da adstrição Afirmativa de que o pedido de despejo fundouse em denúncia vazia e não em infração ao contrato de locação Inconsistência fática e jurídica Petição inicial precisa e provida de farta documentação a demonstrar que o réulocatário deixou de manter a conservação hidráulica e elétrica do imóvel sob sua posse causando vazamentos no andar inferior Existência de prova documental de que ademais ocasionou advertência e aplicação de multa condominial à autoralocadora pois infringiu reiteradamente ao regulamento do prédio estacionando sua bicicleta em vagas destinadas aos veículos automotores Expedição de notificação premonitória por parte da locadora que não teve o condão de transmudar a causa de pedir consistente em violação de cláusulas do contrato de locação Inteligência ao art 9º II da Lei Inquilinária124 Locação Despejo Infração contratual Locatária que estava obrigada a contratar seguro do imóvel no valor correspondente a 70 vezes a importância do aluguel Contexto probatório que demonstra o não cumprimento de tal cláusula Infração contratual configurada Despejo bem decretado Sentença mantida Apelação não provida125 A terceira hipótese de dissolução do contrato de locação referese ao não pagamento de aluguel e demais encargos art 9º III É da natureza do contrato de locação o pagamento do aluguel obrigação pecuniária e o inadimplemento é falta grave colocado em um inciso específico pelo legislador apesar de se tratar de um evidente descumprimento de dever legal do locatário a que se refere o inciso antecedente art 9º II É tão importante que no dia seguinte ao vencimento do prazo para o pagamento do aluguel e dos encargos que pode o locador propor a competente ação de despejo126 Na ação de despejo cumulada com a cobrança poderá o locatário purgar a mora entretanto não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 vinte e quatro meses imediatamente anteriores à propositura da ação art 62 parágrafo único Se a decisão do locador é pela retomada do imóvel diante da constante impontualidade do locatário aconselhase separar as ações e mover o despejo pautado no inadimplemento mas requerendo apenas a retomada do imóvel e em ação ordinária de cobrança os aluguéis e demais encargos em aberto A última hipótese de dissolução do artigo em comento é a retomada pelo locador para a realização de reformas urgentes determinadas pelo Poder Público que não possam ser executadas com a permanência do locatário ou ele se recuse a consenti las Na ação de despejo o locador deverá fazer prova da intimação do Poder Público da necessidade de reforma e a notificação ao locatário requisitando o imóvel Locação de imóveis Despejo para demolição Imóvel comercial Alegação do autor de reparos urgentes determinados pelo Poder Público Necessidade imediata não comprovada Notificação ao locatário inexistente Ausência dos requisitos legais Artigos 9º inc IV e 47 inc IV da Lei 824591 Indeferimento Liminar Decisão mantida Recurso não provido Considerandose que de plano os requisitos previstos nos artigos 9º inc IV e 47 inc IV da Lei nº 824591 sem alterações pela Lei 1211209 não foram comprovados de rigor a manutenção da não concessão liminar para desocupação do imóvel no prazo de quinze dias127 Teoricamente qualquer obra de reparação que não importe em demolição total do prédio pode ser feita com a presença de ocupantes mas é evidente que a lei não poderia obrigar o locador a aceitar os riscos de responder civil ou criminalmente em caso de acidente sofrido pelo locatário ou por qualquer pessoa que resida no imóvel durante a realização das obras em decorrência da responsabilidade civil pelo fato da coisa128 Seriam obras indispensáveis urgentes que inclusive podem ameaçar a segurança do locatário por exemplo na fundação estrutura telhado laje encanamento fiação elétrica entre outras Se o imóvel está em ruína e sabemos que a intervenção pública pode ser demorada pode o proprietário requisitar o imóvel inclusive diante de sua responsabilidade com base na impropriedade do objeto Locação de imóvel Despejo por falta de pagamento e para realização de obras urgentes Liminar concedida em anterior agravo de instrumento Oposição de exceção de suspeição lançada pelo réu Vazamentos e infiltrações que atingiram apartamento vizinho Necessidade de reparos urgentes Exceção que permite a prática de ato urgente para evitar dano irreparável Art 266 parte final do CPC O art 266 alude a dano irreparável simplesmente sem se preocupar se se trata de um dano de difícil ou fácil reparação 1 ou mesmo de certa ou incerta reparação devendo essa avaliação ser feita com base nas circunstâncias de cada caso concreto e em função da pessoa que experimenta o dano Diante da necessidade de reparação urgente em razão de infiltrações em apartamento vizinho decorrente de vazamentos provenientes do imóvel locado de rigor a efetivação da liminar de despejo já deferida em julgamento anterior129 O locador se necessário poderá ajuizar ação cautelar de produção antecipada de provas como forma de garantir futura liminar de desocupação após perícia e laudo de constatação do estado do imóvel Após a obra o imóvel estará certamente mais valorizado uma das razões pela qual se extingue aquela relação locatícia o imóvel não será mais o mesmo o aluguel será valorizado talvez não seja mais conveniente ao próprio locatário pelas alterações introduzidas na reforma Um imóvel alugado por 100 em mau estado de conservação poderá valer 300 após ampla reforma Por esse motivo a mais justa solução é compreender que a rescisão contratual é definitiva sem direito de regresso salvo eventual negociação entre as partes130 Art 10 Morrendo o locador a locação transmitese aos herdeiros Comentários Everaldo Augusto Cambler Manutenção da relação jurídica locatícia com a morte do locador Como tivemos a oportunidade de referir a relação jurídica obrigacional é transitória em contraste com os direitos reais Enquanto aquela consiste em um dar fazer ou não fazer alguma coisa prestação ficando adstrita aos obrigados ou coobrigados conjuntos ou solidários os direitos reais afetam diretamente a coisa vinculando a sociedade como sujeito passivo da relação jurídica sendo exercidos erga omnes e outorgando ao titular do direito a faculdade de haver o bem de quem quer que o detenha ius sequendi131 Essa transitoriedade do vínculo obrigacional contudo fazse sentir no sentido de seu cumprimento porquanto tratando se de sucessão causa mortis de direito material a locação morto o locador subsiste em todos os seus termos com os seus herdeiros e sucessores132 A norma consubstanciada no art 10 repete em relação ao senhorio o que dispunha o art 1198 do CC1916 de acordo com o qual morrendo o locador ou o locatário transferese aos seus herdeiros a locação por tempo determinado artigo esse reproduzido pelo art 577 do CC2002 e ainda plenamente aplicável à locação de coisas de maneira que o vínculo locatício somente se extinguirá inexistindo estes ou diante da extinção da pessoa jurídica Outrossim o sistema jurídico civil concede proteção aos bens deixados pelo de cujus ao determinar que ato contínuo ao evento morte a herança transmitese desde logo aos herdeiros legítimos e testamentários nos termos do art 1784 do CC2002 Destarte a morte por si só não extingue a locação assumindo o espólio no caso de morte do locador proprietário o seu lugar até a partilha e depois de concretizada a pessoa a quem for atribuído o imóvel133 No entanto antes da organização formal do espólio e na eventualidade de a partilha dos bens acontecer extrajudicialmente conforme permite a Lei 114412007 os herdeiros poderão interferir na relação negocial permanecendo na posição contratual por prazo determinado ou indeterminado como adverte Sílvio de Salvo Venosa Poderão ingressar com pedido de retomada nas mesmas situações que poderia fazer o de cujus Tratase de aplicação de princípio de direito contratual pelo qual o contrato não sendo personalíssimo obriga os sucessores causa mortis Embora a lei não o diga a sucessão engloba também os legatários aos quais vier a ser atribuído o imóvel locado134 Diante da circunstância da morte do locador encontrar herdeiros e sucessores diversos serão estes tratados como condôminos razão pela qual têm se decidido pela aplicação do art 1314 do CC2002 antigo art 623 e incisos do CC1916 Nesse sentido o seguinte julgado Despejo Falta de pagamento de aluguel Imóvel possuído em comum Ação proposta pela viúvameeira do locador detentora de 50 do imóvel Legitimidade ad causam Desnecessidade de anuência dos demais condôminos Inteligência do art 623 I do CC Sendo a retomante condômina do imóvel juntamente com seus filhos não há falarse estar postulando direito alheio em nome próprio sendo pacífica a jurisprudência em torno do art 623 1 da Lei Civil no sentido de caber a qualquer condômino usar livremente da coisa conforme seu destino e sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão inclusive dar em locação e retomar a coisa comum Daí por que desnecessária a anuência dos demais condôminos135 1 Também nenhuma relevância traz o registro para o ajuizamento da ação pelo herdeiro como evidencia o seguinte julgado Despejo Falta de pagamento cumulada com cobrança Demanda ajuizada por herdeiro Ausência de título de imóvel registrado em seu nome Irrelevância pois uma vez aberta a sucessão o domínio e a posse da herança transmitemse desde logo aos herdeiros limitandose a partilha tão somente a declarar direito preexistente É irrelevante para o ajuizamento de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança proposta por herdeiro a ausência de título de imóvel registrado em seu nome uma vez que aberta a sucessão o domínio e a posse da herança transmitemse desde logo aos herdeiros limitandose a partilha tão somente a declarar direito preexistente136 Ainda mostrase admissível a ação pretendendo a desocupação do imóvel promovida por um dos herdeiros independentemente da autorização dos demais conforme sustenta o seguinte acórdão Despejo Denúncia vazia Ação proposta por um dos herdeiros Admissibilidade Legitimidade ad causam Ação de despejo Denúncia imotivada Legitimidade do condômino sucessor da primitiva locadora para propor a ação independentemente da autorização dos demais Inteligência do art 623 I e II do CC137 Art 11 Morrendo o locatário ficarão subrogados nos seus direitos e obrigações I nas locações com finalidade residencial o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e sucessivamente os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus desde que residentes no imóvel II nas locações com finalidade não residencial o espólio e se for o caso seu sucessor no negócio Comentários Everaldo Augusto Cambler Da subrogação advinda da morte do locatário Duas formas de subrogação se distinguem a real que se refere à substituição do objeto com a transferência do vínculo existente para outro e a pessoal que tem por característica a transferência dos direitos do credor para aquele que solveu a obrigação ou emprestou o necessário para isto A subrogação transfere ao novo credor todos os direitos ações privilégios e garantias do primitivo em relação à dívida contra o devedor principal e os fiadores art 349 do CC2002 podendo o devedor em razão disso opor ao subrogado as exceções pessoais que tinha contra o credor primitivo138 No âmbito das relações jurídicas locatícias a subrogação pessoal foi regulada em face do falecimento do locatário preferindo o legislador ao invés de transferir aos sucessores sua posição contratual fixar os subrogados nos direitos e obrigações utilizando como critério distintivo a finalidade da locação residencial e não residencial Nas locações com finalidade residencial os subrogados serão o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e sucessivamente os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus desde que residentes no imóvel Gabriela Mesquita Souza em interessante estudo sobre o confronto entre o direito português e o brasileiro conclui que na locação com essa finalidade A subrogação ao cônjuge darseá desde que no momento do óbito tenha residência no locado o mesmo vale quando houver separação de fato Na separação judicial ou no divórcio deve constar no acordo ou na sentença quem permanecerá no imóvel ficando assim subrogado na posição de locatário A subrogação ao companheiro também não está sujeita a nenhum prazo de vivência em comum uma vez que os dispositivos do Código Civil que regulam a união estável não o estabelecem nesse diapasão a Lei do Inquilinato não estabelece prazo de vivência em comum ou residência no locado para efeitos da transmissão do arrendamento Os herdeiros necessários são os previstos no art 1845 do CC2002 A dependência econômica não é conceituada em lei sendo necessária uma análise casuística para que seja configurada sua ocorrência139 Maria Helena Diniz sustenta que Pela simples leitura do dispositivo legal ora examinado fácil é perceber que há uma ordem sucessiva para continuar a avença locatícia É importante que se mantenha a sucessividade da chamada legal mesmo que haja estipulação contratual em contrário por ser esta norma de ordem pública A continuidade da locação é direito conferido aos seus sucessores logo o inquilino não poderá renunciar direito que não tem140 Evidenciando o aspecto de preservação do grupo familiar vejase o seguinte julgado Citação Ação de despejo contra espólio Herdeiro não citado Irrelevância Subrogação legal que visa preservar o grupo familiar e não a individualidade de cada herdeiro Aplicação dos arts 46 I do CPC e 2º da Lei 824591 Ao herdeiro necessário que se diz lesado por não ter sido citado em ação de despejo por falta de pagamento proposta contra o espólio de seu genitor não cabe invocar as regras do art 47 do CPC uma vez que a subrogação legal visa a preservar o grupo familiar e não a individualidade de cada herdeiro 1 2 conforme aplicação dos arts 46 I do CPC e 2º da Lei 824591141 Nas locações com finalidade não residencial por sua vez os subrogados serão o espólio e se for o caso seu sucessor no negócio Quando a locação for mista parte residencial parte não residencial aplicarseá o critério da preponderância observandose qual destinação prepondera sobre a outra Encerrado o espólio e homologada a partilha o herdeiro que suceder o negócio é que será o sucessor da locação Se a firma for individual ou se tiver se encerrado com a morte do sócio findo o inventário resolvese o contrato Também nada impede que o inventariante com a concordância dos herdeiros resolva desde logo o contrato devolvendo o imóvel ao locador142 Art 12 Em casos de separação de fato separação judicial divórcio ou dissolução da união estável a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel Redação dada pela Lei nº 12112 de 2009 1º Nas hipóteses previstas neste artigo e no art 11 a subrogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador se esta for a modalidade de garantia locatícia Incluído pela Lei nº 12112 de 2009 2º O fiador poderá exonerarse das suas responsabilidades no prazo de 30 trinta dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo subrogado ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 cento e vinte dias após a notificação ao locador Incluído pela Lei nº 12112 de 2009 Comentários Everaldo Augusto Cambler As alterações oriundas da Lei 12112 de 2009 Em face das alterações trazidas pela Lei 121122009 o caput do art 12 da Lei 82451991143 recebeu a adequação necessária em face do quanto disposto no art 1727 do Código Civil que impossibilita a aplicação do regime jurídico da união estável ao concubinato caracterizado como relação não eventual entre o homem e a mulher impedidos de casar Deveras a incidência do artigo 12 recai sobre a locação residencial não sobre qualquer outra forma de locação144 como a redação anterior poderia sugerir e diante da dissolução da união estável com a exclusão da relação concubinária O parágrafo único do art 12145 por sua vez foi desdobrado em dois parágrafos modificandose a faculdade concedida ao locador de exigir no prazo de 30 dias a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas na lei Por óbvio a nosso sentir o locador permanece com essa prerrogativa condicionada contudo à exoneração levada a efeito pelo fiador nos moldes estabelecidos na nova redação do 2º do art 12 da Lei 82451991 A subrogação do cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel Diante da separação de fato separação judicial divórcio ou dissolução da união estável a legislação locatícia reconhece mais algumas hipóteses de subrogação pessoal além daquela prevista no art 11 da Lei 82451991 falecimento do locatário correspondente à transferência dos direitos e obrigações do cônjuge ou companheiro que não permaneceu no imóvel alugado para fins residenciais para o cônjuge ou companheiro que ali permanecer146 A locação residencial prosseguirá automaticamente147 querendo isto significar que reconhecida a separação de fato a separação judicial o divórcio ou a dissolução da união estável judicialmente ou extrajudicialmente não se fará necessária a elaboração de retificação contratual com a modificação das partes contratantes bastando a comunicação por escrito ao locador providência igualmente necessária na circunstância descrita no art 11 da lei de locação148 Cumpre notar que a separação judicial permanece como possibilidade de subrogação pessoal não excluída do sistema jurídico pela Emenda Constitucional 66 que alterou o art 226 6º da Constituição Federal com a devida vênia dos entendimentos contrários Tão atual permanece a separação judicial como meio de dissolução do casamento e toda a legislação infraconstitucional a ela correspondente que o novo Código de Processo Civil a ela faz expressa referência em algumas passagens art 23 III separação judicial art 693 dentre as ações de família o processo contencioso de separação art 731 dentre os procedimentos de jurisdição voluntária a homologação das separações consensuais Sendo a fiança a modalidade de garantia locatícia eleita pelas partes a subrogação igualmente deverá ser comunicada por escrito a eles fiadores ainda que se reconheça que pelo contrato de fiança o fiador assume um vínculo diretamente com o credor garantindo satisfazêlo por uma obrigação assumida pelo devedor art 818 do Código Civil Recebida a comunicação pelo fiador terá este o prazo de 30 dias para exonerarse de suas responsabilidades149 ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação por ele feita ao locador Este por sua vez terá o direito 1 de exigir do subrogado a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas na lei em face da exoneração permitida pela lei art 40 IV da Lei 82451991 Art 13 A cessão da locação a sublocação e o empréstimo do imóvel total ou parcialmente dependem do consentimento prévio e escrito do locador 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição 3º VETADO Incluído pela Lei nº 12112 de 2009 Comentários Mareska Tiveron Salge de Azevedo Art 13 Necessidade do consentimento prévio do locador para cessão sublocação e empréstimo do imóvel A locação pode ser brevemente definida como um instituto jurídico que tem como origem a concessão pelo proprietário da utilização do seu imóvel a um determinado locatário para finalidade por ele informada ao locador mediante mútuo acordo entre as partes sendo os termos e condições estabelecidos no contrato de locação Qualquer alteração em tais termos e condições acordados entre locador e locatário poderá ser considerada infração salvo se prévia e expressamente permitida pela outra parte Tanto a cessão como a sublocação e o empréstimo sejam eles totais ou parciais trazem radicais alterações no âmbito da relação locatícia uma vez que todos resultam na mudança do possuidor direto ou ocupante do imóvel de propriedade do locador Não se pode portanto obrigar o locador a suportar estranho no seu próprio imóvel razão pela qual a Lei do Inquilinato é rigorosa no tratamento do tema Além desta premissa a intenção do legislador é proteger o locador de um enriquecimento indevido do locatário caso fosse permitido a ele sem consentimento do locador a transferência da ocupação do imóvel para terceiros mediante livre critério e vontade do locatário em contrapartida a remunerações variadas ou outros tipos de acordos entre este e o novo ocupante do imóvel desvirtuando assim a finalidade da locação originária Na opinião de Carlos Celsi Orsesi da Costa enquanto há fundamento ético na locação porque é justo que o proprietário aufira renda de um imóvel comprado com seu trabalho ou de seus ascendentes a exploração do inquilinato por parte de quem não é proprietário revelase socialmente injusta150 Além do enriquecimento indevido pelo qual estaria o locatário beneficiado não se pode deixar de mencionar os desgastes físicos aos quais o imóvel estaria submetido em caso de frequente alternância de seus ocupantes e consequentes mudanças em infraestrutura física elétrica hidráulica para adaptações a cada finalidade específica ao qual cada novo ocupante demandaria levando em conta o perfil das suas atividades em caso de locação comercial ou ainda necessidade de adaptação familiar em caso de locação residencial O prejuízo oriundo de referida decadência física dos imóveis sublocados cedidos ou emprestados não pode ser imposto e assumido pelo locador a não ser que este esteja ciente e concorde com ela daí também a necessidade do consentimento prévio do locador Vale lembrar que o contrato neste caso o de locação é um instituto pleno de direitos e obrigações portanto um bem jurídico Neste sentido Sílvio de Salvo Venosa leciona que os contratos em geral e o contrato de locação de imóveis em particular são frutos na maioria das vezes de ingentes esforços de longas tratativas e de desgaste psicológico das partes Destarte o contrato adquire valor que extravasa pura e simplesmente seu objeto Realizado o negócio muito mais que o objeto em si do contrato idealizado conseguiram as partes uma posição de privilégio em relação às outras pessoas da sociedade lograram o status de contratante e o locatário teve acesso a um imóvel para moradia ou utilização profissional Desse modo a posição de parte contratante em um contrato de execução continuada como é a locação passa a ter um valor de mercado151 Como se nota ao se firmar um contrato de locação são considerados diversos critérios com relação à figura da contraparte que ultrapassam a pessoa levando em conta a confiança entre as partes a situação patrimonial o histórico de solvabilidade e liquidez a finalidade pretendida na utilização do bem entre outros fatores particulares caso a caso o que torna a relação jurídica entre locador e locatário complexa Tal relação não está restrita a um negócio jurídico que objetiva exclusivamente o retorno financeiro ao locador em contrapartida do uso do bem pelo locatário Diante do exposto a Lei do Inquilinato impõe uma obrigação negativa ao locatário ou seja de não ceder sublocar ou emprestar o imóvel sem prévia e escrita anuência do locador Para melhor compreensão do dispositivo legal é fundamental que sejam conceituadas cada uma destas três formas de ato translativo Quando se dá a cessão da locação a figura do locatário original se desvincula da relação havendo portanto a substituição do cessionário a quem são transferidos os direitos e deveres atribuídos ao locatário tanto na Lei do Inquilinato como no respectivo contrato de locação Tratase portanto da modificação do contrato de locação com relação a uma de suas partes o locatário que se retira da relação e é substituído pelo cessionário Apesar desta substituição a cessão não extingue a relação jurídica anterior Para que seja efetivamente extinto o contrato original e iniciada uma nova relação jurídica totalmente independente a intenção das partes de novar deverá ser expressa ou inequívoca nos termos do art 361 do Código Civil152 De qualquer modo como vimos a modificação do locatário é significativa e relevante perante o locador Mais explícita ainda tal relevância ao ilustrarmos que caso o novo locatário cessionário se aprovado pelo locador deixe de pagar o aluguel não poderá o locador exigir reparação do locatário original cedente que estará exonerado de tal obrigação a partir da cessão Ao conceituarmos a sublocação por sua vez devemos salientar que a relação jurídica inicial entre locador e locatário diferentemente da cessão persiste e passa a coexistir com a relação jurídica estabelecida entre o locatáriosublocador e o sublocatário Deste modo são estabelecidas duas relações distintas em que não há a relação jurídica direta entre o locadorproprietário do imóvel e o sublocatário mitigando o risco para o locador como vimos anteriormente já que o locatáriosublocador continua obrigado pelo contrato celebrado perante o locador Assim caso haja danificação do imóvel por parte do sublocatário por exemplo o locador pleiteará sua pretensão indenizatória contra o locatário original sublocador e este então deverá ingressar com uma ação de regresso contra o sublocatário que causou o dano No empréstimo também denominado comodato assim como na sublocação não há a substituição do locatário pelo novo ocupante do imóvel a quem o locatário lhe emprestou o uso No entanto diferentemente da sublocação a posse é transmitida ao novo ocupante gratuitamente não havendo obrigação pecuniária por parte do novo ocupante permanecendo o locatário como sempre responsável pelo pagamento do aluguel ao locador Nas palavras de Sylvio Capanema de Souza enquanto que o sublocador recebe contraprestação pela cessão o locatário que empresta o imóvel o faz por pura liberalidade nada recebendo em troca153 O ocupante do imóvel emprestado pelo locatário e o próprio locatário tornamse solidariamente responsáveis perante o locador persistindo o vínculo inicial agora com três partes porém é assumida a responsabilidade objetiva do locatário original perante o locador Algumas questões sempre surgem quanto ao empréstimo ou cessão do imóvel a parentes familiares do locatário sem consentimento do locador A jurisprudência é majoritária no sentido de que caso os novos ocupantes do imóvel ainda que sejam familiares próximos sejam economicamente independentes do locador estamos diante da necessidade da aprovação do locador uma vez que a locação está destituída do caráter intuitu familiae Sobre o tema conferimos ainda Locação de imóvel Embargos de terceiro 1 Se a embargante não comprova o fato constitutivo de seu direito consistente na alegada qualidade de locatária do prédio despejando improcedem os embargos de terceiro 2 Somente o cessionário e o sublocatário legítimo devem ser comunicados do pedido de despejo exigência que não abrange parente do locatário que ocupa o prédio despejando Apelação provida e adesivo prejudicado154 Restou decidido no referido julgado que ainda que se reconheça o caráter intuitu familiae da locação de natureza residencial penso que a embargante era mera ocupante do prédio despejando nele residindo inicialmente em companhia do filho locatário e depois da saída deste utilizandose do imóvel em nome daquele filho Merece lembrado a propósito que o caráter familiar da locação de natureza residencial somente ensejaria a sucessão do locatário nas hipóteses expressamente previstas nos artigos 11 e 12 da Lei 824591 A situação fática retratada nos autos todavia não permitiria a interpretação ampliativa pretendida pela embargante na medida em que não ocorreu a morte do locatário e nem a dissolução de sua sociedade conjugal ou de seu casamento Bem ao revés o documento de fls 18 revela que o filho da embargante é casado e morava no prédio despejando ao início da relação locatícia Portanto se ele se mudou do imóvel e nele deixou residindo sua mãe e outros parentes esse fato não pode por si só transformar a embargante em locatária Antes de encerramos as compreensões quanto aos atos translativos mencionados no dispositivo legal ora em comento devemos ressaltar que a Súmula 411 do Colendo Supremo Tribunal Federal pacificou posicionamento para as discussões quanto ao eventual efeito extensivo da autorização expressa pelo locador da cessão do contrato de locação para a sublocação ou empréstimo do mesmo conforme a seguir o locatário autorizado a ceder a locação pode sublocar o imóvel Ora quem pode o mais pode o menos O locador assume risco maior quanto à nova figura de locatário oriunda da cessão do que perante o sublocatário tendo em vista que na sublocação o locatário não se retira da relação nem se exime da 2 3 responsabilidade originalmente assumida perante o locador Assim ao estar prevista em contrato a permissão expressa pelo locador para ceder o imóvel estará o locatário automaticamente autorizado também a sublocar ou emprestar o mesmo imóvel Art 13 1º O consentimento do locador não é presumido Em outros tempos especialmente antes da evolução tecnológica do avanço da comunicação virtual e das ferramentas para transações bancárias que vem ocorrendo especialmente via internet o locador e locatário mantinham contatos pessoais muito mais frequentes inclusive com encontros presenciais no imóvel locado para o pagamento do próprio aluguel Nesta época por serem muitas oportunidades de encontro praticamente tudo o que ocorria com o imóvel era informado com muita agilidade ao locador o que lhe permitia agir desde logo em favor de seus direitos Assim a tendência era de que sua omissão ou inércia fosse considerada como consentimento presumido Tendo em vista as mudanças na relação entre locador e locatário que se tornou mais impessoal já que nos tempos atuais a proliferação de imóveis e crescimento demográfico veloz nas cidades tornou a relação entre locador e locatário mais distante passou a ser raro um locador comparecer pessoalmente no imóvel Por ser possível e necessário recorrer às formas de comunicação não presenciais no decorrer da relação locatícia os contatos entre as partes são mais objetivos diretos e menos frequentes especialmente nas médias e grandes cidades Neste cenário de distanciamento levase um tempo razoável ou longo para não dizer impreciso até que um locador esteja ciente da ocorrência de sublocações cessões ou empréstimos em seu imóvel caso não seja expressa e imediatamente comunicado pelo locatário Dessa forma o simples passar do tempo de duração da referida cessão sublocação ou empréstimo sem que o locador se manifeste não poderá de maneira alguma ser caracterizado como aceitação tácita por parte deste Não pode o locatário se beneficiar da ausência de comunicação por escrito ao locador sobre o ato translativo alegando que se presume a ciência por parte deste e mais do que isto concluir que demorou em comunicar sua oposição ao que estava ocorrendo no imóvel porque estaria de acordo Seriam suposições descabidas e não fundamentadas ainda mais em um contexto atual de negócios no qual predominam relações impessoais e distantes Por outro lado vale ressaltar que se o locador não se manifestar de forma expressa concordando com a sublocação ocorrida no imóvel mas por outro lado a título de exemplo outorgar poderes ao sublocatário para representálo em assembleias do condomínio estaríamos diante de uma aceitação tácita por parte do locador quanto à sublocação Portanto diante da inércia ou omissão do locador cabe ao locatário provar ônus da prova que o locador é ciente do ato translativo sendo ideal a forma escrita Art 13 2º A notificação por escrito ao locador e o prazo a este estabelecido O legislador não deixa dúvidas de que o locador somente terá um prazo delimitado para se manifestar contra eventual cessão sublocação ou empréstimo de seu próprio imóvel se receber comunicação por escrito após a ocorrência conforme estabelece o 2º do artigo ora em comento Desde que notificado por escrito pelo locatário de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição Caso contrário poderá o locador se opor a qualquer tempo Conforme menciona Sílvio de Salvo Venosa o 2º deste artigo foi acrescido ao projeto original desta lei e de forma desajeitada155 Desajeitado pois após o caput do art 13 exigir o consentimento prévio para que o ato se torne válido e eficaz o 2º nos traz a previsão para uma situação na qual mesmo não tendo havido uma aprovação prévia do locador e ainda assim o locatário ceder sublocar ou emprestar o imóvel deverá o locatário neste caso notificar o locador da referida ocorrência e aguardar que ele não se manifeste contrariamente no prazo de 30 dias A diferença entre ambas as situações quais sejam a notificação prévia e a notificação posterior à ocorrência do ato se dá primordialmente na consequência de cada uma ao não consentimento por parte do locador O caput do mesmo art 13 prevê a necessidade do consentimento anterior à consumação da cessão sublocação ou empréstimo do imóvel seja ele expresso no contrato de locação ou por meio de uma autorização específica mediante resposta ao locatário Nesta primeira situação e sem a obtenção do consentimento do ato translativo antes que ele ocorra se o ato não se consumar não há que se falar em infração legal lembrando que referido consentimento não poderá nesta hipótese ser presumido mas sim expresso Na outra hipótese em que a notificação é enviada após o ato já consumado mais ainda não convalidado já que pendente um requisito o consentimento pelo locador a anuência pelo locador será presumida em caso de omissão no prazo estipulado na lei Nesta segunda situação entretanto em caso de manifestação contrária poderá o locador rescindir a locação por justa causa e não sendo desocupado o imóvel ajuizar a ação de despejo de imediato pois a ausência da 4 convolação tornou o ato uma infração legal Referida ação de despejo será movida diretamente contra o locatário já que o sublocatário ou novo ocupante nunca estabeleceu qualquer relação jurídica com o locador não tendo sido convalidada a sublocação se aplicando entretanto a ordem de despejo e seus efeitos também ao sublocatário que é abrangido156 Portanto a previsão de se notificar o locador após a ocorrência do ato nos termos do 2º acima transcrito somente é possível porque o ato sem o consentimento prévio do locador é anulável e não nulo Por ser anulável é permitido que sejam sanadas as nulidades relativas para que o ato se torne válido o que não acontece porém nos atos nulos de pleno direito que não são passíveis de convolação A Professora Maria Helena Diniz nos ensina que a cessão sublocação e comodato dependem por imposição legal de prévio consenso escrito do locador sob pena de anulabilidade pois há quem ache como Tucci e Villaça Azevedo que nada impede que haja uma posterior ratificação se o locador vier a anuir por escrito na transferência feita pelo inquilino sem sua autorização convalidando assim o ato Sendo então anulável a transferência não consentida o locador poderá a mover ação de reintegração de posse contra terceiro que se instalar no prédio o qual apesar de se intitular cessionário sublocatário ou comodatário não passa de estranho que cometeu esbulho b rescindir a locação intentando despejo contra locatário que violou norma legal157 Considerando a relevância do tema o legislador estipulou o prazo máximo de 30 dias para que o locador se manifeste quanto ao pedido do locatário o que representa um estímulo para que o locador não se omita e decida se autorizará ou não que o negócio pretendido entre o locatário e o novo ocupante aconteça uma vez que a omissão neste prazo não poderia ser usada em favor do locador inerte Art 13 3º Vetado A mescla entre os institutos do direito societário com institutos inerentes às locações imobiliárias158 O Projeto de Lei 140 de 2009 nº 7107 na Câmara dos Deputados que alterou a Lei do Inquilinato trazia como 3º do art 13 a seguinte redação Nas locações não residenciais equiparase à cessão da locação qualquer negócio jurídico que importe na transferência do controle societário do locatário pessoa jurídica NR Este tema traz uma discussão que permeia duas áreas do Direito a Societária e a Imobiliária sendo inevitável que se encontrem Primeiramente vale destacar que tal dispositivo se aplicaria se não vetado fosse ao locatário pessoa jurídica Já a partir daí é conveniente definirmos a pessoa jurídica que nas palavras de Maria Helena Diniz referese à unidade de pessoas naturais ou de patrimônios que visa à consecução de certos fins reconhecida pela ordem jurídica como sujeito de direitos e obrigações159 Como premissa fundamental do Direito Societário temos que a personalidade legal de uma pessoa jurídica incluindo seus direitos deveres obrigações e ações independe de qualquer uma das outras ou quaisquer pessoas físicas ou jurídicas que a compõem tanto é assim que como regra geral nos termos do Código Civil a responsabilidade legal atribuída a uma pessoa jurídica não coincide necessariamente com a responsabilidade legal atribuída a qualquer um de seus sócios Por essa razão o art 50 do Código Civil estabelece que somente em casos excepcionais abuso da personalidade jurídica desvio de finalidade ou confusão patrimonial se deve desconsiderar a personalidade jurídica fazendo com que os efeitos das obrigações da pessoa jurídica alcancem os bens dos sócios Sendo assim a pessoa jurídica sociedade que assina um contrato de locação comercial como locatária o faz de maneira separada e independente de cada um dos seus sócios que por sua vez se deixassem de compor o quadro societário daquela sociedade não trariam qualquer efeito direto ou alteração quanto aos direitos e obrigações contraídos pela sociedade nos termos do referido contrato de locação Estaria assim protegida a relação locatícia e portanto o locador de boafé de sofrer impactos diante de todo e qualquer movimento interno entre os sócios pois deve o locador ao negociar o contrato de locação e suas disposições levar em conta as características da sociedade em si enquanto personalidade jurídica independente A análise é relativamente simples na fase de negociação entre locador e locatário pessoa jurídica e passa pelas seguintes questões a quem se destina o uso do imóvel Qual atividade será desempenhada naquele espaço Quem se responsabilizará pelas obrigações perante o locador inclusive pelo pagamento Se as respostas forem centralizadas na figura da sociedade e a negociação tenha levado em conta sua capacidade financeira capacidade creditícia e a sua atuação no mercado e não estiverem atreladas às características pessoais de seus sócios não poderíamos concluir que uma mudança seja ela qual for das figuras dos seus sócios causaria alteração significativa na relação locatícia firmada regularmente nos termos da lei Por outro lado caso as características levadas em consideração pelo locador e as respostas às perguntas acima estivessem vinculadas às características pessoais dos sócios daquela sociedade o contrato de locação deveria ser com eles firmados e não com a sociedade Pois bem ao analisarmos o dispositivo vetado acima transcrito observamos que a pretensão à época era de indevidamente equiparar a transferência do controle do locatário pessoa jurídica à cessão do contrato de locação exigindo portanto neste caso o consentimento do locador sob pena de ser considerada como infração legal pelo locatário no âmbito da locação e suas graves consequências como a rescisão e a ação de despejo por parte do locador conforme vimos em nossos comentários acima O conceito de controle de uma sociedade vai além da detenção de uma quantidade de quotas ou ações necessárias para representar a maioria ou para representar aquele ou aqueles que tomam as decisões nas deliberações mais importantes da sociedade entre elas a nomeação do seu administrador levando em conta também o sócio ou sócios que na prática usam efetivamente seu poder para dirigir as atividades sociais e orientar o funcionamento dos órgãos da companhia ou da sociedade160 Ora o próprio conceito de controle é subjetivo e ainda gera questionamentos mesmo no âmbito de conflitos societários sendo necessário analisar caso a caso para se determinar a quem deve ser atribuído o controle efetivo de uma determinada sociedade Ao trazermos tal conceito para a lei que rege as relações imobiliárias estaríamos diante de um cenário de insegurança jurídica ao passo que se o referido 3º não tivesse sido vetado atribuiríamos um poder ao locador dos imóveis locados de concordar ou não com a alteração de determinado sócio componente do quadro societário das sociedades locatárias a cada reorganização societária que ocorresse O consequente despejo por exemplo da referida sociedade com relação ao imóvel que utiliza para sua sede ou para a execução do seu objeto social poderia significar um prejuízo relevante ou até irreparável para a continuidade dos seus negócios Foi nessa linha que como razão de veto ao dispositivo do Projeto de Lei acima citado se expôs sobre o 3º em comento Não é possível confundir a estruturação societária da pessoa jurídica que independentemente da formação do quadro de sócios tem personalidade jurídica própria com o contrato de locação havido entre o locador e a própria pessoa jurídica Ou seja em outras palavras o contrato de locação firmado entre locador e pessoa jurídica não guarda qualquer relação de dependência com a estruturação societária de pessoa jurídica locatária considerando essencialmente a distinção da personalidade jurídica de cada um sócios e a própria pessoa jurídica conferida pelo ordenamento jurídico pátrio para cada um dos entes Além do mais cabe registrar que exigências assim impediriam ou dificultariam sobremaneira operações societárias de transferência de cotas sociais ou ações de sociedades empresárias tal como exemplificativamente a incorporação fusão ou aquisição da participação majoritária de grandes empresas161 Uma alternativa ao locador que se baseia também nas características pessoais de determinados sócios da locatária pessoa jurídica ao celebrar o contrato de locação é exigir que estes sejam fiadores garantidores da locação respondendo portanto solidariamente com a sociedade pelo pagamento dos aluguéis entre outras obrigações e não permitindo que exonerem da fiança em caso de saída da sociedade mediante previsão contratual Dessa maneira ainda que haja qualquer movimento posterior entre os sócios da sociedade seja envolvendo a retirada dos sócios fiadores ou não estes permaneceriam garantidores da relação locatícia ao menos pelo prazo previamente determinado nada sendo alterado no contrato de locação original Seção II Das sublocações Art 14 Aplicamse às sublocações no que couber as disposições relativas às locações Comentários Tatiana Bonatti Peres e Camila Alves Rezende Quando o locatário transfere total ou parcialmente o direito de uso e gozo de um imóvel locado a um terceiro mediante nova locação com prévio consentimento do locador ajusta uma sublocação legítima Sendo a sublocação uma nova locação a ela são aplicáveis as regras da locação não necessitando de regras próprias Como a sublocação é uma locação ainda que derivada de outra é evidente que se submete ao mesmo regime jurídico As obrigações e direitos do sublocador em relação ao sublocatário são os mesmos que existem entre o locador e o locatário162 A sublocação ilegítima isto é não autorizada pelo locador não confere ao sublocatário os direitos assegurados por lei ao locatário a exemplo do direito de preferência em caso de venda do imóvel sublocado vide comentários ao art 30 da Lei abaixo 1 e o direito à renovação se preencher os requisitos da ação163 vide comentários aos arts 71 e seguintes da Lei abaixo Tratandose de sublocatário ilegítimo mero intruso não gozará ele de quaisquer dos direitos que a lei assegura ao locatário 2º TACSP MS 13854 j 10121980164 A sublocação ilegítima ou irregular configura inadimplemento contratual que justifica o despejo Não se despreze porém a possibilidade de uma sublocação produzir efeitos jurídicos entre sublocador e sublocatário ainda que tenha sido ajustada sem a anuência do locador165 Diferentemente do empréstimo na sublocação o uso e gozo do imóvel pelo terceiro não são gratuitos mas dependem de pagamento de aluguel cujo valor não pode ser superior ao da locação Nesse sentido vide comentários ao art 21 abaixo Segundo Maria Helena Diniz A sublocação vem a ser um contrato de locação que se efetiva entre o locatário e o locatário de um bem e o sublocatário uma terceira pessoa com a prévia permissão do locador que participando de uma primeira relação jurídica ex locato contrato de locação se vincula a uma segunda contrato de sublocação tendose em conta nas duas o mesmo objeto locado166 Nessa hipótese o locatáriosublocador continua obrigado pelo contrato celebrado com o locadorproprietário inexistindo a formação de vínculo direto entre esse último e o terceirosublocatário Em outras palavras o locatário permanece responsável pela conservação do imóvel pagamento do aluguel e cumprimento das obrigações locatícias perante o locador mas o sublocatário responde perante o locatáriosublocador pelos deveres locatícios e danos que causar ao imóvel locado Assim para que a sublocação exista é necessário que o contrato originário de locação esteja vigente do contrário se ocorrer o término ou extinção do ajuste principal a sublocação é resolvida art 15 da Lei do Inquilinato Diversos autores como Gilmar Alves de Azevedo167 e Sylvio Capanema de Souza168 consideram que a sublocação é uma espécie de acessório da locação Todavia como esclarece Luís Camargo Pinto de Carvalho não se trata exatamente de contrato acessório mas contrato derivado embora não se conceba em princípio a sua existência sem o de locação na verdade não é acessório deste visto que a sua existência não influi na execução daquele No entanto é indiscutível que dele deriva169 No mesmo sentido explica Sílvio de Salvo Venosa Embora não tenhamos sistematização legal sobre os contratos derivados é justamente no campo do inquilinato que encontramos o terreno fértil da subcontratação apesar de ser frequente em outros contratos como na empreitada e no mandato por exemplo Não se confunde o subcontrato com o contrato acessório Ambos têm em comum o fato de serem dependentes Mas enquanto o contrato acessório serve na quase totalidade das vezes para garantir o cumprimento da obrigação na fiança o contrato derivado participa da própria natureza do direito versado no contratobase170 Nula a locação nula será a sublocação Sabendo então que a relação jurídica inicial entre locador e locatário persiste passando a coexistir com a estabelecida entre locatáriosublocador e sublocatário o legislador pátrio assegurou a aplicação equânime das disposições relativas às locações no que couber às sublocações De fato o Judiciário utiliza essa disposição normativa com habitualidade especialmente quando o caso concreto envolve uma sublocação contudo sobre essa temática interessante destacar algumas situações específicas a saber A legitimidade ativa do locatário para promover ação de despejo em face do sublocatário É sabido que a ação de despejo compete ao locador seja ele proprietário do imóvel ou mero possuidor171 conforme prevê o art 5º da Lei do Inquilinato172 Mas e nos casos de sublocação de quem é a legitimidade ativa para propor ação de despejo Maria Helena Diniz ensina que A sublocação contém duas relações jurídicas distintas a relação ex locato entre locador e locatário e entre este sublocador e o sublocatário Apesar de o senhorio ter que anuir previamente e por escrito na sublocação não há vínculo algum entre ele e o sublocatário A relação contratual locatícia apenas existe entre o locador e o locatário 2 Como a sublocação não estabelece em regra qualquer liame entre o locador e o sublocatário daí a inadmissibilidade de ação direta de um contra o outro embora em casos excepcionais a lei autorize o locador a agir diretamente contra o sublocatário para exigir o cumprimento de obrigações nascidas de contrato do qual não foi parte e em relação ao qual é terceiro173 Dessa maneira como em princípio não existe relação contratual entre o terceirosublocatário com o locador do contrato principal ainda que autorizada a sublocação não teria este legitimidade para despejar aquele porque sua relação ex locato é com o locatário Nesse sentido já se decidiu O sublocatário é parte ilegítima para figurar no polo passivo de ação de despejo por denúncia vazia ajuizada pelo locador cumprindo a este acionar a pessoa do locatário 174 Entendese então que a legitimidade ativa para propor a ação de despejo quando existente uma sublocação é do locatário sublocador A sublocação total e a perda do direito à ação renovatória na locação não residencial A sublocação é muito comum nas locações destinadas à exploração comercial em especial no caso de lojas situadas em shoppings centers Muitos empresários optam por sublocar um espaço ao invés de negociar diretamente com o dono do imóvel em virtude da aparente facilidade e desburocratização do instituto por sua vez os locatários que se encontram em dificuldade financeira para arcar com o aluguel ou por outro motivo não desejam quebrar o contrato encontram na sublocação uma saída de mestre Ocorre todavia que a sublocação é uma via de mão dupla e apesar de parecer vantajosa é um negócio jurídico que traz riscos tanto para o locatáriosublocador como para o sublocatário Um dos riscos assumidos pelo locatário na sublocação total do imóvel é de perder aquilo que investiu no ponto já que consoante à parte final do 1º do art 51 da Lei do Inquilinato nesses casos a legitimidade para propor ação renovatória passaria a ser do sublocatário Ora a ação renovatória é medida protetiva de fundo de comércio destinada àquele que exerce diretamente o ato de mercancia nesses casos o sublocatário A esse respeito já se manifestou o Superior Tribunal de Justiça 3 Distribuidora de derivados de petróleo que subloca totalmente posto de serviço ao seu revendedor mesmo que impossibilitado de comercializar diretamente seus produtos não tem legitimidade para a propositura de ação renovatória Inteligência ao art 51 1º da Lei n 824591 Ilegitimidade ativa ad causam reconhecida para manter a carência decretada 4 A Lei de locação 824591 procurou proteger o fundo de comércio de quem está na posse do bem uma vez que é a sublocatária que desenvolve e explora o mesmo assumindo diretamente os riscos que o comércio proporciona175 Art 15 Rescindida ou finda a locação qualquer que seja sua causa resolvemse as sublocações assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador Comentários Tatiana Bonatti Peres e Camila Alves Rezende Sílvio de Salvo Venosa afirma que a sublocação é um contrato derivado já que decorre exclusivamente de outro principal ou base Diz também que para ser conceituada como sublocação deve abranger no máximo o imóvel objeto do contrato de locação podendo abranger apenas parte dele176 destacando o seguinte Embora sejam contratos separados não são independentes isso porque terminado ou extinto o contrato principal não haverá mais fruição de direitos no subcontrato É o que decorre do art 15 desta lei177 Novamente a Lei do Inquilinato faz referência ao sublocatário legítimo dizendo que sua relação jurídica com o locatário sublocador cessa com o fim da locação principal de modo que o locador não pode ser atingindo pela sublocação com a continuação no imóvel de alguém com que não tem relação contratual178 Interessante destacar sobre o assunto a previsão do 2º do art 59 da Lei do Inquilinato a saber Qualquer que seja o fundamento da ação darseá ciência do pedido aos sublocatários que poderão intervir no processo como assistentes Assim uma vez consentida à sublocação o locador que promover ação de despejo em face do locatário independentemente da motivação deverá cientificar o sublocatário de seu intento pois do contrário eventual ordem de desocupação decorrente de sentença não lhe será oponível Sublocatário legítimo a quem não se deu ciência da ação de despejo movida contra o locatário sublocador não pode ser alcançado pela ordem de desocupação179 Nessa hipótese se a sentença não atinge o sublocatário legítimo resta ao locador mover nova ação de despejo agora em face do sublocatário com fulcro no art 59 1º V da Lei do Inquilinato180 A 17ª Câmara Cível do TJMG foi além dizendo que se às sublocações aplicam as disposições relativas às locações para a denúncia vazia do contrato de locação mostrase indispensável a notificação premonitória do locatário a teor do que dispõe o art 57 da Lei do Inquilinato a nosso aviso para o deferimento do despejo compulsório mostrase indispensável também a prévia notificação do sublocatário legítimo É de se destacar que a exigência da notificação premonitória visa concretizar o princípio da não surpresa permitindo nas hipóteses de locação de imóveis não residenciais que o ocupante tenha prazo mínimo para reorganizar seu empreendimento instalandose em outro local Assim tal regra deve também ser aplicada à sublocação legítima como forma de garantir ao sublocatário a continuidade de seus negócios181 A contrario sensu se o sublocatário é cientificado da ação de locação ou até mesmo notificado premonitoriamente poderá atuar como assistente do locatário arts 119 a 124 do Código de Processo Civil de 2015 Outro ponto é que o sublocatário terá direito de indenização por benfeitorias autorizadas ou pelo término da sublocação antes do prazo ajustado com o sublocador Como esclarece Francisco Carlos Rocha de Barros Como disse Clóvis o sublocatário tem o direito de reter o prédio por benfeitorias necessárias porque é possuidor de boafé e a retenção é o meio compulsório de obter a indenização Não se esqueça porém de que isso vale apenas para a sublocação legítima Além do que quanto ao direito de retenção exercido frente ao locador retomante não poderá invocálo o sublocatário mesmo legítimo se do contrato original da locação constar cláusula determinando a incorporação de toda e qualquer benfeitoria ao prédio locado renunciando o locatário ao direito de indenização O direito do sublocatário não pode ser maior do que o do locatário diante do locador182 No mais se o sublocatário comprovar que a rescisão prematura do contrato principal se deu por culpa exclusiva do sublocador exemplo mesmo pagando aluguéis para o locatário este não repassou o valor para o locador poderá pleitear ação indenizatória em face deste pelos prejuízos sofridos como dos lucros que razoavelmente deixou de auferir183 Mas e quando a sublocação é ilegítima sem anuência do locador Ora se a relação jurídica do sublocatário legítimo cessa com o fim da locação principal o sublocatário ilegítimo seguindo o mesmo raciocínio não tem motivos para permanecer no imóvel após o despejo do locatário muito menos de se opor ao decreto de despejo De acordo com Sílvio de Salvo Venosa Se a sublocação for ilegítima o sublocatário não terá condições de defender seus interesses em ação de despejo movida pelo locador ainda que dela cientificado184 Gildo dos Santos citando jurisprudência também esclarece Pouco importa que o sublocatário ilegítimo não tenha sido intimado da demanda Ele também deve necessariamente ser atingido pela ordem judicial de despejo uma vez que não se despeja o locatário mas o imóvel atingindo tudo e todos que forem encontrados lá dentro 2º TACivSP Rel Sebastião Amorim RT 644135185 Igualmente é a posição atual da jurisprudência A sublocação não autorizada pelo locador não pode ter continuidade uma vez finda a relação locatícia que a originou Irregularidade da sublocação que não confere direito ao sublocatário Despejo devido186 Art 16 O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador quando este for demandado e ainda pelos aluguéis que se vencerem durante a lide Comentários Tatiana Bonatti Peres e Camila Alves Rezende Tratandose de sublocação legítima não há relação contratual entre o locador parte do contrato de locação e o sublocatário parte do contrato de sublocação junto com o locatáriosublocador mas como toda boa regra a Lei do Inquilinato previu uma exceção Tratase dos casos em que o locatário sublocador deixa de pagar os aluguéis devidos ao locador A título de exemplo imaginemos que A e B firmaram um contrato de locação sendo A o locador e B o locatário O aluguel convencionado é de R 60000 a ser pago todo 5º dia útil do mês subsequente Ocorre que mediante o expresso consentimento de A B resolveu sublocar parte do imóvel a C pelo valor de R 35000 a ser pago igualmente todo 5º dia útil do mês subsequente Tempos depois B parou de pagar o aluguel devido a A e foi demando por esse motivo Em razão disso C poderá ser notificado a pagar ao locador originário o valor que deveria pagar ao sublocador locatário no contrato de locação originário Por sua vez B permanecerá em mora pela quantia de R 25000 Pagará o sublocatário ao locador exatamente o valor do locativo devido ao sublocador e não o que este eventualmente dever àquele187 A responsabilidade do sublocatário portanto desde que notificado da ação proposta pelo locador operase por determinação expressa de lei em benefício do credor locador O sublocatário não mais poderá pagar diretamente ao sublocador depois de cientificado de sua mora pelo locador Se o fizer estará pagando mal sujeitandose a repetir o pagamento já que ineficaz a quitação que lhe for dada pelo sublocador188 Nesse sentido ensina Sylvio Capanema de Souza podese afirmar que a regra do art 16 está impregnada de forte conteúdo ético e só poderá ser invocada pelo locador se já tiver ele ajuizado a ação de despejo por falta de pagamento em face do locatário moroso dando ciência ao sublocatário189 remetendo a ideia de que a citação do sublocatário na ação de despejo é desnecessária sendo preciso tão somente a ciência Estando comprovado nos autos a ciência do sublocatário acerca da ação de despejo proposta em cumprimento ao art 59 da Lei de Locação não há que se falar em nulidade do feito por ausência de citação do mesmo190 Esclarece ainda Gildo dos Santos Bem andou a atual lei em manter essa responsabilidade subsidiária como já acontecia na Lei 66491979 art 27 a fim de obviar na prática o grave inconveniente de o inquilino ficar inadimplente diante do locador mas continuar a receber aquilo a que tem direito em razão da sublocação191 A responsabilidade do sublocatário é subsidiária ou seja o locador titular do crédito de aluguéis vencidos e não pagos deve primeiro tentar cobrar do locatário192 Por outro lado embora a responsabilidade do sublocatário seja subsidiária pela importância que dever ao sublocador bem como pelos aluguéis que se vencerem durante a lide na prática quando essa situação resta configurada o sublocatário não possui muitas alternativas Ou 1º ele purga toda a mora do locatário constituindo em face dele um crédito equivalente à diferença entre o aluguel devido pelo locatário e o devido pelo sublocatário ou 2º continua pagando ao locador principal aquilo que deveria pagar ao sublocador até que o contrato principal seja tido como extinto e por consequência o de sublocação Por fim lembranos Gilmar Alves de Azevedo Não se pode esquecer que o dispositivo se aplica tanto à sublocação consentida quanto à não consentida porque nessas condições o que a lei procura evitar é o enriquecimento injusto193 Seção III Do aluguel Art 17 É livre a convenção do aluguel vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo Parágrafo único Nas locações residenciais serão observados os critérios de reajustes previstos na legislação específica Comentários Marcelo Chiavassa de Mello Paula Lima O contrato de locação de imóvel possui características ímpares que o faz possuir uma função pública e uma função privada A função pública decorre de sua inestimável importância como vetor do direito à moradia na medida em que permite e propicia que as pessoas interessadas possam constituir sua moradia de forma menos custosa e sem a necessidade de adquirir um imóvel próprio Do ponto de vista público a locação de imóvel é um instrumento que garante o acesso à moradia garantido afinal pela Constituição Federal a uma grande parcela da população Já a função privada é aquela que permite às partes atenderem seus interesses privados de um lado residirutilizar o imóvel e do outro receber a contraprestação devida Por conta desta função pública a autonomia privada194 é ainda mais mitigada nos contratos de locação de imóvel como lembra Sílvio de Salvo Venosa ao pontuar que os contratos do inquilinato são contratos dirigidos pelo Estado sendo certo que o valor dos alugueres tem importância fundamental para a política estatal195 Este dirigismo contratual pelo Estado visa trazer maior segurança jurídica196 à sociedade na medida em que tem como ratio trazer maior previsibilidade ao sistema locatício no país através de algumas restrições e limitações à autonomia das partes O direito alienígena nos traz um memorável exemplo da importância desta espécie negocial A Alemanha pósprimeira guerra era um país devastado em todos os aspectos principalmente na economia onde a inflação atingiu durante algumas épocas a casa de 29000 ao mês197 O problema surgiu quando os locadores perceberam que era mais vantajoso deixar de efetuar a cobrança mensal da correção monetária para fazêla de uma vez só em um momento futuro Desta forma o direito de correção monetária que eles possuíam foi deturpado e configurado como abuso de direito uma vez que impossibilitava o pagamento pelos locatários desequilibrava as prestações contratuais Para coibir este abuso de direito os tribunais alemães adotaram como escudo a boafé objetiva e desenvolveram dentro deste instituto as figuras da supressio e da surrectio Apesar de não se viver em uma situação extrema como aquela da Alemanha no período pósguerra não se pode ignorar a fragilidade da economia brasileira sempre suscetível a qualquer marola no cenário econômico internacional Daí Sílvio de Salvo Venosa salienta que são constantes as alterações econômicas e financeiras no país que afetam diretamente a locação198 Estas alterações econômicas e financeiras que pairam sobre nosso país de tempos em tempos fizeram com que alguns aspectos do contrato de locação de imóvel fossem objeto de proteção especial por parte do legislador tais como o i tempo de contrato ii a forma de fixação do preço do aluguel iii a previsão de correção monetária iv a possibilidade da revisão inclusive judicial do valor do contrato de locação e v até mesmo a impensável renovação compulsória do contrato de locação se preenchidos os requisitos legais da ação renovatória entre outros Por ora concentremonos na questão da a forma de fixação do preço do aluguel b na previsão da correção monetária e c na possibilidade da revisão do valor do contrato de locação Apesar de já termos explicado a importância da atuação ativa do Estado nos contratos de locação de imóvel não é desejável que algumas questões recaiam sobre seus braços tal qual a fixação do valor inicial do aluguel O valor da contraprestação é um elemento que interessa tão somente aos contratantes de sorte que faz bem o legislador ao estipular que é livre a convenção do aluguel art 17 caput É melhor que a oferta dos imóveis seja ditada pela lei da oferta e da demanda do que simplesmente imposta pelo Estado ainda que através de eventual critério objetivo199 Ainda que não atue sobre a pactuação do preço o legislador estabeleceu critérios rígidos para sua fixação pontuando que é vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo art 17 caput Vedase portanto a pactuação do valor do aluguel i em moeda estrangeira ii vinculada à variação cambial eou iii vinculada ao salário mínimo A vedação da estipulação em moeda estrangeira deflui do fato de que o real é a moeda de curso forçado no Brasil art 1º da Lei 90691995 que dispõe sobre o Plano Real entre outras coisas e art 1º da Lei 101922001200 que dispõe sobre medidas complementares ao Plano Real Além disso veda o Código Civil arts 315201 e 318202 o pagamento de quaisquer prestações em moeda estrangeira tal qual o faz a própria Lei 101922001203 Anteriormente já o Decretolei 8571969 seguia o mesmo tom204 Aqui no entanto vem o primeiro problema O art 17 estabelece que é vedada a estipulação mas a doutrina e a jurisprudência têm entendido que é vedado tão somente o pagamento na forma como determina o art 315 do Código Civil Assim pontua José Cretella Neto a respeito da questão da vedação da estipulação em moeda estrangeira prevista no Decreto 8571969 que apesar da legislação limitarse à estipulação entendese que seja vedado nos casos em que existe proibição de uso de moeda estrangeira apenas o pagamento em moeda estrangeira ou seja a obrigação pode ser calculada em moeda estrangeira mas deverá ser paga em moeda nacional declarada nula a cláusula de moeda quando ilegalmente estipulada em moeda estrangeira permanece válido o contrato205 O posicionamento pátrio não é outro senão a aceitação da cláusula de moeda única e objetivamente como critério de fixação de índice monetário sem vinculação ao efetivo pagamento o qual deverá ser realizado em moeda corrente É o mesmo raciocínio que Luiz Olavo Baptista206 emprega em relação à cláusulaouro atrelar o preço à variação do ouro O próprio Supremo Tribunal Federal já garantiu a validade da pactuação da moeda estrangeira desde que como mero fator de indexação e não como obrigação de pagamento naquela respectiva moeda Notas promissórias Pacto adjeto fixando o seu valor em conformidade com a estimação do dólar à época do vencimento Nulidade da cláusula incorre porque se valeram as partes de mero critério semelhante à correção monetária 207 A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça208 também é farta neste sentido como se verifica do v aresto de lavra da Ministra Nancy Andrighi Recurso especial Civil e comercial Contrato celebrado em moeda estrangeira Admissibilidade desde que o pagamento se efetive pela conversão na moeda nacional Conversão Data do pagamento e não em data anterior É válida no Brasil a contratação de pagamento em moeda estrangeira desde que seja feito pela conversão em moeda nacional A jurisprudência do STJ entende que em se tratando de obrigação constituída em moeda estrangeira a sua conversão em moeda nacional deve ocorrer na data do efetivo pagamento e não em data pretérita Recurso especial provido209 Especificamente em relação aos contratos de locação de imóvel o Superior Tribunal de Justiça já teve a oportunidade de se manifestar no sentido da possibilidade da estipulação mas não do pagamento Locação Termo aditivo Fixação de aluguel em cruzeiros tomandose a moeda estrangeira como simples referência Não ofende os arts 1º do Decretolei 85769 e 17 da Lei 824591 a fixação de aluguel em moeda nacional tomando se a moeda estrangeira como simples referencial com o fim de conversão na data do início de vigência do contrato de locação Recurso não conhecido210 Embora ao arrepio da legislação aqui estudada parecenos que a jurisprudência assentou o entendimento de que é permitida a estipulação do aluguel em moeda estrangeira desde que o pagamento seja feito em moeda corrente Ainda assim este entendimento traz problemas especificamente em relação ao momento da conversão da moeda estrangeira na moeda de cunho forçado A melhor solução é aquela já dada pela doutrina e pela jurisprudência acórdão do Ministro José Arnaldo da Fonseca supramencionado no sentido de que a conversão deve ser feita de acordo com o câmbio oficial do dia do início vigência do contrato de locação211 Ao se admitir que a conversão seja feita mês a mês violarseia a literalidade do art 17 da Lei de Locação na medida em que o contrato de locação estaria sujeito à oscilação cambial mensal da moeda estrangeira Adequado portanto o entendimento de que a conversão se dá no início da vigência do contrato e uma vez convertido este valor será igual durante toda a vigência do contrato salvo correção monetária e eventual revisão Não menos importante é a vedação da indexação do valor do contrato de locação à variação do salário mínimo Se assim fosse permitido o Estado teria sempre um fator a mais a ser considerado quando do aumento do salário mínimo o que poderia frear seu necessário avanço como lembra Sylvio Capanema212 Questão que deixou de constar expressamente na Lei de Locação diz respeito à possibilidade da aplicação de índice de correção monetária aos contratos locatícios Sabese que a correção monetária visa recompor o equilíbrio econômicofinanceiro do valor real do preço ajustado inicialmente com base nos índices oficiais que medem a inflação no período A correção monetária não traz enriquecimento ou prejuízo a parte alguma tão somente tenta restabelecer o valor da moeda naquele período o que é extremamente importante em países como o nosso nos quais a economia navega de acordo com a direção e força dos ventos externos213 A melhor forma de se verificar a inflação se dá através dos índices inflacionários Apesar de problemáticos ensina Sílvio de Salvo Venosa que eles devem sem dúvida ser o termômetro da reavaliação dos preços214 Mas quais os índices que podem ser utilizados para fins de correção monetária O Tribunal de Justiça de São Paulo ajuda a elucidálos A Lei nº 824591 não restringiu e nem especificou o índice a ser aplicado para correção monetária Contrariamente em seu artigo 17 previu a livre convenção do aluguel vedando somente a estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo Em seu parágrafo único previu ainda a livre escolha de critérios de reajustes desde que observada a legislação específica Assim sendo para o contrato de locação é válida a fixação de qualquer índice oficial desde que não esteja restrito a um setor da economia diverso O Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo CreciSP aponta como índices de aluguel os seguintes a Índice de Custo de Vida ICVDieese b Índice Geral de Preço Disponibilidade Interna IGPDIFGV c Índice Geral de Preço do Mercado IGPMFGV d Índice Nacional de Preços ao Consumidor INPCIBGE e Índice de Preços ao Consumidor IPCFIPE e f Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo IPCA IBGE215 O parágrafo único do art 17 da Lei de Locações não tem hoje utilidade prática Quando da edição da Lei de Locação Lei 82451991 a correção monetária dos contratos de locação residencial era regida pela Lei 81781991 que determinava a periodicidade mínima de seis meses para reajuste e o índice máximo a saber o ISN Variação Nominal dos Salários Todavia decorrido o prazo quinquenal mencionado no art 85 II da Lei de Locação nenhum outro índice ou forma de correção especial foi fixado para os contratos de locação residencial razão pela qual a locação residencial e a não residencial encontramse sob o mesmo regime jurídico o que na visão de Sylvio Capanema traz maior segurança jurídica ao mercado216 Não se pode ignorar contudo que a qualquer momento pode ser editada regra especial para os contratos de locação residenciais nos termos da previsão do art 17 parágrafo único da Lei de Locações Restou firmado outrossim que a atual periodicidade para a aplicação do índice de correção monetária é anual de modo que é nula qualquer estipulação por prazo inferior nos termos do art 2º da Lei 101922001217 Por fim mas não menos importante é necessário tratar do abono pontualidade ou desconto O abono pontualidade nada mais é do que a concessão de um desconto caso o locatário pague em dia o aluguel da coisa mediante previsão expressa no contrato de locação Tratase pois de uma solução para incentivar a pontualidade do locatário que se pagar em dia o valor aluguel obterá um determinado desconto previsto contratualmente Convém ressaltar ainda que referido desconto é uma liberalidade em favor do contratado em benefício deste mas o valor efetivo da prestação é aquele sem abatimento em caso de cobrança por falta de pagamento conforme o Judiciário já teve a oportunidade de se manifestar Ação de despejo por falta de pagamento cc cobrança de alugueres e acessórios da locação Inadimplemento Multa moratória Minoração Impertinência Desconto de pontualidade Legalidade Acessórios de locação Execução de sentença Honorários advocatícios Minoração 2 O desconto de pontualidade se revela uma liberalidade em favor do contratado mas o valor efetivo da prestação é aquele sem abatimento em caso de inadimplência e cobrança por falta de pagamento Caracterizase portanto como um incentivo ao cumprimento das obrigações mostrandose legal 218 O Superior Tribunal de Justiça já teve a oportunidade de se manifestar sobre a legalidade do abono pontualidade ressaltando inclusive a falta de interesse do Estado em regulamentar a questão uma vez que ela deflui da ampla autonomia dada pelo próprio art 17 caput da Lei de Locação Confirase in verbis Nas relações locatícias celebradas com base na Lei 824591 as partes contratantes têm plena liberdade para a estipulação do valor inicial do aluguel A intervenção do Estado somente se dá em hipóteses bem restritas como vg na impossibilidade de as partes fixarem o valor do aluguel em moeda estrangeira vinculálo à variação cambial ou ao salário mínimo na determinação da periodicidade mínima para seu reajuste e na indicação dos índices de reajuste Hipótese em que a questão relativa à estipulação de cláusula de pontualidade não se encontra elencada no rol de matérias que excepcionando o princípio da liberdade de estipulação das partes mereceram especial atenção do legislador não sendo considerada de ordem pública219 Problema ocorre entretanto quando se verifica a cumulação de tal incentivo com a multa moratória É a hipótese de o aluguel não ser pago no prazo dado ao abono e com isso o locatário sofrer automaticamente a incidência de uma multa moratória Firmouse na doutrina e na jurisprudência o entendimento pela impossibilidade uma vez que nestas hipóteses tal abono seria uma multa moratória inversa sendo vedado portanto a dupla previsão contratual sob pena de se caracterizar bis in idem Locação de imóveis Execução Embargos à execução Abono pontualidade 1 Não há qualquer abusividade na cláusula que prevê desconto para pagamento dos aluguéis em dia livremente pactuada entre as partes quando ausente qualquer estipulação de multa moratória por atraso 2 Não há bis in idem quando previsto tão somente o abono pontualidade no contrato de locação sem cumulação com multa moratória prevalecendo a estipulação feita entre as partes mormente quando o valor do abono não chega a 10 do valor do locativo revelandose valor razoável 3 Negaram provimento ao recurso220 Locação Abono de pontualidade Cumulação com multa moratória Inadmissibilidade Recurso do embargado parcialmente provido A exigência de multa moratória afasta a cumulação do abono pontualidade no caso de atraso no pagamento do aluguel sob pena de caracterizar dupla penalidade por um mesmo fato221 Locação de imóvel não residencial Declaratória Ação de revisão de cláusulas contratuais Alegada nulidade de cláusulas contratuais Renúncia ao direito de retenção ou de indenização de benfeitorias Legalidade Súmula 335 do STJ Incidência à espécie Prevalência do princípio pacta sunt servanda Concordância integral das partes regularmente celebrado Sentença que acolheu parcialmente o pedido inicial apenas para proclamar a nulidade de cláusula que previu a contratação de abono de pontualidade mecanismo que disfarça a intenção de impor mais uma multa disfarçada Abono por pontualidade e sua cumulação com pena moratória Impossibilidade Sentença de parcial procedência Manutenção222 Apelação cível Ação de despejo cumulado com cobrança Contrato de locação Prorrogação por prazo indeterminado que não alcança a garantia pessoal Irresponsabilidade dos fiadores em relação aos meses posteriores ao vencimento do contrato Interpretação restritiva Abono de pontualidade Legalidade Multa contratual não cobrada Inexistência de cumulatividade com o bônus de pontualidade Sentença que determina o pagamento da multa contratual Pedido inexistente na petição inicial Decisão extra petita Nulidade Exclusão Honorários advocatícios Estipulação contratual Ineficácia Incidência do artigo 20 do Código de Processo Civil Recurso de apelação 1 parcialmente provido Recurso de apelação 2 não conhecido em razão da sua intempestividade 1 O contrato de fiança não admite interpretação extensiva não tendo eficácia a cláusula contratual que prevê a responsabilidade do fiador até a entrega das chaves 2 A bonificação da pontualidade decorre da livre convenção do valor do aluguel significando um incentivo ao locatário para o pagamento rigorosamente em dia do valor do aluguel não havendo qualquer impedimento legal para tanto223 Nota do organizador Luiz Antonio Scavone Junior A multa pelo pagamento em atraso tem sido estipulada em 20 do valor do aluguel posto que aos contratos de locação não são aplicáveis as disposições do Código de Defesa do Consumidor e nesse sentido não se aplica a limitação de 2 da cláusula penal multa contratual224 Recomendamos outrossim com fundamento no art 9º do Decreto 226261933 que a multa seja pactuada no limite de 10 do valor do aluguel acrescida de juros de 1 ao mês e atualização monetária desde o vencimento pelo índice pactuado225 A multa compensatória fixada no contrato para o descumprimento dos deveres legais ou contratuais é perfeitamente cumulável com a multa moratória pela impontualidade no pagamento dos aluguéis Isso porque ambas possuem fundamentos diversos e finalidades distintas A moratória visa impelir o locatário a pagar os aluguéis até os respectivos vencimentos enquanto a compensatória tem por escopo a prefixação de perdas e danos em decorrência do descumprimento do contrato226 Em outras palavras é perfeitamente possível cumular a cláusula penal moratória com a compensatória impondo dupla penalidade uma para cada fato multa de mora em decorrência do simples atraso no pagamento dos aluguéis e encargos e multa compensatória pela infração contratual ou legal cometida pelo locatário Por outro lado pelo mesmo fato não é possível cumular penalidades ainda que haja previsão contratual como por exemplo em razão do atraso no pagamento de aluguéis da cumulação da multa moratória normalmente de 10 a 20 com a multa compensatória pelo descumprimento genérico das obrigações contratuais comumente de 3 aluguéis posto que a cumulação porventura pretendida representaria bis in idem227 Na hipótese vertente a infração contratual é dúplice vale dizer retardamento no pagamento dos aluguéis bem como a infração de outra obrigação secundária do contrato de locação frustrando com isso as expectativas do locador tanto quanto à pontualidade do pagamento dos locativos quanto ao cumprimento das demais obrigações assumidas pelo locatário Art 18 É lícito às partes fixar de comum acordo novo valor para o aluguel bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste Comentários Marcelo Chiavassa de Mello Paula Lima O art 18 traz uma característica intrínseca aos negócios jurídicos a possibilidade de as partes se autorregulamentarem Se elas podem criar um negócio jurídico igualmente podem modificálo e até mesmo extinguilo Devese diferenciar a simples modificação do negócio previamente firmado da celebração de um novo negócio jurídico a partir de novas bases negociais Na primeira hipótese o contrato original continua válido e eficaz procedendo às partes apenas a modificação de alguns pontos como por exemplo na transação e no acertamento A transação é contrato tipificado no Código Civil por meio dos arts 840 e seguintes Nesta espécie contratual as partes celebram negócio jurídico patrimonial para o fim de prevenir ou terminar um litígio declaração ou reconhecimento de direitos aptos a constituir uma nova relação jurídica através de concessões mútuas O acertamento por seu turno é contrato atípico semelhante à transação mas com ela inconfundível Visa eliminar retroativamente uma determinada incerteza sobre uma relação jurídica já existente não tem como função a constituição de uma nova relação jurídica mas apenas o aprimoramento da relação originária Ademais não exige concessões mútuas de sorte que pode ser celebrado sem que as partes renunciem a qualquer elemento de patrimonialidade228 Na segunda hipótese por outro lado o intuito não é apenas modificar mas extinguir a relação jurídica anterior através da celebração de um novo negócio jurídico como por exemplo na novação desde que se verifique o animus novandi Em regra a simples alteração do preço ou da cláusula de reajuste não caracteriza um novo negócio jurídico229 e é exatamente esta a hipótese abstrata tratada pelo art 18 da Lei de Locações a possibilidade de as partes através da modificação do contrato de locação originário continuarem por ele regulamentado sem que a relação jurídica se reinicie Art 19 Não havendo acordo o locador ou locatário após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado poderão pedir revisão judicial do aluguel a fim de ajustálo ao preço de mercado Comentários Marcelo Chiavassa de Mello Paula Lima Este artigo com os arts 68 e seguintes desta Lei trata da possibilidade da ação revisional de aluguel mediante o decurso do prazo trienal contado a partir da vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado judicial ou extrajudicialmente mas que tenha necessariamente acarretado no reajuste do valor locatício O tipo contratual da locação prevê uma prestação a ser paga pelo locatário que em contrapartida receberá o direito de usar e gozar do imóvel pelo prazo contratual estipulado Por ser um contrato oneroso e de trato sucessivo não é um contrato de execução instantânea e imediata encontrase sujeito ao fator tempo muito bem definido por Yussef Said Cahali como substantivo masculino relacionado à ideia de período contínuo e indefinido dentro do qual se estabelece uma sucessão de eventos humanos ou naturais questão que acompanha e intriga a humanidade desde os primórdios com a qual ainda não aprendemos a lidar O direito também não poderia estar alheio a ela na condição de produto cultural da sociedade em diferentes situações230 como a preocupação na manutenção do sinalagma nos contratos onerosos de trato sucessivo É afinal o que preconizam os arts 317 teoria da imprevisão e 478 teoria da onerosidade excessiva ambos do Código Civil O tempo sempre implacável e inabalável pode trazer consigo diversas tormentas tais como a inflação o descontrole econômico a desvalorização do bairro ou da rua na qual se encontra o imóvel a desvalorização própria do imóvel pelo uso e desgaste entre outros inúmeros fatores Por esta razão o legislador optou por expressamente permitir e garantir o justo direito de recomposição do sinalagma contratual decorrido o prazo trienal tal como explicitado no caput Explica Sílvio de Salvo Venosa que a finalidade é recolocar o aluguel do imóvel a preço de mercado Presumese que quando foi contratada a locação o preço estava de acordo com esse mercado No decorrer da locação pode haver alteração do seu justo valor231 Em outras palavras a ação revisional é importante instrumento jurídico destinado à recomposição do sinalagma contratual Para o sucesso da ação revisional de locação o interessado o locador para aumentar o valor e o locatário para diminuílo deverá demonstrar que a contraprestação do uso e gozo do imóvel encontrase fora da realidade Para tanto poderá se socorrer de aspectos tais como a idade do imóvel seu estado sua localização os serviços públicos do bairro as facilidades de transporte o índice de poluição o valor das redondezas e afinal o valor de mercado232 Por ora deve restar consignado que os meros reajustes contratuais por índices legais ou oficiais não significa que tenha sido celebrado acordo ainda que ambas as partes tenham por escrito adotado esses reajustes233 Maiores questões sobre a ação revisional serão tratadas nos comentários aos arts 68 69 e 70 que versam sobre toda a parte procedimental e processual Art 20 Salvo as hipóteses do art 42 e da locação para temporada o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel Comentários Marcelo Chiavassa de Mello Paula Lima Este artigo é mais uma demonstração da atuação Estatal nos contratos de locação de imóvel A antiga Lei de Locação permitia a cobrança antecipada Todavia aquela mesma lei não trazia a possibilidade de o locador exigir uma garantia tal qual o faz a Lei 82451991 A ideia é de um lado evitar que locador não consiga receber a contraprestação devida e do outro evitar que o locatário tenha de arcar com um ônus pesado e desnecessário tendo em vista a existência de garantia O legislador criou um sistema muito interessante e inteligente na medida em que o escopo do art 20 é exatamente vedar a cobrança antecipada na hipótese de o contrato de locação estar assegurado por alguma das garantias previstas no art 37234 desta mesma Lei O art 42 da Lei de Locação mencionado no caput do art 20 deixa esta ideia bem cristalina na medida em que estabelece expressamente que não estando a locação garantida por qualquer das modalidades o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo A expressão até o sexto dia útil deixa a cargo do locador o momento da cobrança antecipada que pode se dar em qualquer um dos seis primeiros dias úteis do mês que se inicia Ademais o adiantamento apenas pode ser de um mês e não por tempo superior A outra excepcional hipótese que permite a cobrança antecipada do valor da locação é aquela disciplinada pelos arts 4850 da Lei de Locação a saber a locação por temporada Dizse que a locação é por temporada quando for destinada à residência temporária do locatário para prática de lazer realização de cursos tratamento de saúde feitura de obras em seu imóvel e outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo e contratada por prazo não superior a noventa dias esteja ou não mobiliado o imóvel redação do art 48 Além da destinação específica a lei exige um segundo critério objetivo a saber o prazo não superior a 90 dias Se ultrapassar o prazo de 90 dias sem oposição do locador o contrato será considerado prorrogado por prazo indeterminado e a locação deixa de ser na modalidade por temporada para ser feita na modalidade padrão art 50 da Lei Ao contrário da primeira exceção prevista no art 42 desta Lei na modalidade locação por temporada o locador pode cobrar antecipadamente o valor referente a todos os meses do contrato sendolhe lícito inclusive exigir a apresentação de uma garantia para cobrir as demais obrigações do contrato nos termos do art 49 desta Lei As razões para esta permissão são bem explicadas por Sylvio Capanema de Souza para quem justificase o tratamento diferenciado a uma porque o locatário que aluga imóvel por temporada costuma ser economicamente forte dispensando proteção especial e a duas porque em geral reside em outra cidade tornando ao locador difícil a cobrança do aluguel após sua mudança do imóvel235 A violação deste art 20 caracteriza contravenção penal cuja tipificação está no art 43 III desta Lei236 A sanção cominada é a prisão simples que varia de cinco dias a seis meses ou multa de valor variável de três a 12 meses do valor do último aluguel devidamente atualizado cuja renda será revertida em favor do locatário Uma questão interessante é saber se o art 20 é uma norma cogente ou se pode ser afastada pela vontade das partes Apesar da resposta imediata até pelas razões aqui já expostas tender para o entendimento da norma cogente existe um caso específico que deve fazer com que o intérprete reflita um pouco mais sobre a questão É o caso do locatário que deseja fazer o pagamento antecipado como por exemplo para negociar um valor que lhe seja mais benéfico com desconto ou ainda fugir da necessidade de prestar uma garantia que cubra o valor da locação Como já explicitado o escopo da lei é garantir os interesses recíprocos sem que o locador e o locatário tenham de arcar com obrigações muito pesadas Assim a falta de garantia permite a cobrança antecipada como estabelece o art 42 desta Lei Todavia o valor em tese apenas pode ser adiantado em um mês e não por prazo superior Questão resolvida certo Ainda não Devese atentar à própria tipificação dada pelos arts 20 e 43 III O art 20 pontua que o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel ao passo que o art 43 III estabelece a contravenção penal na hipótese de o locador cobrar antecipadamente o aluguel Diante deste cenário compartilhamos aqui da opinião de Sylvio Capanema237 para quem a proibição é direcionada ao locador e não ao locatário Desta forma se for interesse do locatário a cobrança antecipada por todo o período da locação o aceite do locador não faz com que esteja configurada a violação do art 20 e também a tipificação da contravenção penal na medida em que o tipo penal não se encontra configurado adequadamente e na medida em que nullum crimen nulla poena sine praevia lege art 5º XXXIX da Magna Carta Desconhecese por fim julgados que tenham abordado a questão levantada nestes últimos parágrafos o que pode demonstrar que o problema posto talvez seja de ordem muito mais doutrinária do que prática Art 21 O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação nas habitações coletivas multifamiliares a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação Parágrafo único O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos Comentários Marcelo Chiavassa de Mello Paula Lima A regra tem dois escopos claros i evitar que o locatário aufira vantagens através da sublocação e ii proteger o sublocatário do abuso econômico do sublocador reforçando uma vez mais o caráter público das regras de locação Desta forma estabelece o caput que o valor da sublocação não poderá exceder o valor da locação Na hipótese de habitações coletivas multifamiliares pensões entre outros a somatória das frações não pode ultrapassar o dobro do valor da locação É interessante notar que a regra é dirigida ao sublocatário e não ao locador Este não tem pretensão jurídica voltada em face do sublocador na hipótese de cobrar quantia superior ao valor da locação a menos que expressamente pactuada a vedação da sublocação ou um limite para a estipulação do aluguel na hipótese de sublocação Revisão de contrato de sublocação cumulado com devolução de parcelas pagas a mais Locação comercial Cessão Sublocação Inobservância do contido no art 21 da Lei nº 824591 Procedência O aluguel da sublocação não poderá exceder o valor estabelecido no contrato de locação Sentença mantida Apelação desprovida O art 21 da lei de locações impede que o valor da sublocação seja superior ao da locação com o claro objetivo de impedir que o sublocador tenha vantagem econômica decorrente deste contrato Existe assim limitação da autonomia das partes no contrato de sublocação sendo que a violação do preceito possibilita ao sublocatário a busca pela tutela jurisdicional no sentido da redução de suas obrigações contratuais238 Por ser regra dirigida ao sublocatário apenas ele tem a pretensão jurídica de exigir a redução do valor da sublocação até o limite do contrato de locação parágrafo único Todavia por não ser norma cogente esta restrição pode ser afastada pela vontade das partes desta forma se o sublocatário concorda em pagar mais que o aluguel principal não poderá pedir a redução239 É o que vem decidindo nossos Tribunais Locação Embargos à execução Sublocação Art 21 da Lei 824591 Inaplicabilidade O contrato de sublocação é negócio jurídico diferente da locação por ter sido o imóvel constituído por terreno sem benfeitorias modificado pelo sublocador O valor do aluguel da sublocação pode exceder o valor da locação se concordante os sublocatários e inexistente cláusula específica principalmente por ter sido cumprido o contrato por cerca de dez anos sem o levantamento de qualquer irregularidade A rescisão contratual avençada entre o sublocatário e o proprietário do imóvel locado não tem validade para o sublocador O distrato deve se dar nos mesmos moldes em que concretizado o respectivo contrato e logicamente entre os mesmos contratantes Apelo não provido240 Questão interessante que vem sendo debatida é a flexibilização da regra contida no art 21 da Lei de Locação quando o imóvel sublocado não tiver as mesmas características do imóvel locado originariamente Desta forma se o sublocador realiza benfeitorias eou acessões que agreguem valor ao imóvel parece razoável que o valor que ele venha a estipular para fins de sublocação possa ser superior ao valor pago a título de locação Não é outra a tendência dos Tribunais pátrios como se verifica infra Contrato de locação Sublocação Igualdade de aluguel Impossibilidade Objeto da sublocação mais amplo Tratando se de contrato de sublocação não residencial em que a sublocadora transforma prédio rústico em ponto de comércio de combustível construindo benfeitorias às suas expensas inadmissível a aplicação da regra prevista no art 21 da Lei 824591241 Não há dúvidas de que em regra o aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação conforme dispõe expressamente o artigo 21 da Lei n 824591 elemento cerne da reconvenção ajuizada pela sublocatária Ocorre contudo que o caso dos autos é particular o suficiente para que essa regra geral seja afastada conforme se verifica claramente do contrato de fls4753 firmado entre proprietários e sublocador após o termo daquele de fls 120126 no a b c d e f g imóvel originalmente alugado o sublocador introduziu diversas benfeitorias que por sua natureza modificaram profundamente o imóvel e certamente possibilitaram seu uso atual pela sublocatária benfeitorias essas que inclusive deveriam serlhe indenizadas com o fim da locação segundo consta no contrato firmado com os proprietários A alteração foi tamanha que releva o fato de que o contrato de sublocação foi chamado pelo sublocador de contrato de locação fls 10 Destarte não é mesmo razoável limitar o valor do aluguel da sublocação ao da locação o bem sublocado não é mais exatamente o mesmo do alugado o que justifica repito a diferença constatada 242 O escopo da regra aqui analisada art 21 é repisese evitar que o sublocatário aufira lucro com a atividade de sublocação Mas para isto uma premissa deve vingar o imóvel sublocado estar nas mesmas condições construtivas inclusive do que o imóvel locado Se o sublocatário precisou investir no imóvel para agregar valor a ele o aumento do valor da sublocação não acarretará enriquecimento com a atividade de sublocação será isso sim uma forma lícita de ele recuperar o investimento realizado Seção IV Dos deveres do locador e do locatário Art 22 O locador é obrigado a I entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina II garantir durante o tempo da locação o uso pacífico do imóvel locado III manter durante a locação a forma e o destino do imóvel IV responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação V fornecer ao locatário caso este solicite descrição minuciosa do estado do imóvel quando de sua entrega com expressa referência aos eventuais defeitos existentes VI fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas vedada a quitação genérica VII pagar as taxas de administração imobiliária se houver e de intermediações nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador VIII pagar os impostos e taxas e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel salvo disposição expressa em contrário no contrato IX exibir ao locatário quando solicitado os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas X pagar as despesas extraordinárias de condomínio Parágrafo único Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício especialmente obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel pintura das fachadas empenas poços de aeração e iluminação bem como das esquadrias externas obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados ocorridas em data anterior ao início da locação instalação de equipamento de segurança e de incêndio de telefonia de intercomunicação de esporte e de lazer despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum constituição de fundo de reserva Comentários Tatiana Bonatti Peres e Franklin Gomes Filho Nos termos do art 9º II da Lei do Inquilinato a locação pode ser desfeita por inadimplemento de obrigações contratuais ou legais Todavia nem sempre terá o locatário interesse em desfazer a relação contratual de modo que caberá também em favor do locatário de acordo com a natureza da infração ação de obrigação de fazer contra o locador243 A lei enumera alguns dos deveres das partes sem prejuízo de outros previstos expressamente em lei ou que decorram dos princípios que norteiam a celebração e execução dos contratos em especial os decorrentes dos deveres de boafé 1 Inciso I entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina Como se verifica pela leitura deste art 22 a primeira obrigação do locador e uma das principais contidas na lei é a de entregar o imóvel em condições adequadas a servir ao locatário para o uso convencionado De início é importante pontuar que a lista de obrigações contida no art 22 não é taxativa uma vez que se observam nos contratos de locação regidos pela lei especial as normas gerais previstas no Código Civil aplicáveis a qualquer contrato bilateral oneroso bem como as obrigações não expressamente previstas porém decorrentes dos princípios e cláusulas gerais Com efeito as partes têm liberdade para estabelecer obrigações adicionais a serem cumpridas pelo locador e ao locatário obviamente Adicionalmente à obrigação estabelecida no inciso I existe o dever geral de o locador agir com boafé na entrega do imóvel ao locatário Naturalmente na qualidade de proprietário o locador tem amplo e detalhado conhecimento sobre o estado e a condição do bem Portanto além do dever de entregar o imóvel em condições para que o locatário o utilize de acordo com a sua destinação é dever do locador informar ao locatário acerca das reais condições do imóvel Neste sentido em acórdão de 19102011 a 25ª Câmara de Direito Privado do TJSP decidiu na Apelação 9081660 4820098260000 que tendo em vista que o art 422 do Código Civil impõe às partes o dever de agir com boafé aplicável a todas as fases do contrato Enunciado 25 da I Jornada de Direito Civil o locador tem a obrigação de passar à locatária todas as informações necessárias para viabilizar o negócio jurídico máxime quando sendo a locação contratada para fins comerciais presente irregularidade capaz de inviabilizar a emissão de licença de funcionamento para o exercício da atividade empresarial da locatária A violação ao dever de informar impede que o contrato produza efeitos ab initio implicando sua ineficácia Sendo o contrato de locação caracterizado como bilateral ou seja que importa em obrigações para ambas as partes locador e locatário a ele aplicase a regra da exceção do contrato não cumprido prevista no art 476 do Código Civil a saber Art 476 Nos contratos bilaterais nenhum dos contratantes antes de cumprida a sua obrigação pode exigir o implemento da do outro Nessa linha já decidiu a 33ª Câmara de Direito Privado do TJSP em acórdão de 16062014 nos autos da Apelação 00340015720128260562 tendo como relatora a Desembargadora Maria Cláudia Bedotti Ora se por um lado é verdade que o contrato celebrado pelas partes não está sujeito a qualquer condição suspensiva não é menos certo por outro lado que é obrigação primeira do locador entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina Lei de Locações art 22 I Tratase de obrigação de dar coisa certa sem a qual não é devida a contraprestação pelo uso do bem inclusive por falta de boafé objetiva a ensejar o enriquecimento sem causa do locador Outrossim a presunção de que a coisa locada foi entregue ao locatário por ocasião da celebração do pacto locatício não é uma presunção absoluta e admite prova em contrário pelo inquilino Havendo vícios não identificados na celebração do contrato de locação a locatária pode optar pela resolução do contrato por inadimplemento da locadora hipótese em que não é devida multa contratual conforme aliás já decidiu a 29ª Câmara de Direito Privado do TJSP em acórdão de 04062014 nos autos da Ap sem Revisão 00107114120118260564 tendo como relator o Desembargador Hamid Bdine Ação de cobrança Locação não residencial Buffet de festas Imóvel que não serviu ao uso a que se destinava em virtude de problemas estruturais não identificados no momento da celebração do contrato Prova oral que comprovou suficientemente a existência de problemas elétricos e infiltrações no local Violação da regra do artigo 22 I e IV da Lei n 824591 Locadora que deu causa à resolução contratual Inadimplemento absoluto caracterizado Artigo 389 do Código Civil Inexigibilidade da cobrança dos aluguéis encargos locatícios e da cláusula penal Adicionalmente tem o locatário o direito de pleitear a indenização por perdas e danos incorridos em virtude da entrega do imóvel de maneira incompatível com o uso esperado Alternativamente se o locatário já ingressou no imóvel e então percebe sua impropriedade total ou parcial para a locação poderá ingressar com ação para obrigar obrigação de fazer o locador a colocar o imóvel em condições com a imediata reparação Pelo tempo que o inquilino permanecer no imóvel sem condições poderá ser pleiteada a redução do aluguel sem prejuízo das perdas e danos se comprováveis244 Tratandose de locação não residencial entendese que o locador deverá prover o imóvel de condições estruturais básicas que permitam a regular ocupação e exploração pretendida pelo locatário Portanto deve o locador ser responsável pela entrega do Habitese emitido pela Prefeitura atestando que a construção existente foi realizada de acordo com as leis e posturas urbanísticas aplicáveis especialmente o Código de Obras e Edificações bem como a Lei de Uso e Ocupação do Solo vigentes à época da realização da construção Nesse sentido eis a decisão do extinto 2º TACSP Caracterizase a infração contratual por parte do locador quando ocorrer a impossibilidade de utilização do imóvel por falta de habitese da Prefeitura Municipal sendo devida a multa por ser inegável a culpa Ap 568080002 Rel Peçanha de Moraes j 27032000 DOE Poder Judiciário 29092000 p 142 Ementário 162000245 Igualmente impõese ao locador o dever de apresentar o Auto de Vistoria emitido pelo Corpo de Bombeiros que por sua vez atesta que a construção existente se encontra regular perante a legislação de combate e prevenção a incêndio O locatário deve se atentar para o fato de que o Auto de Vistoria deve ter sido aprovado levando em consideração a atividade específica que pretende desenvolver no imóvel A legislação estadual relativa ao tema estabelece as regras e condições necessárias para que determinada atividade seja exercida de maneira regular Importante observar que periodicamente o imóvel deve ser vistoriado pelo Corpo de Bombeiros com a necessidade de renovação do Auto de Vistoria Como veremos no inciso VIII a seguir a regra geral é a de que o locador será o responsável pelo pagamento de impostos e taxas incidentes sobre o imóvel Como se verá adiante é bastante comum que tal obrigação seja transferida ao locatário uma vez que ele é o usuário e quem desenvolve atividade no imóvel Tal previsão contratual é permitida pela lei uma vez que se trata de norma dispositiva Portanto de maneira a eliminar qualquer tipo de discussão sobre a incumbência do pagamento da taxa de renovação do Auto de Vistoria é recomendável que os contratos prevejam especificamente que o locador entregou o documento válido e regular para as atividades pretendidas pelo locatário o qual será o responsável por providenciar a renovação do Auto de Vistoria suportando as despesas decorrentes A experiência também nos leva a observar que ao longo da ocupação do imóvel o locatário pode realizar obras pequenas reformas ou até mesmo alterações no layout ou disposição interna do imóvel Consequentemente em geral as modificações dão ensejo à necessidade de renovação e adequação do Auto de Vistoria com obrigações daí decorrentes como a entrega de plantas internas do imóvel para aprovação do Corpo de Bombeiros Quanto à obrigação do locador de entregar o imóvel com o Auto de Vistoria assim decidiu a 9ª Câmara do extinto 2º TACSP na Apelação 2731263 com julgamento em 22081990 tendo como relator o Desembargador Adail Moreira Locação Descumprimento do contrato pelo locador Recusa a efetuar obras necessárias exigidas pelo Corpo de Bombeiros Retenção de aluguéis pelo inquilino Admissibilidade Inteligência do art 1092 do CC Tem o inquilino o direito de reter os aluguéis se a retenção se fundar em precedente recusa do locador em efetuar obras necessárias exigidas pelo Corpo de Bombeiros direito esse que tem assento no art 1092 do CC ou seja na exceptio non adimpleti contractus Com relação à necessidade de entrega de imóvel com Habitese assim decidiu a 1ª Câmara do extinto 2º TACSP na Ap sRev 387838004 com julgamento em 14031994 tendo como relator o Desembargador Claret de Almeida Locação Imóvel comercial Falta da planta aprovada e habitese Ameaça de fechamento do estabelecimento Ação cominatória proposta pelo locatário visando a regularização perante a Prefeitura Municipal Admissibilidade Senhorio que tem o dever legal de entregar o prédio alugado em estado de servir à finalidade destinada Procedência mantida O senhorio tem o dever legal de entregar o prédio alugado em estado de servir à finalidade destinada Sem a planta aprovada e sem o habitese colocou ele no mercado de locação um imóvel irregular com consequências perturbadoras à posse exercida pelos locatários A ameaça efetiva da Prefeitura de fechamento do estabelecimento por falta desses documentos só pode ser afastada com a sua regularização por parte do proprietário do prédio Assim servese o inquilino corretamente da ação cominatória visando do obrigado a prestação de um fato com fundamento próprio no contrato celebrado entre as partes Com a apresentação do Habitese e do Auto de Vistoria podese considerar que o locador entregou o imóvel regular e apto à ocupação do locatário Em caso de o locatário vir a exercer atividade comercial no local o locatário por sua vez deverá ser responsável por previamente verificar se a atividade pretendida poderá ser exercida naquele local por meio da consulta na municipalidade acerca da viabilidade na legislação relacionada ao Zoneamento e ao Uso e Ocupação do Solo do município em questão Neste sentido o TJSP assim decidiu Embora seja dever do locador entregar ao locatário imóvel em estado de servir ao uso empresarial a que se destina Lei n 824591 art 22 I este não se exonera de previamente verificar a viabilidade do exercício da atividade econômica no local sendo sua negligência a causa da resilição antecipada da locação hipótese de incidência da cláusula penal contratada conforme acórdão de 11062014 da 29ª Câmara de Direito Privado do TJSP nos autos da Ap com Revisão 00323663020108260071 tendo como relator o Des Hamid Bdine Assim é recomendável que o locatário realize consulta prévia na municipalidade em questão para atestar a possibilidade de exercer a sua atividade no local pretendido Quem pretende tornarse locatário de um determinado prédio deve examinálo e verificar se encontra em condições de ser usado seja para residência seja para comércio ou para outro fim246 Em regra com o Habitese e o Auto de Vistoria o locatário terá condições de providenciar a licença de funcionamento para 2 3 4 o regular exercício das suas atividades no local Portanto percebese que é essencial que o locador cumpra com a sua obrigação de prover os documentos ao locatário o qual por sua vez deverá manter o imóvel regular evitando assim exercer irregularmente suas atividades no local sob o risco de autuação lacração ou suspensão de atividades Situação distinta ocorre quando o locatário não consegue obter a licença de funcionamento para ocupar o imóvel locado em razão de irregularidades preexistentes ocultadas pelo locador e que não eram de fácil acesso ao locatário Neste caso tem o locatário o direito de devolver o imóvel bem como ser indenizado por perdas e danos Já na hipótese de locação residencial também assiste ao locatário o direito de exigir do locador que o imóvel seja entregue em condições a ser ocupado ou seja com instalações elétricas hidráulicas e de esgoto em condições regulares de funcionamento Portanto havendo qualquer empecilho à regular utilização do imóvel pelo locatário é possível que haja a resolução do contrato por descumprimento de obrigação legal por parte do locador Por fim cabe lembrar que se presume em regra que o imóvel foi recebido pelo locatário em condições adequadas e apto a servir ao seu uso desejado Essa é a opinião de Sílvio de Salvo Venosa A presunção não havendo ressalva do locatário é de que a coisa foi recebida a contento Não é uma presunção absoluta no entanto podendo o inquilino provar o contrário247 Inciso II garantir durante o tempo da locação o uso pacífico do imóvel locado A obrigação de garantir o uso pacífico do imóvel é condição básica para que o contrato de locação atinja o objetivo pretendido O principal interesse do locatário é fazer o uso do imóvel Portanto caso o locador não garanta o uso pacífico do imóvel não gozará o locatário do seu principal direito e objetivo qual seja a utilização do imóvel para o fim pretendido Não poderá o locador p ex alugar parte do prédio a outra pessoa que explore comércio em concorrência com o inquilino248 Observese que naturalmente o locatário é legitimado para proteger a posse do imóvel em caso de esbulho ou turbação depois da sua imissão na posse do imóvel Em tais hipóteses não se pode considerar que o locador descumpriu com obrigação legal uma vez que o locatário como legítimo possuidor direto do imóvel e seu guardião é aquele que terá a obrigação de cuidar do imóvel e tratálo como se seu fosse vide inciso II do art 23 Essa é a opinião de Waldir de Arruda Miranda Carneiro As perturbações à posse do locatário decorrentes de atividades de terceiro que o locador deve repelir são apenas as fundadas em direito cfr art 1191 do Código Civil não por evidente as de fato249 grifos originais Na hipótese de haver qualquer situação preexistente que impacte no uso regular do imóvel pelo locatário deverá o locador dar ciência por ocasião da celebração do contrato de locação Ainda se o prédio locado for evicto o senhorio pelo art 447 do Código Civil estará obrigado a resguardar o inquilino dos efeitos oriundos da evicção respondendo pelos seus prejuízos250 Inciso III manter durante a locação a forma e o destino do imóvel A obrigação contida no inciso III é uma consequência natural da previsão do inciso II Se o locador respeitar o uso pacífico do imóvel por via de consequência ele cumprirá a obrigação de manter a forma e o destino do imóvel O que se pretende é que o locatário tenha assegurada a preservação do destino da locação não sendo surpreendido com alterações supervenientes que podem afetar profundamente sua qualidade de vida e até sua saúde sossego ou segurança251 A regra estabelece que o locador não poderá por exemplo derrubar um muro do imóvel ou alterar a destinação do imóvel sem a aquiescência do locatário Vale lembrar que ao celebrar o contrato de locação o locador será considerado o possuidor indireto do imóvel enquanto o locatário será o possuidor direto Portanto o locador não terá acesso regular e direto ao imóvel ressalvadas as visitas periódicas eventualmente realizadas e ajustadas com o locatário que normalmente são previstas contratualmente com o fulcro de o locador atestar o regular cumprimento das obrigações pelo locatário Cabe lembrar que independentemente de previsão contratual o locador tem o direito de vistoriar periodicamente o imóvel locado vide comentários ao art 23 IX abaixo Maria Helena Diniz por sua vez recorda obrigação adicional incluída neste inciso O dever de manter a coisa em estado de servir ao uso a que se destina contém o de reparar o imóvel durante a locação desde que a deterioração ou estrago seja oriundo de caso fortuito ou coisa maior252 Inciso IV responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação 5 Deve ainda o locador ser responsável por vícios ou defeitos preexistentes à locação Aplicase aqui a teoria dos vícios redibitórios253 Em que pese caiba ao locatário o dever de diligência de realizar a vistoria do imóvel previamente à celebração do contrato e à sua imissão na posse do imóvel é comum que haja vícios ou defeitos não constatados na vistoria Sylvio Capanema de Souza esclarece o conceito de vícios e defeitos Defeitos seriam danos físicos tais como vazamentos vidros quebrados ou esquadrias empenadas Vícios seriam o mau funcionamento das instalações ou sua insuficiência como por exemplo a impossibilidade de guardar o carro no espaço para tanto destinado254 Observese porém que tratandose de vício ou defeito aparente considerase que o imóvel avariado foi aceito pelo locatário Portanto nessa hipótese não caberia ao locatário alegar desconhecimento do vício se aceitou receber o imóvel de tal forma Neste caso presumese que o locatário concordou com o estado de recebimento do imóvel Por outro lado tratandose de vício ou defeito oculto ou de difícil detecção e anterior à locação é obrigação do locador reparar a irregularidade sob pena de caracterizar inadimplemento contratual e ensejar a possibilidade de resilição do contrato pelo locatário Constatado o defeito o locatário poderá optar pela dissolução do contrato e pleitear a indenização ou pedir redução proporcional do preço do aluguel255 Waldir de Arruda Miranda Carneiro pontua nesse sentido Contudo a doutrina tem se inclinado a entender que o dispositivo só se refere aos vícios ou defeitos ocultos quando da celebração da avença256 Entretanto na hipótese em que o locador iniciou a realização das obras de reparo do vício não será atribuído ao locatário o direito de resolver o contrato por descumprimento do locador dado que o locador iniciou a purgação da mora visando ao uso regular do imóvel pelo locatário Essa é a opinião sustentada por Waldir de Arruda Miranda Carneiro Desse modo nos casos de vícios ocultos e defeitos aparentes facilmente verificáveis pelo homem comum temos para nós que não há lugar para quaisquer reclamos por parte do inquilino salvo a existência de cláusula contratual prevendo o dever do locador de saná los257 É recomendável que as partes realizem um laudo de vistoria que ateste as condições de entrega e recebimento do imóvel É comum que o laudo seja composto por fotografias laudos técnicos e comentários que reportem fielmente a condição do imóvel O laudo também se presta a facilitar a própria cobrança do locador quando da devolução do imóvel pelo locatário da mesma forma como o recebeu Em caso de locação envolvendo mobiliário equipamentos e materiais adicionalmente ao laudo de vistoria fotográfico também é recomendável que seja elaborado um inventário de bens que integram a locação Em 05072011 no julgamento da Apelação 0023345402010826003 cujo relator foi o Desembargador Dimas Rubens Fonseca o Tribunal de Justiça de São Paulo entendeu que a existência de infiltrações ocorreu em razão da falta de manutenção adequada do locatário No caso o laudo de vistoria ajudou a comprovar tal aspecto As fotos acostadas às fls 114116 demonstram apenas que as telhas eram antigas porém as mesmas não têm o condão de comprovar que o imóvel havia sido locado com vício ou defeito Por outro lado quando o locador se dispõe a efetuar os reparos é obrigação do locatário respeitar prazo razoável para que os reparos sejam efetuados Esse foi o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo na Apelação 912479 2620088260000 em julgamento realizado em 28052013 tendo como relator o Desembargador Morais Pucci Assim se o locador se dispôs a efetuar os consertos necessários os locatários deveriam permitilos somente podendo requerer a extinção da locação se as obras demorassem mais do que 30 dias Inciso V fornecer ao locatário caso este solicite descrição minuciosa do estado do imóvel quando de sua entrega com expressa referência aos eventuais defeitos existentes A obrigação insculpida no inciso V é consequência daquela prevista no inciso I Se por um lado o locador deve entregar o imóvel apto a servir ao uso a que se destina ao locatário por outro poderá o locatário exigir a descrição pormenorizada do estado do imóvel Waldir de Arruda Miranda Carneiro esclarece a relevância da previsão legal A providência é de boa cautela pois como aqueles que militam no foro bem sabem após o recebimento do imóvel em geral não é fácil provarse a existência de defeitos anteriores à locação258 A referência a defeitos pode ser feita no próprio corpo do contrato ou em apartado em laudo de vistoria Neste caso não poderá o locatário futuramente alegar desconhecimento sobre o real estado de recebimento do imóvel Tal defeito não mais poderá vir a ser alegado como oculto ou preexistente Por outro lado Ainda que nessa relação se omitam vícios e defeitos desde que sejam ocultos não há como prevalecer essa 6 7 descrição até porque na matéria há expressa disposição de que pelos defeitos anteriores à locação responde apenas o locador259 Todavia quando o locatário declara ter aceitado o imóvel no estado em que se encontra ou em perfeito estado de uso e conservação se vier a alegar ao longo do prazo de execução do contrato que o imóvel continha defeitos terá o ônus de provar que os defeitos eram anteriores à locação O TJSP julgou exatamente nesse sentido na Ap c Rev 9056337122007826000 antigo nº 109832302 em acórdão de 27022012 tendo como relator o Desembargador Nelson Duarte Locação de imóvel urbano Ação de ressarcimento por danos no imóvel Locatário que não exerceu o direito previsto no art 22 V da Lei 824591 Presunção de entrega do imóvel em perfeito estado Admissibilidade Alegação de que os fatos eram anteriores à locação Alegação de fato impeditivo Reconhecimento Réu que não se desincumbiu de provála Inciso VI fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas vedada a quitação genérica Tal dispositivo possui regra similar no art 319 do Código Civil vigente com equivalência no art 939 do Código Civil de 1916 Portanto caso solicite ao locador o locatário terá o direito de obter o recibo discriminado dos valores pagos configurandose em quitação específica Vale ressaltar que o recibo de pagamento abrange não somente o valor dos aluguéis como qualquer outro valor pago pelo locatário como encargos locatícios Além do direito da obtenção do recibo para conhecimento dos valores pagos efetivamente a comprovação do pagamento tem como escopo adicional a juntada dos recibos como prova de cumprimento das obrigações contratuais em ação renovatória Em caso de negativa do locador caberá ao locatário consignar judicialmente o pagamento dos aluguéis por meio da ação consignatória de aluguéis na qual a sentença servirá como comprovação do pagamento de valores Inciso VII pagar as taxas de administração imobiliária se houver e de intermediações nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador O locador é obrigado a remunerar o administrador do imóvel e o corretor que foi responsável pela intermediação da negociação Acrescentemse ainda as despesas para verificar a idoneidade sobretudo financeira do locatário e do fiador Atualmente o corretor de imóveis é figura bastante presente nas negociações imobiliárias especialmente as relacionadas à locação de imóvel Como regra previu a lei que o locador deverá pagar a comissão de corretagem àquele que foi responsável pela aproximação entre as partes Se todavia os locatários tiverem de se sujeitar a tais exigências por necessidade de obter o imóvel em locação desde que tenham prova desses pagamentos podem promover a cobrança em devolução das respectivas quantias desembolsadas por meio da ação de repetição de indébito260 Por outro lado entendemos que em caso de ser o locatário aquele que buscou o auxílio de intermediador para realizar a procura de imóvel que satisfaça os seus interesses deve o locatário ser o responsável pelo custeio da comissão devida salvo ajuste contratual em contrário com o locador Isso porque foi o locatário quem contratou os serviços do intermediador Tal opinião é compartilhada por Waldir de Arruda Miranda Carneiro Importante contudo salientar que em nossa opinião se o intermediador tiver sido contratado pelo locatário para procurar imóvel para ele e não pelo locador como ocorre comumente este não estará obrigado a arcar com as despesas do corretor que o próprio inquilino contratou em benefício de seus interesses261 Ainda nesse mesmo sentido encontrase trecho de decisão do TJRJ na decisão de Apelação Cível 0158682 6520118190001 de 16122013 tendo como relatora a Desembargadora Mônica Maria Costa Pagamento da comissão de corretagem que em não havendo ajuste em contrário é de responsabilidade do locador grifouse Também é bastante comum que o corretor de imóveis obtenha documentos visando à confirmação da idoneidade do locatário e do fiador como por exemplo com a emissão de certidões de distribuidores forenses de tabelionato de protesto e de certidão de registro imobiliário atestando que especialmente o fiador é proprietário de bem imóvel Tais despesas devem ser custeadas exclusivamente pelo locador considerando que é ele o único beneficiário da emissão de tais documentos Outro expediente usual na prática de locação de imóveis é a cobrança de uma taxa262 de contrato ou seja a contraprestação ao serviço de assessoria na elaboração de minuta de contrato A lei não indicou a quem cabe tal pagamento Embora pareçanos coerente afirmar que não pode o locador pela mesma lógica aqui explicitada para os serviços de corretagem contratar o serviço e repassar os custos ao locatário é lícito às partes decidir como melhor lhes aproveite a quem caberá pagar a remuneração ao 8 profissional por elas incumbido de redigir e celebrar o contrato Daí o silêncio do legislador quanto à taxa de contrato263 Todavia como aponta Sylvio Capanema de Souza o assunto perdeu um pouco de sua relevância apesar de ter despertado bastantes discussões doutrinárias uma vez que se fixou a orientação majoritária tanto da doutrina quanto da jurisprudência no sentido de vedar a cobrança da taxa de contrato que deve ser suportada pelo locador Em decorrência deixaram as administradoras de imóveis de cobrar a referida taxa264 Maria Helena Diniz sobre a uniformização de entendimento jurisprudencial afirma o seguinte tratase de preceito de ordem pública que não admite convenção em sentido contrário por isso o Centro de Estudos e Debates do extinto 2º TACSP no Enunciado n 4 entendeu que as despesas com a elaboração do contrato de locação conhecidas como taxa de contrato não podem ser exigidas do locatário265 Inciso VIII pagar os impostos e taxas e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel salvo disposição expressa em contrário no contrato Em regra deverá o locador arcar com impostos taxas e prêmio de seguro de incêndio Entretanto a própria lei previu que tal obrigação é de natureza dispositiva ou seja pode ser negociada livremente pelas partes a imputação de tal obrigação ao locatário Tal foi o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial 155960 que teve como relator o Ministro Vicente Leal julgado em 22082000 Por isso a doutrina mais abalizada sobre o tema orientase de forma unânime no sentido de reconhecer que a regra contida no inciso VII do artigo 22 da Lei nº 824591 no que tange à obrigação do locador pelo pagamento do seguro complementar contra fogo consubstancia norma de natureza eminentemente dispositiva submetida ao poder de livre disposição pelas partes contratantes por impor uma responsabilidade cujo ônus pode ser invertido por estipulação contratual A Lei fala em seguro complementar para diferenciálo do seguro obrigatório previsto no art 13 da Lei 45911964266 que compõe despesa ordinária de condomínio cuja obrigação de pagamento é do locatário vide comentários ao art 23 XII abaixo A questão destarte não se refere exclusivamente aos condomínios e outras situações onde há exigência legal do seguro mas a todas as locações onde o contrato preveja seguro contra fogo e o locador pretender seguro complementar267 De qualquer modo vale lembrar que a responsabilidade pelo incêndio que venha a ocorrer no imóvel locado é do locatário salvo se provar que o sinistro decorreu de caso fortuito força maior ou culpa de terceiro Como aponta Francisco Carlos Rocha de Barros Isso significa que destruído o prédio por incêndio o inquilino pode ser responsabilizado de indenizar o proprietário indenização que abrangerá o valor do prédio e a totalidade dos aluguéis de que for privado o locador durante o tempo necessário à reconstrução268 Assim silenciando o contrato a respeito como tantas vezes acontece o locatário que quiser se cobrir dessa responsabilidade deve ele próprio contratar seguro contra fogo sob pena de se tornar autossegurador no sentido de que deve suportar o custo da reparação ou reedificação do prédio sinistrado269 A realidade é que a maioria absoluta das negociações envolvendo a locação de imóveis residenciais ou não resulta na transferência da obrigação para que o locatário seja responsável pelo pagamento de impostos notadamente o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana IPTU taxas como por exemplo o foro em caso de imóveis foreiros e prêmio de seguro de incêndio Nada mais razoável do que o fato de o usuário do imóvel venha ser o responsável por arcar com valores inerentes à sua qualidade de possuidor direto É importante salientar que caso o contrato não preveja expressamente que o locatário é obrigado a arcar com impostos taxas ou prêmio de seguro de incêndio tal responsabilidade será do locador em face da disposição legal Tal tema deve ser tratado de maneira específica e expressa de modo a não ocasionar dúvidas a respeito da obrigação direcionada ao locatário Na Apelação 20070043630 de BrusqueSC tendo como relator o Desembargador Luiz Carlos Freyesleben o Tribunal de Justiça de Santa Catarina decidiu em 04052011 que a locadora deve ser responsável pelo IPTU em contrato de locação verbal em que não conseguiu provar a transferência da responsabilidade à locatária No que diz com a responsabilidade pelo pagamento do IPTU sabese que a Lei de Locações impõe ao locador tal dever artigo 22 VIII mas faculta às partes estipularem de modo diferente Todavia as partes celebraram contrato verbal de locação e a autora não provou haver imposto à ré a obrigação de pagar o IPTU Por isso a responsabilidade por esse pagamento é da locadora e não da locatária Ainda em acórdão de 11122014 na Apelação Cível com revisão 10469578220138260100 que teve o Desembargador Caio Marcelo Mendes de Oliveira como relator o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que a previsão genérica de obrigação de pagamento de encargos pelo locatário não havia sido suficiente para incluir a responsabilidade pelo 9 10 11 12 pagamento do IPTU como se vê adiante A expressão genérica encargos ligados à locação não permite concluir que os locatários estariam responsabilizados pelo pagamento do IPTU lembrando que lei exige disposição expressa em contrato É também comum que o locador exija que o locatário contrate seguro de incêndio específico para o imóvel com previsão específica de que o locador será o beneficiário da indenização a ser paga pela seguradora em caso de sinistro Tal aspecto pode ser negociado entre as partes e não há absurdo por parte do locador ao realizar tal exigência uma vez que é o locador o proprietário do imóvel e portanto o maior interessado na reconstrução do imóvel Outra previsão bastante usual diz respeito à automática extinção contratual em caso de sinistro sendo o locador o beneficiário de tal valor Inciso IX exibir ao locatário quando solicitado os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas Caso o locatário solicite deverá o locador apresentar os comprovantes de valores exigidos Como mencionamos nos comentários ao inciso anterior com a possibilidade da transferência ao locatário acerca da obrigação de quitar impostos e taxas relacionados ao imóvel também se verifica situações em que o contrato de locação preveja que o locador realizará o pagamento de impostos taxas e prêmio de seguro com o consequente reembolso pelo locatário Tal previsão costuma agradar ao locador uma vez que fica sob seu controle o pagamento das despesas inerentes à manutenção e regularidade do imóvel livrando assim o imóvel do risco de ser atingido por eventual execução fiscal da municipalidade cobrando o IPTU devido e não pago Por outro lado é direito do locatário ter acesso ao valor discriminado que está sendo pago Inciso X pagar as despesas extraordinárias de condomínio Em primeiro lugar devese delimitar a abrangência do inciso X do art 22 A distinção realizada entre despesas extraordinárias e ordinárias vide art 23 XII será aplicável às locações de imóveis localizados em condomínio edilício com disciplina específica pelo Código Civil O proprietário na qualidade de condômino deve arcar com as despesas proporcionalmente devidas com base na estipulação da Convenção de Condomínio O custeio das despesas extraordinárias é atribuído ao locador uma vez que se referem a despesas de conservação do imóvel o que se reverte em seu benefício Geralmente importam em despesas mais elevadas e oriundas de caso fortuito ou de danos imprevistos Portanto nos casos elencados nas alíneas a a g do parágrafo único do art 22 caberá ao locador realizar o custeio Consideramos que neste caso diferentemente do inciso VIII o locador não pode transferir a responsabilidade pelo pagamento ao locatário Em caso de previsão nesse sentido a cláusula deve ser considerada nula Esse foi o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial 215148 cujo relator foi o Ministro Vicente Leal com julgamento em 16052000 Daí por que a doutrina mais abalizada sobre o tema orientase de forma unânime no sentido de reconhecer que a regra contida no inciso X do artigo 22 da Lei nº 824591 no que tange à obrigação do locador pelo pagamento das despesas extraordinárias de condomínio consubstancia norma de natureza eminentemente cogente que limita o poder de livre disposição das partes contratantes por impor uma responsabilidade cujo ônus não pode ser invertido por estipulação contratual A enumeração feita pela lei deve ser considerada de maneira exemplificativa uma vez que não se poderia esperar que o legislador previsse todas as situações que se amoldassem ao conceito acima tratado Por exemplo já decidiu o extinto 2º TACSP Constituem despesas extraordinárias relativas à habitabilidade do imóvel as respeitantes a conserto de valor elevado de vazamento de água cuja incumbência é do senhorio Ap 422607 4ª Câm Rel Rodrigues da Silva j 02051995270 Lembrese ainda de que nos casos de locação de unidade de shopping center nos termos do art 54 1º a os lojistas não serão cobrados das despesas contidas no parágrafo único alíneas a b e d do art 22 Alínea a obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel Com relação à alínea a a lei trata das obras que visem reparar o risco de estabilidade da construção como vemos os exemplos mencionados por Sylvio Capanema de Souza reforço das fundações escoramento de pilares de sustentação e vigas construção de muros ou cortinas de contenção de encostas que ameacem desabar sobre o prédio rebaixamento do lençol dágua subterrâneo correção de trincas etc271 Alínea b pintura das fachadas empenas poços de aeração e iluminação bem como das esquadrias externas Quanto à alínea b tais partes são de propriedade comum dos condôminos logo não há uso direto do locatário 13 Nota do organizador Luiz Antonio Scavone Junior A pintura externa embeleza o prédio e acresce o seu valor de venda ou de locação Portanto cabe ao locador Do mesmo modo é de responsabilidade do locador a pintura da fachada das empenas e dos poços de aeração e iluminação comuns em prédios mais antigos que possuem no seu interior um vão de iluminação e de tomada de ar Também se considera aqui a pintura de esquadrias janelas da parte externa272 Alínea c obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício No tocante à alínea c a regra referese às despesas que de maneira geral visem repor a habitabilidade do edifício No acórdão de 28012014 oriundo de Recurso Inominado 71004503546 da Primeira Turma Recursal Cível tendo como relator o Desembargador Pedro Luiz Pozza o TJRS estabeleceu que o reparo de uma parede de vidro deveria ser considerado integrante de despesas extraordinárias E tendo quebrado a parede de vidro era ônus do recorrido o consertosubstituição nos termos do art 22 X parágrafo único c da Lei 824591 uma vez que essencial para a habitabilidade do imóvel Outros exemplos citados por Maria Helena Diniz são substituição de elevadores construção de novos reservatórios de água etc273 Nota do organizador Luiz Antonio Scavone Junior Sobre estas obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício vejamos alguns exemplos comuns Elevadores Esta fonte de despesa causa muita divergência entre locadores e locatários Se for o caso de reforma ou substituição a despesa será extraordinária do locador Se por outro lado tratarse apenas de manutenção do elevador ainda que haja contrato para tanto será do locatário274 Impermeabilizações A impermeabilização de corredor de condomínio e a reforma do piso da garagem do mesmo ainda que necessárias são encargos do locador a quem na Lei Inquilinária incumbe a obrigatoriedade de manter o imóvel em condições de habitabilidade pois sua é a obrigação de assegurar ao locatário o uso normal da coisa locada 2º TACCiv SP Apelação com Revisão 221704 7ª Câmara Rel Juiz Demóstenes Braga j 21061988 Referência RT 442166 Telhado Locação Encargo Reparo no telhado Responsabilidade do locador O reparo em telhado é da responsabilidade do locador e não do inquilino 2º TACCiv SP Apelação com Revisão 469517 12ª Câmara Rel Juiz Ribeiro da Silva j 21111996 JTA LEX 162409 Anotação da Comissão No mesmo sentido JTA RT 130331 Vazamentos de água despesas de valor elevado Locação Despesas extraordinárias Condições de habitabilidade Conserto de valor elevado Ônus do locador Exegese do inciso X e parágrafo único letra c do art 22 da Lei n 824591 Constituem despesas extraordinárias relativas à habitabilidade do imóvel as respeitantes a conserto de valor elevado de vazamento de água cuja incumbência é do senhorio 2º TACCiv SP Apelação com Revisão 422607 4ª Câmara Rel Juiz Rodrigues da Silva j 02051995 Troca de canos para evitar vazamentos Condomínio Despesas condominiais extraordinárias Obra imprescindível Assembleia Desnecessidade Despesas de condomínio consistentes em serviços que impliquem benefício de todos os condôminos como troca de canos para evitar vazamentos mormente os de ordem pública como os de esgoto prescindem de Assembleia autorizadora dos gastos quando efetuados dentro dos parâmetros razoáveis Carência afastada Recurso provido 2º TACCiv SP Apelação sem Revisão 487613 4ª Câmara Rel Juiz Moura Ribeiro j 30071997 Anotação No mesmo sentido Quanto a conserto de fossa séptica Apelação sem Revisão 491216 4ª Câmara Rel Juiz Moura Ribeiro j 26081997 Troca de coluna geral de água Consignação em pagamento Condomínio Despesas Despesas extraordinárias do condomínio Injusta recusa da locadora em receber e dar a quitação de alugueres porque o locatário deixou de incluir os custos cobrados com obras da troca da coluna geral de água e troca da coluna de águaesgoto Sendo tais despesas extraordinárias do condomínio são encargos da locadora pois são tendentes a repor o imóvel locado em condições de habitabilidade Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro Apelação Cível 1095891 6ª Câmara decisão unânime Juiz Arruda França j 14051991 Ementário 2091 Número da ementa 33917 14 15 16 Alínea d indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados ocorridas em data anterior ao início da locação No caso da alínea d vale a pena ressaltar que somente são consideradas aquelas em período anterior ao da locação Nota do organizador Luiz Antonio Scavone Junior As indenizações por dispensa de empregado ocorrida antes do início da locação não podem ser atribuídas ao locatário Entretanto aplicada interpretação literal ainda que o locatário tenha ocupado o imóvel recentemente observada a dispensa de empregado do condomínio terá que pagar por tal despesa Contudo o bom senso leva à necessidade de efetuarse proporcionalmente o cálculo da indenização trabalhista Desse modo o locatário será responsável apenas pelo período em que realmente usufruiu dos serviços do empregado dispensado Todavia se a dispensa deuse antes do início da locação a indenização não poderá ser cobrada do locatário Nesse caso o locador deve pagar e depois cobrar essas despesas do locatário anterior ou do seu fiador o que não será fácil pois eles deverão ser localizados Ocorre que dificilmente essas despesas são discriminadas sendo muitas vezes de difícil apuração nos balancetes De qualquer modo a lei faz a distinção cabendo ao locador cobrar apenas aquilo que é devido do locatário Alíneas e instalação de equipamento de segurança e de incêndio de telefonia de intercomunicação de esporte e de lazer e f despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum Quanto aos equipamentos das alíneas e e f justificase pelo fato de que serão incorporados ao edifício e portanto agregarão valor ao bem do locador Nota do organizador Luiz Antonio Scavone Junior Nessas despesas estão contidas as instalações nunca a manutenção que é do locatário de alarmes de qualquer espécie câmeras de vídeo sensores portões eletrônicos extintores não sua recarga interfones equipamentos para quadras salas de ginástica esteiras aparelhos de musculação etc equipamentos para provimento de serviço de internet etc275 Alínea g constituição de fundo de reserva Por fim a alínea g estabelece que a constituição do fundo de reserva será considerada despesa extraordinária Lembramos que nos termos da alínea i do 1º do inciso XII do art 23 a reposição do fundo de reserva será caracterizada como despesa originária cabível portanto ao locatário Nota do organizador Luiz Antonio Scavone Junior O fundo de reserva deve ser constituído por contribuições do locador art 22 X e parágrafo único Portanto o rateio dos pagamentos destinados à sua formação deve ser considerado despesa extraordinária Imaginemos que por qualquer motivo seja necessária a utilização de parte ou do total dessa verba O condomínio pode recorrer ao fundo de reserva no caso de situações urgentes e imprevistas ou então naqueles casos em que determinada despesa atribua ônus excessivo para o orçamento doméstico dos condôminos mediante prévia aprovação de assembleia geral Perguntase os rateios destinados à reposição do que foi utilizado constituem despesa ordinária ou extraordinária Depende Se o fundo foi utilizado para as despesas de manutenção do edifício para aquelas que normalmente seriam consideradas despesas ordinárias a sua reposição terá a mesma classificação Por outro lado se o fundo foi utilizado total ou parcialmente para despesas extraordinárias como por exemplo reforma substancial dos elevadores assim também será considerado o rateio para a reposição Como veremos adiante há possibilidade de criação de fundo específico destinado a manutenção ou até mesmo outros fundos diversos do fundo de reserva como por exemplo o fundo de obras Criado o fundo de manutenção seu rateio não é despesa extraordinária mas ordinária vez que na exata medida de sua utilização necessariamente o será na manutenção do edifício que é despesa ordinária a b c d e f g h i 1 Art 23 O locatário é obrigado a I pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação legal ou contratualmente exigíveis no prazo estipulado ou em sua falta até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido no imóvel locado quando outro local não tiver sido indicado no contrato II servirse do imóvel para o uso convencionado ou presumido compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina devendo tratálo com o mesmo cuidado como se fosse seu III restituir o imóvel finda a locação no estado em que o recebeu salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal IV levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba bem como as eventuais turbações de terceiros V realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel ou nas suas instalações provocadas por si seus dependentes familiares visitantes ou prepostos VI não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador VII entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais bem como qualquer intimação multa ou exigência de autoridade pública ainda que dirigida a ele locatário VIII pagar as despesas de telefone e de consumo de força luz e gás água e esgoto IX permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário mediante combinação prévia de dia e hora bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros na hipótese prevista no art 27 X cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos XI pagar o prêmio do seguro de fiança XII pagar as despesas ordinárias de condomínio 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva especialmente salários encargos trabalhistas contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio consumo de água e esgoto gás luz e força das áreas de uso comum limpeza conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos elétricos mecânicos e de segurança de uso comum manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer manutenção e conservação de elevadores porteiro eletrônico e antenas coletivas pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum rateios de saldo devedor salvo se referentes a período anterior ao início da locação reposição do fundo de reserva total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores salvo se referentes a período anterior ao início da locação 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas de propriedade da mesma pessoa os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no 1º deste artigo desde que comprovadas Comentários Tatiana Bonatti Peres Art 23 Deveres do locatário O artigo em comento traz alguns dos deveres legais do locatário que devem ser adimplidos independentemente de previsão contratual Existem outros deveres legais do locatário previstos em outros dispositivos da Lei do Inquilinato bem como deveres contratuais do locatário ou seja não previstos em lei mas previstos no contrato Sílvio de Salvo Venosa276 aponta que não é qualquer infração aos deveres legais e contratuais do locatário que abre ensejo à rescisão contratual art 9º II da LI e consequentemente à ação de despejo À luz do princípio da função social dos contratos art 421 do CC2002 o juiz deve verificar a gravidade do inadimplemento para decidir se houve prejuízo ao locador ou máfé do locatário que justifique medida tão extrema quanto o desfazimento do vínculo ou se é preferível a manutenção do contrato 2 Art 23 I Obrigação de pagar em dia o aluguel É da natureza do contrato de locação a contraprestação pelo uso do imóvel O uso gratuito não é locação mas comodato Por isso podese afirmar que o pagamento do aluguel e encargos locatícios é a obrigação mais importante do locatário O locatário deve efetuar o pagamento do aluguel e encargos no prazo e local ajustados em contrato ou na falta deles no prazo e local previstos na LI Notase que salvo disposição contratual em contrário será quérable ou quesível a dívida de aluguéis e encargos locatícios ou seja será pagável no endereço do devedorlocatário Francisco Carlos Rocha de Barros explica que existem consequências importantes de a dívida ser quérablequesível pagável no endereço do devedorlocatário ou portableportável pagável no endereço do credorlocador A diferença entre ser quesível ou portable traz consequências importantes na caracterização da mora Na primeira se o locador não foi buscar o aluguel ele estará em mora e não o inquilino Na segunda considerarseá em mora o locatário que não for pagar o aluguel277 De qualquer modo o locador não pode atuando de máfé recusarse ao recebimento do aluguel Já se decidiu que ainda que o locador não tenha interesse na continuidade da locação é lícito ao locatário consignar o aluguel para cumprir a obrigação que lhe impõe o referido inciso conforme trecho abaixo transcrito A conduta do locador ao não mais aceitar o pagamento do aluguel tinha o objetivo velado de dificultar ao inquilino o cumprimento da obrigação primária de pagar o aluguel de modo a forçar a desocupação do imóvel Não é possível contestar tal prática ilícita ao arrepio da lei civil pois o locador deve aceitar o aluguel emitir o recibo e se quiser o despejo ingressar com ação própria278 A simples falta do pagamento de encargos já enseja a ação de despejo desde que represente inadimplemento substancial Nessa linha já se decidiu que o pagamento com atraso ainda que sem os acréscimos da mora não enseja ação de despejo mas apenas o direito de cobrança dos valores atrasados por ter havido adimplemento substancial do contrato pelo locatário conforme trecho abaixo Mérito Falta de pagamento Aluguel e encargos Encargo locativo tributário IPTU Alegada isenção em defesa Comprovação do pagamento de alugueres em defesa embora a destempo e sem incidência dos encargos próprios da mora Adimplemento substancial que não autoriza a resolução do contrato Igualmente incontroverso o fato da desinteligência entre a locadora e o administrador do imóvel locado e seu filho que repercutiu na forma do pagamento Despejo improcedente279 Por outro lado tendo em vista que é da natureza do contrato de locação a contraprestação já se decidiu que não cabe ao locatário a suspensão do pagamento de aluguel e encargos mesmo que haja alegada inadaptabilidade do imóvel se não havia comprometimento sério à ocupação pois o adimplemento substancial do locador afasta a possibilidade da exceção de inadimplemento do contrato280 É comum o ajuste de desconto no valor do aluguel em caso de pagamento pontual Os tribunais consideram que tal disposição equivale à cláusula penal e portanto não pode ser cumulada com outra multa conforme por exemplo o precedente citado abaixo Locação Embargos à execução Abono ou desconto por pontualidade não passa de multa moratória mal disfarçada e não se cumula com outra multa de idêntica natureza Inexistência porém de multa moratória no caso em tela Ausência portanto de cobrança em duplicidade e de excesso de execução Alegação da locatária de que o locador se recusou a aceitar proposta de acordo O credor não é obrigado a aceitar o valor da dívida em parcelas ou com desconto281 Vale lembrar que sem dispositivos correspondentes no Código Civil de 1916 assim dispõem os arts 329 e 330 do Código Civil de 2002 Art 329 Ocorrendo motivo grave para que se não efetue o pagamento no lugar determinado poderá o devedor fazêlo em outro sem prejuízo para o credor Art 330 O pagamento reiteradamente feito em outro local faz presumir renúncia do credor relativamente ao previsto no contrato 3 4 Ao comentar sobre o art 330 Sylvio Capanema de Souza esclarece que a norma é decorrente do paradigma da boafé contratual caracterizandose a supressio não mais podendo o credor voltar a exigir o pagamento no local por ele anteriormente indicado282 Mas a vedação ao comportamento contraditório depende de preenchimento pelo juiz no caso concreto do significado do conceito indeterminado previsto no referido artigo definindo o que seria o reiteradamente para fins de caracterizar a renúncia do credor ao local anteriormente acordado para pagamento Art 23 II Servirse do imóvel para o uso convencionado O uso convencionado é aquele autorizado no contrato Pode ser explícito ou presumido em razão por exemplo do objeto social do locatário ou de sua profissão Outrossim há que se referir ao bom uso do prédio isto é de acordo com os bons costumes283 Pequenos desvios na finalidade do uso não caracterizam inadimplemento contratual O abuso deve ser apurado no caso concreto284 De todo modo ajustada uma locação residencial não pode o imóvel ser utilizado para atividades empresariais Do mesmo modo ajustada a locação para atividade de comércio de bens eou serviços não pode ser alterada a destinação para atividade industrial Todavia vale apontar que já se decidiu que pequenos e eventuais serviços domiciliários realizados pelo locatário não caracterizam exercício permanente de profissão suficientes a desvirtuar a finalidade da locação 2º TACSP Ap c Rev 217021 2ª Câmara Rel Juiz Debatin Cardoso 27488 A professora Maria Helena Diniz traz alguns outros exemplos que a jurisprudência tolera não considerando mudança de destinação e consequentemente não caracterizando infração do dever legal do locatário previsto neste artigoinciso da Lei Convém lembrar que não constituirá mudança de destinação o fato de 1 advogado ou médico manter no prédio alugado escritório ou consultório 2 dentista instalar num dos cômodos de sua residência consultório dentário RT 182236 3 pessoa da família do locatário abrir numa das salas da moradia instituto de beleza RT 172632 ateliê de costura RT 652122 ou pequena boutique negociando roupas com clientes amigos 4 professora utilizar cômodo da residência para pequena escola primária RT 168624 RF 115527 112188 AJ 95317285 O locador não tem de assegurar ao locatário que pode desenvolver as atividades pretendidas no imóvel mas cabe a esse verificar Nesse sentido decisão do TJSP Vemse firmando neste E Tribunal posicionamento que aplaudo no sentido de não estar inserta na garantia de uso do imóvel ao fim a que se destina art 22 inc I e III da LI a segurança quanto à possibilidade de se instalar nele qualquer estabelecimento comercial ou industrial porquanto fala o legislador em estado de servir expressão que contempla as condições físicas e de habitabilidade do prédio não dizendo respeito àquelas exigências estranhas ao mesmo e concernentes à própria atividade de quem venha a utilizálo Via de consequência compete ao inquilino não ao senhorio verificar se as posturas autorizam que venha sua empresa ou estabelecimento a funcionar naquele local286 Art 23 III Obrigação de devolver o imóvel no estado em que recebeu Francisco Carlos Rocha de Barros explica Ampla é a responsabilidade do locatário Ele é responsável pelos danos causados por dependentes familiares visitantes ou prepostos ressalvado seu direito de agir contra o causador do dano responderá perante o locador Entendese que a lei estabelece presunção de culpa do locatário por dano causado ao imóvel Cabe a ele portanto o ônus de fazer prova capaz de tal presunção Apesar da dificuldade da prova não vemos como responsabilizar o locatário quando comprovada a inexistência de culpa287 A presunção é de que o locatário recebe o imóvel em bom estado tendo a obrigação de indenizar os danos que venha a causar salvo o desgaste natural do uso Nesse sentido já se decidiu por exemplo Entregue o imóvel para a locação presumese que este se encontrasse em perfeito estado de conservação Em razão direta desta presunção legal é que no mesmo artigo em seu inciso V prevê caso o locatário solicite a obrigação do locador de fornecer descrição minuciosa do estado do imóvel quando de sua entrega com referência expressa a eventuais 5 defeitos existentes É o locatário que ao contratar a locação do imóvel e constatando não estar este em perfeito estado de conservação deve se acautelar exigindo uma vistoria prévia ao seu ingresso no imóvel a fim de que no futuro não possa ser por eles responsabilizado288 Em regra a validade da vistoria depende da participação de todas as partes como se verifica por exemplo da decisão abaixo A vistoria realizada unilateralmente pelo locador sem que se assegurasse ao locatário e sua garante oportunidade de acompanhála afrontou o princípio do devido processo legal e desautorizava fundamentar juízo de procedência da pretensão indenizatória deduzida289 Todavia já se decidiu em sentido contrário quando as provas do dano são evidentes Locação de imóvel Indenização por danos materiais e morais 1 Mesmo que ausente vistoria acompanhada pelo inquilino se pelo conjunto probatório contido nos autos denotase que os danos foram causados pelo mau uso do imóvel locado de rigor a procedência da ação 2 Se os locatários agiram de forma temerária causando transtornos desnecessários aos locadores cabível o pedido de indenização por danos morais290 No caso específico ainda se deferiu a indenização por danos morais porque os locatários além de devolverem o imóvel em péssimo estado de conservação também efetuaram obras no imóvel que ocasionaram vazamentos no apartamento de baixo levando ao ajuizamento de uma ação judicial pela proprietária contra os locadores Também se verificou a dificuldade em adentrar no imóvel para que fossem feitos os devidos reparos sendo necessária uma ordem judicial para que o engenheiro pudesse fazer os devidos reparos no imóvel locado Assim resta evidente que os transtornos sofridos ultrapassam o mero dissabor gerando inconteste abalo moral e justificando a reparação do dano daí decorrente e oriundo do agir indiligente dos réus Ainda as benfeitorias efetuadas sem autorização do locador devem ser desfeitas ao final do contrato sem qualquer direito de retenção pelo locatário291 Já se decidiu pela reparação do dano ambiental ainda que causado por sublocatária em 60 dias bem como alteração do endereço da sublocatária nos órgãos fiscais ser responsabilidade da locatária ainda que tenha ação de regresso contra a sublocatária Vale ressaltar contudo que no caso da decisão em análise292 a sublocação foi feita sem o conhecimento da locadora O locador responde com exclusividade pelo desgaste resultante do uso normal do imóvel em face de preceito de natureza cogente sendo nula cláusula contratual que impõe ao inquilino a obrigação de restituir o bem com pintura nova Lei nº 824591 art 45 a não ser que haja prova de que assim o tenha recebido293 No mesmo sentido já se decidiu pela nulidade da cláusula por ser leonina em razão do disposto no art 45 da Lei do Inquilinato não deve haver condenação na verba para custear a pintura do imóvel locado ao final da locação O locador não pode imputar ao locatário danos decorrentes do uso regular do imóvel Regra de ordem pública insuscetível de alteração pelas partes294 Art 23 IV Obrigação de levar ao conhecimento do locador danos que lhe incumba e turbações de terceiros A lei não estabelece nenhuma formalidade podendo a comunicação ser verbal A lei obriga apenas a comunicação dos danos ou defeitos que devam ser reparados pelo locador excluindo assim aqueles que precisem ser consertados pelo próprio inquilino295 É com o cumprimento da obrigação do locatário de comunicar o locador que surge para esse a obrigação de realizar os reparos necessários Os danos decorrentes do uso normal devem ser reparados pelo locador Mas é preciso que deles tome conhecimento já que não tem ele a posse direta do imóvel que se transfere ao locatário296 Assim não pode o locatário pleitear a rescisão da locação por inadimplemento contratual do locador e devolver antecipadamente o imóvel sem pagamento de multa se não produzir previamente prova de que imóvel não se encontrava em 6 7 8 condições de habitabilidade conforme já decidiu a 35ª Câmara de Direito Privado do TJSP Antes de devolver as chaves do imóvel deveria o apelante proceder a um exame verificação de fatos ou vistoria judicial ou extrajudicial no imóvel com o fito de demonstrar as causas que o levaram a rescindir a locação porém após a entrega do imóvel resta prejudicado qualquer exame tendente à verificação da existência dos danos estruturais alegados e causadores das infiltrações297 Também tem o locatário a obrigação de informar ao locador eventuais turbações de terceiros A comunicação é indispensável para que o locador caso lhe convenha use dos meios necessários para defender a sua posse ainda que indireta valendose dos interditos possessórios298 O locatário pode também agir diretamente contra o ofensor da posse já que é possuidor direto do imóvel Como assinala Sylvio Capanema de Souza é conveniente distinguir as turbações de fato das que estejam fundadas em direito Quanto às primeiras poderá o locatário agir diretamente contra o ofensor dispensando a cooperação do locador quanto às turbações de direito são aquelas em que um terceiro reivindica a posse alegando ter algum direito real sobre a coisa nestes casos cabe ao locatário levar ao conhecimento do locador já que no comum das vezes é só este que dispõe dos títulos necessários à defesa de seu próprio direito sobrepondose aos alegados pelo terceiro299 Art 23 V Obrigação de reparação imediata de danos A responsabilidade do locatário estendese aos atos de pessoas que utilizem o imóvel durante a locação responsabilidade objetiva A reparação imediata visa impedir que o dano se agrave Não será qualquer dano todavia que convencerá o juiz pela procedência de despejo Dano sem maior gravidade sempre poderá ser reparado quando o locatário fizer a restituição do imóvel300 Adaptações e reformas não são dano Todavia ao final da locação o imóvel deve ser reposto ao estado original salvo ajuste em contrário com o locador Art 23 VI Obrigação de não modificar a forma do imóvel locado As alterações substanciais no imóvel locado dependem de consentimento prévio e expresso do locador Já se decidiu aliás que se o contrato de locação é escrito a ausência dessa formalidade consentimento escrito importa a aceitação de que se se deu a alegada reforma do imóvel foi à revelia do locador e com assunção dos gastos respectivos pelo inquilino301 Caso sejam feitas sem autorização e desde que não haja aceitação posterior expressa pelo locador cabe ação de despejo Locação não residencial Ação de despejo As alterações promovidas no imóvel pelo locatário sem autorização escrita do locador em inobservância ao disposto no contrato e ao comando do art 23 VI da Lei 824591 implicam infração contratual que ampara o pedido de rescisão da avença com fundamento no art 9º II da lei de regência302 Já se decidiu por exemplo não caber despejo por infração contratual a substituição de fechadura botão e abertura de chaves Fato que não erige em infração com força suficiente para autorizar a rescisão do contrato Mera substituição de peças que apresentavam defeitos e que não implicou em qualquer modificação substancial no imóvel locado303 Ainda caso faça alterações substanciais sem autorização se o locador não optar pela resolução do contrato poderá ao final do contrato exigir indenização para a reposição do imóvel ao estado anterior Locação de imóvel Alterações efetuadas no imóvel sem autorização do locador que foram constatadas na entrega das chaves Condenação do locatário a arcar com as despesas para a recomposição do imóvel ao status quo ante Obrigação do locatário de devolver o imóvel nas mesmas condições em que recebeu Indenização não limitada ao valor da cláusula penal Autorização contratual expressa de indenização suplementar304 Art 23 VII Obrigação de entregar documentos ao locador O locador precisa tomar conhecimento das cobranças em tempo para que possa pagálas ou defenderse da cobrança Assim 9 10 caso o locatário não cumpra a obrigação responderá pelos prejuízos causados bem como poderá o locador optar pela resolução do contrato de locação por inadimplemento do locatário com a consequente ação de despejo A lei fala em entrega de documentos porém interpretação mais complacente poderá considerar exonerado o locatário desde que comunique o locador a chegada do documento para que este tome as providências necessárias305 Já se decidiu por exemplo que é infração de dever legal ensejando a resolução do contrato e o consequente despejo o fato de os locatários não comunicarem à locadora a ocorrência de auto de inspeção lavrado pelo Departamento de Águas e Energia Elétrica DAEE com expedição de intimações para realizarem reflorestamento de área gerando outros autos de infrações e multas306 Art 23 VIII Obrigação de pagar despesas do imóvel Nada mais coerente que a parte que usa o serviço pagar por ele Assim cabem ao locatário as despesas de água luz gás telefone entre outras relativas ao uso do imóvel Na medida em que o pagamento só pode ser provado pela quitação com fundamento nos artigos 319 e 320 do Código Civil de rigor a condenação da apelante ao pagamento dos valores relativos à cobrança de despesas de condomínio e energia elétrica em virtude de estar evidenciado o inadimplemento Registrese que tais verbas podem ser cobradas com base no contrato locatício que constitui título executivo extrajudicial art 585 V sic do CPC por serem obrigações inerentes a ele decorrentes de expressa disposição legal Lei 824591 artigo 23 incisos VII e XI307 A posição consolidada na jurisprudência é no sentido de não poder a concessionária obrigar o locador a pagar dívida dos usuários dos serviços ou seja do locatário inadimplente que abandona o imóvel308 Nesse sentido por exemplo o acórdão da 32ª Câmara de Direito privado do TJSP que inclusive concedeu indenização por danos morais em razão do desligamento da energia e demora no religamento Prestação de serviço Energia elétrica Ação de obrigação de fazer cc danos morais e pedido de tutela de antecipação Ação julgada procedente Suspensão do fornecimento de energia Impossibilidade de se promover o corte em relação a débitos pretéritos e de responsabilidade de consumidor diverso Concessionária que condiciona a religação da energia somente após o pagamento do débito e para a transferência da titularidade apresentação do termo de rescisão de contrato anterior com firma reconhecida do locatário ou termo de imissão de posse assinado pelo oficial de justiça Locatário que desocupa o imóvel antes do término do contrato levando até mesmo as chaves Obrigação pessoal e não propter rem Dano moral caracterizado pelo exercício abusivo do corte no fornecimento de energia e demora injustificada no restabelecimento da energia Desnecessidade de comprovação do prejuízo efetivo Manutenção do montante arbitrado para os danos morais Recurso improvido O corte de energia elétrica pressupõe o inadimplemento de conta regular e de responsabilidade do consumidor Na hipótese dos autos porém a suspensão ocorreu em razão de débitos referentes ao não pagamento de contas de energia usufruída pelo locatário que não podem ser imputados ao proprietário locador não se cuidando de obrigação propter rem mas daquela de natureza pessoal A ré como prestadora de serviço público submetese ao denominado Código de Defesa do Consumidor e sua responsabilidade nos termos do art 14 é objetiva respondendo pelos danos provocados uma vez que o autor somente teve a energia restabelecida após concessão de liminar O corte no fornecimento da energia em imóvel locado exigindo a concessionária prévio pagamento do débito e para transferência de titularidade exibição de termo de rescisão de contrato anterior com firma reconhecida do locatário ou termo de imissão de posse assinado pelo oficial de justiça quando impossível sua exibição pelo abandono do imóvel pelo ocupante causa inúmeros transtornos que fogem a normalidade provocando aflição angústia e desequilíbrio no bemestar justificando a imposição de sanção à responsável pelo ato a título de dano moral A quantificação dos danos morais observa o princípio da lógica do razoável Deve a indenização ser proporcional ao dano e compatível com a reprovabilidade da conduta ilícita a intensidade e a duração dos transtornos experimentados pela vítima a capacidade econômica da causadora dos danos e as condições sociais do ofendido O montante estimado de R 500000 revelase condizente com esses parâmetros Há sucumbência exclusiva da ré e deve responder com exclusividade pelos ônus decorrentes309 Art 23 IX Permitir a vistoria do imóvel locado O locador não pode ser privado do direito de dispor do imóvel locado nem de verificar a situação de conservação do imóvel Todavia não pode o locador abusar de referido direito 11 12 13 Devemse respeitar as atividades e privacidade do locatário de modo que a vistoria deve ser realizada em hora previamente agendada Art 23 X Respeitar as normas do condomínio A convenção do condomínio é obrigatória não apenas para os proprietários das unidades autônomas mas para quaisquer titulares de direitos sobre as mesmas assim para quem sobre elas tenha posse ou detenção art 1333 do CC Já se decidiu ser devida multa pela locatária pela desocupação antecipada do imóvel por ter se deparado com a restrição quanto à circulação de seus animais no condomínio tendo em vista a obrigação da locatária de respeitar o regimento interno310 As despesas comuns de condomínio uma vez que são geradas pelas próprias unidades que o compõem têm caráter propter rem e se atrelam ao imóvel Perante o condomínio responde o proprietário do imóvel cabendo ação de regresso contra o locatário Tal entendimento todavia não se aplica à multa gerada por conduta daquele que desatende as regras de convivência previstas na convenção condominial ocupante ou exproprietário do imóvel Tal multa é de natureza pessoal e deve ser cobrada apenas do infrator311 Art 23 XI Pagar o prêmio do segurofiança Tal obrigação só existirá se for a modalidade de garantia escolhida pelas partes art 37 III da LI Nos comentários aos arts 37 e 41 desta Lei o tema será aprofundado Art 23 XII Pagar as despesas ordinárias de condomínio As despesas ordinárias referemse às despesas de manutenção rotineira do condomínio O rol previsto no 1º é exemplificativo Podem surgir dúvidas se as despesas são ordinárias ou extraordinárias As despesas condominiais são propter rem e portanto podem ser cobradas do proprietário que terá direito de regresso contra o locatário mas não se admite a denunciação à lide pois o condomínio não é parte do contrato de locação Despesas condominiais Cobrança Natureza propter rem Responsabilidade do condômino Inexistindo relação jurídica entre o locatário e o condomínio perante este responde o condômino pelo pagamento das despesas ordinárias ainda que locado esteja a unidade vez que a obrigação decorre do direito real facultandose a este último apenas a ação regressiva contra o locatário312 Não obstante cabe ao condomínio escolher contra quem prefere ajuizar a cobrança legitimidade passiva da locatária e da proprietária pois sempre prevalece o interesse da comunidade presumivelmente pagante e majoritária em receber os recursos óbvios e necessários à sua sobrevivência313 Para resolução das dúvidas ou dos casos omissos voltamos a sugerir um critério duplo finalidade capitalreformarenovação ou simplesmente usoconservaçãomanutenção e custo ou preço ou seja a dimensão econômica da despesa Se for pequena em geral cabe ao locatário se for substancial caberá ao locador314 O 2º é uma proteção para que o locatário tenha acesso ao rateio de despesas cuja obrigação de pagamento é sua Afirma Sylvio Capanema de Souza Os síndicos e administradores de condomínio passam a ter maior responsabilidade perante os condôminos que são locadores estando sempre prontos para lhes fornecer cópias das provisões orçamentárias das atas das assembleias dos rateios da utilização do fundo de reserva para que sejam exibidas aos locatários viabilizando sua cobrança315 O 3º dá tratamento equiparado ao condomínio a edifícios que apesar da propriedade ser de um único locador as unidades autônomas estão ocupadas por locatários diferentes Desde que comprovadas as despesas de manutenção do edifício podem ser cobradas dos locatários proporcionalmente às unidades que utilizam316 Nota do organizador Luiz Antonio Scavone Junior Levandose em conta que a enumeração contida na lei é meramente exemplificativa as hipóteses legais servem de base para tantas outras despesas não relacionadas como por exemplo gastos com cópias reprográficas manutenção de conta bancária correios para envio de balancetes etc Analisemos pois as hipóteses legais a Salários encargos trabalhistas contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio Em contrapartida ao disposto na letra d do parágrafo único do art 22 que trata das indenizações o locatário é obrigado a pagar as despesas com salários e demais encargos317 Além disso paga pelas verbas atinentes à dispensa de funcionários proporcionalmente ao período em que residiu no imóvel Em tal classificação incluemse aquelas devidas em virtude de contratação de empresa de vigilância e síndico remunerado Quanto às despesas com salários e encargos não há nenhum problema uma vez que deverão ser pagas pelo inquilino Todavia as referentes à dispensa de empregados do condomínio como já dito serlheão imputadas na exata medida de sua permanência ou seja de forma proporcional Exemplificando se o inquilino está no imóvel há 12 meses e verificase a dispensa de um empregado contratado há 24 meses só será possível a cobrança do inquilino da metade da indenização devida E a outra metade Se havia inquilino anterior há possibilidade de cobrança desse inquilino proporcionalmente ao tempo em que usufruiu dos serviços do empregado dispensado b Consumo de água e esgoto gás luz e força das áreas de uso comum Estas despesas não merecem maiores comentários pela clareza do texto legal c Limpeza conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum A lei neste particular também é clara serão do locatário todas as despesas referentes à pintura interna tais como contratação de serviços de pintor compra de tintas lixas e demais materiais318 Entretanto normalmente quando contratam esse serviço os síndicos o fazem de maneira global para todo o prédio não separando os valores correspondentes à pintura externa art 22 parágrafo único b e interna das áreas comuns causando por conseguinte problemas para locadores e locatários Melhor seria se ao contratar essas despesas o fizessem de modo separado ou discriminado Já se decidiu que a pintura interna que não tenha o objetivo de restaurar pintura estragada pelo uso ou tempo mas apenas embelezar o prédio não pode ser cobrada do inquilino Quanto ao material de limpeza bem como aos salários dos faxineiros que tratam da área de uso comum as despesas por óbvio são do inquilino d Manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos elétricos mecânicos e de segurança de uso comum O texto nesse caso também é claro Todas as despesas com manutenção ou seja com medidas necessárias para a conservação de instalações equipamentos hidráulicos elétricos mecânicos e de segurança de uso comum ou cuidados técnicos indispensáveis ao seu funcionamento regular e permanente serão carreadas ao locatário Não se incluem neste contexto a troca desses equipamentos o conserto de grandes proporções em que há necessidade de substituição de peças custosas ou mesmo do equipamento todo Por exemplo a substituição de uma bomba hidráulica desgastada após muitos anos de uso não é despesa de manutenção mas obra destinada a repor as condições de habitabilidade do edifício Deve portanto de acordo com a letra c do parágrafo único e do inciso X do art 22 da Lei do Inquilinato ser suportada pelo locador Por outro lado não elidindo o raciocínio há jurisprudência no sentido de permitir a formação de fundo de manutenção diverso do fundo de reserva o qual deve ser entendido como despesa ordinária319 e Manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer As mesmas observações efetuadas na letra anterior valem para este tópico Assim serão do locatário as despesas com a manutenção de bombas hidráulicas aquecedores de piscina pintura de quadra esportiva manutenção de equipamentos de eventual sala de ginástica e sala de jogos Por outro lado será despesa do locador a aquisição desses equipamentos De fato eles interessam à estrutura integral do imóvel e principalmente aumentam o seu valor seja valorizando seja facilitando a venda ou a locação Lei do Inquilinato art 22 parágrafo único a f Manutenção e conservação de elevadores porteiro eletrônico e antenas coletivas Pelo que se observa a intenção da lei foi a de responsabilizar o locatário pela manutenção de equipamentos de forma geral320 Assim não obstante as discussões que se verificam na prática apenas as despesas de manutenção serão de responsabilidade do locatário São assim as medidas necessárias para a conservação ou a permanência das instalações equipamentos hidráulicos elétricos mecânicos e de segurança de uso comum ou os cuidados técnicos indispensáveis ao funcionamento regular e permanente desses equipamentos Portanto as despesas com contratos de manutenção preventiva firmados entre o condomínio e empresa de manutenção de elevadores porteiros eletrônicos e antenas coletivas serão de responsabilidade do inquilino Por outro lado a substituição desses equipamentos ou a reforma de valor elevado por não se enquadrarem no conceito de manutenção serão do locador Assim exemplificando a troca de cabine do elevador ou a substituição de motores e cabos serão do locador Todavia mesmo não existindo contrato de manutenção serão do inquilino as despesas para a mantença do uso normal bem como a troca de peças necessárias a esse uso O mesmo se aplica como princípio aos interfones porteiros eletrônicos antenas e demais sistemas elétricos ou eletrônicos do edifício g Pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum Aqui a lei se refere a pequenos reparos321 merecendo crítica de Gildo dos Santos sabese que é condenável a existência de adjetivos nos textos legais exatamente porque sendo pequeno um qualificativo de significação abstrata não se pode saber com exatidão o que é um reparo ou conserto pequeno É de se prever portanto infindáveis elucubrações sobre a caracterização do que sejam pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum322 Seguindo a respeitável opinião pensamos em critério levando em consideração o valor do reparo Desse modo já que a lei não definiu o critério de grande e pequeno valor fica a nossa sugestão para o rateio dessas despesas nos seguintes termos se após o rateio a despesa não ultrapassar metade do valor da despesa ordinária de condomínio do mês em que ocorrer será de pequeno valor Portanto se o conserto superar a metade do valor da despesa ordinária do mês em que ocorrer será do locador caso contrário será do inquilino Observese que no caso de cobrança parcelada deve ser levado em conta o valor total da despesa rateada não a parcela mensal Por outro lado mister se faz considerar a circunstância do reparo destinarse à reposição das condições de habitabilidade do edifício vez que nesse caso independentemente do valor o rateio correspondente será considerado despesa extraordinária Lei 82451991 art 22 X parágrafo único c O mesmo critério acima pode ser adotado para as despesas na unidade autônoma h Rateios de saldo devedor salvo se referentes a período anterior ao início da locação O rateio do saldo devedor deve ser pago pelo inquilino com exceção daquele anterior ao início da locação que poderá ser cobrado de inquilino anterior se correspondente ao seu período Em outras palavras existindo saldo devedor do condomínio antes do ingresso de novo inquilino este não possui qualquer responsabilidade de pagamento Nesse caso resta ao condômino titular da unidade a cobrança do locatário anterior se houver Obviamente que o saldo devedor deve ser gerado por despesa classificada como ordinária assim como o critério da letra seguinte pois se extraordinária for o próprio titular da unidade deverá quitála i Reposição do fundo de reserva total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores salvo se referentes a período anterior ao início da locação A constituição do fundo de reserva é de responsabilidade do locador por expressa determinação do art 22 X e parágrafo único g da Lei 82451991 Se esse fundo de reserva foi utilizado para o custeio de despesas ordinárias por exemplo a pintura de dependências internas de uso comum a sua reposição poderá ser cobrada do locatário Por outras palavras o rateio mensal para constituição do fundo de reserva por expressa disposição legal deve ser suportado pelo locador Entretanto na medida da utilização do fundo de reserva de acordo com o destino poderá o rateio ser carreado ao locatário Imaginemos que haja necessidade de utilização do fundo de reserva para pintura das áreas internas do condomínio Verificando a Lei 82451991 observamos que essa despesa é ordinária do locatário por força do art 23 1º c Portanto na prática no momento dessa despesa mesmo que a reposição seja feita posteriormente entendemos que o locador poderá cobrála do locatário É de se verificar que nesse instante não haverá nenhum rateio para a despesa vez que para tanto serão utilizados os recursos existentes no fundo de reserva Assim basta que o locador comprove que os valores retirados do fundo de reserva foram utilizados para despesas ordinárias para que lhe seja deferida a cobrança da despesa do locatário Portanto será possível cumprir na prática o que determina o art 23 XII i De outro modo dificilmente seria possível precisar que a reposição do fundo de reserva se houver seria em relação àquela despesa ordinária que foi efetuada É óbvio que se o fundo de reserva foi utilizado para uma despesa extraordinária sua reposição não poderá ser carreada ao locatário É intuitivo e lógico que é no momento da utilização do fundo e não de sua reposição consequência natural que se verifica se a despesa é ordinária ou extraordinária Entrementes outros fundos podem ser criados É comum a formação de um fundo de manutenção diverso do fundo de reserva cujo rateio deve ser entendido como despesa ordinária e cobrada do locatário Se o fundo foi criado sob essa rubrica impedese por conseguinte sua utilização para outra finalidade sob pena de cobrarse do inquilino uma despesa que ao depois desrespeitado o título do fundo seja extraordinária Infelizmente nem sempre o síndico e o corpo diretivo do condomínio lembramse da circunstância da existência de locatários que pagam apenas as despesas ordinárias de tal sorte que destinam os recursos do fundo de manutenção para despesas extraordinárias de condomínio Nesse caso entendemos que o locatário deve ser compensado pela redução das despesas ordinárias O raciocínio inverso também é válido Assim criado um fundo para reforma do edifício despesa extraordinária se sua utilização se dá de forma diversa para pagar despesas ordinárias do condomínio o locatário deverá compensar o locador Outro fundo comum é decorrente de previsão para inadimplência cuja classificação em ordinária e extraordinária dependerá da utilização quando ocorrer de acordo com o precitado critério Verificada a necessidade de sua utilização em face de inadimplência no condomínio nesse momento classificarseá a despesa de acordo com a destinação dos recursos carreandose a responsabilidade de reembolso ao locatário no caso de utilização para despesas ordinárias323 Despesas cuja classificação não decorre diretamente da lei Existem despesas que não se mostram desde logo inseridas entre as ordinárias ou extraordinárias até porque a Lei 82451991 não as classificou expressamente Assim mister se faz classificálas diante dos critérios fornecidos pela própria Lei do Inquilinato Nesse sentido a Impermeabilização A infiltração de água e umidade por falta de impermeabilização adequada pode causar riscos à saúde dos moradores Os tribunais na maioria entendem que os problemas de segurança abrangem não apenas a eventualidade de desabamento total ou parcial do edifício mas também as perfeitas condições de habitabilidade e salubridade da edificação Na medida em que esta obra é destinada a repor as condições de habitabilidade do edifício a despesa com a sua execução é extraordinária Por exemplo a impermeabilização da caixa dágua é feita com o propósito de evitar vazamentos Não deixa de ser despesa destinada a repor as condições de habitabilidade do edifício Portanto é despesa extraordinária e nesta medida deve ser paga pelo locador Em geral as impermeabilizações são consideradas despesas extraordinárias e portanto de responsabilidade do locador b Lavagem e recuperação da fachada A lavagem da fachada não é uma operação simples Demanda mão de obra especializada balancins aplicação de detergentes etc É muito comum que a lavagem venha acompanhada de reparos nas juntas de dilatação da fachada nos rejuntes caixilhos bem como implique na reposição de cerâmicas soltas Posta assim a questão como a pintura da fachada é classificada legalmente como despesa extraordinária a lavagem por analogia deverá ser assim considerada Poderseia redarguir afirmando que a necessidade da lavagem deriva da deterioração da sua aparência e decorre do uso normal o que a levaria a ser classificada como ordinária Não pensamos dessa forma Como a necessidade de pintura também deriva do uso normal e considerase despesa extraordinária Lei 82451991 art 22 parágrafo único b a recuperação da fachada como trabalho de porte deve ser considerada despesa extraordinária e portanto suportada pelo locador c Substituição corretiva ou preventiva de coluna hidráulica ramais outras tubulações e condutores A instalação hidráulica de um edifício compreende colunas e ramais Denominase coluna a tubulação central É aquela parte da instalação hidráulica que se situa fora da unidade autônoma Ramal por seu turno é a instalação hidráulica que se situa dentro da unidade autônoma constituindo a tubulação secundária Como regra toda despesa com reparo ou substituição de colunas é extraordinária324 Já a despesa com reparo ou substituição do ramal é considerada ordinária ou extraordinária dependendo de na prática verificarse tratar de despesa de pequeno ou grande porte Entretanto como já dissemos se o reparo ou substituição do ramal implicar na reposição das condições de habitabilidade do edifício até mesmo da unidade autônoma será despesa extraordinária por força do art 22 X e parágrafo único c da Lei 82451991 Exemplificando o reparo de um ramal que danificado impeça a utilização de água na unidade autônoma deverá ser suportado pelo locador posto que é evidente que a indisponibilidade de água na unidade condominial impede a possibilidade de o locatário habitar o imóvel No caso de outros tipos de tubulação existentes no edifício tais como as de gás condutores elétricos interfones etc a solução é a mesma devendo ser aplicado o mesmo critério das colunas e ramais hidráulicos d Instalação de antenas A instalação de antenas ou sistemas de TV a cabo é extraordinária de acordo com interpretação extensiva da letra e do parágrafo único do art 22 da Lei 82451991 segundo a qual se considera despesa extraordinária a instalação de equipamentos de segurança e de incêndio de telefonia de intercomunicação de esporte e de lazer Levese em conta que a manutenção e conservação desses equipamentos constituem despesa ordinária letra f do 1º do art 23 Edifício de um só dono ausência de assembleias e despesas ordinárias No caso de edifício pertencente de forma integral ao locador normalmente não há assembleias e neste caso aplicase o 3º do art 23 Todo o critério utilizado para a divisão de despesas entre ordinárias e extraordinárias também se aplica a edificações constituídas por unidades pertencentes integralmente ao locador325 A única diferença é que nesse caso não poderá haver cobrança com fundamento em previsão mas em despesa efetivamente realizada Em outras palavras o proprietário realiza as despesas e cobra depois ao passo que no condomínio propriamente dito a cobrança é efetuada antes com base na previsão de despesas do mês Art 24 Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições precárias pelo Poder Público 1º O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação pela autoridade pública da regularização do imóvel 2º Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias à regularização 3º Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários e sublocatários poderão ser levantados mediante ordem judicial para realização das obras ou serviços necessários à regularização do imóvel Comentários Tatiana Antunes Valente Rodrigues Esse artigo trata especificamente da locação de imóvel a várias famílias não importando se a locação é direta ou sublocação no caso de o imóvel ser considerado pelo órgão da Administração Pública competente para tanto como precário e inabitável Consiste portanto em autorização expressa para a consignação em pagamento dos alugueres garantindo aos locatários e sublocatários a faculdade de se depositar judicialmente o valor correspondente aos alugueres após o atestado de inabitabilidade do imóvel Tal faculdade possui dupla finalidade a primeira tem o condão de elidir eventual despejo do locatário ou dos sublocatários e a segunda como forma de obrigar o locador a realizar os reparos necessários à regularidade do imóvel locado O levantamento dos depósitos somente será deferido ao locador com a comunicação pela autoridade pública da regularização do imóvel O valor depositado judicialmente só poderá ser levantado em favor do locador desde que o mesmo comprove a regularização do imóvel através de comunicação do Poder Público competente Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias à regularização Protegese portanto os inquilinos que não estão no pleno gozo de seus direitos originados da relação locatícia uma vez que estão impedidos de habitar o imóvel locado por culpa do locador que não promoveu os reparos necessários A lei permite que os depósitos realizados em juízo pelos locatários ou sublocatários sejam levantados mediante ordem judicial com o intuito de que sejam realizadas as obras necessárias e exigidas pelo Poder Público para a regularização e plena ocupação do imóvel Art 25 Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos encargos e despesas ordinárias de condomínio o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram Parágrafo único Se o locador antecipar os pagamentos a ele pertencerão as vantagens daí advindas salvo se o locatário reembolsálo integralmente Comentários Renato Pinheiro Jabur Ainda que a redação do art 25 dê a impressão contrária a Lei do Inquilinato atribui efetivamente ao locatário a responsabilidade pelo pagamento das despesas ordinárias de condomínio art 23 XII Por ajuste entre as partes os tributos e encargos podem ser também atribuídos ao locatário O locatário não tem a obrigação de antecipar o pagamento de tributos encargos e despesas ordinárias de condomínio Incumbe ao locatário pagálos ao locador no mês a que se refiram não antes sem eventuais descontos obtidos pelo locador com o pagamento antecipado dos valores No entanto se quiser o locatário usufruir das vantagens descontos do pagamento antecipado pelo locador deverá reembolsálo de imediato do valor antecipado Art 26 Necessitando o imóvel de reparos urgentes cuja realização incumba ao locador o locatário é obrigado a consentilos Parágrafo único Se os reparos durarem mais de dez dias o locatário terá direito ao abatimento do aluguel proporcional ao período excedente se mais de trinta dias poderá resilir o contrato Comentários Tatiana Antunes Valente Rodrigues O presente artigo diz respeito exclusivamente àquelas obras de reparo que incumbem ao locador Assim necessitando o imóvel de reparos urgentes primeiramente deve o locador notificar o locatário sobre a necessidade de reparos a fim de que este consinta no início da obra O locatário uma vez notificado está obrigado a consentir na reforma sob pena de desfazimento da relação locatícia e consequentemente o despejo Deve ser provado no entanto que tal recusa é injustificada a fim de evitar abusos por parte dos locadores que podem tentar valerse do presente dispositivo para obter o despejo do locatário Haverá a possibilidade de abatimento do valor da locação sempre que os reparos durarem mais de dez dias Ou seja o locatário deve pagar o aluguel normalmente durante os dez primeiros dias de reparos no imóvel não havendo qualquer direito a abatimento no aluguel caso as obras terminem dentro deste período Se as obras se prorrogarem o locatário ficará isento do pagamento do aluguel pelo período excedente Se as obras ultrapassarem 30 dias o locatário tem a faculdade de resilir o contrato No entanto a faculdade de resilição não tolhe a possibilidade de abatimento dos valores dos alugueres levandose em consideração a extensão e gravidade dos reparos necessários no imóvel Caso o locatário deixe o imóvel durante as obras consentindo portanto na mesma haverá tão somente a suspensão do contrato de locação com a isenção do pagamento do aluguel a depender do tempo necessário à obra Seção V Do direito de preferência Art 27 No caso de venda promessa de venda cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com terceiros devendo o locador darlhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca Parágrafo único A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e em especial o preço a forma de pagamento a existência de 1 2 ônus reais bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente Comentários Gisela Sampaio da Cruz Guedes e Carla Wainer Chalréo Lgow Introdução As origens do direito de preferência na legislação brasileira segundo Otavio Luiz Rodrigues Junior remontam à herança jurídica portuguesa326 Enquanto parte da doutrina que se dedicou ao estudo do tema louva as previsões legais que atribuem direitos de preferência nas mais variadas situações outros criticam veementemente a proliferação dos direitos legais de prelação sob o argumento de que este instituto encerraria um entrave à livre circulação dos bens e ao desenvolvimento econômico327 Apesar da relativa abundância dos direitos de preferência no ordenamento jurídico brasileiro nem os direitos legais de preferência nem os de origem convencional foram regulados de maneira geral e sistemática pelo legislador Tampouco há regulação específica da ação de preferência mecanismo adequado para o preferente fazer valer seu direito coercitivamente diante da violação de algum dos deveres a cargo do vinculado à preferência oriundo da relação prelatícia A principal consequência da ausência de uma regulação geral e sistemática do direito de preferência é a proliferação de dúvidas e controvérsias que giram em torno do tema Muito embora a preferência já exista no mundo jurídico com sua previsão em lei ou no contrato ela só se torna eficaz isto é só se constitui diante do preenchimento de certos pressupostos vistos por alguns como condições em sentido técnico mas que em verdade são parte da factispecies da relação prelatícia Tratase da decisão livre do vinculado à preferência em celebrar um contrato preferível em determinadas condições decisão esta que se refira a um projeto concreto de contrato já com seus termos essenciais perfeitamente definidos conforme previamente ajustado com terceiro No caso específico dos contratos de locação o locador conserva a propriedade e a disponibilidade do imóvel locado Assim nada impede que no curso do contrato venha a alienálo mesmo que o prazo avençado para a duração da locação não tenha ainda expirado Exige a lei contudo que o locador conceda preferência ao locatário em igualdade de condições com terceiros328 O direito de preferência incide tanto na locação para fins residenciais como também na locação para fins não residenciais esteja o contrato em curso por prazo determinado ou indeterminado329 A concessão do direito de preferência ao locatário tem por efeito no caso de imóveis residenciais um melhor desempenho da função social da propriedade tendo em vista o direito à moradia e a estabilidade da habitação330 e no caso de imóveis não residenciais o favorecimento da atividade empresarial tendo em vista a função social da empresa Assim o locatário apto a exercer o direito de preferência tanto pode ser pessoa natural quanto jurídica331 Tratandose de direito estabelecido em lei basta que haja locação para que tenha o inquilino o direito de preferência independentemente da existência de cláusula contratual332 O direito de preferência portanto existe com o só fato da locação mas é direito latente ainda não exequível333 pois somente se torna eficaz diante do preenchimento dos pressupostos acima elencados isto é decisão livre do locador em celebrar um contrato preferível em certas condições com seus termos essenciais já perfeitamente definidos conforme previamente ajustado com o terceiro potencial adquirente Abrangência do direito de preferência do locatário Apesar de o direito de preferência ser apenas latente na medida em que não atribui ao locatário a faculdade de exigir a alienação do imóvel locado antes de o locador decidir contratar em certos termos conforme projeto de contrato ajustado com terceiro interessado não há dúvidas de que restringe a liberdade contratual do locador ao menos no tocante à sua liberdade quanto à escolha do outro contraente Por esta razão a relação de preferência instituída em lei como é o caso da atribuída ao locatário deve ser interpretada se não restritivamente ao menos com bastante cautela tendo em vista se tratar de norma que excepcionalmente limita a liberdade contratual334 Assim no caso da preferência atribuída pela Lei do Inquilinato aos locatários o hermeneuta deverá presumir ao menos em princípio que a letra da lei reflete o equilíbrio dos interesses que o legislador entendeu adequado para a relação jurídica prelatícia Nas palavras de António Menezes Cordeiro a preferência legal alinhase pela teleologia própria das normas que a estabeleçam335 Dessa forma os tipos contratuais que em princípio se sujeitam à preferência são apenas os determinados no art 27 da Lei 3 4 5 do Inquilinato pelo qual o direito incidirá em casos de venda promessa de venda cessão promessa de cessão ou dação em pagamento Dado o caráter excepcional do direito de preferência legal a expansão do alcance da norma deve ser feita com bastante cautela Ainda no que tange à abrangência do direito de preferência do locatário para Pery Moreira o locador que apenas tenha a posse do prédio em caso de venda dessa posse não está obrigado a oferecer direito de preferência a eventuais inquilinos336 pois a seu ver o art 27 da Lei do Inquilinato pressupõe que o locador seja proprietário ou titular de direitos reais sobre o imóvel locado Carlyle Popp por sua vez afirma que o direito de preferência só incide quando exista coincidência entre locador e proprietário do bem locado pois nas hipóteses em que o locador é usufrutuário da coisa dada em locação não possui este o dever de notificar a venda ao locatário que eventualmente esteja realizando o nuproprietário salvo se este anuiu com a locação337 De fato se o locador não é titular da propriedade do imóvel ele sequer pode oferecer a preferência ao locatário porque não tem poder de disposição sobre a coisa Já Waldir de Arruda Miranda Carneiro lembra que não há direito de preferência se a relação é de comodato e não de locação338 Comunicação para exercício da preferência denuntiatio A comunicação para exercício da preferência ou denuntiatio consubstanciase numa declaração por meio da qual o vinculado à preferência informa o preferente de que decidiu celebrar o contrato objeto da preferência e lhe avisa também sobre as condições ajustadas com o terceiro para que o preferente possa decidir se quer ou não preferir Tratase de obrigação de avisar intimar notificar dar ciência afrontar339 Apesar de a denuntiatio ser um dever do vinculado à preferência ela não é imprescindível ao exercício do direito não sendo portanto pressuposto de constituição do direito de preferência340 Tratase isso sim de obrigação de caráter instrumental dever de conduta que tem como fonte mediata a cláusula geral de boafé objetiva341 na medida em que cumpre a função de levar ao conhecimento do preferente que seu direito se constituiu e das condições em que o obrigado à preferência está disposto a contratar com terceiro para que o preferente em tempo útil decida se deseja ou não exercer o seu direito A comunicação para preferência cumpre relevante papel no desenvolvimento da relação prelatícia pois além de ser por meio dela que o preferente costuma tomar conhecimento acerca da constituição de seu direito ela serve de marco inicial para a contagem do prazo decadencial dentro do qual o preferente deve se pronunciar sob pena de caducidade de seu direito no caso do direito de preferência do locatário esse prazo é de 30 dias cf art 28 da Lei do Inquilinato O efeito imediato da realização da denuntiatio objeto do dever de conduta que recai sobre o vinculado à preferência é a sua desoneração dandose um passo adiante no desenvolvimento da relação prelatícia Recebida a denuntiatio o preferente estará em condições de decidir se pretende ou não exercer seu direito Forma da comunicação O art 27 da Lei do Inquilinato determina que o negócio que se pretende celebrar desde que se trate de contrato preferível deve ser levado a conhecimento do locatário mediante notificação judicial extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca É interessante sobretudo para o locador que a comunicação seja feita de maneira mais formal possível a fim de não dar margem a questionamentos judiciais de qualquer espécie342 Isso porque o ônus da prova de que houve a declaração e que ela foi recebida pelo inquilino é do locador343 Na visão de Maria Celina Bodin de Moraes os termos do dispositivo desaconselham o envio de carta registrada pois o aviso de recebimento comprova apenas a entrega do envelope nada informando quanto ao conhecimento pelo locatário de seu conteúdo344 Daí por que seria mesmo preferível a notificação judicial mais onerosa ou dentre as formas extrajudiciais a notificação por cartório de títulos e documentos ou a carta protocolada pelo locatário desde que este indique o recebimento na segunda via da missiva345 Conteúdo da comunicação O parágrafo único do art 27 da Lei do Inquilinato dispõe que a comunicação deverá conter todas as condições do negócio e em especial o preço a forma de pagamento a existência de ônus reais bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente E é assim para que o locatário possa ter real possibilidade de avaliar seu interesse em adquirir ou não o imóvel locado segundo as condições já alinhavadas com o terceiro interessado A enumeração não é exaustiva pois não seria possível ao legislador prever todas as situações que podem surgir no caso concreto já que cada 6 1 negócio pode conter peculiaridades únicas mas importantíssimas para a tomada de decisão de contratar A comunicação deve conter assim informações sobre a forma de pagamento se à vista a prazo mediante concessão de financiamento etc a existência de ônus reais a existência de eventuais garantias concedidas pelo terceiro ao locador etc A norma inclui implicitamente outras informações necessárias para que o locatário possa decidir adequadamente sobre a conveniência do negócio346 Questão que assume relevância peculiar diz respeito à necessidade ou não de identificação do terceiro com o qual o locador pretende contratar Dizem alguns que a identificação do terceiro é requisito fundamental de qualquer denuntiatio regular pois é ela que confere uma certeza maior de que a comunicação se refere a um projeto de contrato efetivamente concreto e que não constituiu simples chamada a contratar com o locatário E mais devendo a denuntiatio identificar a pessoa do terceiro interessado ela seria ineficaz se depois o negócio definitivo viesse a ser celebrado com pessoa diferente da indicada na comunicação347 Já uma segunda corrente restringe o espectro do conteúdo obrigatório da comunicação considerandoa regular independentemente da identificação do terceiro348 O deslinde da questão não é simples Para Carlos Lacerda Barata a indicação deve ser obrigatória sempre que entre o terceiro e o preferente subsistam relações jurídicas349 Assim no caso específico do direito de preferência do locatário caso o contrato de locação permaneça em vigor mesmo após a alienação do imóvel ao terceiro isto é se o contrato de locação contiver cláusula de vigência e estiver devidamente averbado junto à matrícula do imóvel art 8º caput da Lei do Inquilinato parece fazer sentido exigir que conste na denuntiatio a identificação do potencial adquirente Além da obrigação de comunicar o locatário acerca do negócio que pretende celebrar com terceiro deverá o locador definir hora e local para que o locatário examine a documentação pertinente do imóvel De fato seria impossível ao locatário formar o seu juízo se não lhe fosse permitido examinar a situação legal do imóvel consultando os títulos de domínio e a sua cadeia sucessória350 Comunicação irregular ou inexistente Tanto quando a denuntiatio é realizada de maneira deficiente por exemplo com conteúdo insuficiente ou inadequado como quando ela simplesmente não é realizada caberá ao locatário ressarcimento pelos prejuízos comprovadamente sofridos conforme a disciplina geral da responsabilidade civil351 Além disso como o direito de preferência do locatário preenchidas certas condições tem eficácia real se o imóvel tiver sido indevidamente alienado a terceiro poderá o locatário pleitear a tutela específica de seu direito Essas e outras questões serão desenvolvidas com maiores detalhes no comentário ao art 33 da Lei do Inquilinato De todo modo a comunicação irregular não produzirá o efeito de marcar o início do prazo decadencial de 30 dias em que o direito de preferência poderá ser exercido art 28 da Lei do Inquilinato352 prazo este que não se confunde com o lapso temporal dentro do qual diante da violação de seu direito o locatário pode pleitear a execução específica via ação de preferência seis meses a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos 30 dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel art 33 caput da Lei do Inquilinato Nas palavras de Sylvio Capanema de Souza se da notificação não constarem as informações elencadas na lei bem como outras eventualmente necessárias não estará ela apta a produzir os seus efeitos podendo o locatário exigir que se complementem os dados sem que esteja fluindo o prazo para a resposta353 Art 28 O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada de maneira inequívoca sua aceitação integral à proposta no prazo de trinta dias Comentários Gisela Sampaio da Cruz Guedes e Carla Wainer Chalréo Lgow O exercício do direito de preferência via declaração Recebendo a notícia em geral por meio da denuntiatio de que o locador pretende realizar o negócio sobre o qual recai a prelação deverá o locatário declarar se deseja ou não exercer seu direito de preferir Apesar de o legislador ter mencionado a necessidade de aceitação integral à proposta como visto a obrigação do locador é comunicar o locatário acerca do negócio que pretende celebrar não se tratando portanto tecnicamente de proposta contratual354 2 3 Do ponto de vista prático o que o dispositivo está a prever é que no prazo de 30 dias contados do recebimento da comunicação o locatário deverá manifestar de maneira inequívoca seu interesse em contratar nas exatas condições alinhavadas com o terceiro potencial adquirente sob pena de caducidade de seu direito de preferência Isso não significa por outro lado que o negócio deva ser concluído entre locador e locatário dentro do prazo de 30 dias355 A manifestação positiva do locatário por ser uma declaração de vontade que chegando ao conhecimento do locador tem como efeito a constituição de um dever de contratar na esfera jurídica deste último integra quanto à sua formação a categoria dos negócios jurídicos unilaterais obrigacionais receptícios É negócio jurídico na medida em que se trata de declaração de vontade destinada à produção de efeitos jurídicos queridos pelo agente356 Unilateral porque se perfaz com uma só declaração de vontade357 Obrigacional por se destinar a criar obrigações relações jurídicas em que uma das partes pode exigir de outra uma certa prestação358 E finalmente receptício por ser endereçado emitido para que chegue ao destinatário359 De fato a doutrina costuma qualificar a declaração positiva do preferente como um negócio jurídico unilateral receptício uma declaração unilateral receptícia declaração receptícia ou declaração unilateral de vontade360 O prazo decadencial para exercício do direito de preferir começa a correr quando a denuntiatio chega ao conhecimento do locatário Devese seguir para a contagem do prazo a regra geral do art 132 do Código Civil cujo caput preceitua salvo disposição legal ou convencional em contrário computamse os prazos excluído o dia do começo e incluído o do vencimento Como entretanto a declaração para preferir enquadrase na categoria de negócios jurídicos receptícios ela deverá chegar ao conhecimento do locador até o final do prazo e não simplesmente ter sido emitida pelo locatário devendo o declarante suportar as consequências do atraso na recepção as declarações de vontade dizemse receptícias quando se dirigem a destinatários especiais que dela devem ter ciência sob pena de ineficácia do ato361 O conteúdo da declaração do preferente Com relação ao conteúdo da declaração para exercício do direito de preferência deve o locatário simplesmente manifestar seu interesse em preferir sem reservas ou expressões ambíguas de modo que sua intenção seja depreendida de maneira inequívoca pelo locador Diante de manifestação duvidosa a declaração não terá sido exercida positivamente o que poderá acarretar a decadência do direito de preferência com a consequente liberação do locador para contratar com o terceiro interessado Nas palavras de Maria Celina Bodin de Moraes a resposta do locatário além de induvidosa deve ser de aceitação integral não valendo uma contraproposta como forma de evitar a caducidade do direito potestativo que lhe é deferido362 Incluemse aqui todas as situações em que o locatário não afirma de maneira evidente que deseja preferir o locatário declara que quer preferir mas apenas em momento posterior que deseja preferir mas por outro preço ou outras condições de pagamento que deseja saber mais informações a respeito do negócio etc363 desde que é claro a denuntiatio tenha sido realizada de forma regular Caso contrário isto é se a denuntiatio tiver sido prestada prescindindo de seu conteúdo mínimo obrigatório ou com informações incorretas não terá tido início o prazo decadencial dentro do qual deverá ser exercida a prelação Poderá então o locatário solicitar informações adicionais eventualmente omitidas acerca do negócio sem se preocupar com o decurso do prazo decadencial para exercício de seu direito que sequer terá principiado O não exercício do direito de prelação seja deixando o locatário escorrer o prazo decadencial sem se manifestar seja declarando expressamente que não pretende preferir acarreta a perda de seu direito por caducidade e renúncia respectivamente A perda do direito de exercer a preferência na celebração de determinado contrato contudo nem sempre extinguirá a relação prelatícia que poderá sobreviver de modo que futuras alienações poderão ter de se sujeitar outras vezes à prévia manifestação do preferente Assim vg se um imóvel alugado vem a ser alienado a terceiro pois o locatário à época da alienação manifestou seu desinteresse em adquirilo e posteriormente mantendose a locação seja porque o contrato de locação continha cláusula de vigência seja por ter sido de interesse do adquirente manter o contrato em vigor com o locatário o adquirente que veio a se tornar o locador decide alienar novamente o bem deverá oferecer preferência ao locatário Renúncia prévia ao direito de preferência Questionase se o locatário poderia previamente renunciar ao direito de preferência estabelecido em lei A principal função do direito de preferência do locatário de imóvel urbano como visto é assegurar o direito constitucional à moradia no caso de imóveis residenciais e o favorecimento da atividade empresarial e a promoção da função social da empresa no caso de imóveis não residenciais Assim em princípio não parece possível a renúncia prévia ao direito de preferência tendo 4 em vista inclusive o disposto no art 45 da Lei do Inquilinato pelo qual são nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente Lei A impossibilidade de renúncia prévia ao direito legal de preferência do locatário assim é reflexo dos interesses de ordem pública que justificam a sua concessão364 e do caráter imperativo das normas que regulam as relações jurídicas em que se insere É essa a posição de Maria Celina Bodin de Moraes para quem o direito de preferência apresentase inerente à condição de locatário ou sublocatário afastado que foi da esfera da autonomia privada De consequência a cláusula de renúncia à preferência por contrariar norma imperativa asseguradora de direitos ao inquilino vem sendo considerada nula365 Isso não significa por outro lado que deva o locador aguardar o escoamento do prazo de 30 dias previsto no art 28 da Lei do Inquilinato para só então proceder à alienação ao terceiro interessado Se tão logo receba a comunicação o locatário manifeste inequivocamente seu desinteresse na aquisição nada impede que o locador ato contínuo formalize a alienação com o terceiro O que a princípio é vedado é a renúncia prévia abstrata ao direito de preferência e não a renúncia em concreto diante de uma potencial alienação já em vias de ocorrer Não obstante é possível encontrar decisões que admitem a renúncia prévia do direito de preferência no próprio bojo do contrato de locação366 Locador e locatário podem de comum acordo celebrar o contrato em termos diversos do projetado com o terceiro O direito do locatário depois de manifestada sua intenção de contratar com o locador é o de com este celebrar um contrato nos exatos termos e condições do projeto ajustado com o terceiro É o tanto por tanto do direito de preferência367 Não é facultado ao locatário assim pretender alterar o conteúdo do projeto de contrato sob pena de ver caducar o seu direito Isso não significa por outro lado que uma vez manifestada a intenção de preferir não possam as partes modificar de comum acordo certas cláusulas do contrato projetado de modo que ao final o contrato definitivo celebrado entre locador e locatário não seja objetivamente idêntico ao projeto de contrato ajustado entre locador e terceiro Contudo se isto ocorrer será ao abrigo da liberdade contratual e não do instituto da preferência Ao que parece contudo esse tipo de pactuação entre locador e locatário não poderá ocorrer quando tenha havido celebração de contrato definitivo entre locador e terceiro sujeito a condição suspensiva do não exercício do direito de preferência pelo locatário De fato nada impede que o locador e o terceiro interessado na aquisição possam ter o negócio irretratável e irrevogável e formalizálo com a cláusula de que só não se concretizará na hipótese de o locatário exercer a preferência368 Diante desta situação caso o locador aceite as modificações sugeridas pelo locatário como não terá havido tecnicamente exercício eficaz do direito de prelação de modo que a condição suspensiva no contrato entre locador e terceiro terseá por implementada o locador estará alienando ao locatário um bem que a rigor não poderia mais alienar369 Art 29 Ocorrendo aceitação da proposta pelo locatário a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta a este responsabilidade pelos prejuízos ocasionados inclusive lucros cessantes Comentários Gisela Sampaio da Cruz Guedes e Carla Wainer Chalréo Lgow A declaração positiva do locatário deveria gerar na esfera jurídica do locador uma obrigação de contratar sujeita à execução específica Pareceria claro que após o exercício da preferência não seria mais facultado ao locador desistir de contratar com o locatário Isso porque tecnicamente o direito de preferência tem natureza potestativa370371 assim com o seu exercício pelo locatário o locador não deveria ter qualquer alternativa a não ser celebrar o contrato de alienação do imóvel locado nos mesmos termos do contrato alinhavado com o terceiro interessado Mesmo que se entenda a comunicação para preferir como uma proposta contratual e a declaração do locatário como aceitação de tal proposta o resultado deveria ser o mesmo pois na linha da doutrina mais moderna acerca da formação dos negócios jurídicos diante de uma proposta vinculante aceita por seu destinatário este poderia sim exigir a execução específica em face do proponente recalcitrante É esta a posição de Gustavo Tepedino Heloisa Helena Barboza e Maria Celina Bodin de Moraes Dentre os civilistas mais tradicionais não se costuma cogitar da execução específica a propósito do estudo do caráter vinculante da proposta e dos efeitos da sua aceitação recorrendose antes à mera composição dos prejuízos por meio das perdas e danos À luz porém do princípio da efetividade a tendência é de se ampliar o campo da execução específica nada obstando a que seja oposta em face do ofertante recalcitrante pelo aceitante CC arts 249 par ún e 251 par ún pois uma vez integradas a oferta e a aceitação há relação contratual coercitiva372 Não obstante e na contramão da doutrina mais moderna acerca da formação dos contratos o art 29 da Lei do Inquilinato permite a posterior desistência do locador que ficará responsável pelos prejuízos acaso gerados ao locatário inclusive lucros cessantes Doutrina e jurisprudência majoritárias nesse ponto seguem a literalidade da norma facultando ao locatário em caso de desistência posterior por parte do locador apenas a via ressarcitória Assim já decidiu o STJ que A partir do momento em que o locatário manifesta dentro do prazo legal a sua aceitação à proposta a confiança gerada acerca da celebração do contrato pode ser ofendida pelo locador de duas formas i o locador pode desistir de vender o seu imóvel aplicandose o disposto no art 29 da Lei 824591 ii o locador pode preterir o locatário e realizar o negócio com terceiro hipótese em que incide a regra do art 33 da Lei 824591 que confere ao locatário cumprida as exigências legais a faculdade de adjudicar a coisa vendida 2 Aceita a proposta pelo inquilino o locador não está obrigado a vender a coisa ao locatário mas a desistência do negócio o sujeita a reparar os danos sofridos consoante a diretriz do art 29 da Lei 824591 A Lei 824591 não conferiu ao locatário o poder de compelir o locador a realizar a venda do imóvel cabendolhe somente o ressarcimento das perdas e danos resultantes da conduta do locador373 No âmbito doutrinário também não se costuma admitir o recurso à ação de preferência quando o locador desiste de alienar o imóvel mesmo após a manifestação positiva do locatário Estabelecendo a lei especial prejuízos e lucros cessantes afastou o possível direito de adjudicação do imóvel374 Em sentido semelhante Notificando o locatário para que este desejando exerça seu direito de preferência na aquisição da coisa locada manifesta o locador clara intenção de se desfazer do bem Não obstante isto viável é ainda a desistência do negócio pelo vendedor Todavia neste caso deverá indenizar o locatário pelos prejuízos a este ocasionados inclusive lucros cessantes analogicamente com o que acontece nas hipóteses de arras375 Esta linha de raciocínio ao que parece fundase num dispositivo do Código Civil de 1916 que não foi reproduzido pelo Código Civil atual Tratase do art 1088 do antigo diploma legal pelo qual quando o instrumento público for exigido como prova do contrato qualquer das partes pode arrependerse antes de o assinar ressarcindo à outra as perdas e danos resultantes do arrependimento sem prejuízo do estatuído nos arts 1095 a 1097 arras De fato ao comentar o art 29 da Lei do Inquilinato grande parte dos autores que escreveram à luz do Código Civil anterior afirma que diante do arrependimento do locador após a manifestação positiva pelo locatário este não pode compelilo à realização do negócio tendo em vista a regra do artigo 1088 do Código Civil de 1916376 Mais escorreita teria sido a Lei do Inquilinato se tivesse desautorizado a desistência do locador após a manifestação positiva do locatário Tratandose de outras espécies de direitos de preferência doutrina e jurisprudência já se manifestaram no sentido de inadmitir a posterior desistência do obrigado à prelação377 Outra questão que já foi objeto de análise pelos tribunais pátrios diz respeito à situação em que após o ajuizamento da ação de preferência pelo locatário para haver para si o imóvel indevidamente alienado locador e terceiro adquirente celebram um distrato pretendendo com isso frustrar o exercício do direito de preferência Enquanto parte dos julgados considera que o distrato em tal circunstância acarreta a perda do objeto da ação proposta pelo locatário outros acertadamente afirmam que o distrato posterior não pode abalar o direito de preferência do locatário O acórdão a seguir julgado à luz da lei de locações anterior Lei 66491979 relata bem a controvérsia pois enquanto o voto vencido considerou que a ação de preferência perdera seu objeto o voto vencedor concluiu que o posterior distrato não seria apto a atingir o direito de preferência do locatário Confirase trecho do voto vencedor O negócio celebrado entre os réus locador e terceiro adquirente foi distratado O distrato só ocorreu porque os réus tinham justo receio do resultado desta demanda ação de preferência O distrato é válido e eficaz mas não afastará os efeitos da sentença que aqui vier a ser prolatada Assim a sentença de procedência da ação de preferência caso venha a ser mantida será considerada eficaz a despeito do distrato378 Trecho do voto vencido Sem se adentrar no mérito do distrato resulta óbvio que não existe direito de preferência diante do desfazimento da venda não se podendo pensar em consequência na adjudicação ou em perdas e danos379 Ainda a respeito dessa questão já se manifestou o expresidente do Supremo Tribunal Federal Cezar Peluso enquanto juiz do extinto Tribunal de Alçada Cível de São Paulo No caso concreto que versava sobre direito de preferência do arrendatário rural o objeto da discussão se atinha justamente à regularidade ou não do distrato realizado entre o arrendante e o terceiro quando o arrendatário titular do direito de preferência decidiu fazer valer o seu direito ingressando na justiça com o objetivo de depositando o preço haver para si o bem indevidamente alienado Entendeu o Ministro que o distrato com o claro escopo de impedir o exercício do direito de preferência estaria a caracterizar verdadeira fraude à lei não podendo assim ser admitido380 Mais recentemente a posição do Ministro foi corroborada em precedente oriundo do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro que versava sobre direito de prelação no âmbito do condomínio No caso após o exercício da preferência que ocorreu com o ajuizamento da ação homônima o condômino alienante pretendeu desistir do negócio que celebrou com o terceiro o que foi negado pelo tribunal Como se isso não bastasse houve ainda cominação de multa por litigância de máfé pois apenas três dias após comunicar ao juiz que desistira do negócio juntando aos autos um distrato o condômino alienante celebrou nova promessa de compra e venda com o mesmo terceiro relativa à mesma fração ideal381 Voltando à interpretação estrita do art 29 da Lei do Inquilinato esperase que para além da literalidade da norma este dispositivo seja interpretado de acordo com a doutrina mais moderna acerca da formação dos negócios jurídicos tendo em vista entre outros o princípio da efetividade de modo a integrar a Lei do Inquilinato à sistemática contemporânea do direito civil garantindose ao locatário a possibilidade de exigir a execução específica do contrato quando após ter manifestado sua intenção em preferir o locador recusarse a contratar desistindo do negócio No Tribunal de Justiça de Minas Gerais aliás já se deferiu medida liminar em benefício do locatário em situação concreta em que após a notificação para preferir e a manifestação positiva do locatário o locador não só enviou nova notificação desistindo do negócio como estava em vias de celebrar novos contratos de locação com terceiros O réuproprietário ora agravante através de notificação extrajudicial formalizou o direito de preferência dos locatários em razão de sua vontade de alienar o referido imóvel pelo preço de R 104000000 fls 6162TJ O locatário Kelver Souza Crispim aceitou a proposta feita fls 6465TJ No entanto a agravante através de outra notificação informou aos autores que não tinha mais interesse na venda do imóvel e como o contrato tinha prazo indeterminado informou que não interessava mais a locação denunciando o contrato de locação com base no art 57 da Lei 824591 fls 356357TJ Daí que os locatários ora agravados propuseram a demanda originária para que o proprietário fosse compelido a assinar escritura de compra e venda do imóvel e ainda sua condenação ao pagamento de indenização por prejuízos e lucros cessantes Diante a análise do caso em comento ao meu aviso a manutenção da decisão que deferiu o pleito liminar é medida que impõe O fumus boni iuris restou comprovado na medida em que a proposta de alienação do imóvel restou confirmada e na atitude contraditória do proprietário de posteriormente à aceitação pelos inquilinos simplesmente desistir de seu intento e ainda requerer a denúncia do contrato Daí que como bem asseverou o Magistrado de 1ª Instância observase a possibilidade de estar o proprietário por via transversa afastar o direito de preferência do locatário legitimamente manifestado no prazo previsto pela lei de locações Da mesma forma verificase o periculum in mora através dos diversos contratos de locação do espaço para eventos já firmados pelos agravados até 2012 os quais caso não ocorram em virtude da rescisão da locação ou de seu despejo compulsório realmente poderão vir causar significativos prejuízos aos agravados382 Em outra oportunidade no mesmo Tribunal de Justiça de Minas Gerais já se considerou que a manifestação positiva do locatário vincula o locador de modo que este último não poderia portanto se valer da ação de despejo para se furtar à conclusão do negócio em razão do princípio da boafé objetiva Despejo Denúncia vazia Prévio envio de carta de preferência para compra do imóvel Aceitação da proposta Vinculação do locador Despejo ajuizado com intuito de se furtar à conclusão do negócio Impossibilidade Princípio da boafé objetiva Enviada pelo proprietário carta de preferência ao locatário para compra do imóvel locado e aceita a proposta fica o locador vinculado ao cumprimento daquelas condições não podendo vir a alterar a proposta e nem promover ação de despejo por denúncia vazia com o intuito de se furtar à obrigação assumida o que viola o princípio da boafé objetiva383 A decisão contudo foi revertida no Superior Tribunal de Justiça no julgamento do já citado Recurso Especial 1193992 Vale referir ainda que em contrapartida ao disposto no art 29 da Lei do Inquilinato caso após a manifestação positiva o locatário e não o locador desista de contratar também estará sujeito no mínimo a indenizar o locador pelos prejuízos daí decorrentes384 Nessa linha ao tratar do pacto de preempção regulado pelos arts 513 a 520 do Código Civil Paulo Luiz Netto Lôbo em lição que deveria incidir também aos contratos de locação afirma que se o comprador ou o vendedor desistirem da venda ou da compra ou do exercício do direito de preferência não terão qualquer valor essas manifestações porque violariam o princípio de vedação de venire contra factum proprium385 Este deveria ser o real alcance do art 29 da Lei do Inquilinato Registrese por fim que o legislador fez questão de mencionar na parte final do dispositivo que a responsabilidade pelos prejuízos ocasionados deverá abranger inclusive lucros cessantes Ou seja o locador deverá indenizar o locatário que teve o seu direito de preferência desrespeitado por todos os prejuízos sofridos Incide aqui como não poderia deixar de ser o princípio da reparação integral a exigir que não apenas os danos emergentes mas também os lucros cessantes sejam plenamente indenizados desde que devidamente comprovados cf comentário ao art 33 Art 30 Estando o imóvel sublocado em sua totalidade caberá a preferência ao sublocatário e em seguida ao locatário Se forem vários os sublocatários a preferência caberá a todos em comum ou a qualquer deles se um só for o interessado Parágrafo único Havendo pluralidade de pretendentes caberá a preferência ao locatário mais antigo e se da mesma data ao mais idoso Comentários Gisela Sampaio da Cruz Guedes e Carla Wainer Chalréo Lgow No caput deste dispositivo o legislador regulou a preferência na hipótese de o imóvel estar em sua totalidade sublocado O suporte fático de incidência da norma exige portanto a sublocação integral de modo que tratandose de sublocação parcial não se deve aplicar o referido artigo cujo campo de atuação se encontra muito bem delimitado Nos casos de sublocação integral o legislador entendeu por bem conferir a preferência ao sublocatário em detrimento do locatário que não faz uso do imóvel Segundo Maria Celina Bodin de Moraes tratase de uma opção legislativa pela efetividade e estabilidade no uso dos bens locados386 Assim de acordo com a redação do caput sublocado o imóvel na sua totalidade a preferência será do sublocatário se tiver consentimento por escrito do locador e em seguida do locatário387 É evidente que o dispositivo se refere à sublocação legítima isto é àquela autorizada pelo locador como adverte a doutrina Só se pode reconhecer como sublocação para efeito de exercício do direito de preferência a chamada sublocação legítima ou seja aquela permitida pelo contrato de locação388 A sublocação não autorizada pelo locador de fato não atribuiu direitos locatícios ao sublocatário que nesse caso é mero intruso389 Se houver mais de um sublocatário interessado no imóvel a preferência caberá a todos em comum ou a qualquer deles se um só for o interessado Significa dizer por outras palavras que se todos os sublocatários se interessarem pela compra todos poderão exercer a preferência caso em que passarão a ser titulares da propriedade em condomínio Se entretanto apenas alguns deles se interessarem pelo negócio deverão exercer a preferência para adquirir o imóvel todo na sua integralidade em condomínio não sendo o locador obrigado a alienar apenas parte do imóvel como se depreende aliás da aplicação analógica do art 517 do Código Civil que regula o pacto de preempção Se não houver sublocatários interessados na compra a preferência passa a ser dos locatários No parágrafo único lêse que havendo pluralidade de pretendentes caberá a preferência ao locatário mais antigo e se da mesma data ao mais idoso Note se que o legislador adotou no caput um critério para os sublocatários e no parágrafo único outros bem distintos para os inquilinos No caput adotase a preferência conjunta de quantos se interessem por exercêla diferenciandose dos critérios de desempate determinados na preferência de pluralidade de inquilinos390 Para Maria Celina Bodin de Moraes a ratio do preceito inquilinário encontrase na maior dificuldade presumida pelo legislador que tem o locatário mais idoso de reacomodarse391 O legislador não esclareceu porém como deve proceder o locador para oferecer a preferência A doutrina se divide em duas correntes i na primeira corrente estão os autores que defendem que a notificação deve ser dirigida aos sublocatários para só depois da resposta negativa ou de escoado o prazo sem resposta ser enviada também aos inquilinos392 ii de acordo com a segunda corrente o locador deve enviar a comunicação a ambos sublocatário e locatário simultaneamente393 mas se os dois decidirem exercer a preferência esta será do sublocatário desde que se trate de sublocação integral394 Ao usar no caput do art 30 a expressão em seguida o legislador dá a entender que as notificações devem ser sucessivas o que parece indicar que a primeira corrente estaria com razão Acontece que o que é sucessiva é a preferência mas não necessariamente o prazo para o exercício dela Se o locador notificar primeiro o sublocatário para só então recebida a resposta ou transcorrido o prazo em branco notificar na sequência o locatário perderá tempo sem necessidade Assim a rigor nada o impede de numa mesma notificação comunicar ambos a respeito das condições da alienação conferindo um prazo único de 30 dias para o exercício da preferência Evidentemente se os dois se interessarem pela compra do imóvel a preferência será do sublocatário como impõe o artigo tratandose de sublocação integral Mesmo nesta hipótese pode ocorrer na prática que o sublocatário por exemplo receba a notícia depois do locatário Nesse caso evidente que cada um terá sua própria contagem de trinta dias395 O caput do art 30 referese apenas ao imóvel sublocado em sua totalidade Não trata portanto da hipótese de sublocação parcial Numa interpretação a contrario sensu se a sublocação é parcial permanecendo o locatário no imóvel ainda que em parte reduzida a ele caberá a prioridade quanto ao exercício da preferência396 E se o locatáriosublocador não se interessar pelo exercício da preferência Deve o locador nessa hipótese oferecer a preferência ao sublocatário Quem suscita a discussão é Sylvio Capanema de Souza Que prejuízo adviria para o locador oferecer a preferência ao sublocatário parcial se a não quiser o locatário Parecenos que nenhum O sublocatário já ocupa o imóvel embora não integralmente sendo socialmente justo que nele possa permanecer adquirindo a propriedade397 A questão entretanto não é tão simples de se responder Afinal o direito de preferência representa uma restrição excepcional imposta pelo legislador ao poder de disposição do proprietário e como tal deve ser interpretada O legislador só conferiu direito de preferência legal ao sublocatário na hipótese de o imóvel estar sublocado em sua integralidade Interpretar extensivamente a norma para conferir o direito de preferência ao sublocatário também nas hipóteses de sublocação parcial parece ferir as boas regras de exegese além de impor um ônus excessivo ao locador sem expressa previsão legal Art 31 Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação Comentários Gisela Sampaio da Cruz Guedes e Carla Wainer Chalréo Lgow A redação do art 31 da Lei do Inquilinato delimita a sua hipótese de incidência a norma se aplica tão somente aos casos em que há a alienação de mais de uma unidade imobiliária e a nosso ver devem ser unidades que tenham entre si certa sinergia a influenciar o próprio preço do conjunto caso em que o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação para não prejudicar o interesse econômico do locador já que no mais das vezes o conjunto vale mais do que a soma de suas unidades Como lembra a doutrina a venda em conjunto em geral proporciona melhor resultado especialmente quando se trata de velhos e pequenos edifícios localizados em bairros que se valorizaram e cuja compra interessa a um incorporador para demolilos e em seu lugar erguer um prédio maior e mais moderno A venda por unidade inibiria o processo de modernização das cidades Ressaltese que a preferência será oferecida a cada locatário ou sublocatário mas da proposta constarão o preço total de todo o conjunto e a advertência de que não se admitirá a venda isolada398 Assim por força do art 31 nenhum dos sublocatários ou locatários poderá pretender a aquisição isolada da unidade que está a locar a preferência deve ser exercida sobre o conjunto Se porém mais de um sublocatário ou locatário se interessar pelo conjunto aplicamse as regras previstas no art 30 Na opinião de Sylvio Capanema de Souza o dispositivo não deve incidir se as unidades estiverem situadas em prédios distintos Imaginese por exemplo que alguém é proprietário de cinco apartamentos mas situados em edifícios diferentes e pretenda alienálos todos Parecenos nesta hipótese que não se aplicaria a regra do artigo 31 sendo imperioso que a preferência seja oferecida isoladamente a cada um dos locatários A interpretação teleológica do dispositivo em comento nos convence que só se aplicaria ele quando as diversas unidades pertencem a um mesmo conjunto arquitetônico399 Esta opinião é entretanto controversa Há quem entenda ao contrário que o direito de preferência deve incidir sobre o todo quer se trate de diversas unidades em um mesmo edifício de apartamentos quer se trate de unidades isoladas e simplesmente unidas no negócio pretendido pelo locador400 No mesmo sentido afirmase que o dispositivo em exame assegura ao locador proprietário de todas ou de algumas unidades imobiliárias autônomas dum mesmo edifício ou não o direito de vendêlas numa única transação401 É que para esta corrente com a expressão mais de uma unidade imobiliária entendemse todas que façam parte de um todo como no caso de um prédio de apartamentos de escritórios de consultórios entre outros pouco importando que se trate de unidades isoladas ou unidas na transação pretendida pelo locador É a chamada venda em bloco no mercado imobiliário402 Nesta discussão devese atentar para uma interpretação funcionalizada da norma A função da norma é claramente a de proteger o interesse econômico do locador na medida em que a alienação conjunta de todas as unidades possa ser mais vantajosa proporcionandolhe resultado econômico mais compensador403 É que a venda isolada de cada uma das unidades normalmente não chega ao valor do conjunto A sinergia do conjunto eleva o valor de mercado dos bens de modo que se o locador fosse obrigado a oferecer isoladamente a preferência a cada um dos locatários dos imóveis provavelmente não lucraria tanto quanto se fosse vender para um só interessado o conjunto inteiro Dizse por isso mesmo que a intenção da norma é manter correspondência entre a preferência do locatário e o negócio pretendido pelo locador404 Assim a nosso ver toda vez que o locador conseguir demonstrar que a venda do conjunto é de fato mais vantajosa ele poderá valerse do artigo em comento independentemente de as unidades estarem ou não situadas no mesmo prédio ou bloco Parecenos que o importante aqui não é tanto o local onde estão situadas as unidades se no mesmo prédio ou não mas sim se a sinergia do conjunto proporcionará ao locador um negócio melhor É evidente que se por um lado a norma visa assegurar um direito do locador o direito de obter maior lucratividade com a venda do conjunto por outro lado este direito não pode ser exercido abusivamente apenas para burlar um direito de preferência assegurado pela lei ao locatário Vale registrar que a jurisprudência não se furta de aplicar o artigo na prática Apelação cível Alienação do imóvel locado Alienação em blocos Possibilidade Direito de preferência sobre a totalidade dos bens objeto de alienação Contraproposta Aquisição de unidade imobiliária Recusa legítima Manutenção Desejando o locador alienar o imóvel objeto de locação conjuntamente com outros bens o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens não sendo dado ao locatário exigir que a venda recaia apenas sobre o objeto de seu interesse405 Locação Alienação do imóvel Direito de preferência Adquirente Denúncia do contrato O direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel está atrelado à oferta realizada pelo locador Se a pretensão é a venda do prédio referido direito de preferência deverá ser exercido em relação ao todo e não apenas quanto à unidade locada Se o imóvel for alienado durante a locação o adquirente poderá denunciar o contrato com o prazo de noventa dias para a desocupação Colhese dos autos que o imóvel locado pelos autores fora vendido no curso do contrato pelo que estão na iminência de serem despejados ante o desinteresse do atual proprietário na locação fl 17 Daí esta demanda cuja pretensão cingese na continuidade do contrato até o seu termo bem como na reparação pelos danos morais por desrespeito ao direito de preferência na aquisição do imóvel locado Quanto ao direito de preferência temse que os autores receberam uma proposta da antiga proprietária primeira ré no sentido de que todo o prédio estava à venda pelo valor global de R 20000000 fl 14 Como não possuíam condições financeiras para arrematar a totalidade do bem formularam uma contraproposta direcionada à compra apenas da unidade locada fl 16 O que não foi aceito fl 15 Com efeito diante de tais fatos não prospera a alegação de que o seu direito de preferência fora desprezado Na espécie se a pretensão da proprietária foi de vender todo o prédio é sobre ele que recai o direito dos locatários na aquisição preferencial conforme disposto no art 31 da Lei 824591 senão vejamos Art 31 Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação Em suma respeitado o direito de preferência não há falar em ato ilícito da vendedora primeira ré e por consequência em dever de reparar o alegado dano moral406 Obviamente tratandose de alienação de uma única unidade imobiliária o art 31 não deve incidir assim como inquilinos parciais ou sublocatários não podem exigir a venda da coisa em partes407 Por fim vale referir que no ordenamento jurídico português a alienação de bem sujeito à preferência conjuntamente com outros vem regulada pelo art 417 do Código Civil que dispõe o seguinte se o obrigado quiser vender a coisa sujeita à preferência juntamente com outra ou outras por um preço global pode o direito de preferência ser exercido em relação àquela pelo preço que proporcionalmente lhe for atribuído sendo lícito porém ao obrigado exigir que a preferência abranja todas as restantes se estas não forem separáveis sem prejuízo apreciável Assim nas palavras de Agostinho Cardoso Guedes em princípio o preferente tem direito a celebrar com o vinculado à preferência o contrato projectado tendo por objeto apenas a coisa sujeita à prelação sendo a contrapartida devida calculada proporcionalmente Não obstante a lei atribui ao sujeito passivo a possibilidade de se opor ao exercício de tal faculdade restando ao preferente a celebração do negócio nas condições ajustadas com terceiro sem separação das coisas desde que esta separação não seja possível sem prejuízo apreciável408 Art 32 O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial permuta doação integralização de capital cisão fusão e incorporação Parágrafo único Nos contratos firmados a partir de 1º de outubro de 2001 o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia inclusive mediante leilão extrajudicial devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica destacandose das demais por sua apresentação gráfica Comentários Gisela Sampaio da Cruz Guedes e Carla Wainer Chalréo Lgow De acordo com o caput deste dispositivo a perda da propriedade ou venda por decisão judicial permuta doação integralização de capital cisão fusão e incorporação são hipóteses que não disparam o direito de preferência legal cujo suporte fático de incidência exige como determina o art 27 venda promessa de venda cessão promessa de cessão ou dação em pagamento Dado o caráter excepcional do direito de preferência legal a expansão do seu alcance não é mesmo recomendável Daí o legislador ter preferido deixar claro neste dispositivo que o direito de preferência não incidirá nesses casos que poderiam suscitar discussão Embora o caput do artigo se refira expressamente à permuta na opinião de Sylvio Capanema de Souza Nos dias atuais vai se tornando frequente a chamada permuta no local em que o proprietário de um imóvel celebra com uma empresa incorporadora ou construtora uma permuta ou promessa de permuta trocando a propriedade do imóvel locado por um certo número de unidades a serem construídas pelo outro permutante Em outras palavras permutase coisa já existente por uma obrigação de fazer ou ainda uma coisa existente por outra futura Nestes casos não se pode afirmar que os bens são infungíveis inibindo o exercício de preferência pela impossibilidade de se igualar a oferta Tecnicamente o locatário poderia desincumbirse da obrigação de fazer propondose a realizar por sua conta igual incorporação entregando ao proprietário o mesmo número de unidades futuras quando concluídas as obras Forçoso será reconhecer que na prática a hipótese seria muito difícil de ocorrer podendo o locador argumentar a questão de sua confiabilidade na empresa incorporadora ou construtora que escolhera para celebrar o negócio409 Na prática porém como reconhece o próprio autor o locador poderia argumentar a questão da confiabilidade na incorporadora ou construtora escolhida no que estaria a nosso ver com toda razão já que este tipo de negócio pressupõe mesmo uma relação de confiança entre as partes envolvidas A decisão judicial a que se refere o dispositivo como se observa em doutrina deve ser entendida como aquela já transitada em julgado410 Assim caso uma decisão judicial impondo a venda do imóvel ainda esteja pendente de recurso não terá o condão de estancar o direito de preferência do locatário assegurado pela lei O art 32 não se refere especificamente à venda judicial ocorrida no âmbito da falência do locador Segundo Sérgio Campinho a falência do locador não interrompe o direito de preferência do locatário embora modifique sua condição de exercício Nas palavras do autor Direito de preferência do locatário do falido A falência do locador não resolve a locação Pagará o locatário a retribuição locatícia à massa na pessoa do administrador até que se opere a venda judicial do bem locado Não há tecnicamente uma interrupção do direito de preferência mas sim uma modificação na condição de seu exercício Não se tem nesses termos a necessidade de o imóvel ser previamente oferecido ao locatário conforme preceitua o artigo 27 da mesma Lei nº 824591 Mas isso não quer dizer que concorrendo em igualdade com terceiros em leilão não lhe deva ser assegurada essa preferência Nesse diapasão pareceme perfeitamente adequada a lição de Sylvio Capanema de Souza valendo traduzila ipsis verbis Como se não bastasse o argumento a preferência não precisará ser oferecida ao locatário já que poderá ele como qualquer pessoa do povo comparecer ao leilão e igualar o lance vencedor quando então lhe será assegurada a primazia Seu direito não corre risco algum já que a venda judicial é pública e precedida de editais para o conhecimento de todos A preferência será assim exercida por ocasião da venda411 No que tange à recuperação judicial do locador a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça já considerou não se tratar de venda por decisão judicial para efeito deste artigo a venda direta de imóvel decorrente do plano de recuperação judicial do locador aprovado pelos credores e apenas homologado pelo juiz Assim em casos tais deve ser respeitado o direito de preferência do locatário tal como previsto no art 27 da Lei do Inquilinato412 O art 32 é frequentemente invocado em decisões judiciais seja para aplicálo seja para afastar a sua incidência Em decisão monocrática do Ministro Luís Felipe Salomão o artigo foi afastado por se tratar de adjudicação em processo de execução de bem 1 constrito do executado que na relação contratual havida com a recorrente figurava como locador do imóvel que fora expropriado Segundo o Ministro não estando a adjudicação dentre as hipóteses legais descritas no artigo em testilha não se verifica de que modo pode ter ocorrido a ofensa ao artigo indigitado413 O locador não pode entretanto valerse do dispositivo para burlar a preferência do locatário nas hipóteses resguardadas pelo art 27 Nesse sentido já se manifestou o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro em precedente que versava sobre o direito de preferência do locatário de imóvel comercial Como a Lei do Inquilinato é clara ao estabelecer no caput de seu art 32 que a preferência não abrange o negócio jurídico de permuta locador e terceiro para afastar o direito do locatário celebraram um contrato misto que deveria ser adimplido pelo terceiro parte em dinheiro parte em bens A despeito da forma com que o negócio foi estruturado decidiu o tribunal que por ser quantitativamente irrelevante no montante global a parte devida pelo terceiro adquirente em bens o negócio deveria ser considerado uma compra e venda para efeito de incidência do direito de preferência do locatário414 Como já explicado em outra oportunidade415 o ordenamento jurídico português previu expressamente a regulação do direito de preferência quando a obrigação do potencial adquirente do bem abrange prestação acessória Como relata António Menezes Cordeiro de acordo com art 418 do Código Civil português quando o obrigado à preferência acordar uma prestação acessória secundária por exemplo um serviço pessoal não fungível ou a transmissão de uma coisa única observarseá o seguinte para fins de incidência de direito de preferência i a prestação deve ser compensada pelo preferente em dinheiro ii não sendo avaliável em dinheiro é excluída a preferência iii a menos que seja lícito presumir que a venda seria efetuada mesmo sem a prestação estipulada iv ou que ela foi convencionada para afastar a preferência416 Por fim segundo o parágrafo único deste artigo nos contratos firmados a partir de 1º de outubro de 2001 o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia inclusive mediante leilão extrajudicial devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica destacandose das demais por sua apresentação gráfica Com essas palavras o legislador previu outra importante exceção diante da qual não incide o direito de preferência do locatário transferências com escopo de garantia e portanto resolúveis ou como forma de realização desta não disparam o direito de preferência nem mesmo mediante leilão extrajudicial o que deve constar de forma expressa para assegurar a ciência do locatário Exige a lei que tudo isso conste de cláusula expressa e diferenciada em cumprimento aos princípios da informação e da boafé objetiva e para que o locatário tome ciência inequívoca do dispositivo417 Art 33 O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou depositando o preço e demais despesas do ato de transferência haver para si o imóvel locado se o requerer no prazo de seis meses a contar do registro do ato no cartório de imóveis desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel Parágrafo único A averbação farseá à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas Comentários Gisela Sampaio da Cruz Guedes e Carla Wainer Chalréo Lgow Natureza jurídica do direito de preferência A discussão em torno da natureza jurídica do direito de preferência ganhou a atenção dos juristas notadamente estrangeiros ao longo das últimas décadas418 Muitas foram as teorias desenvolvidas e criticadas não existindo até hoje consenso sobre o assunto419 Nas palavras de Kioitsi Chicuta a doutrina não se entende sobre a natureza jurídica do direito de preferência sustentando uns que se cuida de mero direito pessoal e outros de direito real420 Respeitadas as posições em sentido contrário421 ao que parece o direito de preferência do locatário que preenchidas certas condições lhe possibilita haver para si o imóvel locado é espécie de direito pessoal com eficácia real e não de direito real As obrigações com eficácia real como explica Carlos Roberto Gonçalves são aquelas que sem perder seu caráter de direito a uma prestação são oponíveis a terceiro que adquira direito sobre determinado bem Certas obrigações resultantes de contratos alcançam por força de lei a dimensão de direito real422 Para Marcos Catalan caracterizamse como aquelas que tendo gênese entre os direitos creditícios serão oponíveis perante terceiros se observada a necessária solenidade423 Assim por exemplo na visão de Sílvio de Salvo Venosa o direito de preferência do locatário nas condições descritas na lei isto é estando o contrato de locação registrado junto à matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da alienação em violação à preferência alcança eficácia real424 De maneira semelhante explica Orlando Gomes que o direito de preferência em sua maior dimensão isto é sendo facultado ao preferente haver para si o bem indevidamente alienado se exerce erga omnes tendo eficácia real425 No Brasil apesar das diversas falhas conceituais e da heterogeneidade das figuras elencadas como direitos reais o grande ponto comum entre eles previstos essencialmente no art 1225 do Código Civil é a oponibilidade perante terceiros necessária para a existência efetiva das demais características inerentes aos direitos reais como a sequela e a ambulatoriedade E é justamente esta espécie de sequela garantida ao preferente em parte dos dispositivos que preveem direitos legais de prelação que leva uma corrente doutrinária a qualificálos como direito real Esta circunstância entretanto não parece suficiente para concluir que estes direitos de preferência representam uma nova espécie de direito real A criação de direitos reais como aponta a doutrina dominante exige previsão legal específica Embora a rigor não seja necessária a sua inclusão no rol do art 1225 do Código Civil apenas dispositivos legais podem criálos426 Como explica Gustavo Tepedino a última das características dos direitos reais que os contrapõe aos direitos de crédito referese ao sistema numerus clausus em matéria de relações jurídicas reais Apesar de não se tratar de um elemento ontológico vinculado à teoria dos direitos reais mas sim de orientação afeta à política legislativa o sistema do numerus clausus é princípio de ordem pública Esse sistema exprimese na taxatividade das figuras típicas quando examinado do ponto de vista da reserva legal para a criação dos direitos subjetivos reais bem como na tipicidade o que significa que a estrutura do direito subjetivo responde à previsão legislativa típica quando analisado sob o ângulo de seu conteúdo427 Tendo em vista o sistema do numerus clausus não parece que tenha procedido o legislador à criação de um novo direito real ao instituir as relações legais de preferência Diversamente de outros dispositivos em que se prevê expressamente a instituição de um direito real o art 1417 do Código Civil vg dispõe que mediante promessa de compra e venda registrada sem pactuação de arrependimento adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel no que tange aos direitos de preferência a lei prevê apenas que pode o preferente depositando o preço e demais despesas do ato de transferência haver para si o imóvel art 33 da Lei do Inquilinato Em momento algum eleva a preferência à categoria de direito real Nessa linha para Carlos Alberto Tworkowski o contrato de locação não tem poder de dar nascimento a direito real de modo que o direito de preferência dali advindo não poderia assumir o caráter de direito real428 Na mesma linha Maria Celina Bodin de Moraes referese ao exercício do direito preferencial com eficácia real429 Para além do sistema do numerus clausus que não parece ter incluído a preferência no rol dos direitos reais a relação prelatícia ao estabelecer para o vinculado à preferência um dever de contratar com o preferente desde que preenchidos certos pressupostos e manifestada a intenção deste último em exercer o seu direito contém as características típicas de um direito obrigacional o preferente dispõe de uma prestação exigível perante o vinculado à preferência Tais características permanecem mesmo diante da alienação do bem objeto do contrato preferível a terceiro desde que o direito do preferente seja dotado de eficácia real É razoável interpretar então que a intenção do legislador ao prever que o preferente poderá diante da violação de seu direito mediante alienação a terceiro haver para si o bem tenha sido justamente atribuir eficácia real à obrigação prelatícia de modo que a execução específica do direito do preferente possa alcançar não só o vinculado à preferência como também o terceiro com quem ele tenha contratado perante quem o direito de preferência será também oponível Em precedente que data do início da década de 1990 o Superior Tribunal de Justiça corrobora este entendimento ainda que não afirme expressamente tratarse a preferência de direito com eficácia real No caso concreto o locatário preterido em seu direito de prelação ajuizou ação de preferência para mediante o depósito do preço haver para si o bem indevidamente alienado Em contrapartida o locador ajuizou ação declaratória alegando que a relação processual não se teria completado por falta de citação de sua esposa É que o Código de Processo Civil de 1973 exigia no parágrafo primeiro de seu art 10 correspondente ao art 73 do novo Código de Processo Civil a citação de ambos os cônjuges para as ações que versem sobre direitos reais imobiliários Não obstante considerou o tribunal não ter havido qualquer irregularidade na formação da relação processual Isto porque a ação de preferência por meio da qual o locatário exerce seu direito de prelação é de natureza pessoal ainda que indiretamente seu objeto final seja um imóvel Dúvida não há que o locatário que tem um direito pessoal de preempção da coisa locada em igualdade de condições para exercêlo em face de não haver sido afrontado valese de ação pessoal ainda que o objeto afinal prestado seja o 2 imóvel por isso que a prestação imediata é o reconhecimento do direito e só mediatamente a adjudicação do imóvel430 O próprio Superior Tribunal de Justiça já teve oportunidade de afirmar em precedente jurisprudencial mais recente que versava sobre o direito de preferência do locatário que se trata de obrigação com eficácia real a averbação do contrato locatício no Registro de Imóveis reveste o direito de preferência de eficácia real e permite ao inquilino haver para si o imóvel locado431 Por outras palavras se se tratasse de um direito pessoal comum com efeitos relativos ele ficaria frustrado diante da celebração de um contrato entre o vinculado à preferência e o terceiro interessado restando ao preferente apenas a via ressarcitória Como entretanto o legislador atribui eficácia real a certos direitos de preferência inclusive o concedido ao locatário nestes casos o titular do direito poderá executálo especificamente mesmo diante da alienação do bem objeto do contrato preferível a terceiro pois o seu direito será perante ele oponível A atribuição de eficácia real a alguns direitos de preferência ao fim e ao cabo é uma questão que concerne à política legislativa A esse respeito vale conferir a lição de José Pinto Loureiro O direito de preferência não é um direito real Tal ideia parece ter nascido fundamentalmente na ideia de que a acção de preferência se encaminha à obtenção do domínio da coisa Num direito de preferência não há verdadeiramente um poder sobre a coisa jus in re mas um poder de reflectindose embora na coisa ou a ela se referindo exigir determinada prestação como a de lhe transferirem a coisa tanto por tanto se ela vier a ser alienada Naquele caso direito real o objecto imediato do direito é uma coisa e neste direito de preferência é um facere Nos casos em que o preterido tem acção contra o adquirente até o ponto de tomar para si a coisa vendida ainda que se não trate pròpriamente de um direito real não há negar que a lei lhe atribui até certo ponto essa eficácia Mas tal atribuição não outorga natureza real ao direito de preferência como a não outorga a outros direitos obrigatórios com eficácia relativamente a terceiros432 O direito à indenização Como disposto expressamente no art 33 da Lei do Inquilinato o locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos desde que é claro restem comprovados os prejuízos daí advindos Como explica Maria Celina Bodin de Moraes a violação da preferência ensejará perdas e danos como consectário do inadimplemento do direito meramente pessoal de prelação quando não tiver ocorrido a averbação antecipada do contrato no Registro de Imóveis ou quando o locatário não proceder podendo à adjudicação compulsória433 É preciso contudo definir minimamente os contornos desse dever de reparar Não se trata de tarefa simples A dificuldade é refletida por Marcos Catalan que ao tratar da indenização devida ao preferente diante da alienação indevida do bem a terceiro deparouse com diversas dúvidas Em suas palavras Qual o prejuízo a ser reparado pela alienação indevida do bem Será a diferença do valor pago pelo terceiro e o real valor do bem na data do ajuizamento da ação ou o valor da coisa deverá ser aferido quando da prolação da sentença E se houver desvalorização do imóvel como se aferir o prejuízo O que ocorreria ainda se o vendedor preferente alegasse e efetivamente demonstrasse que o bem outrora alienado possui valor de estima Faria ele jus a receber prestação pecuniária de índole extrapatrimonial em razão do ilícito negocial praticado434 Caso se trate de direito de preferência com eficácia meramente obrigacional o que ocorrerá se o contrato de locação não estiver averbado junto à matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da alienação a terceiro435 a indenização deverá corresponder ao interesse positivo do locatário isto é à vantagem patrimonial que ele teria se tivesse adquirido o bem de modo a colocálo em situação econômica equivalente à que estaria se tivesse contratado com o locador Não obstante já se afirmou em antiga decisão do Tribunal de Alçada Cível de São Paulo que quando o imóvel locado é indevidamente alienado a terceiro em desrespeito ao direito de preferência do locatário os danos a serem ressarcidos quando o inquilino é despejado pelo novo adquirente do imóvel devem cingirse às despesas de mudança da própria ação de despejo à diferença de alugueres e outras mas jamais abranger a diferença entre o preço e o valor real do imóvel436 Já tratandose de direito de preferência com eficácia real o que ocorrerá se o contrato de locação estiver averbado junto à matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da alienação ao terceiro ao lado da pretensão indenizatória o locatário poderá haver para si o imóvel locado que fora indevidamente alienado Assim o ressarcimento do locatário caso opte por pleitear cumulativamente a execução específica corresponderá aos gastos que ele tiver incorrido para exercer coercitivamente o seu direito437 Em qualquer caso o direito à indenização do locatário depende da comprovação de que ele teria possibilidade de preferir isto é de que possuía condições econômicas para pagar o preço e para respeitar as demais circunstâncias do negócio projetado entre locador e terceiro438 Além disso obviamente depende da comprovação dos danos sofridos Nas palavras de Maria Celina Bodin de Moraes a reclamação por perdas e danos subordinase à efetiva demonstração do prejuízo ocasionado com a violação da preferência aplicandose o princípio segundo o qual só há responsabilidade onde houver dano E não é só exigese que o locatário preterido demonstre também a capacidade econômica para adquirir o imóvel439 Além disso Ricardo Luiz Alves lembra que o Pleno do Pretório Excelso firmou entendimento de que para que o direito de preferência possa resolverse em perdas e danos é mister pedilos expressamente na inicial ao menos como pedido alternativo440 A eventual decadência do direito de instaurar a ação de preferência objeto de análise no item a seguir não prejudica a pretensão de pleitear as perdas e danos porventura sofridos sujeitos ao prazo prescricional de três anos conforme o art 206 3º V do Código Civil O próprio Superior Tribunal de Justiça aliás já afirmou que conforme exegese extraída do art 33 da Lei 824591 o exercício da ação de perdas e danos nele prevista não se submete ao prazo de decadência semestral uma vez que o atendimento a este interregno temporal é requisito tão somente para ajuizamento do pleito adjudicatório441 Antes de passar ao próximo item vale mencionar interessante parecer jurídico proferido no início da década de 1980 por Álvaro Villaça Azevedo e Rogério Lauria Tucci sobre a apuração das perdas e danos em virtude de preterição do direito de preferência442 No caso concreto analisado pelos pareceristas o locatário preterido em seu direito de preferência ajuizou ação de perdas e danos em face do locador No julgamento de primeira instância o juiz após constatar que o locatário teria condições financeiras de adquirir o imóvel locado acolheu o pleito autoral condenando o locador ao pagamento de indenização correspondente à diferença entre o preço pago pelo terceiro adquirente e o valor atualizado do imóvel Refutando os termos da sentença concluíram os pareceristas que haviam sido contratados pelo locador que Não se afigura razoável nem lógico que a consulente seja compelida ao pagamento de quantia vultosa quantia que não foi perdida pelos demandantes ou que estes não tenham deixado de lucrar Para que a tanto fosse obrigada necessária absolutamente necessária é a comprovação do dano emergente eou do lucro cessante Por não terem os autores pago qualquer importância a esta ré não ficaram aqueles privados de seu capital tendo podido portanto aplicálo onde bem entendessem Os demandantes só teriam deixado de lucrar o valor fixado no ato decisório sob cogitação e análise crítica se tivessem sido obstados de utilizar o dinheiro destinado à negociação programada na aquisição de outros bens se tivessem ficado com esse dinheiro retido indevidamente ou ainda se tivessem pago qualquer soma à demandada de sorte a vêla desvalorizada dada a falta de obtenção dos objetos adquiridos Por outras palavras o casal Luiz Alvino Del Tedesco e Dollarina Ramos Del Tedesco nada perdeu ou deixou de lucrar Se não houve prejuízo obviamente não se pode falar em reparálo Ninguém pode lucrar pelo simples existir de uma ilicitude mesmo que a lei autorize em razão desta o ressarcimento se não houver dano não há o que ressarcir De outra parte não eram os imóveis em causa como antes salientado os únicos que poderiam os autores adquirir com o dinheiro porventura reservado à negociação aquisitiva imobiliária podendo pelo contrário ser este utilizado na compra de outro ou de outros durante o largo período de cinco anos transcorrido desde então Opinamos por isso pela reforma da sentença analisada443 A respeitável opinião dos pareceristas ao que parece merece temperos O fato de o locatário preterido em sua preferência não ter despendido os valores necessários à aquisição do imóvel locado não significa necessariamente que o desrespeito a seu direito não lhe tenha ocasionado prejuízos indenizáveis Comprovada a valorização dos imóveis sob litígio não é de todo irrazoável admitir a condenação do locador a título de lucros cessantes como fez o magistrado de primeiro grau ainda que eventualmente no cálculo da indenização se considere também o benefício auferido pelo locatário por ter permanecido com o montante equivalente à aquisição do imóvel juros e correção monetária em uma aplicação financeira por exemplo De fato já se afirmou que para que a indenização dos lucros cessantes seja calculada na ponta do lápis é necessário avaliar também se o evento danoso paralelamente ao dano lhe trouxe algum outro tipo de benefício Neste caso a recomendação é que o magistrado desconte do valor da indenização os benefícios trazidos pelo evento danoso Do contrário a vítima ficaria em situação melhor do que a que estaria se não restasse configurado o ato ilícito Tratase do que se 3 convencionou chamar de compensatio lucri cum damno444 O direito à execução específica via ação de preferência Atualmente a ação de preferência não é típica no Brasil445 havendo na legislação apenas referências esparsas a ela a exemplo do art 33 da Lei do Inquilinato Deste modo seus contornos devem ser estabelecidos à luz do direito material de preferência de modo a com ele se compatibilizar A ação de preferência parece ser nada mais do que uma espécie de execução específica posta à disposição do locatário446 Por meio deste procedimento é possível alcançar provimento judicial com efeitos equivalentes à declaração de vontade do locador e por consequência atribuir ao locatário o imóvel locado objeto da prelação Esta interpretação que vai ao encontro da tendência que privilegia a execução específica em detrimento da reparação pecuniária encontra correspondência no art 501 do novo Código de Processo Civil pelo qual na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade a sentença que julgar procedente o pedido uma vez transitada em julgado produzirá todos os efeitos da declaração não emitida Com o deferimento da ação de preferência a decisão judicial produz os efeitos da declaração de vontade não emitida pelo locador possibilitando assim a contratação forçada entre ele e o locatário e a consequente transferência do bem a este último Este parece ser o modo mais simples de entender a ação de preferência na esteira do entendimento de parte da doutrina Para Agostinho Cardoso Guedes por exemplo Visando a acção de preferência permitir ao preferente haver para si a coisa sujeita à prelação alienada a terceiro obtendo pela via judicial a prestação a que o sujeito estava obrigado parece que aquela mais não é do que uma simples execução específica do dever de contratar que recai sobre o sujeito passivo estabelecida em benefício do preferente447 A procedência da ação prelatícia não resulta numa espécie de mutação subjetiva do contrato celebrado em violação à preferência A ação de preferência como dito é espécie de execução específica que em razão da eficácia real do direito de preferência será levada adiante mesmo quando já tenha havido alienação do imóvel locado ao terceiro interessado Neste caso o contrato celebrado entre locador e terceiro será ineficaz perante o locatário448 De maneira semelhante já se manifestou o expresidente do Supremo Tribunal Federal o Ministro Cezar Peluso em acórdão que versava sobre direito de preferência do arrendatário rural Na visão do Ministro o negócio jurídico realizado em violação à preferência deve ser considerado ineficaz em relação ao preferente o direito de preferência torna ineficaz a alienação que o viole449 Como leciona Agostinho Cardoso Guedes o direito do preferente dotado de eficácia em relação a terceiros com a sua virtualidade de permitir ao preferente a aquisição da coisa em certas condições é assim anterior à alienação a favor do terceiro sendo essa a razão pela qual prevalece sobre o direito adquirido pelo terceiro450 Assim a finalidade da ação de preferência quando há eficácia real é fazer prevalecer o direito do locatário sobre o do terceiro adquirente Não se trata pois de subrogação na posição jurídica do terceiro adquirente Por meio desta ação a pretensão do locatário é executar especificamente seu direito em face do locador mesmo tendo havido a indevida alienação que será inoponível ao primeiro Não importa ao preferente a sorte do negócio celebrado entre locador e terceiro embora venha ele a se inviabilizar com o sucesso da ação de preferência451 De certo modo causa estranheza constatar que o direito do preferente prevalecerá sobre o direito real de propriedade do terceiro quando o primeiro temporalmente anterior goza de eficácia real Por esta razão parte da doutrina e jurisprudência entende que o direito de preferência com eficácia real é na verdade um direito real como já ressaltado anteriormente Esta constatação aliás levou António Menezes Cordeiro a visualizar na ação de preferência um procedimento com características inteiramente diferentes do ora descrito Em sua opinião sendo a prelação com eficácia real um verdadeiro direito real ela seria dotada de direito de sequela Assim a ação de preferência seria espécie de ação real devendo ser proposta não em face do vinculado à preferência mas sim do possuidor do bem indevidamente alienado O depósito do preço a seu ver não teria por função remunerar o vinculado à preferência mas sim evitar o enriquecimento sem causa do preferente452 Como ressaltado todavia mesmo a preferência com eficácia real não é a rigor um direito real O direito do locatário não recai diretamente sobre a coisa objeto da prelação O que há é simplesmente a execução específica de um direito à celebração do contrato projetado que tem a especificidade de ser oponível perante o terceiro adquirente do bem Como explica Humberto Theodoro Júnior a ineficácia relativa que no caso representa a inoponibilidade perante o preferente do contrato celebrado entre locador e terceiro pode ter várias razões de ser Pode por exemplo decorrer da própria estrutura do negócio jurídico termo condição etc e pode também ser sanção imposta pela lei para proteger interesses de estranhos à relação obrigacional 4 fraude contra credores alienação com desrespeito ao direito de preferência etc453 Nas palavras de Manuel Henrique Mesquita embora o exercício coercitivo da preferência proporcione ao preferente a aquisição da coisa não incide directamente sobre esta e por isso não pode atribuirselhe natureza real Tratase a seu ver de um direito que incide sobre um contrato e que bem vistas as coisas tem por finalidade conseguir à custa de um terceiro em relação ao qual o direito de opção é eficaz a execução específica da prestação que o vinculado à preferência não cumpriu Direito este de em igualdade de condições tanto por tanto realizar o negócio com o preferente interessado em fazer valer o seu direito454 O autor cita ainda a lição de Marco Comporti para quem o direito de preferência não reveste natureza real conferindo ao respectivo titular o poder de exprimir em situação de prioridade uma vontade negocial A possibilidade de fazer valer judicialmente o direito contra terceiros mais não seria segundo este último autor do que uma tutela reforçada da posição do sujeito activo da preferência estabelecida pelo ordenamento jurídico455 Na mesma linha explica José Pinto Loureiro que não ostentando o direito de preferência natureza de direito real não se trata na acção de preferência de adjudicar o domínio sobre a coisa mas tão somente de corrigir a irregularidade havida no incumprimento de uma obrigação E prossegue se podese dizer que quem pede a declaração judicial de seu direito de preferência implícita ou explicitamente pede a entrega da mesma coisa êste segundo pedido não passará todavia de uma consequência do primeiro que será o pedido principal sendo aquêle um pedido acessório456 No mesmo sentido ainda precedente do Superior Tribunal de Justiça referido anteriormente o locatário quando ajuíza a ação de preferência para em igualdade de condições haver para si o imóvel locado que fora indevidamente alienado valese de ação pessoal ainda que o objeto afinal prestado seja o imóvel bem objeto do contrato preferível por isso que a prestação imediata é o reconhecimento do direito e só mediatamente a adjudicação do imóvel457 Os ônus que recaem sobre o locatário Os principais ônus que recaem sobre o locatário para que a ação de preferência possa vir a ser julgada procedente são o seu ajuizamento dentro do prazo decadencial de seis meses o depósito do preço e demais despesas do ato de transferência e a averbação do contrato de locação junto à matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da alienação Com relação à prévia averbação do contrato de locação junto à matrícula do imóvel muito embora à primeira vista esse prazo de 30 dias pareça ter em vista assegurar que o terceiro adquirente tenha conhecimento da existência do contrato de locação e portanto do direito de preferência do locatário de origem legal o STJ já afirmou que a data da alienação a que se refere o parágrafo único do art 33 é a data do registro da compra e venda já que no sistema brasileiro a propriedade imobiliária só se transfere com o registro e não a data da escritura de compra e venda Pelo sistema adotado pelo Código Civil Brasileiro a propriedade de bem imóvel transfere com a transcrição da escritura de compra e venda do bem no registro imobiliário competente daí por que somente a partir desse ato é que deve ser contado o prazo de trinta dias para averbação do contrato de locação458 Não parece ter sido este contudo o espírito da Lei do Inquilinato O parágrafo único do art 33 permite que a averbação seja realizada à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas A regra facilita a operação em favor do locatário interessado no registro desvinculado do concurso do locador detentor da outra via contratual459 A averbação para fins do art 33 independe da existência no contrato de cláusula de vigência460 De fato o art 81 da Lei do Inquilinato alterou a redação do art 167 II e do art 169 da Lei 60151973 Lei de Registros Públicos para permitir a averbação à margem das matrículas de imóveis de contratos de locação independentemente da existência de cláusula de vigência para fins do exercício do direito de preferência A ausência de averbação do contrato de locação junto à matrícula do imóvel locado pelo menos 30 dias antes da alienação é a principal razão pela qual as ações de preferência não são bemsucedidas nos tribunais De fato inúmeras vezes o pedido do locatário fundado no art 33 da Lei do Inquilinato de haver para si o imóvel locado é indeferido em razão da falta da referida averbação prévia Quanto ao prazo decadencial de seis meses para o ajuizamento da ação de preferência diante da redação do art 33 da Lei do Inquilinato parece irrelevante a ciência prévia da alienação pelo locatário de modo que o prazo somente começará a correr após o registro do ato461 Por outro lado como lembra Pery Moreira o locatário não precisa aguardar o registro do ato de alienação para instaurar a ação de preferência462 No que tange ao depósito do preço ele se justifica pela ideia de garantir na medida do possível a utilidade real da ação de preferência pondo o alienante a coberto do risco de perder o contrato com o adquirente e não vir a celebrálo com o preferente463 seja por este se desinteressar da sua realização seja por não ter os meios necessários para a aquisição A despeito de posições em contrário segundo as quais ao visualizar na ação de preferência uma forma de o titular da prelação substituirse ao terceiro no contrato o depósito serviria para ressarcir o terceiro adquirente tendo em vista a vedação ao enriquecimento sem causa464 o preço depositado pelo locatário é devido ao locador na medida em que a ação de preferência tem por objetivo a execução específica do contrato projetado O locador por óbvio poderá ser acionado pelo terceiro adquirente para que devolva os valores recebidos somados às perdas e danos porventura existentes465 Discutese acerca do valor a ser depositado quando o pagamento do preço acordado entre locador e terceiro é diferido e no momento do ajuizamento da ação não houve ainda pagamento integral Diante desta situação entende Walter Cruz Swensson que ainda que o preço não tenha sido integralmente pago pelo terceiro o depósito deve equivaler ao valor total tendo em vista que uma de suas funções é justamente assegurar ao locador que o locatário tem condições de adquirir o bem Em suas palavras se fosse permitido ao inquilino depositar apenas as parcelas já pagas pelo comprador de que forma ficaria o locador garantido em relação às parcelas vincendas466 De outro lado para Sylvio Capanema de Souza se o pagamento foi avençado a prazo caberá ao locatário depositar o que foi efetivamente pago até o momento do ajuizamento da ação467 opinião que parece estar mais em linha com a ideia do tanto por tanto que é inerente ao direito de preferência Discutese ainda a respeito do valor a ser depositado caso se alegue simulação do negócio jurídico celebrado entre locador e terceiro tendo em vista fraudar a preferência Como nesses casos é provável que o preço real tenha sido inferior ao preço simulado resta a dúvida sobre qual desses valores deverá ser depositado pelo locatário Para Agostinho Cardoso Guedes diante desta situação o locatário até poderá depositar o valor que entender ter sido o real Entretanto se a simulação não restar comprovada ele terá perdido seu direito de preferência por insuficiência do depósito468 Para Helder Martins Leitão por outro lado não repugnará impor ao preferente o ónus de exercer imediatamente o seu direito sobre o preço aparente com a possibilidade de o perder por caducidade ressalvada a expectativa de poder recuperar mais tarde o excesso sobre o preço real que o tribunal venha a apurar469 Situação diversa é a que ocorre quando visando obter vantagens tributárias locador e terceiro celebram em violação à preferência contrato de compra e venda em que o preço declarado é inferior à real prestação devida pelo adquirente Neste caso o depósito a ser realizado pelo locatário deveria tomar por base o valor real do negócio superior ou o valor declarado inferior Para responder a esta questão doutrina e jurisprudência valemse de um lado da paridade de condições inerente ao instituto da preferência e de outro invocam a tutela da confiança No tocante à paridade de condições se a estipulação da preferência tem por objetivo facultar ao locatário a contratação prioritária com o locador e não lhe garantir vantagens adicionais não há como legitimar o seu direito tomando por base o valor simulado da alienação Nesse sentido em precedente que versava sobre o direito de preferência do arrendatário rural decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo que o depósito efetuado pelo arrendatário fora insuficiente por não equivaler ao valor efetivamente despendido com a aquisição do imóvel mas sim ao valor declarado para fins fiscais O depósito efetuado pelo arrendatário rural preferente não correspondeu ao valor efetivamente pago na compra da área o qual foi registrado por valor inferior como os próprios réus admitiram Com efeito asseverou o juízo que é notório que o valor depositado pelo Apelante bem como o constante da escritura de compra e venda é irrisório comparado ao real valor das terras na região Assim a conduta do Apelante consistente na tentativa de adquirir a propriedade das terras por preço muito inferior ao que valem bem como a conduta dos Apelados em registrar em cartório a venda por preço inferior ao que foi efetivamente pago são reprováveis sendo a última inclusive um ilícito praticado contra o fisco mas que não é objeto dos autos Ante o exposto nego provimento à Apelação470 À mesma conclusão chega António Menezes Cordeiro com alicerce na tutela da confiança que por sua vez encontra fundamento na cláusula geral de boafé objetiva Explica o autor que em regra a simulação é inoponível a terceiros de boafé Não obstante no caso específico da relação prelatícia essa inoponibilidade deveria ser afastada pelo fato de os preferentes não poderem invocar boafé para exercer seu direito por preço inferior ao real Isto porque este tipo de conduta além de acarretar um enriquecimento estranho ao espírito da lei não seria protegido pela tutela da confiança Nas palavras do autor a tutela da confiança só se justifica quando haja um investimento de confiança isto é quando o confiante adira à aparência e nessa base erga um edifício jurídico e social que não possa ser ignorado sem dano injusto E o preferente por valor simulado inferior ao real não fez qualquer investimento de confiança A sua posição não pode invocar a tutela dispensada à aparência pela boa 5 6 fé471 Por outro lado há quem permita ao locatário depositar apenas o valor simulado inferior Se do contrato de alienação tiver constado valor inferior ao preço real do negócio como costuma acontecer só este o inquilino estará obrigado a depositar Se comprador e vendedor simularam o preço este prevalecerá para os fins deste artigo472 Efeitos da procedência da ação de preferência Consistindo a ação de preferência no meio adequado para o locatário buscar a execução específica de seu direito o efeito típico da ação quando procedente equivale à constituição de um novo contrato473 entre locador e locatário com conteúdo objetivamente idêntico ao anteriormente celebrado entre locador e terceiro Não há como visto mutação subjetiva do contrato celebrado em violação à preferência numa espécie de cessão da posição contratual forçada Com o deferimento da ação e o consequente exercício coercitivo da preferência mediante a contratação entre locatário e locador este último receberá a título de pagamento os valores inicialmente depositados pelo titular da prelação A esta altura o locador terá recebido o pagamento não só do locatário como também do terceiro adquirente cujo contrato foi declarado relativamente ineficaz razão pela qual terá este último ação em face do locador para pleitear a devolução dos valores pagos bem como eventuais perdas e danos adicionais porventura devidas Para Sylvio Capanema de Souza com a procedência da ação de preferência terá ocorrido a evicção o que habilitará o adquirente a reclamar do alienante a restituição do preço pago e das demais verbas previstas no art 450 do Código Civil474 Legitimidade das partes na ação de preferência Em linha com o raciocínio desenvolvido ao longo dos itens anteriores sendo a ação de preferência um meio de o locatário exercer coercitivamente o seu direito de modo que a procedência da ação terá efeitos equivalentes à celebração de um contrato entre ele e o locador parece claro e mesmo intuitivo à primeira vista que as partes legítimas para figurar na ação de preferência serão de um lado o locatário e de outro o locador Além disso parece necessária ainda a inclusão do terceiro adquirente no polo passivo sendo possível assim estender os efeitos da decisão judicial também a ele garantindose a efetividade da decisão A necessidade de locador e terceiro adquirente figurarem lado a lado no polo passivo da ação de preferência de fato parece ser a orientação que mais se ajusta ao instituto por garantir efetividade à decisão judicial Como explica Carlyle Popp o litisconsórcio se justifica pois ambos necessariamente sofrerão os efeitos da decisão judicial475 Na mesma linha Valdemar P da Luz faz indispensável promoverse além do alienante também a citação do adquirente para a formação do litisconsórcio passivo necessário Isto porque quando procedente a ação os efeitos da sentença repercutirão sobre a esfera jurídica do adquirente476 Art 34 Havendo condomínio no imóvel a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário Comentários Gisela Sampaio da Cruz Guedes e Carla Wainer Chalréo Lgow De acordo com o artigo em comento no caso de haver condomínio no imóvel a preferência do condômino prevalecerá sobre a do locatário A redação da norma é clara e não traz muitas dificuldades mas aqui vale registrar três observações importantes A primeira delas mais evidente é a de que esta regra não se aplica ao condomínio edilício como exaustivamente alerta a doutrina477 Quando o legislador alude aqui à figura do condomínio está a se referir ao condomínio voluntário e não àquele disciplinado pela Lei 45911964 e pelos arts 1331 e seguintes do Código Civil Assim o condômino de um apartamento unidade autônoma tem preferência para a aquisição do apartamento unidade autônoma Mas o proprietário de um apartamento embora no mesmo prédio condomínio vertical não tem preferência na aquisição de outro apartamento isto é de outra unidade autônoma da qual não é condômino condomínio tradicional478 A segunda observação é para elogiar a opção feita pelo legislador De fato como se tem ressaltado andou bem o legislador ao distinguir mais uma vez as duas hipóteses mandando que prevaleça o direito do condômino porque entre o direito real de propriedade e o direito proveniente de relação pessoal a locação a opção pelo primeiro fazse imperiosa479 Com efeito entre o condômino e o locatário não há razão para se proteger este último em detrimento do primeiro que é coproprietário do imóvel Até porque não se poderia compelir os demais condôminos a aceitar contra sua vontade o ingresso na comunhão de um estranho que pode contaminar o já instável equilíbrio do conjunto A preferência assegurada aos condôminos que se sobrepõe à do locatário irá portanto preservar a convivência dos que já constituíam a comunhão480 Não se pode perder de vista que o condomínio para o Direito Civil é uma situação transitória com grande potencial de gerar conflitos tanto mais com a entrada de um estranho Por fim a terceira e última observação é para comentar o que acontece se mais de um condômino se interessar pela aquisição Aplicase na hipótese o art 504 parágrafo único do Código Civil segundo o qual sendo muitos os condôminos preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e na falta de benfeitorias o de quinhão maior Se as partes forem iguais haverão a parte vendida os comproprietários que a quiserem depositando previamente o preço Seção VI Das benfeitorias Art 35 Salvo expressa disposição contratual em contrário as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário ainda que não autorizadas pelo locador bem como as úteis desde que autorizadas serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção Comentários Tatiana Antunes Valente Rodrigues O presente artigo trata das benfeitorias que o inquilino pode vir a realizar em função da necessidade ou utilidade delas e da forma que deverão ser indenizadas Podemos conceituar benfeitorias como toda obra ou despesa realizada no imóvel visando permitir a sua utilização conservação ou até mesmo com o fim de melhoramento ou embelezamento do bem As benfeitorias são as obras ou despesas que se fazem em bem móvel ou imóvel para conserválo melhorálo ou embelezálo repisando o fato de que não são consideradas benfeitorias as melhorias sobrevindas à coisa o imóvel no caso sem a intervenção do proprietário possuidor ou detentor481 As benfeitorias chamadas de necessárias consistem naquelas que são realizadas com o intuito de preservar o imóvel de sua deterioração podendo o inquilino realizálas independentemente do consentimento ou da anuência do locador pois a conservação do imóvel é um tipo de benfeitoria que durará por longo tempo e que impedirá a destruição do bem que é de propriedade do locador Neste caso o locador tem o dever de indenizar o locatário sob pena de ter o imóvel retido até o pagamento da indenização As benfeitorias úteis são aquelas realizadas com o escopo de aumentar ou melhorar o imóvel de forma a beneficiar sua utilização e deverão sempre ser autorizadas por escrito pelo locador para que sejam ressarcidas pelo locador ou que o locatário possa exercer o direito de retenção O direito de retenção portanto consiste na faculdade do inquilino em não devolver o imóvel até que se receba a justa indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel Entretanto importante ressaltar que o contrato de locação pode conter cláusula expressa que contemple a renúncia do direito à indenização e retenção por benfeitorias não configurando nenhum abuso ou afronta à lei pois se trata de renúncia de direito puramente patrimonial Assim sendo caso não haja estipulação contratual em contrário as benfeitorias úteis e necessárias podem ser indenizadas e gerar direito de retenção Após inúmeras discussões sobre o assunto o posicionamento foi pacificado pelo E Superior Tribunal de Justiça por meio da Súmula 335 Nos contratos de locação é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção No caso de contrato de locação celebrado com uma administradora de imóveis se estiver estipulada no contrato a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção esta cláusula é válida cabendo ao possível locatário concordar ou não com o contrato mas não discutilo Desta forma quando da necessidade de ser realizada qualquer benfeitoria o locatário deverá dar ciência ao locador para que este realize as benfeitorias necessárias não sendo obrigado ao locador realizar benfeitorias úteis ou voluptuárias pois caso o locatário efetue a benfeitoria esse não terá direito à indenização ou a retenção 1 Apelação Ação de despejo por denúncia vazia Sentença de procedência da ação Recurso da ré Cerceamento de defesa Inexistência Não se produz prova a respeito de fato incerto Benfeitorias não especificadas Locação Contrato verbal Indenização por benfeitorias necessárias Ausência de indicação de quais seriam as benfeitorias Artigo 35 da Lei de Locações Inexistência de direito de indenização Sentença mantida Recurso improvido482 Ação de despejo cc cobrança de aluguel Locação não residencial Contrato verbal Benfeitorias úteis Indenização Não cabimento Inteligência do art 35 da Lei do Inquilinato Ausência de prova de autorização do locador Na medida em que a ré não comprovou de modo expresso a autorização do locador para a introdução de benfeitorias úteis no imóvel de rigor o não cabimento da indenização Recurso não provido483 A existência de cláusula contratual em que o locatário renuncia ao direito de retenção ou indenização é válida e torna desnecessária a realização de prova pericial das benfeitorias realizadas no imóvel locado484 Não é nula cláusula contratual de renúncia ao direito de retenção ou indenização por benfeitorias485 Art 36 As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis podendo ser levantadas pelo locatário finda a locação desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel Comentários Tatiana Antunes Valente Rodrigues As benfeitorias voluptuárias consistem naquelas que se destinam tão somente ao embelezamento do bem que nada influem para a melhoria do uso se constituem naquelas que só visam a estética ou o conforto dispensável tais benfeitorias são realizadas somente com este propósito não devendo ser indenizadas em hipótese alguma independentemente do valor e mesmo que valorizem o bem podendo ao final serem retiradas pelo locatário contanto que não afetem a estrutura do imóvel bem como sua substância Seção VII Das garantias locatícias Art 37 No contrato de locação pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia I caução II fiança III seguro de fiança locatícia IV cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento Incluído pela Lei nº 11196 de 2005 Parágrafo único É vedada sob pena de nulidade mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação Comentários Alessandro Schirrmeister Segalla Neste art 37 da LI o legislador enumerou taxativamente as espécies de garantia locatícia que são admitidas para assegurar o adimplemento exato e fiel do contrato de locação de imóvel urbano a saber I caução II fiança III seguro de fiança locatícia IV cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento Com efeito o legislador vedou às partes do contrato de locação de imóvel urbano a criação ou estipulação de qualquer outra espécie de garantia que não esteja contemplada no rol exaustivo do artigo em comento A estipulação de qualquer outra garantia contratual que não esteja enumerada no art 37 da LI a tornará nula em face da expressa dicção de seu parágrafo único Tecidas estas brevíssimas considerações passaremos a analisar as várias modalidades de garantias permitidas pela lei Inciso I Caução Segundo se extrai da interpretação sistemática da Lei do Inquilinato o legislador se utilizou do termo caução no artigo em comento como gênero de garantia locatícia da qual seriam espécies a caução em imóveis art 38 caput a caução em dinheiro art 38 2º e a caução em títulos e ações art 38 3º E no mesmo art 38 1º o legislador estabeleceu que A 2 3 caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula Portanto como se percebe na Lei do Inquilinato a garantia denominada de caução terá apenas natureza real pois através dela o próprio locatário ou terceiro destacarão do seu patrimônio determinado bem móvel imóvel títulos ou ações com a finalidade de proteger o locador de eventual inadimplemento do locatário sem que existam as formalidades dos direitos reais de garantia típicos como bem expôs Sílvio de Salvo Venosa486 Como será demonstrado oportunamente visualizada a caução como garantia real tal tratamento tem por finalidade atribuir às partes da locação de imóvel urbano ou eventuais terceiros maior segurança em razão da previsibilidade dos efeitos que desta modalidade de garantia surtirão Inciso II Fiança487 Conforme já tivemos oportunidade de escrever A fiança no direito brasileiro é um contrato de garantia pessoal porque ostenta ex vi legis a natureza de negócio jurídico488 de modo que é a pessoa do fiador e o seu patrimônio que prometem garantem e lastreiam o adimplemento exato e fiel do devedor principal489 Na fiança o conteúdo da obrigação do fiador é a garantia490 de adimplemento da obrigação principal a partir do momento em que o garante se torna responsável pelo adimplemento alheio sem que seja codevedor491 Nesse sentido afirmamos que o fiador é apenas o responsável pelo adimplemento de dívida alheia titularizando apenas a haftung492 enquanto o locatário é o único devedor a figurar no contrato titularizando tanto a schuld493 quanto a haftung494 Apresentados os esclarecimentos necessários adiante analisaremos algumas questões centrais do contrato de fiança à locação de imóvel urbano O fiador e o direito de exoneração da garantia Pelo art 835 do Código Civil o legislador introduziu profunda modificação no regime jurídico do contrato de fiança posto ter criado a possibilidade de o fiador exonerarse da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo sempre que lhe convier ficando obrigado por todos os efeitos da fiança durante sessenta dias após a notificação do credor grifamos Essa alteração no regime jurídico da fiança acabou por influenciar a modificação operada na Lei do Inquilinato em 2009 através da Lei 12112 que introduziu o inciso X ao art 40 da Lei 82451991 e passou a permitir ao fiador que promovesse a sua exoneração da garantia quando ocorresse a prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração ficando obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 cento e vinte dias após a notificação ao locador grifamos Diante da nova disciplina introduzida pelo legislador afirmase que a exoneração se tornou o direito potestativo do fiador a ser exercido para desvinculálo da fiança pressupondo a sua atuação para tal mister mediante notificação endereçada ao credor Em outras palavras a figura da exoneração tornouse sinônimo de resilição ou denúncia pois passou a submeter à manutenção da garantia fidejussória a mera conveniência do fiador nas situações em que a fiança passou a viger por tempo indeterminado Assim dada a sua característica de contrato unilateral o legislador brasileiro acabou por privilegiar a figura da exoneração tendo outorgado ao fiador um verdadeiro poder rectius direito potestativo para que encerrasse o vínculo de garantia estabelecido em favor do credor nas situações em que a fiança estivesse a viger por tempo indeterminado Não obstante uma importante questão relativa ao direito de exoneração do fiador com base no art 40 X da Lei do Inquilinato não pode ser esquecida o exercício do direito de exoneração comportaria algum limite objetivo ou apenas estaria vinculado ao limite subjetivo consistente na manifestação de vontade do fiador Esta questão não tem recebido a reflexão que merece da doutrina e da jurisprudência apesar das profundas consequências que gera na prática contratual em especial nas locações de imóveis urbanos Com efeito conforme temos defendido o exercício da exoneração prevista no art 40 X da Lei do Inquilinato exige interpretação de acordo com a totalidade do sistema jurídico pois em lugar de representar uma prerrogativa absoluta do fiador sofre uma importantíssima limitação que vem a ser a mora ou inadimplemento do devedor principal Expliquemos melhor A notificação exoneratória do art 40 X da Lei do Inquilinato é espécie do gênero causas de extinção do contrato supervenientes à sua formação é na verdade uma resilição rectius denúncia do vínculo sob a forma de um direito potestativo E este direito potestativo à exoneração existe para proteger o fiador que assegurou o adimplemento de um afiançado não 4 inadimplente isto é aquele cujas obrigações encontramse em dia pois as obrigações assumidas devem ser fielmente executadas se pelo contrato de fiança o fiador garante que o devedor principal adimplirá a sua obrigação o não cumprimento mora ou inadimplemento absoluto da obrigação principal tem o efeito de atingilo e também tornálo inadimplente perante o credor principal principalmente se tiver subscrito a fiança na condição de principal pagador ou devedor solidário pois o fiador ao prometer fato de terceiro é responsável por dívida alheia Assim não teria sentido permitir que o fiador se exonerasse da fiança tão logo o devedor principal a pessoa em quem depositou confiança isto é a pessoa que o fiador confiou que iria adimplir deixasse de cumprir o contrato sobrejacente à garantia Ao admitirse tal exegese estarseia transformando a fiança em garantia de papel como bem restou decidido pelo Supremo Tribunal Federal ao ter julgado o RE 407688 j 8022006 no qual o Relator Exmo Sr Ministro Cesar Peluso manifestou um duro ataque aos fiadores que expressamente manifestam a sua vontade fidejussória no contrato de garantia para ao depois quando cobrados pela inadimplência do devedor principal recorrerem ao Poder Judiciário alegando o direito à exoneração O Senhor Ministro Cezar Peluso Relator Ministro ele o fiador é um fraudador declara que pode garantir mas na verdade não pode pois não tem nada para garantir Com efeito ainda que a regra jurídica que veda ao inadimplente o acesso ao mecanismo da extinção do contrato diga respeito ao instituto da resolução previsto no art 475 do Código Civil o mesmo raciocínio deve ser aplicado por uma interpretação sistemática ao instituto da exoneração previsto no art 40 X da Lei do Inquilinato Da mesma forma que o art 475 do Código Civil enuncia que apenas ao lesado cabe a ação de resolução A parte lesada pelo inadimplemento a exoneração do fiador somente se viabilizará se o afiançado não estiver em uma situação de mora ou inadimplência mormente se o garante tiver subscrito a garantia como devedor principal e solidário Normalmente a parte lesada pelo inadimplemento da obrigação principal é o credor razão pela qual o fiador não poderá se exonerar da garantia se no momento da notificação exoneratória o devedor principal já estiver inadimplente ainda que o contrato sobrejacente estiver a viger por tempo indeterminado o que sói acontecer nas locações de imóveis urbanos Não teria sentido pois que o fiador permanecesse vinculado ao contrato somente se e enquanto o devedor principal adimplisse se assim o fosse não haveria a necessidade de prestação de fiança que se consubstancia em um reforço ao adimplemento Dessa forma a mora ou inadimplemento do afiançado representa fato impeditivo ao exercício do direito de exoneração da fiança mesmo que a garantia esteja a viger por tempo indeterminado E como o fiador deverá agir nessa situação Segundo pensamos sendo o fiador responsável pelo adimplemento da dívida do afiançado quando este estiver em mora o exercício do direito à exoneração somente poderá ser exercido e será juridicamente possível se o fiador pagar integralmente a dívida do afiançado pela qual se responsabilizou e ato contínuo notificar o credor para manifestar a sua exoneração Assim serão preservados os interesses do credor e do fiador pois o primeiro terá a garantia de que a fiança permanecerá íntegra enquanto o afiançado se mantiver em mora e o segundo saberá de antemão como deverá agir para se exonerar nas hipóteses em que a fiança viger por tempo indeterminado e o afiançado estiver inadimplente O fiador que pretender exonerarse da fiança através do exercício do direito potestativo previsto no art 40 X da Lei do Inquilinato deverá se apresentar with clean hands isto é com mão limpas porque a exoneração não poderá ser interpretada como um instrumento de defraudação da garantia permitindo que o fiador se livre de um afiançado indesejado tão logo este apresente sinais de que não continuará a cumprir a prestação principal A renúncia ao direito de exoneração A nossa posição sobre o tema é a de não ser admitida a renúncia antecipada ao direito de exoneração atualmente previsto no art 40 X da Lei do Inquilinato A exoneração é o único meio disposto ao fiador para fazer extinguir o contrato de garantia495 Se se admitisse a renúncia antecipada à faculdade rectius direito potestativo de exoneração ao fiador jamais seria possível libertarse do dever fidejussório até mesmo nas hipóteses em que o contrato de locação estivesse a vigorar por tempo indeterminado496 Portanto até mesmo estaria frustrada a nova dinâmica da exoneração ex art 40 X da Lei do Inquilinato Ora por qual motivo teria sido simplificado o procedimento legal da exoneração se esta pudesse vir a ser renunciada Data venia teria sido uma mudança oca pois tudo ficaria como já estava Neste caso o vínculo se eternizaria497 porque não havendo data assinalada para a extinção do contrato principal a permanência do ajuste fidejussório dependeria apenas da vontade exclusiva do credor e do afiançado o que não se ostenta razoável até mesmo se resultasse do exercício da autonomia privada porque ambos estipulariam se e quando a responsabilidade do fiador haveria de cessar por força do exercício do direito à resilição previsto no art 473 do Código Civil498 que no campo da garantia fidejussória é denominado de exoneração Ora vejase o absurdo a fiança poderá ser contratada até mesmo contra a vontade do afiançado porém o desfazimento da garantia dependeria da vontade do devedor principal Com o devido respeito o raciocínio é ilógico Ora se o fiador é o responsável pelo adimplemento da prestação sem ser o seu devedor fere a lógica do sistema arredarlhe o direito à exoneração da fiança tratandoo de forma mais severa do que o devedor principal Em outras palavras o devedor poderia desvincularse do contrato garantido porém o mesmo direito não seria reconhecido ao fiador que é um responsável subsidiário e acessório Neste caso o principal seguiria a sorte do acessório invertendo a lógica do sistema Por conta disso não se nos afigura razoável tornar a fiança contrato subsidiário e acessório que é um pacto muito mais gravoso do que o contrato garantido Nesta exata medida não nos parece relevante a discussão que sempre balizou o tema da renúncia à exoneração no sentido de se discutir se a faculdade de exoneração seria dispositiva ou cogente Na verdade segundo entendemos e defendemos importa também saber nesta hipótese se o fiador poderia renunciar a um direito inexistente499 porque o direito potestativo de exoneração previsto no art 40 X da Lei do Inquilinato apenas surge quando o contrato garantido passar a viger por tempo indeterminado Antes disso não há não existe direito à exoneração razão pela qual o garante não poderia manifestar a renúncia a um direito inexistente A renúncia a um direito inexistente inexistente é podendo até mesmo vir a ser declarada por sentença com fundamento no art 19 I do Código de Processo Civil de 2015 Em face do exposto entendemos que a renúncia prévia ao direito potestativo de exoneração do fiador não pode ser admitida ainda que no instrumento contratual subscrito pelo garante conste expressa cláusula contratual prevendoa eis que neste caso seria inexistente e desprovida de eficácia porque repitase o direito potestativo de exoneração previsto no art 40 X da Lei do Inquilinato apenas surge quando o contrato garantido passar a viger por tempo indeterminado Antes disso não haverá não existirá direito à exoneração razão pela qual o garante não poderia manifestar a renúncia a um direito inexistente A renúncia a um direito inexistente inexistente é podendo até mesmo vir a ser declarada por sentença Nesse sentir Gabriel Seijo Leal de Figueiredo500 exemplifica a questão em debate com perfeição Ademais a admissão da renunciabilidade daria ensejo a um semnúmero de abusos Imaginese por exemplo um contrato de locação em que o inquilino entra em crise financeira e cai em inadimplência O fiador honra a garantia e passa a pagar os aluguéis regularmente porém sem qualquer chance concreta de reembolsarse em razão dos parcos recursos do locatário O locador ao invés de promover o despejo contentase com a situação e mantém indefinidamente a locação e a fiança Assim o garantidor se torna um verdadeiro refém do credor fidejussório sujeito a seus caprichos para liberarse O mesmo poderia ocorrer em qualquer avença de execução continuada como um contrato de fornecimento de insumos ou de prestação de serviços Obviamente tais situações desnaturariam a função social da fiança em violação à cláusula geral do art 421 do Código Civil Não obstante registramos um precedente recente oriundo do Superior Tribunal de Justiça no qual a turma julgadora considerou nula e não inexistente a cláusula de renúncia antecipada à garantia 5 É nula a cláusula contratual mediante a qual o fiador renuncia ao direito de exonerarse da obrigação nas hipóteses em que a locação vige por prazo indeterminado Precedentes Recurso especial conhecido e improvido501 E no corpo do referido acórdão o Exmo Ministro Relator escreveu Também não há falar em malferimento ao art 1500 do Código Civil tendo em vista que esta Corte de Justiça firmou a compreensão de que é nula a cláusula contratual mediante a qual o fiador renuncia ao direito de exonerarse da obrigação nas hipóteses em que a locação vige por prazo indeterminado Nesse mesmo sentido Não pode o fiador ficar vinculado ao pacto locatício por tempo indeterminado visto que deve ser conferida a respectivo contrato acessório interpretação restritiva e benéfica vale dizer a responsabilidade do garante fica delimitada a encargos originariamente estabelecidos502 Não obstante muito embora discordemos da fundamentação do acórdão porque conforme já expusemos o direito de exoneração na atualidade não nos parece de ordem pública a consequência será a mesma permitir a exoneração do fiador ainda que no contrato de garantia conste cláusula expressa de renúncia ao direito potestativo 5 a b A penhorabilidade do bem de família do fiador Desde 2010 nós temos defendido que bem de família do fiador é penhorável não sendo inconstitucional a permissão infraconstitucional contida no art 3º VII da Lei 80091990 Antes de discorrermos sobre as duas teses que se confrontaram no Supremo Tribunal Federal e que ainda são alvo de intensos debates na doutrina apresentaremos abaixo um quadro comparativo entre as mesmas a fim de facilitar a compreensão da discussão Posição Vencida no STF Posição Vencedora no STF Constitucional Civil Fiador bem de família imóvel residencial do casal ou de entidade familiar impenhorabilidade Lei 800990 arts 1º e 3º Lei 8245 de 1991 que acrescentou o inciso VII ao art 3º ressalvando a penhora por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação sua não recepção pelo art 6º CF com a redação da EC 262000 Aplicabilidade do princípio isonômico e do princípio de hermenêutica ubi eadem ratio ibi eadem legis dispositio onde existe a mesma razão fundamental prevalece a mesma regra de Direito Recurso extraordinário conhecido e provido STF RE 3529404SP Rel Carlos Velloso 2ª Turma j 25042005 DJU 09052005 p 106 Fiador Locação Ação de despejo Sentença de procedência Execução Responsabilidade solidária pelos débitos do afiançado Penhora de seu imóvel residencial Bem de família Admissibilidade Inexistência de afronta ao direito de moradia previsto no art 6º da CF Constitucionalidade do art 3º inc VII da Lei nº 800990 com a redação da Lei nº 824591 Recurso extraordinário desprovido Votos vencidos A penhorabilidade do bem de família do fiador do contrato de locação objeto do art 3º inc VII da Lei nº 8009 de 23 de março de 1990 com a redação da Lei nº 8245 de 15 de outubro de 1991 não ofende o art 6º da Constituição da República STF RE 407688SP Rel Min Cezar Peluso Tribunal Pleno j 08022006 DJU 06102006 p 33 grifamos Com efeito em 2005 o Supremo Tribunal Federal através da decisão monocrática proferida pelo Ministro Carlos Velloso nos autos do Recurso Extraordinário 3529404SP da 2ª Turma iniciou a discussão sobre a penhorabilidade ou não de um único bem imóvel da propriedade de um fiador de contrato de locação discussão esta provocada por um caso oriundo do Estado de São Paulo naquela oportunidade o Ministro Carlos Velloso considerou impenhorável o bem de família titularizado pelo fiador em contrato de locação Em linhas gerais dois foram os fundamentos que guiaram o entendimento esposado na decisão monocrática a o art 3º VII da Lei 80091990 violaria o princípio constitucional da isonomia porque trataria a mesma situação jurídica a que estariam vinculados os devedores e os fiadores de maneira distinta b em virtude do princípio da isonomia o inciso VII do art 3º acrescentado pela Lei 82451991 não teria sido recepcionado pela EC 26 de 2000 Essa não recepção mais se acentuaria diante do fato de a EC 26 de 2000 ter estampado expressamente no art 6º da CF o direito à moradia como direito fundamental de 2ª geração direito social Ora o bem de família Lei 80091990 art 1º encontraria justificativa no constituir o direito à moradia um direito fundamental que deve ser protegido e por isso mesmo encontraria garantia na Constituição Federal Posteriormente o Supremo Tribunal Federal decidiu a questão pelo seu pleno e afastou a tese da impenhorabilidade por força do votocondutor proferido pelo Ministro Cezar Peluso nos autos do Recurso Extraordinário 4076888 também oriundo de São Paulo No julgamento votaram a favor da tese da penhorabilidade os Ministros Cezar Peluso Joaquim Barbosa Gilmar Mendes Nelson Jobim e Sepúlveda Pertence votaram contra a tese da penhorabilidade os Ministros Eros Grau Carlos Brito e Celso de Mello Dois foram os fundamentos que guiaram a tese vencedora esposada no acórdão O direito à moradia introduzido no sistema pela EC 26 de 2000 e que modificou o art 6º da CF não se confundiria com o direito de propriedade imobiliária razão pela qual teria um espectro de incidência sobre os locadores proprietários de imóveis para moradia e sobre os inquilinos sujeitos que postulariam acesso à moradia dessa forma se acaso fosse vedada a penhora do único imóvel do fiador em contrato de locação isto romperia equilíbrio do mercado despertando exigência sistemática de garantias mais custosas para as locações residenciais com consequente desfalque do campo de abrangência do próprio direito constitucional à moradia grifamos O inciso VII do art 3º acrescentado pela Lei 82451991 ao ter préexcluído do campo da impenhorabilidade o imóvel do fiador que poderia ser considerado bem de família não teria violado o princípio da isonomia porque se a b 6 patenteia diversidade de situações factuais e de vocações normativas a expropriabilidade do bem do fiador tende posto que por via oblíqua também proteger o direito social de moradia protegendo direito inerente à condição de locador não um qualquer direito de crédito grifamos Por sua vez a tese vencida que foi esposada no votocondutor do Ministro Eros Grau considerou inconstitucional o inciso VII do art 3º acrescentado pela Lei 82451991 porque Haveria evidente afronta ao princípio da isonomia pois Se o benefício da impenhorabilidade viesse a ser ressalvado quanto ao fiador em uma relação de locação poderíamos chegar a uma situação absurda o locatário que não cumprisse a obrigação de pagar aluguéis com o fito de poupar para pagar prestações devidas em razão de aquisição de casa própria gozaria da proteção da impenhorabilidade Gozaria dela mesmo em caso de execução procedida pelo fiador cujo imóvel resultou penhorado por conta do inadimplemento das suas obrigações dele locatário Quer dizer sou fiador aquele a quem prestei fiança não paga o aluguel porque está poupando para pagar a prestação da casa própria e tem o benefício da impenhorabilidade eu não tenho o benefício da impenhorabilidade grifamos Haveria também violação do direito social à moradia do fiador de maneira que não mais poderia viver com a sua família no espaço por ele escolhido para que pudesse desenvolver a sua personalidade e habitar com dignidade503 Os juristas Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho favoráveis à tese da impenhorabilidade entendem que a penhora violaria o princípio constitucional da isonomia porque de uma mesma base negocial decorreria tratamento desigual entre fiador e locatário muito embora as obrigações de ambos tivessem a mesma causa jurídica o contrato de locação504505 Não comungamos desse entendimento até porque as obrigações do locatário e do fiador decorrem de causas distintas Enquanto o locatário é obrigado por força do contrato de locação o fiador é responsável por força do contrato de fiança Portanto as causas dos deveres jurídicos são distintas de maneira que distintas também serão as respectivas consequências O fiador é o responsável pela dívida sem ser também devedor principal quando o locatário é o responsável pela dívida sendo o seu principal e único devedor Portanto se locatário e fiador participam de contratos diversos não há que se falar em violação à isonomia no caso porque ambos se encontram sob situações fáticojurídicas diversas O fiador é bom que se lembre é o responsável pelo adimplemento do afiançado é o sujeito que prometeu fato de terceiro enquanto o inquilino se vinculou a uma obrigação de pagar hipóteses estas substancialmente distintas razão por que a alegação de violação ao princípio da isonomia não nos convence Em remate apontamos que o Superior Tribunal de Justiça através de julgamento proferido pela sua Segunda Seção506 já consagrou em sede de recurso repetitivo a tese jurídica da penhorabilidade do bem de família do fiador sob os seguintes fundamentos É legítima a penhora de apontado bem de família pertencente a fiador de contrato de locação ante o que dispõe o art 3º VII da Lei 80091990 A Lei 80091990 institui a proteção legal do bem de família como instrumento de tutela do direito fundamental à moradia da entidade familiar e portanto indispensável à composição de um mínimo existencial para uma vida digna Nos termos do art 1º da Lei 80091990 o bem imóvel destinado à moradia da entidade familiar é impenhorável e não responderá pela dívida contraída pelos cônjuges pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam salvo nas hipóteses previstas no art 3º da aludida norma Nessa linha o art 3º excetua em seu inciso VII a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação isto é autoriza a constrição de imóvel considerado bem de família de propriedade do fiador de contrato locatício Convém ressaltar que o STF assentou a constitucionalidade do art 3º VII da Lei 80091990 em face do art 6º da CF que a partir da edição da Emenda Constitucional 262000 incluiu o direito à moradia no rol dos direitos sociais RE 407688AC Tribunal Pleno DJ 6102006 e RE 612360RG Tribunal Pleno DJe 392010 Precedentes citados AgRg no REsp 1347068SP Terceira Turma DJe 1592014 AgRg no AREsp 151216SP Terceira Turma DJe 282012 AgRg no AREsp 31070 SP Quarta Turma DJe 25102011 e AgRg no Ag 1181586PR Quarta Turma DJe 1242011 A fiança e as uniões estáveis A união estável a despeito dos profundos reflexos fáticos e jurídicos que gera na vida das pessoas quer dos próprios companheiros ou conviventes quer de terceiros que com estes contratam muitas vezes não permite a sua demonstração eis que a b as pessoas envolvidas nos relacionamentos poderão não ostentar a aparência ou a posse do estado de companheiros ou conviventes Neste caso qual solução seria a mais razoável ou legítima à luz da boafé objetiva Permitir a invalidação da garantia ex arts 1647 III e 1649 do Código Civil ante a equiparação dos efeitos da união estável ao casamento507 Manter a garantia ante a impossibilidade fática de o credor vir a conhecer a real situação pessoal do fiador com isso sacrificando a posição jurídica doa companheiroa que não manifestou a sua outorga Aparentemente a solução mais simples seria a de se considerar inválida a fiança em face daquele companheiro ou convivente que não manifestou a sua outorga em relação à garantia prestada situação que teria por fundamento os arts 1647 III e 1649 do Código Civil Todavia a realidade da vida e dos negócios jurídicos clama por uma solução que assegure de fato a função social da fiança a boafé objetiva e um mínimo de segurança jurídica em tema tão sensível como o das garantias contratuais Como se sabe o casamento é demonstrável através da respectiva certidão pois o ato da sua celebração é registrado no Cartório de Registro Civil competente nos termos do art 29 II da Lei 60151973 e gera eficácia erga omnes Portanto em regra a simples pesquisa e verificação do credor poderão permitir o conhecimento da real situação jurídica do garante se casado for exigirseá a outorga da mulher ou do marido se ambos não subscreverem a fiança como fiadores Neste caso se o credor estando ciente de que o garante é casado deixar de exigir a autorização do respectivo cônjuge à prestação de fiança terá assumido o risco de celebrar uma garantia inválida de maneira que a fiança assim firmada não poderá responsabilizar o cônjuge que não manifestou a outorga nos termos dos arts 1647 III e 1649 do Código Civil Se o credor agiu com culpa e assumiu um risco que não deveria ter assumido os ônus respectivos serlheão carreados Todavia segundo entendemos diferente se apresentará a solução se o garante não for casado mas viver em união estável508 Nesta última hipótese impossível será ao credor tomar conhecimento da real situação jurídica do fiador sem o auxílio deste vale dizer sem que ocorra a efetiva cooperação do garante o credor estará absolutamente impossibilitado de exigir a manifestação da outorga do outro companheiro ou convivente porque a sua real situação não poderá ser descortinada Assim a solução que há algum tempo propusemos buscou atribuir um mínimo de segurança ao negócio jurídico de garantia e prestigiar a necessária boafé que deve presidir a manifestação da fiança Com efeito o companheiro que omite não divulga ou não informa ao credor que vive em união estável atua sem a necessária boafé de maneira que não seria razoável punir o credor diligente e beneficiar o fiador que atuou de modo a violar o direito de informação daquele razão pela qual o patrimônio do fiador poderá ser alcançado pelo credor Se o fiador praticou um ato ilícito509 violador do direito de informação do credor a inexistência de autorização do companheiro ou convivente será irrelevante para o credor Nesta hipótese tendo o fiador praticado um ato ilícito omissivo em detrimento do credor o fiador deverá ser responsabilizado apenas com os seus bens510 mantendose a fiança mas protegendose o companheiro ou convivente do garante até porque no direito brasileiro o companheiro ou convivente que apenas autoriza a contratação de fiança não se torna fiador De outra banda e em remate o direito brasileiro já protege de longa data o patrimônio das famílias através do instituto do bem de família ex Lei 80091990 cuja interpretação e aplicação às novas formas de entidades familiares têm sido prestigiadas pela jurisprudência em especial do Superior Tribunal de Justiça que editou a Súmula 364511 e tem apontado a impenhorabilidade do imóvel residencial de solteiros separados viúvos e demais entidades familiares512513 em claro avanço protetivo da dignidade mínima do devedor E assim o é por uma razão ou o direito brasileiro avança para tornar as pessoas responsáveis pelos seus atos ou continuaremos a agir de forma a protegermos tanto aqueles merecedores de tutela como aqueles não merecedores de proteção No Brasil falase muito em proteção e dignidade mas muito pouco em cumprimento de promessas e assunção de responsabilidades de tal modo que os devedores muitas vezes são considerados incapazes quando a dívida lhes é exigida porém plenamente capazes quando a mesma dívida é contraída Este vem a ser o correto entendimento de Cristiano Chaves de Faria e Nelson Rosenvald514 o qual adotamos De fato considerando que a união estável é uma união de fato sem a necessidade de registros públicos não há como vincular terceiros motivo pelo qual a outorga não pode ser exigida em nome da proteção do adquirente de boafé resolvendose o problema entre os companheiros através da responsabilidade civil A única hipótese em que o terceiro adquirente pode ser acionado em nosso pensar ocorrerá se ele tiver ciência de que o alienante vive em união estável 7 participando de um negócio fraudulento e propiciando a anulabilidade Essa desnecessidade de outorga na união estável se justifica por diferentes razões Primus porque se tratando de regra restritiva à disposição de direitos submetese a uma interpretação restritiva dependendo de expressa previsão legal Secundus pois a união estável é uma união fática não produzindo efeitos em relação a terceiros Tertius e principalmente em face da premente necessidade de proteção do terceiro adquirente de boafé que veio a adquirir um imóvel sem ter ciência e não há como se exigir dele que o alienante havia adquirido o imóvel na constância de uma união estável Por tudo isso se um dos companheiros aliena ou onera imóvel que pertence ao casal mas que está registrado somente em seu nome sem o consentimento de seu parceiro o terceiro adquirente de boafé subjetiva está protegido não sendo possível anular o negócio jurídico No caso o companheiro preterido poderá reclamar a sua meação através de ação dirigida contra o seu comunheiroalienante mas nada podendo reclamar do terceiro Exigir destarte a anuência do companheiro para a prática de atos por pessoas que vivem em união estável é desproteger por completo o terceiro de boafé Assim estando o bem registrado em nome apenas de um dos companheiros lhe será possível alienálo ou onerálo independentemente da outorga do outro companheiro Neste caso fica assegurado ao companheiro prejudicado o direito de regresso contra o convivente que dilapidou o patrimônio comum Também se reconhece ao companheiro nestas circunstâncias o direito de promover medidas cautelares inominadas para obstar a prática do negócio que lhe será desfavorável O ideal sem dúvida é que as pessoas que vivem em união estável tomem o cuidado de registrar o patrimônio adquirido na constância da convivência em nome de ambos evitando assim dissabores e problemas futuros e garantindo a divisão do bem quando da dissolução da entidade familiar Assim se o companheiro ou parceiro vierem a omitir a sua condição ao locador que com eles contratar uma fiança a inexistência de boafé objetiva não poderá prejudicar o credor devendo aquele que não manifestou a outorga e restou prejudicado valerse dos mecanismos de responsabilização civil em face do companheiro ou convivente ímprobo conclusão esta a que chegou o Superior Tribunal de Justiça por meio de julgamento proferido pela sua Quarta Turma515 sob os seguintes fundamentos Ainda que a união estável esteja formalizada por meio de escritura pública é válida a fiança prestada por um dos conviventes sem a autorização do outro Isso porque o entendimento de que a fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia Súmula 332 do STJ conquanto seja aplicável ao casamento não tem aplicabilidade em relação à união estável De fato o casamento representa por um lado uma entidade familiar protegida pela CF e por outro lado um ato jurídico formal e solene do qual decorre uma relação jurídica com efeitos tipificados pelo ordenamento jurídico A união estável por sua vez embora também represente uma entidade familiar amparada pela CF uma vez que não há sob o atual regime constitucional famílias estigmatizadas como de segunda classe diferese do casamento no tocante à concepção deste como um ato jurídico formal e solene Aliás nunca se afirmou a completa e inexorável coincidência entre os institutos da união estável e do casamento mas apenas a inexistência de predileção constitucional ou de superioridade familiar do casamento em relação a outra espécie de entidade familiar Sendo assim apenas o casamento e não a união estável representa ato jurídico cartorário e solene que gera presunção de publicidade do estado civil dos contratantes atributo que parece ser a forma de assegurar a terceiros interessados ciência quanto a regime de bens estatuto pessoa patrimônio sucessório etc Nesse contexto como a outorga uxória para a prestação de fiança demanda absoluta certeza por parte dos interessados quanto à disciplina dos bens vigente e como essa segurança só é obtida por meio de ato solene e público como no caso do casamento devese concluir que o entendimento presente na Súmula 332 do STJ segundo a qual a fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia conquanto seja aplicável ao casamento não tem aplicabilidade em relação à união estável Além disso essa conclusão não é afastada diante da celebração de escritura pública entre os consortes haja vista que a escritura pública serve apenas como prova relativa de uma união fática que não se sabe ao certo quando começa nem quando termina não sendo ela própria o ato constitutivo da união estável Ademais por não alterar o estado civil dos conviventes para que dela o contratante tivesse conhecimento ele teria que percorrer todos os cartórios de notas do Brasil o que seria inviável e inexigível As pessoas casadas e a Súmula 332 do STJ A Súmula 332 do STJ foi publicada em 13032008 e contém a seguinte redação verbis A fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia Por primeiro apontamos que a redação da súmula não foi das mais felizes pois a utilização do termo ineficácia dá margem a dúvidas mormente porque no direito brasileiro ineficácia não é sinônimo de nulidade bem como há hipótese de nulidade que gera efeitos vg casamento putativo assim a fiança poderá ser nula e ineficaz regra geral nula e eficaz se aceita for a hipótese de conversão do negócio jurídico fidejussório como também poderá ser ineficaz sem ser nula submetida a termo ou condição Por segundo o fundamento legal que deu origem à Súmula 332 do STJ se encontra no art 1647 III do Código Civil de 2002 segundo o qual Art 1647 Ressalvado o disposto no art 1648 nenhum dos cônjuges pode sem autorização do outro exceto no regime da separação absoluta III prestar fiança ou aval E o art 1649 do Código Civil enunciou que a consequência da inexistência de vênia outorga consentimento ou suprimento tornará anulável o ato praticado podendo o outro cônjuge pleitearlhe a anulação até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal grifamos Neste ponto o Código Civil de 2002 alterou a diretriz normativa que era adotada no Código Civil de 1916 pois sob a égide da codificação revogada o art 252 impunha a nulidade da fiança prestada pelo marido sem o consentimento da mulher516 517 Portanto o que era nulo passou a ser anulável situação esta que modificou totalmente o panorama legislativo até então vigente518 Nesta hipótese à luz dos arts 235 III519 e 263 X520 do Código Civil de 1916 a nulidade da fiança deveria ser concedida a fim de que não fiquem responsáveis pela fiança não só os bens do casal inclusive a meação do marido como também os bens próprios dêste Nasce ao credor o direito regressivo contra o marido ou seus herdeiros como dívida do marido incomunicável Por isso enquanto subsiste a comunhão de bens não pode ser executada a meação do marido521 A nulidade da fiança que era absoluta no regime do Código Civil de 1916 de fato impunha por consequência a ineficácia da garantia porque do absolutamente nulo em regra não podiam e não podem surtir efeitos do contrário a anulabilidade da fiança prestada sem a vênia conjugal prevista no Código Civil é inválida porém eficaz se e enquanto não for reconhecida e decretada por sentença nos termos do art 177 do Código Civil522 Por primeiro a fim de que possamos entender a Súmula 332 do STJ iremos apontar qual era a posição da doutrina à luz do Código Civil de 1916 a nulidade prevista no art 252 era relativa anulabilidade ou absoluta Segundo aponta Milton Paulo de Carvalho Filho523 O Superior Tribunal de Justiça editou recentemente a Súmula n 332 com o seguinte teor A fiança prestada sem a autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia O entendimento inserto nos acórdãos de casos anteriores à vigência do atual Código Civil que deram origem a Súmula na verdade define e realça a impossibilidade da subsistência de parte da fiança invalidade total da garantia quando conferida sem a autorização de um dos cônjuges Daí por que talvez não se atentou para a utilização do termo correto pois sob a égide da lei anterior implica nulidade enquanto para o Código Civil vigente a ausência de autorização para a concessão da garantia importa anulabilidade não se justificando o direcionamento para o campo da ineficácia Sob a égide do Código Civil de 1916 a fiança prestada pelo marido sem a outorga uxória era nula Assim concluímos que a Súmula 332 do STJ se ostenta atualmente contra legem não se justificando a manutenção do regime da nulidade absoluta consoante o Código Civil de 1916 em detrimento do regime da anulabilidade de acordo com o Código Civil de 2002 E em matéria de garantia contratual a confusão524 gerada pelo equivocado posicionamento do Superior Tribunal de Justiça contribuiu ainda mais para a insegurança jurídica em tema de vital importância porque fiança anulável não é a mesma coisa que fiança nula Dessa forma ainda que o credor tenha se cercado de todo o cuidado necessário à contratação de uma fiança e ainda que a garantia tenha sido redigida de forma clara e isenta de dúvidas mesmo assim poderá o fiador tornarse irresponsável em detrimento do credor pela falha cometida pelo Superior Tribunal de Justiça que desconsiderou a exata medida de um termo técnico de comum utilização na praxe forense anulabilidade para emprestarlhe um figurino para o qual não foi talhado o da 8 a nulidade525 Com efeito as hipóteses de nulidade e de anulabilidade podem ser agrupadas sob uma mesma categoria jurídica denominada de invalidade E invalidade é a inaptidão de determinado ato ou negócio jurídico de produzir consequências ou efeitos jurídicos isto é de tornarse exigível e oponível às partes Em regra pois no plano da validade o que é nulo não produzirá efeitos enquanto aquilo que for anulável será eficaz e produzirá efeitos apesar da invalidade até o momento em que o defeito causador da anulabilidade vier a ser reconhecido por sentença Código Civil art 177526 É hipótese de eficácia do inválido Posta a questão nestes termos entendemos que o STJ deveria rever o verbete estampado na Súmula 332 a fim de adequála ao regime jurídico da anulabilidade decorrente do art 1669 do Código Civil A posição do fiador em face da relação locatícia a Súmula 268 do STJ A Súmula 268 do STJ foi publicada em 29052002 e contém a seguinte redação verbis O fiador que não integrou a relação processual na ação de despejo não responde pela execução do julgado Em outras palavras a Súmula 268 fixou o seguinte enunciado o fiador que não figurou na demanda de despejo não poderá sofrer a execução da sentença por ser terceiro que não se submete à eficácia da coisa julgada porventura a vincular locador e inquilino A razão de ser da súmula em comento foi a de evitar que a figura da cientificação bastante difundida em sede de demandas de despejo por falta de pagamento fosse equiparada à citação ato inicial de comunicação processual dirigido ao réu para informálo do ajuizamento de uma demanda contra si Com efeito a figura da cientificação foi prevista no art 59 2º da Lei 82451991527 e teve por finalidade levar ao conhecimento de eventuais sublocatários do imóvel locado pelo sublocador que uma demanda de despejo fora contra este ajuizada Assim como o sublocatário não figura como parte na relação locatícia originária o legislador entendeu por bem criar a figura diversa da cientificação cuja finalidade principal vem a ser a de permitir que o réu ou interessado duma demanda possa dela tomar conhecimento formal e vir a integrála528 se assim o quiser E de acordo com a diretriz adotada na Lei 82451991 em face da ação de despejo os sublocatários apesar de claramente terem assumido a condição de terceiros interessados529 dela não seriam réus porque não participaram do contrato de locação firmado entre locador e locatário in casu também sublocador Todavia sendo nítido o prejuízo que os sublocatários sofreriam com a eventual decretação de despejo do imóvel locado e por eles sublocado entendeu por bem o legislador garantirlhes o acesso aos autos a partir da sua cientificação da demanda de maneira que poderiam se assim quisessem assumir a condição de assistentes Frisese por oportuno que ante a inadimplência do inquilino sublocador perante o locador os sublocatários não assumiriam a condição de codevedores ou responsáveis pela obrigação não cumprida de modo que a sua esfera jurídica neste caso não seria atingida Entretanto os sublocatários certamente serão atingidos pela eficácia jurídica da sentença que vier a decretar o despejo pois a ordem de desocupação contida na sentença se presta a ser executada em relação ao imóvel e não à pessoa do inquilino530 Esta vem a ser a razão pela qual os sublocatários não assumem a condição de codevedores solidários ou até mesmo subsidiários das dívidas havidas entre o inquilino e o locador a este título nada podendo lhes ser exigido pelo credor Portanto a figura da cientificação apenas dirigirseia aos sublocatários e jamais aos fiadores sendo figura específica e restrita de comunicação processual Mesmo assim em inúmeras ações de despejo por falta de pagamento a tramitarem pelos foros brasileiros os locadores demandam única e exclusivamente contra os inquilinos porém requerem que os fiadores sejam apenas cientificados da demanda Esta figura esdrúxula de comunicação processual acabou por resultar na edição da Súmula 268 do STJ porque na própria Lei 82451991 o legislador autorizou que os pedidos de despejo por falta de pagamento e de cobrança de aluguel fossem cumulados e dirigidos contra locatário e fiadores com as seguintes peculiaridades que se afastaram completamente do sistema adotado pelo Código de Processo Civil de 2015 em seu art 327531 enquanto o pedido de despejo é dirigido apenas contra o inquilino o pedido de cobrança de aluguéis é dirigido contra este e os fiadores razão por que a sentença que vier a acolher ambas as pretensões será composta por dois capítulos532 claros e precisos enquanto o despejo atingirá apenas o inquilino e as pessoas a ele vinculadas familiares ou eventuais moradores do imóvel a condenação ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos até a desocupação do imóvel será executada contra o inquilino mas neste caso não contra os seus familiares ou eventuais moradores do imóvel e os fiadores b c 9 10 proferida a sentença que decretou o despejo do imóvel contra o inquilino e condenou este e os fiadores ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos e vincendos se acaso apenas os fiadores manifestarem recurso contra a sentença deixando o inquilino de fazêlo o capítulo relativo ao despejo transitará em julgado nesta hipótese se o locador não agir para instaurar a execução provisória do despejo do imóvel com o nítido interesse de se locupletar às custas dos garantes estarão os fiadores autorizados a promoverem o despejo provisório do imóvel notadamente porque no direito civil contemporâneo não se tolera o abuso do direito a teor do art 187 do Código Civil de 2002 quer porque o art 834 do Código Civil de 2002 outorga segundo entendemos legitimidade ativa extraordinária para que os fiadores atuem na omissão abusiva dos locadores533 bem como porque o credor deve agir para mitigar o próprio prejuízo cientificação de fiadores em ação de despejo é medida esdrúxula e sem qualquer eficácia jurídica posto que a figura da cientificação apenas se dirige aos eventuais sublocatários que estejam a ocupar o imóvel locado por força do art 59 2º da Lei 82451991 A majoração de aluguéis sem a participação do fiador princípio da redução Outro tema que está vinculado ao da ausência de participação do fiador na demanda promovida contra o devedor objeto de preocupação da já comentada Súmula 268 do Superior Tribunal de Justiça é o de se saber se a eventual majoração de aluguéis em sede de ação revisional ex arts 68 a 70 da Lei 82451991 sem a participação do garante teria o condão de excluir a responsabilidade do fiador sobre todo o aluguel estabelecido no processo ou reduzir a sua responsabilidade ao montante originariamente garantido com a exclusão ou extirpação do excesso decorrente da majoração Em nosso sentir o art 823 do Código Civil veicula o princípio da reduzibilidade o qual permite restringir as obrigações decorrentes de uma fiança que porventura se tornou mais onerosa do que a dívida afiançada aos limites originariamente assumidos pelo fiador Assim sendo a fiança agravada não será nula mas apenas o excesso decorrente da oneração será ineficaz o Código Civil menciona equivocadamente nulidade534 razão pela qual o débito que se manteve nos limites da garantia fidejussória poderá ser exigido do fiador Segundo doutrinava Pontes de Miranda535 Se a fiança vai além do quanto da dívida e seus acessórios há o princípio da reduzibilidade o excesso está fora da garantia fidejussória Todavia se a extensão objetiva da fiança era precisamente igual à da dívida e essa diminuiu devido a circunstâncias objetivas ou subjetivas há a redução Como sustenta Claudio Luiz Bueno de Godoy536 Ou seja nada impede que para uma obrigação de cem se contra uma fiança limitada a cinquenta A rigor o contrário é que a lei proíbe impedindo que a fiança seja mais onerosa que a obrigação garantida Se isto ocorrer vale dizer se a fiança for pactuada de forma mais onerosa quanto a valor modo lugar tempo condição ou encargos que a obrigação principal a despeito de inocorrer causa de invalidade ela será reduzida aos limites quantitativos e qualitativos daquela dívida afiançada E é nesse sentido a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça a qual confirma que o excesso que porventura estiver a onerar a fiança não tornará nula ou anulável a garantia mas apenas ineficaz a parte que sobejar aquela que fora originariamente contratada537 A solução apontada pelo art 823 do Código Civil está em consonância com o princípio da conservação dos contratos porque não determina a nulidade da fiança mas apenas a desconsideração do excedente mantendo desta forma o pacto firmado livremente entre as partes538 Inciso III Seguro de fiança locatícia O seguro de fiança locatícia é modalidade de garantia pessoal que não possui qualquer vinculação com o contrato de fiança apesar da aparente confusão que o seu nomen juris poderá indicar Tratase a bem dizer de modalidade específica de garantia pessoal cujo tratamento jurídico se submete à disciplina legal prevista nos arts 757 a 777 do Código Civil relativa aos contratos de seguro E como modalidade de garantia securitária a sua estrutura jurídica vem disciplinada na Resolução 2022008 do Conselho Nacional de Seguros Privados CNSP e na Circular Susep 3472007 que versa sobre as condições gerais do segurofiança o que será mais bem abordado nos comentários ao art 41 da Lei do Inquilinato 11 Inciso IV Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento A cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento é uma garantia real em razão da qual o próprio locatário ou terceiro deverá transferir a titularidade das quotas de determinado fundo de investimento ao locador em caráter resolúvel enquanto o contrato de locação estiver em vigor quotas estas que ficarão sob a guarda de um agente fiduciário instituição financeira Tratase de modalidade de garantia praticamente inexistente no mercado de locações pelas seguintes razões além de ser completamente desconhecida dos locadores é necessário que o próprio locatário ou terceiro mantenha em um fundo de investimento os valores necessários à garantia do contrato de locação pelo seu período de vigência de modo que em função da própria oscilação do mercado esses fundos poderão ter uma rentabilidade positiva ou até mesmo negativa ao longo de determinado período o que afetaria completamente a possibilidade de o locador vir a receber o seu crédito em caso de descumprimento do contrato E como modalidade de garantia real e sui generis a sua estrutura jurídica vem disciplinada na Lei 11196 de 21112005 e na Instrução 432 da Comissão de Valores Mobiliários CVM de 01062006 Em linhas gerais o titular locatário ou terceiro das quotas de um fundo de investimento transfere em garantia ao credor locatício locador a titularidade resolúvel das quotas enquanto estiver em vigor o contrato de locação de imóvel urbano Dessa forma tratandose de modalidade de transmissão de direitos em garantia ou cessão de direitos em garantia constituída estará em favor do credor a propriedade fiduciária539 dos direitos transmitidos enquanto perdurar a locação Eis o regime jurídico desta modalidade de garantia conforme dispõe o art 88 da Lei 11196 de 21112005 o qual merecerá os comentários pertinentes Art 88 As instituições autorizadas pela Comissão de Valores Mobiliários CVM para o exercício da administração de carteira de títulos e valores mobiliários ficam autorizadas a constituir fundos de investimento que permitam a cessão de suas quotas em garantia de locação imobiliária Tratase de uma garantia típica pois as suas estrutura e função foram detidamente fixadas pelo legislador ademais somente instituições financeiras autorizadas pela CVM é que poderão operar nesse segmento econômico Art 88 1º A cessão de que trata o caput deste artigo será formalizada mediante registro perante o administrador do fundo pelo titular das quotas por meio de termo de cessão fiduciária acompanhado de 1 uma via do contrato de locação constituindo em favor do credor fiduciário propriedade resolúvel das quotas540 O negócio jurídico fiduciário será constituído mediante instrumento escrito que deverá ser obrigatoriamente registrado na instituição financeira administradora do fundo sendo a forma escrita da própria essência do contrato ad solemnitatem Segundo entendemos a eventual estipulação verbal da cessão fiduciária tornará o negócio nulo CC art 104 III cc o art 166 IV eis que o meio pelo qual as respectivas manifestações de vontade deverão ser exteriorizadas é o escrito O registro segundo igualmente entendemos terá a função de permitir a publicidade da situação jurídica a que foram submetidas as respectivas quotas a fim de atribuir segurança ao credor fiduciário locador para evitar que a titularidade das mesmas seja transmitida a terceiros de boafé o que acarretaria enorme prejuízo ao próprio credor pois tornaria a garantia desprovida de qualquer eficácia Outrossim no próprio corpo do contrato de locação de imóvel urbano as partes deverão estabelecer as cláusulas da cessão fiduciária que entre as mesmas vigorará de modo que ao respectivo contrato será anexado o termo de cessão fiduciária fornecido pela instituição financeira depositária das quotas agente fiduciário o que em tese permitirá a qualquer pessoa que tiver acesso ao contrato tomar efetivo conhecimento da situação jurídica envolvendo as quotas cedidas Art 88 2º Na hipótese de o cedente não ser o locatário do imóvel locado deverá também assinar o contrato de locação ou aditivo na qualidade de garantidor A cessão fiduciária é negócio jurídico acessório de garantia que se subordinará ao contrato garantido in casu de locação Na verdade ainda que a redação do parágrafo em comento seja criticável não há dúvida de que o garantidor fiduciário não assinará o contrato de locação mas sim o contrato de garantia inserido na locação Ainda que as figuras do locatário e do garantidor fiduciário estejam concentradas na mesma pessoa os respectivos contratos serão distintos em razão da própria função atribuída a cada um deles pelo legislador a b c A bem dizer a interpretação que defendemos é a seguinte quando o locatário for também o cedente fiduciante das quotas de um fundo de investimento dispensada estará a necessidade de dupla assinatura pois uma vez subscrito o contrato de locação contratada também terá sido a garantia fiduciária Caso contrário quando o locatário e o cedente fiduciante forem pessoas distintas ambas deverão assinar os respectivos instrumentos Art 88 3º A cessão em garantia de que trata o caput deste artigo constitui regime fiduciário sobre as quotas cedidas que ficam indisponíveis inalienáveis e impenhoráveis tornandose a instituição financeira administradora do fundo seu agente fiduciário Uma das vantagens da cessão fiduciária em garantia sob comento decorre da imposição às respectivas quotas desde a constituição da garantia do regime jurídico da indisponibilidade da inalienabilidade e da impenhorabilidade as quais ficarão sob a custódia da instituição financeira administradora do fundo Com efeito o tratamento jurídico dispensado pelo legislador se justifica pois sendo as quotas de um fundo de investimento um bem jurídico incorpóreo a sua titularidade poderia ser transmitida mediante simples cessão situação essa que frustraria a própria efetivação da garantia quando a sua excussão se mostrasse oportuna Para evitar tais percalços a constituição da cessão fiduciária vinculará as respectivas quotas ao contrato de locação de modo a evitar a contaminação da garantia pela situação jurídica superveniente do devedorfiduciante Escrevemos situação jurídica superveniente porque a constituição da garantia não poderá ocorrer em prejuízo dos demais credores do garantidor em virtude da existência de créditos anteriores à constituição da garantia sob pena de restar configurada eventual fraude contra credores ou fraude à execução Art 88 4º O contrato de locação mencionará a existência e as condições da cessão de que trata o caput deste artigo inclusive quanto a sua vigência que poderá ser por prazo determinado ou indeterminado Art 88 5º Na hipótese de prorrogação automática do contrato de locação o cedente permanecerá responsável por todos os seus efeitos ainda que não tenha anuído no aditivo contratual podendo no entanto exonerarse da garantia a qualquer tempo mediante notificação ao locador ao locatário e à administradora do fundo com antecedência mínima de 30 trinta dias No 4º do art 88 em comento o legislador estabeleceu que a garantia fiduciária poderá ser contratada por tempo determinado ou indeterminado o que redundará nas seguintes situações se a garantia for contratada por prazo inferior ao do contrato de locação o que na prática dificilmente ocorrerá uma vez atingido o termo final da garantia esta estará extinta cessando a partir daí a responsabilidade do garantidor se a garantia for contratada por prazo igual ao do contrato de locação uma vez prorrogado este por força de lei LI art 39 a garantia estará automaticamente prorrogada por tempo indeterminado somente cessando quando a posse do imóvel for restituída ao locador quer pela entrega das chaves ou pela imissão na posse do prédio locado se a garantia for contratada por tempo indeterminado entendemos que diante do seu caráter acessório a mesma ficará vinculada à vigência do contrato garantido que é o de locação de modo que o cedente continuará responsável pelo adimplemento do contrato até a data em que a posse do imóvel for restituída ao locador De acordo com o 5º do art 88 em questão se o contrato de locação vencer e não for denunciado nos prazos fixados na LI ocorrerá a prorrogação da locação por tempo indeterminado de tal modo que o vínculo contratual terá sido mantido Nessa hipótese uma vez prorrogada a locação prorrogada também terá sido a garantia fiduciária ainda que o cedente não tenha subscrito qualquer aditivo contratual no qual concordaria com a prorrogação da garantia Todavia será de boa cautela clausular no contrato de locação que a garantia fiduciária será prorrogada quando a locação também o for a fim de serem evitadas interpretações que coloquem em risco a sua manutenção Não obstante à semelhança do que ocorre com o fiador nesta situação o legislador concedeu ao cedente o direito potestativo de exoneração da garantia fiduciária mediante notificação ao locador ao locatário e à administradora do fundo com antecedência mínima de 30 trinta dias grifamos Como se percebe a notificação exoneratória endereçada ao locatário só terá cabimento se este não for também o cedente a a1 a2 b caso contrário tratandose das mesmas pessoas bastará o endereçamento da notificação ao locador e ao administrador do fundo este último ao qual incumbirá o cancelamento do registro da garantia que redundará no levantamento do regime jurídico da indisponibilidade da inalienabilidade e da impenhorabilidade das quotas Não é demais esclarecer que a notificação exoneratória é uma manifestação de vontade receptícia de modo que terá de ser efetivamente recebida pelos seus destinatários para que possa surtir o principal efeito jurídico predeterminado pelo legislador a resilição do vínculo contratual Art 88 6º Na hipótese de mora o credor fiduciário notificará extrajudicialmente o locatário e o cedente se pessoa distinta comunicando o prazo de 10 dez dias para pagamento integral da dívida sob pena de excussão extrajudicial da garantia na forma do 7º deste artigo De acordo com a disciplina tradicional da mora debitoris na LI o locatário em atraso poderá purgálo para evitar a resolução do contrato de locação Normalmente a mora poderá se apresentar como suportável ou insuportável de acordo com a conveniência e oportunidade do locador que poderá determinar até que ponto estaria disposto a tolerar o atraso contratual do locatário Diante dessa situação o locador terá à sua disposição dois caminhos segundo entendemos poderá optar pela execução extrajudicial da garantia fiduciária quando então deverá notificar extrajudicialmente o locatário e o garantidor fiduciário se for pessoa diversa para que o débito seja pago em 10 dez dias findo o qual sem o devido pagamento as quotas serão transferidas em caráter pleno exclusivo e irrevogável ao locador pelo agente fiduciário em quantidade suficiente à satisfação do seu crédito Segundo aponta Melhim Namem Chalhub541 Se as quotas transmitidas pela administradora ao locador não forem suficientes para o resgate integral do débito este promoverá a cobrança dos aluguéis e encargos ou o despejo pelos meios peculiares à relação locatícia podendo inclusive penhorar outros bens do locatário para efetivação do seu crédito mas não do devedorfiduciante se se tratar de terceira pessoa porque a sua responsabilidade é limitada aos bens que foram transmitidos fiduciariamente ao credor Na hipótese descrita neste item a uma questão interessante poderá ocorrer se o locatário e o garantidor fiduciário forem a mesma pessoa e o locador tiver optado pela execução extrajudicial da garantia serlheá impossível postular também o despejo do imóvel locado por já ter recebido o seu crédito que não será subrogado na pessoa do caucionante ante a hipótese de confusão CC art 381 porém se o locatário e o garantidor fiduciário forem pessoas diversas e o locador tiver optado pela execução extrajudicial da garantia serlheá possível em tese postular o despejo do imóvel locado porque a satisfação do seu crédito terá sido promovida por terceiro de modo que o inadimplemento do locatário ainda persistiria por titularizar o dever de pagar os aluguéis não sendo descaracterizada a sua mora pelo pagamento do crédito realizado por terceiro o garantidor542 poderá pleitear judicialmente a resolução da locação com fundamento no impagamento dos aluguéis e atrasos devendo propor a denominada ação de despejo por falta de pagamento contra o inquilino Este por sua vez terá o direito de purgar a mora e manter o contrato de locação situação essa que decorre do art 62 incisos II e seguintes da LI Se o locador optar pela via judicial antes da extrajudicial somente poderá se valer da prerrogativa de excussão extrajudicial após ter transcorrido o prazo legal de purgação da mora não estando impedido de valerse do procedimento relativo ao cumprimento de sentença para buscar a penhora das quotas do fundo de investimento vinculado ao contrato Art 88 7º Não ocorrendo o pagamento integral da dívida no prazo fixado no 6º deste artigo o credor poderá requerer ao agente fiduciário que lhe transfira em caráter pleno exclusivo e irrevogável a titularidade de quotas suficientes para a sua quitação sem prejuízo da ação de despejo e da demanda por meios próprios da diferença eventualmente existente na hipótese de insuficiência da garantia À semelhança do que ocorre com a alienação fiduciária de bem imóvel regulamentada pela Lei 95141997 o inadimplemento do locatário atribui ao locador o direito de promover a execução extrajudicial da cessão fiduciária das quotas de fundo de investimento porém independentemente da realização de qualquer leilão extrajudicial pois o inadimplemento do locatário e a execução da garantia provocarão a transmissão das quotas do fundo de investimento ao credorfiduciário locador 12 em caráter pleno exclusivo e irrevogável e em quantidade suficiente à satisfação do seu crédito que corresponderá ao somatório dos valores dos aluguéis vencidos e não pagos bem como às penalidades pela mora previstas no contrato tais como a multa contratual além das despesas de cobrança e notificação543 Por fim salientamos que a instituição de um regime jurídico específico da propriedade fiduciária de quotas de fundo de investimento em especial por força do 7º do art 88 da Lei 111962005 não se aplicará à hipótese o disposto no art 1365 do Código Civil verbis Art 1365 É nula a cláusula que autoriza o proprietário fiduciário a ficar com a coisa alienada em garantia se a dívida não for paga no vencimento Parágrafo único O devedor pode com a anuência do credor dar seu direito eventual à coisa em pagamento da dívida após o vencimento desta E isto ocorre porque pela própria estrutura jurídica da cessão fiduciária em comento a efetividade da garantia decorre da sua própria transmissão ao credor em caso de inadimplemento do locatário situação essa que foi desjudicializada visando tornar a garantia mais atraente aos locadores Art 88 8º A excussão indevida da garantia enseja responsabilidade do credor fiduciário pelo prejuízo causado sem prejuízo da devolução das quotas ou do valor correspondente devidamente atualizado Art 88 9º O agente fiduciário não responde pelos efeitos do disposto nos 6º e 7º deste artigo exceto na hipótese de comprovado dolo máfé simulação fraude ou negligência no exercício da administração do fundo A análise conjunta dos 8º e 9º do art 88 da Lei 111962005 indica ter o legislador fixado ao que parece a responsabilização objetiva do credor fiduciário pela excussão indevida da garantia cf 8º enquanto o agente fiduciário seria apenas responsabilizado na hipótese de comprovado dolo máfé simulação fraude ou negligência no exercício da administração do fundo cf 9º hipóteses estas que estabeleceriam a sua responsabilização apenas quando a sua atuação tivesse sido culposa em sentido amplo A diferença de tratamento jurídico da responsabilidade civil se justifica porque o credorfiduciário responderá pelo fato da excussão indevida por ter ele o efetivo conhecimento acerca das eventuais vicissitudes ou não do seu crédito razão pela qual o legislador houve por bem atribuirlhe o risco da excussão Já o agente fiduciário somente responderá em caso de dolo ou culpa posto que a sua atuação é de mero gestor de bens alheios de maneira que deverá ter no exercício de suas funções o cuidado e a diligência que todo homem ativo e probo costuma empregar na administração de seus próprios negócios CC art 1011 Assim a sua conduta deverá ser valorada à luz do cuidado e diligência que todo administrador deverá empregar na gestão de seus negócios Art 88 10 Fica responsável pela retenção e recolhimento dos impostos e contribuições incidentes sobre as aplicações efetuadas nos fundos de investimento de que trata o caput deste artigo a instituição que administrar o fundo com a estrutura prevista neste artigo bem como pelo cumprimento das obrigações acessórias decorrentes dessa responsabilidade A responsabilidade tributária pelo recolhimento de tributos e cumprimento das obrigações acessórias sobre as aplicações efetuadas nos fundos de investimento será da instituição financeira que administrar o fundo impondoselhe o legislador a condição de contribuinte de direito Nulidade de mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação Ao contrário de outros negócios jurídicos a locação de imóveis urbanos não admite a estipulação de dupla garantia em razão da própria natureza da Lei 82451991 que é eminentemente cogente ou de ordem pública LI art 45 com a finalidade de atribuir um equilíbrio mínimo à relação jurídica locatícia para que fosse evitado o abuso contratual do locador pois a finalidade da Lei do Inquilinato nas palavras autorizadas de Francisco Carlos Rocha de Barros544 é a de proteger o inquilino porque essa é a justificativa para uma lei especial do inquilinato A violação dessa regra acarretará a nulidade da segunda garantia pactuada isto é a que foi estabelecida em excesso num mesmo contrato de locação E a expressão num mesmo contrato de locação significa numa mesma relação jurídica locatícia 1 ainda que estabelecida em instrumentos distintos Assim ainda que a primeira garantia tenha sido pactuada em um instrumento e a segunda em outro nula será a constituição desta segunda garantia por representar o excesso coibido pelo legislador Frise se que a nulidade apanha apenas a garantia constituída com violação à regra limitativa do parágrafo único do art 37 e não o contrato de locação como um todo pois a lei apenas proíbe a convivência de garantias diversas545 no mesmo negócio jurídico Como a nulidade foi expressamente imposta pelo legislador como clara punição à violação da regra em comento é de comum sabença que deverá ser pronunciada de ofício pelo magistrado que dela vier a conhecer CC art 168 parágrafo único não sendo permitido o seu suprimento tampouco a confirmação do negócio jurídico nulo ou o seu convalescimento pelo decurso do tempo CC art 169 E se as partes tiverem pactuado a duplicidade de garantias caberá ao intérprete estabelecer qual delas prevalecerá o que na prática poderá ser muito mas muito difícil de estabelecer Critérios podem servir de orientação aquela que foi dada antes cronologicamente permanece anulandose a que foi dada a seguir Se foram concedidas simultaneamente no mesmo contrato mantémse a que primeiro foi mencionada no instrumento Se uma foi dada no contrato e outra em documento apartado anulase esta sobrevivendo aquela546 No caso concreto porém pode ser muito difícil ou quase impossível de se estabelecer qual das garantias será desconstituída pela nulidade Diante do impasse o critério mais adequado será o de considerar válida a garantia que melhor atender à função social do contrato tal como estabelece o art 421 do Código Civil compreendida a função social como a causa do contrato uma vez que a causa é a função que o sistema jurídico reconhece a determinado tipo de ato jurídico função que o situa no mundo jurídico traçandolhe e precisandolhe a eficácia547 Nesta perspectiva sendo a causa elemento inderrogável do negócio e considerando por outro lado que não pode existir negócio que em abstrato no seu esquema típico não tenha efeitos entendese que todo e qualquer negócio tenha uma causa e que esta é precisamente a síntese dos seus efeitos jurídicos essenciais Os efeitos jurídicos essenciais em sua síntese constituem a mínima unidade de efeitos que o negócio está juridicamente apto a produzir548 Diante disso deverá ser preservada a garantia que melhor atender à função de salvaguardar e proteger o adimplemento exato e fiel do contrato de locação de imóvel urbano o que somente a casuística poderá determinar diante das múltiplas facetas que a realidade do mercado inquilinário poderá apresentar Como consequência da importância dessa regra o legislador estabeleceu no art 43 II da Lei do Inquilinato que constituir contravenção penal punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado revertida em favor do locatário II exigir por motivo de locação ou sublocação mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação Em termos práticos a tipificação da conduta como contravenção penal não é dotada de maior relevância pois as contravenções penais são consideradas infrações de menor potencial ofensivo e submetidas ao regime da Lei 90991995 o que será abordado oportunamente Porém apesar da pouca importância da tipificação penal da conduta reforçada está a repulsa do legislador à fixação de dupla garantia Art 38 A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula 2º A caução em dinheiro que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel será depositada em caderneta de poupança autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída no prazo de trinta dias em caso de concordata falência ou liquidação das sociedades emissoras Comentários Alessandro Schirrmeister Segalla A caução de bens móveis Na prática da locação de imóveis urbanos a figura da caução de bens móveis é insignificante por se tratar de garantia inócua e sem qualquer utilidade prática em razão da própria natureza dos bens móveis que são suscetíveis de movimento próprio ou de remoção por força alheia sem alteração da substância ou da destinação econômicosocial nos termos do art 82 do 2 Código Civil Dessa forma se os bens móveis caucionados podem ser removidos de um local para outro a constituição desta garantia poderia ser facilmente fraudada pelo devedor ou terceiros ainda que o título da sua constituição fosse registrada em cartório de títulos e documentos como ingenuamente estabeleceu o legislador na primeira parte do 1º do art 38 da Lei do Inquilinato Explicase ao contrário do que ocorre com a caução de bens imóveis a qual será abordada nos itens seguintes o registro do título constitutivo da garantia em cartório de títulos e documentos não teria a aptidão de gerar a imprescindível publicidade com eficácia erga omnes razão pela qual segundo pensamos a sua constituição não seria oponível em face de terceiros de boa fé que viessem a adquirir o bem móvel objeto da caução Outro problema da caução de bens móveis segundo pensamos é o mesmo que atinge o contrato de penhor em ambas as modalidades deverá ocorrer a transferência efetiva da posse de uma coisa móvel suscetível de alienação ao credor como estabelece o art 1432 do Código Civil Dessa forma ficará o devedor ou terceiro privado da posse momentânea do bem caucionado o que contribui de maneira decisiva para o caso dessa modalidade de garantia A polêmica em torno da caução de bens imóveis Parte da doutrina defende que inexiste uma modalidade autônoma a que se pode denominar caução em imóveis sendo a expressão da Lei do Inquilinato apenas um termo genérico para se referir a diversas garantias549 Luiz Antonio Scavone Junior550 é um dos autores que defende tal posicionamento conforme se verifica do trecho de sua obra transcrito a seguir sendo a caução garantia para o cumprimento de uma obrigação o oferecimento de um imóvel para efetivar essa garantia somente poderá se realizar através do direito real de hipoteca Igualmente opina Maria Helena Diniz551 a caução na locação poderá ser em bens móveis ou imóveis abrangendo no nosso entender tão somente o penhor e a hipoteca embora nada impeça que se inclua a anticrese No mesmo sentido o Superior Tribunal de Justiça já teve a oportunidade de decidir que a hipoteca apesar de não expressamente elencada como sendo uma garantia locatícia encontrase implicitamente inserida na modalidade caução552 Mário Pazutti Mezzari553 registrador em PelotasRS entende que não sendo a caução instituto jurídico independente não deve ser averbada na matrícula do imóvel e ainda que fosse não geraria direito de sequela ou seja o credor não poderia fazer valer seu direito decorrente da caução imobiliária contra o adquirente porque tal efeito sequela somente pode decorrer da natureza jurídica do instituto da garantia adotado e como já vimos a caução imobiliária não tem natureza jurídica própria E ele conclui dizendo que se a caução não gera direito real nada garante gera apenas a ilusão de garantia portanto deve ser entendida como gênero da espécie a critério das partes da garantia adequada aos seus interesses Igualmente a orientação emitida pelo Colégio Registral do Rio Grande do Sul de 31 de maio de 2000 considera que a garantia por imóvel de que trata a Lei é a hipoteca que se constituirá pelo ato de registro no ofício imobiliário554 Importante apontar desde logo que a Lei de Registros Públicos referese à averbação da caução mas registro da hipoteca art 167 I da referida Lei Há uma corrente doutrinária que caminhando no outro sentido defende ser a caução modalidade autônoma de garantia Sílvio de Salvo Venosa555 é um dos defensores dessa corrente conforme trecho de sua obra transcrito a seguir não há necessidade de que se constitua penhor ou hipoteca para perfazer a caução estampada na lei locatícia Essa caução que assegura o contrato de locação destaca um bem móvel ou imóvel para a garantia sem que existam as formalidades dos direitos reais de garantia típicos Na verdade o coautor destes comentários Alessandro S Segalla entende que a modalidade de garantia mencionada expressamente pelo legislador neste art 37 I da LI como caução representa o gênero da qual as modalidades caução de imóvel e móvel são espécies até porque o objetivo da Lei do Inquilinato ao ter previsto uma modalidade específica de garantia locatícia sob a denominação de caução foi o de simplificar a estipulação de uma garantia real para permitir a sua efetiva contratação que ficaria seriamente comprometida se as pessoas em geral apesar de poderem contratar a locação contrato principal por instrumento particular ou até mesmo verbalmente tivessem que estipular a caução em imóvel à semelhança do que ocorre com a hipoteca por instrumento público ante a determinação do art 108 do Código Civil invertendo a lógica do sistema porque a formalidade exigida para o contrato acessório de garantia seria maior daquela exigida do contrato principal de 3 locação o que não se afiguraria razoável data venia das opiniões em sentido contrário No mesmo sentido apontamos a seguir trecho do Parecer 05305E da CorregedoriaGeral da Justiça de São PauloSP emitido em de 8 de março de 2005 nos autos do Processo CG 1102005556 no qual foi consagrada a ideia de que a caução de bens imóveis é modalidade específica de garantia tratada na Lei do Inquilinato e que somente poderá ser exigida nas contratações de locações de imóveis urbanos regidas pela Lei 82451991 estando estabelecida na Lei de Locação a possibilidade de se prestar caução em bem imóvel possibilitando o ingresso da garantia no fólio real através da averbação não resta dúvida quanto a ter o legislador criado uma garantia real anômala mas simples e menos formal que as demais garantias reais estabelecidas na legislação brasileira até então Dessa forma uma vez pactuada pelas partes a garantia da caução de bens imóveis apontamos que o princípio da especialidade em suas modalidades subjetiva e objetiva deverá ser respeitado pois somente será possível a averbação da caução na matrícula de um imóvel se o mesmo tiver sido fielmente identificado e descrito tal como fora matriculado especialidade objetiva assim como se os seus proprietários tiverem sido identificados plenamente especialidade subjetiva a fim de ser possível a constituição da garantia com eficácia erga omnes o que somente será possível com o efetivo ingresso do título no fólio real557 A impenhorabilidade do imóvel caucionado Tema que não é abordado pela doutrina é o da eventual impenhorabilidade do imóvel dado em caução para garantia locatícia se este for um imóvel residencial próprio de um casal ou entidade familiar Lei 80091990 art 1º bem como de pessoas solteiras separadas e viúvas nos termos da Súmula 364 do STJ A leitura do art 3º da Lei 80091990 permite a conclusão de que se um imóvel dado em caução locatícia for caracterizado como bem de família o reconhecimento da sua impenhorabilidade será de rigor porque o legislador não contemplou tal hipótese no rol exaustivo de exceções à impenhorabilidade constituindo comezinha regra de hermenêutica a de que as regras que contemplam exceções devem ser interpretadas restritivamente jamais extensivamente Pois bem Essa tem sido a tendência da jurisprudência do STJ que tem apontado a impenhorabilidade do bem caucionado à locação se este vier a ser configurado como bem de família como apontam os seguintes precedentes que refletem o posicionamento da Corte de Justiça Como acima demonstrado os agravados não assinaram o contrato de locação na qualidade de fiadores mas de caucionantes dando em garantia à precitada caução hipotecária por meio de escritura pública levada a registro no competente Cartório de Registro de Imóveis Por conseguinte não se aplica à espécie a regra do art 3º VII da Lei 800990 Da mesma forma considerandose que a ação de execução tem como título executivo o contrato de locação art 585 IV do CPC art 784 VIII CPC15 também não é aplicável o art 3º V da Lei 800990 na medida em que referida exceção alcança apenas a execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar Em outras palavras somente haveria falar em penhorabilidade do bem de família se o título executivo fosse a Escritura Pública de Hipoteca o que não é o caso Ante o exposto nego provimento ao agravo regimental É o voto558 Com efeito a Lei 824591 que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes prevê em seu artigo 37 as modalidades de garantia ao contrato de locação referindose no inciso I do mencionado artigo à caução e no inciso II à fiança espécie da primeira Tenhase em conta também para esclarecer a questão sob exame que referida lei acrescentou o inciso VII ao artigo 3º da Lei 800990 a qual dispõe acerca da impenhorabilidade do bem de família Confirase a propósito o teor desse dispositivo Art 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil fiscal previdenciária trabalhista ou de outra natureza salvo se movido a VII por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação Nesse contexto tratandose de caução em contratos de locação não há que se falar na possibilidade de penhora do imóvel residencial familiar pois não incluída entre as hipóteses permissivas à privação da posse De fato considerando que a possibilidade de expropriação do imóvel residencial é exceção à garantia da impenhorabilidade a interpretação às ressalvas legais dever ser restritiva sobretudo na hipótese sob exame em que o legislador optou expressamente pela espécie fiança e não pelo gênero caução não deixando por conseguinte margem a dúvidas Por outro lado a própria Lei 824591 que acrescentou ao artigo 3º acima referido a fiança locatícia como exceção à impenhorabilidade prevê como distintas garantias caução e fiança artigo 37 incisos I e II respectivamente Nesse diapasão podese inferir do confronto das leis em tela no que interessa o seguinte 1 a regra da impenhorabilidade do bem de família de que trata a Lei 800990 não é absoluta pois comporta exceções 2 tais exceções estão previstas taxativamente nos incisos do artigo 3º da própria Lei 800990 3 a possibilidade de penhora cuidandose de caução prestada em contrato de locação não está elencada nos incisos do artigo 3º Nessa linha de pensamento tenho comigo que nos casos de caução prestada para garantia de contrato de locação nos termos da Lei 824591 não é possível o desapossamento do imóvel caracterizado como bem de família de onde resulta a violação perpetrada pelo tribunal de origem consubstanciada na equiparação no caso para fins de penhora de caução e fiança ou seja dos incisos I e II do artigo 37 da Lei 824591 Ante o exposto conheço do recurso e lhe dou provimento para desconstituir a penhora do imóvel caracterizado como bem de família objeto de caução nos termos acima explicitados prosseguindose a execução como entender de direito Mantida a sucumbência É como voto559 Nesse sentir ainda que o imóvel tenha sido voluntariamente oferecido por algum caucionante em garantia da locação de imóvel urbano o STJ possui o entendimento de que a indicação do imóvel como garantia não implica em renúncia ao benefício da impenhorabilidade do bem de família em razão da natureza de norma cogente uma vez que as hipóteses de impenhorabilidade devem ter expressa previsão legal560 Diante do firme posicionamento do STJ concluise que a verificação da eventual impenhorabilidade do bem oferecido à caução pelo próprio locatário ou por terceiros constitui ônus do locador a quem foi atribuído o risco de verificar se a garantia será hígida ou não Assim se o locador não proceder com a cautela devida exigindo que o caucionante demonstre titularizar idoneidade patrimonial imobiliária para suportar a contratação de caução por exemplo ser proprietário de dois ou mais imóveis ou até mesmo de outros bens será privado da pretensão de exigir a penhora do imóvel caucionado ante a sua configuração de bem de família sendo pois impenhorável nos termos da Lei 80091990 Não obstante até mesmo se o locador vier a adotar as cautelas devidas na contratação da garantia imobiliária entendemos que um problema ainda persistirá se após a constituição da caução de bem imóvel o patrimônio do caucionante vier a ser comprometido por dívidas surgidas após a formalização da garantia a oscilação patrimonial prejudicará ou não o credor se o único imóvel que tiver restado ao caucionante for configurado como bem de família Duas respostas são possíveis se levarmos em conta o entendimento exteriorizado pelo STJ no sentido de que a indicação do imóvel como garantia não implica em renúncia ao benefício da impenhorabilidade do bem de família em razão da natureza de norma cogente uma vez que as hipóteses de impenhorabilidade devem ter expressa previsão legal se o locador tiver aceitado como garantia um imóvel que já era ocupado pelo caucionante ou por sua entidade familiar como moradia há que se entender que no momento da constituição da caução era dado ao credor mensurar os riscos de b 4 aceitar ou não um imóvel residencial como garantia da locação razão pela qual deverá suportar eventual alegação de impenhorabilidade se o locador tiver aceitado como garantia imóvel que não era ocupado pelo caucionante ou por sua entidade familiar como garantia por exemplo imóvel não residencial ou que se encontrava alugado a terceiros e desde que não fosse o único imóvel residencial do caucionante561 poderá eventualmente executar a garantia e penhorar o imóvel caucionado porque no momento da constituição da caução não havia como considerálo bem de família Em ambos os casos há que se privilegiar a boafé objetiva procurando estabelecer o necessário equilíbrio entre as posições jurídicas do locador e dos caucionantes a fim de ser evitado o abuso de qualquer das partes tanto daquele que pretende excutir bem imóvel impenhorável como daquele que pretende se eximir da sua responsabilidade em garantir os deveres contratuais próprios ou de terceiros A caução em dinheiro A caução em dinheiro é espécie de garantia de bem móvel consistente em entregar dinheiro ao credor e poderá ser oferecida pelo próprio locatário ou por terceiro apesar da incisiva redação do 2º do art 38 da Lei do Inquilinato que estabelece em sua última parte revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva Nesta hipótese a melhor interpretação segundo pensamos vem a ser a de que a caução em dinheiro quando for prestada pelo próprio locatário ou por terceiro fará como que os eventuais rendimentos decorrentes do seu depósito em aplicação financeira sejam revertidos aos caucionantes deixando claro que o locador não poderá ter qualquer ingerência sobre o valor caucionado razão pela qual os valores objeto da garantia constituirão patrimônio separado que deverá ser depositado em caderneta de poupança autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada e não poderão exceder o equivalente a três meses de aluguel a fim de evitar que a garantia se tornasse excessivamente onerosa E a regulamentação da garantia locatícia consistente na caução em dinheiro já vigora há muito tempo no Brasil por força da Resolução 9 de 13081979 do Banco Nacional da Habitação que estabelece verbis562 1 As entidades do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo SBPE poderão receber em depósito em garantia de contrato de locação quantia equivalente a até 3 três meses do aluguel convencionado 2 O depósito terá o prazo de duração da locação 3 O depósito será aberto em conta conjunta não solidária em nome do locador e do locatário 4 Aplicarseão ao depósito objeto desta Resolução as normas regulamentares do BNH para as cadernetas comuns no que se referem a correção monetária taxa de juros e prazo de carência 5 Qualquer retirada somente poderá ser efetuada 51 pelo locatário com anuência por escrito do locador 52 pelo locador com anuência por escrito do locatário 53 pelo locatário contra apresentação da quitação pelo locador das obrigações do primeiro no contrato que deu origem ao depósito 54 pelo locatário ou pelo locador devidamente autorizado por sentença judicial transitada em julgado Consoante determina o item 3 da Resolução em comento o depósito em garantia de locação será aberto em conta conjunta não solidária em nome do locador e do locatário A ausência de solidariedade se justifica porque o regime jurídico das contas correntes bancárias como regra é o da solidariedade ativa permitindo a qualquer um dos correntistas movimentar os valores depositados a seu belprazer e independentemente da autorização do outro563 Todavia tratandose da constituição de caução em dinheiro para garantir as locações regidas pela Lei do Inquilinato a 5 a b c conta vinculada à caderneta de poupança será conjunta e não solidária a fim de permitir que a titularidade do depósito seja atribuída ao locador e ao caucionante conjuntamente enquanto durar a locação Por sua vez diante da expressa dicção do item 5 da Resolução em comento o levantamento da importância caucionada somente poderá se efetivar nas hipóteses a seguir enumeradas 51 pelo locatário com anuência por escrito do locador 52 pelo locador com anuência por escrito do locatário 53 pelo locatário contra apresentação da quitação pelo locador das obrigações do primeiro no contrato que deu origem ao depósito 54 pelo locatário ou pelo locador devidamente autorizado por sentença judicial transitada em julgado Apesar da estrita disciplina jurídica da caução em dinheiro a prática tem demonstrado um semnúmero de casos nos quais os locadores recebem os valores destinados à caução mas depositamnos em sua própria conta corrente ao arrepio da determinação legal LI art 38 2º ou da regulamentação infralegal Resolução 9 de 13081979 do Banco Nacional da Habitação Esse procedimento constitui abuso de direito do locador pois poderá privar o caucionante locatário ou terceiro de eventual pretensão à restituição dos valores caucionados porque estes ao serem depositados na própria conta corrente do locador não serão identificados como vinculados a uma locação subjacente podendo até mesmo ser indevidamente penhorados por dívidas do próprio locador situação essa que não se admite como legítima por acarretar um desvio de finalidade Dada a gravidade desse procedimento defendemos que o locatário poderá demandar o locador para exigir a resolução do contrato de locação em face do inadimplemento do dever efetuar o depósito da caução em dinheiro nos exatos termos da Resolução 9 de 13081979 do Banco Nacional da Habitação podendo inclusive apenas pleitear a condenação do locador à restituição dos valores indevidamente apropriados e ao pagamento das cláusulas penais compensatórias costumeiramente pactuadas nos contratos de locação sem prejuízo da adoção de outras medidas judiciais que a casuística vier a apontar A caução em títulos e ações Outra modalidade de caução vem estabelecida no 3º do art 38 da Lei do Inquilinato e consiste na sua efetivação em títulos e ações Como o legislador não estabeleceu qualquer restrição todo e qualquer título ou ação poderá compor a garantia da caução sem que o seu valor sofra qualquer limitação até porque ao contrário do que foi fixado para a caução em dinheiro que é limitada ao valor de três aluguéis nenhum limite foi imposto a esta modalidade de garantia E a expressão títulos e ações compreende todo e qualquer valor mobiliário tais como títulos de capitalização ações de companhias debêntures títulos de crédito ou quotas de sociedades empresárias Ainda que isto seja possível entendemos que a constituição da garantia por meio de ações de companhias debêntures títulos de crédito ou quotas de sociedades não se revela adequada em termos práticos e deve ser evitada ao máximo porque os valores relativos às ações de companhias564 e debêntures e às quotas de sociedades empresárias ou não empresárias565 sofrem as oscilações do mercado566 e as vicissitudes da própria atividade empresária de modo que poderão ostentar uma cotação ou valor na data da sua constituição e outro bem inferior na data da eventual excussão da garantia se as ações das companhias e debêntures ou as quotas de sociedades vierem a ser liquidadas judicialmente quer pela via da arrematação ou da adjudicação haverá a transmissão da posição jurídica de acionista ou sócioquotista ao arrematante ou adjudicante com todas as suas vantagens ou desvantagens situação essa que por certo contribui para a desimportância dessa modalidade de garantia os valores relativos a títulos de crédito em caso de necessidade de executar a garantia deverão ser exigidos do caucionante que emitiu os títulos de crédito que compõem a caução os quais deverão ostentar o patrimônio necessário para satisfazer o credor nos termos do art 391 do Código Civil situação essa que não atribuirá qualquer garantia adicional ao locador O mercado de locações por sua vez acabou por criar uma inteligente modalidade de garantia consistente em aceitar títulos de capitalização que são emitidos e pagos pelos locatários ou terceiros em favor do locador garantia essa que tem sido corriqueiramente exigida nas locações não residenciais mas não nas locações residenciais pelo seu custo proibitivo Segundo entendemos referida modalidade de garantia somente terá eficácia prática se o locador exigir do caucionante que realize o pagamento antecipado dos prêmios relativos à emissão do título de capitalização pois do contrário o eventual inadimplemento do caucionante iria comprometer a garantia prestada forçando até mesmo o locador a assumir o pagamento dos prêmios para não ser privado da garantia A grande vantagem da caução em títulos de maneira geral vem a ser a inexistência de qualquer limitação à fixação do seu valor limitação essa que só ocorre na modalidade de caução em dinheiro De todo modo toda e qualquer modalidade de caução de bens móveis ou caução de títulos e ações somente terá eficácia se a posse do ou dos bens móveis ou títulos que compuserem a garantia for efetivamente transmitida ao credor pois do contrário os mesmos poderão ser facilmente transferidos pelo caucionante a terceiros tornando a garantia da caução completamente inócua Art 39 Salvo disposição contratual em contrário qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado por força desta Lei Redação dada pela Lei nº 12112 de 2009 Comentários Alessandro Schirrmeister Segalla Como consequência das próprias características do contrato de locação de imóvel urbano uma vez atingido o termo final fixado no instrumento a locação estará extinta independentemente de notificação ou aviso como estabelece o art 46 da LI para as locações residenciais ou o art 56 da LI que enuncia como regra para as locações não residenciais o contrato por prazo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado independentemente de notificação ou aviso Em ambos os casos mesmo se ocorrer a extinção da locação pelo advento do termo final a relação jurídica renascerá e será prorrogada por tempo indeterminado mantendose todas as demais cláusulas do contrato de locação prorrogado tal como estabelecem os arts 46 1º e 56 parágrafo único da Lei do Inquilinato respectivamente aplicáveis às locações residenciais e não residenciais567 Nessas hipóteses o legislador tratou de deixar claro pela minirreforma da legislação do inquilinato empreendida pela Lei 12112 de 2009 que qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado por força desta Lei o que somente não ocorrerá se as partes dispuserem em sentido contrário no contrato de locação À época a alteração legislativa se justificou pela posição adotada pelo STJ ao ter editado a Súmula 214 de jurisprudência dominante que estatuía O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu Com efeito desde a edição da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça as decisões do tribunal passaram a ser tomadas no sentido de que a prorrogação legal da locação provocaria a extinção automática da fiança porque O contrato acessório de fiança obedece à forma escrita é consensual deve ser interpretado restritivamente e no sentido mais favorável ao fiador Desse modo a prorrogação do pacto locatício por tempo indeterminado compulsória ou voluntariamente desobriga o garante que a ela não anuiu568 E em razão do entendimento que passou a predominar no âmbito do Superior Tribunal de Justiça o Congresso Nacional procurou suplantar a jurisprudência com a inclusão do art 819A do Código Civil pela Lei 10931 de 2 de agosto de 2004 que assim dispunha Art 819A A fiança na locação de imóvel urbano submetese à disciplina e extensão temporal da lei específica somente se aplicando as disposições deste Código naquilo que não for incompatível com a legislação especial O referido dispositivo legal sequer chegou a entrar em vigor por ter sido vetado pelo Senhor Presidente da República sob as seguintes justificativas Razões do veto Não está clara a consequência prática do dispositivo Aventouse a possibilidade de o dispositivo ser uma tentativa de afastar a aplicação do art 835 do novo Código Civil o qual dispõe Art 835 O fiador poderá exonerarse da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo sempre que lhe convier ficando obrigado por todos os efeitos da fiança durante sessenta dias após a notificação do credor Contudo não se pode afirmar que o dispositivo inserto seria causa de afastamento da aplicação do art 835 do Código Civil Primeiro porquanto não há afirmação expressa de que o art 835 seja incompatível com a lei de locações Segundo porque se o dispositivo fosse incompatível com a lei de locações o afastamento se daria independentemente de previsão legal expressa mas apenas com base nas regras normais de hermenêutica Ademais tornando mais obscura a consequência material do dispositivo temse o disposto no art 2036 do Código Civil Art 2036 A locação de prédio urbano que esteja sujeita à lei especial por esta continua a ser regida Por fim a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça examinando disposição do Código Civil antigo análoga ao atual art 835 admitiu a renúncia do direito de exoneração da fiança como se observa do seguinte precedente Civil Locação Exoneração da fiança Renúncia expressa Código de Defesa do Consumidor Inaplicabilidade Artigo 1500 do Código Civil Prorrogação do contrato Possibilidade A Jurisprudência assentada nesta Corte construiu o pensamento de que é válida a renúncia expressa ao direito de exoneração da fiança mesmo que o contrato de locação tenha sido prorrogado por tempo indefinido vez que a faculdade prevista no artigo 1500 do Código Civil trata de direito puramente privado Recurso especial não conhecido REsp 280577SP DJ de 24 de abril de 2001 Min Rel Vicente Leal Data de decisão 26 de março de 2001 6ª Turma Portanto querendo o locador pode exigir que o fiador renuncie à possibilidade de exoneração da fiança Neste ponto por conseguinte não há elemento de insegurança jurídica Assim não é possível compreender os efeitos materiais exatos da norma proposta o que gerará insegurança jurídica no ambiente dos negócios de locação imobiliária e torna conveniente o veto por contrariedade ao interesse público O artigo dantes vetado retornou ao cenário legal através da Lei 12112 de 9 de dezembro de 2009 que alterou a redação do art 39 da Lei do Inquilinato Comparemos as redações do vetado art 819A do Código Civil e a novel redação do art 39 da Lei 82451990 Artigo Vetado que seria incluído no Código Civil Nova Redação da Lei 82451991 Art 819A A fiança na locação de imóvel urbano submetese à disciplina e extensão temporal da lei específica somente se aplicando as disposições deste Código naquilo que não for incompatível com a legislação especial Art 39 Salvo disposição contratual em contrário qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado por força desta Lei Apesar das diferentes redações a finalidade da nova redação emprestada ao art 39 da Lei do Inquilinato foi a de evitar que os tribunais pudessem novamente desconsiderar a letra da lei para considerar extinta a fiança ainda que o contrato de locação tivesse sido prorrogado por tempo indeterminado Não obstante a nova redação do dispositivo é muito melhor do que o texto da regra vetada pois com rara felicidade acrescentou a regra de que a prorrogação da locação por força da Lei do Inquilinato não acarretará a extinção de qualquer uma das garantias locatícias especialmente a fidejussória Posteriormente ocorreu a alteração da orientação do STJ nos autos dos Embargos de Divergência 566633CE que passou a adotar o seguinte entendimento Continuam os fiadores responsáveis pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do contrato se anuíram expressamente a essa possibilidade e não se exoneraram nas formas dos artigos 1500 do CC16 ou 835 do CC02 a depender da época que firmaram o acordo Em face da importância do tema e tendo em vista que o acórdão proferido pela 3ª Seção do STJ nos autos dos Embargos de Divergência 566633CE foi publicado apenas em 12032008 porque vários Ministros apesar de terem declarado os seus votos levaram um certo tempo para redigilos cumpre transcrever parte do votovista proferido pelo Ministro Hamilton Carvalhido sobre o tema que bem situa a nova orientação do tribunal Do exposto resulta que a prorrogação contratual sem a anuência dos fiadores não os vincula ainda que existente cláusula estendendo as obrigações até a efetiva entrega das chaves É que dita cláusula costumeiramente presente nos pactos locatícios que faz do fiador obrigado pelo cumprimento do contrato até a efetiva entrega das chaves referese às hipóteses em que o locador visava assegurar a devolução do imóvel no estado em que foi entregue e o pagamento dos débitos relativos ao curto período entre o término do prazo do contrato digase tal como originariamente pactuado e a retransmissão da posse direta do imóvel não obrigando em absoluto o fiador no caso de haver prorrogação se tal possibilidade não constar expressamente do contrato Todavia se para além obrigase o fiador solidário expressa e voluntariamente não somente durante o tempo de duração do contrato por prazo determinado mas também durante o tempo em que vier a ser prorrogado o contrato a hipótese merece solução diversa inexistindo lacuna obrigacional qualquer a autorizar a integração por meio de interpretação restritiva Com efeito em hipóteses tais não há lugar para interpretação com a extinção da fiança que resultaria por certo em equivocado dirigismo contratual pelo Poder Judiciário mas sim para o estrito e literal cumprimento do contrato em observância mesmo à liberdade de contratar vigente no sistema pátrio civilista In casu ao que se tem dos autos o fiador livremente pactuou a garantia da locação não somente durante o tempo de duração do contrato por prazo determinado mas também durante o tempo de prorrogação por prazo indeterminado como resulta da letra expressa e inequívoca da cláusula contratual que o tornou responsável pelas obrigações contratuais por todas as obrigações contratuais inclusive por todos os reajustes legais e amigáveis perdurando a sua responsabilidade até a efetiva entrega das chaves mesmo que isso venha a ocorrer após o término do presente contrato Com efeito percebese da leitura do voto do Ministro Hamilton Carvalhido que uma das razões que teria levado o STJ a modificar a sua posição sobre a questão foi a de prestigiar o princípio da liberdade de contratar pois se o fiador se obrigou por todas as obrigações contratuais inclusive por todos os reajustes legais e amigáveis perdurando a sua responsabilidade até a efetiva entrega das chaves mesmo que isso venha a ocorrer após o término do presente contrato a hipótese não seria a de interpretação restritiva da avença ante a inexistência de lacuna a ser preenchida mas apenas de estrito e literal cumprimento do contrato isto é da fiança De todo modo um conselho de ordem prática se faz necessário ainda que a lei disponha expressamente que a garantia prestada vigorará até que ocorra a devolução do imóvel locado é conveniente e oportuno que as partes deixem expresso no contrato de locação que a garantia será mantida integralmente até que o imóvel seja desocupado pelo inquilino espontânea ou forçadamente a fim de se evitar qualquer interpretação que contrarie a intenção das partes e fragilize a garantia porventura contratada Art 40 O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia nos seguintes casos I morte do fiador II ausência interdição recuperação judicial falência ou insolvência do fiador declaradas judicialmente Redação dada pela Lei nº 12112 de 2009 III alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador IV exoneração do fiador V prorrogação da locação por prazo indeterminado sendo a fiança ajustada por prazo certo VI desaparecimento dos bens móveis VII desapropriação ou alienação do imóvel VIII exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento Incluído pela Lei nº 11196 de 2005 IX liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art 37 desta Lei Incluído pela Lei nº 11196 de 2005 X prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração ficando obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 cento e vinte dias após a notificação ao locador Incluído pela Lei nº 12112 de 2009 Parágrafo único O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 trinta dias sob pena de 1 2 3 desfazimento da locação Incluído pela Lei nº 12112 de 2009 Comentários Alessandro Schirrmeister Segalla O artigo em comento estabelece expressamente as hipóteses nas quais o locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia a fim de evitar que a garantia eventualmente contratada se torne inócua por força da superveniência dos fatos tipificados no art 40 da LI Hipótese do inciso I No caso do inciso I do art 40 em análise a morte do fiador acarretará a extinção da fiança em razão do seu caráter intuitu personae569 pois o fiador ao assumir a responsabilidade pelo adimplemento do locatário leva em consideração a pessoa do afiançado e as suas qualidades individuais da mesma forma que o credor leva em consideração a pessoa do fiador e as suas qualidades individuais Portanto a morte do fiador acarreta a automática extinção da fiança mas transmite aos seus herdeiros a responsabilidade pelos débitos do inquilino surgidos até a data da morte nos limites das forças da herança nos termos do art 836 do Código Civil Assim sendo insuficiente o patrimônio transmitido aos herdeiros pelo fiador premorto para satisfazer os créditos do locador o credor é quem arcará com o prejuízo total ou parcialmente pois dos herdeiros do fiador só poderão ser exigidos os débitos surgidos até a data da morte do garante Dessa forma a fim de evitar maiores problemas em face de fiadores casados ou vivendo em união estável o locador deverá exigir que o casal ou os companheiros prestem a fiança conjuntamente a fim de que ambos se obriguem como fiadores evitando se a antiquada figura da outorga uxória ou marital que tantos problemas acarreta a teor do que dispõe o art 1647 III do Código Civil Hipótese do inciso II O inciso II foi modificado pela Lei 12112 de 9 de dezembro de 2009 visando a adaptação da Lei do Inquilinato à Lei de Falências Lei 111012005 com a introdução da hipótese de recuperação judicial como hábil a permitir ao locador que postule a substituição do fiador que tiver se valido do favor legal pois a recuperação judicial do garante diminuiria a segurança do credor porque a fiança é caução pessoal sem qualquer privilégio de modo que a garantia se tornaria ineficaz diante da recuperação judicial do fiador Com efeito a recuperação judicial está para as sociedades empresárias assim como a declaração de insolvência está para as pessoas naturais nos termos do procedimento previsto nos arts 748 a 786A do Código de Processo Civil de 1973 e art 1052 do Código de Processo Civil de 2015 Não obstante o inciso II estabelece ainda a ausência interdição recuperação judicial falência ou insolvência do fiador declaradas judicialmente pois todas estas hipóteses tornam o fiador patrimonialmente inidôneo a garantir o contrato de locação na condição de fiador pois a declaração de ausência poderá provocar a sucessão provisória e definitiva do ausente o que equivaleria a presunção de seu falecimento nos exatos termos dos arts 26 a 39 do Código Civil A interdição por sua vez colocará o fiador na situação jurídica de curatelado ante o reconhecimento da sua incapacidade impondoselhe um regime jurídico protetivo que acabou sendo reforçado com a edição da Lei 131462015 que instituiu a Lei Brasileira de Inclusão da Pessoa com Deficiência Estatuto da Pessoa com Deficiência Hipótese do inciso III O inciso III estabelece que o locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia se ocorrer a alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador A hipótese se justifica porque o fiador promete garantir o contrato de locação nos exatos termos do art 391 do Código Civil vale dizer com todos os seus bens Dessa forma se todos os bens imóveis foram alienados ou eventualmente perdidos por qualquer razão a garantia fidejussória tornouse inócua de maneira que o locador poderá exigir a sua substituição ante o esvaziamento do patrimônio do fiador Por outro lado a possibilidade conferida ao locador de exigir nova garantia pela simples mudança de residência do fiador sem que tenha havido comunicação ao credor não se justifica data venia pois simples mudança de residência não afeta a 4 a b a b idoneidade patrimonial do garante Apesar da letra da lei entendemos que a simples mudança de residência somente poderá permitir a incidência da norma prevista no caput do art 40 da LI se a mesma provocar a redução da garantia fidejussória o que apenas a casuística poderá demonstrar Hipótese do inciso IV O inciso IV trata da hipótese de exoneração do fiador Na atualidade a exoneração do fiador como regra somente poderá ocorrer se o contrato de locação tiver sido prorrogado por tempo indeterminado hipótese esta que será analisada ao discorrermos sobre o inciso X do presente art 40 De todo modo duas questões interessantes se colocam É juridicamente viável a renúncia ao direito de exoneração É possível a exoneração do fiador quando a fiança tiver sido prestada à pessoa jurídica em função de algum dos sócios que compunha o seu quadro social Vejamos ambas as hipóteses É juridicamente viável a renúncia ao direito de exoneração Conforme já expusemos em nossa obra sobre o contrato de fiança para a qual remetemos o leitor que necessitar de maior aprofundamento sempre houve profunda divergência na doutrina e na jurisprudência quanto à possibilidade de o fiador duma locação se libertar do encargo prestado na hipótese em que o contrato tiver passado a viger por tempo indeterminado Para alguns ainda que o contrato de locação passasse a viger por tempo indeterminado ao fiador seria impossível libertar se do vínculo se quando da assinatura do contrato tivesse renunciado à faculdade de exoneração prevista no art 1500 do Código Civil de 1916570 inclusive por conta do disposto no art 39 da Lei 82451991 o qual determina que a fiança prestada na locação vigerá salvo estipulação contratual em contrário até a entrega das chaves A renúncia à exoneração seria um direito disponível Assim a renúncia antecipada à faculdade de exoneração somada a vigência da garantia até a devolução do imóvel impediriam a liberação do garante571 Para outros a faculdade de exoneração instituída em favor do fiador seria de ordem pública e portanto cogente o que impediria a sua renúncia antecipada que se acaso ocorrente seria leonina ou abusiva572 Em que pese tal fato não podemos perder de vista que na prática a quase totalidade dos contratos de locação contém cláusula expressa de renúncia à faculdade de exoneração do fiador situação essa que não se mostra negociável ou o fiador assina o contrato nesses termos ou o inquilino não toma posse do imóvel A renúncia à exoneração deixou de ser uma cláusula manifestada com fundamento na vontade livremente manifestada pelo fiador e se tornou uma cláusula de estilo encontrada até mesmo em contratos de papelaria573 Diante disso perguntase há o exercício efetivo de uma livre e soberana manifestação da autonomia privada Entendemos que não A nossa posição sobre o tema é a de não ser admitida a renúncia antecipada ao direito de exoneração atualmente previsto no art 40 X da Lei do Inquilinato conforme já expusemos anteriormente ao comentarmos o art 37 para o qual remetemos o leitor É possível a exoneração do fiador quando a fiança tiver sido prestada à pessoa jurídica em função de algum dos sócios que compunha o seu quadro social Quando o contrato de locação for firmado por pessoa jurídica poderá o fiador que nele figurar pleitear a sua exoneração judicial se acaso ocorrer a alteração do quadro social da sociedade em virtude da confiança que mantinha nos sócios que se retiraram Esta hipótese que não é contemplada no Código Civil tampouco na Lei 82451991 passou a ser admitida pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que construiu o entendimento de que 1 É cabível a exoneração da garantia fidejussória prestada à sociedade após a retirada da sóciafiadora em face da quebra da affectio societatis 2 Tendo a sócia fiadora e seu cônjuge notificado o locador de sua pretensão de exoneração do pacto fidejussório em razão da sua retirada da sociedade que afiançaram direito lhes assiste de se verem exonerados da obrigação uma vez que o contrato fidejussório é intuitu personae sendo irrelevante no caso que o contrato locatício tenha sido estipulado por prazo determinado e ainda esteja em vigor 3 Em se cuidando de contrato de natureza complexa em que a fiança pactuada o é enquanto preservado o contrato societário fazse evidente que a resolução de qualquer dos contratos implica a resolução do remanescente mormente se 5 a essência complexa do contrato foi aceita pelo locador na exata medida em que locou o imóvel à pessoa jurídica sendo fiadora uma de suas sócias574 No mesmo sentido REsp 419128ES Rel Min Aldir Passarinho Junior 4ª Turma j 06032003 DJ 19052003 p 235575 REsp 651412DF Rel Min Humberto Gomes de Barros 3ª Turma j 17082004 DJ 06092004 p 260576 O fundamento principal dos julgados foi o de que a fiança se apresenta como um negócio jurídico de garantia que é firmado intuitu personae577 de maneira que o fiador ao assumir a responsabilidade pelo adimplemento do locatário leva em consideração a pessoa do afiançado e as suas qualidades individuais da mesma forma que o credor leva em consideração a pessoa do fiador e as suas qualidades individuais Assim a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e de outros tribunais578579 tem entendido que no momento em que o garantidor presta a fiança em favor de uma pessoa jurídica a bem dizer leva em consideração as pessoas dos sócios que a compõem de modo que a garantia é prestada não para beneficiar a sociedade mas sim as pessoas que nela figuram em razão do caráter personalíssimo da fiança Destarte podese dizer que nenhum fiador busca prestar uma fiança para beneficiar apenas uma pessoa jurídica esta é beneficiada por certo em atenção aos sócios que dela participam e em favor dos quais a garantia fidejussória é manifestada situação esta que é extraída da realidade da vida e dos negócios Por conta disso não raras vezes o quadro social da pessoa jurídica vem a ser alterado mormente através da cessão de quotas sociais com a saída do ou dos sócios afiançados de fato em favor dos quais se dirigiu a motivação do negócio motivação esta que em nosso sentir é elevada a fundamento principal rectius causa da prestação da garantia Antes que o Superior Tribunal de Justiça tivesse passado a se orientar no sentido de admitir a exoneração do fiador ante a alteração do contrato social da pessoa jurídica afiançada Francisco Carlos Rocha de Barros580 já defendia tal tese Na hipótese de extinção da pessoa jurídica locatária afiançada pelas mesmas razões deve ser considerada extinta a fiança É comum por outro lado quando se trata de sociedade por cotas de responsabilidade limitada não a extinção mas a alteração do contrato social com a substituição dos sócios originais Claro que o fiador ainda que se responsabilizando por pessoa jurídica levou em consideração a confiança que lhe mereciam os sócios originais Com a alteração desaparecem os motivos que o levaram a prestar fiança Esta não se considera extinta com a alteração mas entendemos que o fiador poderá pleitear judicialmente sua exoneração Ainda que a pessoa jurídica permaneça tem o fiador motivos para postular a extinção da fiança na medida em que a fidúcia justificadora já não subsiste Exemplo absurdo apenas para escancarar suponhase que os novos sócios da pessoa jurídica afiançada sejam inimigos pessoais do fiador Fiança é contrato gratuito e benéfico como se sabe No exemplo seria insustentável negar ao fiador o direito de desvincularse de contrato que além de gratuito beneficia pessoas que lhe são hostis E esta vem a ser a razão pela qual em tais hipóteses não se justifica a manutenção da garantia razão por que o Superior Tribunal de Justiça tem admitido a exoneração do fiador tão logo ocorra a alteração do quadro social da pessoa jurídica afiançada a qual poderá ocorrer esteja o contrato sobrejacente à fiança a viger por tempo determinado ou indeterminado Todavia frisese que esta exoneração não tem sido automática e tem exigido uma postura ativa do fiador em prol da segurança jurídica e da boafé objetiva O Superior Tribunal de Justiça tem indicado que necessário será que a partir da mudança dos sócios da pessoa jurídica afiançada o fiador notifique o credor581 para informálo acerca do término da vontade fidejussória rectius intenção de garantir a notificação por sua vez segundo defendemos já se ostentará como o veículo hábil à manifestação da exoneração pretendida sendo desnecessária a propositura de demanda judicial desconstitutiva Posta a questão nestes termos é importante indicar que a exoneração do fiador nas hipóteses envolvendo a mudança de sócios de uma pessoa jurídica afiançada não se submeterá ao prazo de 120 dias previsto no art 40 X da Lei 82451991 com a redação que lhe conferiu a Lei 12112 de 9 de dezembro de 2009582 mas ocorrerá tão logo se concretize a efetiva comunicação dos credores por se tratar de manifestação de vontade receptícia e como tal mais consentânea à necessidade de segurança jurídica do tráfego negocial e da boafé objetiva como norma de conduta que deve pautar a atuação dos parceiros contratuais Hipótese do inciso V 6 7 8 9 O inciso V cuida da hipótese de prorrogação da locação por prazo indeterminado sendo a fiança ajustada por prazo certo raríssima na prática porque a quase totalidade dos contratos de locação preveem a manutenção da fiança se o contrato de locação for prorrogado por tempo indeterminado De toda sorte se a fiança for estipulada por tempo determinado e o contrato for prorrogado por tempo indeterminado a garantia fidejussória estará extinta pois a fiança não admite interpretação extensiva como claramente estabelece o art 819 do Código Civil Hipótese do inciso VI A hipótese do inciso VI diz respeito ao desaparecimento dos bens móveis situação essa que somente terá aplicação se envolver a caução de bens móveis prevista no art 38 1º da LI Neste caso se os bens móveis que compunham a garantia desapareceram por força de alienação ou por qualquer outra causa vg penhora e arrematação a garantia terá se tornado ineficaz pela ausência de lastro patrimonial de modo que o locador poderá exigir a prestação de nova modalidade de garantia ou a reconstituição da caução anteriormente prestada Hipótese do inciso VII A hipótese do inciso VII diz respeito a desapropriação ou alienação do imóvel situação essa que somente terá aplicação se envolver a caução de bens imóveis igualmente prevista no art 38 1º da LI Se o imóvel ou os imóveis que compunham a caução foram desapropriados desaparecerá a garantia anteriormente prestada porque a desapropriação representa modo originário de aquisição da propriedade pela entidade expropriante tornando inexistente a caução dantes constituída Todavia o mesmo não ocorrerá na hipótese de alienação do imóvel desde que o instrumento em que a caução imobiliária fora prestada tenha sido averbado na matrícula do imóvel conforme já tivemos a oportunidade de expor ao comentarmos o art 38 1º retro Nessa situação tratando a caução de imóvel de um direito real de garantia específico das relações jurídicas submetidas ao regime jurídico da LI o locador terá ao seu dispor o direito de sequela o qual não será abalado com a transmissão do bem Hipóteses dos incisos VIII e IX As hipóteses dos incisos VIII e IX versam respectivamente às situações de exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento e de liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art 37 desta Lei Nestas hipóteses conforme já expusemos nos comentários acerca da cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento imobiliário se o cedentefiduciante se exonerar da garantia ou ocorrer a liquidação do fundo de investimento o locador estará desprovido de qualquer salvaguarda contratual situação essa que justificará a incidência do art 40 em comento Parar maior detalhamento sobre o regime jurídico da cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento remetemos o leitor aos nossos comentários ao art 37 IV da LI Hipótese do inciso X Segundo entendemos a mais importante alteração legislativa foi a introdução do inciso X e parágrafo único no art 40 da Lei 82451991 com a veiculação do direito potestativo à exoneração da fiança locatícia em favor do garante A partir da entrada em vigor da lei de reforma das locações de imóveis urbanos a Lei do Inquilinato passou a contar com regra específica sobre a exoneração da fiança em tudo semelhante à do art 835 do Código Civil Assim uma vez prorrogado o contrato de locação por tempo indeterminado poderá o fiador exonerarse da garantia fidejussória independentemente da vontade do locador mediante o exercício do seu direito potestativo através de simples notificação que à míngua de disposição legal não precisará obedecer forma ou figura de juízo podendo ser exercitada extrajudicialmente Pelo princípio da simetria das formas e por questões de segurança jurídica não haverá de ser admitida a notificação verbal da exoneração porque como o contrato de fiança se dá somente por escrito também por escrito deverá ser formulada a notificação dirigida ao credor Sobre o tema doutrina Luiz Antonio Scavone Junior583 Em outras palavras ao término do prazo contratado para a locação ou o locador cuida de obter a anuência expressa do fiador com a prorrogação legal ou o fiador poderá notificar o locador ficando responsável por cento e vinte dias após a 10 efetiva notificação ou até antes se novo fiador for apresentado pelo locatário e aceito pelo locador previamente ao termo final de cento e vinte dias Poderseia redarguir afirmando que o inciso X só se aplica ao caso de prorrogação convencional do contrato Não é o que pensamos A uma porque a lei não distinguiu e a duas porque não haveria a menor necessidade de alteração legislativa para tal mister posto que a prorrogação convencional sem a anuência expressa do fiador o exonera por força dos arts 365 e 366 do Código Civil Portanto entendemos que a subsistência das garantias até a devolução das chaves do art 39 se aplica indistintamente às outras modalidades de garantia Todavia no caso de garantia fidejussória a teor do novel inciso X do art 40 a subsistência da garantia fica condicionada à hipótese de o fiador deixar de notificar o locador comunicando sua intenção de não permanecer como garantidor das obrigações contratuais do locatário obrigandose pelas obrigações do afiançado decorrentes do contrato de locação pelo prazo de cento e vinte dias E em razão da redação do inciso X e parágrafo único do art 40 da Lei 82451991 ocorrida a exoneração do fiador poderá o locador exigir nova garantia contratual do locatário sob pena de este incorrer em infração legal autorizadora do desfazimento da locação mediante despejo o que por certo fará com que o locatárioafiançado se apresse em restabelecer a garantia Por fim outra questão que poderá surgir diante do inciso X e parágrafo único do art 40 da Lei 82451991 será a de se saber se o fiador poderá promover a notificação exoneratória da garantia antes do término do contrato para que a sua responsabilidade cesse juntamente com o prazo originariamente fixado584 De acordo com o entendimento esposado por Luiz Antonio Scavone Junior585 o qual adotamos integralmente esta possibilidade não existiria pelas razões que o citado autor expõe Entendemos que essa possibilidade não existe A uma em função de o inciso X mencionar expressamente a possibilidade somente quando da prorrogação legal do contrato A duas por ser este um sucedâneo da exoneração antes tratada pela regra geral do art 835 do Código Civil que exige fiança prestada sem limitação de tempo o que só ocorre com a prorrogação legal tendo a Lei do Inquilinato apenas optado no caso de fiança concedida em contrato de locação por estender de sessenta para cento e vinte dias contados da notificação o prazo de responsabilidade do fiador que pede exoneração A consequência do parágrafo único do art 40 da LI Se ocorrer qualquer uma das hipóteses previstas nos dez incisos deste art 40 O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 trinta dias sob pena de desfazimento da locação Não obstante se acaso o locador preferir poderá demandar o locatário apenas para que este apresente nova garantia sob pena da incidência de multa diária nos termos do Código de Processo Civil de 2015 arts 536 e 537 conservandose assim o contrato de locação diante da convivência e oportunidade do locador Art 41 O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário Comentários Adriana Marchesini dos Reis O seguro de fiança locatícia também conhecido popularmente como seguro aluguel garante ao locador proprietário do imóvel o adimplemento quanto aos pagamentos das obrigações decorrentes do contrato de aluguel Anteriormente à análise do seguro de fiança locatícia mister se faz esclarecer em poucas palavras no que consiste o seguro propriamente dito Ainda que pouco familiar para muitos o seguro tem importância fundamental para a garantia de segurança e estabilidade às pessoas ao patrimônio e às empresas Nos dizeres de Walter Antonio Polido o seguro em face de sua complexa abrangência e largo espectro econômicosocial constitui o maior instrumento de garantia para uma sociedade em se tratando de proteção contra riscos e infortúnios de toda natureza Ele se estende para muito além da técnica que o materializa sofrendo também as influências da evolução de cada sociedade onde se situa e é comercializado586 Nesse sentido o seguro tem por finalidade permitir o restabelecimento do status quo ante isto é da situação anterior à ocorrência de um evento causador de dano Tratase portanto de um remédio para reduzir as perdas decorrentes de um sinistro e assim garantir ao segurado estabilidade e segurança587 Diversos são os produtos de seguro disponíveis no mercado sendo cada qual adequado à tutela que pretende assegurar Nesse cenário o seguro de fiança locatícia tem por finalidade proteger o locador e o contrato de aluguel Previsto no art 41 desta Lei 8245 de 18 de outubro de 1991 Lei do Inquilinato e regulamentado pela Resolução CNSP 202 de 22 de dezembro de 2008 e pela Circular SUSEP 347 de 27 de junho de 2007 o seguro de fiança locatícia abrange a totalidade das obrigações do locatário e pode ser contratado tanto para aluguéis residenciais como para aluguéis comerciais e não residenciais tais como consultórios escritórios entre outros A obrigação de pagar o prêmio do segurofiança está prevista no art 23 XI e a possibilidade de exigir do locatário o seguro de fiança locatícia está prevista no art 37 III ambos desta Lei do Inquilinato O seguro de fiança locatícia modalidade de seguro criado pela Lei nº 824591 e regulamentado pela Circular 34707 da Superintendência de Seguros Privados consiste em garantia em favor do locador e não do locatário contra eventual inadimplemento de prestações contratuais por parte deste Diferentemente da fiança civil prevista no inciso II do artigo 37 da Lei do Inquilinato o segurofiança constitui negócio à parte celebrado com o locadorsegurado e visa adiantar o pagamento das verbas locatícias na hipótese de inadimplemento do locatário588 A seguir exemplo de clausulado referente ao objetivo do seguro e riscos cobertos589 2 Objetivo do seguro e riscos cobertos 21 Este seguro garante o pagamento de indenização ao Segurado dos prejuízos que venha a sofrer em decorrência do inadimplemento do Locatário em relação à locação do imóvel urbano mencionado na Apólice respeitadas as disposições as coberturas e os limites definidos neste contrato 211 Outras obrigações compatíveis com a legislação pertinente e relacionadas com o contrato de locação poderão ser abrangidas pelo seguro desde que expressamente definidas na Apólice 22 Quando se relacionarem diretamente com as garantias deste contrato mediante comprovação dos pagamentos efetuados as custas judiciais e os honorários advocatícios estarão incluídos na cobertura do seguro 23 Os honorários custas e outras despesas correspondentes a medidas extrajudiciais intentadas pelo Segurado somente serão devidos se houver prévia e expressa anuência da Seguradora 24 Mediante pagamento de prêmio adicional poderão ainda ser contratadas as seguintes coberturas adicionais I danos ao imóvel II multa por rescisão contratual 25 O limite de responsabilidade de Seguradora para cada cobertura contratada deverá ser fixado na Apólice Referido clausulado assim como os demais que serão indicados ao longo do presente trabalho é devidamente homologado pela Superintendência de Seguros Privados SUSEP de modo que suas condições não podem ser alteradas sem a prévia aquiescência do Órgão Regulador A seguir mais um exemplo de clausulado referente ao objetivo do seguro590 Cláusula 2ª Objetivo do seguro 21 A Seguradora assume o compromisso de indenizar o Segurado dos prejuízos devidamente comprovados em decorrência do inadimplemento do garantido em relação à locação do imóvel urbano especificado neste contrato respeitados os termos destas Condições Gerais das Cláusulas Particulares das coberturas contratadas e demais disposições expressas na Apólice 22 Não são consideradas contratadas e portanto não entendidas como parte integrante deste seguro as coberturas que não estiverem devidamente mencionadas e identificadas na proposta e expressas na Apólice 23 As disposições deste seguro aplicamse exclusivamente as reclamações de indenização apresentadas no Território Brasileiro relativas a sinistros ocorridos no Brasil restringindose no entanto ao contrato de locação do imóvel urbano expresso na Apólice firmado por escrito entre segurado e garantido 24 Para fins deste seguro o sinistro se caracterizada pela decretação de despejo abandono do imóvel ou entrega amigável das chaves obedecendo ainda às seguintes disposições quando resultar de a decretação de despejo os prejuízos abrangidos por este seguro serão aqueles verificados até o prazo concedido na sentença para desocupação voluntária do imóvel ou até a data de desocupação voluntária do imóvel caso esta ocorra primeiro b abandono do imóvel a indenização será calculada levandose em conta a data em que o segurado tomar posse do imóvel ou a data em que este tomou conhecimento da desocupação do imóvel caso esta ocorra primeiro c entrega amigável das chaves a indenização será calculada levandose em conta a data do recibo de entrega das chaves Modalidade de seguro relativamente recente o seguro de fiança locatícia vem sendo exigido com frequência pelo proprietário do imóvel em face do inquilino como garantia do recebimento do aluguel Vem pois como alternativa que dispensa a figura do fiador ou o depósito caução já consagradas modalidades de garantia geralmente exigidas para a formalização de contratos de locação de imóveis Isto porque o fiador nos termos do art 818 do Código Civil se define como aquele que garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor caso este não a cumpra É portanto um terceiro que assume de forma subsidiária ou solidária as obrigações de pagamento decorrentes do contrato de aluguel do locatário Em razão da extensão das obrigações assumidas atualmente é cada vez mais difícil e por vezes constrangedor indicar um terceiro que concorde em ser fiador em um contrato de locação e por isso a indicação de um fiador pode se tornar um fator de dificuldade nos contratos de locação de imóveis Já o depósito caução implica a disponibilidade de valores geralmente equivalentes a três meses de aluguel que devem ser depositados em caderneta de poupança devidamente autorizada para a finalidade de prestar garantia ao contrato de aluguel Por se tratar de modalidade de garantia o depósito caução deve estar disponível na ocasião da assinatura do contrato de locação fato que por vezes dificulta a concretização do negócio Nesta seara o seguro de fiança locatícia representa uma alternativa às dificuldades para indicar fiador ou dispor de recursos para efetuar o depósito caução uma vez que permite oferecer ao locador garantia que abrange a totalidade das obrigações do locatário e que além da inadimplência do aluguel pode oferecer cobertura para despesas de IPTU condomínio multas encargos e até danos ao imóvel No seguro de fiança locatícia o locatário não é parte do contrato sendo denominado de garantido uma vez que a apólice visa assegurar ao locador a antecipação das obrigações assumidas pelo inquilino no pacto locatício até a ocorrência do sinistro que se caracteriza com a decretação do despejo com o abandono do imóvel ou com a entrega amigável das chaves momento em que cessam os pagamentos ocorrendo a subrogação da dívida em favor do segurador591 O valor do prêmio do seguro de fiança locatícia oscila entre uma a duas vezes e meia o valor do aluguel dependendo da seguradora das coberturas contratadas e do perfil do locatário Esse valor pode variar principalmente de acordo com a análise de crédito do candidato feita pela seguradora592 Atualmente diversos produtos de seguro de fiança locatícia são comercializados o que permite a adequação do seguro ao perfil das partes envolvidas no negócio Para contratar primeiramente o pretendente à locação do imóvel deverá entrar em contato com assessoria imobiliária ou com uma corretora de seguros que será a responsável por apresentar as opções de produtos disponíveis no mercado Em seguida o candidato à locação deverá preencher um formulário contendo informações necessárias para dar início à análise cadastral pela seguradora Além das informações prestadas o pretendente a locatário também deverá apresentar documentação pertinente que deverá conter documentos pessoais comprovante de residência e comprovante de renda como por exemplo declaração de imposto de renda extratos bancários dos últimos três meses três últimos holerites cópia da Carteira de Trabalho os três últimos recibos de pensão entre outros conforme o caso Em geral determinados critérios são considerados pelas seguradoras na análise do cadastro de um candidato à locação Os principais requisitos são i renda ou faturamento compatível com a locação pretendida ii existência de restrição cadastral e iii experiência no ramo pretendido quando se tratar de locação comercial para empresa em fase de constituição Pretendentes à locação que tenham seus nomes incluídos nos órgãos de proteção ao crédito a critério da seguradora poderão ter seus cadastros negados593 Aprovado o cadastro a seguradora emite apólice na modalidade de seguro de fiança locatícia que contempla basicamente as condições gerais específicas e particulares do seguro contratado com disposições relacionadas às coberturas contratadas prazo de vigência prêmio e indicação do locador como beneficiário de eventual indenização de seguro A seguir exemplo de clausulado referente à contratação do seguro594 Cláusula 9ª Contratação do seguro 91 A contratação deste seguro deverá ser precedida da entrega de proposta à Seguradora preenchida e assinada pelo proponente por seu representante eou por corretor de seguros habilitado acompanhada do contrato de locação ou minuta a menos que esta documentação complementar à proposta tenha sido entregue previamente à Seguradora para fins de cotação A aceitação do seguro estará sujeita à análise do risco por parte da Seguradora conforme estabelece a cláusula 10ª destas condições gerais 92 A Seguradora deverá fornecer obrigatoriamente protocolo que identifique a proposta por ela recepcionada com indicação da data e hora salvo para aquela que não satisfaça a todos os requisitos formais estabelecidos para seu recebimento previamente a análise Nesta hipótese a proposta não será recepcionada mas sim devolvida ao proponente ou ao seu representante por intermédio do corretor de seguros para atendimento das exigências informadas Em caso de inadimplência do locatário após o primeiro aluguel em atraso o beneficiário do seguro no caso o locador e proprietário do imóvel poderá fazer um comunicado direto para a seguradora para avisar o sinistro e reclamar o pagamento da indenização Efetuada a comunicação a seguradora procederá à análise dos fatos alegados e havendo cobertura garantida o locador receberá o valor pendente em até trinta dias Enquanto não houver uma solução entre as partes a seguradora procederá aos pagamentos ao locador dentro dos limites garantidos na apólice A existência da garantia assegurada pelo seguro de fiança locatícia porém não exime o locatário de suas obrigações contratuais tampouco desobriga o locador de ajuizar ação de despejo no caso de falta de pagamento Nesse sentido o fato de o locador ser beneficiário do segurofiança locatícia não tem o condão de escusar o locatário do adimplemento de suas obrigações uma vez que a garantia é de natureza acessória vale dizer o senhorio está obrigado por força do contrato ao manejo de ação de despejo pois não fosse assim a inadimplência do locatário se perpetuaria além de transferir para a seguradora o ônus de pagar eternamente os aluguéis e os encargos contratuais correspondentes Portanto induvidoso o fato de que a locação garantida por segurofiança não dispensa o locatário de pagar os aluguéis nem impede o locador de ajuizar ação de despejo no caso de falta de pagamento595 A jurisprudência é uníssona com relação a tal entendimento Locação residencial Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança Contratação de segurofiança que não exime o locatário de pagar os alugueres Ação procedente Recurso não provido596 Ação de despejo por falta de pagamento preliminares afastadas a existência de contrato de segurofiança não impede o despejo sentença mantida recurso não provido597 Despejo por falta de pagamento Incontrovérsia quanto ao inadimplemento Locação garantida por segurofiança não dispensa o locatário do pagamento dos aluguéis e encargos e não exime o locador de ajuizar ação de despejo por falta de pagamento Pagamento efetuado pela seguradora não se confunde com purgação da mora ou prova de quitação Sentença mantida Recurso não provido598 Nessa esteira importante ressaltar a obrigação do proprietário do imóvel de efetuar a comunicação à seguradora tão logo tenha ciência do inadimplemento do locatário Não obstante a seguradora responderá pelas obrigações do locatário desde o inadimplemento independentemente da data da comunicação respeitados os limites do contrato de seguro599 A seguir exemplo de clausulado referente à comunicação da expectativa de sinistro e da caracterização do sinistro600 10 Expectativa de sinistro 101 Caso o Locatário deixe de pagar o aluguel eou encargos legais no prazo fixado no contrato de locação o Segurado deverá comunicar a situação à Seguradora e ajuizar a competente medida judicial 102 O Segurado deverá fazer e permitir que se faça todo e qualquer ato que se torne necessário ou possa ser exigido pela Seguradora com o fim de efetuar a cobrança do débito 103 A Seguradora se faculta o direito de estar presente nas negociações e nos demais atos relativos às ações judiciais ou aos procedimentos extrajudiciais entre o Segurado e o Locatário 104 O Segurado deverá informar à Seguradora o andamento das ações judiciais e seguir suas eventuais instruções sob pena de perder o direito a qualquer indenização 105 O Segurado se obriga sob pena de perder o direito a qualquer indenização a providenciar e executar tempestivamente todas as medidas necessárias para minimizar os prejuízos dando imediata ciência à Seguradora de tais medidas 11 Sinistro 111 O sinistro se caracteriza I pela decretação do despejo II pelo abandono do imóvel III pela entrega amigável das chaves Ainda nesse sentido mais um exemplo de clausulado referente à comunicação e comprovação do sinistro601 Cláusula 17ª Comunicação e comprovação do sinistro 171 Caso o garantido deixe de pagar consecutivamente 2 dois aluguéis nos prazos fixados no contrato de locação ou ainda pelo inadimplemento dele em relação a outras obrigações previstas no contrato de locação e abrangidas pelas coberturas desta apólice o segurado ou quem suas vezes fizer se obriga a 1711 Comunicar a situação à Seguradora tão logo dela tome conhecimento sem prejuízo da comunicação escrita através do telefone disponível de segunda a sextafeira das 8h00 às 22h00 e aos sábados das 8h00 às 14h00 exceto feriados ou por intermédio do corretor de seguros 1712 Ajuizar a competente medida judicial de ação de despejo 1713 Providenciar e executar tempestivamente todas as medidas necessárias e ao seu alcance para minimizar os prejuízos dando imediata ciência à Seguradora de tais medidas 1714 Fazer e permitir que se faça todo e qualquer ato que se torne necessário ou possa ser exigido pela Seguradora com o fim de efetuar a cobrança do débito 1715 Entregar à Seguradora com a devida diligência os documentos básicos por ela solicitados dentre os abaixo relacionados a carta de comunicação do sinistro b em se tratando de pessoa jurídica cópia do contrato social e última ata de eleição da diretoria e conselho administrativo cópia do cartão de CNPJ e do comprovante do estabelecimento atualizado validade de até 90 dias e documento de qualificação dos procuradores ou diretores quando não representado pelo proprietário ou sócio controlador c em se tratando de pessoa física cópia do comprovante de residência validade de 90 dias como também do CPF RG ou qualquer outro documento de identificação que tenha fé pública dos representantes eou procuradores d cópia do contrato de locação e cópia da sentença de decretação de despejo e comprovação da desocupação efetiva do imóvel f cópia do documento que comprove a desocupação efetiva do imóvel g cópia do documento firmado quando da entrega amigável das chaves o qual deverá conter sempre que possível o valor da dívida discriminada em parcelas e a assinatura do garantido ou de quem por ele promova a entrega das chaves h cópia de carnê de IPTU recibo de condomínio contas de água e esgoto energia elétrica gás canalizado telefone e de outras despesas previstas no contrato de locação i comprovantes de custas processuais honorários advocatícios e demais despesas relacionadas com ação de despejo ou de cobrança judicial de dívida relacionada com o contrato de locação j cópia dos relatórios de inspeção do imóvel realizadas antes do garantido tomar posse como também no término da locação assinado entre as partes ou por seus representantes detalhando as condições deste e os danos eventualmente preexistentes ou causados k laudo conclusivo de junto pericial l orçamento contendo a indicação discriminada dos quantitativos e preços dos itens do imóvel que serão objeto da reparação ou reposição bem como o tempo de duração da obra e o prazo de validade do orçamento 172 Todas as despesas efetuadas com a comprovação regular do sinistro e documentos de habilitação correrão por conta do segurado salvo em relação aos encargos de tradução referente ao reembolso de despesas efetuadas no exterior e outras diretamente realizadas ou autorizadas pela Seguradora 173 Se após análise dos documentos básicos apresentados houver dúvidas fundadas e justificáveis é facultado a Seguradora o direito de solicitar outros porventura necessários para elucidação do fato que produziu o sinistro e apuração dos prejuízos indenizáveis Neste caso a contagem do prazo para pagamento da indenização prevista no subitem 222602 destas condições gerais será suspensa a cada novo pedido para entrega de documentos e reiniciada a partir do dia útil posterior àquele em que se der o completo atendimento das exigências requeridas 174 A Seguradora se reserva ainda o direito de a estar presente nas negociações e nos demais atos relativos às ações judiciais ou os procedimentos extrajudiciais entre segurado e garantido b tomar providências para proteção dos interesses seguráveis sem que tais medidas por si só a obriguem a indenizar os prejuízos reclamados c proceder redução de sua responsabilidade na mesma proporção da agravação dos prejuízos se for por ela comprovado que os mesmos foram majorados em decorrência da morosidade na apresentação dos documentos necessários para apuração dos prejuízos e valor a ser indenizado Na prática o seguro de fiança locatícia imprime agilidade na aprovação do candidato à locação uma vez que fornece segurança ao locador proprietário do imóvel que passa a ter a garantia de executálo em caso de inadimplemento do aluguel Ademais o seguro de fiança locatícia garante certa tranquilidade às partes e agilidade no pagamento em caso de sinistro na medida em que em vez de promover a execução de uma garantia o locador recebe a indenização diretamente da seguradora mediante i aviso pelo locador à seguradora de eventual inadimplemento do locatário ii abertura pela seguradora de um processo de regulação de sinistro para apurar os fatos e a garantia prevista na apólice de seguro contratada e iii pagamento pela seguradora diretamente ao locador após a análise da documentação pertinente e tão somente caso verificadas as condições que permitem a cobertura do risco garantido resguardado eventual direito de ressarcimento em face do locatário inadimplente Por todas essas razões o seguro de fiança locatícia é cada vez mais comum e tem sido exigido por imobiliárias que administram imóveis em regiões de grande procura Atualmente inclusive algumas imobiliárias trabalham exclusivamente com esta modalidade de garantia de recebimento de aluguel principalmente pelo fato de que o valor do depósitocaução equivalente a três meses de aluguel nem sempre é suficiente para cobrir os prejuízos decorrentes de eventual inadimplência do locatário Como resultado de tal tendência a opção pelo segurofiança como garantia nos contratos de locação se tornou sinônimo de independência e tem crescido de forma expressiva Entre 2005 e 2011 a opção pelo seguro de fiança locatícia aumentou mais de 300 trezentos por cento e teve sua participação ampliada de menos de 10 dez por cento para algo em torno de 30 trinta por cento entre as demais modalidades de garantia do pagamento do aluguel603 Por todo o exposto a tendência é que o seguro de fiança locatícia continue crescendo e se consolide no mercado como uma das principais modalidades de garantia nos contratos de locação de imóveis Art 42 Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo Comentários Alessandro Schirrmeister Segalla O presente dispositivo possui nítida função acautelatória da posição jurídica do senhorio pois permite ao locador exigir a realização do pagamento do aluguel e encargos pelo mês a vencer vincendo e não pelo menos já transcorrido vencido quando o contrato estiver desprovido de qualquer das garantias contratuais locatícias Segundo aponta Sílvio de Salvo Venosa604 a vantagem do dispositivo seria a de permitir ao locador que se antecipasse em caso de descumprimento do dever de pagar o aluguel e encargos pelo locatário não necessitando aguardar o decurso do mês o que em tese diminuirá o seu prejuízo na ausência de garantia Em que pese a opinião do ilustre autor em termos práticos a não previsão de qualquer garantia locatícia deverá ser muito bem ponderada pelos locadores na medida em que nem todo imóvel é facilmente locado especialmente em períodos de crise econômica nos quais há retração do mercado de locação Portanto ainda que o contrato de locação que esteja desprovido de garantia permita a exigibilidade antecipada do aluguel bem como o requerimento de medida liminar em tutela antecipada para a desocupação do imóvel LI art 59 1º IX entendemos que de nada servirá ao locador cobrar antecipadamente o aluguel e encargos de algum inquilino que não disponha de lastro patrimonial suficiente ao adimplemento bem como retomar antecipadamente um imóvel que nem sempre será facilmente alugado fatores estes que deverão ser bem calculados ponderados e sopesados para que sejam evitados arrependimentos futuros Seção VIII Das penalidades criminais e civis Art 43 Constitui contravenção penal punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado revertida em favor do locatário I exigir por motivo de locação ou sublocação quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos II exigir por motivo de locação ou sublocação mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação III cobrar antecipadamente o aluguel salvo a hipótese do art 42 e da locação para temporada Comentários Luiz Alexandre Cyrilo Pinheiro Machado Cogan O artigo em comento traz como penalidade a contravenção penal que se revela como uma infração penal de menor potencial ofensivo Primeiramente importante salientar que as infrações penais são tratadas pela doutrina como um gênero que comporta duas espécies i crimes ou delitos e ii contravenções penais A presente seção traz as penalidades criminais e civis decorrentes do inquilinato sendo certo que as penas civis apresentamse apenas no parágrafo único do art 44 em que poderá o prejudicado reclamar em processo próprio multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário se realugado o imóvel A mens legis da presente seção foi buscar um ponto de equilíbrio nos direitos e deveres de locadores e locatários através do Direito Penal incriminador Ressalvado o pluralismo político fundamento do nosso Estado Democrático de Direito e a possibilidade de opiniões em sentido contrário a nossa posição é de que o Direito Penal não se presta a essa função Atualmente prevalece entendimento de que Direito Penal deve ser encarado à luz da Constituição Federal ou seja garante se que se atenda à norma hipotética fundamental que é a dignidade da pessoa humana nos dizeres de Kelsen e este deve ser seu alicerce O Direito Penal mínimo é o modelo adotado em um Estado Democrático de Direito Nessa linha devese maximizar o direito fundamental da liberdade e minimizar a violência Isso será feito garantindose os direitos fundamentais limitando o poder estatal e criminalizando condutas atentatórias aos direitos fundamentais Assim nem todo direito fundamental será incriminado apenas os direitos fundamentais que tenham importância da liberdade que é a base do Direito Penal mínimo o qual terá como fulcro a intervenção mínima ou ultima ratio Impõese destacar que o Direito Penal é uma arma poderosa assim só será usado quando outras formas de controle social não forem suficientes para combater determinada situação ou seja proteger determinado direito fundamental Não é o caso do presente artigo que traz somente contravenções penais O Direito Penal deve atuar de forma subsidiária quando as demais formas de controle social administrativa civil por exemplo não forem suficientes para a proteção de determinado bem jurídico A doutrina entende que muitas contravenções penais estão em desacordo com o princípio da intervenção mínima razão pela qual não haveria necessidade de se socorrer do Direito Penal Apesar de haver diversos bens jurídicos em nosso ordenamento nem todos devem ser protegidos pelo Direito Penal A forma de proteção do bem jurídico deverá atingir somente aqueles de importância crucial Entretanto muito embora as tutelas dos bens jurídicos em questão dispensassem a atuação do Direito Penal a legislação permanece em vigor e é aplicada pelos Tribunais Pátrios As três hipóteses previstas são i exigir por motivo de locação ou sublocação quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos ii exigir por motivo de locação ou sublocação mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação iii cobrar antecipadamente o aluguel salvo a hipótese do art 42 e da locação para temporada Sílvio de Salvo Venosa aponta que nas contravenções salvo disposição expressa basta a ação ou omissão voluntária não se punindo a tentativa Tipificará o inciso I por exemplo a exigência de despesas extraordinárias de condomínio cuja obrigação de pagamento é do locador Com relação ao inciso II a intenção da lei foi em primeiro plano facilitar a locação por parte dos inquilinos interessados e em segundo plano coibir a cupidez dos locadores Configurase o inciso III a conduta de perigo descrita como contravenção a cobrança antecipada do aluguel ou seja a cobrança anterior ao curso do mês de locação não sendo típico o pagamento espontâneo por parte do inquilino605 Vale destacar que é posicionamento do Superior Tribunal de Justiça que A Lei nº 824591 em seu art 45 veda expressamente a cobrança de luvas obrigações pecuniárias quando da renovação do contrato Contudo silencia ao contrário da legislação anterior Dec 2415034 no que se refere ao contrato inicial Não há pois qualquer proibição sequer implícita quanto à sua cobrança Não afasta esse entendimento o disposto no art 43 da Lei nº 824591 pois o dispositivo veda a cobrança de valores além dos encargos permitidos e não a expressamente elencados Assim apesar de não se fazer referência às luvas iniciais para permitilas tampouco se faz para proibilas o que em termos obrigacionais tendo em conta a liberdade contratual faz concluir pela possibilidade da cobrança de valor sob esse título606 Nessa linha diante das condutas tipificadas como contravenção penal entendemos que todas estão em descompasso com o Direito Penal Constitucional contemporâneo e ofendem frontalmente o princípio da intervenção mínima razão pela qual urge uma abolitio criminis Art 44 Constitui crime de ação pública punível com detenção de três meses a um ano que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade I recusarse o locador ou sublocador nas habitações coletivas multifamiliares a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos II deixar o retomante dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel no caso do inciso III do art 47 de usálo para o fim declarado ou usandoo não o fizer pelo prazo mínimo de um ano III não iniciar o proprietário promissário comprador ou promissário cessionário nos casos do inciso IV do art 9º inciso IV do art 47 inciso I do art 52 e inciso II do art 53 a demolição ou a reparação do imóvel dentro de sessenta dias contados de sua entrega IV executar o despejo com inobservância do disposto no 2º do art 65 Parágrafo único Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo poderá o prejudicado reclamar em processo próprio multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário se realugado o imóvel Comentários Luiz Alexandre Cyrilo Pinheiro Machado Cogan Na linha do anteriormente mencionado o legislador buscou criminalizar determinadas condutas visando finalidade claramente intimidadora sem de fato analisar a necessidade dessa tutela do bem jurídico pelo Direito Penal No presente artigo as condutas culposas não estão abrangidas mas tão somente as dolosas Aplicase a pena de detenção de três meses a um ano o que também representa infrações de menor potencial ofensivo regidas pela Lei 90991995 Entendemos na mesma linha do artigo anterior que as condutas tipificadas estão mais próximas de uma tutela civil do que efetivamente necessitar de tutela penal a ponto de incriminar com detenção e permitir uma substituição Não se pode permitir que o Direito Penal último ramo a ser buscado perante as mazelas sociais tenha um viés exclusivamente simbólico como se fez neste artigo e no anterior Entretanto a legislação ainda permanece em vigor e tem aplicação pelos Tribunais As quatro hipóteses previstas são i recusarse o locador ou sublocador nas habitações coletivas multifamiliares a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos ii deixar o retomante dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel no caso do inciso III do art 47 de usálo para o fim declarado ou usandoo não o fizer pelo prazo mínimo de um ano iii não iniciar o proprietário promissário comprador ou promissário cessionário nos casos do inciso IV do art 9º inciso IV do art 47 inciso I do art 52 e inciso II do art 53 a demolição ou a reparação do imóvel dentro de sessenta dias contados de sua entrega iv executar o despejo com inobservância do disposto no 2º do art 65 Sílvio de Salvo Venosa aponta que o inciso I é crime omissivo não ocorrendo com uma mera negligência mas quando devidamente solicitado o recibo e o locador ou sublocador se recusa a fornecêlo discriminado de forma dolosa Com relação ao inciso II o delito caracterizase pela omissão do retomante em usar o imóvel para o fim declarado e pela omissão em não usálo pelo prazo mínimo de um ano No inciso III o espírito que norteia esse delito é punir a insinceridade no pedido de retomada em linha semelhante ao inciso anterior Já no inciso IV a lei procura respeitar o luto na casa do locatário e todos que concorrerem para a execução do despejo nessas condições respondem pelo crime607 Vale destacar que a lei do inquilinato é de 1991 O Direito Penal Constitucional contemporâneo prestigia o princípio da intervenção mínima razão pela qual urge uma alteração legislativa e consequente abolitio criminis Seção IX Das nulidades Art 45 São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art 47 ou que afastem o direito à renovação na hipótese do art 51 ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto Comentários Eduardo Santos Bezerra Segundo se observa da primeira parte do dispositivo em comento São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei notase que o legislador objetivou preservar o espírito da Lei do Inquilinato na medida em que afastou a eficácia de toda e qualquer cláusula que direta ou indiretamente contrarie os preceitos da lei Portanto a norma jurídica como disposta em seu art 45 ao vetar expressamente a supressão dos objetivos da lei locatícia mesmo que em detrimento da vontade das partes primeiro gera uma disposição de ordem pública vez que a autonomia da vontade encontra obstáculo ao que futuramente se interprete como infração ao padrão de conduta pretendido pela lei Tal é aliás como melhor descreve Maria Helena Diniz ao tecer seus comentários sobre a norma estampada no art 45 desta Lei de Locações O princípio da autonomia da vontade é o poder conferido aos contratantes de estabelecer vínculo obrigacional ex locato desde que se submetam às normas jurídicas e seus fins não contrariem o interesse geral de tal sorte que a ordem pública e os bons costumes constituem limites à liberdade contratual608 A esse respeito manifestado o entendimento do STJ ao determinar o caráter de ordem pública da lei de locações Processual civil Ação revisional de aluguel Lei do inquilinato Alteração do prazo Lei de ordem pública A nova Lei do Inquilinato Lei nº 824591 que introduziu modificações de caráter substantivo e processual nas locações dos imóveis urbanos é norma jurídica de ordem pública de eficácia imediata e geral alcançando as relações jurídicas estabelecidas antes de sua edição Recurso especial não conhecido609 No mesmo sentido reforçase a essa orientação jurisprudencial os correspondentes julgados Embargos à execução Ausência de discussão acerca de nulidade de cláusula do contrato locatício que prevê duplicidade de garantia Posterior questionamento em sede de ação declaratória incidental Preclusão da matéria Não reconhecimento Exegese dos artigos 37 parágrafo único 43 II e 45 todos da Lei nº 824591 Normas de ordem pública ou de imperatividade absoluta que não se sujeitam aos efeitos deletérios da preclusão Sentença de extinção do feito anulada Apelo provido610 Apelação cível Conab Locação Renovatória Incidência da Lei nº 824591 Continuidade da exploração do mesmo ramo de atividade I O fato de ser a Conab empresa pública e locadora não afasta a incidência do regime geral da locação predial urbana A Lei nº 824591 é de ordem pública e os contratos em que empresas públicas são locadoras não estão fora do seu albergue submetendose ao seu regime Agravo improvido611 Os contratos de locação são regidos por norma de ordem pública que não podem ser alteradas pelas partes mas a Lei não retirou a prevalência da autonomia da vontade naqueles pontos em que não regulamentou dentre os quais é de se destacar o prazo de duração dos contratos de locação não residencial612 Em segundo passo o art 45 da Lei de Locações abre vistas a uma interpretação extensiva de qual seria o melhor sentido pretendido pelo legislador ao enunciar as possibilidades interpostas na compreensão do referido dispositivo Portanto a norma como disposta no art 45 ao determinar a nulidade da cláusula que elida os objetivos da lei não foi clara o bastante em fixar quais seriam essas finalidades intrínsecas à lei de locações que não poderiam ser eliminadas pela vontade das partes no contrato de locação Com isso a resolução desta questão decorre do próprio ordenamento jurídico na medida em que o legislador não deu total significado ao comando emitido pela norma jurídica aplicada à lei de locações Em similaridade encontramos os ensinamentos de José Manoel de Arruda Alvim Netto Na interpretação extensiva o intérprete parte de uma só norma através da delimitação de seu âmbito procurando fixar seu significado e abrangência Assim uma interpretação é extensiva quando o legislador disse menos do que tinha a intenção de dizer ou seja quando há uma desconformidade entre o pensamento do legislador o que quer o legislador e a própria norma onde o legislador disse menos do que queria ter dito613 Ademais em que pese à diversidade de aplicações hermenêuticas ao interpretar a lei de locações não estabeleceu nenhum critério restritivo ao sentido oposto ao da interpretação extensiva ao determinar como nulas as cláusulas do instrumento locatício que propendam a suprimir os objetivos interpostos ao texto legal Parece razoável assim que caberá ao intérprete conjugar quais são os elementos dispostos na lei de locações que inserem significado ao seu objetivo Com este teor reportamonos à lição de Sílvio de Salvo Venosa que bem esclarece essa questão ao elucidar que cabe ao intérprete da lei determinar quais seriam as disposições contratuais contrárias à ordem pública e à norma cogente A lei refere se a algumas no texto e deixa a cargo do intérprete identificar nos contratos cláusulas que devam ser tidas como nulas614 Em análogo sentido podese novamente observar na elucidação proposta por José Manoel de Arruda Alvim Netto ao descrever a interpretação das leis em geral A interpretação das leis é assunto eminentemente ligado à teoria do conhecimento Sendo o conhecimento a apreensão de um objeto cognoscível a interpretação sob este aspecto diz respeito à necessidade de o intérprete conhecer exatamente qual o significado da lei615 Pois bem ante a tal entendimento também cabe ao intérprete a necessidade de identificar o significado que o legislador quis aplicar à lei de locações o que na visão de Francisco Carlos Rocha Barros corresponde Inadmitese interpretação que não seja esta os objetivos aqui defendidos são aqueles que buscam proteger o inquilino porque essa é a justificativa para uma lei especial do inquilinato616 Nesse sentido continua o mesmo autor Na leitura desta lei deparase com infindáveis regras amparando visivelmente o inquilino O legislador por reconhecer situação de desigualdade entre locador e locatário prejudicial a este acabou intervindo no meio social com uma lei cujo objetivo é defender o inquilino Procurou compensar a desigualdade e restabelecer o desejado equilíbrio social617 Todavia ao interpretarmos quais são os elementos que traduzem o significado do objetivo que a lei de locações pretende e com isso efetivar uma declaração de nulidade absoluta àquelas cláusulas que burlam ou afastam tais objetivos temos que essa interpretação deva ser sistemática ao considerar a lei de locações como parte de um ordenamento jurídico completo e que assim a solução encontre amparo no próprio sistema que ela se insere Tal entendimento corresponde à exata medida em que a lei de locações se insere em um contexto jurídico pelo qual se objetiva suprimir o desequilíbrio e as desigualdades Diante disso ao próprio ordenamento jurídico cabe extrair os elementos que objetivam equilibrar as relações jurídicas ao almejar a igualdade de tratamento entre as partes que se envolvam em um negócio Isso em parte se deve ao que Maria Helena Diniz conceitua como dirigismo contratual restrições trazidas pelo dirigismo contratual que é a intervenção estatal na economia do negócio jurídico contratual por entenderse que se se deixasse o contratante estipular livremente o contrato de locação ajustando qualquer cláusula sem que o magistrado pudesse interferir mesmo quando uma das partes ficasse em completa ruína ante abusos da outra a ordem jurídica não estaria assegurando a igualdade econômica nem atendendo à função social dos contratos618 Portanto em regra geral os contratos de locação apesar de derivarem da vontade das partes manifestada em um instrumento jurídico tácito ou expresso sujeitamse a intervenção estatal na manutenção da ordem pública como meio de propiciar maior segurança às relações jurídicas Com isso a autonomia da vontade encontra óbice ao que definimos como uma melhor interpretação sistemática que seja uma conduta protecionista ao locatário que objetivamente visa proteger o interesse geral da coletividade Seguese daí a necessidade do intérprete em elaborar um critério de identificação de quais cláusulas ferem o espírito da lei de locações e possibilitam a declaração de nulidade Nesse diapasão bem lembra Sílvio de Salvo Venosa ao comentar os elementos essenciais a lei de locações a Lei do Inquilinato traz elementos essenciais que não podem ser desprezados pelas partes O legislador porém não se arrisca a determinar quais são especificamente todas as normas cogentes A questão fica a meio caminho entre as normas de ordem pública e as normas cogentes619 Daí por que essencial a análise doutrinária e jurisprudencial para entendimento de quais cláusulas podem estar eivadas de nulidade e que impliquem a ausência de efeitos jurídicos ao que disponham Um exemplo que entendemos existir necessidade de consolidação da doutrina e da jurisprudência é a questão que se abre quando da discussão sobre a validade da cláusula contratual que imponha restrição ou impeça a transferência do controle societário da locatária organizada na forma de sociedade empresária620 Pois bem com relação a esse tema procuramos dimensionar a questão pelo que entendemos como a existência de duas visões opostas uma primeira visão que interpreta o contrato de locação como elemento patrimonial da sociedade ora locatária e uma segunda visão que interpreta o contrato de locação segundo um caráter pessoal dos membros da sociedade locatária Na primeira delas revestese o caráter patrimonial do contrato de locação com relação à sociedade empresária locatária e neste ponto estaria estabelecida uma relação de cunho meramente patrimonial na qual a locatária sociedade empresária teria por intermédio de um contrato de locação vigente aprimorado sua situação patrimonial na medida em que tenha um aumento de sua valoração pela maximização de seu patrimônio quando da utilização de um determinado estabelecimento empresarial621 obtido pela celebração de um contrato de locação Diante disso a sociedade empresária que detém personalidade jurídica própria diversa àquela de seus controladores exerce sob sua égide direitos e deveres Como bem ensina Fábio Ulhoa Coelho Em outros termos na medida em que a lei estabelece a separação entre pessoa jurídica e os membros que a compõem consagrando o princípio da autonomia patrimonial os sócios não podem ser considerados os titulares dos direitos ou os devedores das prestações relacionadas ao exercício da atividade econômica explorada em conjunto Será a própria pessoa jurídica da sociedade a titular de tais direitos e devedora dessas obrigações622 Notese que o controlador623 de uma sociedade empresária que figure como locatária em um contrato de locação expresso não faz parte da relação locatícia estabelecida com a pessoa jurídica locatária sociedade e portanto a cessão de sua posição societária em tese não implica prejuízo à avença uma vez que as condições estabelecidas no contrato permaneçam inalteradas partes manutenção da atividade contratada garantias obrigações de pagamento etc e sendo a questão interpretada como mera valoração ao princípio da autonomia patrimonial existente entre a sociedade locatária e seus membros sócios e administradores a possibilidade de transferência do controle societário é crível Ademais ao interpretar que a transferência de controle societário da locatária sociedade empresária gera efeitos negativos ao contrato de locação mesmo na hipótese de este não sofrer alteração em suas condições tal interpretação implica abusividade na medida em que simplesmente ignora o princípio da autonomia patrimonial que deve existir obrigatoriamente entre a sociedade ora locatária e seus membros sócios ou administradores Com isso a vedação da transferência de controle societário da locatária sociedade empresária traria repercussão negativa à própria proteção da clientela624 da locatária em que pese certa medida poderia criar elementos que a lei de locações expressamente veta por se tratarem de ordem pública como por exemplo poderia afastar o direito à renovação do contrato625 E é acertado que assim se entenda porque a troca do comando da pessoa jurídica locatária não corresponde à troca das partes contratantes ou sequer representa imediata alteração às garantias e demais condições pactuadas Nessa linha de raciocino lógico novamente cabe referência à explicação de Fábio Ulhoa Coelho ao exemplificar a ausência de participação dos sócios na relação locatícia celebrada com a pessoa jurídica Assim por exemplo constituída uma sociedade limitada e sendo necessária a locação de imóvel para a instalação do estabelecimento empresarial a locatária será a pessoa jurídica da sociedade e não os seus sócios ou o administrador626 Cuidase portanto em nossa opinião condição nula aquela colacionada ao contrato de locação que estabeleça restrição à transferência de controle societário da locatária sem que tal fato implique direta alteração às condições pactuadas E desse modo correto esta pois tal medida em geral não acarreta a alteração na relação locatícia não modifica a destinação do imóvel e tampouco altera as condições contratadas não estabelece qualquer desequilíbrio ou desigualdade entre as partes assim sendo a transferência do controle societário da locatária detém convivência harmoniosa para com o espírito da lei de locações Tanto é que o Projeto de Lei 712007 que originou a Lei 12112 de 09122009 que impôs modificações na lei de locações contemplava a possibilidade de restrição à transferência do controle societário da locatária contudo esse fato foi objeto de veto pois além de interferir na relação locatícia causaria severos problemas à contemplação do controle societário A esse respeito inclusive já se manifestou a jurisprudência Locação de imóveis Despejo por falta de pagamento cc cobrança de aluguéis e encargos Fiança prestada a pessoa jurídica Alteração societária Exoneração dos fiadores não existente sentença mantida Recurso não provido Tendo o contrato de locação sido estabelecido com a pessoa jurídica a sua alteração societária não tem o condão de novar a locação até porque ato unilateral dos sócios da locatária independente da manifestação de vontade do locador permanecendo hígido o contrato e a fiança prestada pelos apelantes627 Locação Ação renovatória Cláusula contratual que prevê rescisão da locação na hipótese de haver alteração de sócio i ii na composição da pessoa jurídica locatária Inviabilidade diante do art 45 da lei de locação Em face do art 45 da Lei 824591 é inoperante a cláusula contratual que estabelece que será motivo de rescisão da locação a hipótese de haver alteração de sócios da pessoa jurídica locatária já que isto afastaria o direito à renovação628 Por outro lado como já mencionamos existe necessidade de uma consolidação da doutrina e da jurisprudência sobre essa questão Assim temos uma segunda visão sobre a interpretação desta cláusula que veda a transferência do controle societário da locatária qual seria interpretar o contrato de locação segundo um caráter pessoal dos membros da sociedade locatária Deste modo o contrato de locação seria celebrado em consideração ao intuitu personae dos membros da sociedade locatária e sua alteração acarretaria a ruptura com esse princípio Isso pode ser vislumbrado na visão de Luiz Antonio Scavone Júnior que ao tratar da matéria descreve a transferência do controle societário como um expediente muito comum utilizado por locatários que buscam burlar a proibição de cessão do contrato de locação sem anuência do locador é a cessão das quotas ou do controle da sociedade locatária629 Embora a cessão de quotas possa ser expediente usado para a cessão indireta do contrato de locação consideramos que muitas vezes a cessão das quotas representa legítima venda de empresa ou de participação societária não tendo o sócio da locatária o interesse imediato de alterar a estrutura da locação vez que apenas a transferência total ou parcial das quotas da locatária não modificará a finalidade de uso do imóvel a atividade da locatária as partes contratantes do contrato de locação nem afastará a obrigação de pagamento do aluguel e demais obrigações locatícias e tampouco esvaziará as garantias contratadas Em nosso entendimento habituados ao dia a dia de operações de compra e venda de empresas consideramos a intenção da cessão indireta da locação como situação de exceção e não como regra geral Deste modo ressalvados os entendimentos diversos corroboramos com a visão de que nulas são as cláusulas do contrato de locação que limitem ou restrinjam a transferência do controle societário da locatária sem que isto implique diretamente a alteração das condições contratuais como por exemplo a troca das partes a alteração da atividade contratada esvaziamento das garantias exclusão das obrigações de pagamento entre outras salvo se comprovadamente o contrato tinha natureza intuitu personae Vale dizer ainda que podemos traçar inúmeros casos em que estejam excluídos os objetivos fixados pela lei de locações Assim passamos a exemplificar as seguintes questões Renúncia antecipada do direito de preferência A renúncia prévia ao direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel objeto do contrato de locação se trata de uma condição nula pois afasta um direito legalmente assegurado Assim é o entendimento difundido na jurisprudência Apelação Preliminar de intempestividade Descabimento Recurso protocolado no último dia do prazo Provável desconsideração do feriado municipal de 25 de janeiro Início do curso do prazo no dia 27 de janeiro Preliminar repelida indenização de danos morais Locação de imóvel Direito de preferência Inobservância Renúncia antecipada em contrato do contrato de locação Improcedência Cerceamento de defesa Inocorrência Desnecessidade de outras provas CPC art 130 Nulidade da cláusula porquanto vise elidir um dos objetivos fundamentais da lei Inteligência do art 45 da Lei nº 824591 Locatários preteridos que não demonstraram dispor do valor do preço de venda à época de alienação do imóvel Dano inexistente não se cogitando dever de indenizar Litigância de máfé Ausência de insinuação maliciosa tendente a induzir o órgão jurisdicional em erro decisão mantida recurso desprovido630 não se pode ignorar a nulidade dessa cláusula contratual firmada quando da contratação da locação tendo em vista que não se há de admitir que o locatário antes de ter ciência acerca das condições da venda intencionada pelo locador decline desse direito de preferência pois não é possível ao locatário aferir a conveniência ou não da aquisição do imóvel em caso de eventual e futuro interesse na venda pelo locador enquadrandose portanto no disposto no art 45 da Lei de Locação São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei 631 Cláusula meramente potestativa Na lição apresentada pela doutrina e pela jurisprudência aquelas cláusulas contratuais que submetem uma das partes ao arbítrio da outra e assim sujeitam os efeitos do contrato a sua única vontade são conceituadas como cláusulas potestativas De fato Roberto Nussinkis Mac Cracken entende que há cláusula puramente potestativa quando os efeitos de um iii contrato ficam ao puro e livrearbítrio de uma das partes632 Portanto uma vez que tal disposição potestativa seja colacionada ao contrato de locação sua nulidade representa um fato indiscutível de defesa incontestável Este entendimento está coeso com o que já determinou o STJ No tocante à exoneração da fiança prestada Notese que nem mesmo a renúncia expressa ao constante nos arts 1491 1500 e 1503 do CC tem o condão de afastar a possibilidade jurídica do pedido Assim o é porque a renúncia levada a efeito pelos Apelados se trata claramente de cláusula potestativa ou seja que sujeita o contratante ao arbítrio exclusivo da parte adversa Ora dúvida não se tem de que a jurisprudência e doutrina vêm sistematicamente considerando nulas as cláusulas potestativas ou seja aquelas que sujeitam o contratante ao arbítrio exclusivo da parte adversa 633 Cláusula contratual que condiciona a realização de negócio futuro à vontade e ao ilimitado arbítrio de apenas uma das partes é potestativa e por isso não goza de respaldo no direito positivo pátrio 634 E neste teor a jurisprudência tem por exemplificar a questão Locação Exoneração de fiança Contrato vigente por prazo indeterminado Admissibilidade Nulidade da cláusula de renúncia a tal direito reconhecida Não há que se admitir a renúncia prévia ao direito de exonerarse o fiador da garantia pois ninguém pode renunciar previamente a um direito potestativo Inteligência do art 1500 do CCivil16 atual art 835 do CCivil02 Sentença de procedência mantida Apelo improvido635 Locação de imóveis Ação renovatória de locação Cláusula prevendo a renovação automática do contrato após o decurso do prazo de 210 dias anteriores ao término do ajuste desde que nenhuma das partes comunique a outra por escrito da desistência do direito à renovação automática Não cabimento Disposição vedada pelo ordenamento jurídico pátrio já que a renovação automática da avença impede que o locador ajuíze a ação renovatória e o obriga a suportar a locação do imóvel por mais cinco anos consecutivos nas mesmas condições inicialmente contratadas impossibilitando o estabelecimento de novas condições Exegese do art 115 do Código Civil de 1916 com o teor reproduzido no art 122 do Diploma Civil em vigor Invalidade da cláusula potestativa que afasta o direito de ação Sentença anulada com o retorno dos autos à primeira instância para prosseguimento do feito Recurso provido636 A aplicação de índices de correção em periodicidade inferior ao mínimo legal A aplicação do reajuste locatício visa à adequação dos valores devidos pelo pagamento dos alugueres quando expressos em moeda ao longo do tempo de vigência do contrato de locação Assim o sentido é determinado pela aplicação da consequente correção monetária perante as parcelas devidas a título de alugueres Vale dizer a esse respeito que a correção monetária como conceituada por Ivo Waisberg e Gilberto Gornati corresponde a um mecanismo de manutenção do valor do dinheiro ao longo do tempo em que perdurar a relação pactuada entre as partes adimplidas ou não as obrigações Tratase de um mecanismo formalizado pelas partes contratantes eou obrigatório por estipulação legal para readequar as prestações avençadas de acordo com a desvalorização da moeda637 Como se vê a correção devida aos contratos de locação objetiva a manutenção do valor financeiro das prestações do contrato e também do equilíbrio econômicofinanceiro da relação pactuada638 assim sendo em correspondendo o valor devido a título de alugueres como valor financeiro do contrato de locação sua correção detém irrefutável sujeição às regras aplicáveis ao Sistema Financeiro Nacional e portanto detém interesse público Desta forma a regra de aplicação da correção do contrato de locação é de natureza de ordem pública e como tanto não está sujeita à liberdade contratual das partes Por tal razão sua periodicidade deverá respeitar as regras legais de fixação quanto a seu prazo mínimo de aplicação Nesse sentido corrobora o entendimento da jurisprudência Ação declaratória de nulidade de cláusula de reajuste semestral de contrato de locação comercial Anualidade prevista na Lei nº 906995 Tutela antecipada Requisitos do artigo 273 do CPC configurados Agravo provido parcialmente Tratase de norma de ordem pública e por isto nos contrato de locação ajustados a seu tempo o reajuste dos iv alugueres deve apenas ser anual sob pena de nulidade da cláusula de pleno direito como aliás também prescreve o citado 1º do artigo 28639 A ilegalidade da cláusula de reajuste semestral não implica em nulidade do ajuste locativo senão apenas a nulidade e ineficácia da referida cláusula ou seja não surtirá nenhum efeito a teor da Lei 906995 art 28 parágrafo 1º 640 Repasse ao locatário da responsabilidade pelas despesas extraordinárias de condomínio A cláusula contratual que abrange o pagamento das despesas extraordinárias de condomínio encontrase em desacordo com os objetivos da lei do inquilinato nesse sentido tais despesas servem a estrutura do edifício ou de alguma forma aumentam seu valor641 Assim não se aproveitam ao locatário que em tese não se beneficia diretamente destas despesas Francisco Eduardo Loureiro ao discorrer sobre as obras voluptuárias no condomínio acaba por clarificar a questão A expressão abrange as benfeitorias ou seja os investimentos que se fazem numa coisa para conservála melhorála ou embelezála 642 Diante disso significa afirmar que as despesas extraordinárias de condomínio beneficiam mesmo que não em pecúnia somente ao locador e portanto compete a esse seu pagamento É assim que inclusive se apresenta a jurisprudência Locação de imóvel Ação declaratória cc repetição de indébito Preliminar de carência de ação afastada Despesas extraordinárias de condomínio Obrigação do locador e não do locatário Norma cogente Nulidade da cláusula que repassa tal responsabilidade ao locatário Interpretação conjunta dos arts 22 X 25 e 45 todos da Lei 824591 Sentença de procedência mantida É nula a cláusula do contrato de locação que carreia ao locatário a obrigação de pagar as despesas extraordinárias do condomínio e em consequência confirmase a sentença que condena o locador a devolver o que houver sido pago a tal título pelo locatário Recurso não provido643 Apelação com revisão Repetição de indébito Locação de imóvel Despesas extraordinárias de condomínio Cláusula contratual atribuindo pagamento ao locatário Nulidade Responsabilidade exclusiva do locador Inteligência do art 22 X da Lei de Locações Nula a cláusula contratual que repassa ao locatário o pagamento das despesas extraordinárias de condomínio de exclusiva responsabilidade do locador a teor do art 22 inc X da Lei 824591644 Locação de imóvel Ação de restituição de valores Cerceamento de defesa Inocorrência Quantias pagas pela locatária a título de despesas condominiais extraordinárias e fundo de reserva Responsabilidade do locador pela aquisição de gerador Art 22 inc X parágrafo único e e g da Lei nº 824591 Ressarcimento devido Sentença mantida Cabe o julgamento da lide quando as questões suscitadas são resolúveis por meio de prova documental produzida nos autos Ausência de controvérsia sobre o fato de a autora ter pagado os valores pretendidos a título de rateio para aquisição de gerador e fundo de reserva A responsabilidade pelo pagamento de despesas extraordinárias de condomínio e rateio de fundo de reserva é do locador Recurso desprovido645 Procedência do despejo por ausência de pagamento de condomínio e de parcial procedência da reclamação Efeito suspensivo negado Ausência de prejuízo Agravo retido Ausência de cerceamento de defesa Prova desnecessária Sentença extra petita Manutenção de despejo por outro fundamento Ausência de pagamento de aluguel Falta de envio de boleto insuficiente para eximir a obrigação da locatária de efetuar o pagamento do aluguel Mantida a condenação ao pagamento dos alugueres cujos valores devem ser calculados considerando a bonificação e afastando a multa contratual Reembolso de despesas extraordinárias de condomínio devido pela locadora Defeito no imóvel Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor Impossibilidade de abatimento no valor do aluguel Necessidade de redistribuição dos ônus sucumbenciais a fim de serem fixados proporcionalmente Agravo retido Autos de Apelação Cível nº 9202566 12ª CCível conhecido e desprovido Apelação conhecida e parcialmente provida646 Com essas exemplificações com relação à primeira parte do art 45 temos que na visão da lei do inquilinato a proteção do locatário não passa por um rol taxativo podendo assim encontrar respaldo na interpretação extensiva do espírito que a lei apresenta O que nas palavras de Francisco Carlos Rocha de Barros seriam as infindáveis regras amparando visivelmente o inquilino O legislador por reconhecer situação de desigualdade entre locador e locatário prejudicial a este acabou intervindo no meio social com uma lei cujo objetivo é defender o inquilino Procurou compensar a desigualdade e restabelecer o desejado equilíbrio social647 No tocante à parte final do art 45 da Lei do Inquilinato temos notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art 47 ou que afastem o direito à renovação na hipótese do art 51 ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto Entendese aqui como uma relação específica de nulidade proposta pelo citado artigo contudo se trata de mero exemplo pois é claro que sujeitar a nulidade como previsto no art 45 somente com relação à prorrogação do contrato de locação prevista no art 47 e ao direito de renovação seria afastarse do espírito que a lei propõe Ademais a Lei do Inquilinato adotou uma fórmula genérica propositadamente elástica para abranger todas as hipóteses concretas a lei ad cautelam fez referência expressa a algumas disposições que seriam particularmente perniciosas ao locatário para que não restasse a menor dúvida quanto à sua ilicitude648 É nessa toada que a relação interposta na parte final do art 45 detém caráter meramente enunciativo649 De tal sorte a Lei do Inquilinato não permite que se proíba a prorrogação automática da locação residencial celebrada por prazo inferior a 30 meses vez que referida incidência infringe a norma insculpida no caput do art 47 da lei Deste modo a ratificação pelas partes contratantes da cláusula de inaplicabilidade da prorrogação automática da locação com vigência inferior a 30 meses será nula de pleno direito Vale assinalar que ante o texto legal e os precedentes jurisprudenciais ao locador somente seria permitida a retomada do imóvel nas circunstâncias previstas nos incisos do art 47 da lei locatícia Como se depreende dos seguintes julgados Recurso Apelação Locação de imóvel Finalidade residencial Ação de despejo por denúncia vazia Contrato de locação de imóvel de finalidade residencial firmado por prazo inferior a 30 trinta meses Impossibilidade de denúncia vazia Cabe apenas a denúncia motivada nos termos do artigo 47 da Lei nº 824591 Desocupação do imóvel pela locatária no curso da lide porém que deve ser considerada para efeito de resolução contratual por se tratar de fato superveniente constitutivo do direito do autor que deve ser tomado em consideração nos termos do artigo 462 do Código de Processo Civil Relação locatícia resolvida Improcedência Sentença reformada Recurso de apelação provido650 Locação residencial Despejo por denúncia vazia Preliminares Nulidade por ausência de fundamentação da sentença não configurada Atendimento ao disposto no artigo 93 IX da CF Sentença extra petita Inocorrência Limites da demanda observados CPC arts 128 e 460 Mérito Contrato de locação celebrado por prazo inferior a trinta meses Possibilidade da retomada imotivada do imóvel desde que caracterizada alguma das hipóteses dos incisos do art 47 da Lei nº 824591 Notificação da locatária acerca da intenção de retomada do imóvel depois de transcorridos mais de cinco anos de vigência ininterrupta da locação Despejo autorizado Inteligência do art 47 V da Lei nº 824591 Recurso improvido651 Importante dizer que tal rol elencado nos incisos do art 47 da lei locatícia é taxativo portanto afastando suas incidências nula é a cláusula que impõe tal possibilidade Em relação ao art 51 da Lei do Inquilinato temos que é nula a cláusula do contrato de locação que consubstancie a renúncia ao direito de renovar o contrato de locação do imóvel comercial mesmo estando preenchidos os requisitos que viabilizem o ajuizamento de ação renovatória do vínculo locatício É de salientar o caráter cogente da norma legal determinada no art 45 da lei locatícia com relação à aplicação do art 51 da referida lei De sorte ressaltamos a seguinte jurisprudência com especificidade na questão é imperioso que se considere nula a cláusula que proíba a continuidade da locação ilidindo o direito de renovação do contrato de locação comercial razão pela qual a renovação de contrato de imóvel não residencial protegido pela ação renovatória não pode ser afastada por cláusula que estabeleça acordo para desocupação feito quando da celebração de contrato de locação652 Apelação cível Ação de despejo 1 Conexão de demandas Reunião dos processos Impossibilidade Julgamento de um dos feitos 2 Carência de ação por falta de interesse de agir Meio inadequado Inocorrência Contrato de sublocação caracterizado Avenças acessórias que não o desnaturam 3 Sublocação não residencial Cláusula que afasta a possibilidade de prorrogação mesmo quando cumpridas as exigências legais Nulidade Inteligência do art 45 da lei do inquilinato 4 Ação renovatória Decadência Sublocatária que deixa transcorrer in albis o prazo 5 Permanência no imóvel após findo o prazo de locação Prorrogação por tempo indeterminado Denúncia vazia possibilidade Notificação extrajudicial Despejo decretado Reforma da sentença Provimento do recurso 1 A conexão não determina a reunião dos processos se um deles já foi julgado Enunciado n 235 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça 2 O contrato celebrado entre Distribuidora de Combustíveis e Posto de Gasolina tem natureza contratual de locação II Adequação da ação de despejo em virtude da aplicação da Lei nº 824591 Recurso Especial desprovido STJ REsp 688280 do DF Quinta Turma Rel Min Felix Fischer Decisão em 04082005 3 Nos termos do art 45 da Lei do Inquilinato São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art 47 ou que afastem o direito à renovação na hipótese do art 51 ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto 4 Cumpridas as exigências previstas nos incisos I a III do art 51 da Lei do Inquilinato a sublocatária possui direito à renovação do contrato por igual período àquele contratado inicialmente Todavia decai desse direito se não propuser a ação renovatória dentro de prazo um ano até seis meses antes da data do término do contrato em vigor art 51 5º da Lei do Inquilinato 5 Se encerrado o prazo locatício e o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador presumese prorrogada a locação nas condições ajustadas mas agora por prazo indeterminado ficando autorizada a denúncia vazia por parte do locador desde que concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação do imóvel arts 56 parágrafo único e 57 da Lei do Inquilinato653 Pois bem o art 45 da lei do inquilinato prevê então uma relação complexa de possibilidades para declaração de nulidade das cláusulas do contrato de locação sem que com isso crie um rol único e específico de situações que afastem outras tantas possibilidades Assim o intérprete quando da análise do caso concreto deverá retirar do próprio ordenamento jurídico a resposta para atingir o espírito pretendido pela lei na supressão das cláusulas contratuais que visem elidir os objetivos da lei de locações CAPÍTULO II Das Disposições Especiais Seção I Da locação residencial Art 46 Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado independentemente de notificação ou aviso 1º Findo o prazo ajustado se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador presumirse á prorrogada a locação por prazo indeterminado mantidas as demais cláusulas e condições do contrato 2º Ocorrendo a prorrogação o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo concedido o prazo de trinta dias para desocupação Comentários Sabrina Berardocco A Lei de Locações dedica dois artigos específicos para a locação residencial arts 46 e 47 tendose como premissa básica o prazo ajustado do contrato e sua forma Ambos os elementos na locação residencial são de extrema importância porque refletem diferentemente na forma em que se dará a extinção da avença locatícia Deverá o intérprete perquirir quanto à forma escrito ou verbal e quanto ao prazo igual ou superior a 30 meses ou menor que 30 meses para identificar se caberá ou não denúncia vazia nas locações residenciais prorrogadas por prazo indeterminado por exemplo Importante afirmar que muito embora o art 3º da lei ora comentada deixe expresso que o contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo no âmbito da locação residencial a lei cria mecanismos mais favoráveis à retomada do imóvel pelo locador quando o contrato é ajustado por prazo igual ou superior a 30 meses Da mesma forma o contrato de locação pode ser escrito ou verbal sendo certo que quando ajustada a locação residencial verbalmente a lei cria mecanismos que dificultam a retomada do imóvel pelo locador Tais questões serão enfrentadas nos comentários ao art 47 mas são aqui sinalizadas para alertar que a lei privilegia a locação residencial em maior prazo igual ou superior a 30 meses e ajustada por escrito revelando maior segurança e transparência para os contratantes locador e locatário Entretanto antes de adentrarmos em cada hipótese relevante se faz anotar que existem no mundo fático locações mistas que muitas vezes deixam o intérprete do direito em dúvidas acerca de qual dispositivo utilizar se o da locação residencial ou não residencial quando da resolução do contrato A antiga definição trazida por José da Silva Pacheco654 ainda se mantém atual assim como os critérios apontados pelo jurista quanto à solução de casos que envolvem a locação mista Há locação mista quando o prédio é usado a para comércio e indústria b para comércio e residência c para indústria e residência d para fins não residenciais e não comerciais ou industriais e para fins comerciais ou industriais e e para fins rurais ou de uso e fruição Nesses casos as soluções são a da vontade contratual b da preponderância de uso c da concorrência de leis A solução prática é de admitirse o princípio da preponderância de uso Assim por exemplo prédio composto de loja para comércio e residência nos fundos se esta for acessória daquela dúvida não há na opção pela lei pertinente à locação não residencial Assim em locações mistas o critério da preponderância do uso para fins de aplicação das regras incidentes nas hipóteses de resolução contratual denúncia motivada ou não tem sido corroborado pelos Tribunais em todo País principalmente pelo Tribunal de Justiça de São Paulo a teor das ementas abaixo transcritas Locação de imóveis Ação de despejo por denúncia vazia com pedido de liminar de desocupação Decisão de Primeiro Grau que indeferiu a liminar requerida pela agravante determinando a citação da empresa ré pois entendeu que só seria possível concessão de liminar para locação não residencial Alega a agravante que apesar do contrato ser de locação mista sustenta que é predominantemente comercial Não aplicação do artigo 59 1º VIII da Lei 824591 Princípio da legalidade Não foram preenchidos os requisitos legais correta se apresenta a decisão agravada para não concessão do despejo em sede liminar Recurso improvido mantendose a r decisão ora guerreada655 Despejo Denúncia vazia Contrato verbal Locação mista Comprovação da preponderância da atividade comercial Irrelevância de o locatário utilizar o imóvel também para residência Fato acessório e dependente da atividade comercial Procedência mantida Aplicase à locação mista as normas relativas à locação não residencial se restar evidenciada a preponderância da atividade comercial656 Despejo Denúncia vazia Locação mista Preponderância da destinação comercial Ação julgada procedente Recurso improvido Nas locações mistas indivisíveis vigora o princípio da preponderância da finalidade principal da ocupação desse modo prevalecendo a destinação mercantil admissível a retomada por simples conveniência do senhorio657 O fato é que a lei não contempla para fins de resolução a hipótese de locação mista tratando de forma estanque da locação residencial arts 46 e 47 e não residencial arts 56 e 57 cuja realidade fática compeliu à utilização do critério da preponderância no uso do imóvel locado para enquadramento da regra legal Nesse sentido A questão nesse ponto há de ser resolvida tendo em vista a predominância de utilização residencial ou comercial a fim de que sejam aplicados os dispositivos legais pertinentes a uma ou a outra dessas locações Dependendo da controvérsia que se estabelece a respeito em muitas oportunidades somente a instrução probatória é que fornecerá elementos suficientes à solução da lide com a realização até de perícia se necessária essa prova658 Paulo Restiffe Neto e Paulo Sérgio Restiffe apontam porém com muita propriedade que se divisível for a locação seja quanto ao imóvel seja quanto ao ajuste locativo cada categoria residencial e não residencial seguirá o regime legal correspondente659 Ultrapassada tal questão para fins do artigo em comento urge analisar a hipótese legal da resolução do contrato de locação residencial pelo simples advento do termo do contrato sem a perquirição de qualquer outro motivo O caput deste artigo traz os elementos necessários para que o locador retome a posse direta do locatário findo apenas o prazo contratual sendo eles a existência de contrato escrito b o prazo de locação deverá ser igual ou superior a 30 meses se for inferior a 30 meses a locação será regida pela regra do art 47 a seguir comentado Deverão estar presentes ambos os requisitos para que com o advento do termo o contrato passe a ter carga resolutória sem a necessidade de qualquer notificação ou aviso devendo entretanto o locador valerse da ação de despejo conforme art 5º em até 30 dias do término do prazo contratual Há que se destacar ainda que a Súmula 14 do extinto 2º TACívelSP pacificou a questão da dispensa da notificação podendo ser utilizada também para as locações residenciais é dispensável a notificação premonitória quando o pedido de retomada de prédio não residencial se da logo após o término do contrato notadamente se a ação é ajuizada dentro em 30 trinta dias Nesse sentido a jurisprudência permanece uníssona Locação Despejo Término do contrato Art 46 da Lei 824591 Último ajuste escrito firmado pelo prazo de 36 meses Ajuizamento da demanda dentro dos trinta dias imediatamente posteriores ao fim do prazo determinado Notificação premonitória Desnecessidade Recurso improvido660 No voto o Relator aponta ainda com muita propriedade que A locação é residencial e foi proposta dentro dos 30 dias imediatamente posteriores ao término do prazo determinado em contrato sendo atendidos portanto os requisitos legais para a retomada imotivada indicados no artigo 46 da Lei 824591 sendo dispensável a notificação premonitória nesta hipótese visto que a ação foi aforada dentro do trintídio mencionado A existência de tratativas para a renovação do pacto não altera a situação acima porquanto não se perfez o que somente ocorreria com a efetiva subscrição do novo ajuste elaborado pelas partes demonstrando assim o acordo de vontades para a prorrogação a qual todavia inocorreu Portanto deixando o locador fluir o prazo de 30 dias do término do contrato sem que tenha se valido da ação de despejo considerarseá o contrato de locação prorrogado por prazo indeterminando por força da lei incidindo na espécie os 1º e 2º do comentado artigo com necessidade de notificação premonitória e concessão de prazo de 30 dias para a desocupação e posterior ajuizamento da ação de despejo por denúncia vazia caso o locatário não desocupe o imóvel após o recebimento da notificação Dizse carga resolutória porque conforme ensinamento de Paulo Restiffe Neto e Paulo Sérgio Restiffe não significa que o simples decurso do prazo contratual já resolveu ou desfez a relação locação nem revela que já fez cessar de pleno direito a locação significa em verdade que o decurso do prazo simplesmente encerra o sentido de potencialidade subjetiva ou fator de resolução mas não é fato que por si só resolva objetivamente a relação jurídica obrigacional661 Tal posicionamento é diverso do exposto por Francisco Carlos Rocha de Barros para quem a locação que preenche os requisitos do art 46 cessa de pleno direito findo o prazo estipulado independentemente de notificação ou aviso o direito de retomar no caso decorre do fato de que findo o prazo contratual considerase automaticamente desfeito o vínculo locatício cessou a locação Não se trata de hipótese de denúncia vazia662 muito embora seja uníssona a posição quanto à necessidade da ação de despejo em tal hipótese por força do que estatui o art 5º da lei em comento Quando a locação residencial se prorroga pela fluência do trintídio após o término do prazo contratual sem que o locador ingresse com a ação de despejo deverá este para a retomada do imóvel promover a notificação ao locatário concedendolhe o prazo de 30 dias para a desocupação voluntária para após isso acionar o Poder Judiciário com a ação despejo por denúncia vazia Em tais casos a notificação é condição essencial para o exercício da ação cuja falta acarretará a extinção do processo sem julgamento do mérito pelo art 267 VI do CPC1973 No NCPC a regra está expressa no art 485 VI Efetivamente exigindo a Lei especial de Locações a notificação premonitória como condição essencial para o pedido de despejo imotivado ou denúncia vazia sua falta acarretará a extinção do processo sem julgamento do mérito pela ausência do interesse processual na medida em que a tutela buscada não lhe será útil já que sequer será analisada em seu mérito José Roberto dos Santos Bedaque663 em comentários ao art 485 VI do NCPC Lei 13105 de 16032015 aponta que tendo em vista especificidades do sistema de tutelas jurisdicionais e da multiplicidade de procedimentos é preciso verificar se o autor adotou a técnica processual exigida para aquela situação da vida por ele apresentada O interesse de agir constitui expediente destinado a evitar processos injustificados permitindo a verificação da utilidade social da iniciativa judicial só admissível se apta a contribuir de forma real para a efetivação do direito e pacificação social Nesse sentido Locação de imóvel Despejo Denúncia vazia Sentença de procedência Apelação do réu Ação proposta pelo locador sem antes notificar o locatário Impossibilidade Carência verificada Recurso provido664 Quanto à notificação premonitória importante destacar ainda que a princípio não se exige formalidade para sua validade uma vez que a lei não prescreve a forma exigindo apenas que o locador comprove que deu ciência ao locatário da intenção de retomada findo o prazo concedido por lei para a desocupação Poderseia invocar inclusive a regra do art 107 do Código Civil A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial senão quando a lei expressamente a exigir Muitos são os julgados nesse sentido que merecem ser destacados Apelação cível Ação de despejo por denúncia vazia de imóvel residencial Pretensão à reforma da sentença que julgou procedente a ação Não cabimento Alegação de ausência de notificação prévia Descabimento Preenchimento dos requisitos previstos no art 46 2º da Lei 824591 Caracterização Notificação válida e eficaz Desnecessidade de forma especial podendo ser ela feita por via postal bastando ser enviada ao endereço da locatária sem a exigibilidade do recebimento pessoal como forma de validar os seus efeitos Aplicação da teoria da aparência Tratandose de imóvel locado situado em edifício de condomínio é irrelevante que o funcionário do prédio tenha firmado o AR se a correspondência foi entregue no endereço constante no contrato Hipótese em que não retira a eficácia jurídica do ato eis que é assim que as correspondências são entregues nos prédios de condomínio residencial Lapso de tempo entre a elaboração da carta de notificação e data de sua efetiva postagem e recebimento no local de destino que não maculam a eficácia do resultado objetivado Sentença mantida por seus próprios fundamentos Aplicação do art 252 do Regimento Interno deste E Tribunal de Justiça Recurso desprovido665 Apelação cível Ação de despejo por denúncia vazia de imóvel residencial Pretensão à reforma da sentença que julgou procedente a ação Não cabimento Julgamento antecipado da lide Alegação de cerceamento de defesa por ausência de designação de audiência preliminar art 331 do CPC e falta de dilação probatória Inocorrência Elementos de instrução já existentes nos autos suficientes para formar o convencimento da magistrada Nulidade da sentença afastada Alegação de inépcia da petição inicial por ausência de juntada de documento válido indispensável à propositura da ação Não cabimento Contrato de locação anterior ao contrato apresentado pelo requerido que não abala o objetivo colimado pelo autor nos autos Hipótese em que é irrelevante a instrução da petição inicial com o último contrato de locação celebrado entre as partes que possui o mesmo objeto e prazo do anteriormente firmado e que também passou a viger por prazo indeterminado Fato incontroverso nos autos quanto à existência da relação locatícia entre as partes que se deu por contrato escrito com prazo de 30 trinta meses para fins residenciais e que vige por prazo indeterminado Atendimento dos requisitos estabelecidos no art 46 2º da Lei nº 824591 Caracterização Alegação de irregularidade da notificação premonitória Inocorrência Notificação válida e eficaz Desnecessidade de forma especial podendo ser ela feita por via postal bastando ser enviada ao endereço do locatário indicado no contrato sem a exigibilidade do recebimento pessoal como forma de validar os seus efeitos Aplicação da teoria da aparência Demais questões trazidas aos autos envolvendo a venda do bem locado Irrelevância ausente interesse da locadora na continuidade da locação Sentença mantida por seus próprios fundamentos Aplicação do art 252 do Regimento Interno deste E Tribunal de Justiça Recurso desprovido666 A Súmula 22 do TJSP afasta a alegação de ineficácia da notificação premonitória quando desacompanhada de procuração permitindo que tal vício seja sanado com a propositura da ação Em casos de notificação premonitória desacompanhada de procuração consideramse ratificados os poderes para a prática do ato com a juntada do competente instrumento de mandato ao ensejo da propositura da ação667 Nesse sentido é o julgado Ação de despejo Denúncia vazia Cerceamento de defesa inexistente Prova desnecessária ao caso tratado Na ação de despejo fundada em denúncia vazia o vínculo contratual se desfaz por simples declaração de vontade do locador Validade da notificação premonitória Desnecessidade de que a notificação premonitória seja acompanhada de procuração Exegese da Súmula 22 do TJSP Notificação recebida sem qualquer ressalva Aplicação da teoria da aparência Locatária que não formulou pleito de renovação no momento oportuno Hipótese que afasta a possibilidade de indenização a título de perda do fundo de comércio Exegese dos artigos 51 e 52 3º da Lei do Inquilinato Sentença mantida Apelo improvido668 Dizse que a notificação premonitória a princípio não se reveste de formalidade porque a lei assim não exige mas as partes poderão no contrato de locação pactuar a forma como esta poderá se dar para a sua validade Nesse aspecto tratandose de disposição contratual e da vontade das partes a eficácia da notificação expedida sem a observância do pactuado poderá ser considerada ineficaz Que o contrato de locação poderá dispor sobre a forma da notificação premonitória não há dúvidas até porque o contrato é uma das fontes mediata ou indireta da obrigação mas um ponto que deve ser aqui levantado para efeitos de reflexão é se as partes poderão dispor sobre a dispensa de tal notificação de forma a alterar o procedimento da retomada nos contratos de locação prorrogados por prazo indeterminado conforme nova regra trazida pelo advento do Novo Código de Processo Civil O art 190 do diploma legal referido abre tal possibilidade ao estatuir que versando o processo sobre direitos que admitam autocomposição é lícito às partes plenamente capazes estipular mudanças no procedimento para ajustálo às especificidades da causa e convencionar sobre os seus ônus poderes faculdades e deveres processuais antes ou durante o processo Parágrafo único De ofício ou a requerimento o juiz controlará a validade das convenções previstas neste artigo recusandolhes aplicação somente nos casos de nulidade ou de inserção abusiva em contrato de adesão ou em que alguma parte se encontre em manifesta situação de vulnerabilidade O caput do art 190 do NCPC constituise em uma grande inovação no direito brasileiro e será alvo de muitas discussões doutrinárias e jurisprudenciais Até que ponto o contrato como fonte indireta das obrigações poderá dispor o destino das a b partes Parecenos que o espírito do direito brasileiro está voltado à autocomposição e tal tendência já vem das convenções de arbitragens e outros mecanismos que estimulam e validam a conciliação Agora com a inovação trazida pelo art 190 na elaboração dos contratos e no caso da lei ora comentada nos contratos de locação as partes poderão ter maior flexibilidade na disposição de regras inclusive aquelas que se relacionam diretamente aos procedimentos A medida das convenções entretanto passará pelo crivo do Judiciário que passará certamente a régua a tais disposições contratuais Nesse sentido Pedro Henrique Nogueira669 aponta o seguinte comentário ao art 190 referido O juiz se vincula aos acordos celebrados pelas partes seja os relacionados ao procedimento seja os relacionados a ônus poderes e deveres processuais devendo promover a implementação dos meios necessários a cumprimento do que foi avençado pelas partes O juiz pode de ofício ou a requerimento controlar a validade das convenções e negócios processuais Todos os requisitos de validade exigíveis para a prática dos atos processuais pelas partes em geral devem ser observados quer os de caráter subjetivo capacidade processual ausência de vulnerabilidade quer os de índole objetiva causa versando sobre direitos passíveis de autocomposição respeito ao formalismo processual inclusive a observância dos limites objetivos ao exercício do autorregramento da vontade no processo Ainda com relação à notificação premonitória necessário apontar que a lei não estabelece o prazo para o exercício da ação após a regular notificação de forma que a jurisprudência ainda se mantém no sentido de que não há que falar em perda da eficácia da notificação pelo não ingresso da ação logo após A Súmula 23 do TJSP é clara A notificação premonitória não perde a eficácia pelo fato de a ação de despejo não ser proposta no prazo do art 806 do Código de Processo Civil Os julgados recentes se mantêm nesse sentido Apelação cível Ação de despejo por denúncia vazia Sentença de procedência Apelo do réu A notificação premonitória não perde sua eficácia pelo fato de a ação de despejo não ser proposta logo após o prazo nela concedido para a desocupação do imóvel Ausência de estabelecimento de prazo para o ajuizamento da ação na Lei de Locações Súmula 18 do extinto 2º TACivSP Apelo não provido670 Locação de imóvel Despejo por denúncia vazia Ação proposta pouco mais de dois meses após o término no prazo para notificação premonitória Possibilidade Interregno de tempo razoável Notificação válida e eficaz Inexistência de decadência Procedência do pedido Sentença mantida Recurso improvido I Para acolhimento do pedido de despejo com amparo na denúncia imotivada uma vez preenchidos os requisitos legais não há que se negar ao locador a retomada do prédio locado que por lei fica a mercê de sua conveniência II A notificação premonitória não perde a eficácia com a propositura da demanda pouco mais de dois meses após o prazo concedido para a desocupação671 Por fim necessário se faz adiantar a regra do art 78 desta lei para advertir que tratandose de locação firmada na vigência da legislação anterior Lei 66491979 e que vigora por prazo indeterminado a notificação premonitória também se faz imprescindível entretanto em tal hipótese o prazo a ser concedido para a desocupação não será de 30 dias mas sim de 12 meses conforme regra de transição prevista no art 78 Art 47 Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses findo o prazo estabelecido a locação prorrogase automaticamente por prazo indeterminado somente podendo ser retomado o imóvel I nos casos do art 9º II em decorrência de extinção do contrato de trabalho se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego III se for pedido para uso próprio de seu cônjuge ou companheiro ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha assim como seu cônjuge ou companheiro de imóvel residencial próprio IV se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público que aumentem a área construída em no mínimo vinte por cento ou se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão em cinquenta por cento V se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos 1º Na hipótese do inciso III a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada se o retomante alegando necessidade de usar o imóvel estiver ocupando com a mesma finalidade outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou residindo ou utilizando imóvel alheio já tiver retomado o imóvel anteriormente o ascendente ou descendente beneficiário da retomada residir em imóvel próprio 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV o retomante deverá comprovar ser proprietário promissário comprador ou promissário cessionário em caráter irrevogável com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo Comentários Sabrina Berardocco Até agora tratamos da hipótese da denúncia imotivada da locação residencial ou seja quando o locador pelo advento do termo do contrato retoma o imóvel sem a necessidade de motivar sua conduta Não serão perquiridas as causas para a desocupação na hipótese do art 46 Situação diferente porém encontramos nesse artigo O art 47 trata das hipóteses de denúncia motivada ou cheia para que se possa pôr fim ao pacto locatício à exceção do inc V em que se permite a denúncia vazia no art 47 mas somente na hipótese do inc V Notase que o artigo terá incidência se o contrato for firmado por prazo inferior a 30 meses escrito ou verbal O contrato verbal merece algumas considerações importantes A primeira delas diz respeito à prova da existência da relação jurídica estabelecida entre as partes no que tange ao desmembramento da posse Na locação o locador conserva para si a posse indireta sobre o bem outorgando ao locatário por meio do contrato escrito ou verbal a posse direta mediante certa retribuição Esse é o conceito trazido pelo art 565 do Código Civil na locação de coisas uma das partes se obriga a ceder à outra por tempo determinado ou não o uso e gozo de coisa não fungível mediante certa retribuição Para que o locador possa se valer desta lei nas negociações verbais a relação jurídica subjacente deve ser provada e estar muito bem caracterizada haja vista a dificuldade natural na prova dos tratos verbais Uma das provas da locação verbal que pode ser utilizada é a comprovação do pagamento do aluguel mediante recibo Provado que tal pagamento se destina à locação a relação jurídica que dá supedâneo a tal pagamento só poderá ser de locação ajustada verbalmente Parece óbvia tal colocação mas não é e por isso merece atenção O Brasil é um país que contém inúmeros Brasis do ponto de vista jurídico nem sempre as práticas comerciais e contratuais efetivadas nas grandes capitais são as mesmas praticadas no interior sertão e por aí a fora Estamos tratando de um pacto verbal no qual haverá a transmissão da posse direta do bem imóvel a outrem Essa transmissão se não estiver muito bem caracterizada como locação poderá dar ensejo à alegação de posse ad usucapionem colocando em risco a propriedade do imóvel então locado Portanto ainda que o pacto locatício não exija forma solene seu cumprimento deve se revestir de certa formalidade com a prova do pagamento do aluguel para os fins de caracterização da posse cedida a título de locação muito embora a locação possa ser provada por testemunha arts 212 e 227 do Código Civil e 400 e 401 e art 442 e seguintes do Código de Processo Civil NCPC com a observação de que a partir da vigência do NCPC o caput do art 227 do Código Civil restará revogado pela disposição do art 1072 II do novo diploma legal processual Nesse sentido o Tribunal de Justiça de São Paulo já enfrentou demandas em que se discutiu o pacto locatício verbal e a posse ad usucapionem merecendo atenção neste aspecto Vejamos Usucapião extraordinário Procedência Comprovação da posse qualificada prevista no artigo 1238 parágrafo único do Código Civil Aliás exercício de posse pelos autores sem qualquer oposição inclusive do opoenteapelante por cerca de vinte anos Alegação do opoente de existência de locação verbal do imóvel aos autores não demonstrada Sentença mantida Recurso desprovido672 No acórdão acima referido o Desembargador Relator Salles Rossi bem expôs o que até aqui se comentou e merece destaque A alegação do opoenteapelante de que o imóvel teria sido alugado verbalmente aos réus no ano de 1999 não conta com o mínimo de suporte probatório Nenhuma testemunha foi trazida pelo apelante para a confirmação do alegado Alie se a isso a circunstância de que a ação de despejo foi ajuizada dez anos após a celebração do pacto verbal mesmo ante a ausência de qualquer pagamento prazo por demais extenso em ações dessa espécie ainda que sob a justificativa de problemas de saúde igualmente sem comprovação O ônus da prova portanto será do locador a quem competirá demonstrar a relação locatícia verbal nos termos do art 333 I do Código de Processo Civil1973 com correspondência no art 373 I do NCPC e importante distribuição do ônus da prova introduzida pelo novo Código de Processo Civil no caput do art 373 Sobre o tema conferimos ainda Locação de imóveis Despejo Contrato de locação verbal Prova inexistência Carência da 1 ação Configuração Se não configurada a relação locatícia carece o autor de interesse de agir para propositura da ação de despejo contra o ocupante do imóvel Preliminares rejeitadas Recurso improvido673 Restou configurado no referido julgado que o autor não logrou comprovar a existência de pacto locatício verbal firmado entre as partes e do qual decorrem os alegados aluguéis não pagos objeto desta ação Cabia ao recorrente o ônus da prova do fato constitutivo alegado locação do imóvel E isso ele não fez Locação de imóveis Despejo por falta de pagamento Não comprovada a existência de contrato de locação verbal tornase impossível o reconhecimento da procedência da ação Ap s Rev 67604806 2º TACSP 5ª Câmara Rel Francisco Thomaz j 28072004 As ponderações contidas neste julgado foram no sentido de que na inexistência de contrato escrito de locação e diante da negação do réu de que teria havido contrato de locação verbal sua prova há de ser cabal Na hipótese dos autos o que o réu alega negando a relação locatícia é a existência de comodato Portanto à autora caberia provar a existência de contrato de locação verbalmente ajustado tornandose inadmissível diante da fragilidade das provas documentais produzidas e à ausência de prova oral em audiência reconhecerse a relação locatícia entre as partes Acrescentese que seria simples à autora exigir o contrato escrito ou no mínimo fazer prova documental do recebimento dos aluguéis através de declaração de imposto de renda ou ainda de comprovante de depósitos bancários Nada disso fez agindo com incúria cujas consequências deve agora suportar Notase que com o Novo Código de Processo Civil as partes terão que ter mais cuidado no que tange à prova na locação verbal haja vista a possibilidade da distribuição dinâmica do ônus da prova conforme a regra do 1º do art 373 que merece aqui ser reproduzida Nos casos previstos em lei ou diante de peculiaridades da causa relacionadas à impossibilidade ou à excessiva dificuldade de cumprir o encargo nos termos do caput ou à maior facilidade de obtenção da prova do fato contrário poderá o juiz atribuir o ônus da prova de modo diverso desde que o faça por decisão fundamentada caso em que deverá dar à parte a oportunidade de se desincumbir do ônus que lhe foi atribuído A chamada distribuição dinâmica das provas agora juridicamente incorporada no Código de Processo Civil 2015 é tema que deve ser levado em consideração na análise da locação verbal e seus reflexos no campo da execução desse pacto Por isso convémnos trazer os ensinamentos de William Santos Ferreira674 sobre o tema na visão atual da regra processual Não caberá a dinamização se o objetivo a ser alcançado pode se dar pela aplicação de outro regramento Por exemplo se as melhores condições envolvem apenas estar na posse de determinado documento não cabe a distribuição dinâmica do ônus da prova para acessar este pois há a exibição de documento em poder da parte contrária e caso não entregue este a parte que não justificou a negativa terá contra si a presunção de veracidade do que a parte contrária pretendia provar com o documento art 400 Diferentemente ocorrerá se a destruição partiu da parte que possuía o documento ou esta não o protegeu hipótese em que se for considerado que mentiu incidirá a presunção se for verdade e o documento não mais existir provavelmente será caso de dinamização para que a parte que por exemplo provavelmente tenha cópia ou conheça meios de recuperação de informações o faça Feitos tais apontamos sobre o pacto verbal no que tange à questão probatória e sua importância e em se presumindo a locação por prazo indeterminado quando ajustada verbalmente Súmula 24 do TJSP a locação verbal presumese por tempo indeterminado adentremos agora nas hipóteses de denúncia da locação residencial que se dará apenas de forma motivada quando verbal ou firmada por prazo inferior a 30 meses nos exatos termos da literalidade do caput do artigo ora comentado somente podendo ser retomado o imóvel Inc I nos casos do art 9º O art 9º traz as hipóteses em que a locação poderá ser desfeita e que podem fundamentar o pedido do locador tratandose de locação verbal ou por escrito mas ajustada por prazo inferior a 30 meses garantindo a permanência do locatário no imóvel que somente poderá ser acionado para resolução da avença locatícia de forma motivada A primeira hipótese do art 9º trata do mútuo acordo Ou seja se locador e locatário se compuserem para o desfazimento da locação e não tendo o locatário cumprido o prazo ajustado para a desocupação deverá o locador se valer da ação de despejo art 5º LI O art 9º I não traz a princípio qualquer prazo de desocupação para fins da ação de despejo referida deixando ao arbítrio das partes a fixação de tal prazo Entretanto a lei de locações ao mesmo tempo em que outorga certa margem de disposição às partes nas situações que privilegia como por exemplo o contrato de locação residencial firmado por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses outorga facilidades na retomada do imóvel pelo locador mediante o cumprimento de algumas condições No caso do art 9º I a lei não fixa prazo para a desocupação mas se as partes tiverem firmado o acordo i por escrito ii assinado pelas partes e duas 2 testemunhas e iii ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação contado da assinatura do instrumento poderá o locador valerse da ação de despejo com pedido de liminar fundamentada no art 47 I cc o art 59 1º II da Lei Se o acordo firmado conceder um prazo menor de desocupação o despejo poderá ser proposto mas sem pedido de liminar Nesse sentido Agravo de instrumento Locação de imóvel Ação de despejo Liminar para desocupação do imóvel sem audiência da parte contrária Hipótese de cabimento configurada Caução Diante do descumprimento do acordo de rescisão do pacto locatício em que as partes ajustaram prazo superior a seis meses para desocupação assinado também por duas testemunhas afigurase correta a concessão de liminar para desocupação do imóvel locado Oferecimento do próprio imóvel locado como caução Possibilidade ainda que o bem pertença também a outras pessoas desde que a cota parte do autor corresponda a valor igual ou superior à quantia equivalente a três aluguéis Recurso não provido675 O art 9º contempla ainda o despejo nas hipóteses de II em decorrência da prática de infração legal ou contratual III em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos IV para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou podendo ele se recuse a consentilas já estudadas na presente obra Inc II em decorrência de extinção do contrato de trabalho se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego Caberá a ação de despejo por denúncia cheia ou motivada se a locação residencial tiver sido firmada com prazo inferior a 30 meses ou verbal mas decorrente do contrato de trabalho do locatário Se o contrato de trabalho for extinto deverá o locatário devolver o bem locado sob pena da ação de despejo referida A ação de despejo em tal hipótese deverá observar o inc III do art 58 no que diz respeito ao valor da causa que será de três salários vigentes à data do ajuizamento sendo cabível liminar desde que tenha prova escrita da extinção do contrato de trabalho ou seja demonstrado tal fato em audiência prévia conforme redação do art 59 1º II a seguir comentado Importante aqui apontar que não se confundem as esferas cível locação e trabalhista Para que reste configurada a locação deverá o empregadolocatário pagar efetivamente o aluguel evitandose assim discussão acerca da relação jurídica subjacente para fixação da competência da Justiça Comum na apreciação do pedido de retomada A propósito 1 Despejo por falta de pagamento cc cobrança Locação de imóvel residencial ainda que reconhecido vínculo empregatício a apreciação da questão relativa ao pacto locatício cabe à justiça comum 2 Despejo por falta de pagamento cc cobrança Locação de imóvel residencial Contrato que prevê o pagamento mensal de aluguel desvinculado da prestação de qualquer serviço por parte do locador não sendo estipulada hipótese de isenção ou abatimento no valor devido eventuais direitos trabalhistas que devem ser pleiteados pela via adequada 3 Locativo fixado com base no salário mínimo Vício que deve ser sanado convertendo o montante pela importância correspondente em moeda nacional Recurso provido em parte 4 Agravo retido Reversão da caução em favor do inquilino que só tem lugar nos casos em que o despejo é levado a efeito e posteriormente o pedido é julgado improcedente o que não ocorreu na presente demanda Recurso desprovido Relator Francisco Thomaz Comarca Itapetininga Órgão Julgador 29ª Câmara de Direito Privado Data do Julgamento 09042014 Data de Registro 09042014 00021590220118260269 Apelação Ainda No que diz respeito à arguição de incompetência da Justiça Comum para julgamento do feito cumpre ressaltar que a ocupação de imóvel pelo locatário quando relacionada a vínculo empregatício dá ensejo à ação de despejo em caso de extinção do contrato de trabalho e tramita pela Justiça Comum676 A Desembargadora Relatora Cristina Zucchi do Tribunal de Justiça de São Paulo enfrentou muito bem tal questão pontuando A princípio não há que se confundir a hipótese de que trata o inciso II do artigo 47 da Lei nº 824591 em que se prevê uma relação de locação com pagamento de aluguel ainda que reduzido com outra muito frequente em que os empregados residem em dependências do empregador sem qualquer contraprestação o que caracteriza o comodato 3 Nestes casos despedido o empregado a recuperação da dependência por ele ocupada se fará pela via possessória e não pelo despejo No caso dos autos verificase que a ocupação do imóvel em questão se deu a título oneroso contrato de locação fls 0712 Nesse compasso restou caracterizada a relação locatícia e não simples comodato ou salário in natura Diversa é a situação em que o empregado recebe moradia integrada ao salário como parcela in natura hipótese em que não se vislumbra uma relação de locação já que não há aluguel e sim pagamento de salário moradia o que afasta o cabimento de ação de despejo A diferença para distinguir as duas situações é a existência ou não de contraprestação pela ocupação física do imóvel se não houver essa contraprestação tratarseá de comodato decorrente da relação empregatícia como forma de salário in natura existindo o pagamento será um contrato de locação no qual incide a regra contida no mencionado artigo 47 inciso II da Lei do Inquilinato Apelação 92134803020088260000 34ª Câmara j 06022012 Assim para a incidência da ação de despejo de imóvel residencial decorrente da relação empregatícia deverá o contrato de locação conter todos os elementos para sua configuração sob pena de desvirtuamento do instituto e caracterização do imóvel como salário in natura afastando o pedido de retomada via ação de despejo Paulo Restiffe Neto e Paulo Sérgio Restiffe apontam com muita propriedade que a ação reservada ao empregador ao fim da relação empregatícia será de índole possessória e não de despejo sempre que o empregado não pagar aluguel isto é quando inexistir relação de locação A locação não se presume ainda que convencionada verbalmente comporta comprovação pelos meios comuns de prova admitidos em Direito Se dúvida houver afastese de regra a figura da locação para presumirse a ocupação a título de comodato e para reaver a posse os remédios jurídicos são subministrados pelo direito comum e não pela Lei de Locações677 Por fim relevante apontar que tal artigo se destina ao locadorempregador e não ao locadorempresa não se confundindo essa locação residencial com a do art 55 desta lei Inc III se for pedido para uso próprio de seu cônjuge ou companheiro ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha assim como seu cônjuge ou companheiro de imóvel residencial próprio Inicialmente importante ressaltar que tratandose de mais uma hipótese de denúncia motivada da locação residencial não se exige notificação premonitória Confirase Locação Imóvel residencial Contrato verbal Pretensão de despejo julgada procedente Uso próprio Presunção do pacto por prazo indeterminado Súmula nº 24 do TJSP Desnecessidade de notificação prévia posto cuidarse de retomada motivada Precedente do STJ Direito à indenização de benfeitorias não reconhecido com acerto Recurso não provido com observação 40022427020138260077 33ª Câmara de Direito Privado Birigui Rel Sá Duarte j 22062015 data de registro 23062015 Especificamente o inciso trata de duas hipóteses em que o locador poderá motivar seu pedido de despejo trazendo como elemento comum a ambas a inexistência de imóvel residencial próprio do cônjuge ou companheiro ascendente ou descendente presumindo desta forma a sinceridade do pedido em tais hipóteses O locador poderá rescindir o contrato de locação residencial nas circunstâncias já referidas no caput deste artigo quando o motivo for o uso próprio de seu cônjuge ou companheiro ascendente ou descendente Se estas pessoas não dispuserem de outro imóvel haverá a presunção relativa da sinceridade do locador no pedido de retomada podendo tal presunção ser questionada judicialmente pelo locatário já que não compete ao autor da ação provar o fato negativo descrito na lei qual seja não possuir o beneficiário outro imóvel residencial O demandado é quem poderá apresentar provas nesse sentido678 Entretanto se o companheiro cônjuge ascendente ou descendente possuírem imóvel próprio o pedido de retomada também pode ser feito pelo locador mas em tais hipóteses a necessidade do retomante deve ser judicialmente demonstrada conforme regra expressa do 1º alíneas a e b deste artigo Como acentua Sílvio de Salvo Venosa nessas situações definidas no parágrafo primeiro não existe presunção de sinceridade Deve o autor provar judicialmente a necessidade Deve ser considerado insincero o retomante que omite o fato de possuir o beneficiário outro imóvel residencial ou no caso de utilização que o imóvel que vem sendo utilizado é próprio Deve o retomante indicar o nome do ascendente ou do descendente beneficiado ou do cônjuge ou companheiro provando liminarmente a relação de parentesco679 A falta de sinceridade do locador no pedido de retomada para uso próprio poderá dar ensejo à ação de indenização movida pelo locatário como se vê no acórdão proferido pelo Desembargador Relator Romeu Ricupero que em seu voto aponta que como é intuitivo se a lei prevê na hipótese a retomada para uso próprio desde que evidenciada que a retomada não será feita ou não foi feita para esse uso próprio o expediente da locadora deve ser coibido na aferição da sinceridade sendo a ementa deste julgado a seguinte Locação de imóvel Ação de indenização proposta por locatária em face da locadora tendo em vista alegada retomada de imóvel para uso próprio e que depois se verificou não ser verdadeira Falta de sinceridade Hipótese do art 47 III da Lei 824591 Indenização de 3 três meses de aluguéis conforme aplicação analógica do contrato de locação para a parte que cometer infração Apelação provida em parte680 Ainda o pedido de retomada para sogrosogra gozam da chancela da doutrina e jurisprudência sendo portanto permitido RT 106403 RT 118392 Já o pedido de retomada para sobrinha não tem sido aceito pelo Judiciário ex vi do julgado proferido pela 32ª Câmara de Direito Privado do TJSP Locação de imóveis Despejo Contrato prorrogado por prazo indeterminado Retomada do imóvel para moradia de sobrinha Impossibilidade Parentesco colateral Ausência de previsão legal Hipótese restrita aos ascendentes e descendentes Exegese do artigo 47 III da Lei nº 824591 Comprovação de requisitos necessários para a procedência do pedido Ausência Recurso improvido681 Um ponto importante nessa espécie de retomada diz respeito à finalidade do pedido do locador Se o locador pretender retomar o imóvel para si seu cônjuge ou companheiro poderá após a retomada dar outra destinação ao imóvel que não a residencial Não estará obrigado o locador a retomar o imóvel residencial única e exclusivamente com a finalidade de moradia Uso próprio não significa que eles deverão ocupar pessoalmente o prédio retomado mas sim que deverão extrair da utilização a satisfação de um interesse pessoal que se justifique é claro682 Porém se pretender fazer uso da denúncia motivada com fundamento no uso próprio para ascendente ou descendente a finalidade haverá de ser para moradia destes não podendo alterar a destinação limitandose portanto o pedido de retomada que deverá destinar o imóvel para a residência dos beneficiários do pedido ascendente ou descendente Para fazer uso dessa faculdade a lei exige a prova da propriedade para a ação de despejo tratandose de exceção uma vez que sendo a locação uma relação obrigacional não se exige que o locador e portanto o autor da ação seja proprietário do imóvel Tal regra está expressa no 2º do artigo ora comentado A prova da titularidade do imóvel é condição específica da ação de despejo motivado por esse pedido sendo esta a jurisprudência atual com certa flexibilidade nos imóveis adquiridos pela CDHU Ação de despejo para uso próprio Locação de imóvel Contrato verbal Necessidade de prova da propriedade do imóvel Dicção do art 47 III 1º a da Lei 824591 Prédio objeto de inventário Ilegitimidade ativa do apelante configurada Audiência de tentativa de conciliação dispensável ante o julgamento antecipado da lide Extinção mantida Recurso desprovido683 Apelação Locação de imóveis Ação de despejo para uso próprio Legitimidade ativa Apelada que figura como locadora Ausência de matrícula do imóvel com título aquisitivo em nome da autora Irrelevância Prova documental que demonstra sua condição de promissária compradora de imóvel perante a CDHU com termo de entrega da posse comprovando ser detentora do uso e gozo do bem Requisito do artigo 47 III parágrafo 2º da Lei 824591 atendido Interesse no uso do bem para sua moradia suficientemente configurado Ilegitimidade ativa afastada684 Em tal acórdão restou configurado o entendimento quanto à dispensa de tal prova É certo que o artigo 47 2º da Lei 824591 estabelece que na ação de despejo para uso próprio o retomante deverá comprovar ser proprietário promissário comprador ou promissário cessionário em caráter irrevogável com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo No entanto ainda que ausente a certidão relativa à matrícula atualizada do imóvel temse que a autora demonstrou suficientemente sua condição de promissária compradora através de Termo de Adesão e Ocupação Provisória com Opção de Compra e o respectivo anexo firmado com a Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano de São Paulo CDHU em 31051995 fls 190193 198201 e 202203 comprovando ainda sua imissão na posse do imóvel mediante Termo de entrega de chaves firmado em 13051995 fls 194 Há precedentes deste E Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que em situações semelhantes dispensaram a exigência de apresentação da matrícula do imóvel com registro do título aquisitivo quando se trata de ação ajuizada por adquirente de imóvel junto à CDHU Ementa Contrato de locação Despejo para uso próprio Demonstrada a impossibilidade de provar a propriedade por meio de registro imobiliário Recurso provido com determinação685 Por fim ponderase que o despejo para uso próprio art 47 só será possível quando o contrato estiver vigendo por prazo 4 5 indeterminado não podendo o locador reaver o imóvel antes do término do prazo contratualmente estabelecido conforme regra expressa do art 4º desta lei Durante o prazo estipulado para a duração do contrato não poderá o locador reaver o imóvel alugado entendimento este corroborado pela jurisprudência atual Locação Ação de despejo para uso próprio Contrato vigendo por prazo determinado Direito à retomada ausente Improcedência mantida Recurso da autora improvido Tratandose de locação de imóvel residencial em vigor por prazo determinado o locador não tem o direito à resilição do contrato enquanto não esgotado esse período 686 Inc IV se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público que aumentem a área construída em no mínimo vinte por cento ou se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão em cinquenta por cento A hipótese trazida neste inciso não se confunde com aquela prevista no art 9º IV da lei que trata de realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público Aqui o pedido é motivado por interesse do locador que deverá edificar no imóvel sendo inadmissível tal pedido para simples demolição O autor deverá instruir sua inicial com prova da aprovação das obras e licenças que aumentem a área construída em 20 sendo este o entendimento de Gildo dos Santos687 no que tange à necessidade de que tanto a demolição edificação nova ou reforma deverá proporcionar um aumento de área construída em 20 da existente permitindo maior utilidade social do imóvel Francisco Carlos Rocha de Barros diverge de tal posicionamento entendendo que se o retomante pretende destruir o que existe não faz sentido impor comparação entre o que resultará de nova edificação e o nada a que ficará reduzido o imóvel retomando Qualquer que seja o tamanho do novo prédio ele sempre será infinitamente maior do que coisa alguma Razão de ordem lógica portanto sustenta a desnecessidade de comprovação de aumento mínimo quando se tratar de demolição para realizar nova edificação O requisito de aumento mínimo de 20 da área construída só se faz presente na segunda possibilidade quando em vez de demolir e edificar novo prédio o retomante pretender efetuar obras de reforma688 Entretanto em que pese a divergência doutrinária neste ponto específico a necessidade de que a obra já tenha sido aprovada e licenciada é ponto comum entre os juristas e a jurisprudência sob pena de ser considerado o autor carecedor da ação Vejase a propósito Locação residencial Prazo contratado inferior a doze meses Prorrogação automática Pedido de retomada Alteração do pedido ou causa de pedir depois da citação Recurso improvido O apelante passou a deduzir novos motivos para a retomada do imóvel como a necessidade de demolição ou para uso próprio para então regularizar a estrutura do imóvel Ocorre que em caso de retomada por demolição exigese que a obra esteja licenciada o que significa já terem sido expedidos alvarás de demolição e de construção os quais não constam dos autos Ademais mesmo a retomada para uso próprio não poderia ser admitida pois além da réplica ser intempestiva não pode a requerente simplesmente alterar o pedido ou a causa de pedir tendo em vista o disposto no art 264 CPC de 1973689 Inc V se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos Até agora falamos das possibilidades de denúncia motivada para a retomada do imóvel pelo locador quando o contrato é firmado por escrito inferior a 30 meses ou verbal O caput deste artigo revela que o locador deverá motivar o pedido de retomada seja pela ocorrência das hipóteses do art 9º pela extinção do contrato de trabalho para uso próprio ou ainda para demolição e edificação no imóvel prescindindo todas elas de notificação pois motivado Entretanto dentro desse contexto o legislador inseriu o inc V que traz a hipótese do contrato escrito firmado inicialmente por prazo menor que 30 meses prorrogado automaticamente por força da lei ultrapassar cinco anos de locação ou ainda a hipótese do contrato verbal Notase que somente nestes casos o locador poderá requerer o despejo sem um motivo fazendose necessário apenas que a locação ultrapasse o prazo de cinco de anos de forma ininterrupta independentemente da prática de qualquer infração cometida pelo locatário Francisco Carlos Rocha de Barros conceitua denúncia como o direito conferido ao locador ou ao locatário para em determinadas situações poder pôr fim à locação ainda que a outra parte não tenha cometido qualquer infração690 O citado jurista ainda aponta a diferenciação entre a denúncia cheia e a denúncia vazia que pela clareza merece ser reproduzido Quando a lei permite a extinção da locação mediante simples comunicação da denúncia sem mais nada ela será chamada de vazia o que ocorre nos arts 7º 8º 46 2º 47 V 50 57 e 78 Por outro lado quando a lei não se contenta com a simples manifestação da vontade do locador mas exige certo suporte fático ainda que futuro a denúncia será cheia porque a lei exige fundamento para a denúncia O locatário será despejado mas não bastará a simples manifestação de vontade do locador dizendo que quer pôr fim à locação O locador então precisará motivar e justificar a sua denúncia Exemplos de denúncia cheia estão no art 47 desta lei excetuada a hipótese do inciso V que é de denúncia vazia691 Em tal caso a notificação premonitória do art 46 também se faz necessária sob pena ser considerado o locador carecedor da ação Locação de imóveis Despejo por denúncia vazia Contrato com prazo inferior a trinta meses Denúncia vazia Impossibilidade Causa de pedir e pedido que não mencionam inadimplemento contratual Sentença julga procedente ação com fundamento no art 47 inciso I do CPC Carência da ação decretada Sentença reformada Recurso provido692 Sobre o tema seguem os julgados do Tribunal de Justiça de São Paulo Ação de despejo Denúncia vazia Contrato de locação residencial verbal vigente há mais de dez anos Notificação prévia sobre desinteresse da locadora em manter a locação Possibilidade Art 47 V Lei 824591 Inexistência de prova de instrumento formal válido a afastar a pretensão da autora Art 333 II CPC Apelo improvido693 Apelação cível Ação de despejo por denúncia vazia Sentença de extinção corretamente afastada pelo voto do Relator sorteado Divergência quanto ao julgamento antecipado de procedência da ação de despejo por denúncia vazia A relação locatícia verbal deve perdurar pelo menos por 5 cinco anos para poder ser denunciada pelo locador segundo o inciso V do art 47 da Lei de Locações Impugnação da ré quanto à existência da locação por esse período o que conduz à necessidade de produção de provas Feito que deve prosseguir Apelação parcialmente provida694 Contrato de locação residencial Despejo por denúncia vazia Impossibilidade Contrato celebrado por prazo inferior a trinta meses Apelação desprovida695 Despejo por denúncia vazia Locação verbal Ausência de comprovação Ônus da autora Exegese do art 333 inciso I do CPC Ausência de comprovação da contratação verbal de locação Terceiro ocupante do imóvel Parte ilegítima para figurar no polo passivo de ação de despejo por denúncia vazia Extinção do processo sem resolução do mérito Art 267 inciso VI do CPC Recurso provido696 Ação de despejo por denúncia vazia Locação residencial A retomada depende do preenchimento dos requisitos do art 47 da Lei de Locação Caso concreto em que o contrato não possuía cinco anos Falta de interesse de agir reconhecida de ofício Apelação prejudicada697 1º Na hipótese do inciso III a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada se a o retomante alegando necessidade de usar o imóvel estiver ocupando com a mesma finalidade outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou residindo ou utilizando imóvel alheio já tiver retomado o imóvel anteriormente b o ascendente ou descendente beneficiário da retomada residir em imóvel próprio 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV o retomante deverá comprovar ser proprietário promissário comprador ou promissário cessionário em caráter irrevogável com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo Os 1º e 2º deste artigo foram tratados nos comentários aos incs III e IV e dizem respeito à necessidade de prova da sinceridade do pedido de retomada III bem como da necessidade de prova da titularidade dominial do locador tendo a jurisprudência flexibilizado a regra do título registrado junto à matrícula do imóvel em alguns casos específicos como já alhures apontado Seção II Da locação para temporada Art 48 Considerase locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário para prática de lazer realização de cursos tratamento de saúde feitura de obras em seu imóvel e outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo e contratada por prazo não superior a noventa dias esteja ou não mobiliado o imóvel Parágrafo único No caso de a locação envolver imóvel mobiliado constará do contrato obrigatoriamente a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem bem como o estado em que se encontram Comentários Marcos Lopes Prado A atual Lei do Inquilinato promoveu mudança significativa na disciplina legal da locação para temporada Anteriormente havia três condições cumulativas para que uma locação fosse tipificada na categoria de locação para temporada a saber i prazo de vigência locativa de até 90 dias ii imóvel locado localizado em orla marítima ou em estação climática e iii locatário residente e domiciliado em cidade distinta daquela do imóvel locado Tal situação mudou e foram ampliados os casos de locação para temporada acertadamente a nosso ver Não há mais a necessidade de o imóvel locado estar localizado em orla marítima ou em estação climática e nem importa mais o local de residência permanente do locatário Assim atualmente basta que o prazo de vigência contratado da locação não ultrapasse o limite máximo de 90 dias sendo a locação para a finalidade exclusiva de moradia temporária do locatário em virtude de fatos transitórios tais como a prática de lazer a realização de cursos tratamento de saúde feitura de obras no seu imóvel de residência dentre outros possíveis Em virtude do prazo determinado de até 90 dias das locações para temporada há necessidade de contrato escrito não se admitindo a locação verbal Sílvio de Salvo Venosa lembra que a redação original remitida à Câmara continha a exigência expressa de contrato escrito Melhor seria que se mantivesse a exigência no texto Na prática porém como se trata de locação excepcional e a prazo certo se torna incompatível com o contrato verbal Deve ao menos existir prova escrita de que se trata de locação por temporada A jurisprudência deverá usar da devida temperança na exigência dessa prova como por exemplo um recibo bem elaborado onde conste a finalidade da temporada poderá ser suficiente para sua comprovação acrescentandose a isso as circunstâncias fáticas dessa avença Ademais o parágrafo único do dispositivo se refere ao rol de móveis e utensílios que devem integrar o contrato o que reforça a necessidade de pacto por escrito698 Em virtude da finalidade legal de residência temporária do locatário as locações para temporada pertencem ao gênero de locações residenciais exclusivamente Não há locação para temporada de finalidade não residencial via de regra A única exceção legal ocorre nos casos em que a locatária é pessoa jurídica e após os 90 dias iniciais há a prorrogação da locação por prazo indeterminado nos termos do art 50 da Lei 82451991 comentado a seguir Nesses casos a locação perderá o seu caráter especial para temporada e em virtude do comando imperativo do art 55 da Lei 82451991 passará a ser uma locação comum e de finalidade não residencial excepcionalmente Quanto à razão da locação para temporada e da moradia transitória do locatário no imóvel locado é pacífico que o rol legal tem natureza exemplificativa e não taxativa permitindo assim outras hipóteses fáticas que justifiquem a necessidade da locação temporária do imóvel Portanto além das mencionadas prática de lazer realização de cursos tratamento de saúde e feitura de obras no imóvel de residência permanente do locatário admitese outros fatos de curta duração para justificar a locação para temporada O imóvel a ser locado para temporada pode ou não estar mobiliado e equipado com utensílios armários sofás camas mesas eletrodomésticos eou bens móveis em geral Sua inexistência por si só não descaracteriza a locação para temporada Contudo em existindo bens móveis a guarnecerem a casa ou o apartamento a ser locado para temporada a lei exige das partes contratantes o cuidado prévio da descrição detalhada de todos os móveis e utensílios que pertencem ao imóvel locado bem como a informação clara sobre o estado atual de uso conservação e manutenção em que se encontra cada um deles antes da entrega das chaves do imóvel ao locatário e o início da relação locatícia Tal descrição detalhada do mobiliário pode tanto integrar o corpo do próprio contrato de locação para temporada ou constar de um anexo específico que deverá ser parte integrante do referido contrato Esse cuidado pode parecer um excesso de intromissão legal na relação privada das partes mas na prática a locação para temporada de imóvel mobiliado representa a esmagadora maioria dos casos e ainda constitui importante fonte de conflitos judiciais posteriores ao término da locação Infelizmente não são poucas as demandas judiciais originadas a partir de extravio destruição má conservação estragos e danos de toda ordem causados total ou parcialmente aos bens móveis e utensílios pertencentes aos imóveis locados para temporada Muitas demandas judiciais poderiam ser evitadas em tese a partir da descrição detalhada dos móveis e utensílios que guarnecem o imóvel locado para temporada com a indicação clara do estado em que se encontram antes e após a locação Essa foi a intenção do legislador que nos parece acertada Se não existir a descrição dos bens móveis e utensílios no contrato de locação para temporada presumese que o imóvel foi locado vazio Contudo essa presunção é relativa e sempre admitirá prova em contrário cujo ônus processual será do locador posto que ele não cumpriu a determinação legal de fazer constar do contrato a referida descrição dos bens móveis e utensílios Nesses casos por simples razões de dificuldades de prova fática restará dificultada eventual pretensão de reparação de danos ao locador São aplicáveis aqui os arts 233 e 242 do Código Civil sobre a obrigação de devolução de utensílios e haverá que se provar que o perecimento ou a deterioração foram provocados por fato imputável ao locatário Por fim importante lembrar que nos tempos atuais é muito comum o anúncio publicitário de locações para temporada por meio de websites da rede mundial de computadores O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo já julgou o assunto e afastou a incidência do Código de Defesa do Consumidor para essas locações nos seguintes termos Locação de imóvel para temporada Indenização por danos morais Exceção de incompetência Anúncio na rede mundial de computadores que não caracteriza relação de consumo Ação proposta no foro de domicílio da autora Descabimento Competência do foro do lugar dos fatos Incidente acolhido Agravo provido699 Art 49 O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art 37 para atender as demais obrigações do contrato Comentários Marcos Lopes Prado A grande vantagem da locação para temporada é a possibilidade da cobrança antecipada e integral ou parcelada a critério do locador dos aluguéis e dos encargos locatícios por parte dos locadores Esse permissivo legal já constava na legislação anterior e foi mantido pela atual Lei 82451991 pois é a razão de ser do tratamento normativo próprio e especial para a locação para temporada No regime da locação urbana comum residencial ou não residencial a cobrança antecipada do aluguel constitui contravenção penal punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a 12 meses do valor do último aluguel atualizado revertida em favor do locatário nos termos do art 43 III da Lei 82451991 Uma única exceção é concedida para as locações comuns que não estejam garantidas por qualquer uma das modalidades permitidas pelo art 37 da Lei 82451991 nas quais o locador pode exigir do locatário o pagamento mensal antecipado do aluguel e dos encargos apenas e tão somente até o sexto dia útil de cada mês vincendo durante o todo o período de vigência da locação nos termos do art 42 da Lei 82451991 No caso das locações para temporada o permissivo legal para a cobrança antecipada dos aluguéis e dos respectivos encargos locatícios é ainda mais amplo do que ocorre nas locações comuns residenciais ou comerciais e sem garantias posto que i a antecipação é integral para todo o prazo contratado da locação até 90 dias de uma só vez na data de início do prazo locatício e ii aplicase mesmo que o contrato de locação para temporada já esteja garantido expressamente por uma e apenas uma das modalidades de garantia permitidas pelo art 37 da Lei 82451991 por exemplo caução em dinheiro no valor de até três aluguéis ou de bens móveis ou imóveis fiança pessoal corporativa ou bancária ou seguro de fiança locatícia Contudo como o locatário para temporada quase nunca reside na cidade de localização do imóvel locado raramente encontrará fiador pessoal a lhe garantir a locação sendo mais comum a garantia do seguro ou da caução em dinheiro nesses casos Portanto nas locações para temporada o locador pode exigir do locatário a antecipação integral dos aluguéis e cumulativamente uma e apenas uma modalidade de garantia locatícia A permissão legal ao locador para temporada para exigir do locatário qualquer uma das modalidades de garantia permitidas pelo art 37 da Lei 82451991 justificase sobretudo mas não exclusivamente pela necessidade de reparação a eventuais danos causados pelo locatário ao imóvel locado eou ao seu mobiliário e utensílios posto que o simples valor dos aluguéis totais antecipados não tem esse escopo de garantia e nem seria suficiente em muitos casos para tanto em virtude do prazo curto de vigência que caracteriza a locação para temporada até 90 dias Sylvio Capanema de Souza lembra que há perigosos inconvenientes que exigem redobrada cautela dos locadores A deterioração dos imóveis alugados por temporada é bem maior e acelerada do que a que se verifica nos demais casos inclusive porque é frequente que eles sejam ocupados por várias pessoas para diluição do custo do aluguel Os móveis equipamentos e utensílios desgastamse também muito rapidamente exigindo constantes reposições sem falar que podem ser levados pelos locatários ao final do prazo Há casos ainda de locatários que usam o telefone quando instalado no imóvel e integrando a locação para fazer ligações internacionais cuja cobrança só chega ao locador após a desocupação700 Art 50 Findo o prazo ajustado se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias presumirseá prorrogada a locação por tempo indeterminado não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos Parágrafo único Ocorrendo a prorrogação o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art 47 Comentários Marcos Lopes Prado Findo o prazo da locação para temporada a lei dá ao locador o prazo de 30 dias para intimar o locatário a devolver as chaves do imóvel locado se isso não for realizado espontaneamente pelo locatário Segundo Sylvio Capanema de Souza esse prazo tem natureza decadencial e não exige a lei forma especial para o aviso que entretanto deve ser inequívoco judicial ou extrajudicial701 sob pena da automática conversão da locação para temporada em locação comum por prazo indeterminado com as consequências legais tratadas a seguir Em ocorrendo a oposição e o aviso inequívoco do locador no prazo de até 30 dias seguintes ao término do prazo da locação para temporada caso o locatário não desocupe o imóvel locado para temporada imediatamente a Lei do Inquilinato faculta ao locador o despejo liminar em 15 dias independentemente da audiência do locatário desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel devendo ter sido proposta a respectiva ação de despejo em até 30 dias após o vencimento do contrato de locação para temporada nos termos do art 59 1º III da Lei 82451991 Considerando as vantagens concedidas pelo legislador ao locador para temporada sobretudo a possibilidade de cobrança antecipada dos aluguéis e de simultânea exigência de garantia locatícia além do valor médio de mercado do aluguel para temporada ser reconhecidamente elevado e superior ao valor médio de mercado do aluguel do mesmo imóvel para locações comuns o limite temporal máximo de até 90 dias de vigência da locação para temporada deve ser respeitado Essa foi a intenção do legislador Contudo o mercado imobiliário é sempre muito dinâmico e criativo A prática tem demonstrado diversas tentativas comerciais de ampliação do limite temporal da lei Um exemplo frequente é a celebração de contratos de locações para temporada do mesmo imóvel entre as mesmas partes com prazos sucessivos de 90 dias cada um ininterruptos ou não A nosso ver toda e qualquer prorrogação do prazo máximo de 90 dias sem qualquer fundamento concreto em necessidade real e temporária do locatário como a prorrogação imprevista do prazo de um curso ou de um tratamento médico viola claramente a intenção do legislador e descaracteriza a própria natureza especial da locação para temporada convertendoa numa locação comum residencial se o locatário for pessoa física e não residencial se o locatário for pessoa jurídica Sylvio Capanema de Souza ensina que tal tentativa é nula nos termos do art 45 da Lei 82451991 e caracteriza intenção de fraudar a lei evitando as limitações impostas à locação residencial ao simular uma locação para temporada Com isso o locador consegue receber antecipadamente o aluguel e se evita a periodicidade anual além da limitação de índice de correção sendo ainda mais fácil despedir o locatário Mesmo que haja pequenos intervalos entre os contratos devese considerar a locação como comum residencial desde que convencido o juiz que houve a intenção de fraudar a lei já que não se verificou a solução de continuidade na ocupação do imóvel A matéria é de prova devendo ser decidida diante do caso concreto702 O tema é polêmico e comporta certa divergência doutrinária Sílvio de Salvo Venosa defende posição mais flexível no sentido que Imaginese por exemplo uma locação temporária para tratamento de saúde do locatário ou ocupante do imóvel Se não terminado o tratamento no prazo de noventa dias nada impede que nos trinta dias seguintes ao término do prazo as partes realizem novo contrato por temporada Nada impede que se faça coincidir o termo do contrato com o termo da causa que o originou Se o contrato foi elaborado para o locatário realizar um curso de especialização pode o término do contrato coincidir com o término do curso Se este superar os noventa dias podem as partes se comprometer a realizar um novo contrato sendo que essa avença é mera promessa de contratar não é contrato definitivo Renovado o contrato por outro período inferior ou igual a noventa dias não perderá ele a finalidade da lei Eventuais tentativas de fraude dependerão do exame das circunstâncias do caso concreto Contudo não pode a resolução do contrato ficar subordinada por exemplo ao início das chuvas na orla marítima ao término do tratamento de saúde ao final da reforma do imóvel do locatário ou à aprovação do inquilino em curso que frequenta A Lei é expressa no sentido de que se trata de negócio jurídico a prazo e não condicional703 Porém há sólida jurisprudência inibindo a prorrogação injustificada do prazo da locação para temporada Em precisa decisão citada por Carlos Roberto Gonçalves704 o Tribunal de Justiça do Distrito Federal TJDF na Apelação Cível 3411694DF 2ª Turma Rel Des Edson Smaniotto em 08051995 já decidiu que Elemento essencial da locação para temporada é o prazo não superior a noventa dias art 48 da Lei nº 824591 A celebração sucessiva de contratos de locação por temporada relativa ao mesmo imóvel sem qualquer intervalo evidencia tentativa de fraude aos preceitos legais de ordem pública com o indisfarçável objetivo de o locador fugindo da locação residencial ordinária obter o pagamento antecipado do aluguel de três meses e reajustar trimestralmente o valor locativo ao seu exclusivo talante Prorrogação do contrato por prazo indeterminado e improcedência do pedido de despejo fundado no término do prazo Em outra exemplar decisão citada por Sílvio de Salvo Venosa705 o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo TJSP na Apelação Cível 117786803 da relatora Des Rosa Maria de Andrade Nery 34ª Câmara de Direito Privado em 15122008 já decidiu que Locação Residencial Contrato por temporada Alegação de que a locação era residencial por prazo indeterminado e o contrato simulado Avença escrita como locação temporária firmada para temporada Auto de despejo que indica essa qualidade de locação Inadimplemento de inquilino evidenciado Recurso desprovido Cabe salientar que havendo a prorrogação da locação para temporada por prazo indeterminado não há que se falar na aplicação de multa por desocupação antecipada do imóvel pelo locatário Sobre isso o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo já decidiu nos seguintes termos Locação de imóveis Ação de cobrança de valores e reparação de danos 1 Não há irregularidade na relação locatícia que perdura por prazo indeterminado com o fim do contrato por temporada Artigo 50 da Lei 824591 2 Vigendo por prazo indeterminado as obrigações do locatário têm por termo final a data da desocupação do imóvel na data da entrega das chaves 3 Deve o locatário devolver o imóvel nas condições encontradas no início do trato locatício nos termos da lei e do contrato 4 Os danos a serem reparados no imóvel locado devem restar devidamente comprovados para que o locador faça jus à reparação respectiva 5 Tendo havido prorrogações sucessivas do contrato escrito e vigendo por último contrato por prazo indeterminado não há falarse em incidência da cláusula penal referente a três aluguéis dada a natureza compensatória mormente quando o inadimplemento já vem penalizado com a multa moratória e os danos comportam pleito específico 6 Deram parcial provimento ao recurso para os fins constantes do acórdão706 Importante salientar que a locação residencial para temporada não se confunde com a locação de aparthotéis hotéis residência flats condohotéis ou assemelhados cuja disciplina legal é estabelecida pelo Código Civil e não pela Lei do Inquilinato por exclusão expressa de abrangência prevista no seu art 1º parágrafo único a nº 4 Na prática na locação residencial para temporada ainda que o imóvel locado esteja mobiliado não há a prestação de serviços comerciais tipicamente hoteleiros como acontece nos aparthotéis hotéisresidência flats condohotéis ou assemelhados que são prédios e empreendimentos comerciais inclusive para fins de categorias de uso de zoneamento de ocupação do solo de obtenção de alvarás de obra de concessão de licenças de funcionamento e de deferimento de aprovações urbanísticas municipais em geral Nestes há um misto de contrato de locação de coisa e de locação de serviços caracterizando muito mais o contrato atípico de hospedagem ressalta Sylvio Capanema de Souza707 Tratandose de locação residencial para temporada a lei atual impôs a sua automática conversão em locação comum e sua prorrogação por prazo indeterminado após a permanência do locatário no imóvel locado por mais de 30 dias passados da data de vencimento do prazo locatício contratado E por força do disposto no art 47 da Lei 82451991 nas locações residenciais contratadas com prazo de vigência inferior a 30 meses uma vez encerrado o período locatício há sua prorrogação automática por prazo indeterminado somente podendo ser retomado o imóvel locado pelo locador com a chamada denúncia cheia ou motivada taxativamente em algum dos fundamentos exaustivos dos arts 9º e 47 da Lei 82451991 a saber por mútuo acordo em decorrência da prática de infração legal ou contratual em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou podendo ele se recuse a consentilas em decorrência de extinção do contrato de trabalho se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego se for pedido para uso próprio de seu cônjuge ou companheiro ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha assim como seu cônjuge ou companheiro de imóvel residencial próprio se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público que aumentem a área construída em no mínimo vinte por cento ou se o imóvel for destinado à exploração de hotel ou pensão em cinquenta por cento ou se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos708 Como já comentado a única exceção legal ocorre nos casos em que a locatária é pessoa jurídica e após os 90 dias iniciais há a prorrogação da locação por prazo indeterminado nos termos do art 50 da Lei 82451991 comentado a seguir Nesses casos a locação perderá o seu caráter especial para temporada e em virtude do comando imperativo do art 55 da Lei 82451991 passará a ser uma locação comum e de finalidade não residencial excepcionalmente Assim sendo para a locação comercial com prazo indeterminado aplicase o disposto no art 57 da Lei 82451991 que admite a denúncia vazia ou imotivada por parte do locador concedendose ao locatário o prazo de 30 dias para a desocupação do imóvel Contudo entendemos que o art 55 da Lei do Inquilinato não pode ser aplicado genericamente como um artifício simulado para fraudes de locadores de máfé o que seria fulminado da nulidade determinada pelo art 45 do mesmo diploma legal Mais uma vez a matéria é fática e de prova cujo ônus é do locador Cabe ao Judiciário analisar e julgar cada caso concreto a fim de determinar a disciplina legal aplicável àquela locação para temporada e a eventual possibilidade da denúncia vazia imotivada em ruptura à limitação do parágrafo único do art 50 da Lei 82451991 ou não No caso da prorrogação por prazo indeterminado das locações para temporada há certa dificuldade prática para a fixação do novo valor mensal do aluguel bem como para a periodicidade e a eleição de índice de correção monetária do mesmo o que não foi tratado e nem resolvido pela Lei do Inquilinato O problema que se coloca é que o aluguel para temporada é quase sempre fixado em valor único e total para o prazo locatício superior ao período mensal além de ser comumente superior ao valor médio do aluguel das locações comuns Da mesma forma como o prazo da locação para temporada é curto não se costuma prever qualquer índice ou periodicidade de correção monetária do valor do aluguel Para isso Sylvio Capanema de Souza defende solução que nos parece acertada ao problema Nestes casos a solução seria considerar que o preço total se dividirá igualmente pelo número de meses do período avençado para a locação Este será o aluguel mensal devido a partir da prorrogação Ocorrendo a prorrogação manterseá o seu valor Não se logrando solução amigável e tornandose excessivamente oneroso o contrato rompendose de maneira manifesta o seu equilíbrio econômico poderá o locatário se valer da regra do artigo 478 do Código Civil para pleitear a modificação do aluguel adequandoo ao mercado das locações residenciais O mais provável entretanto é que o locatário prefira desocupar o imóvel ainda mais nos tempos atuais em que não é difícil encontrar unidades disponíveis No momento o prazo mínimo de correção para a locação residencial é anual e é este que deverá ser adotado no silêncio do contrato709 Quanto ao índice de correção monetária a ser aplicado ao novo aluguel parecenos que a melhor solução será a adoção automática daquele índice reconhecidamente mais praticado pelo mercado imobiliário da cidade de localização do imóvel locado na data da aplicação da respectiva correção Nos dias atuais em São PauloSP ou no Rio de JaneiroRJ por exemplo seria o IGPMFGV ou seu sucessor na sua falta extinção ou substituição Por fim importante ressaltar que em caso de eventual alienação do imóvel locado para temporada a terceiros pelo locador durante o prazo determinado de vigência da locação para temporada o locatário i será também titular do direito de preferência para a aquisição do imóvel locado nos termos dos arts 27 a 34 da Lei 82451991 independentemente de cláusula contratual expressa para tanto eou da locação constar averbada na matrícula do imóvel locado nos termos do art 167 II nº 16 da Lei 60151973 embora na ausência de tal averbação somente reste ao locatário um pedido de indenização por perdas e danos comprovados e ii poderá ter o direito de exigir o respeito à locação para temporada no prazo acordado pelo terceiro adquirente do imóvel locado caso o contrato de locação para temporada contemple tal previsão expressa e conste registrado na matrícula do imóvel locado nos termos do art 167 I nº 3 da Lei 60151973 Na hipótese de já ter vencido o prazo determinado da locação para temporada e ter havido a sua conversão em locação comum residencial ou não residencial por prazo indeterminado entendemos que i continuará havendo o direito de preferência do locatário para a aquisição do imóvel locado frente terceiros interessados nas mesmas condições anteriores mas ii deixará de contar o locatário com a segurança da vigência da locação posto que o prazo indeterminado fulmina esse direito perante o terceiro comprador do imóvel locado nos termos do art 8º da Lei 82451991 tanto para as locações residenciais como para as locações comerciais Da mesma forma se a locação para temporada com prazo vencido vier a ser convertida em locação comum e não residencial por força do art 55 da Lei 82451991 o locatário jamais irá adquirir o direito à ação renovatória da locação por conta do prazo indeterminado dessa locação Por fim vale lembrar que o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo já decidiu nos seguintes termos Locação não residencial Despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança de aluguéis e encargos locatícios Cláusula contratual que previa a necessidade de prévia comunicação da locatária manifestando interesse na continuidade da relação locatícia e a elaboração de um novo contrato Prorrogação do contrato por prazo indeterminado que decorre da lei Artigo 50 da Lei n 824591 Impossibilidade de prevalecimento da cláusula contratual sob pena de enriquecimento sem causa da locatária Impossibilidade de cobrança de multa contratual e juros moratórios sobre as parcelas de IPTU Ausência de previsão legal Encargos que devem incidir somente em relação aos aluguéis vencidos Recurso parcialmente provido710 Seção III Da locação não residencial Art 51 Nas locações de imóveis destinados ao comércio o locatário terá direito a renovação do contrato por igual prazo desde que cumulativamente I o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado II o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos III o locatário esteja explorando seu comércio no mesmo ramo pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos 1 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação no caso de sublocação total do imóvel o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios o sócio sobrevivente fica subrogado no direito a renovação desde que continue no mesmo ramo 4º O direito a renovação do contrato estendese às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo regularmente constituídas desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano no máximo até seis meses no mínimo anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor Comentários Luiz Antonio Scavone Junior O bem jurídico a ser protegido com a ação renovatória A locação tratada no art 51 é a locação tradicionalmente denominada de comercial empresarial ou protegida Desta maneira ao iniciar o tratamento legal da ação renovatória a Lei do Inquilinato no art 51 ora sob comento deixou clara a ideia segundo a qual o que se protege indubitavelmente é a locação destinada ao comércio ainda que o 4º tenha estabelecido a possibilidade de proteção aos contratos firmados com indústrias e sociedades simples civis posto que exigiu a finalidade lucrativa ressalvando a necessidade de respeito aos pressupostos previstos no dispositivo E qual o principal pressuposto para proteção conferida pela lei do inquilinato à locação A resposta se dá com simplicidade jurídica existência de empresa e de ponto este como elemento do estabelecimento empresarial Para a teoria da empresa desenvolvida no direito italiano pouco importa o gênero da atividade econômica mas sim o seu desenvolvimento espelhado na organização do capital do trabalho e da tecnologia com a consequente circulação das riquezas consubstanciadas naquilo que é capaz de satisfazer as necessidades humanas Para a teoria da empresa o que importa é a forma empresarial de conduzir a atividade econômica traduzida pela organização profissional Em consonância com o acatado o empresário se vale do estabelecimento empresarial que segundo Fábio Ulhoa Coelho representa o conjunto de bens que o empresário reúne para exploração de sua atividade econômica Compreende os bens indispensáveis ao desenvolvimento da empresa como mercadorias em estoque máquinas veículos marca e outros sinais distintivos tecnologia etc Tratase de elemento indissociável à empresa711 Posta assim a questão é o ponto como elemento fundamental do estabelecimento empresarial o bem jurídico a ser protegido em razão da ação renovatória na exata medida em que bem localizado o valoriza Se o imóvel pertence ao empresário a proteção legal ao ponto se dá pelas normas vigentes que garantem o direito de propriedade Todavia se o imóvel ocupado pelo estabelecimento empresarial for locado para que haja proteção ao ponto por meio da renovação compulsória da locação o contrato deverá preencher os requisitos da Lei 82451991 estabelecidos no artigo sob comento De qualquer maneira se não houver atividade empresarial desenvolvida no imóvel e consequentemente ponto e formação de clientela não há falar em direito à renovação compulsória ainda que preenchido o requisito do contrato celebrado pelo prazo de cinco anos Nessa medida lapidares as razões extraídas do seguinte julgado que negou o direito à ação renovatória de estacionamento Locação Ação renovatória Serviços de estacionamento localizado em condomínio terceirizados a administradora Locação atípica de prestação de serviços Ausência de fundo de comércio necessário ao direito de renovação compulsória do contrato locativo Regência do Código Civil Incidência do art 1º parágrafo único letra a item 2 da Lei 8245 de 18101991 Extinção do processo mantida Apelação improvida 1 O contrato de locação de espaço para estacionamento em condomínio edilício firmado com empresa administradora configura na sua essência mera terceirização dos serviços de controle de estacionamento de veículos automotores 2 Como os usuários se utilizam do 2 espaço alugado apenas como meio para a procura das atividades exercidas nas unidades condominiais não conferem ao locador o reconhecimento de ponto ou fundo comercial protegido pela Lei nº 82451991 na forma do art 1º parágrafo único letra a item 2 desse Diploma Legal tais contratos são regidos pelo Código Civil712 Nesse sentido consignou o relator que não há ponto comercial a ser protegido assim entendido o local em que se encontra o estabelecimento empresarial A proteção jurídica do ponto decorre da sua importância para o sucesso da empresa713 como ensina Fábio Ulhoa Coelho Continuou deduzindo ainda com fundamento na doutrina de Fábio Ulhoa Coelho que também não resguarda o fundo de comércio de que trata o art 51 inc III da Lei n 824591 que o mesmo autor com a habitual precisão destaca na obra supracitada pág 106 Finalmente no que diz respeito ao requisito material impõese a exploração ininterrupta pelo locatário de uma mesma atividade econômica no prédio locado por pelo menos 3 anos Este requisito de caracterização da locação empresarial está relacionado com o sobrevalor agregado ao imóvel em razão da exploração de uma atividade econômica no local de sorte a transformálo em referência para os consumidores Ora esse sobrevalor só existe após uma certa permanência da atividade no ponto que foi estimada pelo legislador em 3 anos De acordo com a regra estabelecida sem a exploração de uma mesma atividade no prédio locado pelo prazo em questão o empresário locatário não cria com o seu estabelecimento nenhuma referência aos consumidores digna de tutela jurídica O seu fundo de empresa não merece proteção do direito porque não transcorreu um tempo considerado mínimo pela lei para a consolidação de uma clientela O requisito material deve estar atendido à data do ajuizamento da ação renovatória Buzaid 1957293193 Assim num contrato com prazo determinado de 5 anos a exploração do mesmo ramo de atividade econômica deve ter se iniciado no mais tardar até o décimo oitavo mês de sua vigência Se houver depois mudança no ramo de atividade explorado o locatário perde o direito de inerência ao ponto A conclusão da inexistência do fundo de comércio baseiase num raciocínio simples nenhum dos interessados procura estacionar seu veículo com vistas à atividade da locatária mas sim buscando as unidades condominiais seja para o uso de moradia ou a procura de atividade comercial ali desenvolvida É assente na doutrina e jurisprudência que não basta o preenchimento do prazo para ter direito à renovação compulsória Só há essa proteção para aquelas atividades desenvolvidas por locatário à custa de seu engenho pessoal de modo a valorizar a ocupação Tratando de estacionamento além da inexistência de ponto a 29ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo no julgamento da Apelação 90521859120028260000 reconheceu a inaplicabilidade da Lei 82451991 para renovação compulsória pela incidência da exceção de que trata o item II da letra a do parágrafo único do art 1º da Lei 82451991 remetendo a disciplina para o Código Civil considerando a inexistência de fundo a proteger com a seguinte ementa Ação renovatória Espaço para exploração de estacionamento em shopping center Locação atípica com caráter de prestação de serviços inaplicabilidade da Lei 82451991 a impedir a renovação automática Recursos providos para extinguir o feito sem exame do mérito714 Dos fundamentos do aresto importa destacar Ainda que assim não fosse não parece que a autora tenha fundo de comércio a ser protegido exercendo atividade que mais se aproxima da mera prestação de serviços terceirizados ao shopping Ora diante de tal conceito resta evidente que a simples exploração de área para estacionamento de veículos não ostenta o aludido fundo de comércio sobretudo encontrandose nas dependências de shopping center onde o ponto a freguesia e clientela são do empreendimento e não estacionamento Reconheceu o julgado que o único diploma aplicável é o Código Civil posto tratarse de contrato atípico tudo em razão do art 1º parágrafo único a 2 da Lei do Inquilinato715 As luvas Muitas vezes o locatário paga para ter o seu ponto A este pagamento costumase atribuir a denominação de luvas De Plácido e Silva esclarece que luvas na terminologia jurídica são gratificações ou compensações em dinheiro dadas por uma pessoa a outra para que consiga desta um serviço ou dela obtenha uma preferência716 a exemplo de alugar um imóvel que lhe conceda a possibilidade de renovação legal Nesse sentido até para que possamos entender o que se passa hoje mister se faz um breve escorço histórico Isto porque no início do século passado o Código Civil de 1916 impregnado de individualismo e liberalismo717 regulava as locações de imóveis urbanos Segundo aquele Código finda a locação o locatário deveria devolver o imóvel sob pena de esbulho Neste caso o empresário ficava à mercê de sua própria sorte e o ponto muitas vezes formado pelo seu esforço e trabalho era incorporado ao patrimônio do locador Nessa medida para acabar com o locupletamento dos locadores foi elaborado um anteprojeto de autoria de Jorge Fontenelle e Justo de Morais que se transformou no Decreto 24150 Promulgado em 1934 por Getúlio Vargas ficou conhecido como Lei de Luvas revogada apenas pela Lei do Inquilinato que todavia abarcou seus principais dispositivos Foi esta a origem da possibilidade de o comerciante hoje empresário buscar a renovação obrigatória do contrato de locação Todavia essa possibilidade nunca foi absoluta tendo em vista a necessidade de se respeitar os requisitos legais para o nascimento do direito à renovação compulsória De outro lado respeitados os requisitos entre os quais o principal é o prazo contratual ou a soma de prazos ininterruptos de cinco anos o juiz não pode deixar de renovar o contrato por sentença estabelecendo mais um prazo equivalente a no mínimo cinco anos E assim por diante a cada final de prazo contratual Ocorre que o pagamento de luvas na renovação é contravenção penal nos termos do art 43 I da Lei 82451991 Observese contudo que a Lei do Inquilinato só torna nula a cláusula contratual que vise impor pagamento de luvas obrigação pecuniária para a renovação art 45 Todavia no início do contrato que se submeterá à renovatória e só nesse momento celebrado por prazo superior a cinco anos é possível a cobrança de luvas É nesse sentido o teor do Enunciado 9 do Centro de Estudos do extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo Art 45 A Lei 82451991 não proíbe a cobrança de luvas no contrato inicial da locação comercial718 Todavia sem que seja concedida a proteção ao ponto com a concessão de contrato de locação com os requisitos da ação renovatória não é possível a cobrança das luvas Locação comercial Prazo inferior a cinco anos Cobrança de luvas Inadmissibilidade ante a impossibilidade de renovação Interpretação do artigo 45 da Lei 82451991 O contrato de locação comercial com prazo inferior a cinco anos sem direito à renovação não admite a cobrança de luvas que deve ficar condicionada às vantagens que o contrato concede ao inquilino para que este possa alcançar fundo de comércio eficaz719 O assunto está sujeito a acaloradas discussões havendo quem sustente a impossibilidade de cobrança das luvas mesmo que só uma vez no início da locação comercial sujeita à renovatória em razão do art 43 I da Lei 82451991 Por outro lado em sentido completamente oposto Francisco Carlos Rocha de Barros defende que não é ilícito cobrar luvas pela renovação O que não se admite segundo ele é a cláusula impondo a cobrança por ocasião da renovação ou seja se o locatário pagar para facilitar a renovação não poderá repetir pedir de volta em ação de repetição do indébito720 Seja como for o inquilino que pagou luvas ou adquiriu o estabelecimento empresarial juntamente com a locação deverá se acautelar e registrar seu contrato tomando a cautela de nele fazer constar a cláusula de vigência721 É evidente que a cláusula de vigência que obriga os adquirentes a respeitar o prazo do contrato firmado com o locador somente será eficaz em face desses terceiros se estiver registrada Se não estiver o adquirente poderá denunciar o contrato em 90 dias contados da alienação para desocupação voluntária em 90 dias sob pena de despejo O adquirente poderá inclusive se insurgir contra a ação renovatória que não o obriga e nesta medida Locação Ação Renovatória Imóvel alienado Retomada pelo adquirente Admissibilidade Ação procedente Recurso da autora não provido O adquirente do imóvel não é obrigado a respeitar o contrato em vigor com o anterior locador uma vez não registrado tal contrato no cartório do registro de imóveis sendo irrelevante ser proposta ação renovatória em face do anterior locador presente o teor do artigo 8º 1º da Lei 824591722 Neste julgado com supedâneo em farta doutrina o relator asseverou que não importa que a alienação tenha sido por meio de doação no caso de pai para filho posto que ausente cláusula de vigência registrada apta a obrigar terceiros que podem 3 a b c d e f a denunciar a locação em curso Entendese inclusive que na hipótese havendo ação renovatória em curso restará ela prejudicada Locação predial Intercorrente alienação do imóvel locado Contrato onde ausente cláusula de vigência excepcional oponível a terceiro adquirente Denúncia imotivada promovida pelo novo proprietário Ação de despejo Fundamento do artigo 8º da Lei nº 824591 Atendido requisito premonitório Renovatória em curso prejudicada Despejo procedente Sentença mantida Improvido apelo da ré Locação onde não se reservou especial circunstância de vigência oponível a terceiro adquirente agregada do correspectivo aperfeiçoamento registraria embaraço não há para a intervenção resolutória sob simples conveniência imotivada do novo senhorio artigo 8º da Lei nº 824591723 Requisitos para se obter a renovação A Lei 82451991 no art 51 que ora comento estabelece os requisitos que devem ser provados na petição inicial da ação renovatória São eles contrato a renovar celebrado por escrito e prazo de cinco anos exploração trienal da atividade empresarial propositura da ação em tempo hábil Além desses enumerados no artigo em tela o art 71 para o qual também remetemos o leitor estabelece outros requisitos perfeito cumprimento do contrato em curso apresentação de garantia proposta de novo aluguel e condições Vejamos então detalhadamente cada um desses requisitos do presente artigo Contrato a renovar e novo prazo a ser concedido pela ação renovatória O primeiro requisito que possibilita a ação renovatória é o contrato escrito com prazo de cinco anos no mínimo pactuado expressamente A renovação se fará pelo mesmo prazo do contrato que será renovado Portanto se o contrato for de sete anos a renovação darseá por mais um prazo de sete anos Seja como for o contrato deve ser escrito e por prazo determinado Convém lembrar que o contrato de locação pode ter sido ajustado verbalmente A locação se comprovará nessa hipótese pelos recibos depósitos testemunhas etc mas não terá validade para justificar a ação renovatória724 Da mesma forma o contrato que já terminou e continua em vigor por prazo indeterminado é válido mas não serve para contagem do prazo da ação renovatória Observese todavia que é possível a soma de prazos de contratos escritos sucessivos e ininterruptos que perfaçam cinco ou mais anos A esta possibilidade de somar os prazos dáse o nome de accessio temporis Locação comercial Ação renovatória Acessão de tempo É pacífico o entendimento desta Corte no sentido de que se breve o interregno entre os contratos escritos é permitido o acessio temporis para viabilizar o perfazimento do prazo mínimo legal exigido na lei de luvas para a renovação da locação Recurso especial conhecido e provido725 Pequenos prazos de interrupção com vigência do anterior contrato por prazo indeterminado notadamente no período suficiente para que as partes negociem novo contrato não afastam o direito à ação renovatória O problema é saber qual seria esse lapso temporal posto que decorrente de interpretação jurisprudencial alguns dias meses Como assevera Francisco Carlos Rocha de Barros os fatos são mais ricos e criativos do que a lei a vida constantemente teima em surpreender e desafiar a sabedoria do legislador e dos juízes726 Nessa eventualidade de acordo com a Lei do Inquilinato art 51 II a princípio a renovação se dará pelo prazo do último contrato Assim já se decidiu que se o prazo do último contrato for de três anos a renovação será efetuada por mais três anos727 Ocorre que a interpretação jurisprudencial é majoritariamente em sentido contrário à interpretação literal da lei Entendese mesmo no caso de acessio temporis ou seja no caso de soma de contratos ininterruptos que a renovação mínima será de cinco anos e nesse sentido encontramos o Enunciado 6 do Centro de Estudos do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo Art 51 Na renovação judicial do contrato de locação o prazo mínimo do novo contrato é de cinco anos Igualmente o seguinte julgado Unânime Locação não residencial Renovatória Prazo Exigindo a lei que o locatário de imóvel não residencial para obter a renovação compulsória comprove tenha sido celebrado por escrito o contrato de locação e que este dure há no mínimo cinco anos seja o quinquênio resultante da soma dos prazos inferiores ou não a referência a igual prazo constante do art 51 da Lei 82451991 se prende àquele mínimo e não ao do último contrato no caso de ter sido necessária a acessio temporis728 Esta é a lição de Francisco Carlos Rocha de Barros Complicase a questão para a hipótese de accessio temporis A primeira impressão que se tem é no sentido de que a renovação se dará pelo mesmo prazo do último contrato podendo ser portanto inferior a cinco anos Não nos parece ser essa a melhor solução Além das dificuldades decorrentes da necessidade de repetirse em curtos períodos sucessivas ações renovatórias o prazo de cinco anos já se encontra identificado com a proteção legal que merece o fundo de comércio Essa é uma ideia consolidada na consciência do povo De mais a mais se a lei acaba por reconhecer a acessio temporis para atingir aquele prazo qual a razão para desprezálo quando se concede a renovação Na verdade deveria a questão ter ficado resolvida de modo a não permitir dúvidas e propiciar discussões Pacificarseia por exemplo deixando claro que a renovação qualquer que fosse o prazo do contrato renovando sempre seria dada por cinco anos Aliás com algum esforço podese dar essa interpretação à norma sob análise Basta entender que ao se referir a igual prazo tomou como parâmetro não o do contrato renovando mas aquele especificado no inciso II ou seja cinco anos de um só contrato ou resultante da soma de prazos de mais de um729 Neste sentido a seguinte decisão Locação comercial Renovatória Prazo do novo contrato Fixação em cinco anos Prazo inferior do contrato renovando Irrelevância Admissibilidade Exegese do artigo 51 II da Lei 82451991 Tratandose de pedido renovatório calcado em acessio temporis comprobatório do preenchimento do quinquênio legal injustificável a renovação pelo prazo de duração determinada do último contrato o qual embora tenha influído na consumação do aludido quinquênio por si só seria insuficiente para embasar o direito à renovação730 No mesmo sentido Locação comercial Renovatória Prazo de cinco anos fixado pela sentença Contrato anterior de dois anos Tratandose de pedido renovatório calcado em acessio temporis comprobatório do preenchimento do quinquênio legal injustificável a renovação pelo prazo de duração determinada do último contrato o qual embora tenha influído na consumação do aludido quinquênio por si só seria insuficiente para embasar o direito à renovação Correção do prazo fixado Aplicação do artigo 51 II da Lei do Inquilinato731 O Superior Tribunal de Justiça a quem compete a uniformização do direito federal por meio de acórdão relatado pela Ministra Nancy Andrighi REsp 1323410 deixou assentado na exata medida em que a Lei 82451991 defere o direito à ação renovatória ao empresário que conta com o ponto e menciona renovação por igual prazo se refere ao prazo fixo de cinco anos e não o prazo estipulado pelo último contrato celebrado entre as partes seja ele maior ou menor no caso de acessio temporis A renovação do contrato de locação não residencial nas hipóteses de acessio temporis darseá pelo prazo de cinco anos independentemente do prazo do último contrato que completou o quinquênio necessário ao ajuizamento da ação O prazo máximo da renovação também será de cinco anos mesmo que a vigência da avença locatícia considerada em sua totalidade supere esse período Explicou a ministra Recurso especial Ação renovatória de contrato Locação comercial Accessio temporis Prazo da renovação Artigos analisados Art 51 da Lei 824591 1 Ação renovatória de contrato de locação comercial ajuizada em 09062003 Recurso especial concluso ao Gabinete em 07122011 2 Discussão relativa ao prazo da renovação do contrato de locação comercial nas hipóteses de accessio temporis 3 A Lei 824591 acolheu expressamente a possibilidade de accessio temporis ou seja a soma dos períodos ininterruptos dos contratos de locação para se alcançar o prazo mínimo de 5 cinco anos exigido para o pedido de renovação o que já era amplamente reconhecido pela jurisprudência embora não constasse do Decreto nº 241501934 4 A renovatória embora vise garantir os direitos do locatário face às pretensões ilegítimas do locador de se apropriar de patrimônio imaterial que foi agregado ao seu imóvel pela atividade exercida pelo locatário notadamente o fundo de comércio o ponto comercial também não pode se tornar uma forma de eternizar o contrato de locação restringindo os direitos de propriedade do locador e violando a própria natureza bilateral e consensual da avença locatícia 5 O prazo 5 cinco anos mostrase razoável para a renovação do contrato a qual pode ser requerida novamente pelo locatário ao final do período pois a lei não limita essa possibilidade Mas permitir a renovação por prazos maiores de 10 15 20 anos poderia acabar contrariando a própria finalidade do instituto dadas as sensíveis mudanças de conjuntura econômica passíveis de ocorrer em tão longo período de tempo além de outros fatores que possam ter influência na decisão das partes em renovar ou não o contrato 6 Quando o art 51 caput da Lei 8245 dispõe que o locatário terá direito à renovação do contrato por igual prazo ele está se referido ao prazo mínimo exigido pela legislação previsto no inciso II do art 51 da Lei 824591 para a renovação qual seja de 5 cinco anos e não ao prazo do último contrato celebrado pelas partes 7 A interpretação do art 51 caput da Lei 824591 portanto deverá se afastar da literalidade do texto para considerar o aspecto teleológico e sistemático da norma que prevê no próprio inciso II do referido dispositivo o prazo de 5 cinco anos para que haja direito à renovação a qual por conseguinte deverá ocorrer no mínimo por esse mesmo prazo 8 A renovação do contrato de locação não residencial nas hipóteses de accessio temporis darseá pelo prazo de 5 cinco anos independentemente do prazo do último contrato que completou o quinquênio necessário ao ajuizamento da ação O prazo máximo da renovação também será de 5 cinco anos mesmo que a vigência da avença locatícia considerada em sua totalidade supere esse período 9 Se no curso do processo decorrer tempo suficiente para que se complete novo interregno de 5 cinco anos ao locatário cumpre ajuizar outra ação renovatória a qual segundo a doutrina é recomendável que seja distribuída por dependência para que possam ser aproveitados os atos processuais como a perícia 10 Conforme a jurisprudência pacífica desta Corte havendo sucumbência recíproca devemse compensar os honorários advocatícios Inteligência do art 21 do CPC atual art 86 cc a Súmula 306STJ 11 Recurso especial parcialmente provido732 Outra questão surge na exata medida daqueles contratos deliberadamente firmados por prazo pouco inferior a cinco anos Teria o locatário direito à renovatória Existem algumas decisões deferindo renovação a esses contratos sendo igualmente campo fértil a interpretações De quanto seria esse prazo pouco inferior733 As circunstâncias de cada caso a personalidade dos contratantes o grau de instrução de um e de outro e tudo o mais que possa ser levado em conta poderão autorizar convencimento no sentido de que o locador não mereceria enriquecer à custa do trabalho desenvolvido pelo locatário734 Por fim mister se faz verificar que existem decisões teratológicas já que o assunto é fértil em interpretações algumas curiosas como a que abaixo se transcreve cuja lucidez emana do voto vencido Prorrogação legal Acessio temporis Direito a renovação Exercício A prorrogação por força de lei de contrato por prazo determinado em contrato por prazo indeterminado não transforma o contrato escrito em contrato verbal Em consequência para a formação do prazo mínimo de cinco anos do contrato a renovar é admissível a soma de prazos ininterruptos de contratos escritos de prazo determinado com os de contratos escritos por prazo indeterminado O direito a renovação se exerce com a simples distribuição da petição inicial da ação renovatória Decadência não consumada Votei vencido convicto de que o entendimento firmado pela maioria no caso julgado resultou em violação literal e do propósito anímico do legislador ao editar a norma do inciso II do art 51 da Lei 82451991 Juiz Jayro Ferreira735 b c Seja como for se a locação se prorrogar por prazo indeterminado não há que se falar em direito à renovatória exceto possibilidade de accessio temporis e breve hiato entre um contrato e outro Por fim importantíssimo ressaltar que o locatário deverá tomar a cautela de inserir cláusula de vigência e registrar o contrato de locação junto ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente Isso porque a ausência dessa providência o submete a eventual despejo promovido pelo adquirente com fundamento no art 8º 1º da Lei 82451991 ainda que o contrato esteja em vigor ou lhe conceda a possibilidade da ação renovatória Na jurisprudência encontramos o seguinte Ação renovatória de locação Intervenção do adquirente do imóvel locado como assistente Propositura da ação de despejo por ele com fundamento no artigo 8º da Lei 824591 Improcedência da renovatória e procedência da ação de despejo para determinar a desocupação do imóvel em trinta dias com fundamento no artigo 74 da Lei do Inquilinato com a redação dada pela Lei nº 12112 de 9 de dezembro de 2009 com reflexo nas verbas de sucumbência Litisconsórcio Artigo 48 do CPC A formação do litisconsórcio não se confunde com a figura do assistente simples A regra é que nas relações com a parte contrária cada litisconsorte seja tido como litigante autônomo podendo até mesmo na hipótese do assistido quedarse inerte prosseguir o interessado litisconsortes produzindo provas a resguardar seus direitos Os atos e as omissões de um não prejudicarão nem beneficiarão os outros Locação Alienação de Imóvel Na hipótese de alienação de imóvel objeto de locação residencial ou comercial só não é rompida a locação se houver no contrato cláusula de vigência em caso de venda e ele estiver registrado na matrícula do bem Ausente qualquer um dos requisitos legais a consequência é a improcedência da ação renovatória do aluguel com a procedência da ação de despejo nos termos da Lei do Inquilinato que enquanto não modificada continua produzindo seus efeitos Recurso oferecido pela construtora provido736 Nesses casos embora o assunto seja polêmico e não haja expressa disposição na Lei do Inquilinato entendemos que o locatário fará jus à indenização pela perda do ponto componente importante do estabelecimento empresarial além de outros prejuízos que puder provar tendo em vista que o contrato não foi por ele locador original respeitado no que diz respeito ao prazo pactuado Exploração trienal É imprescindível que o autor prove o exercício de atividade empresarial no mesmo ramo de atividade por no mínimo três anos ininterruptos imediatamente anteriores à propositura da ação Poderá ampliar ou reduzir a atividade acrescentando ou diminuindo outras vg padaria que acrescenta atividade de restaurante Não poderá entretanto alterar a sua natureza vg restaurante que se torna padaria737 Entendese que o prazo de três anos é necessário para que se forme uma clientela Poderia ser de dois de quatro mas a lei entendeu fixálo em três anos Propositura da ação em tempo hábil O prazo para propositura da ação renovatória começa um ano antes do fim do contrato e vai até seis meses antes desse término Portanto o locatário conta com o penúltimo semestre de contrato para propor a ação Tratase de prazo decadencial que se for perdido permite ao locador a denúncia do contrato ao seu final e consequente despejo do locatário Convém ressaltar que não adianta propor a ação antes desse prazo e tampouco haverá possibilidade jurídica do pedido depois dele Como se trata de prazo de direito material se expirar em dia não útil a ação deverá ser proposta em dia útil anterior De outro lado atendida a propositura no prazo legal a citação posterior não interfere na eficácia da ação posto que retroage à data da distribuição738 É preciso atentar para o prazo decadencial de natureza material e não processual Sendo assim sua contagem está supedaneada na lei civil no caso Lei 8101949739 e no art 132 3º do Código Civil Portanto se no contrato de locação pactuouse prazo de cinco anos por exemplo a partir de 15 de fevereiro de 2011 o final do prazo será no dia 15 de fevereiro de 2016 mesmo que se tenha colocado no contrato o seu final no dia 14 de fevereiro de 2016 4 Assim importantíssima a observância do prazo para a propositura da ação renovatória Se for perdido nenhum direito remanesce para o locatário que permaneceu inerte de tal sorte que não há falar em qualquer indenização pelo ponto elemento do fundo empresarial que foi perdido em razão da incúria do seu titular E mais a denúncia do contrato prorrogado por prazo indeterminado ou no seu termo é um direito do locador e não representa qualquer abuso ou confere ao locatário direito de ser indenizado Nesse sentido Ação de despejo por denúncia vazia Locação de imóvel comercial Prorrogação do contrato por prazo indeterminado Indenização por fundo de comércio Tendo em vista que o réu locatário não ajuizou no prazo previsto na Lei do Inquilinato a competente ação renovatória não pode requerer após a prorrogação do contrato por prazo indeterminado a condenação da autora locadora ao pagamento de indenização relativa ao fundo de comércio Aplicação do brocado latino dormientibus non sucurrit jus Ausência de máfé da Autora Recurso do réu não provido740 Posta assim a questão é possível afirmar que ultrapassado in albis o prazo legal para a propositura da ação renovatória requisito insculpido no art 51 I da Lei 82451991 a proteção ao ponto deixa de existir Isso porque no prazo estabelecido na Lei do Inquilinato o locatário deixou de exercer seu direito de obter a renovação operandose a decadência dormientibus non sucurrit jus Com isso ao final do contrato ou com o contrato prorrogado por prazo indeterminado ao locador é deferido o direito de retomar o imóvel arts 56 e 57 da Lei 82451991 sem nada pagar ao locatário Em suma como os arts 56 e 57 da Lei 82451991 preveem respectivamente a possibilidade da ação direta de despejo em até 30 dias do termo final do contrato e a possibilidade de denúncia imotivada do contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado o locador que assim postula exerce regularmente o seu direito não havendo falarse em ato ilícito por abuso desse direito ausência de boafé ou qualquer indenização a ser paga ao locatário que deve assim imputar seu prejuízo à sua incúria Quem pode ajuizar a ação renovatória legitimidade ativa Sob a égide da Lei anterior Lei de Luvas repercutindo na atual Lei 82451991 e decorrente do Código Civil de 2002 deixouse de lado o conceito de comerciante para em seu lugar como vimos adotarse o conceito de empresário É preciso observar que a Lei de Luvas Decreto 241501934 foi superada pela Lei 82451991 Entretanto seguindo a concepção do dirigismo contratual editouse a Lei 82451991 que rege os contratos de locação predial urbana reafirmando com pequenas modificações as antigas disposições contidas na Lei de Luvas no tocante ao direito à renovação do contrato de locação741 A Lei do Inquilinato pacificou a questão concedendo a possibilidade de ajuizamento da renovatória aos empresários detentores de ponto elemento fundamental para o exercício do direito subjetivo de renovação do contrato de locação Nesse sentido faltando o conceito de empresarialidade estarseá à margem da proteção do ponto e assim como a sociedade que se destina à exploração de estacionamentos especialmente em condomínios e shopping centers Locação comercial Renovatória Escritório de advocacia Postulação por advogado autônomo que não constituiu sociedade civil Descabimento Inaplicabilidade do artigo 51 parágrafo 4º da Lei 82451991 Locação contratada por advogado sem constituição de sociedade civil com fins lucrativos não se enquadra no artigo 51 parágrafo 4º da Lei 82451991 para fins do direito à ação renovatória742 Interessante que mesmo tratandose de sociedade de advogados há entendimento segundo o qual faltando a atividade comercial e nesta medida o ponto como elemento do fundo empresarial não há proteção decorrente da ação renovatória Em suma o objetivo da lei é proteger o ponto como elemento do fundo empresarial e ausente a necessidade da sua proteção posto ser irrelevante para a atividade não há possibilidade jurídica de o locatário invocar a ação renovatória Neste sentido Locação Escritório de advocacia Ação renovatória Dec 2415034 Impossibilidade Ausência de fundo de comércio O Decreto 2415034 foi editado com a finalidade de impedir a cobrança das chamadas luvas por ocasião da renovação a b c d do contrato de locação comercial ou industrial assegurando a proteção do fundo de comércio O escritório de advocacia não pode ser concebido como atividade comercial capaz de garantir a possibilidade de ingressar com ação renovatória com base no Dec 2415034 Recurso Especial não conhecido743 No seu voto esclareceu o relator mencionando inclusive outro precedente do Superior Tribunal de Justiça Dentro dessa visão teleológica somente os contratos de locação comercial podem ser amparados pela renovação judicial Daí por que não vejo como modificar o entendimento do aresto impugnado que concluiu pela inexistência de atividade comercial a ser amparada pela renovatória contratual Registrese nesse sentido o seguinte precedente deste Tribunal verbis REsp Civil Locação Renovatória Escritório de Advocacia A renovatória visa a conferir a empresa que gerou o fundo de comércio744 No voto condutor do referido julgado conclui o eminente Ministro Vicente Cernicchiaro No caso dos autos tratase de um escritório de advocacia As hipóteses mencionadas na lei citada dizem respeito à característica da atividade de empresas e inclusive caracterizam o ponto o fundo de comércio Deslocar tais empresas de um local para outro pode afetar profundamente a freguesia O escritório de advocacia não apresenta essas características A transladação de um local para outro em princípio não afeta o profissional ser procurado por seus clientes Assim respeitados esses requisitos podem ingressar com a ação renovatória além do locatário o sócio de sociedade empresarial que forma o ponto como elemento do fundo empresarial o sócio supérstite o sublocatário e a massa falida O sócio de sociedade empresarial Nos termos do art 51 2º da Lei 82451991 quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte a quem pertencerá o fundo empresarial o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade Ainda que as sociedades sejam pessoas jurídicas regularmente constituídas e nesta medida com existência distinta daquela atribuída aos seus membros deferese ao sócio o direito de requerer a renovação em nome próprio repetida a norma que já estava no Decreto 241501934 art 3º 1º A lei neste ponto apenas reconhece o fato da necessidade de a pessoa natural futura sócia de pessoa jurídica por razões burocráticas ser obrigada a apresentar o local da sede antes da regular constituição da sociedade Por fim verificase que já se deferiu às sociedades irregulares ou sociedades de fato através de seus sócios a legitimidade à propositura da ação renovatória provados os demais requisitos O sócio supérstite O 3º do art 51 da Lei 82451991 estabelece que dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios o sócio sobrevivente fica subrogado no direito à renovação desde que continue no mesmo ramo O cessionário e sucessor Nos termos do art 51 1º da Lei do Inquilinato o direito de renovação compulsória assegurado aos locatários poderá ser exercido pelos seus cessionários ou sucessores Sabese que a cessão poderá ser do fundo de comércio que não está abarcada pela restrição do art 13 e nem poderia inexigindo anuência do locador Diferente seria a cessão da locação que exige anuência expressa do locador conforme examinamos quando tratamos da ação de despejo por cessão ou empréstimo não consentido É verdade que a cessão pode já ser autorizada no contrato e nessa hipótese por evidente autorizada estará Mister acentuar que na cessão da locação desprovida da cessão do fundo de comércio o locatário não poderá pleitear a renovação na exata medida em que não dispõe de fundo de comércio a ser protegido O cessionário do fundo de comércio por seu turno também não poderá exercer a renovatória vez que não é locatário Há possibilidade de o cessionário legítimo acrescer para efeito do triênio de exploração da mesma atividade Todavia o simples sucessor na locação não é necessariamente do fundo de comércio Portanto essa circunstância deve ser provada pelo cessionário e nesse sentido Locação comercial Renovatória Cessão de sociedade Consentimento do locador Ausência Carência Exegese do artigo 13 da Lei 82451991 A cessão de sociedade é regulada na lei locacional de modo a se exigir consentimento expresso do locador Ausente a prova a respeito da providência e demonstrado que o comportamento das sociedades sucessora e sucedida formadas por membros da mesma família é temerário a carência de ação é medida que se impõe745 Entretanto a escorreita lição dada alhures por Jorge Tarcha746 deve ser observada Entendese que a propriedade empresarial é um direito real que adere ao estabelecimento É impossível pois alienar este sem ceder o contrato de locação O sucessor assim como o cessionário também pode ser legitimado ativo desde que seja sucessor do estabelecimento e não somente da locação Deveras não basta a cessão ou sucessão da locação para justificar a existência da ação renovatória É indispensável que se mantenha o fundo de comércio modernamente designado como estabelecimento Vamos dar um exemplo um comerciante é cessionário somente em uma locação por cinco anos mas o seu ramo de negócio é diferente Terá ele direito à renovação Em princípio não pois que não lhe foi cedido o fundo de comércio vale dizer o estabelecimento Mas se ainda restarem três anos de contrato e nesse prazo remanescente tiver ele oportunidade para formar o seu próprio fundo de comércio explorandoo ininterruptamente poderá pleitear a renovação Este novo fundo de comércio criado pelo cessionário na locação do imóvel é tão merecedor da proteção da lei quanto o cedente Basta que ao ajuizar a renovatória o seu autorcessionário tenha a dupla titularidade locação e negócio Imaginem agora um contrato de locação por cinco anos ostentando uma cláusula que proíbe a cessão do contrato de locação sem prévio assentimento do locador Notem a esse respeito o artigo 13 da Lei 82451991 Ambos os textos legais exigem o consentimento do locador para que o locatário possa ceder a locação Mas atenção no que tange à locação amparada pela possibilidade de renovatória embora sujeita a chuvas e trovoadas há jurisprudência que considera essa necessidade de autorização como in fraudem legis em fraude à lei Nesse sentido Preliminares Rejeição Retomada Requisitos Presunção de sinceridade Aluguel até a desocupação Fixação Dúplice é a natureza da ação renovatória podendo o locador deduzir pedido de retomada com o consequente despejo do locatário Daí não ser de rigor reunião da ação de despejo em curso em Juízo distinto pois inviável decisões conflitantes A cessão do negócio inclusive do direito a renovação do contrato de locação não pode ficar a mercê de autorização do locador sobretudo nos casos em que este poderá inviabilizar o próprio negócio do locatário constituindose assim em verdadeiro abuso de direito a proteção legal do fundo de comércio Não perde a titularidade de parte a cessão do negócio do locatário no curso da ação renovatória em consonância com o disposto no art 42 do Código de Processo Civil atual art 109747 Preliminares de decadência ilegitimidade ativa ad causam e ausência de fundo do comércio rejeitadas no despacho saneador e mantidas em grau de recurso Comprovados os requisitos para o exercício da retomada para instalarse no terreno estoque e armazenamento de mercadorias de Drogarias cujo capital se acha dividido entre as três filhas do locador deferese a reprise A jurisprudência tem sufragado que milita em favor do retomante a presunção de sinceridade do pedido No período que inicia com o término do contrato até a entrega das chaves deverá viger o aluguel atualizado aquele arbitrado pelo perito e adotado na sentença conforme jurisprudência do Egrégio STJ748 Continua Jorge Tarcha a b c d e f Argumentase no sentido de que a regra da Lei do Inquilinato e do Código Civil é de caráter geral sobre as locações de prédios não se aplicando às locações nas quais cabe a defesa do fundo de comércio Assim considerase inválida a cláusula que proíbe a cessão da locação E nem poderia ser de outra forma já que o 1º do artigo 51 da Lei 82451991 permite que o cessionário ajuíze a ação renovatória É evidente que o comerciante que também é locatário somente poderá vender o seu estabelecimento se o contrato de locação acompanhar o negócio O contrato que preenche as condições de ajuizamento da renovatória faz parte do estabelecimento Ele integra o conjunto de bens incorpóreos ou imateriais do fundo de comércio que pertence é claro ao comerciante locatário Então permitese a cessão da locação independentemente da anuência do locador para assegurar ao proprietário do fundo de comércio o poder de dispor livremente dele De um modo geral podese considerar como sucessores do titular da locação e do negócio o cessionário os herdeiros e o cônjuge do sucedido o espólio deste na pessoa do inventariante a sociedade transformada ou resultante da fusão da sociedade locatária com outras o sócio que extinta a sociedade adquire seu fundo de comércio qualquer sócio ou herdeiro do sócio falecido desde que entre o sucedido e o sucessor haja continuidade na relação jurídica locativa e na atividade comercial ou industrial Observem que estas regras valerão mesmo que haja mudança na estrutura jurídica do locatário passagem do estado de comerciante individual para o de sociedade ou transformação incorporação fusão cisão ou mesmo mudança da composição social entrada e saída de sócios Quanto a essa última hipótese mudança na composição social não se pode olvidar o art 50 do atual Código Civil que segundo o qual a pessoa jurídica possui existência distinta da de seus membros sem contar o inc XVII do art 5º da Constituição Federal que determina que é plena a liberdade de associação De qualquer forma entendemos que o contrato de locação não possui o condão de impedir a alteração social sendo nula qualquer disposição nesse sentido sendo lícito todavia no nosso entendimento condicionar contratualmente a alteração à anuência do locador sob pena de infração contratual e despejo Despejo Infração contratual Cessão de cotas da sociedade locatária Cláusula proibitória livremente pactuada Violação Caracterização Não há vedação na Lei 8245 de 181091 para que as partes estipulem a exigência do prévio consentimento do locador para prosseguimento do contrato locativo firmado intuitu personae em relação aos sócios da locatária quando houver alteração do quadro social Configura infração contratual a falta desse consentimento ensejando a rescisão e o consequente despejo749 O sublocatário Na sublocação existe relação jurídica exclusivamente entre locatário e sublocatário Este último a princípio não conta com qualquer vínculo que o una ao locador ainda que seja autorizado por este Todavia o sublocatário não fica à margem da proteção notadamente em razão de expedientes que poderiam ser levados a efeito pelos locadores que se não fosse a legitimidade do sublocatário poderiam afastar o direito à renovatória ao locar a alguém da sua confiança que então efetivaria a sublocação Bem assim surgiu a regra do 1º do art 51 da Lei do Inquilinato que legitima o sublocatário à propositura da ação renovatória A norma em análise é fruto de fato socialmente relevante e reiterado que por esse motivo foi abarcado pela lei 5 1 E as condições que devem ser preenchidas pelo sublocatário para a ação direta de renovação são as mesmas condições previstas para o locatário Havendo mais de um sublocatário do imóvel locado deferese a possibilidade de cada um ingressar com ação renovatória autônoma pela parte que ocupar A massa falida O falido pode propor ação renovatória Para tanto o administrador judicial que deve zelar pelo fundo empresarial do falido o representará na ação Contra quem é ajuizada a renovatória legitimidade passiva Não somente ao locador a lei defere a possibilidade de ser réu na ação renovatória Também podem figurar como réus da referida ação o promitente comprador e o locador usufrutuário ou fideicomissário Nos termos do 1º do art 8º da Lei 82451991 o promitente comprador do imóvel locado é parte legítima para responder pela ação renovatória na exata medida em que é equiparado ao proprietário para o efeito de denúncia do contrato de locação Para tanto devem estar presentes os seguintes requisitos a promessa deve ser irrevogável e irretratável e o contrato deve estar registrado junto à matrícula do imóvel locado Igualmente o fato de o locador ser usufrutuário ou fideicomissário o legitima para figurar no polo passivo da ação renovatória Todavia o juiz não pode conceder renovação por prazo superior à duração do usufruto ou fideicomisso posto que não pode conceder a quem quer que seja de forma derivada mais direitos do que possui aquele que os deve conceder notadamente o prazo para usufruir do imóvel Art 52 O locador não estará obrigado a renovar o contrato se I por determinação do Poder Público tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade II o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano sendo detentor da maioria do capital o locador seu cônjuge ascendente ou descendente 1º Na hipótese do inciso II o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio com as instalações e pertences 2º Nas locações de espaço em shopping centers o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro em melhores condições ou se o locador no prazo de três meses da entrega do imóvel não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar Comentários Luiz Antonio Scavone Junior A Lei do Inquilinato estabelece no art 52 as defesas do locador na ação renovatória Vamos a elas Necessidade de obras determinadas pelo Poder Público que importem em radical transformação do imóvel ou que aumente o valor do negócio ou da propriedade É preciso observar que a exigência do Poder Público para obras é coincidência que não deveria constar da lei É que essa exigência deve ocorrer exatamente por ocasião da contestação Ora para obras urgentes já há o despejo do art 9º IV da Lei 82451991 Entretanto a lei está aí e ocorrendo a coincidência não haverá renovação De qualquer modo a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel assinado por engenheiro devidamente habilitado 2 a b c que responderá pela veracidade das informações nos termos do que dispõe o 3º do art 72 O segundo critério é meramente econômico ou seja depende de verificação de aumento do valor da propriedade ou negócio Estranha a menção à valorização do negócio que é do locatário e não do locador Essa hipótese só pode ser admitida quando a locação envolva o fundo de comércio 1º do art 52 quando o locador também é proprietário das instalações vg posto de gasolina cinema hotel etc O locador que se defende assim deve provar a propriedade na hipótese de aumento do valor mas não do negócio inferência que se extrai do inc I do art 52 Por fim convém ressaltar que realizando as obras que disse que faria no prazo de 60 dias da entrega ocorrerá o crime do art 44 sujeitando o locador às sanções do parágrafo único750 Além dessa sanção existe a previsão de indenização por lucros cessantes e ressarcimento dos prejuízos nos termos do 3º do art 52751 faculdade que pode ser exercida três meses após a entrega do imóvel Não se concebendo duplo ressarcimento pelo mesmo fato a escolha inc III do art 44 e 3º do art 52 caberá ao locatário Utilização própria do imóvel ou dos descendentes ascendentes ou cônjuge que se estabeleçam no local Tratase da chamada exceção de retomada Na primeira hipótese do inc II do art 52 de retomada para o locador o uso que se dará é ilimitado mesmo que residencial Todavia sendo para exploração empresarial do locador o ramo não poderá ser o mesmo daquele explorado pelo inquilino inc II 1º salvo se a locação perfeitamente delimitada no contrato também envolvia o fundo de comércio com todas as instalações É o caso típico da locação com as instalações como por exemplo entre outras de um posto de gasolina ou de uma padaria com todos os equipamentos desde que tais circunstâncias constem no contrato que deverá descrever os equipamentos e instalações que compõem a atividade empresarial que integram a locação A segunda hipótese pela leitura do artigo pressupõe uma sociedade já que fala em maioria do capital na qual participem o locador eou cônjuge eou ascendente eou descendente que transferirá fundo de comércio preexistente há pelo menos um ano752 Essas pessoas individualmente ou conjuntamente locador cônjuge descendente ou ascendente deverão contar com a maioria predominância de acordo com a Súmula 486 do STF753 do capital dessa sociedade Portanto na segunda hipótese do inc II exigese retomada para uma sociedade participação nessa sociedade com maioria do capital do locador eou cônjuge eou descendente eou ascendente transferência do fundo de comércio existente há mais de um ano que não coincida com aquele do locatário Convém ressaltar que não utilizando o imóvel para o destino declinado no prazo de três meses o locador estará sujeito a indenizar o locatário nos termos do 3º do art 52 Não há crime tipificado para essa hipótese no art 44 Locação comercial Indenização prevista no artigo 52 3º da Lei 82451991 Retomada deferida em ação renovatória Desvio de uso Admissibilidade Se a retomada do prédio se deu para uso do locador em atividade diversa daquela utilizada pelo locatário inadmissível o posterior desvio para o mesmo ramo de comércio deste o que impõe obrigação de indenizar nos termos do artigo 52 3º da lei predial754 Há precedente que não admitiu defesa atinente à utilização para uso próprio quando se pretende instalar atividade totalmente discrepante da vocação comercial do local do imóvel por se entender que neste caso há indício de fraude Locação comercial Renovatória Retomada Imóvel localizado em zona comercial altamente especializada Instalação de ramo comercial diverso Inadmissibilidade Não se pode admitir como sincera a pretensão de instalar em zona altamente especializada ramo de atividade totalmente diverso daquele criado durante longos anos pelos comerciantes do local sendo inadmissível a retomada755 Nas locações em Shopping Centers pelas peculiaridades da espécie ao locador não cabe a defesa do inc II do art 52 em face da ação renovatória proposta pelo locatário Em outras palavras não cabe a defesa fundada na hipótese de o imóvel ser utilizado pelo próprio locador ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano sendo detentor da maioria do capital o locador seu cônjuge ascendente ou descendente Art 53 Nas locações de imóveis utilizados por hospitais unidades sanitárias oficiais asilos estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público bem como por entidades religiosas devidamente registradas o contrato somente poderá ser rescindido Redação dada pela Lei nº 9256 de 911996 I nas hipóteses do art 9º II se o proprietário promissário comprador ou promissário cessionário em caráter irrevogável e imitido na posse com título registrado que haja quitado o preço da promessa ou que não o tendo feito seja autorizado pelo proprietário pedir o imóvel para demolição edificação licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil Comentários Mariana Bittar Moura Mattos Rodrigues Cavariani e Beatriz Villaça Avoglio de Souza Marcomini A Lei do Inquilinato trouxe tratamento diferenciado para as locações não residenciais de imóveis utilizadas por hospitais unidades sanitárias oficiais asilos estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público bem como por entidades religiosas devidamente registradas Assim o art 53 determina que tais locações não poderão ser rescindidas senão nas hipóteses ali autorizadas Independe se o contrato vigora por prazo determinado ou indeterminado pois buscou o legislador ao trazer tais limitações privilegiar o interesse social resguardando essas locações As locações de imóveis destinados às atividades do art 53 poderão ser rescindidas somente nas seguintes hipóteses a primeira indicada no inc I referese às situações elencadas no do art 9º já comentado anteriormente i por mútuo acordo das partes ii por prática de infração legal ou contratual iii falta de pagamento do aluguel e demais encargos ou iv para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou podendo ele se recuse a consentilas Já o inc II traz a hipótese de rescisão para a realização de demolição edificação licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de 50 da área útil devendo ser alegadas exclusivamente pelo proprietário do imóvel pelo promissário comprador ou promissário cessionário nestes dois últimos casos desde que tenha celebrado o contrato em caráter irrevogável e estar imitido na posse com título registrado que haja quitado o preço da promessa ou que não o tendo feito seja autorizado pelo proprietário Quanto ao inc II notase a preocupação do legislador em assegurar o direito da rescisão não apenas ao proprietário mas também ao promissário comprador ou cessionário desde que observados os requisitos ali determinados Assim ao propor a ação de despejo com fulcro no que traz o inc II do art 53 é importante que o autor comprove o atendimento a tais requisitos É importante compreender a intenção do legislador ao estabelecer regras específicas a tais locações de modo que a atividade realizada no imóvel deve atender àquelas descritas no art 53 Uma locação destinada ao exercício de atividades administrativas de uma instituição de saúde por exemplo não pode ser considerada como estabelecimento de saúde assim como farmácias clínicas médicas etc Da mesma forma uma escola de idiomas não será considerada como entidade de ensino para aquilo que prevê o art 53 Tratase de norma protetiva de caráter eminentemente social destinada a salvaguardar a permanência daqueles estabelecimentos ante o importante papel que desempenham daí por que seu despejo está circunscrito às hipóteses supracitadas Por conseguinte o escoamento do prazo contratualmente estabelecido ou a denúncia do contrato in casu indeterminado esta aliás causa declinada pelo autor como motivadora da desocupação requerida não bastam para amparar a procedência do pedido eis que estranhas ao rol para tanto taxativamente previsto em lei756 No que tange à atividade de hospital a existência de leitos para a internação é o requisito caracterizador Além disso os atos constitutivos da sociedade locatária poderão confirmar a atividade por ela desenvolvida Como a lei não distingue a norma abrange hospitais públicos e particulares Unidade sanitária oficial é toda instalação pessoal eou humana de qualquer porte que o Poder Público federal estadual ou municipal mantém para prestar qualquer serviço que interesse à saúde e à higiene agindo preventivamente ou não Supõe gratuidade do serviço757 Em posição contrária Sylvio Capanema de Souza entende que quanto aos hospitais e unidades sanitárias assim entendidas postos de vacinação de saúde de controle de epidemias etc são protegidos apenas os oficiais758 Quanto aos asilos o que caracteriza o asilo é sua finalidade assistencial aos desprotegidos e necessitados atividade beneficente caridosa filantrópica Se o locatário exerce atividade lucrativa não merece a proteção deste artigo A norma tem direção certa estabelecimentos pios759 Constatada a exploração de asilo por empresa privada com fins eminentemente lucrativos afastase a incidência das escusas do art 53 da Lei nº 824591 cujas raízes têm inspirações sociais e assistenciais ficando possibilitada a denúncia vazia do contrato locatício e o consequente despejo da locatária 760 Quanto aos estabelecimentos de ensino traz Gildo dos Santos que a atual lei somente se aplica a estabelecimentos de ensino oficiais e particulares destinados a cursos disciplinados pela legislação em vigor abrangendo o ensino fundamental o ensino médio e o superior universitário além dos supletivos e profissionalizantes não os cursos de ensino livre ainda que especializado761 Questão controvertida diz respeito aos chamados cursos maternais jardins de infância e creches A jurisprudência dominante é no sentido de que as creches ou jardins maternais que não ministrem qualquer tipo de ensinamento ainda que meramente socializante funcionando como verdadeiros depósitos de crianças não fazem jus à proteção especial Só o exame do caso concreto após o encerramento da instrução permitirá ao juiz definir se o imóvel locado pode se enquadrar no modelo de estabelecimento de ensino762 Já as entidades religiosas notese que a hipótese não se limita a templos religiosos mas a imóveis utilizados por essas entidades A dicção é extremamente ampliativa e pode absorver situações inusitadas não imaginadas pelo legislador original do inquilinato Caberá à jurisprudência restringir os abusos763 Tendo em vista a ausência de definições quanto ao que caracteriza cada atividade do art 53 verificase que para cada uma delas abrese margem a discussões do que pode ou não ser considerada atividade de hospitais unidades sanitárias oficiais asilos estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público e entidades religiosas devidamente registradas Resta aos juízes a análise de cada caso para verificar o atendimento aos requisitos da Lei Isto é o que extraímos da análise da atual jurisprudência Apelação Ação de despejo Denúncia vazia imotivada Locação não residencial Estabelecimento de ensino Centro universitário Clínicaescola de fisioterapia Art 53 da lei de locações Instituição autorizada e fiscalizada pelo poder público Ônus da prova Locatário Art 333 inciso II CPC Para que o estabelecimento de ensino locatário faça jus ao regime jurídico das locações privilegiadas art 53 da Lei n 82451991 deve provar sua condição de instituição autorizada e fiscalizada pelo Poder Público764 Apelação Locação não residencial Ação de despejo Denúncia vazia Possibilidade Locação vigente por prazo indeterminado Notificação do locatário devidamente realizada Aplicação do artigo 57 da Lei de Locação Inaplicabilidade do artigo 47 da Lei nº 824591 Norma que trata apenas das locações residenciais Não incidência da regra do artigo 63 da Lei de Locação Vigendo locação não residencial por prazo indeterminado a retomada do imóvel é possível pela simples conveniência do locador desde que satisfeita exigência legal de que o locatário seja notificado do intento do locador e seja concedido prazo de trinta dias para desocupação do bem conforme dispõe a norma do artigo 57 da Lei nº 824591 A norma do artigo 47 da Lei nº 824591 aplicase apenas às locações residenciais tendo em vista a especial proteção que o Legislador quis dar a esse tipo de contrato em razão de destinarse à moradia Não se aplica também ao caso dos autos a regra do artigo 53 da Lei de Locação pois no imóvel locado está estabelecida uma farmácia que consiste em atividade de comércio de produtos farmacêuticos situação que não se subsume às hipóteses previstas no dispositivo de lei citado que se refere a locações de imóveis utilizados por hospitais unidades sanitárias oficiais asilos estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público Apelação desprovida765 Recurso Apelação Locação de imóveis Denúncia vazia Imóvel urbano com fins não residenciais Templo religioso Despejo por denúncia vazia Descabimento Imóvel locado que figura como sede de entidade religiosa regularmente a b registrada nos órgãos competentes Enquadramento na regra protetiva prevista no artigo 53 da Lei 824591 Impossibilidade de se denunciar o contrato de locação por ato unilateral do locador Precedentes Sentença reformada Recurso provido766 Importante ainda destacar o recente Informativo 547 do STJ Direito civil Interpretação do art 53 da Lei de Locações Pode haver denúncia vazia de contrato de locação de imóvel não residencial ocupado por instituição de saúde apenas para o desempenho de atividades administrativas como marcação de consultas e captação de clientes não se aplicando o benefício legal previsto no art 53 da Lei de Locações O objetivo do legislador ao editar o referido artigo fora retirar do âmbito de discricionariedade do locador o despejo do locatário que preste efetivos serviços de saúde no local objeto do contrato de locação estabelecendo determinadas situações especiais em que o contrato poderia vir a ser denunciado motivadamente Buscouse privilegiar o interesse social patente no desempenho das atividadesfim ligadas à saúde visto que não podem sofrer dissolução de continuidade ao mero alvedrio do locador Posto isso há de ressaltar que conforme a jurisprudência do STJ esse dispositivo merece exegese restritiva não estendendo as suas normas restritivas por natureza do direito do locador à locação de espaço voltado ao trato administrativo de estabelecimento de saúde767 Como se verá adiante os 2º e 3º do art 63 especificam diferentes prazos para a ação de despejo proposta com base no art 53 mais uma vez ressaltando a preocupação do legislador no tratamento diferenciado de tais locações Art 54 Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei 1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center as despesas referidas nas alíneas a b e d do parágrafo único do art 22 e as despesas com obras ou substituições de equipamentos que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habitese e obras de paisagismo nas partes de uso comum 2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento salvo casos de urgência ou força maior devidamente demonstradas podendo o locatário a cada sessenta dias por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas Comentários Marcelo Terra e Caio Mário Fiorini Barbosa Primeiramente importante observar que o shopping center apesar de voltado à exploração de atividades não residenciais distinguese consideravelmente dos imóveis não residenciais comuns merecendo por isso tratamento diferenciado da lei O shopping center é empreendimento complexo em que o empreendedor além de construir por si ou por terceiro o prédio no qual será feita sua implantação organiza a concentração planejada de serviços e lojas estabelecendo de acordo com as necessidades do mercado local as atividades que serão ali exploradas pelos lojistas locatários O planejamento mencionado objetiva não apenas disponibilizar ao consumidor em um mesmo espaço físico variados produtos e serviços como também estimular que o cliente de determinada loja aproveitandose da facilidade gerada pela proximidade física tornese cliente de outras Na prática o lojista recebe não apenas os seus clientes naturais como também aqueles que por força da estrutura do shopping center por vezes consomem os produtos e serviços fornecidos pelos demais lojistas Importante então que a estruturação e o planejamento idealizados pelo empreendedor do shopping center viabilizem sintonia e convívio harmonioso das lojas e dos lojistas Conforme observa Fábio Ulhoa Coelho ao locar uma loja em centros de compras o empreendedor não pode perder de vista o complexo comercial como um todo devendo atentar à necessária combinação da diversidade de ofertas tenant mix fator inerente ao sucesso do seu empreendimento768 Segundo Sílvio de Salvo Venosa nos shopping centers deve ser levado em conta o denominado tenant mix Essa terminologia inglesa consiste no plano de determinação dos ramos e localização das lojas e pontos de venda dentro do centro de compras gravitando em torno das chamadas lojasâncora as quais funcionam como ponto magnético da clientela Esse aspecto pode ter importantes reflexos no exame da relação locatícia nesse empreendimento uma vez que o lojista não pode livremente mudar de ramo de comércio769 Nesse sentido por vezes o empreendedor se verá obrigado recusar propostas de locação individualmente tentadoras de potenciais lojistas momentaneamente ou não incompatíveis com o tenant mix evitandose assim o comprometimento do negócio maior que é o shopping center como um todo Da mesma forma cabe ao empreendedor fiscalizar se o lojista está cumprindo o contrato no que diz respeito ao ramo de comércio ajustado impedindo que eventuais descumprimentos levem ao desequilíbrio do tenant mix Na prática se o correto planejamento do shopping center potencializa o número de consumidores e por conseguinte o volume de vendas por outro a má estruturação do negócio pode comprometer o desempenho das lojas É o que ocorre quando num mesmo shopping center além da demanda diversas lojas oferecem ao consumidor o mesmo tipo de produto ou serviço criando entre elas prejudicial concorrência O desempenho é prejudicado também quando no mesmo shopping center determinadas lojas voltam seus produtos e serviços para público muito distinto daquele pretendido pelo shopping center e por conseguinte da maioria dos lojistas ordinariamente definidos também à luz do públicoalvo imaginado para o empreendimento É que na prática isso impede o já mencionado compartilhamento de clientes entre as lojas e por vezes se a incompatibilidade for muito acentuada acaba por afastar frequentadores do shopping center Tratase sem dúvida de atividade extremamente dinâmica e singular que à luz das exigências do mercado consumidor e da concorrência externa gerada na maioria das vezes por outros shopping centers hoje cada vez mais próximos uns dos outros deve permanentemente se atualizar seja incorporando às lojas as marcas em ascensão no mercado seja oferecendo novos e diferenciados produtos e serviços Justamente em razão das particularidades do negócio que envolve o shopping center é que a lei do inquilinato com limitadas ressalvas deixou a critério do empreendedor e dos lojistas a livre pactuação das condições do contrato de locação Conforme se extrai do caput do dispositivo em exame a livre pactuação das condições contratuais não pode modificar as disposições procedimentais previstas nos arts 58 e seguintes da Lei que tratam das ações de despejo consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação revisionais e renovatórias de contrato locação Portanto as partes empreendedor e lojista não poderão por exemplo prever a renúncia pelo lojista ao direito de judicialmente exigir a renovação do contrato direito esse que lhe é assegurado através de ação renovatória prevista nos arts 71 e seguintes da Lei A propósito ainda que o tema seja objeto do art 52 desta Lei importante que se lembre que tratandose de locação de espaço em shopping center a Lei é até mais restritiva no que diz respeito às hipóteses de recusa pelo locador à renovação Diferentemente do que ocorre em relação às locações não residenciais comuns na locação de espaço em shopping centers o locador não poderá se desobrigar da renovação do contrato sob o argumento de que o imóvel espaço será utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano quando detentor da maioria do capital o locador seu cônjuge ascendente ou descendente art 52 II 2º da Lei Aliás a ação renovatória relativa à locação de espaço em shopping center é uma inovação trazida pela Lei Federal 82451991 que na essência objetivou impedir a rotatividade do fundo de comércio constituído pelo lojista Conforme item 11 de sua exposição de motivos nas locações não residenciais constatouse que a atual lei estava a exigir apenas pequenos contornos de modernidade sendo pouco alterada na sua essência Assegurouse assim o direito à ação renovatória às locações em Shopping Center algo que o antigo Decretolei nº 24150 elaborado no distante ano de 1934 não poderia mesmo prever As renovatórias apenas nestes casos não permitirá a recusa à renovação com fundamento no uso próprio do locador com que se evitará a rotatividade do fundo de comércio originalmente destinado à locação Sobre isso a propósito a nosso ver com razão Fábio Ulhoa Coelho observa que a solução do legislador não é a melhor e em algumas hipóteses nem sequer poderá ser aceita Efetivamente ao reconhecer o direito de inerência ao ponto dos locatários de espaços em shopping centers a lei ignorou as especificidades de um empreendimento desse gênero tratando um tema altamente complexo com uma simplicidade inoportuna770 Isso porque há situações em que a renovação do contrato de determinado lojista poderá significar prejuízo para o shopping center e até mesmo para os demais lojistas Conforme destacado por Fábio Ulhoa Coelho a dinâmica característica desse tipo de empreendimento em certas ocasiões revelase incompatível com a permanência de alguns negociantes Se por exemplo uma determinada marca de produtos de perfumaria tem recebido uma aceitação maior que outra o shopping center com espaço locado para o comerciante titular desta última tem interesse partilhado por todos demais locatários em substituílo pelo titular daquela primeira em ascensão771 O lojista cujos produtos ou serviços se mostram em descompasso com a atual realidade do shopping center naturalmente não trará e por vezes repelirá o consumidor que o empreendimento pretende atingir Para hipóteses como essa Fábio Ulhoa Coelho sugere que mediante comprovação do prejuízo econômico o que na prática mostrase tarefa árdua já que vários outros fatores poderão levar à redução das receitas do locador em prestígio ao direito e à função social da propriedade o locador possa se opor à renovação do contrato garantindose contudo ao locatário preterido o direito de indenização pela perda do ponto Notese que diferentemente do que ocorre na locação não residencial comum em que o fundo de comércio é desenvolvido e pertence ao próprio locatário exceção feita às hipóteses em que o fundo de comércio integra o objeto da locação como por vezes ocorre por exemplo nas locações de postos de combustíveis no shopping center o principal fundo de comércio em regra pertence justamente ao empreendedor locador A respeito Sylvio Capanema de Souza esclarece que na locação comum o fundo de comércio pertence exclusivamente ao locatário sendo por ele criado com seu trabalho diuturno Daí por que cabe a ele e só a ele escolher o ramo de atividade decidir quanto à decoração da loja fixar o seu horário de funcionamento sua política de promoção de vendas o melhor momento para proceder a uma liquidação e tudo mais que diga respeito à sua atividade comercial Nos shopping centers ao contrário coexistem dois fundos de comércio sendo um do locatário e outro do próprio complexo econômico que funciona como polo de atração de clientela mercê das facilidades que oferece e da segurança que proporciona com áreas comuns de estacionamento lazer alimentação etc772 As distinções entre a locação não residencial comum e a locação de espaço em shopping center não se resumem a isso Excepcionando regra contida no art 22 da Lei que estabelece obrigações do locador o 1º do art 54 quando expressamente proíbe que o empreendedor cobre do locatário as despesas extraordinárias de condomínio referidas nas alíneas a obras de reformas ou acréscimos que interessem a estrutura integral do imóvel b pintura das fachadas empenas poços de aeração e iluminação bem como das esquadrias externas e d indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados ocorridas em data anterior ao início da locação do parágrafo único do art 22 implicitamente permite que do lojista se cobrem despesas com obras destinadas a repor as condições de habitabilidade alínea c instalação de equipamentos de segurança e de incêndio de telefonia de intercomunicação de esporte e de lazer alínea e despesas com decoração alínea f e constituição de fundo de reserva alínea g Também não poderão ser cobradas do locatário as despesas com obras ou substituições de equipamentos que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habitese e obras de paisagismo nas partes de uso comum A propósito sem justificativa parece haver tratamento diferenciado para situações análogas Por exemplo o lojista pode ser cobrado por despesas de decoração mas não por obras de paisagismo A rigor na medida em que tanto a decoração como o paisagismo integram medidas para modernização e atualização do shopping center o que na prática atrai um maior número de frequentadores e clientes desde que previstas em orçamento como impõe o 2º do dispositivo em questão não nos parece razoável a previsão legal que proíbe a cobrança de obras de paisagismo nas partes de uso comum A situação naturalmente se distingue daquelas envolvendo obras de maior vulto que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habitese pois relacionadas à estrutura do prédio e que portanto em princípio devem ser assumidas pelo empreendedor É o que ocorre por exemplo na hipótese de ampliação do shopping center com a criação de nova ala agregandose ao empreendimento novas lojas As peculiaridades da locação em um shopping center vão além das regras especialmente a ela impostas pela legislação Em razão da liberdade de contratar expressamente conferida pelo legislador como visto o aluguel elemento essencial da locação ordinariamente recebe tratamento bastante diferenciado Em regra além do aluguel mensal mínimo de valor certo e periodicamente objeto de reajuste monetário costumam empreendedor e locatário estabelecer também um aluguel variável normalmente representado por um percentual do faturamento da loja Para aferir se o aluguel variável vem sendo calculado e pago adequadamente constitui prerrogativa do locador inclusive durante o expediente comercial a averiguação do faturamento do locatário A respeito Gildo dos Santos destaca acórdão de relatoria do então Desembargador Quaglia Barbosa JTACiv RT 107348 no qual se destacou que a fiscalização pelo locador do efetivo registro das vendas operadas pelo locatário quando a base de cálculo do aluguel tenha sido ajustada segundo o faturamento do inquilino não colide com a ideia do sigilo comercial até porque aquelas operações não poderiam estar revestidas de segredo inter partes e as pessoas vinculadas por um contrato não têm o direito de esconder uma da outra os atos negociais que praticam à sombra do mesmo contrato773 Nem todas as atividades contudo encontram espaço para o aluguel variável É por exemplo o que ocorre com os espaços locados às agências bancárias cada vez mais comuns nos shopping centers Nas ações revisionais de aluguel de shopping centers assim como nas ações renovatórias o objeto da revisão será exclusivamente o aluguel mínimo passível de ajuste ao preço de mercado art 19 e não o aluguel variável calculado em função do desempenho comercial do locatário Nesse sentido a Colenda Sétima Câmara do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo em acórdão relatado pelo Desembargador Antonio Rigolin teve a oportunidade de decidir que a revisão judicial destinada a adequar a renda locatícia ao preço do mercado só pode enfocar o valor relacionado ao aluguel mínimo pois a parte variável já sofre os ajustes em decorrência das oscilações do mercado Agravo de Instrumento 807809007 j 26082003 Na Apelação 102501000 de relatoria do Desembargador Francisco Thomaz a 29ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo anulou sentença que em sede de ação renovatória acolheu pretensão de lojista para reduzir o aluguel variável de 7 para 6 do faturamento O acórdão reproduz trecho de doutrina de Ladislau Karpat que com felicidade ensina que o mecanismo central de funcionamento do Shopping Center é o aluguel fixado em percentual que foge à apreciação do juiz por ocasião da renovação do contrato Ao contrário seria até absurdo crer que locatários ou mesmo locadores viessem a Juízo através da ação renovatória e conseguissem alterar uma condição negocial que eventualmente mas com certeza refletirseia no próprio mecanismo do Shopping Shopping Centers Manual Jurídico Hemus Editora Ltda 1ª edição 1993 pág 51 A modificação do aluguel variável portanto não obstante possível dependerá de consenso das partes contratantes na linha do que estabelece o art 18 desta Lei Além disso constitui prática de mercado a cobrança das chamadas luvas ou res sperata segundo Sílvio de Salvo Venosa retribuição ao empreendedor pela cessão do fundo de comércio com toda a estrutura que o acompanha É o que se chama de sobrefundo de comércio representado por bens imateriais de que o empreendimento é detentor permanentemente Tem em mira o lucro futuro cuidandose de modalidade de coisa futura Daí por que se considera existir um fundo de comércio no próprio centro comercial em si cuja parcela é cedida ao lojista774 Por fim ainda em relação ao aluguel considerando que a maior concentração de vendas ocorre no período das festas de final de ano o que naturalmente representa significativo incremento do faturamento do lojista é frequente também a contratação do décimo terceiro aluguel ou do aluguel em dobro no mês de dezembro À luz da autonomia da vontade a nosso ver corretamente a jurisprudência vem prestigiando o dispositivo A questão foi objeto de exame pela 36ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo em acórdão relatado pelo Des Palma Bisson que assim concluiu cuidandose de locação em Shopping Center não é abusiva a cláusula que prevê o pagamento do aluguel em dobro no mês de dezembro por ser regra o prevalecimento naquela das condições livremente pactuadas entre lojistas e empreendedores Lei 824591 art 54775 Em sede de ação civil pública proposta pelo Instituto Brasileiro de Defesa de Lojistas de Shopping Centers a 28ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo em acórdão relatado pelo Des Cesar Lacerda destacou que a previsão contratual em questão não reflete frontal violação dos princípios da boafé objetiva probidade transparência equilíbrio contratual ou função social do contrato nem deixa transluzir abuso de direito enriquecimento ilícito e sem causa abuso de poder econômico desequilíbrio contratual ou onerosidade excessiva a despeito do que sustentam os agravados Os locatários não estavam obrigados a aceitar os termos da locação Se o fizeram foi porque consideraram o ajuste razoável e agiram dentro da liberdade de contratar776 Para concluir este capítulo merece destaque outro dispositivo comumente presente nos contratos de locação em shopping center denominado cláusula de raio ou cláusula de exclusividade territorial Em síntese de modo a preservar o já comentado tenant mix e por conseguinte o sucesso do empreendimento a cláusula de raio objetiva impedir que determinados lojistas cujas marcas representam diferencial e importante atrativo para o shopping abram outras lojas para exploração das mesmas marcas dentro de uma determinada distância raio do shopping center garantindose com isso naquele perímetro exclusividade Por vezes também a depender da vontade e interesse das partes a cláusula de raio tem aplicação mais restrita de modo que a proibição fica limitada à abertura de novas lojas da marca apenas em outros shopping centers localizados dentro do perímetro estabelecido consensualmente e não nas ruas No entender daqueles que defendem a ilegalidade do dispositivo a cláusula atentaria contra a livre concorrência e a livre iniciativa resguardadas pela Constituição Federal Além disso a regra seria contrária ao direito do consumidor pois na prática extrairia do consumidor a possibilidade de escolha já que eliminada a possibilidade se ter a determinada marca em mais de um lugar abrangido pelo raio fixado A questão na esfera administrativa foi examinada pelo CADE Conselho Administrativo de Defesa Econômica no Processo 08012009919882 oportunidade em que se reconheceu que a cláusula em questão representa infração à ordem econômica segundo o art 20 I II e IV cc o art 21 IV e V da Lei 88841994 dispositivos estes revogados pelo art 127 da Lei 12529 de 30 de novembro de 2011 Nos termos da decisão a conduta perpetrou a uma limitação à esfera de ação dos lojistas que viram a sua capacidade de expansão limitada impedindolhes assim de aumentar o seu faturamento com estabelecimentos instalados em determinados locais b aos shopping centers identificados como concorrentes pelas representadas que foram impedidos de contratar com determinados lojistas que se por acaso compusessem os seus tenant mix poderiam proporcionar uma maior diversificação possibilitandolhes uma maior atratividade e o oferecimento de maior bem estar aos consumidores que o frequentam Na esfera judicial por outro lado os precedentes localizados se inclinam para conclusão oposta De maneira profunda e didática a 30ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo na Apelação 9219951 2820098260000 sob relatoria do Des Edgard Rosa destaca que tais tais disposições de não concorrência nos Shopping Centers visam resguardar os interesses de tais centros comerciais que na complexa e peculiar atividade desenvolvida procuram organizar seu espaço físico de maneira estratégica formando o seu tenant mix com vistas a atrair o públicoalvo por eles definido Daí a seleção dos produtos almejados por essa gama de clientes e das lojas frequentadas por tais consumidores concluindo que apesar do entendimento do CADE a respeito do assunto as cláusulas de interdição de concorrência nos shopping centers a exemplo da cláusula de raio discutida no caso em apreço são perfeitamente válidas e encontram seu fundamento na necessidade de assegurar a cliente do centro comercial e por consequência o faturamento e a própria continuidade do negócio A única exigência que se tem feito a cláusulas convencionais de interdição de concorrência tanto pela doutrina quanto pela jurisprudência estrangeiras é a definição de limites precisos de objeto de tempo e de espaço em observância ao princípio da livre concorrência contemplado no art 170 da Constituição da República Cfr Fábio Konder Comparato op cit p 27 Conforme consistente fundamentação ali trazida a cláusula não representa qualquer óbice ao princípio da livre iniciativa Tampouco se reconhece restrição indevida à liberdade de concorrência Afinal a cláusula de raio tem o mesmo fundamento lógico das cláusulas de interdição de concorrência tal como ocorre nos contratos de alienação e de cessão de exploração contratos de trespasse admitida de forma pacífica pela doutrina e pela jurisprudência pátrias em decorrência do princípio da boafé objetiva que deve nortear as relações entre os contratantes em geral Cfr Ricardo Negrão Manual de Direito Comercial e de Empresa vol 1 Saraiva 7ª ed pp 118119 Nelson Kojranski observa que a doutrina prestigia a validade da cláusula de raio como compensação aos benefícios trazidos pela estrutura do shopping center Sylvio Capanema de Souza A Lei do Inquilinato Comentada 6ª ed GZ 2010 pág 237 Ricardo Negrão e Daniela Grassi Quartucci em obra coletiva denominada Direito Imobiliário argumentam que a existência de lojas iguais à constantes do Shopping em sua vizinhança é fator de risco para todo o empreendimento pelo que aplaudem a cláusula como uma garantia de competitividade de inserção no mercado varejista aos próprios lojistas que integram o centro comercial ed Elsevier 2008 pág 21777 Em princípio portanto desde que observados limites de objeto de tempo e de espaço a validade da cláusula de raio vem sendo prestigiada Tratase de importante mecanismo para a preservação e o equilíbrio do tenant mix do empreendimento Não se trata pois de restrição imposta pelo empreendedor objetivando resguardar interesses exclusivamente próprios mas os interesses dos lojistas como um todo Para a marca A que viu na clientela de B a possibilidade real de expansão do número de seus clientes o descumprimento da cláusula de raio por B inevitavelmente levaria a que aquela expectativa inicial de A ao menos em parte não se concretizasse Importante lembrar por fim que o descumprimento da cláusula de raio pelo lojista configura infração contratual motivadora de despejo despejo este que à luz da demonstração da infração em si mediante simples prova de que outra loja foi aberta dentro do raio definido e dos prejuízos que vem sendo causados ao tenant mix do empreendimento prova essa sem dúvida mais complexa poderá se dar inclusive de forma liminar tutela de urgência nos termos do art 300 do Código de Processo Civil2015 uma vez que a situação em questão não está contemplada pelo art 59 da Lei 82451991 que trata das hipóteses de despejo liminar Art 54A Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição construção ou substancial reforma por si mesmo ou por terceiros do imóvel então especificado pelo pretendente à locação a fim de que seja a este locado por prazo determinado prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei Incluído pela Lei nº 12744 de 2012 1º Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação Incluído pela Lei nº 12744 de 2012 2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário comprometese este a cumprir a multa convencionada que não excederá porém a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação Incluído pela Lei nº 12744 de 2012 3º Vetado Incluído pela Lei nº 12744 de 2012 Comentários Frederico Favacho Contrato Built to Suit BTS ou Contrato de Construção Ajustada pode ser definido como um contrato no qual o locador do imóvel é também responsável pela disposição das respectivas acessões e benfeitorias construídas ou adaptadas de acordo com instruções e projeto do locatário Este modelo desenvolveuse no mercado imobiliário americano e é nele que encontramos as definições e conceitos originais sobre este contrato An arrangement in which a property owner agrees to construct a building according to a tenants exact specifications and then to lease the property to the tenant preferably on a longterm basis778 An agreement whereby the owner of real estate pays to construct a building to the specifications of a potential tenant In exchange the tenant agrees to rent both the land and the building from the owner779 O modelo americano do built to suit chega ao Brasil no final dos anos 1990 quando a partir da promulgação da Lei 95141997 criouse o novo Sistema de Financiamento de Crédito Imobiliário criando as condições para que este mercado se desenvolvesse Na exposição de motivos da Lei 9514 de 20 de novembro de 1997 lêse o presente projeto de lei orientase segundo diretrizes de desregulamentação da economia e modernização dos instrumentos e mecanismos de financiamento à atividade produtiva Seu objetivo fundamental é estabelecer as condições mínimas necessárias ao desenvolvimento de um mercado financeiro imobiliário para que se criem novos instrumentos e mecanismos que possibilitem a livre operação do crédito para o setor e a mobilização dos capitais necessários à sua dinamização Tais condições foram i a possibilidade de securitização de créditos imobiliários ii a criação dos Certificados de Recebíveis Imobiliários CRI iii possibilidade de criação das companhias securitizadoras de créditos imobiliários iv a instituição do regime fiduciário sobre estes títulos imobiliários e v a alienação fiduciária de bens imóveis em garantia das operações de financiamento imobiliário Securitizar é transformar direitos creditórios como os provenientes das vendas a prazo nas atividades comerciais financeiras ou prestação de serviços em títulos negociáveis no mercado O Certificado de Recebível Imobiliário assim é uma securitização de direitos creditórios originados nos financiamentos imobiliários O Conselho Monetário Nacional pela Resolução CMN 25171998 expressamente considerou os CRIs como valores mobiliários para fins de observância da Lei 6385 e portanto sujeição à regulamentação e fiscalização da Comissão de Valores Mobiliários Nesse sentido a instrução CVM 4142004 estabeleceu regras para o registro de companhia aberta das sociedades securitizadoras de créditos imobiliários assim como para as ofertas públicas desse valor mobiliário780 O regime de securitização de créditos imobiliários permitiu que o empreendedor pudesse financiar seu projeto e empreendimento antecipando seu fluxo de caixa futuro pagamento das parcelas futuras de contratos de compra e venda dos 1 imóveis ou no caso dos contratos built to suit pagamento dos aluguéis vincendos por meio da emissão de um título representativo desses créditos o Certificado de Recebível Imobiliário livremente negociável no mercado de capitais Por falta de tipicidade legal o modelo BTS foi inicialmente tratado como contrato atípico cuja celebração era autorizada pelo art 425 do Código Civil no âmbito da autonomia privada dos particulares para um estudo mais completo sobre o contrato BTS anteriormente à Promulgação da Lei 127442012 vejase Gaspareto e Capanema só tendo sido reconhecido pelo direito objetivo brasileiro com a promulgação da Lei 12744 de 19 de dezembro de 2012 a qual inclusive adotou para o modelo BTS a denominação contrato de construção ajustada Na definição trazida pela Lei 127442012 o contrato de construção ajustada é a locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição construção ou substancial reforma por si mesmo ou por terceiros do imóvel então especificado pelo pretendente à locação a fim de que seja a este locado por prazo determinado Importante notar que a referida Lei 127442012 trouxe para o ordenamento jurídico brasileiro a tipificação do modelo BTS fazendoo mediante a inclusão do art 54A na Lei 8245 de 18 de outubro de 1991 que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes Lei do Inquilinato ou Lei de Locação dos Imóveis Urbanos No entanto ao fazê lo buscou privilegiar o princípio da autonomia das partes tão cara ao modelo americano de onde o contrato de construção ajustada inspirouse Assim prescreve o dispositivo legal que neste contrato prevalecerão as condições livremente pactuadas entre as partes bem como as disposições procedimentais previstas naquela Lei Assim é possível afirmar que a Lei de Locação dos Imóveis Urbanos aplicase subsidiariamente às previsões estabelecidas nos contratos Em outras palavras não havendo uma exclusão expressa dos dispositivos previstos naquela lei ou não tendo o contrato disposto de maneira diversa aplicamse aos contratos BTS as disposições referentes às locações urbanas tais como o direito de preferência benfeitorias entre outras Embora a Lei 127442012 tenha incluído o modelo BTS na Lei de Locação de Imóveis Urbanos mediante o acréscimo de um único artigo não deixou de endereçar os dois pontos mais polêmicos do modelo BTS a saber a questão da revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação e a possibilidade de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário dispondo 1º Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação 2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário comprometese este a cumprir a multa convencionada que não excederá porém a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação Em breve voltaremos a estes pontos para melhor discorrêlos Hipóteses de estruturação da operação built to suit O modelo BTS deve ser entendido como uma típica operação de Project Finance estrangeirismo incorporado ao vocabulário econômico que expressa uma forma de engenharia financeira suportada contratualmente pelo fluxo de caixa de um projeto servindo como garantia os ativos e recebíveis desse mesmo projeto781 Project financing pode ser definido como a captação de fundos para financiar um projeto de investimento economicamente segregável no qual os provedores de fundos encaram primariamente o fluxo de caixa do projeto como a fonte de fundos para atender ao serviço da dívida e prover o retorno ao capital de risco investido no projeto782 Figueiredo e Grava em trabalho apresentado no XIV Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias Cobreap IbapeBA assim apresentam o conceito de Projec Finance quando se trata de financiar e executar um projeto de grande porte o empreendedor mesmo sendo uma grande empresa precisa recorrer ao mercado para obter os recursos necessários No caso de um mercado maduro como o norteamericano e lembrando que por hipótese estamos considerando um investimento de vulto a busca de capital sempre tomará como alternativa a emissão de uma security ou título negociável mercado de capitais mesmo que seja para a emissão de dívida e não de ações Então o desenho de uma estrutura de project finance deve apresentar características que a tornem atrativa ao investidor típico desse mercado Embora não haja uma definição formal é possível dizer que são desejáveis as seguintes características Estabilidade do fluxo de caixa que remunerará os títulos em particular os títulos de dívida que se destinam a investidores que buscam baixo risco financeiro Isolamento do projeto de forma a que o comprador do título assuma apenas o risco do próprio projeto e não um risco adicional decorrente de outras atividades do Fig 1 Fig 2 empreendedor Este isolamento é usualmente obtido pela utilização de uma sociedade de propósito específico SPE que nada mais é do que uma sociedade cujo objeto social é altamente restritivo considerando apenas os atos estritamente necessários às atividades operacionais do projeto e a obrigação de remuneração dos investidores Conforto quanto à execução das obras de construção eou implantação do projeto Esta é uma fase préoperacional em que o projeto não gera receita e o empreendedor deverá demonstrar ao investidor sua capacidade de execução das obras diretamente ou através de subcontratação Pode haver uma garantia formal ou dependendo de cada caso esta poderá ser substituída pela apresentação de credenciais convincentes por parte do empreendedor Conforto quanto à operação Situação semelhante à do item precedente relacionada agora à execução das atividades a partir da implementação do projeto já em sua fase operacional Novamente o empreendedor deverá demonstrar sua capacidade de operação ou uma contratação por longo prazo de um agente capacitado para a operação Nesta etapa é menos comum o uso de garantias formais como cartas de garantia ou apólices de seguro Conforto quanto à colocação do produto ou serviço decorrente do projeto em sua fase operacional O desafio agora é o de demonstrar ao investidor a viabilidade comercial do projeto Concluindo ao relacionar o projeto diretamente à sua estrutura de financiamento o project finance aumenta a eficiência econômica maximizando o acesso dos empreendedores às fontes de financiamento e reduzindo o custo de capital com ganhos não só para os empreendedores mas para toda a sociedade através do desenvolvimento econômico Na figura 1 a seguir vemos a representação gráfica de um Project Financing típico Definido o conceito de project financing o built to suit pode ser visto simplesmente como um caso particular em que o projeto é imobiliário cujo modelo está representado na figura 2 a seguir Estrutura societária típica de um project finance Estrutura de project finance aplicada ao caso do built to suit Importante destacar que este modelo de Project financing via contratos BTS permite às empresas contratantes locatárias evitar o aumento da quantidade de seus ativos patrimoniais ou mesmo a sua diminuição desmobilização de ativos com a consequente liberação de capitais para reinvestimentos no próprio negócio o que gera impactos imediatos sobre os seus índices como o ROE Return On Equity em português Retorno sobre o Patrimônio indicador financeiro percentual que se refere à capacidade de uma empresa em agregar valor a ela mesma utilizando os seus próprios recursos Isto é o quanto ela consegue crescer usando nada além daquilo que ela já tem Neste ponto entra um novo agente no contrato BTS qual seja o investidor normalmente um fundo de investimento imobiliário Os Fundos Imobiliários são condomínios de investidores administrados por instituições financeiras e fiscalizados pela CVM Tem por objetivo aplicar recursos em negócios com base imobiliária como desenvolvimento de empreendimentos imobiliários imóveis já prontos ou títulos financeiros imobiliários como CRI LH LCI ou cotas de fundos imobiliários já constituídos Nos termos da Lei 8668 de 25061993 que dispõe sobre a constituição e o regime tributário dos fundos de investimento imobiliário e dá outras providências Fundos de Investimento Imobiliário sem personalidade jurídica caracterizados pela comunhão de recursos captados por meio do Sistema de Distribuição de Valores Mobiliários na forma da Lei nº 6385 de 7 de dezembro de 1976 destinados a aplicação em empreendimentos imobiliários Nesse modelo de operação os recebíveis aluguéis vincendos darão lastro à emissão de Cédulas de Crédito Imobiliário ou Letras de Crédito Imobiliário que por sua vez darão lastro à emissão de Certificado de Recebíveis Imobiliários um título de crédito nominativo de livre negociação lastreado em créditos imobiliários que constitui promessa de pagamento em dinheiro O CRI é de emissão exclusiva das Companhias Securitizadoras de Créditos Imobiliários e só pode ser emitido com uma única e exclusiva finalidade aquisição de créditos imobiliários A Cédula de Crédito Imobiliário é um título representativo de crédito imobiliário sendo financiamentos imobiliários realizados no âmbito do SFH ou do SFI promessa de compra e venda de imóveis operações de mútuo com garantia imobiliária ou direitos oriundos de contratos de locação emitido com ou sem garantia real ou fidejussória e remunerado pelos índices de 2 preços É um título executivo extrajudicial exigível pelo valor apurado de acordo com as cláusulas e condições pactuadas no contrato que lhe deu origem A CCI é emitida pelo credor do crédito imobiliário e poderá ser integral quando representar a totalidade do crédito ou fracionária quando representar parte dele Uma das principais vantagens deste título é o fato de o crédito nele representado poder ser utilizado como lastro de CRI Certificado de Recebíveis Imobiliários Podem ser RegistradoresEmissores e Custodiantes as Instituições detentoras do crédito imobiliário como Banco Comercial inclusive o banco cooperativo o Banco de Investimento o Banco Múltiplo inclusive o banco cooperativo a Caixa Econômica Federal o Banco de Desenvolvimento Sociedade de Crédito Financiamento e Investimento a Sociedade de Crédito Imobiliário a Sociedade Corretora de Títulos e Valores Mobiliários a Sociedade Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários e Cia Hipotecária autorizadas pelo Banco Central a realizar operações de crédito imobiliário Podem ser Agente de Pagamento as mesmas naturezas econômicas dos Registradores acima citados e as Pessoas Jurídicas não Financeiras e Companhia Securitizadora de Créditos Imobiliários É facultado que as seguintes atividades atribuídas ao Registrador de CCI Cédula de Crédito Imobiliário sejam exercidas por Agente de Pagamento I lançamento do preço unitário de Evento relativo ao crédito imobiliário representado na CCI no Sistema de Custódia Eletrônica nas hipóteses e na forma indicadas neste Manual de Operações inclusive se o título estiver registrado em Conta de Cliente de sua titularidade caso o Registrador tenha indicado por ocasião do registro da cédula que o processamento da correspondente liquidação financeira deve ocorrer no âmbito da Cetip II cobrança e repasse dos pagamentos de principal e de acessórios relativos ao direito creditório representado na CCI inclusive se o título estiver registrado em Conta de Cliente de sua titularidade caso o Registrador tenha indicado por ocasião do registro da cédula que o processamento da correspondente liquidação financeira deverá ocorrer no âmbito da Cetip e III lançamento da operação de resgate antecipado A responsabilidade pela execução de atividade assumida por Agente de Pagamento é exclusivamente deste não podendo em hipótese alguma ser imputada ao Registrador783 A Letra de Crédito Imobiliário é um título de crédito nominativo de livre negociação lastreada por créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária conferindo aos seus tomadores direito de crédito pelo valor nominal juros e se for o caso atualização monetária nela estipulada A LCI é emitida pelo credor do crédito imobiliário e deve representar a totalidade do crédito É lastreada em créditos imobiliários de vários empreendimentos Ao emitir LCIs os agentes financeiros não precisam aguardar o vencimento das prestações dos compradores finais para recuperar o capital de um projeto Desta forma recuperam o capital investido ficando livre para reinvestilo em novos empreendimentos Podem ser RegistradoresEmissores Instituição detentora do crédito imobiliário como Banco Comercial inclusive o banco cooperativo o Banco Múltiplo com carteira de crédito imobiliário ou carteira comercial a Caixa Econômica Federal as sociedades de crédito imobiliário as associações de poupança e empréstimo as companhias hipotecárias os Bancos de Investimento o Banco Múltiplo 20 Carteira de Crédito Financiamento e Investimento e demais instituições que venham a ser expressamente autorizadas pelo Banco Central do Brasil784 O modelo BTS no entanto não atende apenas a um critério de Project Financing mas no caso brasileiro ainda atende a razões como as tributárias Isto porque o Fisco dá tratamento distinto às despesas operacionais de locação e aos custos de depreciação e amortização atinentes à propriedade incorridos pelas pessoas jurídicas tributadas pelo regime do lucro real para fins de Imposto de Renda Pessoa Jurídica IRPJ e Contribuição Social sobre o Lucro Líquido CSLL Enquanto as locações são integralmente dedutíveis a propriedade predial admite apenas uma dedução das quotas de depreciação das edificações de 45 ao ano sobre o valor da construção sendo irrecuperáveis para fins tributários os valores investidos na aquisição do respectivo terreno Isto equivale a dizer que o pagamento de locação de um prédio composto de terreno e edificação tem um efeito redutor do valor do IRPJ e da CSLL a pagar maior do que a simples depreciação permitida pela legislação fiscal exclusivamente para as edificações incluídas no ativo de uma empresa Especificação do objeto do contrato BTS Cuidados a serem tomados Sendo o BTS um contrato pelo qual uma parte concorda em construir adaptar ou reformar um edifício de acordo com as i especificações da outra parte e esta se obriga a locar este mesmo edifício por um prazo e por um aluguel determinados não é difícil perceber que os direitos e obrigações recíprocas vão além daqueles comumente previstos na Lei de Locações Urbanas O contrato BTS não é obviamente uma singela locação de imóveis785 Benemond sugere por exemplo a aplicação com parcimônia aos contratos BTS das normas atinentes à empreitada além daquelas próprias à locação urbana Tanto a construção quanto a reforma do empreendimento buil to suit devem a nosso ver seguir as regras estabelecidas no Código Civil para empreitada artigo 610 e seguintes Isto porque a empreitada segundo Nelson Rosenvald é o contrato pelo qual uma das partes empreiteiro se obriga perante a outra dono da obra à realização de certa obra mediante um preço sem que se configure dependência ou subordinação conceito este que pode ser identificado no built to suit Assim a responsabilidade do empreiteiro do empreendimento built to suit no que diz respeito ao seu trabalho e conforme o tipo de contratação ao material fornecido deve ser apurada observandose as regras do Código Civil A Lei 127442012 neste ponto parece seguir a tendência do Direito Continental Civil Law de aproximarse da prática da Commom Law com sua ênfase na liberdade contratual e na vinculação das partes ao quanto contratado ao deixar a definição das regras aplicáveis aos contratos BTS à definição das próprias partes salvo pelas disposições procedimentais previstas na Lei de Locação Urbana Por esta razão é natural que os analistas do modelo BTS se voltem para o mercado onde estas operações já estão estruturadas e consolidas há mais tempo como o mercado americano e dele extrair os principais cuidados a ele associados acelerando com isso a curva de aprendizado que seria natural na introdução no nosso mercado desse novo modelo Assim vamos apresentar a seguir as principais recomendações encontradas na literatura americana relacionada aos direitos e obrigações recíprocas nos contratos BTS cf MOORE e na sequência veremos como estes mesmos direitos e obrigações estão inseridos no ordenamento brasileiro Normalmente em um contrato BTS o contratadolocador terá funções típicas de empreiteiro sob as especificações do locatário mesmo quando o proprietário transfira as responsabilidades da construção para terceiros Como resultado um contrato BTS deve incluir as especificações e cuidados típicos de um contrato de construção por empreitada além de observar aqueles específicos que decorrerão da relação duradoura que as partes manterão durante todo o prazo de locação do imóvel A empreitada é o contrato em que uma das partes se sujeita à execução de uma obra mediante remuneração a ser paga pelo outro contratante de acordo com as instruções recebidas e sem relação de subordinação sobre contratos de empreitada cf Marques de Souza e Paiva Benemond chama a atenção para o fato de que a construção e a locação podem estar disciplinadas em instrumentos separados mas isto poderá ser ao final desinteressante tanto para fins de apresentação do projeto para o mercado imobiliário quanto para fins tributários Assim os contratos built to suit devem observar entre outros os seguintes cuidados Verificar se o local é adequado para o projeto Os contratantes em especial o futuro locador devem examinar o local a disponibilidade de serviços de utilidade pública o zoneamento da propriedade os pontos de acesso e todas as melhorias que podem ser necessárias Neste ponto é importante lembrar que ao contrário de uma situação de contrato de construção por empreitada típica em um BTS o locador é ou será dono do imóvel em que o projeto será construído e o locatário esperará que o locador responda para sua regularidade e adequação Uma vez que o locatário vai impor prazos ao locador para a construção e conclusão o proprietário precisa certificarse se poderá haver problemas na obtenção de licenças concessões bem como dos riscos potenciais antes que se comprometa com datas fixas Se o locador sabe que certas questões por exemplo a obtenção de uma alteração de zoneamento urbano ou permissão podem causar atrasos deve identificálas no contrato e prever que os prazos serão estendidos proporcionalmente àqueles atrasos O proprietário também deve identificar as questões de infraestrutura que podem exigir alterações na construção Por exemplo se as autoridades competentes ainda não estenderam todas as utilidades e serviços para o site o proprietário pode levar o locatário a concordar com antecedência que o locador pode prestar serviços temporários de utilidade alternativos até ii iii aquelas autoridades os providenciem Em razão da legislação ambiental brasileira o proprietário poderá ainda exigir garantias e compromissos por parte do locatário de que sua atividade não causará contaminação degradação ou qualquer outra ilicitude que possa de alguma forma vincular a propriedade do imóvel A investigação preliminar sobre as condições do imóvel seja em relação à sua localização ao acesso a serviços públicos às restrições por força de zoneamento urbano ou Plano Diretor à acessibilidade a rotas de tráfego etc é fundamental para que a discussão futura sobre a utilidade do imóvel objeto do contrato BTS seja evitada e por consequência o próprio contrato questionado Identificar precisamente o projeto Ambas as partes vão ter problemas se o contrato não identificar com alguma precisão e certeza o que o proprietário deve construir Por conta disso as partes do contrato BTS devem gastar o tempo que for necessário na fase précontratual para garantir que todas as condições do contrato foram devidamente avaliadas e analisadas Antes de assinar o contrato de BTS o locador por exemplo deverá ser capaz de determinar se o local é adequado para as melhorias requeridas pelo locatário ter um cronograma razoável para a construção bem como uma estimativa do custo de construção tanto para estabelecer o valor do aluguel quanto para providenciar suficiente financiamento O locatário por sua vez quererá ter certeza de que proprietário entregará as melhorias e equipamentos de que necessita para o seu negócio e a única maneira que o locatário pode ter certeza que ele vai conseguir o que quer e espera é ser o mais específico possível Ambas as partes estarão mais bem servidas se um conjunto de desenhos preliminares do projeto e especificações forem amplamente discutidos e acordados e passarem a fazer parte integrante do contrato O locador deverá incluir previsões contratuais claras determinando que o locatário pagará por todos os recursos ou equipamentos que estiverem fora do escopo inicial do projeto e portanto o locatário deverá ter muito cuidado com alterações do projeto ao longo da construção ou reforma do edifício mantendose o mais fiel possível ao projeto inicial Por outro lado se alterações se fizerem necessárias as partes certamente quererão ter uma regra previamente acordada para a alocação dos respectivos custos As partes têm que chegar a acordo sobre procedimentos para a elaboração e aprovação de pedidos de alteração O proprietário pode querer ser capaz de fazer alterações que são exigidas por lei ou que são necessários para obter licenças sem o consentimento do locatário O locatário por outro lado não vai querer que o proprietário seja capaz de substituir materiais ou alterações no design ou características funcionais das melhorias mas certamente quererá poder exigir do proprietário que ele faça alterações que sejam necessárias mesmo após aprovação do plano final Geralmente as partes podem estabelecer prazolimite para a aprovação pelo locatário de alterações solicitadas pelo proprietário e aprovação pelo locador de alterações solicitadas pelo locatário O contrato poderá estabelecer ainda que na medida em que o locatário solicite alterações nos planos que impliquem mais custo ele arque com este custo adicional em um montante fixo antes ou durante a construção ou por meio de um aumento no valor do aluguel que vai amortizar a melhoria custos com o fator de juros pactuados Questões como manutenção do imóvel depois de entregue ao locatário adaptações novas reformas e principalmente garantia das funcionalidades e da qualidade do imóvel equipamentos e acessórios devem ser necessariamente endereçados pelo contrato A garantia sobre o imóvel prevista nas disposições aplicáveis ao contrato de empreitada por exemplo não se adéquam necessariamente ao BTS na medida em que o imóvel entregue pelo construtor é do locador ainda que o projeto originalmente seja do locatário Especificar termos de conclusão e aceitação do imóvel O locatário vai querer ter certeza de que as melhorias foram construídas de acordo com os planos e especificações aprovadas que todos os serviços públicos estão conectados e que todos os sistemas mecânicos estão funcionando corretamente por isso vai querer inspecionar e aprovar as melhorias antes de considerálas concluídas O objetivo do proprietário por sua vez é o de evitar que o locatário rejeite as melhorias a menos que elas não estejam de acordo com os projetos finais O contrato portanto deverá endereçar este momento da vistoria inclusive admitindo se necessário a participação de um terceiro independente e neutro para confirmála Além disso o contrato poderá ainda estipular que as partes iv 3 prepararão e concordarão com uma eventual lista de pendências a serem solucionada em um determinado prazo sob pena de consequências também nele previstas Neste ponto o proprietário estará com pressa para que o locatário entre na posse do imóvel e comece a pagar seu aluguel ou a sua renda total se o contrato fixou o pagamento de um aluguel parcial durante a construção Ele também quererá a declaração de ter cumprido o prazo de conclusão de construção e com isso evitar possíveis sanções contratuais que incorreria em caso de atraso Consequentemente o proprietário buscará estabelecer prazos para a vistoria e a aprovação pelo locatário Por outro lado o locatário ainda que tenha a mesma pressa para entrar na posse do imóvel quererá ter tempo suficiente para realizar a avaliação com precisão Por isso é importante que as partes não subestimem este ponto do contrato e tenham certeza de que o prazo fixado e a forma de aceitação da obra pelo locador lhes sejam confortáveis Olhar para o futuro O contrato BTS é uma relação de longo prazo entre o proprietário e o locatário e como vimos com poucas possibilidades de saída ou revisão desta relação Por esta razão as partes ao entrarem neste contrato devem ter olhos para o futuro buscando antever questões como crescimento da atividade do locatário e necessidade de expansão ou adequação de suas instalações mudanças do entorno inclusive potencial mudança de zoneamento urbano mudança do mercado imobiliário com o crescimento de oferta de novos imóveis para locação possíveis alterações de conjuntura econômica nacional ou internacional e seus reflexos na liquidez e capacidade de pagamento por parte do locatário possibilidade de aquisição do imóvel por parte do locatário ou terceiros etc Disposições procedimentais A limitação da autonomia das partes para os fins de estabelecimento das regras a serem aplicadas aos contratos BTS está por força do art 54A caput in fine nas disposições procedimentais Disposições procedimentais são aquelas que se referem a procedimentos Procedimento é a forma que a lei estabelece para se tratarem as causas em juízo as formas a que estão subordinados o cumprimento dos atos e os trâmites do processo cf Novo Dicionário Aurélio da Língua Portuguesa Araújo Cintra ensina costumase falar em três classes de normas processuais a normas de organização judiciária que tratam primordialmente da criação e estrutura dos órgãos judiciários e seus auxiliares b normas processuais em sentido restrito que cuidam do processo como tal atribuindo poderes e deveres processuais c normas procedimentais que dizem respeito apenas ao modus operandi inclusive a estrutura e coordenação dos atos processuais que compõem o processo No caso da Lei de Locação Urbana as disposições procedimentais são aquelas que estão sob o Título II Dos Procedimentos arts 58 a 75 não se devendo esquecer o art 5º que embora não esteja sob o mesmo título claramente dispõe sobre procedimento ao prescrever que seja qual for o fundamento do término da locação a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo Assim compreendem as disposições procedimentais aquelas que dispõem sobre as ações de despejo consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação revisionais de aluguel e renovatórias de locação inclusive para dizer que esses processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas que é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel salvo se outro houver sido eleito no contrato que o valor da causa corresponderá a 12 meses de aluguel ou na hipótese do inc II do art 47 a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento que desde que autorizado no contrato a citação intimação ou notificação farseá mediante correspondência com aviso de recebimento ou tratandose de pessoa jurídica ou firma individual também mediante telex ou facsímile ou ainda sendo necessário pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil e que desde que autorizado no contrato a citação intimação ou notificação farseá mediante correspondência com aviso de recebimento ou tratandose de pessoa jurídica ou firma individual também mediante telex ou facsímile ou ainda sendo necessário pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil O contrato BTS portanto está em princípio sujeito àqueles mesmos procedimentos quando aplicáveis A questão que se apresenta neste caso está em saber quais os procedimentos aplicáveis nas discussões que possam surgir ainda na fase de construção ou reforma do imóvel antes de o locatário entrar na posse do imóvel e do pagamento dos aluguéis e se se poderá incluir cláusulas de arbitragem nos contratos BTS Ainda em Araujo Cintra Incidindo sobre a atividade estatal através da qual se desenvolve a função jurisdicional a norma de processo integrase no direito público E com efeito a relação jurídica que se estabelece no processo não é uma relação de coordenação mas como já vimos de poder e sujeição predominando sobre os interesses divergentes dos litigantes o 4 interesse público na resolução processual e pois pacífica dos conflitos e controvérsias A natureza de direito público da norma processual não importa em dizer que ela seja necessariamente cogente Embora inexista processo convencional mesmo assim em certas situações admitese que a aplicação da norma processual fique na dependência da vontade das partes o que acontece em vista dos interesses particulares dos litigantes que no processo se manifestam Têmse no caso as normas processuais dispositivas Em decorrência de sua instrumentalidade ao direito material as normas processuais na maior parte apresentam caráter eminentemente técnico Entretanto a neutralidade ética que geralmente se empresta à técnica não tem aplicação ao processo que é um instrumento ético de solução de conflitos profundamente vinculado aos valores fundamentais que informam a cultura da nação Dessa forma o caráter técnico da norma processual fica subordinado à sua adequação à finalidade geral do processo O art 54A ao determinar a aplicação daqueles procedimentos aos contratos BTS não o fez com o caráter de limitador ou de exclusão a qualquer outro procedimento aplicável a estes contratos como por exemplo ações declaratórias medidas cautelares entre outros mas como indicador de que a relação entre os contratantes naquela parte mais duradoura a locação em si na medida em que gerar conflito deverá ser pacificada por meio dos instrumentos processuais próprios da locação na medida em que estes foram desenhados para estes conflitos Todavia na medida em que o conflito decorrer de aspectos não condizentes com aqueles instrumentos processuais nada impedira às partes buscar no espectro de instrumentos processuais disponíveis aquele que lhe possa servir Como ensina Miranda A principal regra jurídica de interpretação do direito processual é a que se pode formular do modo seguinte a regra jurídica processual há de entenderse mera regra para que se realize o direito objetivo e pois no sentido de não atingir o direito material Se em algum ponto há derrogação a esse em vez de ou junto à regra jurídica processual está a regra de direito material heterotópica a que se deve tal derrogação Na interpretação mesma da regra de direito processual não se deve adotar a que lhe atribua dificultar ou diminuir eficácia das regras de direito material como se ela criasse óbice ou empecilho à prestação de direito material Em relação à arbitragem não vemos impeditivo para esta escolha como meio de solução dos conflitos que porventura venham a aparecer ao longo do contrato BTS e dele decorrentes A disposição do art 54A não impede a opção pela arbitragem na medida em que os direitos envolvidos no contrato BTS são patrimoniais e disponíveis e não há em princípio questões de ordem pública envolvidas na celebração destes contratos Segundo Pereira Os arts 851 e 852 do Código Civil que é uma lei de mesma hierarquia posterior à Lei de Arbitragem adotam um modo diverso de definir a arbitrabilidade objetiva Primeiro como fórmula geral o Código Civil prevê no art 851 a arbitrabilidade subjetiva pessoas que podem contratar e alude simplesmente a litígios No art 852 estabelece campos nos quais não poderá haver arbitragem a questões de estado estado civil capacidade b de direito pessoal de família e c outras questões que não tenham caráter estritamente patrimonial Portanto o Código Civil não mais tratou da disponibilidade em geral como critério de arbitrabilidade Apenas reafirmou a patrimonialidade vedando a arbitragem em certos casos específicos e nos que se enquadrem em uma fórmula geral de não patrimonialidade Obviamente as medidas de força para a execução das sentenças arbitrais como sabido deverão ser obtidas por meio do Poder Judiciário que detém o monopólio da força Havendo a necessidade de medidas coercitivas durante o procedimento arbitral o árbitro ou o tribunal arbitral têm a prerrogativa de apreciálas e determinálas solicitando por meio de Carta Arbitral a cooperação do Poder Judiciário que seria originariamente competente para julgar a causa para a sua implementação conforme determinam os arts 22B e 22C da Lei de Arbitragem e o art 237 inc IV do Novo Código de Processo Civil Lei 131052015 Revisão do valor do aluguel Como aponta Zanchim uma das primeiras normas brasileiras a tratar sobre o tema da revisão judicial de contratos por desequilíbrio de prestações por força da alteração das circunstâncias foi o Decreto 24150 de 20 de abril de 1934 que fixou critério objetivo para a intervenção judicial em contratos de locação por força de mudanças no contexto econômico que implicasse uma variação superior a 20 das estimativas feitas O referido Decreto foi revogado pela Lei 82451991 mas esta no seu art 19 permite a revisão judicial do preço do aluguel não havendo acordo entre locador e locatário após três anos de vigência contratual ou do acordo anteriormente realizado a fim de ajustálo ao preço do mercado Diniz 127 O procedimento da ação revisional está previsto nos arts 68 a 70 daquela mesma Lei Esta possibilidade legal de revisão judicial do preço do aluguel é um importante remédio para as partes contratantes para adequarem o contrato ao mercado imobiliário de locação permitindo assim tanto ao locador quanto ao locatário uma saída para 5 manter o contrato de locação e ao mesmo tempo ajustar o valor do aluguel para que fique condizente com o cobrado para a locação de imóveis semelhantes na mesma região Ocorre que como vimos anteriormente a lógica financeira dos contratos BTS é outra Tratase de financiamento de projeto e desta forma os aluguéis são fixados a partir de cálculos econômicos e financeiros prevendo a devolução do valor investido acrescido do valor necessário para a remuneração do capital e o ganho atrativo o suficiente para garantir a participação dos investidores Ademais os aluguéis em um contrato BTS normalmente são securitizados vale dizer dão lastro à criação de títulos representativos desses recebíveis que serão então negociados no mercado e monetizados pelo locador Por esta razão a revisão do valor dos aluguéis para maior ou para menor não é particularmente interessante para essa operação Por esta razão a 1º do art 54A dispôs que poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação Com esta disposição contratual independentemente da variação do mercado imobiliário de locação local as partes do contrato BTS e principalmente os investidores terão a certeza e a tranquilidade de saber que os aluguéis não se alterarão Esta renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis todavia a nosso ver não afasta de todo a possibilidade da revisão judicial dos contratos BTS O art 317 do Código Civil brasileiro dispõe que Quando por motivos imprevisíveis sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução poderá o juiz corrigilo a pedido da parte de modo que assegure quanto possível o valor real da prestação Quando falamos de revisão de um contrato o pressuposto será sempre o desequilíbrio das prestações aliado à alteração imprevisível das circunstâncias que o cerca implicando a onerosidade excessiva para uma das partes Estes são os elementos que estão intrínsecos à teoria da cláusula rebus sic stantibus A cláusula rebus sic stantibus é a abreviação da fórmula contractus qui habent tractum sucessivum et dependentiam de futuro rebus sic stantibus intelligentur Para Otavio Luis Rodrigues Junior Os contratos que têm trato sucessivo ou a termo ficam subordinados a todo tempo ao mesmo estado de subsistência das coisas Sua origem remonta a fragmentos do Digesto no entanto a maioria dos autores entende que sua formulação deveuse ao contributo dos canonistas da Idade Média786 Segundo o jurista Carlos Roberto Gonçalves Entre nós a teoria em tela foi adaptada e difundida por Arnoldo Medeiros da Fonseca com o nome de teoria da imprevisão em sua obra Caso fortuito e teoria da imprevisão Em razão da forte resistência oposta à teoria revisionista o referido autor incluiu o requisito da imprevisibilidade para possibilitar a sua adoção Assim não era mais suficiente a ocorrência de um fato extraordinário para justificar a alteração contratual Passou a ser exigido que fosse também imprevisível É por essa razão que os tribunais não aceitam a inflação e alterações na economia como causa para a revisão dos contratos Tais fenômenos são considerados previsíveis entre nós A teoria da imprevisão consiste portanto na possibilidade de desfazimento ou revisão forçada do contrato quando por eventos imprevisíveis e extraordinários a prestação de uma das partes tornarse exageradamente onerosa o que na prática é viabilizado pela aplicação da cláusula rebus sic stantibus inicialmente referida787 Citando Zanchim uma vez mais a jurisprudência sempre se apegou ao critério da imprevisão do fato que desequilibra as prestações contratuais decidindo pela intervenção nas avenças quando as ocorrências não tinham como ser antecipadas e não o fazendo em caso de previsibilidade delas A verificação da imprevisibilidade contudo não é algo simples de se fazer e diante das divergências teórica e jurisprudencial várias figuras jurídicas vêm sendo agregadas na tentativa de sua definição sendo a mais comum a boafé Zanchim Outro aspecto a ser considerado antes da intervenção judicial em contrato está na análise do seu risco intrínseco sua álea ou seja a possibilidade de perda patrimonial desvinculada do comportamento das partes Ainda Zanchim Assim antes da intervenção judicial em um contrato devese perguntar primeiro se o evento que desequilibra as prestações foi causado por uma das partes Sendo positiva a resposta não é o caso de revisão mas de responsabilidade civil Sendo negativa passase à segunda pergunta o evento está na álea ordinária natural ou comum do contrato Se sim afastase a revisão Se não ela se justifica Denúncia antecipada do contrato 6 Assim como a revisão do valor dos aluguéis subverte a lógica do contrato BTS e do project financing por trás deste modelo a possibilidade de denúncia do contrato resilição especialmente pelo locatário também tem o mesmo efeito de trazer insegurança para um contrato que necessariamente deve ser pensado em longo prazo De fato a devolução do imóvel em pleno curso do contrato tiraria do empreendedorconstrutor o maior atrativo do negócio que é a certeza da percepção dos aluguéis pelo prazo necessário ao retorno do capital investido Souza Um dos princípios do direito contratual é o da obrigatoriedade Uma vez celebrado o contrato deve ser cumprido Não fosse assim não haveria segurança jurídica econômica e social Esse princípio no entanto não é absoluto Especialmente no caso dos contratos de execução estendida no tempo algumas situações permitem a quebra da intangibilidade dos contratos como a onerosidade excessiva como já vimos anteriormente O art 473 do Código Civil expressamente dispõe que a resilição unilateral nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita opera mediante denúncia notificada à outra parte fazendo a ressalva todavia que se porém dada a natureza do contrato uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos Pois é nesse contexto que a Lei 127442012 traz a previsão do 2º do art 54A dispondo que em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário comprometese este a cumprir a multa convencionada que não excederá porém a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação Esta redação permite claramente concluir por outro lado que o contrato BTS pode prever multa convencional para o caso de resilição igual ao valor da soma dos valores dos aluguéis a receber até o seu termo final Esta disposição traz segurança aos investidores pois garante o adimplemento dos títulos correspondentes aos recebíveis daquele contrato É possível discutir se esta soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final deverá corresponder à soma dos valores nominais de cada aluguel vincendo ou se se poderá trazer esta soma a valor presente descontandose os juros embutidos no contrato o que representaria um valor absoluto menor sem comprometer os investimentos feitos pelos investidores O processo de calcular valores presentes muitas vezes é referido como fluxo de caixa descontado Diz respeito a responder à seguinte pergunta Se posso ganhar i sobre meu dinheiro qual é o máximo que eu estaria disposto a pagar agora por uma oportunidade de receber FVn em dinheiro em n períodos a partir de hoje Esse processo na verdade é o inverso da composição dos juros Em vez de encontrar o valor futuro em dinheiro presente investido a uma determinada taxa a prática de desconto determina o valor presente de um montante futuro considerando uma oportunidade de ganhar certo retorno sobre o dinheiro Essa taxa anual de retorno é também conhecida como taxa de desconto retorno exigido custo de capital e custo de oportunidade Gitman e Madura Sublocação Um ponto importante a merecer destaque é a questão da sublocação A sublocação vem a ser um contrato de locação que se efetiva entre o locatário de um bem e terceiro sublocatário com a prévia permissão do locador que participando de uma primeira relação jurídica ex locato contrato de locação se vincula a uma segunda contrato de sublocação tendose em conta nas duas o mesmo objeto locado788 Como esclarece Diniz a sublocação será admitida se não for expressamente proibida essa regra porém é inaplicável à locação de prédio urbano para o qual a sublocação é proibida a menos que haja prévio consentimento por escrito do locador A relação sublocatícia não passa de uma permissão do locador regida no que couber pelas mesmas disposições legais relativas à locação De pronto esclareçase que a sublocação prevista nos arts 14 a 16 da Lei de Locação dos Imóveis Urbanos é absolutamente compatível com o modelo BTS Um ponto que surge no entanto é o da previsão inserta no art 43 daquela lei que determina constituir contravenção penal punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a 12 meses do valor do último aluguel atualizado revertida em favor do locatário exigir na sublocação aluguel maior do que o estipulado no contrato de locação original Esta previsão legal originase da preocupação do legislador com a especulação imobiliária típica de uma época em que o déficit de residências para locações e a restrição de acesso ao crédito para financiamento de imóveis poderia criar situações de exploração dos sublocatários por sublocadores especuladores Como os contratos de locação no modelo BTS são contratos de longo prazo e como vimos com possibilidade de renúncia 7 expressa ao direito de revisão dos aluguéis é possível que em determinado momento o mercado imobiliário esteja aquecido e que seja possível e interessante para o locatário sublocar o imóvel por um valor maior A nosso ver não há razão atual para tipificarse este comportamento como contravenção De fato está claro que o modelo BTS serve à expansão da oferta imobiliária na medida em que cria mecanismos de financiamento para a construção de novos edifícios com isso diminuindo a pressão da demanda de imóveis para locação sobre a oferta de imóveis disponíveis ajudando a diminuir o valor dos aluguéis o que é o oposto da especulação Além disso também está claro que ao entrar em um contrato de longo prazo com regras que fixam o valor dos aluguéis durante sua vigência e ao oferecer as garantias necessárias para que este contrato BTS se mantenha de pé e atraia investidores o locatário assume todos os riscos riscos maiores inclusive do que aquele que poderá repassar ao sublocatário riscos estes no mínimo correspondentes àqueles envolvidos com a fase inicial do contrato BTS o da construção do próprio edifício Assim parecenos razoável que em caso de sublocação o sublocador neste caso possa pedir um aluguel superior àquele do seu próprio contrato de locação Guardadas as devidas proporções entendemos que neste caso não há antijuridicidade assim como no caso da cobrança de luvas já pacificada em nossos tribunais Neste sentido A Lei nº 824591 em seu art 45 veda expressamente a cobrança de luvas obrigações pecuniárias quando da renovação do contrato Contudo silencia ao contrário da legislação anterior Dec 2415034 no que se refere ao contrato inicial Não há pois qualquer proibição sequer implícita quanto à sua cobrança Não afasta esse entendimento o disposto no art 43 da Lei nº 824591 pois o dispositivo veda a cobrança de valores além dos encargos permitidos e não expressamente elencados Assim apesar de não se fazer referência às luvas iniciais para permitilas tampouco se faz para proibilas o que em termos obrigacionais tendo em conta a liberdade contratual faz concluir pela possibilidade da cobrança de valor sob esse título789 Registro do contrato BTS A Lei de Registros Públicos Lei 6015 de 31 de dezembro de 1973 dispõe em seu art 129 que estão sujeitos a registro no Registro de Títulos e Documentos para surtir efeitos em relação a terceiros os contratos de locação de prédios ressalvando ainda a obrigatoriedade do registro do contrato no Registro de Imóveis caso tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada É caso excepcional de duplo registro Levado a assentamento apenas no de títulos preserva posse direta do locatário ainda que venha a ser turbada por terceiro que exiba segundo contrato locatício firmado pelo proprietário ou comprovante de registro de seu título aquisitivo na serventia imobiliária Ceneviva Evidentemente considerandose o longo período de vigência do contrato BTS e o comum processo de securitização dos recebíveis dele decorrentes as partes terão todo o interesse no registro deste contrato tanto no Registro de Títulos e Documentos como no Registro de Imóveis garantindo a sua oponibilidade a terceiros e sua manutenção mesmo em face da alienação do imóvel esta última possível inclusive por força de excussão judicial em razão de dívida do proprietário Notese no entanto que quando da promulgação da Lei 127442012 houve veto presidencial ao 3º do art 54A que aquela Lei incluiria e que disporia nos seguintes termos 3º Desde que devidamente registrado o contrato de locação no registro de títulos e documentos da situação do imóvel os valores relativos aos aluguéis a receber até o termo final contratado serão livremente negociáveis pelo locador com terceiros na forma dos artigos 286 e 298 da Lei nº 10406 de 10 de janeiro de 2002 Código Civil responsabilizandose o locatário e eventuais garantidores pelo respectivo adimplemento As razões do veto presidencial foram as seguintes Ao exigir que o contrato seja levado ao Registro de Títulos e Documentos o dispositivo cria ônus adicional contrário à própria finalidade do projeto Ademais a supressão do dispositivo não obsta a cessão de crédito nos termos da legislação vigente Conforme Benemond o contrato BTS já deve ser registrado e averbado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel a fim de assegurar o direito de preferência da contratante na aquisição do imóvel e de garantir a sua permanência no imóvel em caso de venda de terceiros Assim exigir que o contrato seja levado a registro no Cartório de Registro de Títulos e Documentos para realização da cessão dos créditos do empreendedor é além de completamente inadequado custoso às partes contratantes razão pela qual foi acertado o veto ao dispositivo legal acima Nota do organizador Luiz Antonio Scavone Junior Em complemento anoto que a Lei 127442012 estabeleceu definição legal para o contrato builttosuit ampliando sua abrangência que não se circunscreve mais apenas à construção de tal sorte que passa a ser aquele contrato de locação não residencial mediante o qual o locador ou alguém por ele em razão de especificações descritas pelo locatário no contrato leva a efeito aquisição construção ou reforma do imóvel antes da ocupação de acordo com as necessidades do locatário submetendo o pacto à Lei do Inquilinato Verificase na medida do texto legal que se exige prévia aquisição reforma ou construção a pedido do locatário É óbvio que a anterioridade exigida por lei para configurar o contrato em questão se refere à ocupação do locatário e não ao pacto em si Isso porque é evidente evidentíssimo aliás que a aquisição reforma ou construção será descrita no contrato possibilitando ao locador com o pacto firmado o investimento de acordo com a necessidade do locatário em troca da legítima expectativa do retorno gerado pelos alugueres durante o prazo convencionado Tratase de contrato bilateral de tal sorte que a obrigação do locador de construir reformar ou adquirir para entregar o imóvel à locação tem como causa como motivo da sua existência a obrigação do locatário de pagar os aluguéis pactuados A lei se refere ainda à possibilidade de a construção ou reforma ser levada a efeito pelo próprio locador ou por terceiros A par da análise gramatical a expressão por si mesmo ou por terceiros envolve a possibilidade de o locador mandar construir ou reformar contratando para tanto por exemplo empreiteira ou construtora Todavia penso que a aquisição deve ser levada a efeito pelo próprio locador que poderá se valer de corretores para a aquisição ou financiar a aquisição mas deverá adquirir ele próprio de acordo com as necessidades do locatário espelhadas no contrato Outrossim exigiuse expressamente para configuração do contrato de locação por encomenda que o prazo seja determinado eliminando a hipótese de celebrálo desde o início por prazo indeterminado É evidente que vencido o prazo por se tratar de contrato de locação não residencial abstraída a hipótese de renovação compulsória que tratarei mais adiante o contrato vigerá por prazo indeterminado nos termos da regra geral estampada no art 56 parágrafo único da Lei do Inquilinato Outrossim em que pese a tradição de denominar o contrato ora em análise de builttosuit é preciso verificar que além da construção a lei abarcou também a aquisição e a reforma Posta dessa maneira a questão o contrato builttosuit abarca apenas uma parte da definição legal de tal sorte que é conveniente denominar a modalidade descrita no art 54 de locação por encomenda Renúncia ao direito de pedir revisão Como já afirmado nos comentários a este artigo abarcando alguns precedentes o 1º do art 54A permite expressamente na locação por encomenda que as partes pactuem a renúncia ao direito de pedir revisão do contrato Se a possibilidade para as demais modalidades de contrato de locação é discutível e até questionável a teor do art 45 da Lei do Inquilinato que determina a característica de ordem pública das normas da Lei 82451991 a norma agora excepcionou expressamente a modalidade de locação por encomenda na qual não existe mais qualquer dúvida quanto à possibilidade de as partes renunciarem ao direito de pedir revisão E a regra vem com razão tendo em vista que o investimento do locador não pode ficar à mercê de revisão pela redução eventual do valor da locação tendo em vista que o aluguel remunerará investimento feito exclusivamente para atender as necessidades do locatário De fato a iniciativa merece aplauso posto que não sendo obrigatória e decorrendo do poder negocial das partes premia o equilíbrio do contrato ante o investimento feito pelo locador De outro lado embora o dispositivo não seja expresso em razão dos princípios da equidade da socialidade e da boafé que devem permear os contratos o pacto de renúncia ao direito de pedir revisão deve abranger ambas as partes de tal sorte que locador e locatário renunciarão ao direito estampado no art 19 da Lei do Inquilinato Cláusula penal multa por devolução antecipada equivalente à soma dos aluguéis até o final do contrato Igualmente como já fora tratado nos comentários nos termos do art 4º da Lei do Inquilinato nas locações de imóveis urbanos residenciais ou não residenciais a multa por devolução antecipada é proporcional ou seja a multa estipulada no contrato deve ser reduzida proporcionalmente ao cumprimento do prazo Assim por exemplo em contrato de 30 meses com multa equivalente a 3 aluguéis a devolução antecipada pelo locatário depois de 15 meses de vigência do contrato implicará a incidência de multa equivalente a 15 aluguel ou seja descumprida a metade do prazo contratual o locatário paga a metade da multa No mesmo exemplo se devolvesse o imóvel depois de 20 meses de vigência teria descumprido 13 do contrato e pagaria multa de 1 aluguel 13 da multa pactua pela devolução antecipada Depois do prazo por outro lado basta ao locatário avisar com 30 dias de antecedência sob pena de pagar o aviso prévio ou seja se no período de prorrogação legal arts 47 e 56 parágrafo único da Lei 82451991 após o final do prazo contratado resolver devolver o imóvel deve avisar com 30 dias de antecedência sob pena de pagar o equivalente a um aluguel na data da devolução art 6º da Lei do Inquilinato Voltando à multa proporcional por devolução antecipada em razão da proporcionalidade exigida por lei nas demais hipóteses de locação não se admite pacto de multa equivalente ao número de meses do contrato de locação multa no valor total do contrato nos termos do art 412 do Código Civil lei geral e isto por uma simples razão a redução proporcional determinada pelo art 4º da Lei do Inquilinato lei especial seria inócua Por exemplo se no contrato de locação com prazo de 30 meses houver pacto de multa de 30 aluguéis a devolução do imóvel depois de 15 meses implicará o pagamento da metade da multa metade do prazo não foi cumprido o que representaria multa equivalente aos meses restantes e a proporcionalidade restaria prejudicada Ocorre que no contrato de locação por encomenda inclusive no builttosuit a cobrança dos meses restantes como multa se justifica em função do equilíbrio que se espera nesta modalidade de contrato de locação Por esta simples razão jurídica sempre defendi como exceção a legalidade do pacto de multa irredutível pelo número de meses restantes no contrato builttosuit e agora no contrato de locação sob encomenda aquisição reforma ou construção por encomenda do locatário Neste contrato há um diferencial o locador investiu a pedido e por encomenda do locatário sendo legítima a sua expectativa de receber os aluguéis pelo período contratado verificando o retorno do seu investimento Muitas vezes tratase de construção ou reforma cuja disposição serve exclusivamente aos interesses do locatário e ainda que não seja o caso o investimento foi feito com a finalidade específica daquela locação e sob encomenda Posta assim a questão a Lei 127442012 estabelece de forma cristalina que o limite da multa por devolução antecipada nos contratos de locação por encomenda seja a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação Importante observar que a multa aplicada deve ter como parâmetro o valor do aluguel vigente à época da sua aplicação sem os encargos posto que se trata de aplicação de penalidade e a norma deve ser interpretada restritivamente Esta multa não é automática e depende de pacto mas se pactuada for entendo que é irredutível em razão do necessário equilíbrio do contrato não se aplicando o art 413 do Código Civil que determina a redução equitativa por excesso Tratase da aplicação do princípio da especialidade e portanto dos arts 4º e 54A 2º da Lei 82451991 com a redação dada pela Lei 127442012 Condições livremente pactuadas e as disposições procedimentais da Lei do Inquilinato O caput do art 54A traz norma curiosa mas não nova segundo a qual no contrato de locação por encomenda que agora define prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei Lei 82451991 A ideia não é mesmo nova e repete a atecnia dura e unanimemente criticada pela doutrina constante do art 54 que trata das locações em shopping centers Quanto a esta crítica que se aplica integralmente à redação do art 54A interessante verificar o que escreveu Waldir de Arruda Miranda Carneiro prevalecerão sobre o quê A redação da norma dá absurda impressão de que a prevalência é sobre a própria norma inquilinária A melhor doutrina porém assumiu que com essa ressalva o legislador pretendeu simplesmente deixar claro que as convenções incomuns às locações em geral mas próprias àquelas estabelecidas em centros comerciais agora nas locações por encomenda idem não afastariam a natureza locatícia do contrato790 De fato a redação defeituosa do art 54 agora repetida no art 54A levou outros autores de espeque sobre o tema a afirmarem a impropriedade do texto Com efeito afirmou Francisco Carlos Rocha de Barros Em primeiro lugar exceção à norma do art 45 só se admitiria se adotada explicitamente Da imprecisão da expressão prevalecerão as condições livremente pactuadas não se pode extrair tratamento privilegiado para o locador 791 Não de forma diferente Gildo dos Santos para quem se trata de regra desnecessária dizer que se aplicam as condições livremente pactuadas por isso que pelo princípio da liberdade de contratar as disposições ajustadas pelas partes sempre prevalecem salvo se atentarem contra a lei a moral os bons costumes a ordem pública792 Por fim apenas para ilustrar o teor das críticas à igual expressão do art 54 Sílvio de Salvo Venosa afirmou que se aplicam as disposições contratuais entre as partes que não contrariarem a presente lei disso não há dúvida793 Portanto a correta interpretação indica a possibilidade de as partes acrescentarem pactos peculiares à modalidade de locação por encomenda à avença locatícia notadamente quanto aos parâmetros da construção reforma ou aquisição pelo locador prazo para a conclusão das obras e início do vencimento dos aluguéis e da relação locatícia além de penalidades em razão do desrespeito a esses prazos entre outras avenças peculiares como o pagamento de luvas se se tratar de contrato empresarial com os requisitos para a ação renovatória O que é claro é que a locação decorrente de encomenda com prévia construção reforma ou aquisição pelo locador se submete integralmente à Lei do Inquilinato quer nos aspectos materiais quer nos aspectos processuais a par de o contrato conter cláusulas especiais e atípicas que não possuem o condão de desnaturar o pacto afastandoo da aplicação da cogente Lei do Inquilinato nos termos do art 45 É de meridiana clareza a constatação segundo a qual as normas que decorrem da Lei 82451991 são em regra cogentes de tal sorte que não podem ser afastadas pela vontade das partes A decantada liberdade de contratar e a autonomia da vontade estão bitoladas neste caso pelas normas de ordem pública que são aquelas que não admitem alteração pela vontade das partes posto que a sua aplicação interessa à sociedade como um todo preservar em razão dos interesses jurídicos e morais em jogo jus publicum privatorum pactis derrogare non potest Em consonância com o acatado e até porque se aplicam expressamente as regras procedimentais da Lei 82451991 é inafastável o direito do locatário que dispõe dos requisitos necessários de promover nos termos dos arts 51 e 71 da Lei 82451991 a ação renovatória da locação celebrada ainda que tenha dado ao contrato a denominação estrangeira ou qualquer outra que se queira atribuir Todavia havendo ação renovatória procedente outro será o contrato perdendo as características peculiares como a eventual renúncia à revisão anteriormente estipulada entre as partes e multa integral caso contratada originariamente que passará a ser proporcional de acordo com a regra geral do art 4º da Lei do Inquilinato Isso porque ainda que se considere a renovação do contrato a especialidade do contrato em tela não mais se justifica tendo em vista que se presume que o prazo original tenha sido suficiente para garantir o retorno do investimento do locador No mais a ação de despejo é igualmente aplicável ao contrato de locação por encomenda tanto em decorrência de infração contratual quanto ao final do prazo estabelecido neste caso se não for a hipótese de ação renovatória o que se afirma nos termos do art 5º da Lei 82451991 que está assim redigido seja qual for o fundamento do término da locação a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo Para terminar reforço como já fiz alhures e os comentários aqui tratados versaram que tudo recomenda diante da natureza econômica do negócio cláusula arbitral perfeitamente possível neste caso A celeridade empreendida ao processo pelo procedimento arbitral nos termos da Lei 93071996 meio alternativo de solução de conflitos referentes a direitos patrimoniais e disponíveis é de todo desejável para resolver as questões exsurgentes do contrato de locação por encomenda builttosuit por reforma ou aquisição e nessa medida nossa obra Manual de Arbitragem 4 ed São Paulo Revista dos Tribunais 2011 p 43 Em resumo a O contrato de locação por encomenda que inclui o contrato builttosuit é contrato de locação não residencial mediante o qual o locador ou alguém por ele em razão de especificações descritas pelo locatário no contrato leva a efeito aquisição construção ou reforma do imóvel antes da ocupação de acordo com as necessidades do locatário submetendo o pacto à Lei do Inquilinato b As suas características são b1 Destinação não residencial b2 Descrição no contrato das necessidades do locatário e dos parâmetros para aquisição reforma ou construção do imóvel b3 Aquisição pelo locador do imóvel encomendado pelo locatário ou ainda construção ou reforma pelo locador ou por alguém por ele determinado b4 Contrato firmado por prazo determinado qualquer que seja b5 Possibilidade de renúncia ao direito de pedir revisão do aluguel Lei 82451991 art 54A 1º por ambas as partes b6 Possibilidade de pactuar cláusula penal multa no caso de devolução antecipada até o limite determinado pela soma dos aluguéis a receber até o final do contrato c Tratandose de contrato típico regulado por lei especial e normas em regra cogentes as partes não podem afastar a aplicabilidade da Lei 82451991 Lei do Inquilinato mas podem incluir pactos peculiares à modalidade de locação por encomenda notadamente quanto aos parâmetros da construção reforma ou aquisição pelo locador prazo para a conclusão das obras início da relação locatícia e aluguéis além de penalidades em razão do desrespeito a esses prazos entre outras avenças peculiares d O contratante locatário poderá devolver o imóvel antes do prazo contratado nos termos dos arts 4º e 54A 2º da Lei 82451991 pagando a multa pactuada irredutível cujo limite é a soma dos valores dos aluguéis desde a devolução até a data final estipulada no contrato e O direito à renovação compulsória do contrato respeitados os requisitos dos arts 51 e 71 da Lei 82451991 não pode ser afastado no contrato de locação por encomenda a teor do art 45 da mesma Lei não contando o novo contrato entretanto com as características peculiares como renúncia à ação revisional e multa integral por devolução antecipada f Ao término do contrato se não for o caso de ação renovatória a ação para retomada será a de despejo Lei 82451991 art 5º e g Recomendase diante da natureza econômica do contrato a utilização de cláusula arbitral nos termos da Lei 93071996 garantindo celeridade à solução de eventuais conflitos exsurgentes do negócio entabulado Art 55 Considerase locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinarse ao uso de seus titulares diretores sócios gerentes executivos ou empregados Comentários Mariana Bittar Moura Mattos Rodrigues Cavariani e Beatriz Villaça Avoglio de Souza Marcomini Com o advento da Lei 82451991 ficou consolidado o entendimento acerca da natureza das locações celebradas por pessoas jurídicas para residência de seus empregados sócios diretores etc Tal entendimento seguiu os preceitos já praticados majoritariamente pelos Tribunais ou seja sendo a locação firmada por pessoa jurídica para residência de pessoas ligadas às suas atividades comerciais e objeto social esta era considerada locação não residencial Para alguns doutrinadores a inclusão de tal artigo decorre da preocupação relacionada com aspectos fiscais como o de aumentar as despesas da sociedade diminuindo o seu lucro ou de dar um salário indireto ao empregado oferecendolhe moradia sem que isso antes o onerasse em termos de imposto de renda794 Isto pois conforme dispõe a Lei 8383 de 30 de dezembro de 1991 o aluguel de imóvel para uso de administradores diretores empregados e afins de empresas privadas integrantes da remuneração destes tem descontos de imposto de renda na fonte Independente do aspecto fiscal na esfera de locação predial tal vantagem mostrase irrelevante ao passo que o foco está no fato de a empresa locar o imóvel para atingir seu objeto social Sendo a locação celebrada com uma pessoa jurídica na qualidade de locador a destinação desta mesmo para residência de uma pessoa física a esta vinculada tem um viés comercial corporativo que diverge daquele protegido pelo regramento das locações residenciais qual seja a função social a defesa da parte contratante mais frágil até porque sendo o locador pessoa jurídica com fins de lucro existe um equilíbrio econômico entre as partes e não há que se levantar qualquer fragilidade por parte do locatário Há quem defenda que a inclusão de tal artigo não foi acertada uma vez que o que define o teor da locação se residencial ou comercial seria sua destinação e isso logicamente se verifica da locação prevista neste art 55 Francisco Carlos Rocha de Barros em seus Comentários à Lei do Inquilinato dispõe desta forma Sempre marchamos com os que pensavam em sentido contrário defendendo a natureza residencial dessa locação e argumentando a a destinação da locação é que importa e não a personalidade jurídica do locatário b apesar dos objetivos sociais da empresa locatária a utilização do imóvel sempre será para fim residencial c o déficit habitacional é que justifica proteção a locação residencial ainda que a locatária seja pessoa jurídica quem vai residir no imóvel é pessoa física justamente por causa desse déficit Está presente um interesse empresarial sem dúvida mas a locação atende a uma necessidade habitacional Somese ainda que seria absurdo chamar de não residencial uma locação que pela natureza do imóvel inadmitisse outra utilização que não fosse a residencial795 Como se pode verificar os argumentos utilizados pela corrente contrária à disposição legal do art 55 baseiamse especificamente na destinação e característica do imóvel locado e na função social da propriedade quando indica especificamente o déficit habitacional Porém entendemos que sendo a pessoa jurídica responsável pelos custos da locação integrando seu custo operacional não há qualquer oneração econômica a pessoa física Ademais em caso de denúncia da locação enquanto não seja encontrado outro imóvel para instalação de seu empregado diretor etc é totalmente viável e utilizado na prática seu alojamento em um hotel ou flat A despeito de correntes doutrinárias contrárias aos preceitos legais do art 55 insta ressaltar que este seguiu o quanto defendido pela jurisprudência majoritária anterior à promulgação da Lei 82451991 o que continuou a ser verificado mesmo após a sua promulgação conforme se extrai de algumas decisões do Superior Tribunal de Justiça Consoante reiterados julgados deste Tribunal é cabível denúncia imotivada da locação não residencial destinada à moradia de funcionário da pessoa jurídica locatária796 A locação contratada por pessoa jurídica para residência de seu empregado possui natureza não residencial e portanto cabível a retomada sem causa797 As locações residenciais quando contratadas por empresa para uso de seus agentes são reguladas como não residenciais sendo possível despejo imotivado798 Independentemente do disposto pelo art 55 cabe ao magistrado avaliar a situação caso a caso para definição da aplicabilidade do regramento deste artigo ou não até porque por vezes nos deparamos com relações contratuais de cunho efetivamente residencial no qual o locador exige a figura da pessoa jurídica para celebração do contrato sem que se apliquem de fato todos os requisitos legais para tal fim Ademais é importante ressaltar que o rol de qualificação das pessoas as quais residirão nos imóveis locados pelas pessoas jurídicas constante do art 55 é meramente exemplificativo O que se exige é que tais pessoas estejam vinculadas ao objeto social e às atividades das pessoas jurídicas sendo tais custos com a locação integrantes em grande parte da remuneração das pessoas físicas a residirem no imóvel locado Outro aspecto de reflexão seria se a substituição da pessoa física a residir no imóvel locado caracterizaria infração contratual Não estando indicada vedação expressa no contrato entendemos não ficar caracterizada a infração contratual até porque tal rotatividade é inerente a este tipo de locação Por outro lado estando tal vedação estabelecida contratualmente indicando um empregado específico a estabelecer sua residência no imóvel a sua substituição caracterizaria infração contratual Porém esse tipo de vedação contratual é pouco praticada no mercado até porque limita as chances do locador em obter interessados na locação do imóvel Neste sentido também entende Sylvio Capanema de Souza e defende que a própria lei já traz a segurança necessária ao locador É que celebrado o contrato por um ano e sendo sua natureza não residencial caso a locatária substitua o morador e com isto não concorde o locador bastarlheá ao final do prazo denunciar a locação promovendo a seguir a ação de despejo799 Art 56 Nos demais casos de locação não residencial o contrato por prazo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado independentemente de notificação ou aviso Parágrafo único Findo o prazo estipulado se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador presumirse á prorrogada a locação nas condições ajustadas mas sem prazo determinado Comentários Mariana Bittar Moura Mattos Rodrigues Cavariani e Beatriz Villaça Avoglio de Souza Marcomini Assim como já constava da antiga Lei do Inquilinato Lei 66491979 em seu art 5º terminado o prazo contratualmente estipulado o locador poderá reaver o imóvel sem necessidade de qualquer comunicação ao locatário O art 56 veio esclarecer o que muito se discutia antes do advento da atual Lei do Inquilinato qual seja o prazo para propositura de ação de despejo sem a necessidade de notificação prévia Portanto hoje não mais há espaço para discutirse tal prazo uma vez que o legislador tratou de estabelecêlo seguindo o já praticado pela jurisprudência Tais discussões culminaram na orientação da Súmula 14 do extinto 2º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo É dispensável a notificação premonitória quando o pedido de retomada de prédio não residencial se dá logo após o término do contrato notadamente se a ação é ajuizada dentro em 30 trinta dias Na mesma linha temos os seguintes julgados Processual civil Apelação Ação de despejo Locação não residencial Contrato com prazo determinado Continuidade da ocupação resistida pelo locador Prorrogação por ausência de denúncia formal Impossibilidade Inteligência do art 56 da Lei do Inquilinato Imposição de multa por litigância de máfé Não caracterização Recurso parcialmente provido Na locação de imóvel não residencial com prazo determinado não se exige do locador a denúncia do contrato como requisito necessário ao rompimento da relação locatícia que tem seu termo com o fim do prazo estipulado no respectivo negócio Inteligência do art 56 p único da Lei 824591 Havendo questão sobre a qual a sentença deveria se pronunciar mas não o fez não incide em máfé a parte que opõe embargos declaratórios ao fundamento de omissão Recurso parcialmente provido800 Civil Ação de despejo Decisão contrária a preliminar de exigência prévia de notificação Desacolhimento Apelação Locação comercial Prazo determinado Término Notificação Desnecessidade Desnecessária na espécie a notificação ou aviso do término da locação comercial pois em se tratando de contrato por prazo determinado este cessa de pleno direito findo o prazo estipulado art 56 da Lei 824591 O ajuizamento da ação de despejo no prazo previsto no parágrafo único do artigo 56 da Lei nº 824591 demonstra de forma cabal a oposição do locador em prorrogar o contrato firmado entre as partes Não há portanto que se falar em presunção de prorrogação do contrato A declaração da incompetência relativa em ação de despejo depende da iniciativa exclusiva do réu por meio de exceção de incompetência de modo que a sua inércia gera a prorrogação da competência do juízo perante o qual corre a demanda801 Caso o locador não ajuíze a ação de despejo dentro dos 30 dias o contrato continuará a viger porém por prazo indeterminado podendo ser denunciado conforme regramento constante do art 57 da Lei do Inquilinato o qual será tratado a seguir A propositura da ação de despejo portanto caracteriza a oposição do locador acerca da permanência do locatário no imóvel Assim ensina Sílvio de Salvo Venosa Essa oposição dentro em trinta dias do término do prazo se consubstancia pelo ajuizamento da ação de despejo802 A propositura tempestiva da ação de despejo nos termos do artigo em análise é de suma importância para obtenção de liminar judicial nos termos do inc VIII do 1º do art 59 da Lei 82451991803 O regramento previsto no artigo em análise abarca as locações não residenciais incluindo a nosso ver aquela prevista no art 55 No entanto alguns doutrinadores questionam tal inclusão interpretando o início de tal artigo nos demais casos de locação não residencial como uma forma de excetuar o art 55 do regramento do art 56 Mister registrar ante a redação do artigo 56 que a locação de imóvel por pessoa jurídica destinada a seus quadros de diretoria ou empregados denominada não residencial atípica não está sujeita a denúncia vazia prevista no artigo 56 pois foi por ele expressamente excepcionada Nesse caso a locação somente poderá ser rescindida nas hipóteses previstas nos artigos 46 e 47 da nova Lei de Locações804 Curiosidade que merece ser apontada o artigo seguinte que reconhece a extinção do vínculo locatício pelo término do prazo do contrato começa com a expressão nos demais casos indicando que a locação prevista neste art 55 estaria excluída805 Em sentido contrário e seguindo nosso entendimento defende Gildo dos Santos O tipo de locação que ora cuidamos apresenta inúmeras vantagens para o locador entre as quais a cessação do ajuste de pleno direito findo o prazo contratual art 56 autorizando a retomada Ao referirse à locação que ora cuidamos Gildo dos Santos trata daquela prevista no art 55806 No mesmo sentido entende Sílvio de Salvo Venosa Mantém a lei a denominada denúncia vazia para os imóveis não residenciais A lei anterior reintroduzira o princípio do Código Civil apenas nessas locações não residenciais Ao falar em demais casos de locação não residencial a lei se refere aos contratos protegidos pela ação renovatória São também não residenciais e se regulam dessa forma as locações referidas no artigo anterior e as unidades de shopping centers quando não albergadas pela renovação compulsória807 Quando a lei referiuse aos demais casos de locação não residencial por óbvio quis incluir aquela constante do art 55 e não excluíla Outra questão interessante a ser abordada referese àqueles contratos de locação em que está expressamente prevista a possibilidade de prorrogação do prazo Para Gildo dos Santos restaria inaplicada a regra do art 56 e prorrogada automaticamente a relação locatícia caso exista previsão contratual expressa quanto ao prazo a ser prorrogado e novo valor do aluguel808 Não tem sido outro o entendimento da jurisprudência sobre o tema Locação de imóvel não residencial Ação de despejo Alegação de notificação para rescisão e desocupação no prazo final previsto da locação Existência de aditamento contratual que prorrogou o contrato inicial por cinco anos e ainda previu prorrogação automática por igual período ao término da locação Locador que não denunciou o contrato no prazo de 210 dias previsto no aditamento Locação que continua em curso prorrogada que foi por cláusula expressa que não é ilegal ou contrária à Lei de Locações Caso de improcedência da demanda Apelo da ré provido809 Apelação Locação não residencial Despejo Denúncia vazia Impossibilidade Contrato prorrogado por prazo determinado automaticamente Ausência de notificação prévia manifestando desinteresse na renovação conforme previsão contratual Sentença de improcedência mantida Recurso improvido810 Agravo de instrumento Ação de despejo Concessão de liminar para desocupação de imóvel não residencial Fumaça do bom direito Inexistente Contrato por prazo determinado Cláusula de prorrogação automática por igual período Permanência do locatário no imóvel sem oposição do locador no momento oportuno Vigência do contrato por tempo determinado Impossibilidade de retomada do imóvel por denúncia vazia Decisão reformada Agravo conhecido e provido Tratandose de contrato de locação por prazo determinado não é cabível ação de despejo imotivado estando o locatário em dia com as suas obrigações locatícias nos termos do art 4º da Lei n 824591811 Art 57 O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito pelo locador concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação Comentários Mariana Bittar Moura Mattos Rodrigues Cavariani e Beatriz Villaça Avoglio de Souza Marcomini O contrato de locação não residencial celebrado por prazo indeterminado ou que se prorrogou após o término do prazo contratual poderá a qualquer tempo ser denunciado pelo locador desde que o locatário seja previamente notificado para desocupação do imóvel em 30 dias prazo este que quando findo permite a propositura da ação de despejo se o locatário não desocupar o imóvel É a chamada denúncia vazia ou denúncia imotivada que como o próprio nome diz independe de motivação pelo locador Como esclarece Francisco Carlos Rocha de Barros Sobre o momento em que se desfaz a relação obrigacional a regra é a seguinte como a denúncia é uma manifestação reptícia de vontade tornase eficaz no momento em que o destinatárioinquilino a recebe A lei proclama aqui e ali que o efeito da denúncia só se produzirá após a fluência de determinado prazo contado do instante em que o destinatário inquilino tomou conhecimento da denúncia Mas a denúncia ocorreu já naquele instante812 Com efeito escoado o período de vigência da locação não residencial artigo 56 da Lei nº 824591 ou se indeterminada externado o desinteresse na manutenção do contrato artigo 57 da Lei nº 824591 e não caracterizada hipótese de renovação forçada assiste mesmo ao locador que não mais deseja mantêla reaver o imóvel Esta é a disciplina legal dispensada às locações não residenciais assim genericamente consideradas813 Ou seja basta que o contrato vigore por prazo indeterminado e que seja o locatário notificado para permitir a retomada do imóvel pelo locador Não cabe discussão quanto à motivação do locador para retomar o imóvel visto que é desnecessária Neste sentido Sílvio de Salvo Venosa cita a Súmula 21 do extinto 2º TACSP Na denúncia vazia é inadmissível qualquer discussão a respeito de eventual sinceridade do pedido Súmula 21 do 2º TACSP nem há necessidade de qualquer motivação814 Ora presentes os requisitos ao deferimento do pleito inicial de despejo por denúncia vazia quais sejam a relação locatícia que se encontra por prazo indeterminado a notificação do locatário aos fins de retomada do imóvel pelo autor e a inércia do requerido imperiosa a procedência da ação815 Resumese então a situação sob exame às seguintes com conclusões se a locação for por prazo indeterminado o 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 desfazimento depende de prévia notificação com o prazo de trinta dias se a locação for por prazo determinado esta pode findarse se assim desejar o locador bem como o locatário e se a locação originalmente por prazo determinado passar a indeterminado é imprescindível a notificação de que trata o art 57816 Para propositura da ação de despejo pelo locador é importante o atendimento ao prazo de 30 dias após notificação para que o locatário desocupe o imóvel Somente quando ultrapassado tal prazo poderá o locador ingressar com a ação de despejo Lei 4504 de 30 de novembro de 1964 e Decreto 59566 de 14 de novembro de 1966 Art 4º do Estatuto da Terra SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 7 ed Rio de Janeiro GZ 2012 p 1314 Conforme acórdão de 25102000 da 15ª Câmara de Direito Privado do TJRS nos autos da Apelação Cível 70001073139 tendo como relator o Des Manuel José Martinez Lucas SANTOS Gildo dos Locação e despejo 7 ed rev ampl e atual São Paulo RT 2011 p 68 Conforme acórdão de 19021997 da 9ª Câmara do extinto 2º TACivSP nos autos do AgIn 477834000 tendo como relator o Juiz Francisco Casconi RT 740355 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 7 ed Rio de Janeiro GZ 2012 p 17 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 7 ed Rio de Janeiro GZ 2012 p 17 Conforme acórdão de 20052013 da 34ª Câmara de Direito Privado do TJSP nos autos do Agravo de Instrumento 0056571 4020138260000 tendo como relator o Des Gomes Varjão VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada doutrina e prática 13 ed São Paulo Atlas 2014 p 31 Conforme acórdão de 06112003 da 5ª Câmara Cível do TJMG nos autos da Apelação Cível 4097225 tendo como relatora a Desa Eulina do Carmo Almeida CAMBLER Everaldo Augusto Responsabilidade civil na incorporação imobiliária 2 ed rev atual e ampl São Paulo RT Thomson Reuters 2014 Livro II Parte I n 31 p 203 Vejase NONATO Orozimbo Curso de obrigações generalidades espécies Rio de Janeiro Forense 1959 vol I p 85 Cf CAMBLER Everaldo Augusto As obrigações divisíveis e indivisíveis e o novo Código Civil In ALVIM Arruda CÉSAR Joaquim Portes de Cerqueira ROSAS Roberto coords Aspectos controvertidos do novo Código Civil escritos em homenagem ao Ministro José Carlos Moreira Alves São Paulo RT 2003 STJ REsp 81275 6ª Turma j 12081997 2º TACivSP Ap s Rev 653275006 3ª Câmara j 01042003 2º TACivSP AgIn 371322500 7ª Câmara j 10111992 RT 699123 ALVIM Arruda Manual de direito processual civil segunda parte 16 ed rev atual e ampl São Paulo RT Thomson Reuters 2013 p 621 2º TACivSP 395253007 6ª Câmara j 26011994 RT 705162 no mesmo sentido RT 714181 CAMBLER Everaldo Augusto coord Curso avançado de direito civil direito das obrigações São Paulo RT 2001 vol 2 n 412 413 p 8689 PINTO José Guy de Carvalho Locação e ações locativas São Paulo Saraiva 1997 p 99 AZEVEDO JR José Osório de Direitos imobiliários da população urbana de baixa renda São Paulo Sarandi 2011 n 32 p 72 2º TACivil Ap c Rev 403145004SP 5ª Câm Rel Juiz Laerte Sampaio j 11051994 vu Acórdão publicado em 20102008 da 5ª Turma do STJ nos autos do Recurso Especial 793082CE tendo como relator o Min Jorge Mussi SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 7 ed Rio de Janeiro GZ 2012 p 28 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 7 ed Rio de Janeiro GZ 2012 p 28 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada 13 ed São Paulo Atlas 2014 p 39 BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed rev e atual São Paulo Saraiva 1997 p 12 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 7 ed Rio de Janeiro GZ 2012 p 31 Acórdão publicado em 13041992 da 3ª Turma do STJ nos autos do Recurso Especial 10914RJ tendo como relator o Min Cláudio Santos COSTA Carlos Celso Orcesi Locação de imóvel urbano São Paulo Saraiva 1992 p 14 SANTOS Gildo dos Locação e despejo 7 ed rev ampl e atual São Paulo RT 2011 p 84 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 COSTA Carlos Celso Orcesi Locação de imóvel urbano São Paulo Saraiva 1992 p 19 e 40 TJSP Apelação n 91514710820038260000 26ª Câmara Rel Norival Oliva Comarca não informada j 18042005 Acórdão publicado em 12022015 da 3ª Turma do STJ nos autos do Agravo Regimental no Recurso Especial 1351671 PR tendo como relator o Min Ricardo Villas Bôas Cueva TJSP Apelação 90793405920088260000 28ª Câmara Rel Des Eduardo Sá Pinto Sandeville j 07022012 Acórdão publicado em 20052002 da 5ª Turma do STJ nos autos do Recurso Especial 331365MG tendo como relator o Min Jorge Scartezzini TJSP Apelação 91734111920098260000 3ª Câmara Extraordinária de Direito Privado Rel Des Hélio Nogueira j 06032014 COSTA Carlos Celso Orcesi Locação de imóvel urbano São Paulo Saraiva 1992 p 19 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada 13 ed São Paulo Atlas 2014 p 39 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 7 ed Rio de Janeiro GZ 2012 p 36 Acórdão publicado em 11032003 da 5ª Turma do STJ nos autos do Recurso Especial 365085RJ tendo como relator o Min Felix Fischer TJSP Apelação 91873261420048260000 36ª Câmara de Direito Privado Rel Des Jayme Queiroz Lopes j 16032006 Nota do organizador Luiz Antonio Scavone Junior Para ilustrar a cláusula pode ser redigida nos seguintes termos Embora a presente locação tenha sido celebrada pelo prazo de 30 meses vinculando o locador o locatário poderá devolver o imóvel após 12 meses de vigência do presente contrato sem qualquer penalidade mediante prévio aviso com prazo de 30 dias Caso não comunique sua intenção de desocupar o imóvel com prazo mínimo de 30 dias o que somente poderá fazer depois da vigência de 12 meses da presente locação pagará o equivalente a 1 aluguel vigente Caso devolva o imóvel antes do prazo de 12 meses ficará responsável pela multa proporcional considerado o prazo de 30 meses nos termos do art 4º da Lei 82451991 Acórdão publicado em 11102010 da 5ª Turma nos autos do Recurso Especial 844882RJ tendo como relatora a Min Laurita Vaz Acórdão publicado em 04022002 da 6ª Turma do STJ nos autos do Recurso Especial 77457SP tendo como relator o Min Hamilton Carvalhido STJ REsp 1337295SP 2ª Turma Rel Min Herman Benjamin j 20022014 DJe 07032014 BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed rev e atual São Paulo Saraiva 1997 p 30 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada 13 ed São Paulo Atlas 2014 p 5556 TJSP Apelação 00131641820108260152 32ª Câmara de Direito Privado Rel Des Hamid Bdine j 04042013 Acórdão publicado em 27032000 da 5ª Turma do STJ nos autos do Recurso Especial 140587SP tendo como relator o Min Jorge Scartezzini VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada 13 ed São Paulo Atlas 2014 p 56 BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed rev e atual São Paulo Saraiva 1997 p 3031 Acórdão publicado em 17032008 da 5ª Turma do STJ nos autos do Agravo Regimental no Agravo de Instrumento 853350SP tendo como relator o Min Arnaldo Esteves Lima Acórdão publicado em 17092002 da 6ª Turma nos autos do Recurso Especial 254949SP tendo como relator o Min Hamilton Carvalhido TJSP Apelação 10011262720138260127 27ª Câmara de Direito Privado Rel Des Daise Fajardo Nogueira Jacot j 17032015 MONTEIRO Washington de Barros Curso de direito civil Direito das sucessões 38 ed São Paulo Saraiva 2011 vol 6 p 249 COSTA Carlos Celso Orcesi Locação de imóvel urbano São Paulo Saraiva 1992 p 31 BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed rev e atual São Paulo Saraiva 1997 p 34 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 7 ed Rio de Janeiro GZ 2012 p 51 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada 13 ed São Paulo Atlas 2014 p 58 2 TACSP Apelação 91160470720008260000 4ª Câmara de Direito Privado Rel Des Amaral Vieira j 01072003 Cf por todos PONTES DE MIRANDA Francisco Cavalcanti Tratado de direito privado 3 ed São Paulo RT 1984 vol 40 p 222 PONTES DE MIRANDA Francisco Cavalcanti Tratado de direito privado 3 ed São Paulo RT 1984 vol 40 p 236 GOMES Orlando Direitos reais 18 ed atual por Humberto Theodoro Júnior Rio de Janeiro Forense 2002 p 97 Apesar da faculdade conferida pelo art 8º a presença de um locatário pode ser um estorvo à circulação do imóvel Afinal se o inquilino recusarse a deixar o imóvel o comprador terá de manejar ação de despejo para obter sua posse direta O 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 processo que se seguirá por vezes tortuoso acarretará perda de tempo dinheiro e oportunidades para o adquirente COMPARATO Fábio Konder Função social da propriedade dos bens de produção Revista de Direito Mercantil Industrial Econômico e Financeiro São Paulo Malheiros n 63 julset 1986 p 71 SLAIBI FILHO Nagib SÁ Romar Navarro de Comentários à Lei do Inquilinato 10 ed Rio de Janeiro Forense 2010 p 105 GOMES Orlando Introdução ao direito civil 18 ed Rio de Janeiro Forense 2001 p 283 SLAIBI FILHO Nagib SÁ Romar Navarro de Comentários à Lei do Inquilinato 10 ed Rio de Janeiro Forense 2010 p 107 GOMES Orlando Introdução ao direito civil 18 ed Rio de Janeiro Forense 2001 p 117 Não obstante caberá direito de indenização por benfeitorias ou levantamento se presentes os pressupostos dos arts 35 e 36 da Lei 82451991 STJ REsp 745504 5ª Turma j 12092006 Obviamente a ausência de cláusula de vigência em caso de alienação não tolhe o direito de preferência se desrespeitado o locatário poderá pleitear tutela específica ou indenização na forma do art 33 da Lei 82451991 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 9 ed Rio de Janeiro Forense 2014 p 55 Quanto à doação que desperta especial interesse por ser negócio jurídico a título gratuito cf STJ REsp 28472 6ª Turma j 1º121992 o julgamento se baseou na Lei 66491979 mas seus fundamentos se aplicam no regime jurídico atual Nesse sentido Sylvio Capanema de Souza afirma que o direito de resilir a locação cabe ao adquirente da propriedade A Lei do Inquilinato comentada 9 ed Rio de Janeiro Forense 2014 p 55 Sílvio de Salvo Venosa reitera a Súmula e nega a aplicação do art 8º na hipótese de constituição de usufruto Lei do Inquilinato comentada 12 ed São Paulo Atlas 2013 p 69 PONTES DE MIRANDA Francisco Cavalcanti Tratado de direito privado 3 ed São Paulo RT 1984 vol 40 p 241 Excluída naturalmente a servidão STJ REsp 37220SP 6ª Turma j 15101998 No mesmo sentido STJ REsp 511637 5ª Turma j 17022004 STJ REsp 511637 5ª Turma j 17022004 STJ REsp 605521 5ª Turma j 28042004 STJ REsp 53248 5ª Turma j 07101997 Excetuamse é claro as hipóteses de usucapião CC arts 1238 e ss e de acessão CC arts 1248 e ss Os direitos reais de gozo sobre imóveis também se adquirem por registro sendo insuficiente a lavratura de escritura pública CC arts 1369 1391 1413 e 1416 A favor da exigência de registro previamente à denúncia cf VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada 12 ed São Paulo Atlas 2013 p 6869 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 9 ed Rio de Janeiro Forense 2014 p 56 TJSP AI 21155078720148260000 36ª Câmara de Direito Privado j 31072014 TJSP AI 2089978 6620148260000 29ª Câmara de Direito Privado j 25062014 TJSP Ap 00440653120108260002 30ª Câmara de Direito Privado j 07122011 TJSP Ap 0108773 24200982601003 26ª Câmara de Direito Privado j 30112011 TJSP Ap 91886934919998260000 16ª Câmara de Direito Privado j 21112000 TJSP Ap 03090381720108260000 30ª Câmara de Direito Privado j 06072011 STJ REsp 43286 5ª Turma j 18041994 STJ REsp 511637 5ª Turma j 17022004 STJ REsp 605521 5ª Turma j 28042004 2º TACSP Ap s Rev 593171007 10ª Câmara j 14032001 Conforme Robert Alexy os princípios são mandados de otimização ou seja normas que determinam a realização de algo na maior medida possível Teoría de los derechos fundamentales Trad Ernesto Garzón Valdés Madrid Centro de Estudios Políticos y Constitucionales 2001 p 8687 Opostamente o autor define as regras como normas que contêm determinações e somente podem ser cumpridas ou descumpridas ou seja se uma regra é válida devese fazer exatamente o que ela determina nem mais nem menos À luz desse critério o art 8º claramente positiva um conjunto de regras e não um princípio SLAIBI FILHO Nagib SÁ Romar Navarro de Comentários à Lei do Inquilinato 10 ed Rio de Janeiro Forense 2010 p 107 Sílvio de Salvo Venosa observa que a dicção legal espanca qualquer dúvida se é que ainda existia exigindo a notificação anterior à propositura da ação de despejo Lei do Inquilinato comentada 12 ed São Paulo Atlas 2013 p 69 STJ REsp 736954 5ª Turma j 24042007 Cf por exemplo TJSP AI 20313692720138260000 26ª Câmara de Direito Privado j 04122013 Cf por exemplo TJSP AI 00409778820108260000 30ª Câmara de Direito Privado j 06102010 STJ REsp 1342090 4ª Turma j 14052013 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada 12 ed São Paulo 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 Atlas 2013 p 65 STJ REsp 32604 6ª Turma j 20041993 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada 12 ed São Paulo Atlas 2013 p 66 SANTOS Gildo dos Locação e despejo 6 ed São Paulo RT 2010 p 101 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 9 ed Rio de Janeiro Forense 2014 p 58 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada 12 ed São Paulo Atlas 2013 p 68 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 9 ed Rio de Janeiro Forense 2014 p 59 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada 12 ed São Paulo Atlas 2013 p 67 Entendendo que o locatário pode impedir a resilição tanto nas alienações extrajudiciais quanto nas judiciais cf PERES Tatiana Bonatti Locação empresarial a cláusula de vigência e os princípios contratuais atuais In PERES Tatiana Bonatti org Temas relevantes de direito empresarial Rio de Janeiro Lumen Juris 2014 p 28 CAMPINHO Sérgio Regime jurídico do contrato o contrato de locação na falência direito de preferência do locatário do falido a falência e o princípio da venda não rompe a locação Revista Semestral de Direito Empresarial Rio de Janeiro Renovar n 2 2008 p 266 Em sentido contrário restringindo a norma a alienações extrajudiciais cf SLAIBI FILHO Nagib SÁ Romar Navarro de Comentários à Lei do Inquilinato 10 ed Rio de Janeiro Forense 2010 p 108 SLAIBI FILHO Nagib SÁ Romar Navarro de Comentários à Lei do Inquilinato 10 ed Rio de Janeiro Forense 2010 p 104 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 9 ed Rio de Janeiro Forense 2014 p 58 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada 12 ed São Paulo Atlas 2013 p 67 SANTOS Gildo dos Locação e despejo 6 ed São Paulo RT 2010 p 99 Cf por todos STJ AgRg nos EDcl no REsp 1322238 3ª Turma j 23062015 O acórdão não apenas cita a averbação prevista no art 8º como também analisa sua função DINIZ Maria Helena Sistemas de registros de imóveis São Paulo Saraiva 2000 p 48 DINIZ Maria Helena Sistemas de registros de imóveis São Paulo Saraiva 2000 p 49 Em acórdão relatado pelo eminente civilista Ministro Paulo de Tarso Sanseverino o Superior Tribunal de Justiça estadeou que a finalidade da averbação do contrato exigida pelo art 8º da Lei n 824591 como requisito para a oposição do contrato de locação ao adquirente do imóvel é unicamente a de dar publicidade à locação vigente com vistas à proteção não apenas do locatário mas também do terceiro adquirente STJ AgRg nos EDcl no REsp 1322238 3ª Turma j 23062015 PERES Tatiana Bonatti Locação empresarial a cláusula de vigência e os princípios contratuais atuais In PERES Tatiana Bonatti org Temas relevantes de direito empresarial Rio de Janeiro Lumen Juris 2014 p 27 SLAIBI FILHO Nagib SÁ Romar Navarro de Comentários à Lei do Inquilinato 10 ed Rio de Janeiro Forense 2010 p 105 TWORKOWSKI Carlos Alberto A averbação e o registro dos contratos de locação no registro de imóveis repercussões legais Revista de Direito Imobiliário São Paulo RT n 62 janjun 2007 p 15 CHICUTA Kioitsi A locação de imóveis e o sistema registrário Revista de Direito Imobiliário São Paulo RT n 37 janabr 1996 p 27 NEGRÃO Theotonio et al Código de Processo Civil e legislação processual em vigor 44 ed São Paulo Saraiva 2012 p 1678 NEGRÃO Theotonio et al Código de Processo Civil e legislação processual em vigor 44 ed São Paulo Saraiva 2012 p 1678 E que é claro o contrato vigora por prazo determinado e contém cláusula de vigência em caso de alienação Em sentido contrário cf STJ REsp 16890 3ª Turma j 14091992 O acórdão anterior à edição do Código Civil de 2002 que enfatizou eticidade e a socialidade como molasmestras de todo o ordenamento jurídico privado STJ REsp 1269476 3ª Turma j 05022013 STJ AgRg nos EDcl no REsp 1322238 3ª Turma j 23062015 STJ AgRg no Ag em REsp 592939 3ª Turma j 03022015 Idem PERES Tatiana Bonatti Locação empresarial a cláusula de vigência e os princípios contratuais atuais In PERES Tatiana Bonatti org Temas relevantes de direito empresarial Rio de Janeiro Lumen Juris 2014 p 32 PERES Tatiana Bonatti Locação empresarial a cláusula de vigência e os princípios contratuais atuais In PERES Tatiana Bonatti org Temas relevantes de direito empresarial Rio de Janeiro Lumen Juris 2014 p 36 PERES Tatiana Bonatti Locação empresarial a cláusula de vigência e os princípios contratuais atuais In PERES Tatiana Bonatti org Temas relevantes de direito empresarial Rio de Janeiro Lumen Juris 2014 p 38 COSTA Carlos Celso Orcesi Locação de imóvel urbano São Paulo Saraiva 1992 p 41 TJSP Apelação 21338283920158260000 29ª Câmara de Direito Privado Rel Des Neto Barbosa Ferreira j 02092015 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 7 ed Rio de Janeiro GZ 2012 p 67 SANTOS Gildo dos Locação e despejo 7 ed rev ampl e atual São Paulo RT 2011 p 116 RT 218186 in COSTA Carlos Celso Orcesi Locação de imóvel urbano São Paulo Saraiva 1992 p 45 Decisão monocrática de 26072007 da 15ª Câmara do TJRS nos autos do Agravo de Instrumento 70020649281 tendo como relator o Des Vicente Barroco de Vasconcellos TJSP Apelação 01037757620108260100 27ª Câmara de Direito Privado Rel Des Dimas Rubens Fonseca j 21082012 TJSP Apelação 00435209020118260562 30ª Câmara de Direito Privado Rel Des Marcos Ramos j 20022013 TJSP Apelação 10063465220148260068 12ª Câmara de Direito Privado Rel Des Jairo Oliveira Junior j 29052015 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 7 ed Rio de Janeiro GZ 2012 p 67 TJSP Apelação 01268889720128260000 31ª Câmara de Direito Privado Rel Des Paulo Ayrosa j 24072012 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 7 ed Rio de Janeiro GZ 2012 p 68 TJSP Apelação 21415229320148260000 35ª Câmara de Direito Privado Rel Des Gilberto Leme j 13102014 COSTA Carlos Celso Orcesi Locação de imóvel urbano São Paulo Saraiva 1992 p 60 ALVIM Arruda ALVIM Thereza coords Comentários ao Código Civil brasileiro do direito das obrigações Rio de Janeiro Forense 2003 comentário ao art 233 p 39 SANTOS Gildo dos Locação e despejo comentários à Lei 824591 7 ed rev atual e ampl São Paulo RT 2011 comentário ao art 10 n 32 p 122 CHICUTA Kioitsi A locação de imóveis e o sistema registrário Doutrinas Essenciais de Direito Registral São Paulo RT vol 5 dez 2011 p 681 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do inquilinato comentada doutrina e prática 12 ed São Paulo Atlas 2013 p 77 2º TACivSP AgIn 366962000 5ª Câmara j 23091992 RT 693189 2º TACivSP AgIn 644568008 1ª Câmara j 31072000 RT 783337 2º TACivSP Ap s Rev 444591000 5ª Câmara j 06121995 RT 730266 Cuidando desses e de outros aspectos do pagamento com subrogação vejase trabalho de nossa lavra CAMBLER Everaldo Augusto coord Curso avançado de direito civil direito das obrigações São Paulo RT 2001 vol 2 p 148 151 SOUZA Gabriela Mesquita Consequências da morte do arrendatário no contrato de arrendamento urbano para habitação confronto entre o direito português e o direito brasileiro Revista de Direito Imobiliário São Paulo RT dez 2012 p 290 DINIZ Maria Helena Lei de locações de imóveis urbanos comentada 13 ed rev e atual São Paulo Saraiva 2014 p 108 2º TACivSP Ap 462398006 j 26081996 RT 736285 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 5 ed Rio de Janeiro GZ 2009 p 76 Dispunha o caput do art 12 da Lei 82451991 alterado pela Lei 121122009 Em casos de separação de fato separação judicial divórcio ou dissolução da sociedade concubinária a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel No mesmo sentido presumindo a realização da locação intuitu familiae THEODORO JÚNIOR Humberto Inovações na Lei do Inquilinato visão esquemática das alterações provocadas pela Lei nº 12112 de 09122009 Rio de Janeiro GZ 2010 n 12 p 5 Parágrafo único Nas hipóteses previstas neste artigo a subrogação será comunicada por escrito ao locador o qual terá o direito de exigir no prazo de trinta dias a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei A propósito da transferência dos direitos e obrigações ao cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel vejase o seguinte julgado Despejo Falta de pagamento de aluguel Casal separado de fato Prosseguimento do feito contra a esposa do locatário que permaneceu no imóvel Admissibilidade Subrogação legal prevista no art 12 da Lei 824591 AgIn 439779005 Morato de Andrade 2º Tribunal de Alçada de São Paulo j 02101995 RT vol 726338 abr 1996 Sylvio Capanema de Souza adverte que o advérbio de modo automaticamente não deve ser literalmente interpretado A subrogação será automática no caso do interesse ou conveniência das partes que poderão repelila na hipótese contrária Em havendo a subrogação o contrato será mantido com as mesmas cláusulas e condições operandose apenas a substituição subjetiva A Lei do Inquilinato comentada 5 ed Rio de Janeiro GZ 2009 comentário ao art 12 p 78 Sílvio de Salvo Venosa critica o texto da lei observando que este deveria ser expresso quanto à possibilidade de a sub rogação abranger a prole do locatário e de seu consorte se já residiam no imóvel Lei do Inquilinato comentada doutrina e prática 12 ed São Paulo Atlas 2013 comentário ao art 12 p 84 Se o fiador todavia silenciar no prazo legal de 30 dias continuará respondendo como garantidor das obrigações 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 locatícias SANTOS Gildo dos Locação e despejo comentários à Lei nº 824591 7 ed rev atual e ampl São Paulo RT 2011 comentário ao art 12 p 132 COSTA Carlos Celso Orcesi da Locação de imóvel urbano comentários à Lei n 8245 de 18 de outubro de 1991 São Paulo Saraiva 1992 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do inquilinato comentada doutrina e prática São Paulo Atlas 2014 p 91 Art 361 Não havendo ânimo de novar expresso ou tácito mas inequívoco a segunda obrigação confirma simplesmente a primeira Não há nada que impeça a novação caso as partes entendam cabível iniciar uma nova relação jurídica após a cessão oportunidade que poderão inclusive estabelecer novas disposições contratuais mais adequadas às características do novo locatário ou ao perfil da finalidade pretendida por este ao utilizar o imóvel no novo documento contratual SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 7 ed Rio de Janeiro GZ 2012 p 83 2º TACSP Apelação Cível 622922002 6ª Câmara Rel Paulo Hungria j 05042000 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do inquilinato comentada doutrina e prática São Paulo Atlas 2014 p 97 Nesses termos TJMG AI 101005072377085001 10ª Câmara Cível Rel Cabral da Silva 27012009 Locação Terceiro Ocupação ilegítima Despejo Se terceiro ocupa ilegalmente imóvel objeto de contrato de locação seja por meio de cessão ou sublocação inautorizada a ordem de despejo o abarca pois não é titular de qualquer direito oponível ao locador Recurso Provido DINIZ Maria Helena Comentários à Lei n 824591 São Paulo Saraiva 2014 p 114 Para um outro enfoque sobre o tema da alteração da composição societária da locatária remetemos o leitor para PERES Tatiana Bonatti Temas relevantes de direito imobiliário e responsabilidade civil 2 ed Rio de Janeiro Lumen Juris 2015 p 209210 DINIZ Maria Helena Curso de direito civil brasileiro 18 ed São Paulo Saraiva 2002 vol 1 p 206 O conceito de controle é encontrado no art 116 da Lei das SA Lei 64041964 aplicável às sociedades por ações podendo ser aplicado analogicamente às demais sociedades como sendo Art 116 Entendese por acionista controlador a pessoa natural ou jurídica ou o grupo de pessoas vinculadas por acordo de voto ou sob controle comum que a é titular de direitos de sócio que lhe assegurem de modo permanente a maioria dos votos nas deliberações da assembleia geral e o poder de eleger a maioria dos administradores da companhia e b usa efetivamente seu poder para dirigir as atividades sociais e orientar o funcionamento dos órgãos da companhia Mensagem 1004 de 09122009 do Sr Presidente da República ao Sr Presidente do Senado Federal nos termos do 1º do art 66 da Constituição Federal SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 7 ed Rio de Janeiro GZ 2012 p 89 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada 13 ed São Paulo Atlas 2014 p 100 DINIZ Maria Helena Lei de locações de imóveis urbanos comentada 13 ed rev e atual São Paulo Saraiva 2014 p 120 BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed rev e atual São Paulo Saraiva 1997 p 84 DINIZ Maria Helena Lei de locações de imóveis urbanos comentada 13 ed rev e atual São Paulo Saraiva 2014 p 118 AZEVEDO Gilmar Alves de Lei do Inquilinato comentada Publicação independente 2002 p 27 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 7 ed Rio de Janeiro GZ 2012 p 89 Apud SANTOS Gildo dos Locação e despejo 7 ed rev ampl e atual São Paulo RT 2011 p 144 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada 13 ed São Paulo Atlas 2014 p 94 Vide REsp 1196824AL Rel Min Ricardo Villas Bôas Cueva j 19022013 Informativo 0515 Art 5º Seja qual for o fundamento do término da locação a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo DINIZ Maria Helena Lei de locações de imóveis urbanos comentada 10 ed São Paulo Saraiva 2009 p 9293 TJMG AgIn 10024102414554001 18ª Câmara Cível Rel Des Guilherme Luciano Baeta Nunes j 14082012 publicação da súmula em 17082012 REsp 127710SP 5ª Turma Rel Min Jorge Scartezzini DJ 06121999 p 108 ementa parcial VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada 13 ed São Paulo Atlas 2014 p 9495 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada 13 ed São Paulo Atlas 2014 p 95 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada doutrina e prática 10 ed São Paulo Atlas 2010 p 9495 TJSP MS 435662 2º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo 6ª Câmara Rel Gamaliel Costa j 16081995 Art 59 Com as modificações constantes deste capítulo as ações de despejo terão o rito ordinário 1º Concederseá liminar para desocupação em quinze dias independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel nas ações que tiverem por fundamento exclusivo V a permanência do sublocatário no imóvel extinta a locação celebrada com o locatário TJMG Apelação Cível 10024110544442002 17ª Câmara Cível Rel Des Eduardo Mariné da Cunha j 17112011 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 publicação da súmula em 22112011 BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed rev e atual São Paulo Saraiva 1997 p 87 BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed rev e atual São Paulo Saraiva 1997 p 84 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada 13 ed São Paulo Atlas 2014 p 100 SANTOS Gildo dos Locação e despejo 7 ed rev ampl e atual São Paulo RT 2011 p 146 TJSP AI 5035855720108260000 26ª Câmara de Direito Privado Rel Des Antônio Nascimento j 10082011 publ 15082011 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 7 ed Rio de Janeiro GZ 2012 p 91 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 7 ed Rio de Janeiro GZ 2012 p 91 SOUZA Sylvio Capanema de Da locação do imóvel urbano Rio de Janeiro Forense 2000 p 138 TJMG Apelação Cível 10145084984197001 11ª Câmara Cível Rel Des Wanderley Paiva j 08082012 publicação da súmula em 20082012 SANTOS Gildo dos Locação e despejo 7 ed rev ampl e atual São Paulo RT 2011 p 148 COSTA Carlos Celso Orcesi Locação de imóvel urbano São Paulo Saraiva 1992 p 90 AZEVEDO Gilmar Alves de Lei do Inquilinato comentada Publicação independente 2002 p 28 La autonomia privada es el poder conferido o reconocido según la concepción del Derecho que se tenga a la persona por el ordenamento jurídico para que gobierne sus proprios interesses o atienda a la satisfacción de sus necessidades El negócio jurídico es la expresión máxima de esa autonomía en tanto que a través de él se cumpre una de sus funciones el nacimiento modificación o extinción de las relaciones jurídicas para la satisfacción de aquellos interesses o necesidades La autonomía privada por medio del negócio jurídico crea modifica o extingue relaciones jurídicas y autorreglamenta las mistas DÍEZPICAZO Luis GULLÓN Antonio Sistema de derecho civil Madrid Tecnos 2013 vol I p 455 É um limite imposto pelo Estado ao exercício da autonomia da vontade VENOSA Sílvio de Salvo Lei do inquilinato comentada doutrina e prática São Paulo Atlas 2010 p 100 Sabese que uma das funções primordiais do Direito é a segurança jurídica que se traduz na ideia de previsibilidade Precisamente sob a ótica da previsibilidade portanto é que se deve ver a segurança jurídica atrelada que está à própria noção de Estado de Direito Nesse contexto representa o princípio da segurança jurídica um importante limite à interpretação judicial das normas de tipo aberto TOSTA Jorge BENACCHIO Marcelo In TOLEDO Armando Sérgio Prado coord Negócio jurídico São Paulo Quartier Latin 2013 p 140141 Disponível em httpexameabrilcombreconomianoticiasos6piorescasosdehiperinflacaodahistoria5 Acesso em 31 jul 2015 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do inquilinato comentada doutrina e prática São Paulo Atlas 2010 p 100 seria impossível encontrar um critério técnico que pudesse fixar limites mínimos ou máximos para o valor dos aluguéis dos imóveis já que cada um tem suas características próprias que determinam o valor locativo SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada Rio de Janeiro GZ 2010 p 92 E continua o mesmo autor Não conseguiria o legislador por mais minucioso que fosse elaborar uma tabela que pudesse abranger todas as hipóteses ainda mais considerandose as enormes extensões territoriais do Brasil e os seus desníveis econômicos e sociais Nada melhor do que o mercado com seus mecanismos naturais de equilíbrio para determinar o valor do aluguel inicial SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada Rio de Janeiro GZ 2010 p 93 Art 1º As estipulações de pagamento de obrigações pecuniárias exequíveis no território nacional deverão ser feitas em Real pelo seu valor nominal Art 315 As dívidas em dinheiro deverão ser pagas no vencimento em moeda corrente e pelo valor nominal salvo o disposto nos artigos subsequentes Art 318 São nulas as convenções de pagamento em ouro ou em moeda estrangeira bem como para compensar a diferença entre o valor desta e o da moeda nacional excetuados os casos previstos na legislação especial Art 1º As estipulações de pagamento de obrigações pecuniárias exequíveis no território nacional deverão ser feitas em Real pelo seu valor nominal Parágrafo único São vedadas sob pena de nulidade quaisquer estipulações de I pagamento expressas em ou vinculadas a ouro ou moeda estrangeira ressalvado o disposto nos arts 2º e 3º do Decreto Lei nº 857 de 11 de setembro de 1969 e na parte final do art 6º da Lei nº 8880 de 27 de maio de 1994 II reajuste ou correção monetária expressas em ou vinculadas a unidade monetária de conta de qualquer natureza III correção monetária ou de reajuste por índices de preços gerais setoriais ou que reflitam a variação dos custos de produção ou dos insumos utilizados ressalvado o disposto no artigo seguinte Art 1º São nulos de pleno direito os contratos títulos e quaisquer documentos bem como as obrigações que exequíveis no Brasil estipulem pagamento em ouro em moeda estrangeira ou por alguma forma restrinjam ou recusem nos seus 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 efeitos o curso legal do cruzeiro Art 2º Não se aplicam as disposições do artigo anterior I aos contratos e títulos referentes a importação ou exportação de mercadorias II aos contratos de financiamento ou de prestação de garantias relativos às operações de exportação de bens e serviços vendidos a crédito para o exterior Redação dada pela Lei nº 13292 de 2016 III aos contratos de compra e venda de câmbio em geral IV aos empréstimos e quaisquer outras obrigações cujo credor ou devedor seja pessoa residente e domiciliada no exterior excetuados os contratos de locação de imóveis situados no território nacional V aos contratos que tenham por objeto a cessão transferência delegação assunção ou modificação das obrigações referidas no item anterior ainda que ambas as partes contratantes sejam pessoas residentes ou domiciliadas no país CRETELLA NETO José Contratos internacionais cláusulas típicas Campinas Millenium p 477479 BAPTISTA Luiz Olavo Contratos internacionais LexMagister p 223224 STF Recurso Extraordinário 73635RJ Tribunal Pleno Rel Min Thompson Flores j 12041973 DJ 01061973 No mesmo sentido REsp 239238STJ e REsp 119773STJ STJ Recurso Especial 680543RJ 3ª Turma Rel Min Nancy Andrighi j 16112006 DJ 04122006 STJ Recurso Especial 55933RJ 5ª Turma Rel Min José Arnaldo da Fonseca j 08101996 DJ 02121996 LEXSTJ 93111 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada Rio de Janeiro GZ 2010 p 94 quer o governo ter as mãos livres para tratar a política salarial sem precisar considerar o seu impacto sobre o preço das locações o que poderia tornar inócua a majoração dos salários SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada Rio de Janeiro GZ 2010 p 94 Com a síndrome inflacionária porém há décadas tornouse imperioso a de um lado fazer correções periódicas dos valores do aluguel primitivo para evitar o seu aniquilamento e b de outro tomar as medidas para amainar a fúria inflacionária PACHECO José da Silva Tratado das locações ações de despejo e outras São Paulo RT 2000 p 276 Os índices de inflação problemáticos e duvidosos devem sem dúvida ser o termômetro da reavaliação dos preços O conteúdo desses índices dentre tantos já estampados no país é que deverão ser tomados em consideração VENOSA Sílvio de Salvo Lei do inquilinato comentada doutrina e prática São Paulo Atlas 2010 p 102 TJSP Apelação 00023515020118260457 28ª Câmara de Direito Privado Rel Des Dimas Rubens Fonseca j 24032015 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada Rio de Janeiro GZ 2010 p 95 Art 2º É admitida estipulação de correção monetária ou de reajuste por índices de preços gerais setoriais ou que reflitam a variação dos custos de produção ou dos insumos utilizados nos contratos de prazo de duração igual ou superior a um ano 1º É nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano TJDF Apelação Cível 20050110990720 3ª Turma Cível Rel Des Humberto Adjuto Ulhôa j 06092006 DJ 19102006 STJ REsp 400385SP 5ª Turma Rel Min Arnaldo Esteves Lima j 03102006 DJ 23102006 TJSP Apelação Cível 00124118220048260019 25ª Câmara de Direito Privado Rel Des Vanderci Álvares j 28112012 DJ 30112012 TJSP Apelação Cível 92058988120058260000 26ª Câmara de Direito Privado Rel Des Renato Sartorelli j 10082011 DJ 15082011 TJSP Apelação Cível 992060608403 25ª Câmara de Direito Privado Rel Des Amorim Cantuária j 22062010 DJ 30062010 TJPR Apelação Cível 03520592 12ª Câmara Cível Rel Des Clayton Camargo j 25102006 Execução de título extrajudicial contrato de locação Embargos dos devedores julgados improcedentes Cerceamento de defesa e julgamento citra petita não verificados Bem de família Impenhorabilidade não aplicável ao caso por força do disposto no inciso VII do artigo 3º da Lei 800990 Constitucionalidade afirmada pelo Pleno do Supremo Tribunal Federal Excesso de execução Não ocorrência Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor de vez que não se trata de relação de consumo Multa moratória de 20 ratificada Multa aplicada por conta do julgamento de embargos declaratórios mantida dado seu caráter protelatório Honorários advocatícios Redução que não se justifica no caso Recurso não provido com imposição de sanções por litigância de máfé TJSP Apelação 992080476618 1203613300 São Paulo 33ª Câmara de Direito Privado Rel Sá Duarte j 14062010 Data de registro 29062010 Execução Multas moratória e compensatória Cumulação Nada impede que na execução de débito decorrente da relação locatícia se cumule as multas moratória e compensatória eis que decorrem de fatos geradores diversos desde que devidamente pactuadas Entretanto reduzse a multa moratória abusivamente fixada em 50 para 10 art 9º do Decreto n 226261933 Apelação com Revisão 470419 11ª Câm Rel Juiz Clóvis Castelo j 17021997 JTA LEX 165386 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 226 TJSP Apelação sem Revisão 114052605 São Paulo Nesse sentido Locação de imóveis Despejo por falta de pagamento Multa moratória cumulada com multa compensatória Previsão contratual Inadmissibilidade A cumulação da forma pretendida importaria em verdadeiro bis in idem impondo dupla penalidade pelo mesmo fato Recurso provido TJSP Apelação 992060382251 1065222200 São Paulo 28ª Câmara de Direito Privado Rel Júlio Vidal j 01062010 Data de registro 21062010 Locação de imóveis Embargos à execução Multa compensatória Cumulação com multa moratória Inadmissibilidade A falta de pagamento de aluguéis e encargos locatícios tem punição própria que é a do despejo por falta de pagamento e se satisfaz com multa moratória não a compensatória Recurso improvido TJSP Apelação 992051242213 945461800 Suzano 27ª Câmara de Direito Privado Rel Emanuel Oliveira j 15122009 Data de registro 19012010 Evidente que a mera análise do conceito do negócio de acertamento remete à figura da transação eis que similares em sua essência No entanto são institutos distintos A transação tem como característica fundamental a prevenção ou a extinção de um litígio por meio de concessões mútuas art 840 CC o que não se dá no acertamento Nesse cenário a transação não cobre todo o espaço que se reputa reconhecido pela autonomia das partes na matéria pelo que se impõe a criação de um novo instrumento de composição de dissenso precisamente o negócio de acertamento com função complementar em relação à transação destinado a cobrir o campo por ela deixado NANNI Giovanni Ettore O negócio de acertamento como espécie de negócio jurídico Letrado IASP vol 96 setout 2011 p 2829 A mera atualização do preço do aluguel ou a prorrogação do prazo inicialmente previsto para a locação não induzem reconhecimento de novação TJPR Apelação Cível 2602766 6ª Câmara Cível Rel Des Anny Mary Kuss j 14092004 CAHALI Yussef Said Prescrição e decadência São Paulo RT 2012 p 5 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada doutrina e prática São Paulo Atlas 2010 p 106 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada doutrina e prática São Paulo Atlas 2010 p 107 SANTOS Gildo dos Locação e despejo comentários à Lei 814591 São Paulo RT 2004 p 159 Art 37 No contrato de locação pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia I caução II fiança III seguro de fiança locatícia IV cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento Parágrafo único É vedada sob pena de nulidade mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada Rio de Janeiro GZ 2010 p 103 Art 43 Constitui contravenção penal punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado revertida em favor do locatário III cobrar antecipadamente o aluguel salvo a hipótese do art 42 e da locação para temporada Parecenos que a lei só considera contravenção penal quando o locador exige do locatário o pagamento antecipado ou seja quando é dele a iniciativa da cobrança ao arrepio do interesse do inquilino Se ao contrário é da iniciativa do locatário e no seu interesse o pagamento antecipado não vemos porque inibilo SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada Rio de Janeiro GZ 2010 p 104 Nosso entendimento parece encontrar amparo na própria redação do artigo 20 quando diz que o locador não poderá exigir o pagamento antecipado O tipo seria assim exigir e não receber quando parte do locatário a iniciativa de pagar antes do vencimento SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada Rio de Janeiro GZ 2010 p 104 TAPR Apelação Cível 2122081 6ª Câmara Cível Rel Des Maria José Teixeira j 25032003 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada doutrina e prática São Paulo Atlas 2010 p 112 Apelação 9077465542008 35ª Câmara de Direito Privado Rel Des José Malerbi j 28032011 TAMG Apelação 20000004478964000 8ª Câmara Cível Rel Des Sebastião Pereira de Souza j 18112004 TJSP Apelação 01135302020078260007 28ª Câmara de Direito Privado Rel Des Gilson Delgado Miranda j 19032013 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada 13 ed São Paulo Atlas 2014 p 118 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada 13 ed São Paulo Atlas 2014 p 123 SANTOS Gildo dos Locação e despejo 7 ed rev ampl e atual São Paulo RT 2011 p 185 SANTOS Gildo dos Locação e despejo 7 ed rev ampl e atual São Paulo RT 2011 p 177 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada 11 ed São Paulo Atlas 2004 p 114 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 DINIZ Maria Helena Lei de locações de imóveis urbanos comentada 13 ed São Paulo Saraiva 2012 p 135 CARNEIRO Waldir de Arruda Miranda Anotações à Lei do Inquilinato São Paulo RT 2000 p 132 DINIZ Maria Helena Lei de locações de imóveis urbanos comentada 13 ed São Paulo Saraiva 2012 p 136 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 7 ed Rio de Janeiro GZ 2012 p 109 DINIZ Maria Helena Lei de locações de imóveis urbanos comentada 13 ed São Paulo Saraiva 2012 p 137 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 7 ed Rio de Janeiro GZ 2012 p 110 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 7 ed Rio de Janeiro GZ 2012 p 110 BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed rev e atual São Paulo Saraiva 1997 p 109 CARNEIRO Waldir de Arruda Miranda Anotações à Lei do Inquilinato São Paulo RT 2000 p 133 CARNEIRO Waldir de Arruda Miranda Anotações à Lei do Inquilinato São Paulo RT 2000 p 134 CARNEIRO Waldir de Arruda Miranda Anotações à Lei do Inquilinato São Paulo RT 2000 p 135 SANTOS Gildo dos Locação e despejo 7 ed rev ampl e atual São Paulo RT 2011 p 179 SANTOS Gildo dos Locação e despejo 7 ed rev ampl e atual São Paulo RT 2011 p 180 CARNEIRO Waldir de Arruda Miranda Anotações à Lei do Inquilinato São Paulo RT 2000 p 137 Neste caso a utilização do vocábulo taxa não guarda relação com o significado tributário A utilização advém do conceito de contraprestação SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 7 ed Rio de Janeiro GZ 2012 p 116 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 7 ed Rio de Janeiro GZ 2012 p 120 DINIZ Maria Helena Lei de locações de imóveis urbanos comentada 12 ed São Paulo Saraiva 2012 p 139 Art 13 Procederseá ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações neste caso discriminadamente abrangendo tôdas as unidades autônomas e partes comuns contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte computandose o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio Parágrafo único O seguro de que trata êste artigo será obrigatòriamente feito dentro de 120 dias contados da data da concessão do habitese sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 112 do impôsto predial cobrável executivamente pela Municipalidade VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada 13 ed São Paulo Atlas 2014 p 130 BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed rev e atual São Paulo Saraiva 1997 p 114 SANTOS Gildo dos Locação e despejo 7 ed rev ampl e atual São Paulo RT 2011 p 181 SANTOS Gildo dos Locação e despejo 7 ed rev ampl e atual São Paulo RT 2011 p 179 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 7 ed Rio de Janeiro GZ 2012 p 123 Neste sentido A pintura externa de prédio de apartamentos consubstancia despesa extraordinária de condomínio pela qual o locador deve responder Apelação com Revisão 278641 1ª Câmara Rel Juiz Quaglia Barbosa j 01101990 JTA RT 129363 DINIZ Maria Helena Lei de locações de imóveis urbanos comentada 12 ed São Paulo Saraiva 2012 p 140 A reforma de elevadores longe de representar simples serviços de manutenção e conservação estes sim despesas ordinárias consubstancia despesa extraordinária de condomínio a ser suportada pelo locador e não pelo locatário Apelação 160522 2ª Câmara Rel Juiz Boris Kauffmann j 24101983 JTA RT 87342 Referência JTA Saraiva 76253 Anotação da comissão No mesmo sentido JTA Saraiva 74199 76253 Apelação 111149 4ª Câmara Rel Juiz Arthur de Godoy j 30061980 Apelação 187693 5ª Câmara Rel Juiz Alves Bevilacqua j 04021986 Quanto à Lei 82451991 Apelação com Revisão 427583 7ª Câmara Rel Juiz Luiz Henrique j 25071995 Extraise da mens legis arts 22 X parágrafo único a e c e 23 XII 1º f da Lei 824591 que as despesas de condomínio em relação a elevadores a cargo do locatário se restringem àquelas derivadas do uso desse equipamento dentre as quais não se inclui a despesa para a troca de seus cabos que é despesa extraordinária de obrigação do locador por ter a mesma natureza de reforma deles a qual é da responsabilidade do locador Apelação com Revisão 427583 7ª Câmara Rel Juiz Luiz Henrique j 25071995 Anotação da comissão No mesmo sentido Quanto à Lei 66491979 JTA RT 87342 JTA Saraiva 74199 76253 112424 Apelação 111149 4ª Câmara Rel Juiz Arthur de Godoy j 30061980 Apelação 187693 5ª Câmara Rel Juiz Alves Bevilacqua j 04021986 Cotas extras condominiais para reforma ou reparo de elevadores As obrigações condominiais de responsabilidade do locatário são taxativas porque enumeradas no art 19 10 da Lei n 664979 As despesas condominiais não especificadas no referido dispositivo legal enquadramse como extraordinárias e como tal são de obrigação do locador em face da norma prevista no art 19 in fine e seu 1º da referida Lei do Inquilinato Reforma ou reparo não significa manutenção e conservação mas sim conserto restauração recuperação Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 Apelação Cível 63491 6ª Câmara Decisão Unânime Juiz Clarindo de Brito Nicolau j 28051991 Neste sentido Condomínio Despesas Despesas extraordinárias O locatário só está obrigado a pagar as despesas condominiais denominadas ordinárias e que se relacionam com a manutenção e conservação do prédio incluindose pequenos reparos As despesas extraordinárias ou sejam as que cuidam de reformas ou instalações de equipamentos são de responsabilidade do locador Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro Apelação Cível 58582 1ª Câmara Unânime Juiz Edil Pereira da Silva j 26051987 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada 13 ed São Paulo Atlas 2014 p 133 BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed rev e atual São Paulo Saraiva 1997 p 120 Acórdão de 20082014 da 11ª Câmara Extraordinária de Direito Privado do TJSP nos autos da Apelação 0187953 892098260100 tendo como relator o Des Edgard Rosa Acórdão de 09102013 da 29ª Câmara de Direito Privado do TJSP nos autos da Apelação 00067479120098260020 tendo como relator o Des Hamid Bdine Acórdão de 20092012 da 32ª Câmara de Direito Privado do TJSP nos autos da Apelação 00670815420098260000 tendo como relator o Des Hamid Bdine Acórdão de 10122014 da 29ª Câmara de Direito Privado do TJSP nos autos da Apelação 00253684120118260320 tendo como relatora a Des Silvia Rocha SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 7 ed Rio de Janeiro GZ 2012 p 127 COSTA Carlos Celso Orcesi Locação de imóvel urbano São Paulo Saraiva 1992 p 134 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada 13 ed São Paulo Atlas 2014 p 137 DINIZ Maria Helena Lei de locações de imóveis comentada 13 ed rev e atual São Paulo Saraiva 2014 p 147 Acórdão de 04052004 da 1ª Câmara do 2º TAC nos autos da Ap c Rev 63668403 tendo como relator o Des Vieira de Moraes BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed rev e atual São Paulo Saraiva 1997 p 121122 Acórdão de 04112014 da 31ª Câmara de Direito Privado do TJSP nos autos da Apelação 00377783220098260602 tendo como relator o Des Paulo Ayrosa Acórdão de 16072014 da 30ª Câmara de Direito Privado do TJSP nos autos da Apelação 00175212820128260554 tendo como relator o Des Orlando Pistoresi Acórdão de 02072014 da 11ª Câmara Extraordinária de Direito Privado do TJSP nos autos da Apelação 0034143 1620118260071 tendo como relator o Des Felipe Ferreira Nesse sentido vide por exemplo acórdão de 02052011 da 33ª Câmara de Direito Privado do TJSP nos autos da Apelação 90826105720098260000 tendo como relator o Des Sá Moreira de Oliveira Acórdão de 08092014 da 34ª Câmara de Direito Privado do TJSP nos autos da Apelação 40268512013826048 tendo como relator o Des Gomes Varjão Acórdão de 06022013 da 29ª Câmara de Direito Privado do TJSP nos autos da Apelação 00096354120018260302 tendo como relatora a Des Silvia Rocha Acórdão de 23042014 da 29ª Câmara de Direito Privado do TJSP nos autos da Apelação 00058377720098260533 tendo como relator o Des Hamid Bdine BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed rev e atual São Paulo Saraiva 1997 p 123 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 7 ed Rio de Janeiro GZ 2012 p 129 Acórdão de 24042006 da 35ª Câmara de Direito Privado do TJSP nos autos da Apelação s Rev 88041208 tendo como relator o Juiz Clovis Castelo SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 7 ed Rio de Janeiro GZ 2012 p 129 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 7 ed Rio de Janeiro GZ 2012 p 130 BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed rev e atual São Paulo Saraiva 1997 p 124 Acórdão de 05102010 da 25ª Câmara de Direito Privado do TJSP nos autos da Apelação 990102902889 tendo como relator o Des Sebastião Flávio Acórdão de 24032014 da 34ª Câmara de Direito Privado do TJSP nos autos da Apelação 00010804720088260348 tendo como relator o Des Gomes Varjão Acórdão de 07082014 da 32ª Câmara de Direito Privado do TJSP nos autos da Apelação 0021136882038260037 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 tendo como relator o Des Ruy Coppola Acórdão de 21102014 da 28ª Câmara de Direito Privado do TJSP nos autos da Apelação 01421838420068260001 tendo como relator o Des Gilson Delgado Miranda BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed rev e atual São Paulo Saraiva 1997 p 125 Acórdão de 22092009 da 27ª Câmara de Direito Privado do TJSP nos autos da Apelação 992090542222 tendo como relatora a Desa Berenice Marcondes Cesar Acórdão de 04082014 da 35ª Câmara de Direito Privado do TJSP nos autos da Apelação 0371895820128260562 tendo como relator o Des José Malerbi SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 7 ed Rio de Janeiro GZ 2012 p 132 Acórdão de 16072015 da 32ª Câmara de Direito Privado do TJSP nos autos da Apelação 00164715320128260590 tendo como relator o Des Kioitsi Chicuta Nesse sentido vide Acórdão de 05062013 da 29ª Câmara de Direito Privado do TJSP nos autos da Apelação 0006383 6520118260565 tendo como relator o Des Francisco Thomaz Nesse sentido vide Acórdão de 16102014 da 36ª Câmara de Direito Privado do TJSP nos autos da Apelação 0042536 6620128260564 tendo como relatora a Desa Gil Cimino Acórdão de 01032004 da 11ª Câmara do 2º TAC nos autos da Apelação s Rev 83985209 tendo como relator o Juiz Clóvis Castelo Nesse sentido vide Acórdão de 24072012 da 27ª Câmara de Direito Privado do TJSP nos autos da Apelação 0604730 0320088260009 tendo como relator o Des Campos Petroni COSTA Carlos Celso Orcesi Locação de imóvel urbano São Paulo Saraiva 1992 p 142 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 7 ed Rio de Janeiro GZ 2012 p 136 Nesse sentido vide Acórdão de 01072013 da 34ª Câmara de Direito Privado do TJSP nos autos da Apelação 0189567 3220098260100 tendo como relator o Des Soares Levada Consignatória Locação residencial Recusa dos inquilinos ao pagamento dos serviços de vigilância e de remuneração do síndico Despesas autorizadas em Assembleia condominial da qual participaram Depósito insuficiente Ação improcedente Apelo improvido I O locatário é parte legítima para discutir as despesas ordinárias de condomínio que são de sua responsabilidade II Se o síndico foi expressamente autorizado a contratar os serviços de empresa de vigilância não podem os inquilinos se escusar do rateio da verba correspondente enquanto vigorar o contrato Tribunal de Alçada do Paraná Apelação Cível 0067275300 Curitiba 1ª Câmara Cível Juiz Munir Karam j 07061994 Acórdão 4654 Publicação 17061994 Locação Encargo Pintura interna e externa do imóvel carreada ao locatário Cláusula que a prevê Inadmissibilidade Falta de previsão no art 23 1º c 5 da Lei n 824591 É leonina a cláusula de contrato pela qual o locatário se obriga a realizar pintura interna e externa do imóvel quando do término da locação vez que não integra a responsabilidade prevista no art 23 1º c da Lei n 824591 Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo Apelação sem Revisão 418090 3ª Câmara Rel Juiz Francisco Barros j 25101994 Locação Consignatória Pintura interna de corredores de edifício Prova demonstrando que houve apenas o intuito de embelezamento não podendo o inquilino ser condenado ao pagamento dessa obra Honorários advocatícios provimento em parte do recurso para reduzir a honorária Decisão dado provimento parcial Unânime Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul Apelação Cível 185009198 Porto Alegre 4ª Câmara Cível Rel Alfredo Guilherme Englert Data 18041985 Civil Condomínio Criação pela Assembleia Geral de fundo de manutenção Inexistência de afronta ao art 9º 3º da Lei n 459164 Norma legal que não veda a criação de outro fundo diferente do fundo de reserva Processo civil Competência Conflito inexistente arguição impertinente e formulada incidentalmente Forma equivocada e momento processual inoportuno Agravo desprovido I O art 9º 3º da Lei n 459164 obriga a previsão na Convenção de condomínio de um fundo de reserva não decorrendo de sua redação outrossim a vedação para a instituição de outro fundo chamado de manutenção Relator Ministro Sálvio de Figueiredo Por unanimidade negar provimento ao agravo regimental referência Lei n 45911964 STJ Acórdão 38085 Decisão 29051995 Processo 005995894RJ 4ª Turma DJ 19061995 p 18712 Despesas Elevadores Responsabilidade do locatário Despesas de condomínio Responsabilidade do locatário se trata de gasto visando a preservar a regular utilização de parte comum do edifício como tal entendendose os pequenos reparos feitos nos elevadores Situação amparada pela Lei não sendo de confundirse cotaextra com despesa extraordinária Desprovimento do apelo Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro Apelação Cível 43017 1ª Câmara Decisão Unânime Juiz Laerson Mauro j 08041986 Condomínio Despesas Despesas Extraordinárias O locatário só está obrigado a pagar as despesas condominiais denominadas ordinárias e que se relacionam com a manutenção e conservação do prédio incluindose pequenos reparos As 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 despesas extraordinárias ou seja as que cuidam de reformas ou instalações de equipamentos são de responsabilidade do locador Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro Apelação Cível 58582 1ª Câmara Decisão Unânime Juiz Edil Pereira da Silva j 26051997 SANTOS Gildo dos Locação e despejo 2 ed São Paulo RT 1992 p 86 Condomínio Despesas condominiais Cobrança de despesas denominadas como previsão para inadimplência sem prévia aprovação em Assembleia Admissibilidade Desnecessidade de aprovação prévia para a cobrança pois configuramse como despesas de manutenção dos serviços comuns Descaracterização como gastos extraordinários Cobrança procedente Recurso provido Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo Processo 005866891009SP Apelação sumaríssima Rel Torres Junior Decisão Unânime j 04011995 O Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro sob a égide da Lei 66491979 decidiu dessa forma cujos argumentos não obstante ainda são de valor Consignação em pagamento Condomínio Despesas Encargos Despesas extraordinárias do condomínio Injusta recusa da locadora em receber e dar a quitação de alugueres porque o locatário deixou de incluir os custos cobrados com obras da troca da coluna geral de água e troca da coluna de águaesgoto Sendo tais despesas extraordinárias do condomínio são encargos da locadora pois são tendentes a repor o imóvel locado em condições de habitabilidade Apelação Cível 1095891 6ª Câmara Decisão unânime Juiz Arruda Franca j 14051991 Locação residencial Prédio de apartamentos Único proprietário Lei n 459164 Seguro contra incêndio Ônus do pagamento O fato de um prédio de apartamentos pertencer a um só proprietário não o descaracteriza como condomínio por unidades autônomas aplicandose as normas da Lei n 459164 que inclui o pagamento de seguro contra incêndio como despesa ordinária do condomínio devendo ser carregada ao inquilino Tribunal de Alçada de Minas Gerais Processo 0010657000 Divinópolis 2ª Câmara Cível Rel Juiz Orlando Carvalho Decisão Unânime j 06021991 RODRIGUES JUNIOR Otavio Luiz Compra e venda troca contrato estimatório In AZEVEDO Álvaro Villaça coord Código Civil comentado São Paulo Atlas 2008 vol 6 t I p 375 CORDEIRO António Menezes Tratado de direito civil português direito das obrigações contratos negócios unilaterais Coimbra Almedina 2010 vol 2 t II p 485 Para o autor as preferências legais assumem dimensão de extrema litigiosidade Ainda quando travestidas de função social elas seriam sentidas como um entrave à liberdade de alienar Além disso seriam razão de ações de preferência que deixam prédios imobilizados durante décadas SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo 8 ed Rio de Janeiro Forense 2012 p 143 O autor vai além Não cabe ao locatário qualquer recurso para inibir o locador de alienar o imóvel locado nem lhe é dado pleitear perdas e danos por ter se verificado a alienação no curso do prazo determinado do contrato Nessa linha aliás já decidiu o STJ A ausência de cláusula no contrato prevendo a continuidade da locação em caso de alienação somada ao fato de que o locatário voluntariamente não exerceu seu direito de preferência para a compra do imóvel afasta a responsabilidade do locador por perdas e danos STJ REsp 745504 5ª Turma Rel Min Arnaldo Esteves Lima j 12092006 vu DJ 09102006 p 347 RNDJ vol 85 p 92 CARNEIRO Waldir de Arruda Miranda Anotações à Lei do Inquilinato São Paulo RT 2000 p 178 No mesmo sentido PEDROTTI Irineu PEDROTTI William Comentários à Lei de Locação São Paulo Método 2005 p 172 No caso de contratos de locação vigorando por prazo indeterminado contudo podendo o locador extinguir a relação locatícia mediante simples notificação com a concessão de aviso prévio cf art 46 2º da Lei do Inquilinato nada impediria em princípio que num primeiro momento terminasse o contrato de locação e em momento seguinte alienasse o imóvel sem ter de conceder preferência ao exlocatário Não obstante há quem visualize nessa conduta um artifício para burlar o direito de preferência A denúncia vazia tem siso utilizada como artifício possibilitando ao locador se esquivar do ônus de oferecer o imóvel locado ao inquilino antes de vendêlo a terceiro ALCURE Fábio Neffa Problemas atuais das relações locatícias resultados alcançados através da aplicação direta e indireta das normas constitucionais Dissertação apresentada ao programa de pósgraduação em Teoria do Estado e Direito Constitucional da Pontifícia Universidade Católica do Rio de Janeiro como requisito parcial à obtenção do título de mestre em Direito 2014 p 108 FEDERIGHI Wanderley José Direito de preferência e locação Revista de Direito Privado São Paulo RT vol 7 julset 2001 p 142 encontrase o fundamento do referido direito de preferência do locatário na necessidade existente na sociedade moderna de darse moradia à população facilitandose o quanto possível a aquisição da mesma De modo semelhante para Sylvio Capanema de Souza a regra tem grande alcance social evitando que a alienação importe na retirada do locatário do imóvel agravando o déficit habitacional A Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo 8 ed Rio de Janeiro Forense 2012 p 143 ALVES Ricardo Luiz O direito de preferência do locatário na Lei do Inquilinato Informativo jurídico Consulex Brasília Consulex vol 16 n 19 maio 2002 p 6 SLAIBI FILHO Nagib Comentários à nova Lei do Inquilinato 9 ed Rio de Janeiro Forense 1996 p 233 No mesmo sentido SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo 8 ed Rio de Janeiro Forense 2012 p 144 SLAIBI FILHO Nagib Comentários à nova Lei do Inquilinato 9 ed Rio de Janeiro Forense 1996 p 234 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 Cf STF AI 101457 1ª Turma Rel Min Sydney Sanches j 07061985 vu DJ 02081985 p 12051 Isto não quer dizer que não deve haver margem para certas analogias mas sim que a interpretação analógica deve ser bastante limitada Para maiores detalhes sobre tipos contratuais que poderiam ser equiparáveis aos previstos no art 27 da Lei do Inquilinato para efeito de incidência de direito de preferência LGOW Carla Wainer Chalréo Direito de preferência São Paulo Atlas 2013 p 3236 CORDEIRO António Menezes Tratado de direito civil português direito das obrigações contratos negócios unilaterais Coimbra Almedina 2010 vol 2 t II p 484 MOREIRA Pery Lei do Inquilinato comentada atualizada e conforme o novo Código Civil São Paulo Memória Jurídica 2003 p 56 Na mesma linha CARNEIRO Waldir de Arruda Miranda Anotações à Lei do Inquilinato São Paulo RT 2000 p 177 POPP Carlyle Do direito de preferência na Lei do Inquilinato em vigor Jurisprudência Brasileira Curitiba Juruá vol 176 dez 1995 p 25 CARNEIRO Waldir de Arruda Miranda Anotações à Lei do Inquilinato São Paulo RT 2000 p 177 VENOSA Sílvio de Salvo Direito civil contratos em espécie 5 ed São Paulo Atlas 2005 vol 3 p 88 Isso porque a ausência da comunicação para preferir não impede o preferente de buscar seus direitos diante da alienação indevida do bem a terceiros Nessa linha claro que pode exercerse o direito de preferência ainda que o seu titular tenha conhecimento do projecto de negócio através de um meio diverso da comunicação COSTA Mário Júlio de Almeida Direito das obrigações 12 ed Coimbra Almedina 2009 p 448 em nota de rodapé Em jurisprudência Se o locador não dá ao locatário conhecimento do negócio mediante notificação formal exigência do art 27 da Lei n 824591 agride o direito de preferência do inquilino o qual atendendo aos requisitos do art 33 da Lei n 824591 tem direito à adjudicação do imóvel STJ REsp 39623 6ª Turma Rel Min Pedro Acioli Rel p acórdão Min Adhemar Maciel j 29051995 vu DJ 20111995 p 39641 Não obstante Manuel Henrique Mesquita entende que o preferente mesmo que tome conhecimento da provável celebração do contrato objeto de seu direito de prelação nada tem a fazer a não ser aguardar o recebimento da notificação Obrigações reais e ónus reais Coimbra Almedina 1997 p 211 em nota de rodapé o preferente mesmo que tenha conhecimento do projecto de alienação nada pode fazer senão aguardar que o mesmo lhe seja notificado Para Helder Martins Leitão unicamente a partir da comunicação é que o titular da preferência pode desencadear o respectivo exercício do seu direito Da acção de preferência 7 ed Coimbra Almeida Leitão 2009 p 29 Posição semelhante é a de A P Vaz Serra Anotação ao acórdão do STJ de 6 de março de 1979 Revista de Legislação e Jurisprudência Coimbra Coimbra Ed ano 112 vol 3649 dez 1979 p 246 Citado por GUEDES Agostinho Cardoso O exercício do direito de preferência Porto Coimbra Ed 2006 p 363 em nota de rodapé Adicionalmente também não deve ser considerado pressuposto da constituição do direito de preferência quando ausente a notificação a celebração do contrato projetado com terceiro como pretendem alguns pois em última análise isso significaria que a preferência apenas nasceria com a sua violação o que parece um contrassenso Para Helder Martins Leitão por exemplo nas preferências legais o direito de preferência ocorre no momento da alienação Da acção de preferência 7 ed Coimbra Almeida Leitão 2009 p 41 No âmbito jurisprudencial também é possível encontrar afirmações no sentido de que a preferência nasce com a sua violação sem venda porque anulada não há como reconhecer direito de preferência que existe em função daquela TJMG AC 52540 2ª CC Rel Des Fernandes Filho j 16091980 vu Referido por BUSSADA Wilson Direito de preferência interpretado pelos tribunais São Paulo Hemus 1993 p 258 Discordando desse ponto de vista afirma Pontes de Miranda que pressuposto necessário para o exercício do direito de preempção é o ter em vista o sujeito passivo a venda do bem ou têla concluído Tratado de direito privado Campinas Bookseller 2005 t XXXIX p 282 Como explica Eduardo Takemi Kataoka ao tratar do direito de preferência legal no âmbito do direito de superfície o vinculado à preferência ao realizar a comunicação está adstrito ao princípio da boafé objetiva já que a boafé aplicase a toda e qualquer relação social e não exclusivamente à obrigacional Contornos dogmáticos do direito de superfície no Brasil In TEPEDINO Gustavo FACHIN Luiz Edson coord O direito e o tempo embates jurídicos e utopias contemporâneas Estudos em homenagem ao professor Ricardo Pereira Lira Rio de Janeiro Renovar 2008 p 606 A existência de deveres do vinculado à preferência como o dever de proceder à comunicação ao preferente não é incompatível com o caráter potestativo do direito de preferência na medida em que o princípio da boafé deve pautar indistintamente o comportamento das partes em qualquer espécie de situação jurídica subjetiva envolvendo direitos subjetivos ou potestativos Nessa linha LGOW Carla Wainer Chalréo Direito de preferência São Paulo Atlas 2013 p 8285 ALVES Ricardo Luiz O direito de preferência do locatário na Lei do Inquilinato Informativo jurídico Consulex Brasília Consulex vol 16 n 19 maio 2002 p 6 SLAIBI FILHO Nagib Comentários à nova Lei do Inquilinato 9 ed Rio de Janeiro Forense 1996 p 233 No mesmo sentido HANADA Fábio HANADA Andréa Ranieri A Lei do Inquilinato sob a ótica da doutrina e da jurisprudência São Paulo LEUD 2010 p 149 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 MORAES Maria Celina Bodin de In BITTAR Carlos Alberto org A Lei do Inquilinato anotada e comentada 2 ed Rio de Janeiro Forense Universitária 1995 p 39 MORAES Maria Celina Bodin de In BITTAR Carlos Alberto org A Lei do Inquilinato anotada e comentada 2 ed Rio de Janeiro Forense Universitária 1995 p 39 MORAES Maria Celina Bodin de In BITTAR Carlos Alberto org A Lei do Inquilinato anotada e comentada 2 ed Rio de Janeiro Forense Universitária 1995 p 57 Nesse sentido CORDEIRO António Menezes Tratado de direito civil português direito das obrigações contratos negócios unilaterais Coimbra Almedina 2010 vol 2 t II p 497 Para Luís Manuel Teles de Menezes Leitão a identificação do terceiro se faz necessária porque se a comunicação não indicar o nome do terceiro não há qualquer hipótese de o titular da preferência verificar a veracidade das condições comunicadas não fazendo qualquer sentido que ele fosse exercer a preferência nessa situação Direito das obrigações introdução da constituição das obrigações 4 ed Coimbra Almedina 2005 vol 1 p 240 Afirmando que a denuntiatio deve conter a identificação do terceiro entre outros i TELLES Inocêncio Galvão Direito das obrigações 7 ed Coimbra Coimbra Ed 1997 vol 1 p 492 ii COSTA Mário Júlio de Almeida Direito das obrigações 12 ed Coimbra Almedina 2009 p 446 iii PRATA Ana O contrato promessa e o seu regime civil Coimbra Almedina 1999 p 379 e iv VIANA Marco Aurélio S Dos direitos reais In TEIXEIRA Sálvio de Figueiredo coord Comentários ao novo Código Civil 3 ed Rio de Janeiro Forense 2007 vol 16 p 619 Nesse sentido entre outros i MARCELINO Américo Joaquim Da preferência estudos notas da doutrina e jurisprudência e legislação mais comum 3 ed Coimbra Coimbra Ed 2007 p 14 ii MARTINEZ Pedro Romano Direito das obrigações apontamentos Lisboa Associação Académica da Faculdade de Direito de Lisboa 2003 p 158 iii GUEDES Agostinho Cardoso O exercício do direito de preferência Porto Coimbra Ed 2006 p 472 e iv RODRIGUES JUNIOR Otavio Luiz Compra e venda troca contrato estimatório In AZEVEDO Álvaro Villaça coord Código Civil comentado São Paulo Atlas 2008 vol 6 t I p 403404 BARATA Carlos Lacerda Da obrigação de preferência contributo para o estudo do artigo 416º do Código Civil Coimbra Coimbra Ed 2002 p 125127 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo 8 ed Rio de Janeiro Forense 2012 p 145 TEPEDINO Gustavo BARBOZA Heloisa Helena MORAES Maria Celina Bodin de coord Código Civil interpretado conforme a Constituição da República Rio de Janeiro Renovar 2006 vol 2 p 187 o direito de prelação está sendo violado não só pela omissão em notificar mas ainda se esta notificação for incompleta não se referindo aos exatos termos em que o negócio será celebrado Em sentido semelhante LÔBO Paulo Luiz Netto Parte especial das várias espécies de contratos In AZEVEDO Antônio Junqueira de coord Comentários ao Código Civil São Paulo Saraiva 2003 vol 6 p 183 Cf STJ REsp 1103241 3ª Turma Rel Min Nancy Andrighi j 03092009 vu DJ 16102009 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo 8 ed Rio de Janeiro Forense 2012 p 145 No mesmo sentido CARNEIRO Waldir de Arruda Miranda Anotações à Lei do Inquilinato São Paulo RT 2000 p 179 Entender que a denuntiatio é um dever instrumental de conduta implica discordar de representativa vertente teórica segundo a qual a comunicação para preferência encerraria em si uma proposta contratual por todos SLAIBI FILHO Nagib Comentários à nova Lei do Inquilinato 9 ed Rio de Janeiro Forense 1996 p 233 Esta interpretação encontra suporte numa análise literal e isolada dos arts 28 e 29 da Lei do Inquilinato Estes preceitos ao que tudo indica de modo atécnico confundem a comunicação para exercício da preferência com uma proposta contratual Apesar disso o art 27 do mesmo diploma legal ao instituir a obrigação de comunicar é expresso ao dizer que o locador deve dar ao locatário conhecimento do negócio mediante notificação ou outro meio de ciência inequívoca o que é bem diferente de exigir que o locador submeta uma proposta de contrato ao locatário de modo que uma leitura sistemática parece apta a afastar a interpretação literal dos artigos seguintes Não restam dúvidas de que em determinado caso concreto a comunicação para preferência poderá sim revestir a forma jurídica de uma proposta contratual de modo que bastará ao preferente a ela aderir para que o contrato projetado seja considerado celebrado CARNEIRO Waldir de Arruda Miranda Anotações à Lei do Inquilinato São Paulo RT 2000 p 182 PEREIRA Caio Mário da Silva Instituições de direito civil 20 ed Rio de Janeiro Forense 2004 vol 1 p 476 PEREIRA Caio Mário da Silva Instituições de direito civil 20 ed Rio de Janeiro Forense 2004 vol 1 p 496 AMARAL Francisco Direito civil introdução 5 ed Rio de Janeiro Renovar 2003 p 393 AMARAL Francisco Direito civil introdução 5 ed Rio de Janeiro Renovar 2003 p 402 Respectivamente GUEDES Agostinho Cardoso O exercício do direito de preferência Porto Coimbra Ed 2006 p 516 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 MESQUITA Manuel Henrique Obrigações reais e ónus reais Coimbra Almedina 1997 p 210 BARATA Carlos Lacerda Da obrigação de preferência contributo para o estudo do artigo 416º do Código Civil Coimbra Coimbra Ed 2002 p 142 e PONTES DE MIRANDA Francisco Cavalcanti Tratado de direito privado Campinas Bookseller 2005 t XXXIX p 293 Assim como em regra a denuntiatio não equivale a uma proposta contratual dirigida ao preferente sendo apenas um dever de conduta instrumental a declaração para preferir por sua vez não equivale à aceitação de uma proposta Deste modo após manifestada a intenção de preferir será necessária ainda a celebração do contrato de alienação do imóvel locado entre locador e locatário em termos objetivamente idênticos ao contrato projetado entre locador e terceiro interessado Todavia não se pode deixar de mencionar a existência de vertente teórica segundo a qual a comunicação para preferir encerraria uma proposta contratual e a declaração positiva do preferente representaria a aceitação dessa proposta Não restam dúvidas de que em determinado caso concreto assim como a denuntiatio poderá revestir a forma jurídica de uma proposta contratual quando isto ocorrer é possível que a declaração para preferir equivalha à aceitação da proposta Esta não é contudo a maneira ordinária do desenrolar da relação prelatícia AMARAL Francisco Direito civil introdução 5 ed Rio de Janeiro Renovar 2003 p 402 No mesmo sentido BARATA Carlos Lacerda Da obrigação de preferência contributo para o estudo do artigo 416º do Código Civil Coimbra Coimbra Ed 2002 p 142 a declaração de preferência constitui uma declaração receptícia Portanto para que seja eficaz deverá chegar ao poder do destinatário o obrigado à preferência dentro do prazo MORAES Maria Celina Bodin de In BITTAR Carlos Alberto org A Lei do Inquilinato anotada e comentada 2 ed Rio de Janeiro Forense Universitária 1995 p 39 No mesmo sentido A aceitação parcial ou a contraproposta equivalem para fins do direito de preferência à recusa da proposta CARNEIRO Waldir de Arruda Miranda Anotações à Lei do Inquilinato São Paulo RT 2000 p 181 Na lição de Álvaro Villaça Azevedo a preferência deverá ser exercida em condições iguais pelo menos às oferecidas pelo terceirocomprador sob pena de perda do direito Das várias espécies de contrato In TEIXEIRA Sálvio de Figueiredo coord Comentários ao novo Código Civil Rio de Janeiro Forense 1995 vol 7 p 311 A esse respeito o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro já teve oportunidade de afirmar que enviada a comunicação deve o locatário examinar com precisão seus termos para após manifestarse aceitandoa integralmente ou rejeitandoa No caso entretanto dissentiram os locatários dos critérios nela declinados equivalendo tal atitude à rejeição da proposta TJRJ AC 0012080 7019978190042 2ª CC Rel Des Elisabete Filizzola j 07072010 vu No mesmo sentido TJRJ AC 0156647 5020028190001 200400116608 6ª CC Rel Des Gilberto Rego j 04112004 vu e TJRJ AC 0008063 9319928190000 199200102935 4ª CC Rel Des Caetano Costa j 27101992 vu Os direitos legais de preferência inspiramse em razões de ordem pública COSTA Mário Júlio de Almeida O depósito do preço na acção de preferência separata da revista de legislação e de jurisprudência Coimbra Coimbra Ed 1997 p 13 MORAES Maria Celina Bodin de In BITTAR Carlos Alberto org A Lei do Inquilinato anotada e comentada 2 ed Rio de Janeiro Forense Universitária 1995 p 43 Na mesma linha ALVES Ricardo Luiz O direito de preferência do locatário na Lei do Inquilinato Informativo jurídico Consulex Brasília Consulex vol 16 n 19 maio 2002 p 6 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo 8 ed Rio de Janeiro Forense 2012 p 144 HANADA Fábio HANADA Andréa Ranieri A Lei do Inquilinato sob a ótica da doutrina e da jurisprudência São Paulo LEUD 2010 p 148 Direito de preferência inexistente na hipótese Locatária que expressamente renunciou no bojo do contrato o direito de preferência TJSP AC 92944631620088260000 30ª CDPriv Rel Des Marcos Ramos j 20012010 vu A preferência do locatário pressupõe igualdade de condições com terceiros interessados na compra quer quanto ao preço quer quanto à forma de pagamento e garantias SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo 8 ed Rio de Janeiro Forense 2012 p 143 PEDROTTI Irineu PEDROTTI William Comentários à Lei de Locação São Paulo Método 2005 p 172 Essa questão aliás já foi objeto de parecer proferido por Antônio Junqueira de Azevedo A esse respeito conferir LGOW Carla Wainer Chalréo Direito de preferência São Paulo Atlas 2013 p 103106 Mais especificamente natureza de direito potestativo constitutivo de um direito de crédito Num primeiro momento em que já preenchidos os pressupostos necessários ao exercício do direito em apertada síntese a intenção do sujeito passivo em celebrar o contrato preferível conforme termos e condições ajustadas com terceiro o preferente tem a seu dispor um direito potestativo que se concretiza mediante a declaração de preferir por meio da qual o sujeito ativo preferente manifesta a intenção de contratar com o sujeito passivo Com a declaração positiva do preferente isto é com o exercício de seu direito potestativo surge para o sujeito passivo o dever de com ele contratar Daí se falar em direito potestativo constitutivo de um direito de crédito direito de contratar com o sujeito passivo LGOW Carla Wainer Chalréo Direito de preferência São Paulo Atlas 2013 p 5960 Grifos no original Acerca da natureza do direito de preferência ressaltamos que existem diversos entendimentos sobre o tema Reportamos o 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 leitor para aprofundar o assunto e também conhecer a posição da coorganizadora desta obra Tatiana Bonatti Peres em PERES Tatiana Bonatti Direito agrário direito de preferência legal e convencional São Paulo Almedina 2016 p 77 e ss TEPEDINO Gustavo BARBOZA Heloisa Helena MORAES Maria Celina Bodin de coord Código Civil interpretado conforme a Constituição da República Rio de Janeiro Renovar 2006 vol 2 p 39 É esta também a posição de Judith MartinsCosta para quem o dever de prestar sujeito à execução específica nasce no momento da colagem entre oferta e aceitação A boafé no direito privado sistema e tópica no processo obrigacional São Paulo RT 1999 p 511512 STJ REsp 1193992 3ª Turma Rel Min Nancy Andrighi j 02062011 vu DJe 13062011 Em sentido semelhante Debate sobre direito de preferência Locadora que não alienou o imóvel Interesse de agir da locatária não reconhecido É evidente que a preterição da preferência só haverá na hipótese de o bem ter sido alienado a terceiro em condições iguais ou piores que as propostas pelo locatário Vale dizer que se o locador desiste de vender por qualquer que seja o motivo da preferência na aquisição já não mais se pode cogitar e por consequência tampouco se pode falar em direito do inquilino à adjudicação ou à indenização TJSP AC 91472244720048260000 86856005 992040143936 36ª CDPriv Rel Des Arantes Theodoro j 30032006 vu No mesmo sentido TJMG AI 10720120002145001 15ª CC Rel Des Tiago Pinto j 06122012 vu PEDROTTI Irineu PEDROTTI William Comentários à Lei de Locação São Paulo Método 2005 p 179 POPP Carlyle Do direito de preferência na Lei do Inquilinato em vigor Jurisprudência Brasileira Curitiba Juruá vol 176 dez 1995 p 25 Em sentido semelhante SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo 8 ed Rio de Janeiro Forense 2012 p 147 CARNEIRO Waldir de Arruda Miranda Anotações à Lei do Inquilinato São Paulo RT 2000 p 183 Nesse sentido LGOW Carla Wainer Chalréo Direito de preferência São Paulo Atlas 2013 p 112117 No mesmo sentido tratando de direito de preferência no âmbito de acordos de acionistas COMPARATO Fábio Konder Exclusão de sócio independentemente de específica previsão legal ou contratual Ensaios e pareceres de direito empresarial Rio de Janeiro Forense 1978 p 148 No mesmo sentido tratando do pacto de preempção arts 513 a 520 do Código Civil BAPTISTA Mário Neves O pacto de preempção e o terceiro adquirente de máfé conceito história e efeitos do pacto de preempção Recife Imprensa Industrial 1948 p 108109 TAC2SP AC 313122300 6ª CC Rel Juiz Francisco Barros j 06051992 vm Disponível em Revista dos Tribunais São Paulo RT vol 688 fev 1993 p 109111 TAC2SP AC 313122300 6ª CC Rel Juiz Francisco Barros j 06051992 vm Disponível em Revista dos Tribunais São Paulo RT vol 688 fev 1993 p 109111 TAC2SP AC 1820442 5ª CC Rel Juiz Cezar Peluso j 12061985 vm Disponível em i Revista dos Tribunais São Paulo RT vol 600 out 1985 p 154 e ii BUSSADA Wilson Direito de preferência interpretado pelos tribunais São Paulo Hemus 1993 p 133137 TJRJ AC 200000104629 16ª CC Rel Des Miguel Ângelo Barros j 23052000 vu No mesmo sentido a venda de parte ideal de imóvel em condomínio a terceiro sem cientificação dos demais condôminos para exercício do direito de preferência é insubsistente O distrato posteriormente realizado não opera efeitos retroativos e assim equivale à revenda não impedindo a ação de preferência pelos condôminos TJSC AC 28419 3ª CC Rel Des Cid Pedroso j 28021989 vu Disponível em Revista dos Tribunais São Paulo RT vol 640 fev 1989 p 172173 TJMG AI 10024110108479001 11ª CC Rel Des Wanderley Paiva j 13072011 vu TJMG AC 10439080847189001 18ª CC Rel Des Mota e Silva j 11082009 vu CARNEIRO Waldir de Arruda Miranda Anotações à Lei do Inquilinato São Paulo RT 2000 p 183 LÔBO Paulo Luiz Netto Parte especial das várias espécies de contratos In AZEVEDO Antônio Junqueira de coord Comentários ao Código Civil São Paulo Saraiva 2003 vol 6 p 178 MORAES Maria Celina Bodin de In BITTAR Carlos Alberto org A Lei do Inquilinato anotada e comentada 2 ed Rio de Janeiro Forense Universitária 1995 p 40 MONTEIRO Franklin Delano do Rego A nova Lei do Inquilinato Rio de Janeiro Forense 1996 p 24 MOREIRA Pery Lei do Inquilinato comentada atualizada e conforme o novo Código Civil São Paulo Memória Jurídica 2003 p 58 CARNEIRO Waldir de Arruda Miranda Anotações à Lei do Inquilinato São Paulo RT 2000 p 185 MORAES Maria Celina Bodin de In BITTAR Carlos Alberto org A Lei do Inquilinato anotada e comentada 2 ed Rio de Janeiro Forense Universitária 1995 p 40 MORAES Maria Celina Bodin de In BITTAR Carlos Alberto org A Lei do Inquilinato anotada e comentada 2 ed Rio de Janeiro Forense Universitária 1995 p 40 LUZ Aramy Dornelles da A nova Lei do Inquilinato na prática São Paulo RT 1992 p 87 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 CARNEIRO Waldir de Arruda Miranda Anotações à Lei do Inquilinato São Paulo RT 2000 p 185 PEDROTTI Irineu PEDROTTI William Comentários à Lei de Locação São Paulo Método 2005 p 180 CARNEIRO Waldir de Arruda Miranda Anotações à Lei do Inquilinato São Paulo RT 2000 p 185 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo 8 ed Rio de Janeiro Forense 2012 p 148 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo 8 ed Rio de Janeiro Forense 2012 p 148 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo 8 ed Rio de Janeiro Forense 2012 p 149 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo 8 ed Rio de Janeiro Forense 2012 p 150 CARNEIRO Waldir de Arruda Miranda Anotações à Lei do Inquilinato São Paulo RT 2000 p 186 HANADA Fábio HANADA Andréa Ranieri A Lei do Inquilinato sob a ótica da doutrina e da jurisprudência São Paulo LEUD 2010 p 153 PEDROTTI Irineu PEDROTTI William Comentários à Lei de Locação São Paulo Método 2005 p 181 ALVES Ricardo Luiz O direito de preferência do locatário na Lei do Inquilinato Informativo jurídico Consulex Brasília Consulex vol 16 n 19 maio 2002 p 16 CARNEIRO Waldir de Arruda Miranda Anotações à Lei do Inquilinato São Paulo RT 2000 p 186 TJMG AC 10024110207388001 12ª CC Rel Des Domingos Coelho j 05062013 vu TJMG AC 10145100247314001 11ª CC Rel Des Marcos Lincoln j 30032011 vu SLAIBI FILHO Nagib Comentários à nova Lei do Inquilinato 9 ed Rio de Janeiro Forense 1996 p 241 GUEDES Agostinho Cardoso O exercício do direito de preferência Porto Coimbra Ed 2006 p 402 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo 8 ed Rio de Janeiro Forense 2012 p 151 ALVES Ricardo Luiz O direito de preferência do locatário na Lei do Inquilinato Informativo jurídico Consulex Brasília Consulex vol 16 n 19 maio 2002 p 16 CAMPINHO Sérgio Regime jurídico do contrato O contrato de locação na falência Direito de preferência do locatário do falido A falência e o princípio da venda não rompe locação Revista Semestral de Direito Empresarial Rio de Janeiro Renovar vol 2 janjun 2008 p 250251 STJ REsp 1374643 3ª Turma Rel Min João Otávio de Noronha j 06052014 vu DJe 02062014 RSTJ vol 235 p 315 Decisão monocrática 1 Tratase de agravo interposto por Atende Bem Soluções de Atendimento Informação Comunicação Informática Locação Comércio e Indústria Ltda contra decisão que inadmitiu recurso especial com fulcro no art 105 III a da Constituição Federal em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul assim ementado Ação de execução Adjudicação do imóvel constrito pela exequente independente da existência de ação renovatória de locação devidamente registrada na matrícula do bem Não aplicabilidade in casu do disposto pelo art 27 da Lei de Locações De todo modo a parte exequente afirma não ter interesse na denúncia do contrato de locação podendo a agravante permanecer na posse do imóvel Agravo desprovido Nas razões do especial alegase violação do art 27 da Lei n 824591 Sustenta a recorrente a necessidade de ser observado o seu direito de preferência de aquisição do imóvel locado o qual foi objeto de adjudicação por terceiro em processo de execução onde o locador figurou como executado Decido 2 A irresignação não merece prosperar De fato o artigo 27 da Lei n 824591 dispõe o seguinte No caso de venda promessa de venda cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com terceiros devendo o locador darlhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca Como se infere da leitura textual do dispositivo em testilha o direito de preferência do locatário para adquirir o imóvel locado é garantido pela Lei do Inquilinato nos casos de venda promessa de venda cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento No entanto a hipótese vertente referese à adjudicação em processo de execução de bem constrito do executado que na relação contratual havida com a recorrente figura como locador do imóvel ora expropriado Portanto não estando a adjudicação dentre as hipóteses legais descritas no artigo em testilha não se verifica de que modo pode ter ocorrido a ofensa ao artigo indigitado 21 Como é cediço para a análise da admissibilidade do especial pela alínea a do permissivo constitucional é imprescindível que a argumentação erigida no recurso demonstre de plano mediante 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 uma concatenação lógica o malferimento dos artigos pelo acórdão recorrido Entretanto no caso em apreço a recorrente limitase a arguir violação do art 27 da Lei 824591 sem indicar clara e objetivamente de que forma o caso dos autos se amolda àquela hipótese legal Ressalto que a via estreita do recurso especial exige a demonstração inequívoca da ofensa aos preceitos de lei federal bem como a sua indicação a fim de possibilitar o seu exame em conjunto com o decidido nos autos sendo certo que a alegação genérica de ofensa à lei caracteriza deficiência de fundamentação em conformidade com o enunciado sumular nº 284 do STF 3 Ante o exposto nego provimento ao agravo Publiquese Intimemse Brasília 16 de dezembro de 2014 STJ Decisão Monocrática AREsp 614179 Rel Min Luis Felipe Salomão j 16122014 DJe 02022015 TJRJ AC 00627461820088190001 200900132118 4ª CC Rel Des Sidney Hartung j 22102009 vu Contrato de locação comercial Direito de preferência não respeitado Contrato celebrado com previsão de pagamento de vultosa quantia em dinheiro sendo apenas parte mínima do preço permutada por unidades autônomas Caracterizado o contrato de compra e venda Sentença de improcedência dos pedidos Pedese licença para remeter o leitor para LGOW Carla Wainer Chalréo Direito de preferência São Paulo Atlas 2013 p 3435 CORDEIRO António Menezes Tratado de direito civil português direito das obrigações contratos negócios unilaterais Coimbra Almedina 2010 vol 2 t II p 506 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo 8 ed Rio de Janeiro Forense 2012 p 152 Dentre os autores brasileiros que se dedicaram ao tema vale conferir BAPTISTA Mario Neves O pacto de preempção e o terceiro adquirente de máfé conceito história e efeitos do pacto de preempção Recife Imprensa Industrial 1948 especialmente a partir da p 44 A esse respeito vide também PERES Tatiana Bonatti Direito agrário direito de preferência legal e convencional São Paulo Almedina 2016 CHICUTA Kioitsi Locação de imóveis e o sistema registrário Revista de Direito Imobiliário São Paulo RT vol 37 jan abr 1996 p 39 Para Álvaro Villaça Azevedo por exemplo a legislação extravagante poderia criar novas espécies de direitos reais e uma delas seria justamente o direito de preferência do locatário de imóvel urbano Das várias espécies de contrato In TEIXEIRA Sálvio de Figueiredo coord Comentários ao novo Código Civil Rio de Janeiro Forense 1995 vol 7 p 307 Para Nagib Slaibi Filho a averbação do contrato de locação no registro de imóveis atendidos os requisitos antes enumerados institui direito real à aquisição do imóvel pelo inquilino no exercício de seu direito de preferência Comentários à nova Lei do Inquilinato 9 ed Rio de Janeiro Forense 1996 p 239 No mesmo sentido PEDROTTI Irineu PEDROTTI William Comentários à Lei de Locação São Paulo Método 2005 p 189 No âmbito jurisprudencial diversos precedentes ratificam o caráter de direito real da preferência atribuída ao locatário Por todos i TJRJ AC 00571967220048190004 200500145536 13ª CC Rel Des Ademir Pimentel j 28122005 vu e ii TJRJ AC 00010119520018190011 200800107462 17ª CC Rel Des Edson Vasconcelos j 28052008 vu GONÇALVES Carlos Roberto Direito civil brasileiro 7 ed São Paulo Saraiva 2010 vol 2 p 31 CATALAN Marcos Do pacto de preferência no contrato de compra e venda direito pessoal ou obrigação com eficácia real Revista Jurídica Empresarial Porto Alegre Notadez vol 5 novdez 2008 p 120 VENOSA Sílvio de Salvo Direito civil teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos 5 ed São Paulo Atlas 2005 vol 2 p 68 GOMES Orlando Contratos 26 ed Rio de Janeiro Forense 2009 p 312 Na mesma linha CASSAROTTE Marijane Fernanda O direito de preferência e suas peculiaridades Revista Síntese de Direito Imobiliário São Paulo IOB vol 21 maiojun 2014 p 40 O legislador brasileiro de maneira inegável enuncia taxativamente os direitos reais enumerados em sua maioria no art 1225 do Código Civil brasileiro TEPEDINO Gustavo Direito das coisas In AZEVEDO Antônio Junqueira de coord Comentários ao Código Civil São Paulo Saraiva 2011 vol 14 p 37 TEPEDINO Gustavo Direito das coisas In AZEVEDO Antônio Junqueira de coord Comentários ao Código Civil São Paulo Saraiva 2011 vol 14 p 35 TWORKOWSKI Carlos Alberto A averbação e o registro dos contratos de locação no Registro de Imóveis repercussões legais Revista de Direito Imobiliário São Paulo RT vol 62 jan 2007 p 25 MORAES Maria Celina Bodin de In BITTAR Carlos Alberto org A Lei do Inquilinato anotada e comentada 2 ed Rio de Janeiro Forense Universitária 1995 p 41 STJ REsp 8018 3ª Turma Rel Min Dias Trindade j 13051991 vu DJ 10061991 p 7847 STJ REsp 1216009 3ª Turma Rel Min Nancy Andrighi j 14062011 vu DJ 27062011 Em outros precedentes 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 diversamente já afirmou o tribunal que se trata de verdadeiro direito real Nesse sentido STJ REsp 912223 4ª Turma Rel Min Marco Buzzi j 06092012 vu DJe 17092012 LOUREIRO José Pinto Manual dos direitos de preferência Coimbra Livraria Gonçalves 1944 vol 1 p 6367 MORAES Maria Celina Bodin de In BITTAR Carlos Alberto org A Lei do Inquilinato anotada e comentada 2 ed Rio de Janeiro Forense Universitária 1995 p 41 CATALAN Marcos Do pacto de preferência no contrato de compra e venda direito pessoal ou obrigação com eficácia real Revista Jurídica Empresarial Porto Alegre Notadez vol 5 novdez 2008 p 116117 Ou mesmo quando se tratar de contrato de locação verbal MONTEIRO Franklin Delano do Rego A nova Lei do Inquilinato Rio de Janeiro Forense 1996 p 24 O STJ já afirmou diversas vezes que a ausência de averbação do contrato de aluguel junto à matrícula do imóvel não impede o ajuizamento da ação de reparação civil pelo locatário Nos termos da jurisprudência desta Corte a inobservância do direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel enseja o pedido de perdas e danos que não se condiciona ao prévio registro do contrato de locação na matrícula imobiliária STJ AgRg no REsp 1356049 3ª Turma Rel Min Ricardo Villas Bôas Cueva j 25022014 vu DJe 28022014 No mesmo sentido STJ REsp 912223 4ª Turma Rel Min Marco Buzzi j 06092012 vu DJe 17092012 TAC1SP EI 91817 Rel Juiz Aquino Machado j 02091969 Disponível em Direito de preferência Jurisprudência brasileira 131 Série Curitiba Juruá 1988 p 159 GUEDES Agostinho Cardoso O exercício do direito de preferência Porto Coimbra Ed 2006 p 596 Nessa linha afirma Carlyle Popp que deverá o preferente comprovar que possuía condições econômicas para pagar o preço querido Do direito de preferência na Lei do Inquilinato em vigor Jurisprudência Brasileira Curitiba Juruá vol 176 dez 1995 p 31 Em jurisprudência i Indenizatória Contrato de locação de imóvel residencial Alegação de violação do direito de preferência Falta de prova de que a locatária tinha condições de adquirir o imóvel que por si só fulmina a pretensão autoral TJRJ AC 00137897520078190209 7ª CC Rel Des André Andrade j 30032011 vu ii Na lei de locações se faz necessária a prova consistente dos danos sofridos bem como da capacidade financeira para adquirir o bem ao tempo da alienação STJ Decisão Monocrática AREsp 554624 Rel Min Nancy Andrighi j 14082014 DJe 20082014 MORAES Maria Celina Bodin de In BITTAR Carlos Alberto org A Lei do Inquilinato anotada e comentada 2 ed Rio de Janeiro Forense Universitária 1995 p 41 ALVES Ricardo Luiz O direito de preferência do locatário na Lei do Inquilinato Informativo jurídico Consulex Brasília Consulex vol 16 n 19 maio 2002 p 6 STJ REsp 247245 5ª Turma Rel Min Gilson Dipp j 08082000 vu DJ 11092000 p 278 Na mesma linha STJ REsp 631221 5ª Turma Rel Min Arnaldo Esteves Lima j 05102006 vu DJ 23102006 p 348 TJRJ AC 0191805 2520098190001 11ª CC Rel Des José C Figueiredo j 13072011 vu Em doutrina POPP Carlyle Do direito de preferência na Lei do Inquilinato em vigor Jurisprudência Brasileira Curitiba Juruá vol 176 dez 1995 p 30 SWENSSON Walter Cruz Preferência do inquilino para a aquisição do imóvel locado natureza do direito instituído pela Lei do Inquilinato Revista de Direito Civil Imobiliário Agrário e Empresarial São Paulo RT vol 11 janmar 1980 p 88 AZEVEDO Álvaro Villaça TUCCI Rogério Lauria Lei do Inquilinato Exercício do direito de preferência e de apuração de perdas e danos em virtude de preterição Revista dos Tribunais São Paulo RT vol 547 maio 1981 p 2937 AZEVEDO Álvaro Villaça TUCCI Rogério Lauria Lei do Inquilinato Exercício do direito de preferência e de apuração de perdas e danos em virtude de preterição Revista dos Tribunais São Paulo RT vol 547 maio 1981 p 3536 GUEDES Gisela Sampaio da Cruz Costa Lucros cessantes do bom senso ao postulado normativo da razoabilidade São Paulo RT 2011 p 308309 O nosso ordenamento jurídico mostrase silente quanto a essa ação LUZ Valdemar P da Direito de preferência Revista dos Tribunais São Paulo RT vol 752 jun 1998 p 743 Vale conferir LGOW Carla Wainer Chalréo Direito de preferência São Paulo Atlas 2013 p 142 e ss GUEDES Agostinho Cardoso O exercício do direito de preferência Porto Coimbra Ed 2006 p 627 MARCELINO Américo Joaquim Da preferência estudos notas da doutrina e jurisprudência e legislação mais comum 3 ed Coimbra Coimbra Ed 2007 p 6061 No mesmo sentido i Uma das consequências das regras jurídicas que estabelecem ex lege o direito de preferência é a de fazer ineficaz em relação ao titular do direito de preferência qualquer alienação sem ter havido a prévia comunicação ao titular do direito de preferência PONTES DE MIRANDA Francisco Cavalcanti Tratado de direito privado Campinas Bookseller 2005 t XL p 440441 ii PEDROTTI Irineu PEDROTTI William Comentários à Lei de Locação São Paulo Método 2005 p 172 TAC2SP AC 1820442 5ª CC Rel Juiz Cezar Peluso j 12061985 vm Disponível em Revista dos Tribunais São Paulo RT vol 600 out 1985 p 154 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 GUEDES Agostinho Cardoso O exercício do direito de preferência Porto Coimbra Ed 2006 p 620621 É possível depreender essa linha de raciocínio de precedente do Superior Tribunal de Justiça que versava sobre direito de preferência referente a contrato de arrendamento rural No caso concreto a ação fora ajuizada em face dos alienantes e dos terceiros adquirentes O tribunal julgou procedente a ação permitindo ao arrendatário exercer sua preferência e com isso haver para si o imóvel rural indevidamente alienado Aos terceiros adquirentes ressalvouse a possibilidade de ajuizar ação regressiva em face dos alienantes STJ REsp 263774 4ª Turma Rel Min Aldir Passarinho Junior j 15082006 vu DJ 05022007 p 237 MENEZES CORDEIRO António Direito das obrigações Lisboa Associação Académica da Faculdades de Direito de Lisboa 1980 vol 1 p 498499 Também para Álvaro Villaça Azevedo quando o direito de preferência assume a natureza de direito real seria o caso a seu ver do direito de preferência do locatário desde que preenchidos os pressupostos do art 33 caput da Lei do Inquilinato o preferente poderia haver para si o bem indevidamente alienado mediante o ajuizamento de ação real reipersecutória Das várias espécies de contrato In TEIXEIRA Sálvio de Figueiredo coord Comentários ao novo Código Civil Rio de Janeiro Forense 1995 vol 7 p 309 THEODORO JÚNIOR Humberto Negócio jurídico Existência Validade Eficácia Vícios Fraude Lesão Revista dos Tribunais São Paulo RT vol 780 out 2000 p 1617 MESQUITA Manuel Henrique Obrigações reais e ónus reais Coimbra Almedina 1997 p 228 COMPORTI Marco Contributo allo studio del diritto reale Milão Giuffrè 1977 p 396 LOUREIRO José Pinto Manual dos direitos de preferência Coimbra Livraria Gonçalves 1945 vol 2 p 262 STJ REsp 8018 3ª Turma Rel Min Dias Trindade j 13051991 vu DJ 10061991 p 7847 STJ REsp 88920 6ª Turma Rel Min Vicente Leal j 05062001 vu DJ 25062001 p 250 MORAES Maria Celina Bodin de In BITTAR Carlos Alberto org A Lei do Inquilinato anotada e comentada 2 ed Rio de Janeiro Forense Universitária 1995 p 41 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo 8 ed Rio de Janeiro Forense 2012 p 153 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo 8 ed Rio de Janeiro Forense 2012 p 154 O prazo de seis meses referido no artigo é o termo final para o exercício da ação mas a data de registro da escritura no Registro de Imóveis não é o termo inicial Assim se o adquirente por exemplo não leva a escritura de compra e venda a registro ou demora a fazêlo nada impede que mesmo antes do registro o inquilino entre com a ação postulando a adjudicação do imóvel por ele locado MOREIRA Pery Lei do Inquilinato comentada atualizada e conforme o novo Código Civil São Paulo Memória Jurídica 2003 p 61 Na mesma linha HANADA Fábio HANADA Andréa Ranieri A Lei do Inquilinato sob a ótica da doutrina e da jurisprudência São Paulo LEUD 2010 p 158 GUEDES Agostinho Cardoso O exercício do direito de preferência Porto Coimbra Ed 2006 p 652 Para José Pinto Loureiro vg as obrigações do preferente aí incluído o pagamento do preço existem para com o adquirente e as dêste para com o alheador Manual dos direitos de preferência Coimbra Livraria Gonçalves 1945 vol 2 p 273 GUEDES Agostinho Cardoso O exercício do direito de preferência Porto Coimbra Ed 2006 p 654 SWENSSON Walter Cruz Preferência do inquilino para a aquisição do imóvel locado natureza do direito instituído pela Lei do Inquilinato Revista de Direito Civil Imobiliário Agrário e Empresarial São Paulo RT vol 11 janmar 1980 p 87 No mesmo sentido GUEDES Agostinho Cardoso O exercício do direito de preferência Porto Coimbra Ed 2006 p 663 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo 8 ed Rio de Janeiro Forense 2012 p 154 GUEDES Agostinho Cardoso O exercício do direito de preferência Porto Coimbra Ed 2006 p 664 LEITÃO Helder Martins Da acção de preferência 7 ed Coimbra Almeida Leitão 2009 p 3435 TJSP AC 90527609420058260000 992050833102 1006763400 33ª CDPriv Rel Des Luiz Eurico j 29032010 vu CORDEIRO António Menezes Tratado de direito civil português direito das obrigações contratos negócios unilaterais Coimbra Almedina 2010 vol 2 t II p 526 Para Manuel Augusto Domingues de Andrade à luz dessa problemática só deveriam ser considerados terceiros de boafé aqueles prejudicados com a invalidação do negócio jurídico simulado e não aqueles que apenas lucrariam com ele Nesta segunda categoria estariam inseridos os preferentes Teoria geral da relação jurídica Coimbra Almedina 1972 vol 2 p 207 Para Luís A Carvalho Fernandes o objetivo da lei jamais teria sido o de facultar o enriquecimento do preferente daí a impossibilidade de exercício do direito de prelação 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 tomando por base o valor simulado inferior ao real Simulação e tutela de terceiros Lisboa Associação Académica da Faculdade de Direito de Lisboa 1988 p 456 e ss HANADA Fábio HANADA Andréa Ranieri A Lei do Inquilinato sob a ótica da doutrina e da jurisprudência São Paulo LEUD 2010 p 158159 BEVILÁQUA Clóvis Código Civil dos Estados Unidos do Brasil comentado Rio de Janeiro Editora Rio 1958 vol 4 p 262 AZEVEDO Álvaro Villaça Das várias espécies de contrato In TEIXEIRA Sálvio de Figueiredo coord Comentários ao novo Código Civil Rio de Janeiro Forense 1995 vol 7 p 311 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo 8 ed Rio de Janeiro Forense 2012 p 155 POPP Carlyle Do direito de preferência na Lei do Inquilinato em vigor Jurisprudência Brasileira Curitiba Juruá vol 176 dez 1995 p 31 LUZ Valdemar P da Direito de preferência Revista dos Tribunais São Paulo RT vol 752 jun 1998 p 744 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo 8 ed Rio de Janeiro Forense 2012 p 156 HANADA Fábio HANADA Andréa Ranieri A Lei do Inquilinato sob a ótica da doutrina e da jurisprudência São Paulo LEUD 2010 p 162 MORAES Maria Celina Bodin de In BITTAR Carlos Alberto org A Lei do Inquilinato anotada e comentada 2 ed Rio de Janeiro Forense Universitária 1995 p 40 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo 8 ed Rio de Janeiro Forense 2012 p 156 DINIZ Maria Helena Curso de direito civil brasileiro teoria geral do direito civil 24 ed São Paulo Saraiva 2007 vol 1 p 167 TJSP Apelação 10140441620148260002 12ª Câmara Extraordinária de Direito Privado Rel Dimitrios Zarvos Varellis j 27022015 TJSP Apelação 00155100620088260606 35ª Câmara de Direito Privado Rel José Malerbi j 25082014 REsp 265136MG Rel Min Vicente Leal j 14122000 vu DJU 19022001 p 259 REsp 382742 Rel Min Edson Vidigal j 09111994 vu DJU 22051995 p 14425 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada doutrina e prática 12 ed São Paulo Atlas 2013 p 174 Para aprofundamento do tema SEGALLA Alessandro Contrato de fiança São Paulo Atlas 2013 Nesse sentido Lopes Miguel Maria de Serpa Curso de direito civil 4 ed Rio de Janeiro Freitas Bastos 1993 vol 4 p 461462 A caução é espécie do gênero garantia A caução pode ser real ou fidejussória pessoal Caução real é a que vincula um bem móvel imóvel ou semovente do devedor ou de terceiro pelo cumprimento da obrigação Caução fidejussória ou pessoal é a dada por uma ou mais pessoas que assumem o compromisso de pagar a obrigação se o devedor não o fizer A fiança é o modelo mais comum desta espécie de caução A fiança é obrigação eminentemente pessoal Em consequência não vincula bens do fiador ao cumprimento da obrigação OLIVEIRA Lauro Laertes de Da fiança São Paulo Saraiva 1981 p 23 Nas palavras de Pontes de Miranda prestação de segurança Sicherheitsleistung Segurança ou garantia é o reforçamento de algum direito ordinàriamente crédito Alguém por outrem ou o próprio sujeito passivo da relação jurídica com a sua promessa ou com a dação da posse ou do domínio ou direito real limitado torna mais fàcilmente executável a dívida ou mais fàcilmente exercível o direito PONTES DE MIRANDA Francisco Cavalcanti Tratado de direito privado 3 ed 2 reimp São Paulo RT 1984 t 22 2740 p 299 SEGALLA Alessandro Contrato de fiança São Paulo Atlas 2013 p 1 Responsabilidade Débito Normalmente as figuras da schuld e da haftung se reúnem na pessoa do devedor todavia hipóteses há de titulares passivos que ostentam a haftung mas não a schuld como é o caso dos fiadores Na fiança esta distinção é fundamental porque o fiador jamais será codevedor ou titular passivo da obrigação do débito porém apenas será responsável pelo adimplemento do afiançado Esta vem a ser a razão pela qual o fiador jamais poderá ser instado a cumprir a obrigação principal que é a função principal do devedor situação esta que se admissível fosse desnaturaria o caráter subsidiário da fiança Sem a subsidiariedade o fiador não seria garantido mas sim codevedor Assim até o vencimento da obrigação a dívida deverá ser exigida do devedor e não do fiador este somente poderá ser responsabilizado se e quando o devedor rectius afiançado não efetuar o pagamento prometido pois desse fato é que nasce a sua responsabilidade É por esta razão por exemplo que nos contratos de locação de imóveis urbanos até o 495 496 497 498 499 500 501 502 503 vencimento os aluguéis devem ser exigidos do inquilino mas não do fiador cuja responsabilidade surgirá logo que a dívida vença e não seja cumprida pelo devedor principal SEGALLA Alessandro Contrato de fiança São Paulo Atlas 2013 p 45 Com efeito conforme já expusemos a exoneração prevista no art 835 do Código Civil ou no art 40 X da Lei do Inquilinato é o poder conferido pela lei ao fiador de provocar a extinção de um contrato em curso por tempo indeterminado prevista como gênero no art 473 do Código Civil sob o nome de resilição unilateral da mesma forma que a resolução prevista no art 475 do Código Civil ambas as figuras são direitos potestativos que poderão ser exercidos pelos figurantes de um negócio jurídico a resilição é mecanismo que poderá ser utilizado por qualquer das partes já que representa denúncia do vínculo contratual não fundada em alegação de justa causa enquanto a resolução é remédio atribuído apenas e tão somente ao lesado pelo inadimplemento na expressa dicção do art 475 do Código Civil Ao escrever sobre o tema da renúncia à resolução dos contratos Araken de Assis aponta a doutrina de Carvalho Santos para quem o direito à resolução seria renunciável por não versar acerca de um interesse de ordem pública Todavia aquele autor obtempera o caráter disponível da resolução sob o seguinte enfoque Não obstante a renúncia prévia pode implicar sérias consequências na esfera do parceiro fiel à relação contratual ou alterar profundamente a lógica do seu programa Exemplo a coisa que se deveria prestar sofreu grave deterioração culposa inutilizandoa para o fim desejado Não se descarta ademais o risco de a situação patrimonial do inadimplente fazer a demanda de cumprimento inútil muito difícil ou desinteressante em comparação ao resultado do efeito restituitório da resolução Em todas essas situações todavia submetidas à liberdade onde ela existe contratual das partes o prejuízo ao escopo do resolutório se ostenta evidente ASSIS Araken de Resolução do contrato por inadimplemento 3 ed rev e atual São Paulo RT 1999 p 31 grifamos Com fundamento semelhante Fiança Exoneração Contrato de locação Prazo indeterminado Renúncia É ineficaz a renúncia prévia à faculdade de exonerarse o fiador quando inserta em contrato de locação com prazo determinado porque manifestada antes da formação do direito que só se perfectibiliza ao tornarse prorrogada por prazo indeterminado sendo inadmissível a perpetuidade de garantia dada pelo fiador sobretudo por ser ato benéfico e desinteressado todavia responde por seus efeitos até o ato liberatório ou a sentença que o exonerar artigo 1500 do CC TAMG Ap Cível 200000031981940001 1ª Câm Rel Alvim Soares j 26092000 O fiador não poderia contra a sua vontade ficar indefinidamente sujeito à responsabilidade da fiança que pelo próprio caráter de que se reveste não admite interpretação diferente Assim deve entenderse que a fiança outorgada sem limitação de tempo é estipulada quanto à sua duração sempre em benefício do fiador que poderá retirála a qualquer tempo ou seja quando lhe convenha SANTOS J M Carvalho Código Civil brasileiro interpretado 2 ed Rio de Janeiro Freitas Bastos 1938 vol 19 p 483 Código Civil Art 473 A resilição unilateral nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita opera mediante denúncia notificada à outra parte Parágrafo único Se porém dada a natureza do contrato uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos Em sentido semelhante Não há que se admitir a renúncia prévia ao direito de exonerarse o fiador da garantia pois ninguém pode renunciar previamente a um direito potestativo Na fiança comercial por prazo indeterminado o fiador poderia exonerarse quando lhe conviesse conforme o art 262 do Código Comercial em dispositivo análogo do estatuto civil Fixada a sentença como termo final da responsabilidade do fiador não há como estendêlo para o trânsito em julgado porque a lei é expressa RT 462164 A decisão judicial pode reconhecer fato jurígeno de exoneração da fiança em momento diverso até mesmo antes da citação matéria objeto da força declaratória da sentença VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada doutrina e prática 12 ed São Paulo Atlas 2013 p 404 grifamos FIGUEIREDO Gabriel Seijo Leal de Contrato de fiança São Paulo Saraiva 2010 p 210 REsp 884917PR 5ª Turma Rel Min Arnaldo Esteves Lima j 17042007 DJ 14052007 p 393 REsp 598647SP 6ª Turma Rel Min Paulo Medina DJ 29032004 Segundo apontam Rosalice Fidalgo Pinheiro e Katya Isaguirre Como manifestação do princípio da democracia econômica e social o direito à moradia deriva do princípio da dignidade da pessoa humana Tratase porém de uma fundamentação comum a todos os direitos fundamentais Os direitos fundamentais sociais encontram seu fundamento na igualdade substancial e na liberdade material objetivando a proteção das pessoas junto às suas necessidades materiais garantindo sua existência com dignidade Ser e habitar achamse estritamente ligados pois morar faz parte da existência humana Portanto o direito à moradia constituise não apenas no direito de ocupar um espaço mas de fazêlo em conformidade com as condições que tornam esse espaço um local de moradia Por outras palavras o direito à moradia remetese à existência humana traduzida em condições mínimas de dignidade PINHEIRO Rosalice Fidalgo ISAGUIRRE Katya O direito à moradia e o STF um estudo de caso acerca da impenhorabilidade do bem de família do fiador In TEPEDINO Gustavo FACHIN Luiz Edson orgs Diálogos sobre direito civil Rio de Janeiro Renovar 2008 vol 2 p 153 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 Em outras palavras se o fiador for demandado pelo locador visando à cobrança dos aluguéis atrasados poderá o seu único imóvel residencial ser executado para a satisfação do débito do inquilino Não ignorando que o fiador possa se obrigar solidariamente o fato é que na sua essência a fiança é um contrato meramente acessório pelo qual um terceiro fiador assume a obrigação de pagar a dívida se o devedor principal não o fizer Mas seria razoável garantir o cumprimento desta obrigação essencialmente acessória do fiador com o seu único bem de família Seria tal norma constitucional Partindo da premissa de que as obrigações do locatário e do fiador têm a mesma base jurídica contrato de locação não é justo que o garantidor responda com o seu bem de família quando a mesma exigência não é feita para o locatário Isto é se o inquilino fugindo de suas obrigações viajar para o interior da Bahia e comprar um único imóvel residencial este seu bem será impenhorável ao passo que o fiador continuará respondendo com o seu próprio bem de família perante o locador que não foi pago À luz do Direito Civil Constitucional pois não há outra forma de pensar modernamente o Direito Civil pareceme forçoso concluir que este dispositivo de lei viola o princípio da isonomia insculpido no art 5º da CF uma vez que trata de forma desigual locatário e fiador embora as obrigações de ambos tenham a mesma causa jurídica o contrato de locação GAGLIANO Pablo Stolze PAMPLONA FILHO Rodolfo Novo curso de direito civil parte geral 8 ed rev atual e reform São Paulo Saraiva 2006 vol 1 p 284285 No mesmo sentido é a doutrina de Gildo dos Santos Por outro ângulo há importante tema relativo à impenhorabilidade porque como já se disse o fiador teria ficado injustiçado com essa alteração da Lei 800990 uma vez que o afiançado continuava e continua beneficiado pela impenhorabilidade do seu bem de família enquanto o garante ficou sem essa proteção ao seu único bem residencial A dívida pela qual responde o bem de família do fiador é a mesma pela qual não pode ser penhorado o bem de família do locatário afiançado Isto embora decorrente da Lei do Inquilinato chocava muitas opiniões abalizadas pelo tratamento desigual do ponto de vista jurídico legal que se dava à responsabilidade do locatário e à do fiador pela mesma dívida decorrente do mesmo contrato de locação SANTOS Gildo dos Locação e despejo 7 ed rev ampl e atual São Paulo RT 2011 p 125 grifamos REsp 1363368MS 2ª Seção Rel Min Luis Felipe Salomão j 12112014 DJe 21112014 Enunciado 114 da I Jornada de Direito Civil do CJF O aval não pode ser anulado por falta de vênia conjugal de modo que o inc III do art 1647 apenas caracteriza a inoponibilidade do título ao cônjuge que não assentiu A situação de convivência em união estável exige prova segura para que se reconheça sua existência e se concedam os direitos assegurados aos companheiros OLIVEIRA Euclides de União estável do concubinato ao casamento 6 ed atual e ampl São Paulo Método 2003 p 149 A união estável é um fato jurídico que nasce perdura por um tempo e muitas vezes acaba Constituise e extinguese sem a chancela estatal ao contrário do que ocorre com o casamento Solvida a união estável se os conviventes retornam à vida em comum o arrependimento dispõe dos mesmos efeitos da reconciliação CC 1577 DIAS Maria Berenice Manual de direito das famílias 5 ed rev atual e ampl São Paulo RT 2009 p 179 Código Penal Art 299 Omitir em documento público ou particular declaração que dele devia constar ou nele inserir ou fazer inserir declaração falsa ou diversa da que devia ser escrita com o fim de prejudicar direito criar obrigação ou alterar a verdade sobre fato juridicamente relevante Pena reclusão de um a cinco anos e multa se o documento é público e reclusão de um a três anos e multa se o documento é particular Despejo Falta de pagamento A exigência da citação pessoal em casos como o dos autos em que foi recebida por funcionário do condomínio tem sido mitigada por construção pretoriana A petição inicial é apta porquanto há pedido e causa de pedir cuja narração dos fatos decorre logicamente a conclusão que é juridicamente possível Não há se falar em nulidade da fiança porque o fiador ao ser qualificado no contrato não declarou que vivia em união estável com terceira pessoa de modo que a fiança subsiste Mora ex re juros e atualização monetária a partir do vencimento de cada parcela Inadmissível a cobrança da multa compensatória no caso em apreço Recurso não provido TJSP Apelação Cível 992060610033SP 25ª Câmara de Direito Privado Rel Antonio Benedito Ribeiro Pinto 17092009 vu Voto 16007 O conceito de impenhorabilidade de bem de família abrange também o imóvel pertencente a pessoas solteiras separadas e viúvas DJe 03112008 Processual Execução Impenhorabilidade Imóvel Residência Devedor solteiro e solitário Lei 800990 A interpretação teleológica do art 1º da Lei 800990 revela que a norma não se limita ao resguardo da família Seu escopo definitivo é a proteção de um direito fundamental da pessoa humana o direito à moradia Se assim ocorre não faz sentido proteger quem vive em grupo e abandonar o indivíduo que sofre o mais doloroso dos sentimentos a solidão É impenhorável por efeito do preceito contido no art 1º da Lei 800990 o imóvel em que reside sozinho o devedor celibatário EREsp 182223SP Corte Especial Rel Min Sálvio de Figueiredo Teixeira Rel p acórdão Min Humberto Gomes de Barros j 06022002 DJ 07042003 p 209 Processual civil Execução fiscal Violação do art 557 do CPC superada pelo julgamento do órgão colegiado Penhora de bem de família Morador solitário Não incidência da constrição judicial Inexistência de obrigatoriedade de recair em outro bem imóvel passível de penhora Recurso especial não provido 1 Considerase superada a violação ao art 557 do CPC 514 515 516 517 quando ocorre o julgamento do agravo interno pelo competente órgão colegiado da Corte regional 2 A interpretação do art 1º da Lei n 800990 não se limita ao resguardo da família mas sim ao direito fundamental de moradia previsto na Constituição da República baseado no princípio da dignidade da pessoa humana Caso concreto em que se pretende que a penhora recaia sobre imóvel habitado por pessoa viúva mesmo havendo outro imóvel que lhe pertence e que pode ser objeto da constrição 4 Recurso especial não provido REsp 980300PE 2ª Turma Rel Min Mauro Campbell Marques j 21102008 DJe 21112008 FARIA Cristiano Chaves de ROSENVALD Nelson Direito das famílias Rio de Janeiro Lumen Juris 2008 p 243244 REsp 1299866DF 4ª Turma Rel Min Luis Felipe Salomão j 25022014 DJe 21032014 A terceira hipótese é concernente à prestação de fiança ou aval Antes do Código Civil de 2002 o direito brasileiro já tinha assentado ser nula a fiança dada por um dos cônjuges sem a outorga do outro para garantia fidejussória de qualquer contrato A nulidade alcança toda a garantia não se limitando apenas à meação do cônjuge LÔBO Paulo Luiz Netto Direito civil famílias São Paulo Saraiva 2008 p 306 Fiança Falta de outorga marital ou uxória Nulidade Fiança Nulidade Embargos de terceiro Fiança prestada em contrato de locação sem outorga uxória ou marital é nula pleno juri art 235 III do CC podendo ser reconhecida tal invalidade mesmo de oficio diante da consequência de nulidade art 145 IV do CC TARS APC 193157526 5ª CCiv Rel Juiz Silvestre Jasson Ayres Torres j 07101993 Fiança Falta de outorga uxória Nulidade Nulidade absoluta Preclusão Incoerência Determinação de ofício Questão de direito Julgamento antecipado da lide Cerceamento de defesa Incoerência Locação residencial Locação Ação de cobrança Fiança Invalidade Falta de outorga uxória Nulidade absoluta Art 235 III do Código Civil Na fiança é imprescindível a outorga uxória eis que se trata de questão de ordem pública ocasionadora de nulidade absoluta declarável até de oficio O art 235 III do Código Civil que trata da questão é norma imperativa ao colocar claramente que o marido não pode sem consentimento da mulher prestar fiança Julgamento antecipado da lide Cerceamento de defesa Inocorrência Sendo a matéria sub judice ensejadora de nulidade absoluta não há razão para a dilação probatória Apelação improvida TARS APC 195159900 2ª CCiv Rel Juiz Ari Darci Wachholz j 09041996 Fiança Interpretação extensiva Descabimento 2 Hermenêutica Interpretação 3 Fiança Falta de outorga uxória Nulidade Execução Fiança Não há aval fora de título cambiário A Fiança não admite interpretação extensiva Hermenêutica Princípio da igualdade Igualdade não é tratar igualmente os desiguais mas desigualmente os desiguais na medida em que se desigualam Logo podese exigir mais de quem pode mais e menos de quem pode menos Elaboração de contratos cautelas Podese exigir de entidades financeiras que diante de tormentosa antiga e ainda não solucionada questão jurídica como a validade da fiança sem outorga uxória acautelemse na elaboração dos contratos de forma a não macular a certeza do título executivo Fiança falta de outorga uxória A pior solução para tema não tormentoso e dogmática Considerandose que todas as posições trazem excelentes razões jurídicas as peculiaridades do caso concreto dirão se a Fiança é válida válida em parte ou nula Precedente jurisprudencial TARS APC 194252359 4ª CCiv Rel Juiz Rui Portanova j 09021995 Fiança Locação Falta de outorga uxória Ineficácia Anulabilidade Gera efeitos até anulação Legitimação ativa Mulher ou herdeiros Ação declaratória de nulidade Fiança em contrato de locação ausente outorga uxória A falta de consentimento uxório não constitui nulidade de pleno direito implicando apenas em ineficácia relativa em relação ao cônjuge não anuente Recurso provido TARS APC 195197868 8ª CCiv Rel Juiz Luiz Ari Azambuja Ramos j 27021996 Fiança Responsabilidade solidária Falta de outorga uxória Anulabilidade Legitimação ativa Fiança Solidariedade Falta de outorga uxória Anulabilidade Da solidariedade entre os cofiadores decorre a responsabilidade pela dívida comum mas autoriza o credor exigir a prestação de um ou de todos no todo ou em parte e lhe faculta a busca do valor pro rata entre os cofiadores sem ofender o disposto no art 1031 par 3 do Código Civil A fiança prestada pelo marido sem outorga uxória constitui ato anulável e não nulo já que somente a mulher e seus herdeiros têm legitimidade para invalidála e no caso não se trata de demanda em que prevalece norma de proteção da família onde haveria interesse público mas disputa de interesse patrimonial eminentemente privado Apelo improvido sem discrepância TARS APC 194207890 2ª CCiv Rel Juiz João Pedro Freire j 02031995 Fiança Outorga uxória Ausência Nulidade da garantia Aplicação do artigo 235 III do Código Civil A fiança dada pelo marido sem a anuência da mulher é absolutamente nula e não simplesmente anulável por infração a preceito de natureza cogente ou seja de observância obrigatória ou imperativa contido no artigo 235 III do Código Civil cc o seu artigo 145 IV 2º TACivSP Ap c Rev 454332 3ª Câmara Rel Juiz Milton Sanseverino j 21051996 Fiança Falta de outorga uxória Nulidade Fiança civil e comercial É irrelevante a distinção para anular a fiança concedida pelo marido sem o expresso consentimento da mulher Ineficácia total da fiança anulada pela mulher Embargos declaratórios acolhidos Fiança e aval Se o acórdão expressa a concomitância das garantias uma em contrato e a outra em cártulas é evidente que explicitou que a execução se funda em dois títulos Alegado equívoco sobre a Sucumbência não autoriza embargos declaratórios principalmente quando engano não houve Embargos declaratórios rejeitados TARS EMD 25593 3ª CCiv Rel Juiz Ernani Graeff j 07101981 518 519 520 521 522 523 524 Segundo o escólio de Pontes de Miranda a falta de outorga marital acarretaria apenas a anulabilidade do ato praticado por força do art 252 do Código Civil de 1916 A falta de assentimento direto ou suprimental por isso que deixa a mulher casada sem o adminículo da vontade do marido invalida o ato que ela praticar Código Civil art 252 Não se trata de nulidade nem de ato inexistente mas de anulabilidade cabendo sanarse pela ratificação Não pode ser invocada a invalidade senão por aquêle em cujo favor foi estabelecida e dentro de certo prazo PONTES DE MIRANDA Francisco Cavalcanti Tratado de direito privado 3 ed reimpr Rio de Janeiro Borsoi 1971 865 1 p 201 Código Civil de 1916 Art 235 O marido não pode sem consentimento da mulher qualquer que seja o regime de bens III prestar fiança arts 178 9º I b e 263 X Código Civil de 1916 Art 263 São excluídos da comunhão X a fiança prestada pelo marido sem outorga da mulher arts 178 9º I b e 235 III PONTES DE MIRANDA Francisco Cavalcanti Tratado de direito privado 3 ed reimpr Rio de Janeiro Borsoi 1971 855 18 p 155156 grifamos Código Civil de 2002 Art 177 A anulabilidade não tem efeito antes de julgada por sentença nem se pronuncia de ofício só os interessados a podem alegar e aproveita exclusivamente aos que a alegarem salvo o caso de solidariedade ou indivisibilidade CARVALHO FILHO Milton Paulo de Código Civil comentado doutrina e jurisprudência Coord Cezar Peluso 3 ed rev e atual Barueri Manole 2009 p 1787 O ano de 2005 foi sem dúvida um ano repleto de decisões judiciais interessantes pois o Código Civil começa a receber a interpretação jurisprudencial e portanto tudo o que a doutrina escreveu começa a ser confirmado ou desmentido pelos Tribunais Num ano como este poderíamos escrever em nossas colunas de novembro e dezembro sobre decisões inovadoras a respeito do Código Civil Entretanto as decisões serão objeto de artigos no início de 2006 A reflexão que pretendemos fazer concerne o instituto da velha FIANÇA mormente quando prestada como garantia em contrato de locação de imóvel urbano L824591 O instituto da fiança vem sofrendo sistematicamente ataques por parte dos Tribunais notadamente o Superior Tribunal de Justiça motivo de preocupação para os advogados e locadores A questão que não quer calar é a seguinte a fiança locatícia sobreviverá ao novo Código Civil e a seus princípios bem como aos princípios decorrentes do Direito Civil Constitucional É exatamente esta nossa reflexão no presente artigo Já de início observamos que a fiança é em regra um contrato gratuito pelo qual o fiador nada recebe para garantir o pagamento de dívida alheia A dívida não lhe trará qualquer benefício apesar o ônus de garantir eventual inadimplemento Em razão de seu caráter gratuito a lei determina que a interpretação da fiança darseá restritivamente e jamais de maneira a ampliar os deveres do fiador CC art 819 Sempre nos perguntamos e também verbalizo esta inquietude com os nossos alunos os motivos que levam determinada pessoa a concordar em ser fiador Nunca me explicaram o porquê Só podemos acreditar que se trata realmente de um favor que geralmente é feito entre pessoas de uma mesma família e decorre exclusivamente da CONFIANÇA Da certeza de que o devedor honrará o compromisso assumido Em razão disto quando do inadimplemento do devedor o fiador recebe com surpresa a notícia de que ele geralmente pessoa honrada e cumpridora de seus deveres também está devendo quantia vultosa Na fiança locatícia os fatos narrados são corriqueiros e se multiplicam aos milhares Tribunais sensíveis à situação desoladora do fiador já se posicionavam antes mesmo da vigência do Código Civil de 2002 de maneira claramente favorável à redução desta responsabilidade Haftung sem Schuld dos fiadores de imóveis urbanos De início já está pacificado o entendimento pelo qual o fiador apenas responde pelas dívidas do inquilino que surgirem no prazo de duração do contrato de locação Em caso de prorrogação do contrato o fiador está exonerado de qualquer responsabilidade ainda que haja cláusula contratual prevendo a responsabilidade até a efetiva entrega de chaves Na fiança o garante só pode ser responsabilizado pelos valores previstos no contrato a que se vinculou sendo irrelevante na hipótese para se delimitar a duração da garantia cláusula contratual prevendo a obrigação do fiador até a entrega das chaves Precedentes desta Corte REsp 697470SP Recurso Especial 200401584701 O contrato de fiança deve ser interpretado restritivamente pelo que é inadmissível a responsabilização do fiador por obrigações locativas resultantes de prorrogação do contrato de locação sem a anuência daquele sendo irrelevante a existência de cláusula estendendo a obrigação fidejussória até a entrega das chaves REsp 754329SP Recurso Especial 200500881010 Por outro lado em ocorrendo ausência de vênia conjugal por parte do cônjuge do fiador o Superior Tribunal de Justiça corretamente entende que a fiança é NULA como um todo e não há que se falar apenas em preservação de fiação do cônjuge que não anuiu A ausência de consentimento da esposa em fiança prestada pelo marido invalida o ato por inteiro Nula a garantia 525 526 527 528 529 portanto Certo ainda que não se pode limitar o efeito dessa nulidade apenas à meação da mulher REsp 631262MG Recurso Especial 200400239560 O entendimento deste Superior Tribunal de Justiça é pacífico no sentido que a ausência da outorga uxória nulifica integralmente o pacto de fiança O contrato de fiança não admite interpretação extensiva consoante determinava o art 1483 do Código Civil de 1916 Com base nessa premissa inclinouse a jurisprudência no sentido de que o fiador não responde pelos aditamentos ao contrato original a que não tenha anuído REsp 619814RJ Recurso Especial 200302386489 O Superior Tribunal de Justiça possui jurisprudência uniforme no sentido de que é nula a fiança prestada sem a necessária outorga uxória não havendo como se considerála parcialmente eficaz para constranger a meação do cônjuge varão AgRg no Ag 595895SP Agravo Regimental no Agravo de Instrumento 200400634680 Mas o golpe fatal contra a fiança locatícia estava por vir Quando menos se esperava ocorreu a promulgação em fevereiro de 2000 da emenda Constitucional nº 26 pela qual o direito à moradia passou a ser considerada direito social do cidadão alterandose o art 6º da Carta Magna Com a emenda julgados surgiram no sentido de que a norma em questão era meramente programática e não alterava em nada a possibilidade de penhora do bem de família do fiador concluindose que a inclusão da moradia entre esses direitos não implica em qualquer alteração à legislação infraconstitucional que regula a propriedade de bens imóveis 2º TAC Ap s Rev 801745007 6ª Câm Rel Juiz Souza Moreira j 17032004 Entretanto mesmo com a forte resistência dos locadores não foi esta a interpretação que prevaleceu Recentemente os Tribunais Superiores começaram a se manifestar com relação à impossibilidade de o fiador ter os benefícios decorrentes da impenhorabilidade do bem de família nos termos da Lei 800990 Em decisão monocrática pioneira o Ministro Carlos Velloso considerou não recepcionado pelo sistema o artigo 3º inciso VII da mencionada lei a partir da vigência da Emenda 26 e portanto concluiu pela impenhorabilidade do bem de família do fiador em fiança locatícia RE 352940SP e RE 349370SP publicados em 13052005 Meses depois também o Superior Tribunal de Justiça acolheu a tese da impenhorabilidade do bem de família Com respaldo em recente julgado proferido pelo Pretório Excelso é impenhorável bem de família pertencente a fiador em contrato de locação porquanto o art 3º VII da Lei nº 800990 não foi recepcionado pelo art 6º da Constituição Federal redação dada pela Emenda Constitucional nº 262000 REsp 631262MG Recurso Especial 20040023956 0 Em conclusão a fiança locatícia está sangrando e prenunciamos que não sobreviverá Os mais pessimistas dizem que sem ela estaremos diante do fim do mercado imobiliário pois os locatários mais humildes dificilmente encontrarão outra forma de garantia e acabarão dormindo ao relento Entretanto estes pessimistas se esquecem que se não fosse a interpretação restritiva de um contrato benéfico quem acabaria dormindo ao relento seria o fiador nas hipóteses de inadimplemento do inquilino Por fim dizer que se ele assinou o contrato o problema é dele em termos jurídicos é a alegação do vetusto princípio pacta sunt servanda é ignorar a realidade brasileira e demonstrar evidente insensibilidade Cabe a nós portanto pensarmos em novas formas de garantias principalmente em novas modalidades de caução Bem mas isto já é assunto para outro momento SIMÃO José Fernando Crônica de uma morte anunciada a fiança locatícia Disponível em httpwwwflaviotartuceadvbrsecoesverartigocaspart162 Acesso em 17 ago 2009 2 É pacífico neste Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que a falta da outorga uxória invalida a fiança por inteiro REsp 832669SP 6ª Turma Rel Min Maria Thereza de Assis Moura j 17052007 DJ 04062007 p 437 1 É pacífica a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que é nula a fiança prestada sem a necessária outorga uxória não havendo considerála parcialmente eficaz para constranger a meação do cônjuge varão REsp 772419SP 5ª Turma Rel Min Arnaldo Esteves Lima j 16032006 DJ 24042006 p 453 Se o cônjuge que deveria ter dado o seu consentimento considerarse prejudicado de qualquer forma poderá pleitear em dois anos a anulabilidade do negócio a contar do término da sociedade conjugal por qualquer das formas previstas no art 1571 do Código Civil morte nulidade ou anulação do casamento separação judicial ou divórcio CHINELATO Silmara Juny Comentários ao Código Civil Coord Antônio Junqueira de Azevedo São Paulo Saraiva 2004 vol 18 p 312 2º Qualquer que seja o fundamento da ação darseá ciência do pedido aos sublocatários que poderão intervir no processo como assistentes Código de Processo Civil de 2015 Art 238 Citação é o ato pelo qual são convocados o réu o executado ou o interessado para integrar a relação processual De qualquer modo há que se deixar claro pelas razões já expostas que o sublocatário legítimo não será parte legítima para a demanda de despejo Em comentários ao art 304 do Código Civil doutrinam Gustavo Tepedino e Anderson Schreiber É preciso que o terceiro possa sofrer com o inadimplemento os ônus da relação obrigacional ou algum efeito negativo sobre situação jurídica de que seja titular TEPEDINO Gustavo SCHREIBER Anderson Código Civil comentado São Paulo Atlas 2008 v 4 p 198 530 531 532 533 534 535 536 537 É muito comum ouvirmos a afirmação de que determinada pessoa foi despejada do imóvel ou até mesmo sofreu o despejo entretanto a bem dizer a sentença que decreta o despejo tem por finalidade autorizar que o imóvel locado seja desocupado e entregue ao locador livre de quaisquer pessoas e coisas se a ordem de despejo fosse dirigida às pessoas que ocupavam o imóvel isto é se ocorresse o despejo da pessoa do inquilino necessário seria que todas elas independentemente de terem figurado ou não no contrato de locação fossem citadas da demanda pois eventual ordem de desocupação a elas seria dirigida Art 327 É lícita a cumulação em um único processo contra o mesmo réu de vários pedidos ainda que entre eles não haja conexão 1º São requisitos de admissibilidade da cumulação que I os pedidos sejam compatíveis entre si II seja competente para conhecer deles o mesmo juízo III seja adequado para todos os pedidos o tipo de procedimento 2º Quando para cada pedido corresponder tipo diverso de procedimento será admitida a cumulação se o autor empregar o procedimento comum sem prejuízo do emprego das técnicas processuais diferenciadas previstas nos procedimentos especiais a que se sujeitam um ou mais pedidos cumulados que não forem incompatíveis com as disposições sobre o procedimento comum 3º O inciso I do 1º não se aplica às cumulações de pedidos de que trata o art 326 No sistema do Código de Processo Civil de 2015 a cumulação de pedidos diversos somente é autorizada quando for dirigida a um mesmo réu porém não a réus diversos situação esta que foi excepcionada expressamente pelo art 62 I da Lei 82451991 Conceituamse estes como as partes em que ideologicamente se decompõe o decisório de uma sentença ou acórdão cada uma delas contendo o julgamento de uma pretensão distinta cf DINAMARCO Cândido Rangel Instituições de direito processual civil São Paulo Malheiros 2001 vol 3 p 663 Compartilha do nosso entendimento José Maria Tesheiner Ação de despejo proposta pelo fiador do inquilino e ação de consignação em pagamento de alugueres proposta contra a imobiliária seriam exemplos possíveis de falta de legitimação para a causa pois locador e locatário são ordinariamente os legitimados para as ações relativas à locação Mas cuidado Pode haver surpresas Assim Alessandro Schirrmeister Segalla sustenta com bons argumentos a possibilidade de a ação de despejo ser proposta pelo fiador do inquilino na qualidade de substituto processual do locador para o que invoca o disposto no artigo 1498 do Código Civil Quando o credor sem justa causa demorar a execução iniciada contra o devedor poderá o fiador ou o abonador art 1482 promoverlhe o andamento SEGALLA Alessandro Schirrmeister Da possibilidade de utilização da ação de despejo pelo fiador do contrato de locação cit p 2241 Recordome por outro lado de haver admitido ação de consignação em pagamento proposta contra imobiliária dado ter sido ela apontada no contrato de locação como a pessoa a quem deveriam ser pagos os alugueres um bom exemplo de substituição processual no polo passivo da relação processual A legitimidade pode eventualmente ser negada em ambas as hipóteses Mas pode ser também afirmada Resta apenas a certeza da incerteza SEGALLA Alessandro Schirrmeister Legitimação extraordinária e relações de locação Disponível em httpwwwtexprobr Acesso em 24 ago 2009 Conforme sustenta Adalberto Pasqualotto Se acontecer ou se o fiador se obrigar em condições mais onerosas que o devedor o excedente da fiança será ineficaz mantendose a eficácia na parte coincidente com a obrigação principal Apesar de o texto do art 823 afirmar que a fiança excedente não valerá senão até o limite da obrigação principal não se trata de invalidade mas de simples ineficácia sendo desnecessária qualquer adaptação contratual PASQUALOTTO Adalberto Contratos nominados III Coord Miguel Reale e Judith MartinsCosta São Paulo RT 2008 p 243 grifamos PONTES DE MIRANDA Francisco Cavalcanti Tratado de direito privado t 44 3 ed 2 reimp Rio de Janeiro Borsoi 1972 4787 p 143 GODOY Claudio Luiz Bueno de Código civil comentado doutrina e jurisprudência Coord Cezar Peluso 3 ed rev e atual Barueri Manole 2009 p 813 Fiador Contrato de locação Artigo 1483 do Código Civil Sendo a fiança contrato benéfico que não admite interpretação extensiva não poder ser o fiador responsabilizado por majorações de alugueres avençadas entre o locador e locatário em pacto adicional a que não anui O fiador só responde pelas majorações previstas no contrato a que se vinculou Recurso especial em parte conhecido e provido STJ Rec Esp 109870RS 4ª Turma Rel Min Athos Carneiro j 16061992 vu DJU Seção I 03081992 p 11322 ementa BAASP 1762372 de 30091992 2 É firme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que Não tendo o fiador integrado a ação revisional não pode ser demandado pelos valores que por ela forem acrescidos ao antes contratado sendo na espécie de todo irrelevante a previsão de responsabilização até a entrega das chaves dessarte notória a sua ilegitimidade passiva para a ação que executa título judicial emanado daquela ação revisora do locativo EREsp 154845SP Rel Min Gilson Dipp Terceira Seção DJ 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 16111999 p 179 3 Recurso especial conhecido e provido REsp 672615RS 5ª Turma Rel Min Arnaldo Esteves Lima j 01032007 DJ 19032007 p 383 grifamos Cf TEPEDINO Gustavo BARBOZA Heloisa Helena MORAES Maria Celina Bodin de Código Civil interpretado conforme a Constituição da República Rio de Janeiro Renovar 2006 vol 2 p 638 Nos termos do art 1361 do Código Civil Considerase fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor com escopo de garantia transfere ao credor Segundo dispõe o art 5º I e II da Instrução 432 da Comissão de Valores Mobiliários CVM A cessão fiduciária de cotas em garantia de locação imobiliária I será realizada mediante requerimento por escrito do cotistacedente acompanhado do termo de cessão fiduciária e de 1 uma via do contrato de locação observado o disposto nos 1º 2º e 4º do art 88 da Lei nº 11196 de 2005 e II será averbada pelo administrador do fundo no registro de cotistas a que se refere o art 65 inciso I alínea a da Instrução CVM nº 409 de 2004 A averbação da cessão no registro de cotistas é constitutiva da propriedade resolúvel das cotas em favor do credor fiduciário e as torna indisponíveis inalienáveis e impenhoráveis na forma do 3º do art 88 da Lei nº 11196 de 2005 nos termos do 1º do art 5º da referida Instrução 432 da CVM CHALHUB Melhim Namem Direitos reais 2 ed rev atual e ampl São Paulo RT 2014 p 286 Nesse sentido em situações análogas nas quais o contrato de locação estava garantido por segurofiança confiramse os seguintes julgados TJSP Apelação 00083571920128260011SP 31ª Câmara de Direito Privado Rel Des Armando Toledo j 16042013 TJSP Apelação 00522935220078260114 Campinas 28ª Câmara de Direito Privado Rel Des Cesar Lacerda j 18102011 O coautor destes comentários não concorda integralmente com o entendimento jurisprudencial apontado porém houve por bem anotálos para o conhecimento do leitor CHALHUB Melhim Namem Direitos reais 2 ed rev atual e ampl São Paulo RT 2014 p 286 BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed rev e atual São Paulo Saraiva 1997 p 224 BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed rev e atual São Paulo Saraiva 1997 p 178 BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed rev e atual São Paulo Saraiva 1997 p 178 MORAES Maria Celina Bodin de A causa dos contratos Revista Trimestral de Direito Civil Rio de Janeiro vol 21 jan mar 2005 p 98 MORAES Maria Celina Bodin de A causa dos contratos Revista Trimestral de Direito Civil Rio de Janeiro vol 21 jan mar 2005 p 108 Nesse sentido por exemplo vide SANTOS Gildo dos Locação e despejo 7 ed rev ampl e atual São Paulo RT 2011 p 237 SCAVONE JUNIOR Luiz Antonio A caução na locação de imóveis urbanos Disponível em httpwwwscavoneadvbrindexphpacaucaonalocacaodeimoveisurbanos Acesso em 29 maio 2012 DINIZ Maria Helena Lei de locações de imóveis comentada 10 ed rev e atual São Paulo Saraiva 2009 p 172 REsp 770885RJ Rel Min Arnaldo Esteves Lima j 27032008 MEZZARI Mario Pazutti Caução de imóveis 17 ago 2008 Disponível em httparispwordpresscom20080817caucaodeimoveis Acesso em 29 maio 2012 Colégio Registral do Rio Grande do Sul Protocolo de Orientação Garantia na locação Caução de bem imóvel por hipoteca Porto Alegre 31 maio 2000 Disponível em httpwwwcolegioregistralrsorgbrassociadoperguntaerespostarespostaimprimeaspcodArea5codPerg732 Acesso em 30 maio 2012 VENOSA Sílvio de Salvo Garantias locatícias 3 mar 2010 Disponível em httpwwwsilviovenosacombrartigogarantiaslocaticias Acesso em 29 maio 2012 Publicado no DOE de 01042005 caderno 1 parte I fazendo referência à sentença proferida em 17061999 pelo MM Juiz Oscar José Bittencourt Couto no Processo de Dúvida 000040036618 da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital Para maior aprofundamento sobre o tema recomendamos a leitura do texto Caução como garantia locatícia In PERES Tatiana Bonatti Temas de direito imobiliário e responsabilidade civil Rio de Janeiro Lumen Juris 2012 p 139156 AgRg no Ag 1153724SP 5ª Turma Rel Min Arnaldo Esteves Lima j 02032010 DJe 29032010 REsp 866027SP 5ª Turma Rel Min Jane Silva Desembargadora convocada do TJMG j 09102007 DJ 29102007 p 302 AgRg no REsp 1108749SP 6ª Turma Rel Min Maria Thereza de Assis Moura j 13082009 DJe 31082009 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 Sem se esquecer da Súmula 486 do STJ É impenhorável o único imóvel residencial do devedor que esteja locado a terceiros desde que a renda obtida com a locação seja revertida para a subsistência ou a moradia da sua família Corte Especial j 28062012 DJe 01082012 Apesar de o BNH ter sido extinto pelo Decretolei 2291 referida resolução permanece em vigor porque até o presente momento não foi substituída por qualquer ato normativo superveniente É ativa a solidariedade decorrente da abertura de conta corrente conjunta pois cada correntista movimenta livremente a conta STJ REsp 981081RS 3ª Turma Rel Min Nancy Andrighi j 23032010 DJe 09042010 Segundo adverte Gildo dos Santos as ações dadas em caução devem ser previamente bloqueadas junto à Bolsa de Valores para que não possam ser alienadas enquanto persistir a locação ficando custodiadas em estabelecimento bancário Locação e despejo 6 ed rev atual e ampl São Paulo 2011 p 233 As quotas das sociedades empresárias ou não representam o seu capital social o qual em muitas situações será insuficiente para servir de garantia à locação de imóveis urbanos Ainda que se adote a cautela sugerida por Gildo dos Santos com base na doutrina de Hamilton Penna é conveniente inserir cláusula contratual no sentido de havendo deságio equivalente a 20 do seu valor de aquisição o locatário ficar obrigado a adquirir mais ações para manter atualizado o valor da garantia prestada Os dividendos oriundos dessas ações pertencerão exclusivamente ao locatário que os receberá livremente Se ao final da locação por ocasião da efetiva entrega das chaves do imóvel não houver débito do inquilino a estes serão restituídas as ações Isso ocorrerá mediante o preenchimento das formalidades necessárias até porque no banco onde estão as ações se encontram com gravame de alienação fiduciária nos termos do próprio contrato de locação Locação e despejo 6 ed rev atual e ampl São Paulo 2011 p 233 Segundo aponta a doutrina de Sílvio de Salvo Venosa haverá uma renovação do contrato se na prorrogação as partes agregam novas cláusulas Quando o contrato se mantém com as mesmas cláusulas há recondução do contrato Lei do Inquilinato comentada 13 ed São Paulo Atlas 2015 p 12 AgRg no REsp 832271SP 5ª Turma Rel Min Laurita Vaz j 19102006 DJ 20112006 p 359 Em sentido contrário Adalberto Pasqualotto que entende que a fiança não ostenta a característica de garantia intuitu personae Ao contrário do que sugere a noção intuitiva da fiança o negócio jurídico de fiança não pressupõe uma relação de confiança entre devedor e fiador pois entre eles não há vínculo jurídico imediato somente haverá em eventual ação de regresso do fiador Tal noção intuitiva não é desprezível pois nas relações sociais em plano ainda préjurídico é comum que o devedor e o fiador sejam pessoas de afinidade O fiador acede ao pedido confiando que o devedor honrará as suas obrigações e presta a garantia como por mera formalidade com significado mais moral do que jurídico sentindose traído se é chamado à responsabilidade assumida Em todas essas situações o que é relevante na fiança é o motivo pelo qual foi prestada Os fiadores podem resguardarse e efetivamente verem extinta a fiança explicitando o motivo no contrato que assim passa a ter força de causa PASQUALOTTO Adalberto Contratos nominados III Coord Miguel Reale e Judith MartinsCosta São Paulo RT 2008 p 248249 Equivalente em parte ao art 835 do Código Civil de 2002 Ap c Rev 674867002 3ª Câm Rel Juiz Milton Sanseverino j 17042001 Ap c Rev 606457008 10ª Câm Rel Juiz Irineu Pedrotti j 16052001 Ap c Rev 605084002 11ª Câm Rel Juiz Mendes Gomes j 14052001 Ap c Rev 608306009 10ª Câm Rel Juiz Soares Levada j 23052001 Ap c Rev 608819001 8ª Câm Rel Juiz Renzo Leonardi j 07062001 Ap c Rev 611275004 2ª Câm Rel Juiz Andreatta Rizzo j 17092001 Ap s Rev 634306 005 11ª Câm Rel Juiz Mendes Gomes j 18022002 Ap c Rev 635758003 11ª Câm Rel Juiz Mendes Gomes j 27052002 Ap c Rev 624166004 3ª Câm Rel Juiz Ferraz Felisardo j 03092002 Ap c Rev 635347003 3ª Câm Rel Juíza Regina Capistrano j 11062002 EI 619318016 3ª Câm Rel Juiz Ribeiro Pinto j 18032003 Ap c Rev 618866000 5ª Câm Rel Juiz S Oscar Feltrin j 28112001 Ap c Rev 623909005 4ª Câm Rel Juiz Amaral Vieira j 19122001 Ap c Rev 626069002 4ª Câm Rel Juiz Neves Amorim j 12032002 Ap c Rev 632787004 8ª Câm Rel Juiz Walter Zeni j 23052002 Ap c Rev 635220003 11ª Câm Rel Juiz Egidio Giacoia j 12082002 Ap c Rev 640354002 2ª Câm Rel Juiz Gilberto dos Santos j 16092002 Ap c Rev 643418003 7ª Câm Rel Juiz Paulo Ayrosa j 15102002 Ap c Rev 726518001 6ª Câm Rel Juiz Lino Machado j 13112002 Ap c Rev 648109008 11ª Câm Rel Juiz Artur Marques j 24022003 Ap c Rev 674220006 4ª Câm Rel Juiz Júlio Vidal j 21092004 Sintetiza o tema José Fernando Lutz Coelho Embora se trate de direito disponível o que de regra enseja a possibilidade de renunciar à faculdade de liberação há que se convir que deve ser assegurado ao fiador de não mais permanecer vinculado ao contrato da fiança perpétua e indefinidamente configurando imposição insuportável e incompatível ao seu direito propiciado por lei sem contar que estaria sempre à mercê de garantir com o seu único imóvel pois está em situação desfavorável em virtude de uma cláusula firmada que digase de passagem em quase todos os contratos de locação de imóvel urbano existe cláusula expressa e timbrada onde o fiador renuncia ao direito de exoneração e por efeito o fiador não poderá se utilizar da significativa mudança do novo Código Civil que admite a exoneração por simples comunicação ao 574 575 576 577 578 579 580 581 credor instrumentalizada via notificação COELHO José Fernando Lutz Locação questões atuais e polêmicas Curitiba Juruá 2005 p 36 REsp 285821SP 6ª Turma Rel Min Hamilton Carvalhido j 19092002 DJ 05052003 p 325 Civil Fiança dada a pessoa jurídica Contrato de fornecimento de passagens aéreas Transferência de propriedade da empresa Saída dos sócios garantidos Desaparecimento do elemento fidúcia Comunicação formal à autora Dívida surgida a posteriori durante a nova gestão Exoneração dos fiadores CC arts 1006 1491 1500 e 1503 I A fiança é dada em caráter personalíssimo de sorte que mesmo em caso de garantia dada a favor de pessoa jurídica tal elemento sofre afetação quando há transferência de titularidade na empresa fazendo desaparecer a razão essencial daquele ato II Destarte vendidas as cotas sociais e comunicada a autora de que isso ocorrera bem como que a fiança antes celebrada deixava de existir improcede a pretensão da credora de considerar perene a garantia ainda que novos sócios desconhecidos dos garantes houvessem passado a gerir os negócios e assumido dívidas posteriores àquela comunicação III A cláusula de renúncia prevista no art 1500 do Código Civil não prevalece indefinidamente IV Recurso especial não conhecido Fiança Pessoa jurídica Sucessão societária Exoneração da garantia Havendo sucessão societária e a constituição de novo mútuo os antigos sóciosfiadores libertamse da fiança Em sentido contrário Adalberto Pasqualotto que entende que a fiança não ostenta a característica de garantia intuitu personae Ao contrário do que sugere a noção intuitiva da fiança o negócio jurídico de fiança não pressupõe uma relação de confiança entre devedor e fiador pois entre eles não há vínculo jurídico imediato somente haverá em eventual ação de regresso do fiador Tal noção intuitiva não é desprezível pois nas relações sociais em plano ainda préjurídico é comum que o devedor e o fiador sejam pessoas de afinidade O fiador acede ao pedido confiando que o devedor honrará as suas obrigações e presta a garantia como por mera formalidade com significado mais moral do que jurídico sentindose traído se é chamado à responsabilidade assumida Em todas essas situações o que é relevante na fiança é o motivo pelo qual foi prestada Os fiadores podem resguardarse e efetivamente verem extinta a fiança explicitando o motivo no contrato que assim passa a ter força de causa PASQUALOTTO Adalberto Contratos nominados III Coord Miguel Reale e Judith MartinsCosta São Paulo RT 2008 p 248249 Locação Embargos à execução Título executivo judicial Legitimidade passiva do fiador Alteração da titularidade do ponto comercial Caso concreto Matéria de fato A fiança é contrato de natureza intuitu personae e se interpreta estritamente Embora a pessoa dos sócios seja distinta da pessoa jurídica é possível a exoneração da garantia prestada à sociedade após a retirada dos sócios em função dos quais se deu a garantia Apelo provido TJRS 15ª Câm Cível ACi 70013783394Santa MariaRS Rel Des Vicente Barroco de Vasconcellos j 08032006 vu BAASP 25101320e de 12022007 Locação Comercial Fiança Garantia prestada à pessoa jurídica da qual eram sócios os fiadores Alteração societária Quebra da relação de confiança Pedido de exoneração Cabimento Sentença confirmada Recurso improvido Apelação Cível 112207007 Guarulhos 26ª Câmara de Direito Privado Rel Andreatta Rizzo 27082007 vu Voto 18012 Em sentido contrário Fiança Locação Responsabilidade Pessoa jurídica Alteração societária Irrelevância Subsistência da garantia Sendo afiançada a pessoa jurídica a mudança em sua composição societária é irrelevante não sendo fato idôneo a desconstituir o contrato de fiança salvo se provida oportunamente pelo fiador a exoneração da garantia 2º TACIVIL Ap c Rev 580183002SP 2ª Câm Rel Juiz Peçanha de Moraes j 07082000 vu JTACSP 185477 BAASP 2249503e de 04022002 Locação Fiança Limites A prorrogação da avença locatícia a prazo indeterminado não exonera o fiador quanto à garantia prestada quando esta foi convencionada até a data da efetiva devolução do bem locado A substituição dos primitivos sócios da empresa afiançada por outros bem assim a alteração do nome desta também não é caso de exoneração da garantia pois que tais alterações não implicam extinção da firma locatária TJDF Ag de Instr 19980020002212BrasíliaDF 3ª Turma Rel Des Vasquez Cruxên j 13041998 vu ementa BAASP 2092177e de 01021999 Fiança Fiador Exoneração Garantia prestada intuito personae enquanto o autor integrava o quadro societário da afiançada Possibilidade de desoneração após retirada do quadro societário Hipótese contudo em que assumiu idêntico encargo após sua saída da empresa e antes da comunicação do fato ao credor Prevalecimento da fiança prestada nesses termos até o vencimento do contrato Ação de exoneração parcialmente procedente Recursos não providos Apelação Cível 72133474 Diadema 14ª Câmara de Direito Privado Rel Melo Colombi 06082008 vu BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed rev e atual São Paulo Saraiva 1997 p 171 Nesse sentido foi a fundamentação do acórdão indicado nestes comentários verbis No caso dos autos como relatado no acórdão logo após a venda da empresa os antigos titulares comunicaram à Varig a transferência da propriedade e o fim da fiança sem que a autora houvesse à época sequer a respeito se manifestado para somente após três anos em face da inadimplência dos novos donos ajuizar a ação contra os garantes Inquestionável assim de um lado o procedimento escorreito dos exsócios e de outro que dado o caráter personalíssimo dessa espécie de garantia não se pode entender que deveria ela perdurar ad infinitum também durante o período da nova gestão E por isso mesmo em tais condições não 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 prevalece a cláusula de renúncia já que está atrelada à própria avença que desapareceu por inteiro Frisase que as dívidas surgiram depois da comunicação sobre a venda das cotas e do término da intenção de garantir de modo que se cuidou de dívida contraída pelos titulares subsequentes a descoberto de fiança Ante o exposto não conheço do recurso especial E isto porque o fundamento da exoneração do fiador neste caso não será o da prorrogação do contrato de locação por tempo indeterminado mas sim o da substituição total ou parcial dos sócios da pessoa jurídica afiançada em virtude dos quais e apenas e tão somente por isso a garantia foi prestada o que põe em relevo a natureza intuitu personae SCAVONE JUNIOR Luiz Antonio Reforma da lei do inquilinato São Paulo RT 2009 p 4344 SCAVONE JUNIOR Luiz Antonio Reforma da lei do inquilinato São Paulo RT 2009 p 45 SCAVONE JUNIOR Luiz Antonio Reforma da lei do inquilinato São Paulo RT 2009 p 45 POLIDO Walter Antonio Contrato de seguro novos paradigmas São Paulo Roncarati 2010 p 21 Apud REIS Adriana Marchesini dos Contrato de seguro In PERES Tatiana Bonatti org Temas relevantes de direito empresarial Rio de Janeiro Lumen Juris 2014 p 519 REIS Adriana Marchesini dos Contrato de seguro In PERES Tatiana Bonatti org Temas relevantes de direito empresarial Rio de Janeiro Lumen Juris 2014 p 519 TJSP Apelação 40167950220138260602 12ª Câmara Extraordinária de Direito Privado Rel Des Jairo Oliveira Júnior j 08052015 Extraído das Condições Gerais de apólice de Seguro de Fiança Locatícia com data de início de comercialização em 13022014 Disponível por meio da Consulta Pública de Produtos registrados junto à SUSEP Processo nº 15414004991200790 pelo endereço eletrônico httpwwwsusepgovbrmenuconsultadeprodutos1 Extraído das Condições Gerais de Apólice de Seguro de Fiança Locatícia com data de início de comercialização em 13022014 Disponível por meio da Consulta Pública de Produtos registrados junto à SUSEP Processo nº 15414004991200790 pelo endereço eletrônico httpwwwsusepgovbrmenuconsultadeprodutos1 TJSP Apelação 40167950220138260602 12ª Câmara Extraordinária de Direito Privado Rel Des Jairo Oliveira Júnior j 08052015 Tudo sobre seguros Quanto custa o segurofiança locatícia Disponível em httpwwwtudosobresegurosorgbrswsportalpaginaphpl395 Acesso em 8 jun 2015 Aluguel Fácil Como funciona a contratação do segurofiança locatícia Disponível em httpwwwaluguelfacilcombrhomechamatextotophpmenutext2calltext29 Acesso em 8 jun 2015 Extraído das Condições Gerais de Apólice de Seguro de Fiança Locatícia com data de início de comercialização em 11102014 Disponível por meio da Consulta Pública de Produtos registrados junto à SUSEP Processo nº 15414001648200874 pelo endereço eletrônico httpwwwsusepgovbrmenuconsultadeprodutos1 TJSP Apelação 40167950220138260602 12ª Câmara Extraordinária de Direito Privado Rel Des Jairo Oliveira Júnior j 08052015 TJSP Apelação 01297694520068260004 36ª Câmara de Direito Privado Rel Des Renato Rangel Desinano j 31012013 TJSP Apelação 91386676620078260000 33ª Câmara de Direito Privado Rel Des Eros Piceli j 10052010 TJSP Apelação 01083782620098260005 27ª Câmara de Direito Privado Rel Des Alfredo Attié j 04112014 Nesse sentido TJSP Apelação 01083782620098260005 25ª Câmara de Direito Privado Rel Des Claudio Hamilton j 07052015 bem como a Apelação 01562455820088260002 25ª Câmara de Direito Privado Rel Des Claudio Hamilton j 07052015 Extraído das Condições Gerais de Apólice de Seguro de Fiança Locatícia com data de início de comercialização em 13022014 Disponível por meio da Consulta Pública de Produtos registrados junto à SUSEP Processo nº 15414004991200790 pelo endereço eletrônico httpwwwsusepgovbrmenuconsultadeprodutos1 Extraído das Condições Gerais de Apólice de Seguro de Fiança Locatícia com data de início de comercialização em 11102014 Disponível por meio da Consulta Pública de Produtos registrados junto à SUSEP Processo 15414001648200874 pelo endereço eletrônico httpwwwsusepgovbrmenuconsultadeprodutos1 O subitem 222 das Condições Gerais de apólice de Seguro de Fiança Locatícia com data de início de comercialização em 11102014 assim dispõe 222 Apurados os prejuízos e fixada a indenização a Seguradora deverá pagar o valor correspondente ou realizar as operações necessárias para reparação ou reposição dos bens sinistrados no prazo máximo de 30 trinta dias após entrega de toda a documentação básica necessária para a regulação e liquidação do processo Na impossibilidade da reposição ou reparação dos bens sinistrados à época da liquidação a indenização deverá ser paga em dinheiro Disponível por meio da Consulta Pública de Produtos registrados junto à SUSEP Processo nº 15414001648200874 pelo endereço eletrônico httpwwwsusepgovbrmenuconsultadeprodutos1 Para outras referências sobre o tema vide o portal Tudo sobre Seguros disponível em 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 httpwwwtudosobresegurosorgbr VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada 13 ed São Paulo Atlas 2014 p 194 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada 8 ed São Paulo Atlas 2005 p 188190 STJ REsp 406934 Min Felix Fischer VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada 8 ed São Paulo Atlas 2005 p 190194 DINIZ Maria Helena Lei de locações de imóveis urbanos comentada 13 ed rev e atual São Paulo Saraiva 2014 p 234 STJ REsp 126966SP 6ª Turma Rel Min Vicente Leal j 20041999 TJSP Apelação Cível 92055116120088260000 35ª Câmara de Direito Privado Rel Des Mendes Gomes publ 16032010 TRF2ª Região Apelação Cível 00193600520074025101 7ª Turma Especializada Rel Des Reis Friede publ 29102014 TJSP Apelação 990104842670 32ª Câmara de Dir Privado Rel Des Ruy Coppola j 18112010 ALVIM NETTO José Manoel de Arruda Manual de direito processual civil parte geral 6 ed rev e atual São Paulo RT 1997 vol 1 p 135 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada doutrina e prática Lei nº 8245 de 18101991 13 ed São Paulo Atlas 2014 p 210 ALVIM NETTO José Manoel de Arruda Manual de direito processual civil parte geral 6 ed rev e atual São Paulo RT 1997 vol 1 p 146 BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed rev e atual São Paulo Saraiva 1997 p 224 BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed rev e atual São Paulo Saraiva 1997 p 224 DINIZ Maria Helena Lei de locações de imóveis urbanos comentada 13 ed rev e atual São Paulo Saraiva 2014 p 234 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada doutrina e prática Lei nº 8245 de 18101991 13 ed São Paulo Atlas 2014 p 210 Aqui traremos uma divergência de interpretação quanto à aplicação no Contrato de Locação de uma cláusula de bloqueio pela qual objetivase vetar a alteração do quadro societário de uma sociedade empresária independentemente se organizada na forma de Sociedade Limitada ou de Sociedade Anônima Neste ponto cabe elucidar que a questão versa sobre a existência da cláusula de bloqueio pois em nosso entendimento a doutrina já é passiva quanto à possibilidade de alteração do quadro societário da locatária sem a necessidade de autorização do locador quando da inexistência de cláusula expressa em sentido contrário Portanto a transferência do controle societário da locatária caso não exista previsão expressa em contrário no contrato de locação não poderá ser condicionada à autorização do locador Nesse sentido bem afirma Tatiana Bonatti Peres ao comentar o veto deste dispositivo no Projeto de Lei 712007 que culminou com a promulgação da Lei 12112 de 09122009 ocasionando alterações na lei de locações a transferência de controle do locatário continua independendo de autorização prévia do locador PERES Tatiana Bonatti Temas de direito imobiliário e responsabilidade civil Rio de Janeiro Lumen Juris 2012 p 157 Elucidamos para melhor entendimento o conceito de estabelecimento empresarial segundo a lição de Vera Helena de Mello Franco é o instrumento por meio do qual se desenvolve e organiza atividade exercida pelo empresário Com este teor representa a projeção patrimonial da empresa isto é o complexo de bens destinado pelo empresário ao exercício da sua atividade ou organismo técnicoeconômico mediante o qual atua FRANCO Vera Helena de Mello Manual de direito comercial o empresário e seus auxiliares o estabelecimento empresarial as sociedades 2 ed rev atual e ampl São Paulo RT 2004 vol 1 p 135 COELHO Fábio Ulhoa Curso de direito comercial 9 ed de acordo com a nova Lei de Falências São Paulo Saraiva 2006 vol 2 p 14 A lei societária de 1976 em seu art 116 Lei das Sociedades Anônimas Lei 6404 de 1976 criou a figura do controlador CARVALHOSA Modesto Comentários à Lei de Sociedades Anônimas artigos 75 a 137 6 ed rev e atual São Paulo Saraiva 2014 vol 2 p 617 e diante disso instituiu o conceito de controle na estrutura societária da companhia que será introduzido em outras áreas da disciplina jurídica COELHO Fábio Ulhoa Curso de direito comercial 9 ed de acordo com a nova Lei de Falências São Paulo Saraiva 2006 vol 2 p 493 Todavia a conceituação de referido instituto bem como suas variadas vertentes alongam um debate que foge do tema aqui pretendido por isso simplesmente elucidamos que o controlador é definido como aquele que é titular de direitos de sócio que lhe assegurem de modo permanente a maioria dos votos nas deliberações da assembleia geral e o poder de eleger a maioria dos administradores da companhia CARVALHOSA Modesto Comentários à Lei de Sociedades Anônimas artigos 75 a 137 6 ed rev e atual São Paulo Saraiva 2014 vol 2 p 621 portanto ante a conceituação proposta por Modesto Carvalhosa podemos concluir que a figura do controlador está atrelada àquele sócio que detém prevalência nas deliberações sociais e que nomeie a maioria dos 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 administradores da sociedade Sobre clientela explica Vera Helena de Mello Franco clientela traduzse na lei por modos diferentes quer mediante a tutela dos sinais distintivos do estabelecimento nome comercial título insígnia marcas quer mediante o direito que o empresário tem de compulsoriamente renovar o contrato de locação do imóvel em que está instalado o estabelecimento de molde a impedir que o proprietário ou outrem se aposse do ponto ou local de negócio como fator de atração da clientela FRANCO Vera Helena de Mello Manual de direito comercial o empresário e seus auxiliares o estabelecimento empresarial as sociedades 2 ed rev atual e ampl São Paulo RT 2004 vol 1 p 143 Cabe registro ao que ressalta novamente Vera Helena de Mello Franco A proteção legal adere ao estabelecimento e não ao contrato de locação em si Tanto assim é que o locatário transfere o contrato ao adquirente do fundo mesmo na presença de cláusula proibitiva Não é o estabelecimento que acompanha a locação e sim esta que segue o destino do estabelecimento Por tal razão o sucessor tem direito à renovação do contrato Vale dizer o contrato segue a sorte do estabelecimento independentemente da pessoa do seu titular FRANCO Vera Helena de Mello Manual de direito comercial o empresário e seus auxiliares o estabelecimento empresarial as sociedades 2 ed rev atual e ampl São Paulo RT 2004 vol 1 p 152 Em sentido oposto Recurso Especial Transferência do fundo de comércio Trespasse Contrato de locação Art 13 Da Lei n 824591 Aplicação à locação comercial Consentimento do locador Requisito essencial Recurso provido 1 Transferência do fundo de comércio Trespasse Efeitos continuidade do processo produtivo manutenção dos postos de trabalho circulação de ativos econômicos 2 Contrato de locação Locador Avaliação de características individuais do futuro inquilino Capacidade financeira e idoneidade moral Inspeção extensível também ao eventual prestador da garantia fidejussória Natureza pessoal do contrato de locação 3 Desenvolvimento econômico Aspectos necessários proteção ao direito de propriedade e a segurança jurídica 4 Afigurase destemperado o entendimento de que o art 13 da Lei do Inquilinato não tenha aplicação às locações comerciais pois prevalecendo este posicionamento o proprietário do imóvel estaria ao alvedrio do inquilino já que segundo a conveniência deste o locador se veria compelido a honrar o ajustado com pessoa diversa daquela constante do instrumento que não rara as vezes não possuirá as qualidades essenciais exigidas pelo dono do bem locado capacidade financeira e idoneidade moral para o cumprir o avençado 5 Liberdade de contratar As pessoas em geral possuem plena liberdade na escolha da parte com quem irão assumir obrigações e em contrapartida gozar de direitos sendo vedado qualquer disposição que obrigue o sujeito a contratar contra a sua vontade STJ REsp 1202077MS 201001343824 3ª Turma Rel Min Vasco Della Giustina j 01032011 DJe 10032011 COELHO Fábio Ulhoa Curso de direito comercial 9 ed de acordo com a nova Lei de Falências São Paulo Saraiva 2006 vol 2 p 14 TJSP Apelação Cível 40051392020138260482 31ª Câmara de Direito Privado Rel Des Paulo Ayrosa publ 19012015 TJSP Agravo de Instrumento 791827008 6ª Câmara Rel Des Luiz de Lorenzi 2º TAC j 14052003 SCAVONE JÚNIOR Luiz Antonio Direito imobiliário teoria e prática 7 ed Rio de Janeiro Forense 2014 p 1159 TJSP Apelação Cível 01148090420088260008 9ª Câmara de Direito Privado Rel Des Theodureto Camargo pub 06072015 TJSP Apelação Cível 01390433120098260100 27ª Câmara de Direito Privado Rel Des Gilberto Leme publ 28022014 MAC CRACKEN Roberto Nussinkis Debate sobre o tema cláusula puramente potestativa Disponível em httpwwwmackenziebrfileadminGraduacaoFDirArtigosrobertopdf Acesso em 30 ago 2016 STJ Ag 1121251 Rel Min Og Fernandes decisão publicada em 11102012 STJ REsp 291631SP Rel Min Castro Filho decisão publicada em DJU 1542002 TJSP Apelação 91700569820098260000 34ª Câmara de Direito Privado Rel Des Soares Levada decisão de 17092012 TJSP Apelação 00029085520108260430 33ª Câmara de Direito Privado Rel Des Carlos Nunes decisão de 26082013 WAISBERG Ivo GORNATI Gilberto Direito bancário contratos e operações bancárias São Paulo Quartier Latin 2012 p 79 WAISBERG Ivo GORNATI Gilberto Direito bancário contratos e operações bancárias São Paulo Quartier Latin 2012 p 80 TJSP AI 801362003 10ª Câmara de Direito Privado Rel Des Nestor Duarte decisão de 06082003 TJSP Apelação 618689000 8ª Câmara de Direito Privado Rel Des Walter Zeni j 09082001 SCAVONE JÚNIOR Luiz Antonio Direito imobiliário teoria e prática 7 ed Rio de Janeiro Forense 2014 p 1014 LOUREIRO Francisco Eduardo In PELUSO Cezar coord Código Civil comentado doutrina e jurisprudência Lei nº 10406 de 10012002 8 ed rev e atual Barueri Manole 2014 p 1273 TJSP Apelação 01304359220058260000 35ª Câmara de Direito Privado Rel Des Manoel Justino Bezerra Filho j 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 05092011 TJSP Apelação 68368909 30ª Câmara de Direito Privado Rel Des Andrade Neto j 14092005 TJSP Apelação Cível 10071026220148260003 35ª Câmara de Direito Privado Rel Des Gilberto Leme publicação de 16102014 TJPR Apelação Cível 00092375920088160001 12ª Câmara Cível Rel Des João Domingos Kuster Puppi publicação de 09102012 BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed rev e atual São Paulo Saraiva 1997 p 224 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 7 ed Rio de Janeiro GZ 2012 p 189 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 7 ed Rio de Janeiro GZ 2012 p 189 TJSP Apelação Cível 09409972020128260506 25ª Câmara de Direito Privado Rel Des Marcondes DAngelo publ 14052015 TJSP Apelação 00048949020118260565 29ª Câmara de Direito Privado Rel Des Hamid Bdine publ 01122014 TJSP Apelação 80381709 34ª Câmara de Direito Privado Rel Des Rosa Maria de Andrade Nery j 27042005 TJSC AC 80999SC 20070080999 3ª Câmara de Direito Civil Rel Des Henry Petry Junior j 27022009 In FERREIRA Pinto Artigo publicado na Revista Online A legislação do inquilinato e a locação mista doutrinas essenciais obrigações e contratos vol 5 p 875 jun 2011 DTR20121306 p 3 apud PACHECO José da Silva Manual do inquilinato Rio de Janeiro Borsoi 1966 p 1920 TJSP AI 171516220128260000SP 33ª Câmara de Direito Privado Rel Carlos Nunes j 13022012 publ 15022012 2º TACivSP 427354006 9ª Câmara j 10051995 julgado por Claret de Almeida 2º TACivSP Ap 339455700 5ª Câmara j 19081992 julgado por Alves Bevilacqua SANTOS Gildo dos Locação e despejo comentários à Lei 824591 6 ed São Paulo RT 2010 p 285 RESTIFFE NETO Paulo RESTIFFE Paulo Sérgio Locação questões processuais e substanciais 5 ed São Paulo Malheiros 2009 p 146 Apelação 00001398820118260511 Piracicaba 29ª Câmara de Direito Privado Rel Francisco Thomaz j 26112014 data de registro 26112014 RESTIFFE NETO Paulo RESTIFFE Paulo Sérgio Locação questões processuais e substanciais 5 ed São Paulo Malheiros 2009 p 147 BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed São Paulo RT 1997 p 216 BEDAQUE José Roberto dos Santos In WAMBIER Teresa Arruda Alvim et al coord Breves comentários ao Novo Código de Processo Civil São Paulo RT 2015 p 12161217 Apelação 00105988720118260564 36ª Câmara de Direito Privado Rel Walter Cesar Exner j 27112014 data de registro 27112014 Apelação 00206339120128260008SP 27ª Câmara de Direito Privado Rel Sergio Alfieri j 28042015 data de registro 29042015 Apelação 00064616520128260002SP 27ª Câmara de Direito Privado Rel Sergio Alfieri j 26052015 data de registro 27052015 Disponível em httpwwwtjspjusbrdownloadsecaodireitoprivadosumulaspdf Acesso em 3 set 2015 Apelação 10025712320148260361 Mogi das Cruzes 32ª Câmara de Direito Privado Rel Ruy Coppola j 30042015 data de registro 05052015 NOGUEIRA Pedro Henrique In WAMBIER Teresa Arruda Alvim et al coord Breves comentários ao Novo Código de Processo Civil São Paulo RT 2015 p 582595 Apelação 00004352920138260095 35ª Câmara de Direito Privado Rel Morais Pucci j 01062015 Apelação 01129072620118260100SP 35ª Câmara de Direito Privado Rel Mendes Gomes j 27052013 Apelação Cível 00068258720098260084 13ª Câmara Extraordinária de Direito Privado Rel Salles Rossi j 23062015 TJSP Ap c Rev 00005489320118260566 26ª Câmara de Direito Privado Rel Antonio Nascimento j 15022012 FERREIRA William Santos In WAMBIER Teresa Arruda Alvim et al coord Breves comentários ao Novo Código de Processo Civil São Paulo RT 2015 p 10081009 Agravo de Instrumento 20509782520158260000SP 28ª Câmara de Direito Privado Rel Cesar Lacerda j 07042015 data de registro 10042015 Ap 992070463890 35ª Câmara Rel Des Manoel Justino Bezerra Filho j 10052010 apud Ap 0002159 0220118260269 RESTIFFE NETO Paulo RESTIFFE Paulo Sérgio Locação questões processuais e substanciais 5 ed São Paulo 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 Malheiros 2009 p 136 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada doutrina e prática 10 ed São Paulo Atlas 2010 p 213 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada doutrina e prática 10 ed São Paulo Atlas 2010 p 213124 Ap c Rev 1204511007 Tupã 36ª Câmara de Direito Privado Rel Romeu Ricupero j 05032009 data de registro 08042009 Outros números 1128008200 Piracicaba 32ª Câmara de Direito Privado Rel Rocha de Souza j 24032011 data de registro 29032011 BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed São Paulo RT 1997 p 245 Apelação 00226163920128260554 Santo André 28ª Câmara de Direito Privado Rel Dimas Rubens Fonseca j 26052015 data de registro 27052015 Apelação 00081326820118260161 Diadema 17ª Câmara Extraordinária de Direito Privado Rel Luis Fernando Nishi j 16062015 data de registro 16062015 Ap c Rev 00022619420098260042 Rel Rosa Maria de Andrade Nery j 01082011 Apelação 00122782420108260506 Ribeirão Preto 31ª Câmara de Direito Privado Rel Antonio Rigolin j 26052015 data de registro 26052015 SANTOS Gildo dos Locação e despejo comentários à Lei 824591 6 ed São Paulo RT 2010 p 296 BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed São Paulo RT 1997 p 249 Ap c Rev 202569006SP 35ª Câmara de Direito Privado Rel Artur Marques j 22092008 data de registro 29092008 O art 264 do CPC1973 não encontra artigo correspondente no CPC2015 BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed São Paulo RT 1997 p 58 BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed São Paulo RT 1997 p 5859 Apelação 00365357120138260001SP 25ª Câmara de Direito Privado Rel Denise Andréa Martins Retamero j 30102014 data de registro 30102014 Apelação 00286153520108260071 Bauru 34ª Câmara de Direito Privado Rel Soares Levada j 23022015 data de registro 24022015 Apelação 00505870620128260002SP 27ª Câmara de Direito Privado Rel Morais Pucci j 14102014 data de registro 17102014 Apelação 01303713420098260100 30ª Câmara de Direito Privado Rel Des Andrade Neto j 11092013 Apelação 10226280620138260100SP 35ª Câmara de Direito Privado Rel Gilberto Leme j 29092014 data de registro 01102014 Apelação 0282950520118260344 Marília 33ª Câmara de Direito Privado Rel Eros Piceli j 20082012 data de registro 24082012 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada doutrina e prática 12 ed São Paulo Atlas 2013 p 227 TJSP AI 21723654120148260000 26ª Câmara de Direito Privado Rel Vianna Cotrim j 12112014 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 9 ed Rio de Janeiro Forense 2014 p 206 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 9 ed Rio de Janeiro Forense 2014 p 209 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 9 ed Rio de Janeiro Forense 2014 p 206207 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada doutrina e prática 12 ed São Paulo Atlas 2013 p 230 GONÇALVES Carlos Roberto Direito civil brasileiro contratos e atos unilaterais 12 ed São Paulo Saraiva 2015 vol 3 p 330 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada doutrina e prática 12 ed São Paulo Atlas 2013 p 228 TJSP Ap 00016440720078260301 25ª Câmara de Direito Privado Rel Vanderci Álvares j 06032013 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 9 ed Rio de Janeiro Forense 2014 p 207 Lei Federal 8245 de 18 de outubro de 1991 Lei do Inquilinato Website do Palácio do Planalto httpwwwplanaltogovbrccivil03leisl8245htm incisos dos arts 9º e 47 Acesso em 21 set 2015 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 9 ed Rio de Janeiro Forense 2014 p 209210 TJSP Ap 91832296320078260000 31ª Câmara de Direito Privado Rel Hamid Bdine j 26022013 COELHO Fábio Ulhoa Curso de direito comercial direito de empresa 13 ed São Paulo Saraiva 2009 vol 1 p 96 TJSP Apelação 001251655002SP 26ª Câmara de Direito Privado Rel Norival Oliva j 14042009 COELHO Fábio Ulhoa Curso de direito comercial direito de empresa 13 ed São Paulo Saraiva 2009 vol 1 p 103 TJSP Apelação 90521859120028260000 29ª Câmara Rel Francisco Thomaz j 14092005 Art 1º A locação de imóvel urbano regulase pelo disposto nesta lei Parágrafo único Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 a as locações 2 de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos SILVA De Plácido e Vocabulário jurídico Rio de Janeiro Forense 1994 O Código Civil de 1916 foi concebido no início do século XX impregnado pelo liberalismo decorrente da teoria econômica do laissezfaire deixar fazer de Adam Smith segundo o qual havia uma mão invisível representada pelo mercado que tudo regulava Locação de imóvel Despejo Retomada imotivada Reconvenção Luvas Benfeitorias Multa Despejo perda de objeto com a desocupação voluntária O pagamento pelo fundo de comercio não é vedado na Lei 82451991 quanto tratarse da primeira locação e não renovação Não há se falar em indenização eou retenção do imóvel por benfeitorias para adequação do comércio do inquilino Não havendo infração contratual não há se falar em multa vez que livremente pactuadas as cláusulas da locação atípica Shopping Center TJSP Apelação 992060333730 1049420700 Marília 28ª Câmara de Direito Privado Rel Júlio Vidal j 01062010 data de registro 21062010 2º TACivSP Ap s Rev 463048 1ª Câmara Rel Juiz Souza Aranha 26081996 JTA Lex 161534 Em sentido contrário JTA Lex 157359 Ap c Rev 422220 10ª Câmara Rel Juiz Marcos Martins j 20091995 BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed rev e atual São Paulo Saraiva 1997 p 228 Mais ou menos nos seguintes termos Eventuais adquirentes do imóvel ora locado ficam obrigados a respeitar o prazo do presente contrato pactuado com o locador 2º TACivSP Ap c Rev 77383400 Rel Gilberto dos Santos j 17052004 2º TACCivSP Ap s Rev 588886002 11ª Câmara Rel Juiz Carlos Russo j 31072000 Contrato escrito e verbal Impossibilidade da soma A lei exige como requisito de admissibilidade da ação a existência de contrato escrito com o prazo mínimo de cinco anos A Jurisprudência admite o acessio temporis resultante da soma de vários prazos inferiores a cinco anos desde que resultantes de contratos escritos ainda que entre eles exista um pequeno interregno Mas não é possível aceitar que um contrato de dois anos seja acrescido de mais três de locação verbal TACivRJ Ap 186691 6ª Câmara unânime Juiz Nilson de Castro Diao j 30041991 STJ REsp 14540SP 9100184284 4ª Turma Rel Min César Asfor Rocha DJ 14041997 p 12747 BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato São Paulo Saraiva 1997 p 283 Neste sentido Locação comercial Renovatória Prazo de cinco anos Contratos escritos separados por breve período de locação verbal Contrato posterior com eficácia ex tunc Accessio temporis Admissibilidade Em sendo contratado o novo ajuste com eficácia ex tunc o espaço de tempo acaso existente entre os contratos fica coberto pelo novo trato locatício viabilizando a acessio temporis 2º TACivSP AI 226487 8ª Câmara Rel Juiz Narciso Orlandi j 27091988 Locação comercial Renovatória Prazo de cinco anos Contratos escritos separados por longo período de locação verbal Acessio temporis Inadmissibilidade A existência de interrupção de 8 meses e meio entre o contrato de locação impede o reconhecimento da acessio temporis que permite o cômputo dos prazos para ajuizamento da ação renovatória 2º TACivSP Ap c Rev 330246 3ª Câmara Rel Juiz Teixeira de Andrade j 11051993 JTA Lex 144411 No mesmo sentido JTA Lex 50232 134332 139403 JTA Saraiva 76205 81303 82246 JTA RT 83382 90340 99248 100204 105368 108453 em 109299 109343 111238 111422 112418 114353 123215 124348 129335 RTJ 57348 66254 71897 RT 495253 597135 Jur Bras 57165 Ap 214043 5ª Câmara Rel Juiz Sebastião Amorim j 26081987 AI 242460 5ª Câmara Rel Juiz Alves Bevilacqua j 05091989 AI 262056 4ª Câmara Rel Juiz Aldo Magalhães j 22051990 Ap c Rev 276926 1ª Câmara Rel Juiz Quaglia Barbosa j 03091990 Ap c Rev 287232 7ª Câmara Rel Juiz Garrido de Paula j 05031991 EI 310837 1ª Câmara Rel Juiz Magno Araújo j 16091991 AI 327156 1ª Câmara Rel Juiz Quaglia Barbosa j 14101991 Ap c Rev 311688 2ª Câmara Rel Juiz Batista Lopes j 06041992 Ap c Rev 315802 3ª Câmara Rel Juiz João Saletti j 06071992 Ap c Rev 332062 4ª Câmara Rel Juiz Amaral Vieira j 15041993 Ap c Rev 372194 4ª Câmara Rel Juíza Luzia Galvão Lopes j 22021994 Obs o julgado merece um reparo não há intervalo com locação verbal visto que ao fim do prazo estipulado este se prorroga por prazo indeterminado Locação comercial Renovatória artigo 51 da Lei 82451991 Prazo do novo contrato Fixação inferior a cinco anos e com base no último contrato Admissibilidade Por orientação jurisprudencial temse que o correto é renovar o imóvel por período igual ao do último contrato 2º TACivSP Ap c Rev 428709 4ª Câmara Rel Juiz Carlos Stroppa j 09051995 No mesmo sentido quanto ao Decreto 2415034 JTA RT 88262 RTJ 7499 quanto à Lei 82451991 Ap c Rev 453083 12ª Câmara Rel Juiz Campos Petroni j 09051996 STJ REsp 4844RJ Rel Min Assis Toledo j 21091994 DJU 17101994 p 27909 STJ REsp 75795DF 6ª Turma Rel Min Vicente Cernicchiaro j 19121995 DJU 17031997 p 7560 Em sentido contrário quanto ao Decreto 2415034 JTA Saraiva 79194 71317 76280 RTJ 66414 54497 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 Tribunal de Alçada de Minas Gerais Apelação 0205997200BH 1ª Câmara Cível Rel Juiz Herondes de Andrade j 05121995 BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed rev e atual São Paulo Saraiva 1997 p 279280 2º TACivSP Ap c Rev 459211 7ª Câmara Rel Juiz Antônio Marcato j 06081996 TJSP Apelação 107097707 32ª Câmara de Direito Privado Rel Des Ruy Coppola j 29032007 STJ REsp 1323410MG 3ª Turma Rel Min Nancy Andrighi j 07112013 DJe 20112013 Locação comercial Renovatória Prazo inferior a cinco anos Exclusão do regime protetivo Fraude à lei Inocorrência A estipulação de prazo de quatro anos de duração do pacto locatício não traduz o alegado objetivo de fraudar a lei impedindo a renovação pois tratase de ato perfeitamente lícito inserido no âmbito da autonomia da vontade individual 2º TACivSP Ap c Rev 463628 1ª Câmara Rel Juiz Souza Aranha j 30091996 Referência STJ REsp 153580PR 3ª Turma Rel Min Nilson Naves j 16061992 DJU 24081992 p 12997 No mesmo sentido JTA Lex 42169 148222 JTA Saraiva 82210 JTA RT 86376 87272 111423 114400 124331 Em sentido contrário JTA RT 87359 104306 Ap c Rev 350249 4ª Câmara Rel Juiz Amaral Vieira j 27071993 Locação comercial Renovatória Prazo inferior a cinco anos Exclusão do regime protetivo do Decreto 2415034 Fraude à lei Ocorrência Quando o locatário já é estabelecido no local e se sujeita a um contrato de prazo pouco inferior a cinco anos podese presumir ter ele sofrido uma imposição fraudatória do direito à renovação Em tal contingência o contrato traz em si implícita a fraude à lei a qual sendo deduzida só desse fato dispensa quaisquer outras demonstrações 2º TACivSP AI 162780 4ª Câmara Rel Juiz Accioli Freire j 25101983 in JTA RT 87359 Referência FRANCO Nascimento GONDO Nisske Ação renovatória e ação revisional de aluguel 4 ed São Paulo RT 1983 p 83 No mesmo sentido JTA RT 104306 Em sentido contrário JTA Saraiva 82210 JTA RT 86376 87272 JTA Lex 42169 Ap 158855 4ª Câmara Rel Juiz Lothario Octaviano j 02081983 AI 221100 8ª Câmara Rel Juiz Mello Junqueira j 14061988 Locação comercial Renovatória Prazo de cinco anos Contrato de quatro anos Cláusula de prorrogação automática por mais um ano Previsão que satisfaz o requisito legal Carência afastada Admissível a acessio temporis de vários contratos escritos e ininterruptos para o exercício da renovatória outra atitude não se pode adotar se um único contrato estipula quatro anos iniciais e já prevê expressamente sua prorrogação por mais um ano 2º TACivSP Ap 170814 7ª Câmara Rel Juiz Gildo dos Santos j 20061984 in JTA RT 93266 BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed rev e atual São Paulo Saraiva 1997 p 281 TACivRJ Apelação 687296 8ª Câmara Juíza Cássia Medeiros 06111996 TJSP Apelação 92723697420088260000SP 28ª Câmara de Direito Privado Rel Júlio Vidal j 13122011 data de registro 17122011 outros números 1206553500 Locação comercial Renovatória Requisito Exploração do mesmo ramo de comércio por três anos artigo 51 III da Lei 82451991 Ampliação do ramo comercial Não descaracterização Admissibilidade A ampliação da atividade comercial não descaracteriza o requisito da exploração trienal do mesmo ramo de comércio quando dela resulta apenas um acréscimo à anterior que persiste com caráter principal e predominante 2º TACivSP Ap c Rev 517945 9ª Câmara Rel Juiz Marcial Hollanda j 27051998 Referências VENOSA Sílvio de Salvo Nova Lei do Inquilinato comentada p 176 BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed rev e atual São Paulo Saraiva 1997 p 283 Ampliação do ramo de atividade não importa mudança de fundo de comércio TACivRJ Apelação 99589 7ª Câmara Unânime Juiz Hugo Barcellos 26041989 De acordo com os arts 240 e 312 do Código de Processo Civil a ação considerase proposta no momento da distribuição sendo a citação apenas uma condição de validade ou seja a ação considerase proposta na data da distribuição condicionada à existência de citação válida Portanto no caso basta a distribuição no prazo condicionada por evidente à citação Art 1º Considerase ano o período de 12 meses contados do dia do início ao dia e mês correspondentes do ano seguinte Art 2º Considerase mês o período do tempo contado do dia do início ao dia correspondente do mês seguinte Art 3º Quando no ano ou mês do vencimento não houver o dia correspondente ao do início do prazo este se findará no primeiro dia útil subsequente Art 4º Revogamse as disposições em contrário TJSP Apelação 00041842920108260590 27ª Câmara de Direito Privado Rel Berenice Marcondes Cesar j 19032013 registro 02042013 Outros números 41842920108260590 STJ REsp 278768CE 2º TACivSP Ap s Rev 454800 10ª Câmara Rel Juiz Euclides de Oliveira j 28051996 JTA LEX 160294 No mesmo sentido JTA LEX 163540 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 STJ REsp 278768CE 6ª Turma Rel Min Vicente Leal j 18042002 DJ 27052002 p 205 REsp 119480SP Rel Min Luiz Vicente Cernicchiaro DJ 13101997 2º TACivSP Ap c Rev 475216 6ª Câmara Rel Juiz Aclibes Burgarelli j 17031997 JTA LEX 165440 TARCHA Jorge Curso de direito imobiliário São Paulo FMU 1995 Perpetuatio jurisdicionis TACivRJ Apelação 357996 4ª Câmara unânime Juiz Paulo Gustavo Rebello Horta 23051996 2º TACivSP Apel s Rev 511924 2ª Câmara Rel Juiz Norival Oliva j 16021998 No mesmo sentido JTA RT 111398 Apel c Rev 327443 6ª Câmara Rel Juiz Eros Piceli j 15061992 Em sentido contrário JTA RT 118429em Apel c Rev 236523 4ª Câmara Rel Juiz Telles Correa j 20061989 Em sentido contrário Despejo Infração contratual Cessão de cotas de sociedade locatícia Não caracterização Não há infringência do contrato locativo pela só alteração do quadro social da pessoa jurídica O contrário implicaria negarse vigência ao princípio básico da teoria da personalidade jurídica artigo 20 do Código Civil segundo a qual a pessoa jurídica tem existência distinta de seus membros 2º TACivS Ap c Rev 326112 2ª Câmara Rel Juiz Norival Oliva j 16031993 in JTA Lex 144374 Referências MONTEIRO Washington de Barros Curso de direito civil parte geral 28 ed São Paulo Saraiva 1988 p 110112 RODRIGUES Silvio Direito 18 ed São Paulo Saraiva 1989 vol I p 77 Art 44 Constitui crime de ação pública punível com detenção de três meses a um ano que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade III não iniciar o proprietário promissáriocomprador ou promissáriocessionário nos casos do inciso IV do art 9º inciso IV do art 47 inciso I do art 52 e inciso II do art 53 a demolição ou a reparação do imóvel dentro de sessenta dias contados de sua entrega Parágrafo único Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo poderá o prejudicado reclamar em processo próprio multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário se realugado o imóvel 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a mudança perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro em melhores condições ou se o locador no prazo de três meses da entrega do imóvel não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar Locação comercial Ação renovatória Pedido de retomada do imóvel para uso próprio Artigo 52 II primeira parte da lei de locação Desnecessidade do locador comprovar a titularidade de fundo de comércio existente há no mínimo um ano e da detenção da maioria do capital social Presunção de sinceridade do motivo declarado para retomada que embora de natureza relativa não é infirmada pela parte contrária Renovação do contrato Impossibilidade Retomada autorizada Sentença mantida Apelação desprovida TJSP Apelação 91058695720048260000 Sorocaba 30ª Câmara de Direito Privado Rel Andrade Neto j 24022010 data de registro 10032010 Outros números 875831000 992040026565 Interpretação literal exigiria o mínimo de 51 2º TACivSP Ap c Rev 434191 10ª Câmara Rel Juiz Euclides de Oliveira j 09081995 in JTA LEX 156350 2º TACivSP Ap c Rev 378427 1ª Câmara Rel Juiz Souza Aranha j 21021994 JTA LEX 151367 Acórdão de 23012013 da 12ª Câmara Cível do TJMG nos autos da Apelação Cível 10024112075825001 tendo como relator o Des Saldanha da Fonseca BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed rev e atual São Paulo Saraiva 1997 p 327328 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 9 ed rev atual e ampl Rio de Janeiro Forense 2014 p 232 BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed rev e atual São Paulo Saraiva 1997 p 328 Acórdão de 16042002 da 6ª Turma do STJ nos autos do Recurso Especial 406553MG tendo como relator o Min Fernando Gonçalves SANTOS Gildo dos Locação e despejo comentários à Lei 824591 6 ed rev ampl e atual São Paulo RT 2010 p 361 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 9 ed rev atual e ampl Rio de Janeiro Forense 2014 p 234 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada 5 ed rev e atual São Paulo Atlas 2001 p 234 Ementa do acórdão de 27032014 da 13ª Câmara Cível do TJMG nos autos da Apelação Cível 10702110411908001 tendo como relatora Des Cláudia Maia Ementa do acórdão de 13052015 da 30ª Câmara Cível do TJSP nos autos da Apelação Cível 00322181820098260309 tendo como relator Des Lino Machado 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 Ementa do acórdão de 18072012 da 25ª Câmara Cível do TJSP nos autos da Apelação Cível 00078067620118260010 tendo como relator o Des Marcondes DAngelo STJ REsp 1310960SP Rel Min Paulo de Tarso Sanseverino j 04092014 OLIVEIRA Juarez de coord Comentários à Lei de Locação de imóveis urbanos Lei n 824591 de 18 de outubro de 1991 São Paulo Saraiva 1992 p 338 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada doutrina e prática Lei n 8245 de 18101991 8 ed 3 reimp São Paulo Atlas 2006 p 256 OLIVEIRA Juarez de coord Comentários à Lei de Locação de imóveis urbanos Lei n 824591 de 18 de outubro de 1991 São Paulo Saraiva 1992 p 338 OLIVEIRA Juarez de coord Comentários à Lei de Locação de imóveis urbanos Lei n 824591 de 18 de outubro de 1991 São Paulo Saraiva 1992 p 337 SOUZA Sylvio Capanema de Da locação do imóvel urbano Rio de Janeiro Forense 2002 n 257 p 361362 in TJSP Apelação 91640545920028260000 Rel Des Palma Bisson j 24022011 SANTOS Gildo dos Locação e despejo comentários à Lei 824591 5 ed rev atual e ampl de acordo com o Código Civil de 2002 São Paulo RT 2004 p 397 SOUZA Sylvio Capanema de Da locação do imóvel urbano Rio de Janeiro Forense 2002 n 257 p 255 Apelação 91640545920028260000 j 24022011 Agravo de Instrumento 114064101 j 18122007 No mesmo sentido TJSP Apelação 00256085120098260562 Rel Des Soares Levada j 24032014 KOJRANSKI Nelson Tribunal do Direito julho de 2013 p 6 The Complete Real Estate Encyclopedia by Denise L Evans JD O William Evans JD 2007 Retrieved August 3 2015 from httpfinancialdictionarythefreedictionarycombuilttosuit Farlex Financial Dictionary 2009 Retrieved August 3 2015 from httpfinancial dictionarythefreedictionarycomBuildtoSuit Disponível em httpwwwportaldoinvestidorgovbrmenuMenuInvestidorvaloresmobiliarios certificadorecebiveishtml Acesso em 8 ago 2015 Disponível em httpwwwbndesgovbrSiteBNDESbndesbndesptInstitucionalApoioFinanceiroProdutosProjectFinance Acesso em 8 ago 2015 FINNERTY John D Project Financing New York Wiley 1996 apud FIGUEIREDO Flavio Fernando de GRAVA J William A economia dos empreendimentos builttosuit Trabalho apresentado no XIV COBREAP Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias IbapeBA Disponível em httpwwwmrclcombrxivcobreaptt39pdf Acesso em 8 ago 2015 p 2 Disponível em httpwwwcetipcombrinformacaotecnicaregulamentoemanuais manuaisdeoperacoesImobiliariosCetipWebHelpConhecendoosprodutoshtm Acesso em 11 ago 2015 Disponível em httpwwwcetipcombrinformacaotecnicaregulamentoemanuaismanuaisdeoperacoes ImobiliariosCetipWebHelpConhecendoosprodutoshtm Acesso em 11 ago 2015 Nesse sentido TJSP Ap 00366328420078260000 Rel Des Amorim Cantuária Julg 11052001 25ª Câmara de Direito Privado RODRIGUES JUNIOR Otavio Luis Revisão judicial dos contratos autonomia da vontade e teoria da imprevisão 2 ed São Paulo Atlas 2006 p 3537 FERREIRA Antonio Carlos Revisão judicial de contratos diálogo entre a doutrina e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça Revista de Direito Civil Contemporâneo vol 1 p 2739 outdez 2014 Cf TUCCI Rogério Lauria AZEVEDO Álvaro Villaça Tratado da locação predial urbana São Paulo Saraiva 1980 vol 1 p 41 apud DINIZ Maria Helena Tratado teórico e prático dos contratos 3 ed São Paulo Saraiva 1999 vol 2 REsp 406934RJ 5ª Turma Rel Min Felix Fischer DJ 22042002 p 253 CARNEIRO Waldir de Arruda Miranda Anotações à Lei do Inquilinato São Paulo RT 2000 anotação ao art 54 BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed São Paulo Saraiva 1997 p 342 SANTOS Gildo dos Locação e despejo 6 ed São Paulo RT 2010 p 366 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada 8 ed São Paulo Atlas 2008 p 252 SANTOS Gildo dos Locação e despejo comentários à Lei 824591 6 ed rev ampl e atual São Paulo RT 2010 p 374375 BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed rev e atual São Paulo Saraiva 1997 p 346 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 Acórdão de 06092001 da 6ª Turma do Superior Tribunal de Justiça nos autos do Recurso Especial 246674SP tendo como relator o Min Vicente Leal Acórdão de 02051995 da 6ª Turma do Superior Tribunal de Justiça nos autos do Recurso Especial 61320SP tendo como relator o Min Adhemar Maciel Acórdão de 21021995 da 6ª Turma do Superior Tribunal de Justiça nos autos do Recurso Especial 29283RJ tendo como relator o Min Pedro Acioli SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada 9 ed rev atual e ampl Rio de Janeiro Forense 2014 p 243 Ementa do acórdão de 29052008 da 3ª Câmara Cível do TJMA nos autos da Apelação Cível 0182192006 tendo como relatora a Des Cleonice Silva Freire Decisão Monocrática de 05112012 do Superior Tribunal de Justiça nos autos do Recurso Especial 1349917DF tendo como relator o Min Ricardo Villas Bôas Cueva VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada 5 ed rev e atual São Paulo Atlas 2001 p 242 Art 59 1º Concederseá liminar para desocupação em quinze dias independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel nas ações que tiverem por fundamento exclusivo VIII o término do prazo da locação não residencial tendo sido proposta a ação em até 30 trinta dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada LEVENHAGEN Carlos Augusto de Barros Lei do Inquilinato Lei 8245 de 18101991 comentários prática 2 ed São Paulo Atlas 1996 p 62 BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed rev e atual São Paulo Saraiva 1997 p 347 SANTOS Gildo dos Locação e despejo comentários à Lei 824591 6 ed rev ampl e atual São Paulo RT 2010 p 376 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada 5 ed rev e atual São Paulo Atlas 2001 p 242 SANTOS Gildo dos Locação e despejo comentários à Lei 824591 6 ed rev ampl e atual São Paulo RT 2010 p 380 Ementa do acórdão de 05032015 da 32ª Câmara de Direito Privado do TJSP nos autos da Apelação Cível 004182 2620148260297 tendo como relator Ruy Coppola Ementa do acórdão de 06112014 da 25ª Câmara de Direito Privado do TJSP nos autos da Apelação 0204349 7320118260100 tendo como relator o Des Walter Cesar Exner Ementa do acórdão de 04082015 da 2ª Câmara Cível do TJMS nos autos do Agravo de Instrumento 1407329 4920158120000 tendo como relator o Des Marcos José de Brito Rodrigues BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed rev e atual São Paulo Saraiva 1997 p 36 Acórdão de 23012013 da 12ª Câmara Cível do TJMG nos autos da Apelação Cível 10024112075825001 tendo como relator o Des Saldanha da Fonseca VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada 5 ed rev e atual São Paulo Atlas 2001 p 243 Acórdão de 06032013 da 12ª Câmara Cível do TJMG nos autos da Apelação Cível 10079100356835001 tendo como relator o Des Nilo Lacerda VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada 5 ed rev e atual São Paulo Atlas 2001 p 244 1 2 CAPÍTULO I Das Disposições Gerais Art 58 Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art 1º nas ações de despejo consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação revisionais de aluguel e renovatórias de locação observarseá o seguinte I os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas II é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel salvo se outro houver sido eleito no contrato III o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel ou na hipótese do inciso II do art 47 a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento IV desde que autorizado no contrato a citação intimação ou notificação farseá mediante correspondência com aviso de recebimento ou tratandose de pessoa jurídica ou firma individual também mediante telex ou facsímile ou ainda sendo necessário pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil V os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo Comentários Leonard Ziesemer Schmitz e Eduardo Aranha Alves Ferreira Panorama geral do dispositivo O art 58 da Lei 82451991 apresenta regras gerais dos procedimentos previstos para as ações locatícias despejo consignação em pagamento revisionais de aluguel e renovatórias de locação que dentro da sistemática processual são procedimentos especiais Dentre outras coisas o artigo estabelece a ininterrupção dos processos em caso de férias forenses a competência para dirimir as controvérsias o valor da causa a forma de citação intimação ou notificação com regência supletiva do CPC e a ausência de efeito suspensivo nos recursos tirados contra a sentença em ações locatícias Contudo o dispositivo ressalva que as ações locatícias não se aplicam às relações elencadas pelo parágrafo único do art 1º da Lei 82451991 Tal previsão vale dizer seria até mesmo desnecessária já que o próprio dispositivo que inaugura a Lei de Locações já dá conta de que toda a regulação da matéria relacionada às relações jurídicas lá trazidas deve se dar pelo Código Civil ou por leis especiais Assim não se prestam as ações locatícias a tratar da locação de imóveis públicos art 1º parágrafo único a I da locação de vagas de garagem e estacionamentos de veículos art 1º parágrafo único a II da locação de espaços destinados à publicidade art 1º parágrafo único a III da locação de locais para hospedagem art 1º parágrafo único a IV e do arrendamento mercantil art 1º parágrafo único b Para tais casos portanto a tutela jurisdicional deverá ser prestada por meio dos procedimentos previstos na legislação especial que delas tratar ou pelo procedimento ordinário de que cuida o CPC2015 Os incisos do art 58 passam a tratar então das peculiares regras aplicáveis às ações locatícias As férias forenses O inc I do art 58 da Lei de Locação dispõe que as ações locatícias elencadas no caput do dispositivo não terão sua tramitação preservada ainda que no curso de férias forenses É preciso destacar primeiramente que as férias forenses não significam a total paralisação da atividade judicial já que o art 93 XII da CF1988 veda a suspensão das atividades do Poder Judiciário XII a atividade jurisdicional será ininterrupta sendo vedado férias coletivas nos juízos e tribunais de segundo grau funcionando nos dias em que não houver expediente 3 forense normal juízes em plantão permanente O dispositivo constitucional visa claramente à celeridade processual vedando com efeito as chamadas férias coletivas1 A regra do art 58 I portanto harmonizase com a previsão constitucional inserida pela EC 452004 na medida em que o Poder Judiciário a fim de atender às demandas que não devem ser suspensas ainda que temporariamente deverá sempre estar apto a exercer a jurisdição isto é jamais interromper por completo suas atividades A questão se justifica pelo fato de haver no País uma multiplicidade elevada de demandas locatícias as quais ficavam suspensas antes da previsão aqui discutida2 Não há dúvidas quanto a não suspensão dos prazos em processos que tratem de locação como aliás já decidiu o STJ ao considerar intempestivo recurso de apelação interposto após o prazo por ter a parte computado o costumeiro período de suspensão da atividade forense nos finais de ano3 Ademais a promulgação do Novo Código de Processo Civil traz um aparente conflito entre o art 58 I da Lei de Locações e o art 220 do CPC2015 na medida em que este estabelece a suspensão de todos os prazos processuais entre os dias 20 de dezembro e 20 de janeiro do ano seguinte Muito embora o 1º do dispositivo determine a continuidade das atividades forenses o 2º prevê a não realização de audiências e sessões de julgamento Como dito a antinomia é apenas aparente já que o art 215 III do CPC2015 exclui da paralisação durante as férias forenses todos os processos determinados por lei como é o caso da Lei 82451991 Lei de Locações Portanto remanesce a regra de que as ações locatícias mantiveram seu curso regular durante o período disciplinado pelo CPC2015 como de suspensão dos prazos processuais recesso forense4 A competência O inc II do dispositivo em comento trata da competência para apreciação das demandas judiciais que envolvam questões locatícias estabelecendo que seja competente para dirimir as controvérsias a comarca em que se situa o imóvel locado ressalvando a possibilidade de eleição de foro Muito embora o art 58 II da Lei de Locações traga critério de fixação de competência lastreado na situação do imóvel tal situação não é capaz de desnaturar as características típicas da relação locatícia isto é as ações locatícias continuam versando sobre obrigações de natureza pessoal5 e não real como uma singela análise do dispositivo pode sugerir6 A regra aqui estabelecida difere portanto daquela instituída pelo art 47 do CPC2015 porquanto a despeito de fixar a competência no local de situação do imóvel fundase em direitos reais e não pessoais como no caso da locação Acertada a opção feita pelo legislador ao instituir como competente o foro da situação da coisa locada já que com isso minoramse os custos extras despesas tidas pela parte com contratação de advogado ou deslocamento à sede do Juízo vg do processo para as partes bem como por possibilitar um melhor exame da controvérsia pelo julgador que estará mais próximo do objeto do litígio7 Tratase portanto de competência territorial e diante disso de natureza relativa admitindo como faz o próprio dispositivo a alteração por consenso das partes por meio de cláusula contratual de eleição de foro8 É possível além disso que mesmo não tendo sido fixado foro diverso daquele em que se situa o imóvel haver tramitação da ação locatícia fora do Juízo competente pelo texto do dispositivo para dirimir a controvérsia É o caso de prorrogação da competência por não ter havido na contestação a alegação de incompetência relativa do Juízo Notese que o CPC2015 alterou a forma de alegação de incompetência relativa que ao tempo do CPC1973 art 112 deveria ser arguida por exceção de incompetência peça apartada da contestação modalidade mais comum de defesa O CPC2015 portanto confere ao réu o direito de se insurgir contra a competência indicada pelo autor da demanda no bojo da própria peça de contestação como se pode inferir do art 64 Ao tempo do CPC revogado somente a incompetência absoluta poderia ser arguida por meio da própria contestação em preliminar art 301 II Com efeito não sendo alegada a incompetência relativa em preliminar de contestação terseá por prorrogada a competência daquele Juízo relativamente incompetente passando portanto a ter competência para julgar a ação locatícia proposta cf art 65 do CPC2015 Por fim pela própria natureza relativa da competência estabelecida pelo art 58 II da Lei de Locações poderá ela ser alterada por acordo de vontades das partes contratantes Importante ressaltar que o acordo há de constar de negócio escrito aludindo expressamente a determinado negócio jurídico art 63 1º CPC Foro de eleição oral é para o direito ato jurídico inexistente O foro contratual como qualquer negócio processual obriga herdeiros e sucessores art 63 2º CPC9 Sendo reputada abusiva a cláusula contratual que elege foro diverso daquele que deflui do texto legal determina o art 63 4 5 3º do CPC2015 que os autos sejam remetidos ao foro do domicílio do réu Tal regra importa dizer deve ser compatibilizada com o art 58 II da Lei de Locações devendo lerse em caso de ação locatícia que os autos serão remetidos ao foro de situação do imóvel O valor da causa O art 58 III da Lei de Locações estabelece o valor da causa para as ações locatícias fixandoo em 12 vezes o valor da locação correspondendo pois a um ano de contrato salvo em caso de extinção do contrato de trabalho quando tal foi a causa para a ocupação do imóvel pelo locatário art 47 II da Lei de Locações hipótese em que o valor da causa corresponderá a três meses de aluguel Não restam dúvidas de que em quaisquer das ações locatícias despejo consignação revisional e renovatória o valor da causa será o correspondente à renda anual da locação ou a três meses de aluguel nos casos em que o empregador é o locador firmando contrato de locação com o locatário em decorrência de ser ele também seu empregado isto é findo o contrato de trabalho pode haver o despejo por parte do empregadorlocador contra o empregadolocatário A fixação da renda anual como parâmetro para o valor da causa já vinha sendo aplicada antes mesmo da edição da Lei 82451991 Lei de Locações tendo o STF ao tempo competente para analisar o direito infraconstitucional firmado posição extraível de sua Súmula 449 O valor da causa na consignatória de aluguel corresponde a uma anuidade aprovada em 01101964 Tal posição ganha ainda mais força na medida em que a Lei de Locações é clara ao fixar os parâmetros de que se valerá o autor da ação locatícia para dar valor à causa Importante frisar que o valor da causa corresponderá à multiplicação do valor do aluguel e apenas dele não se incluindo eventuais taxas impostos ou mesmo contribuições condominiais que estejam incluídas no contrato de locação10 A inclusão da expressa previsão do valor da causa na Lei de Locações é bastante benéfica tendo em vista que quando de sua promulgação vigorava o CPC1973 que não tinha em seu bojo qualquer norma específica sobre a matéria o que permitia a interpretação de que o valor da causa nas ações locatícias corresponderia ao valor do contrato na forma do revogado art 259 V trazendo dúvidas quanto ao valor da causa quando estivesse em debate contrato de locação por prazo indeterminado11 Aponta Maria Helena Diniz com propriedade que as regras de fixação do valor da causa ora comentadas sobretudo com relação às ações que não decorram da extinção do contrato de trabalho só podem ser aplicadas a contratos cujo prazo seja igual ou superior a 12 meses porquanto do contrário não haveria razão para fixar o valor da causa em patamar superior ao do próprio contrato entabulado Sendo o prazo inferior a 12 meses portanto o valor da causa deverá corresponder ao valor do contrato de locação12 A comunicação dos atos processuais O art 58 IV da Lei de Locações dispõe a possibilidade de que os contratos de locação prevejam que as comunicações de atos judiciais e extrajudiciais se façam por meio de cartas com aviso de recebimento ou em caso de pessoa jurídica ou empresário individual por meio de facsímile ou telex bem como por outras formas que forem previstas pelo CPC Quando da promulgação da Lei de Locações Lei 82451991 ainda era regra geral no processo civil que a citação fosse feita por mandado entregue ao réu por Oficial de Justiça Contudo a Lei 87101993 alterou o art 222 do então vigente CPC1973 que fez regra a citação por correio No mesmo sentido a alteração do art 238 do CPC1973 fez imperiosa a adoção da intimação por via postal como regra geral O CPC2015 manteve a citação postal como regra geral conforme se extrai do art 247 caput aprimorando a regra no tocante às intimações que se farão quando possível por via eletrônica art 270 e subsidiariamente por carta registrada na forma do art 273 II do CPC2015 Portanto desde a promulgação da Lei 87101993 já não se fazia mais necessária a autorização contratual para que as citações intimações e notificações fossem feitas por correio mantendose a desnecessidade na perspectiva do CPC2015 Com efeito não é necessária a prévia autorização de que trata a parte inicial do inc IV do art 58 da Lei de Locações13 Acrescentese à citação intimação ou notificação por telex ou facsímile a possibilidade de comunicação por correio eletrônico email14 que passou a ser uma obrigação das empresas privadas salvo enquadradas como microempresas ou empresas de pequeno porte e pública bem como às entidades e entes públicos que deverão manter cadastro eletrônico para recebimento de citações e intimações Assim nem mesmo as comunicações por meios telemáticos imprescinde de autorização contratual haja vista a expressa previsão do art 246 1º e 2º do CPC2015 O mesmo deve ser aplicado às notificações extrajudiciais que poderão ser feitas por correio mediante aviso de recebimento 6 a fim de dar maior grau de confiabilidade ao ato É o caso por exemplo da notificação premonitória que antecede o despejo por denúncia vazia que poderá se fazer por via postal independentemente de autorização contratual expressa15 O efeito devolutivo da apelação O inc V do art 58 da Lei de Locações prevê que a apelação interposta contra a sentença proferida em qualquer ação locatícia terá apenas efeito devolutivo De início convém anotar que não se pode falar especificamente em efeito suspensivo do recurso Recursos não são dotados de tal efeito que se encontra embora em via diversa nas próprias decisões judiciais Isto é não é o recurso de apelação que de ordinário é dotado de efeito suspensivo art 1012 do CPC2015 mas a própria espécie de pronunciamento judicial sentença por ele atacado é que subordina sua eficácia a evento futuro qual seja o trânsito em julgado Assim o recurso apenas prolonga o estado de ineficácia da decisão16 Portanto a previsão normativa aqui comentada é de que as sentenças proferidas em ações locatícias têm eficácia imediata ainda que haja prolongamento da pendência da lide por meio do recurso ao órgão jurisdicional superior Houve recentemente no Brasil a intenção legislativa de tornar todas as sentenças eficazes desde logo prevendo o Anteprojeto do Código de Processo Civil que os recursos salvo disposição legal em sentido diverso não impedem a eficácia da decisão art 908 inexistindo exceção à regra quando se tratou da apelação Contudo durante o processo legislativo especialmente na Câmara dos Deputados entendeuse por bem manter o comumente chamado efeito suspensivo à apelação art 1012 do CPC2015 excetuando a regra geral instituída pelo art 995 do CPC2015 Independentemente da previsão expressa da lei processual é certo que às ações locatícias devese manter a aplicação do art 58 V da Lei de Locações de modo que as sentenças produzirão efeitos imediatamente A previsão especial contida na Lei de Locações exsurge segundo Sílvio de Salvo Venosa da situação que o chamado efeito suspensivo acarretou ao País Justifica o autor que a morosidade na tramitação do processo especialmente analisado sob a perspectiva das ações locatícias combinada com a suspensão da eficácia das sentenças proferidas deu aos locatários instrumentos de moratória ou injusto enriquecimento ao se valerem dos recursos de apelação por exemplo para perpetuar o estado de ineficácia da decisão forçando os locadores a muitas vezes aceitar prazos enormes para desocupação do imóvel alugado ou com valores ínfimos de locação apenas pelo fato de que mesmo sendo procedente a demanda o tempo que decorreria até o trânsito em julgado da decisão ou ao menos até a prolação de acórdão que por via de regra pode ser executado desde logo seria um desestímulo Isso acarretou conclui o jurista a sensível diminuição da quantidade de imóveis postos à locação atingindo de forma inexorável a questão habitacional no Brasil17 Dessa forma a eficácia imediata das sentenças em ações locatícias acabou por ter influência positiva na medida em que alterou aquilo que se verificava na prática consistente na perpetuação da mora do locatário que permanecia em imóvel alheio ainda que sem realizar a devida contraprestação até que se tornasse eficaz a decisão com o trânsito em julgado ou com a prolação do julgamento colegiado suscetível de pronta execução provisória Havia anteriormente uma única exceção prevista na Lei de Locações estabelecendo a ineficácia pontual da sentença Tratavase da sentença de improcedência de ação renovatória de locação que estaria subordinada ao trânsito em julgado para que se pudesse expedir o competente mandado de despejo para ser cumprido em até seis meses Era o que previa o art 74 não sendo renovada a locação o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação se houver pedido na contestação Contudo a Lei 121122009 alterou o dispositivo diminuindo o prazo de desocupação para 30 dias suprimindo além disso a menção ao trânsito em julgado Segundo Venosa o prazo de 30 dias ainda é subordinado ao trânsito em julgado da decisão18 posição com a qual com a devida vênia não nos servimos de concordar já que a supressão dos termos após o trânsito em julgado demonstra a clara intenção de não mais subordinar a eficácia da sentença ao trânsito em julgado No mesmo sentido já julgou o STJ ao considerar que tendo natureza dúplice a ação renovatória pode acarretar a renovação da locação em proveito do autorlocatário ou a extinção do contrato em proveito do réulocador o julgamento de improcedência em proveito do réulocador portanto terá conteúdo de despejo que deve ser executado provisoriamente desde logo19 Portanto não mais se vislumbra exceção à regra geral do microssistema das relações locatícias de que as sentenças proferidas podem ser executadas imediatamente Por fim muito embora o chamado efeito suspensivo da apelação não decorra da lei ope legis é possível a suspensão da eficácia da sentença por meio de requerimento dirigido ao tribunal competente para apreciar o recurso de apelação ou ao relator quando já distribuído o recurso É o que se extrai do art 1012 3º do CPC2015 Assim enquanto pendente de distribuição do recurso no órgão recursal deverá o pedido de suspensão da decisão recorrida ser dirigido ao tribunal na pessoa de seu presidente inc I do dispositivo ao passo que já tendo havido distribuição a análise caberá ao próprio relator cf inc II É o que se tem por concessão de efeito suspensivo ope judicis20 Poderá ser suspensa a eficácia da sentença quando houver risco de dano grave ou de difícil reparação somado à probabilidade de provimento do recurso art 995 do CPC2015 Dessa forma havendo grave risco ao réu e sendo provável o acolhimento de suas razões de recorrer isto é demonstrando ele ser plausíveis suas alegações poderá o relator suspender a eficácia da sentença proferida pelo primeiro grau de jurisdição Tratase vale dizer de hipótese de concessão de tutela provisória de urgência Portanto é possível ao autor de qualquer das ações locatícias que diante da sentença de procedência promova o cumprimento provisório de sentença aplicandose o mesmo à improcedência da ação renovatória de locação conforme já explicitado devendo o exequente prestar caução real ou fidejussória a fim de garantir a liquidação de prejuízos que venha a suportar o executado caso haja reforma da decisão exequenda na forma do art 64 da Lei de Locações já que a responsabilidade do exequente em cumprimento provisório de sentença é objetiva na forma do art 520 I do CPC2015 CAPÍTULO II Das Ações de Despejo Art 59 Com as modificações constantes deste capítulo as ações de despejo terão o rito ordinário 1º Concederseá liminar para desocupação em quinze dias independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel nas ações que tiverem por fundamento exclusivo I o descumprimento do mútuo acordo art 9º inciso I celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação contado da assinatura do instrumento II o disposto no inciso II do art 47 havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia III o término do prazo da locação para temporada tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato IV a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação de acordo com o referido no inciso I do art 11 permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei V a permanência do sublocatário no imóvel extinta a locação celebrada com o locatário VI o disposto no inciso IV do art 9º havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel determinadas pelo poder público que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário ou podendo ele se recuse a consentilas Incluído pela Lei nº 12112 de 2009 VII o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art 40 sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato Incluído pela Lei nº 12112 de 2009 VIII o término do prazo da locação não residencial tendo sido proposta a ação em até 30 trinta dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada Incluído pela Lei nº 12112 de 2009 IX a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art 37 por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela independentemente de motivo Incluído pela Lei nº 12112 de 2009 2º Qualquer que seja o fundamento da ação darseá ciência do pedido aos sublocatários que poderão intervir no processo como assistentes 3º No caso do inciso IX do 1º deste artigo poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se dentro dos 15 quinze dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos na forma prevista no inciso II do art 62 Incluído pela Lei nº 12112 de 2009 Comentários Marcio Lamonica Bovino Segundo o atual Código de Processo Civil aplicase a todas as causas o procedimento comum salvo disposição em contrário que trate do procedimento especial O procedimento comum pode ser ordinário ou sumário21 O procedimento comum ordinário por sua vez iniciase pelos requisitos da inicial do art 319 e se encerra no art 538 que trata das regras do cumprimento de sentença judicial Pela pertinência com o tema aqui tratado segundo a regra do art 58 da Lei das Locações as ações de despejo tramitam e não se suspendem durante as férias forenses e devem ser propostas foro do lugar da situação do imóvel salvo se outro houver sido eleito no contrato O valor da causa deve corresponder a 12 meses de aluguel e o mais relevante os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo De acordo com a redação original da Lei das Locações cabimento inaudita altera pars de liminar de retomada restringiase às hipóteses de distrato com prazo mínimo de seis meses de desocupação do imóvel no caso de extinção do contrato de trabalho ao final do contrato de locação por temporada após a morte do locatário que não deixe sucessor legítimo que também ocupasse o imóvel e finalmente caso a ocupação do imóvel se desse apenas pelo locatário a despeito da extinção do contrato de locação Após a reforma introduzida pela Lei 12112 de 2009 as hipóteses de cabimento inaudita altera pars de liminar de retomada alcançaram também a necessidade de desocupação para fins de reparações urgentes no imóvel determinadas pelo poder público não substituição de fiador exonerado dentro do prazo de 30 dias ações propostas até 30 dias depois do término do prazo determinado nas locações comerciais no caso de falta de pagamento de aluguel e acessórios sem a presença de garantia Importante discussão sobre o tema envolve a taxatividade ou não do art 59 da Lei das Locações relativo ao cabimento de liminar nas ações de despejo Segundo posicionamento do STJ O rol previsto no art 59 1º da Lei nº 824594 não é taxativo podendo o magistrado acionar o disposto no art 273 do CPC para a concessão da antecipação de tutela em ação de despejo desde que preenchidos os requisitos para a medida22 No caso de locação verbal a Colenda 36ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo sob a relatoria do Desembargado Jayme Queiroz Lopes ao julgar o Agravo de Instrumento 21386853120158260000 entendeu ausente o requisito da prova inequívoca que pudesse justificar o despejo liminar Agravo de instrumento locação denúncia vazia despejo com base no artigo 59 1º VIII da Lei 824591 Contrato de locação verbal não cabimento ausência dos requisitos necessários possibilidade de reapreciação após o contraditório Agravo de Instrumento improvido e Agravo Regimental prejudicado A respeito do tema foram citados outros dois precedentes Locação de imóveis Despejo Denúncia vazia Liminar para desocupação do imóvel sem audiência da parte contrária e mediante prestação de caução Inadmissibilidade Ajuste locatício verbal Decisão mantida Recurso improvido Ainda que a nova redação do artigo 59 da Lei do Inquilinato tenha previsto expressamente a possibilidade de despejo liminar nas ações por denúncia vazia de imóvel não residencial certo é que na hipótese dos autos tratandose de relação locatícia verbal não há como deferir por ora a liminar postulada ressalvada a possibilidade de ulterior apreciação após a formação do contraditório23 Ação de despejo Denúncia vazia Contrato verbal Impossibilidade de concessão de medida liminar ausentes outras provas da relação locatícia havida entre as partes Agravo improvido24 Pela regra do art 15 da Lei das Locações rescindida ou finda a locação qualquer que seja sua causa resolvemse as sublocações Logo pode ser do interesse do sublocatário participar da ação de despejo ajuizada pelo locador em face do locatário especialmente nas hipóteses de sublocação total do imóvel O sublocatário pode ter interesse por exemplo de exercer o direito de renovar o prazo do contrato não residencial na forma do 1º do art 51 da Lei das Locações Pode ainda efetuar a purga da mora do locatáriosublocador em ação de despejo por falta de pagamento ajuizada pelo locador Tem cabimento a assistência simples ou litisconsorcial quando pendendo uma causa entre duas ou mais pessoas terceiro tiver interesse jurídico em que a sentença seja favorável a uma delas25 No caso da locação conforme dito acima ajuizada ação de despejo por falta de pagamento pelo locador em face do locatário é possível que o sublocatário tenha interesse de purgar a mora de modo evitar a rescisão da locação e por consequência da sublocação A nosso ver é litisconsorcial a modalidade de assistência do sublocatário na ação de despejo em que são partes locador e locatário uma vez a sentença a ser proferida influirá na relação jurídica entre o sublocatário e o locatário Uma vez ingressado nos autos da ação de despejo ajuizada pelo locador em face do locatário não poderá o sublocatário rediscutir a mesma matéria em processo posterior ou mesmo discutir a justiça da decisão salvo se alegar e provar que pelo estado em que recebera o processo ou pelas declarações e atos do assistido fora impedido de produzir provas suscetíveis de influir na sentença ou ainda que desconhecia a existência de alegações ou de provas de que o assistido por dolo ou culpa não se valeu Em caso de falta de pagamento de aluguel e acessórios nos contratos nos quais inexista qualquer uma das garantias previstas no art 37 da Lei das Locações26 é cabível o pedido liminar de despejo No entanto por ser uma medida drástica optou o legislador por permitir ao locatário inadimplente a mesma possibilidade da purga da mora com o pagamento integral dos valores atrasados tal qual acontece nos contratos de locação com a presença de uma das garantias Parecenos razoável aplicar por analogia a regra do parágrafo único do art 62 da Lei das Locações impedindo a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação Art 60 Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art 9º inciso IV do art 47 e inciso II do art 53 a petição inicial deverá ser instruída com prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado Comentários Marcio Lamonica Bovino Nas ações de despejo que tenham como causa de pedir próxima a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou podendo ele se recuse a consentilas ou ainda nos casos de locação verbal contendo pedido de demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras já autorizadas que aumentem a área construída no mínimo em 20 ou 50 nos casos de hotel ou pensão e finalmente nos casos de locações de imóveis utilizados por hospitais unidades sanitárias oficiais asilos estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público ou entidades religiosas cabe ao locador fazer prova do título de propriedade ou compromisso de compra e venda registrado na matrícula do imóvel A petição inicial deve ser instruída com todos os documentos indispensáveis à propositura da ação Verificando o juiz que a petição inicial não preenche os requisitos legais determinará que o autor a emende ou a complete no prazo de dez dias Se o autor não cumprir a diligência o juiz deve indeferir a petição inicial com fundamento no inc VI do art 295 do CPC197327 Art 61 Nas ações fundadas no 2º do art 46 e nos incisos III e IV do art 47 se o locatário no prazo da contestação manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel o juiz acolherá o pedido fixando prazo de seis meses para a desocupação contados da citação impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado à causa Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado o réu ficará isento dessa responsabilidade caso contrário será expedido mandado de despejo Comentários Marcio Lamonica Bovino Nas hipóteses de locações não residenciais ou residenciais com contrato escrito e prazo inferior a 30 meses quando ambas estiverem na situação de prorrogação do prazo de forma indeterminada e finalmente nas locações verbais onde a causa de pedir do despejo baseiase em pedido de demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras já autorizadas que aumentem a área construída no mínimo em 20 ou 50 nos casos de hotel ou pensão uma vez ajuizada a ação de despejo pelo locador o locatário no prazo da contestação pode concordar com a desocupação em seis meses isentandose do pagamento das custas e honorários advocatícios Sendo necessário o mandado de despejo decorrido o prazo fixado judicialmente perde o réu o benefício da isenção Caberia o questionamento se o locatário acusado de cometer infração contratual poderia formular pedido de desocupação no prazo de seis meses em que pese a ausência de previsão legal A nosso ver o pedido de desocupação em ação de despejo por infração contratual somente seria possível com a concordância do locador de modo a preservar o interesse da parte lesada e evitar o favorecimento daquele que não honrou os seus compromissos de locatário Art 62 Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação de aluguel provisório de diferenças de aluguéis ou somente de quaisquer dos acessórios da locação observarseá o seguinte Redação dada pela Lei nº 12112 de 2009 I o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação nesta hipótese citarseá o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança devendo ser apresentado com a inicial cálculo discriminado do valor do débito Redação dada pela Lei nº 12112 de 2009 a b c d II o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando no prazo de 15 quinze dias contado da citação o pagamento do débito atualizado independentemente de cálculo e mediante depósito judicial incluídos Redação dada pela Lei nº 12112 de 2009 os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação as multas ou penalidades contratuais quando exigíveis os juros de mora as custas e os honorários do advogado do locador fixados em dez por cento sobre o montante devido se do contrato não constar disposição diversa III efetuada a purga da mora se o locador alegar que a oferta não é integral justificando a diferença o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 dez dias contado da intimação que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste por carta ou publicação no órgão oficial a requerimento do locador Redação dada pela Lei nº 12112 de 2009 IV não sendo integralmente complementado o depósito o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença podendo o locador levantar a quantia depositada Redação dada pela Lei nº 12112 de 2009 V os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo nos respectivos vencimentos podendo o locador levantálos desde que incontroversos VI havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel caso ambos tenham sido acolhidos Parágrafo único Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 vinte e quatro meses imediatamente anteriores à propositura da ação Redação dada pela Lei nº 12112 de 2009 Comentários Marcio Lamonica Bovino Dentre as obrigações assumidas pelo locatário sem dúvida o pagamento pontual dos aluguéis é a mais relevante Afinal de contas quando o locador decide ceder o uso da coisa para terceiro essa decisão tem por fundamento a necessidade ou interesse da remuneração Quando o locatário deixa de cumprir a obrigação de pagamento do aluguel dispõe o locador da ação de despejo por falta de pagamento No despejo por falta de pagamento a causa de pedir próxima a remota é a própria relação locatícia pode envolver Os aluguelis vencidos e não pagos Os acessórios da locação condomínio IPTU água luz telefone gás etc O aluguel provisório fixado em ação revisional ou renovatória As diferenças de aluguéis resultantes de fixação judicial em ações revisional ou renovatória Na inicial o locador deve formular pedido de rescisão do contrato de locação podendo ou não cumular pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação vencidos e não pagos Pela regra do art 292 do Código de Processo Civil é permitida a cumulação de vários pedidos desde que Os pedidos sejam compatíveis entre si O juiz da causa seja competente para conhecer os pedidos cumulados Os pedidos cumulados não contemplem tipo de procedimento conflitantes salvo se o autor optar pelo procedimento ordinário Quando o locador opta apenas pelo pedido de rescisão da locação é parte legítima para responder pela demanda apenas e tão somente o locatário Caso o locador além do obrigatório pedido de rescisão da locação também cumular pedido de cobrança dos aluguéis vencidos e não pagos nesta hipótese temse a formação de litisconsórcio passivo necessário onde o locatário é citado para responder ao pedido de rescisão e cobrança e o fiador caso exista para responder apenas ao pedido de cobrança Segundo o art 46 do Código de Processo Civil duas ou mais pessoas podem litigar no mesmo processo em conjunto ativa ou passivamente quando Entre elas houver comunhão de direitos ou de obrigações relativamente à lide Os direitos ou as obrigações derivarem do mesmo fundamento de fato ou de direito Entre as causas houver conexão pelo objeto ou pela causa de pedir Ocorrer afinidade de questões por um ponto comum de fato ou de direito No caso da ação de despejo por falta de pagamento cumulada com pedido de cobrança entendemos que o direito ou as obrigações entre locatário e garantidor derivam do mesmo fundamento de fato falta de pagamento de aluguel e de direito solidariedade passiva do devedor principal e seu garantidor somada a afinidade de questões por um ponto comum de fato ou de direito O litisconsórcio passivo é necessário art 47 do CPC uma vez que o juiz deve decidir a lide cobrança de modo uniforme para todas as partes locatário e fiador Notese que pela regra do art 48 do CPC os litisconsortes serão considerados em suas relações com a parte adversa como litigantes distintos ou seja os atos e as omissões de um não prejudicarão nem beneficiarão os outros A inicial da ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança deve obrigatoriamente vir acompanhada de cálculo discriminado do valor do débito sob pena de ser indeferida Assim se o locatário confessar o valor do débito sem questionar o cálculo discriminado apresentado pelo locador isso não impede que o fiador assim o faça até porque cada litisconsorte tem o direito de promover de forma independente o andamento do processo art 49 do CPC Independentemente do pedido do locador como o pagamento do aluguel consiste em obrigação de prestações periódicas art 290 do CPC considerarseão incluídos no pedido os aluguéis vencidos e não pagos e os vincendos que porventura não sejam pagos no curso do processo Citados locatário e fiador conforme a situação os réus podem evitar a rescisão da locação depositando no prazo de 15 dias o mesmo prazo da defesa o pagamento do débito apontado na inicial É o que a doutrina reconhece como purga da mora benesse que se admite apenas de dois em dois anos Numa ação de despejo por falta de pagamento purgar resolver eliminar o erro purificar limpar a mora estado de inadimplência de obrigação assumida28 implica uma segunda e derradeira chance do locatário ou seu fiador de eliminar o débito apontado pelo locador dando sequência ao contrato de locação A purgação da mora deve abranger sob pena de ser considerada ineficaz i os aluguéis e acessórios da locação vencidos e os que se vencerem até o depósito acrescido das multas ou penalidades contratuais quando presentes no contrato ii os juros de mora contratuais ou na sua falta os legais iii as custas e os honorários do advogado do locador fixados em 10 sobre o montante devido se do contrato não constar disposição diversa29 Pela redação do art 406 do Código Civil Quando os juros moratórios não forem convencionados ou o forem sem a taxa estipulada ou quando provierem de determinação da lei serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional É entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo que Conforme decidiu a Corte Especial atualmente a taxa dos juros moratórios a que se refere o referido dispositivo art 406 do CC2002 é a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia SELIC por ser ela a que incide como juros moratórios dos tributos federais arts 13 da Lei 906595 84 da Lei 898195 39 4º da Lei 925095 61 3º da Lei 943096 e 30 da Lei 1052202 EREsp 727842 DJ de 201108 REsp 1102552CE Rel Min Teori Albino Zavascki sujeito ao regime do art 543C do CPC pendente de publicação30 Nesse sentido a taxa de juros de mora do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia SELIC utilizada pela Receita Federal para a cobrança dos débitos fiscais é de 1 ao mês nos termos do art 161 1º do Código Tributário Nacional Efetuada a purga parcial da mora se o locador justificar através de cálculos a diferença intimados locatário ou o fiador poderão complementar o depósito no prazo de dez dias Não sendo integralmente complementado o depósito o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença podendo o locador levantar a quantia depositada Neste ponto é importante destacar que o locatário pode purgar parcialmente a mora apontada pelo locador valor incontroverso e no mesmo prazo de 15 dias apresentar contestação sobre o saldo controverso A cobrança dos aluguéis caso acolhida por ser um pedido cumulado admite o cumprimento de sentença antes mesmo da desocupação do imóvel a b Art 63 Julgada procedente a ação de despejo o juiz determinará a expedição de mandado de despejo que conterá o prazo de 30 trinta dias para a desocupação voluntária ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes Redação dada pela Lei nº 12112 de 2009 1º O prazo será de quinze dias se entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses ou o despejo houver sido decretado com fundamento no art 9º ou no 2º do art 46 Redação dada pela Lei nº 12112 de 2009 2 Tratandose de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares 3º Tratandose de hospitais repartições públicas unidades sanitárias oficiais asilos estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público bem como por entidades religiosas devidamente registradas e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art 9º ou no inciso II do art 53 o prazo será de um ano exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano hipótese em que o prazo será de seis meses Redação dada pela Lei nº 9256 de 911996 4º A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente Comentários Marcio Lamonica Bovino Considerando que as decisões proferidas em ação de despejo comportam como regra geral recurso de apelação apenas no efeito devolutivo art 58 V da Lei das Locações cabe ao locador decidir ou não pelo início do cumprimento de sentença na forma do art 475I do CPC31 Caso a ação de despejo tenha por fundamento mútuo acordo de desocupação não cumprido pelo locatário ou a causa de pedir consista na prática de infração legal infração contratual falta de pagamento de aluguel e acessórios ou ainda para realização de reparos determinados pelo Poder Público o prazo para que o locatório desocupe voluntariamente o imóvel será de 15 dias contados do cumprimento do mandado de despejo Também será de 15 dias o prazo para desocupação voluntária no caso de locação residencial ajustada originariamente por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses cujo prazo tenha sido prorrogado e o contrato denunciado pelo locador Considerando que as decisões proferidas em ação de despejo comportam como regra geral recurso de apelação apenas no efeito devolutivo art 58 V da Lei das Locações cabe ao locador decidir ou não pelo início do cumprimento de sentença na forma do art 475I do CPC32 Caso a ação de despejo tenha por fundamento mútuo acordo de desocupação não cumprido pelo locatário ou a causa de pedir consista na prática de infração legal infração contratual falta de pagamento de aluguel e acessórios ou ainda para realização de reparos determinados pelo Poder Público o prazo para que o locatório desocupe voluntariamente o imóvel será de 15 dias contados do cumprimento do mandado de despejo Também será de 15 dias o prazo para desocupação voluntária no caso de locação residencial ajustada originariamente por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses cujo prazo tenha sido prorrogado e o contrato denunciado pelo locador Art 64 Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art 9º a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 seis meses nem superior a 12 doze meses do aluguel atualizado até a data da prestação da caução Redação dada pela Lei nº 12112 de 2009 1 A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória 2 Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo o valor da caução reverterá em favor do réu como indenização mínima das perdas e danos podendo este reclamar em ação própria a diferença pelo que a exceder Comentários Marcio Lamonica Bovino A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução não inferior a seis meses nem superior a 12 meses do aluguel para o caso de ser executada provisoriamente Essa caução tem natureza indenizatória compensatória ou seja uma vez cumprida a ordem de despejo com posterior reversão da decisão no Tribunal cabe ao locatário ressarcirse das perdas e danos advindos da rescisão da locação Nesse sentido Locação de imóvel Ação de despejo em fase de cumprimento de sentença Oposição de embargos à execução em lugar de impugnação Impossibilidade de recebimento dos embargos por não se tratar de hipótese de erro justificável e por não estarem preenchidos os requisitos da impugnação que era o meio jurídico adequado à pretensão dos apelantes A garantia integral do juízo é pressuposto para o processamento da impugnação ao cumprimento de sentença não bastando que tenha havido penhora de valor correspondente a apenas parte da dívida Inteligência do artigo 475J 1º do CPC Recurso não provido33 Agravo de instrumento Locação de imóvel Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança Execução provisória da sentença Intimação pessoal para desocupação voluntária Ausência Situação provocada pelo próprio locatário que procurado pelo oficial de justiça em quatro oportunidades não foi encontrado o que autoriza o deferimento do pleito do locador para que o despejo fosse realizado nos termos do art 65 da Lei nº 824591 Prestação de caução Desnecessidade Não depende da prestação de caução a execução provisória da sentença que decreta o despejo quando fundada na falta de pagamento Desocupação voluntária Fixação do prazo em quinze dias Possibilidade tendo em vista o tempo decorrido entre a citação do locatário e a prolação da sentença bem como o fato de o despejo ter sido decretado com fundamento no art 9º da Lei nº 824591 Recurso não provido34 Processual civil Prestação de serviços Ação de cobrança julgada procedente Execução provisória Impugnação rejeitada Agravo interposto pela executada Cerceamento de defesa não configurado Juros de mora que devem ser calculados por mês Honorários de sucumbência Incidência sobre o valor da condenação excluídas as verbas indevidas Recolhimento da taxa judiciária vinculado à satisfação da execução Artigo 4º inciso III da Lei Estadual nº 1160803 Impossibilidade de cobrança em execução provisória Impugnação parcialmente acolhida Agravo provido35 Art 65 Findo o prazo assinado para a desocupação contado da data da notificação será efetuado o despejo se necessário com emprego de força inclusive arrombamento 1º Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário se não os quiser retirar o despejado 2º O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge ascendente descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel Comentários Marcio Lamonica Bovino Caso o locatário intimado via mandado de despejo não desocupe o imóvel voluntariamente cabe ao locador a iniciativa do despejo coercitivo inclusive mediante o emprego de força policial A ordem de despejo coercitivo deve ser cumprida por oficial de justiça devendo constar no mandado a ordem de arrombamento quando e se necessária Os móveis e utensílios serão entregues à guarda do próprio locatário despejado ou permanecerão em depósito do autor Esses bens móveis deixados no imóvel podem ser destinados à caridade caso não venham a ser retirados em prazo razoável a ser fixado pelo juiz da causa levandose em consideração as circunstâncias e as peculiaridades do caso concreto O depositário responderá pela guarda e conservação dos bens que lhe forem confiados Nesse sentido Locação de imóveis Ação de depósito Imissão das locadoras na posse do imóvel locado com depósito dos bens móveis que se encontravam no local Alegação de que os bens dados em depósito não teriam sido integralmente devolvidos ou que teriam se deteriorado durante o tempo que permaneceram em depósito Descabimento da indenização posto que sequer é possível aferir quais bens não teriam sido devolvidos além de não constar nos autos estimativa confiável de valores Ademais a proprietária dos bens desidiosa com a retirada das coisas As locadoras não são obrigadas a suportar os encargos de depósito dos referidos bens além do inadimplemento já suportado Sentença mantida Recurso desprovido36 Agravo de instrumento Ação de despejo Bens móveis deixados no imóvel pela locatária Encargo do depositário que não pode perdurar por tempo indeterminado Hipótese em que é possível liberar o depositário do encargo e autorizar a doação dos bens em favor de instituição de caridade Medidas que devem ser precedidas da intimação da agravada para remover seus móveis voluntariamente como forma de atestar a presença do intuito de abandonálos Recurso parcialmente provido37 Agravo de instrumento Interposição contra decisão que indeferiu o pedido de devoluçãodisponibilização imediata dos bens sem custos Ação de despejo Mandado cumprido Bens enviados para depósito nos termos do artigo 65 1º da Lei 824591 Réu que deverá diligenciar diretamente ao depósito para retirada dos bens arcando se for o caso com as despesas do depósito Benefício da justiça gratuita que não se estende à retirada dos bens Decisão mantida38 Ação de despejo Locatária que descumpre o acordo homologado judicialmente para desocupação do imóvel em 90 dias Pedido da locadora de lacração do estabelecimento comercial ante a existência de diversas máquinas de grande porte cuja retirada demandaria contratação de mão de obra especializada Impossibilidade Ausência de previsão legal ou contratual da providência Levantamento da lacração garantindo o acesso do locatário ao imóvel tudo sem prejuízo da desocupação forçada para a qual a locadora deverá providenciar os meios Recurso provido39 Agravo de instrumento Locação de imóvel comercial Ação de despejo por falta de pagamento Expedição de mandado de despejo coercitivo Despejo efetivado Depósito dos bens Não localização dos bens e do paradeiro do depositário Efetivado o transporte dos bens das agravadas pelos agravantes os quais providenciaram o caminhão e indicaram o local para guarda e conservação são corresponsáveis pelo desaparecimento dos bens Entendimento deste E Tribunal de Justiça Questões de apuração de responsabilidade civil e ou criminal que devem ser remetidas para as vias próprias fugindo ao objeto da ação de retomada e cobrança de valores devidos por contrato Possibilidade de havendo reconhecimento de direito de crédito do requerido tornandose líquido e certo de compensação em execução de sentença Decisão judicial agravada que objetiva apenas esclarecimento sem prejuízo do andamento do processo e eventual manejo da parte requerida na busca da responsabilização pelo desvio ou perdimento dos seus bens Agravo de instrumento provido40 Agravo Locação não residencial Ação de despejo por falta de pagamento Antecipação de tutela indeferida para arrolamento de bens Medida que se destina a evitar o extravio ou a dissipação de bens Arrolamento que se faz necessário para que se conserve o patrimônio dos autores Hipótese não expressamente enquadrada na lei específica Possibilidade de deferimento com base no artigo 273 do CPC Precedente desta câmara Tutela deferida Recurso provido O arrolamento de bens destinase a evitar o extravio ou a dissipação de bens art 855 do CPC No caso as partes firmaram contrato de locação comercial verbal pelo qual foi passado o ponto comercial juntamente com todos os equipamentos Vêse pois que o objetivo da antecipação de tutela de arrolamento de bens é evitar o desvio ou dissipação dos bens que segundo os agravantes fazem parte do seu patrimônio Além disso é forçoso reconhecer a admissibilidade da concessão de tutela antecipada em ação de despejo mesmo quando não expressamente enquadrada na Lei nº 824591 conforme precedente desta Câmara41 Art 66 Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação o locador poderá imitirse na posse do imóvel Comentários Marcio Lamonica Bovino A imissão de posse de imóvel abandonado deve ser antecedida de constatação e demonstrada mediante auto circunstanciado Nesse sentido Locação Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança Desocupação do imóvel no curso da demanda Imissão de posse Possibilidade Inteligência do art 66 da Lei nº 824591 Agravo provido com observação Em princípio a imissão de posse na ação de despejo deve ser antecedida de constatação demonstrada mediante auto circunstanciado42 Civil e processual Ação de despejo por falta de pagamento dos aluguéis cumulada com cobrança Imóvel abandonado no curso da lide e imitido na posse do locador Perda do objeto da ação nessa parte Sentença de procedência quanto à cobrança dos aluguéis Pretensão à reforma Reconhecimento de ofício da nulidade da citação por hora certa e em consequência de todos os atos processuais ulteriores inclusive da sentença guerreada artigo 248 do Código de Processo Civil Consideração ademais de que era incabível o julgamento antecipado da lide Recurso prejudicado43 a b c d 1 Locação Ação de despejo cc cobrança Pedido dos locadores de imissão na posse do imóvel Constatação pelo oficial de justiça de que o local está ocupado por pessoa estranha à relação locatícia mas que alega conhecimento e anuência dos locadores quanto a essa situação Sem prova inconcussa do abandono do imóvel caracterizado pela inexistência de ocupantes o locador não pode imitirse liminarmente em sua posse Exegese do art 66 da Lei 824591 Recurso improvido44 Locação de imóveis Despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança Constatação de que a locatária procedeu à desocupação do imóvel Imissão de posse ao locador Prosseguimento quanto à cobrança Alegação de que a locatária entregou as chaves do imóvel a uma vizinha situação noticiada à administradora do imóvel Abandono do imóvel Enquadramento Chaves entregues a quem não tinha poderes para recebêlas Rescisão da relação ex locato com a imissão de posse Art 66 da Lei 824591 Débito locatício persistente até a data de imissão de posse no imóvel Contas de consumo Valor excedente Apuração de débito anterior ao início da locação Desconto dos meses excedentes Necessidade Sentença parcialmente reformada Recurso parcialmente provido45 Locação Ação de despejo por falta de pagamento cc cobrança Abandono do imóvel pelo locatário Ciência inequívoca da desocupação do imóvel através do mandado de citação expedido Inércia do locador Rescisão contratual reconhecida Locatário que não se desincumbe da obrigação de pagamento de aluguéis e encargos da locação até a rescisão do negócio Recurso do réu parcialmente provido46 CAPÍTULO III Da Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da Locação Art 67 Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação será observado o seguinte I a petição inicial além dos requisitos exigidos pelo art 282 do Código de Processo Civil deverá especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação dos respectivos valores II determinada a citação do réu o autor será intimado a no prazo de vinte e quatro horas efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição inicial sob pena de ser extinto o processo III o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do feito e até ser prolatada a sentença de primeira instância devendo o autor promover os depósitos nos respectivos vencimentos IV não sendo oferecida a contestação ou se o locador receber os valores depositados o juiz acolherá o pedido declarando quitadas as obrigações condenando o réu ao pagamento das custas e honorários de vinte por cento do valor dos depósitos V a contestação do locador além da defesa de direito que possa caber ficará adstrita quanto à matéria de fato a não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida ter sido justa a recusa não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento não ter sido o depósito integral VI além de contestar o réu poderá em reconvenção pedir o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial na hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo integral VII o autor poderá complementar o depósito inicial no prazo de cinco dias contados da ciência do oferecimento da resposta com acréscimo de dez por cento sobre o valor da diferença Se tal ocorrer o juiz declarará quitadas as obrigações elidindo a rescisão da locação mas imporá ao autorreconvindo a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dos depósitos VIII havendo na reconvenção cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória a execução desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel caso ambos tenham sido acolhidos Parágrafo único O réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas sobre as quais não penda controvérsia Comentários Daniel Willian Granado Consignação em pagamento 2 A consignação em pagamento constitui forma de extinguir obrigações nos termos do art 334 do Código Civil Os arts 890 a 900 do CPC1973 e os arts 539 a 549 do CPC2015 cuidam de disciplinar as regras relativas à ação de consignação em pagamento como procedimento especial na medida em que tal pretensão apresenta certas particularidades que demandam tratamento diferenciado Os casos de consignação em pagamento encontramse previstos na lei material sobretudo no art 335 do CC2002 ao lado de outros casos expressamente previstos em lei como o art 164 do CTN ou ainda o art 24 da Lei 82451991 Temse contudo que a hipótese mais corriqueira de consignação diz respeito à recusa do credor em receber a prestação Ação de consignação de aluguel e acessórios da locação O presente dispositivo disciplina a denominada ação de consignação de aluguel e acessórios da locação Cuidase de ação declaratória quanto ao juízo de procedência do pedido formulado pelo devedor eis que o Poder Judiciário declara a satisfação e a extinção da obrigação Tal ação judicial visa ao pagamento forçado dos aluguéis e seus acessórios liberandose o devedor em caso de juízo de procedência afastandose consequentemente sua mora Em outras palavras a ação de consignação tem lugar sobretudo se o devedor quiser pagar e o credor não quiser receber além de outros casos previstos no art 335 do CC2002 evidentemente se disserem respeito a aluguéis e respectivos acessórios como por exemplo a dúvida a respeito de quem deve recebêlos Na consignação em pagamento de aluguéis devese perquirir portanto a mora do locador quanto ao recebimento dos aluguéis Também encontra ampla aplicação se o objeto a ser consignado forem as chaves representativas do imóvel em si eis que nem todo contrato de locação se finda de forma consensual Conforme decisões do STJ a ação consignatória do art 67 pode ser proposta com a finalidade de se consignar as chaves do imóvel Processo civil Civil Locação Ação de consignação em pagamento Artigo 535 do CPC Violação Inocorrência Lei do Inquilinato Entrega das chaves Possibilidade 1 Não há falar em violação do disposto no artigo 535 I do Código de Processo Civil porquanto o acórdão recorrido com base na interpretação de cláusula contratual bem como na análise dos aspectos fáticos da demanda concluiu que a responsabilidade da locatária estava limitada à data de liberação do imóvel pela administradora 2 A ação consignatória prevista no artigo 67 da Lei nº 824591 pode ser utilizada para a devolução do próprio imóvel representada pela entrega das chaves 3 Recurso não conhecido47 De outro lado ainda que não seja observado o art 67 para a consignação das chaves já se decidiu que a decisão judicial que resolva a consignação deve ser mantida em função dos princípios da economia e da efetividade processuais Processual civil Locação Recurso especial Ação de consignação para depósito das chaves do imóvel e da multa rescisória proporcional Possibilidade Prequestionamento Ausência Súmulas 282 e 356STF Reexame de matéria fáticoprobatória Impossibilidade Súmula 7STJ Recurso especial conhecido e improvido 1 Em respeito aos princípios da efetividade e da economia processual devese manter o acórdão tendo em vista que não obstante a controvérsia a respeito de qual seria o procedimento mais adequado para interposição da ação consignatória de aluguéis e para entrega das chaves do imóvel locado aquele disciplinado no art 890 do CPC ou o do art 67 da Lei 824591 o resultado final seria o mesmo uma vez que ainda que aplicado à hipótese o procedimento da Lei do Inquilinato como defende o recorrido seria admissível a ação consignatória para entrega das chaves do imóvel 2 A teor da pacífica e numerosa jurisprudência para a abertura da via especial requerse o prequestionamento da matéria infraconstitucional A exigência tem como desiderato principal impedir a condução ao Superior Tribunal de Justiça de questões federais não debatidas no Tribunal de origem Hipótese em que a questão concernente à realização da vistoria no imóvel pelo locador ora recorrente não foi debatida no acórdão recorrido Incidência das Súmulas 282 e 356STF Ademais a apuração de tal fato demandaria ainda o exame de matéria fáticoprobatória inviável em sede especial nos termos da Súmula 7STJ 3 4 5 3 Recurso especial conhecido e improvido48 O regramento geral da ação consignatória encontrase previsto no CPC Contudo diante do procedimento especial estabelecido no art 67 da Lei 82451991 a consignação de aluguéis e acessórios da locação seguirá o procedimento especial previsto no presente dispositivo legal de modo que as disposições do CPC terão aplicação subsidiária naquilo que não conflitarem com o art 67 A esse respeito já se decidiu o seguinte Locação Ação de consignação em pagamento Propositura pelo rito do Código de Processo Civil Julgamento com base na Lei nº 824591 Não realizada intimação do autor para realização do depósito inicial Não formalizados os depósitos das prestações que venceram no curso da lide Sentença de improcedência na forma Inciso III do art 67 da Lei de Locações Prejuízo para a parte Ocorrência 1 O fato de a ação ter sido proposta com base no que dispõe o rito ordinário do art 890 do Código de Processo Civil e não o estabelecido no art 67 da Lei nº 824591 não é óbice ao seu regular processamento pois havendo previsão de procedimento especial a demanda deve ser a este submetida 2 A subsunção da lide aos ditames da lei do inquilinato deve ser feita por inteiro sob pena de gerar incongruências intransponíveis à regular marcha processual que possam gerar óbices ao exercício do direito da parte 3 O juiz de primeiro grau ao adotar o rito da lei de locações conquanto o depósito inicial já tivesse sido realizado deveria ter mandado intimar o Autor para que este o formalizasse também em relação às prestações vincendas sob pena de restando inerte submeterse às consequências previstas na legislação de regência 4 Recurso especial conhecido e provido49 Legitimidade na ação consignatória A legitimidade ativa na ação de consignação é atribuída ao locatário que tem interesse em liberarse quanto ao pagamento dos aluguéis Terceiros interessados também estão legitimados a requerer a consignação nos termos do art 539 do CPC2015 art 890 do CPC1973 Assim por exemplo o herdeiro do locatário nos termos do art 11 da Lei 82451991 o cônjuge o fiador etc De outro lado o locador é o legitimado passivo na ação consignatória vale dizer a pessoa em favor de quem se faça o depósito De ressaltar que os acórdãos do STJ afastam a legitimidade passiva da administradora de imóvel para figurar na ação de consignação eis que embora mandatária do locador não está autorizada a ser demandada em nome próprio em função de inexistência de legitimidade extraordinária Processo civil Locação Ação de consignação em pagamento Administradora Ilegitimidade passiva 1 O administrador de imóvel é parte ilegítima para figurar no polo passivo de ação de consignação em pagamento dos valores de aluguéis mandatário que é do locador não podendo ser demandado em seu nome 2 Precedentes desta Corte 3 Recurso especial conhecido mas improvido50 Competência O foro competente para apreciar a ação consignatória por força do art 58 II da Lei 82451991 é o do local do imóvel Contudo nada obsta que cláusula de eleição de foro venha a modificar a competência territorial nessas hipóteses Momento para propositura da ação de consignação A ação consignatória pode ser proposta em qualquer momento Calha observar contudo que não há interesse em princípio na propositura de ação de consignação se já houver anterior propositura de ação de despejo e respectiva citação do locatário na medida em que os valores podem ser depositados nos autos dessa última A esse respeito já se decidiu Apelação Locação Ação de consignação em pagamento Sentença que indeferiu a inicial e julgou extinto o processo sem exame do mérito nos termos do art 267 VI do CPC de 1973 correspondente ao art 485 VI do CPC2015 por ausência de interesse de agir Insurgência Ilegitimidade passiva da imobiliária corré administradora da locação por não ser credora dos encargos locatícios que se pretende consignar nesta ação Propositura de anterior ação de despejo por falta de pagamento cc pedido de cobrança de aluguéis Superveniente perda do interesse de agir para a propositura desta 6 7 ação porque as verbas locatícias deveriam ser depositadas nos autos daquela ação a partir da citação dos autores desta ação art 62 II e V da Lei de Locações Extinção de ofício e sem exame do mérito desta ação em razão da ilegitimidade passiva da imobiliária corré art 267 VI e 3º do CPC correspondente ao art 485 VI e 3º do CPC2015 Recurso desprovido51 Petição inicial da ação de consignação O art 67 I regulamenta as peculiaridades da petição inicial da ação de consignação de aluguéis e acessórios Nesse sentido além dos requisitos gerais do art 319 do CPC2015 art 282 do CPC1973 como o juízo ao qual é dirigida valor da causa correspondente a 12 meses de aluguel nos termos do art 58 III da Lei 82451991 e Súmula 449 do STF fundamentos de fato e de direito etc deverá também indicar os aluguéis e acessórios locatícios e respectivos valores eis que se exige que o débito seja líquido Incluise no pedido a quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do feito até ser prolatada a sentença de primeiro grau art 67 III Uma vez determinada a citação do réu o autor será intimado para no prazo de 24 horas efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição inicial sob pena de extinção do processo sem resolução do mérito art 67 II Também deverá promover os depósitos sucessivos nos respectivos vencimentos justamente porque a dívida locatícia consiste em prestações periódicas art 67 III Permitese também a consignação extrajudicial de aluguéis nos termos do art 539 1º do CPC2015 art 890 1º do CPC1973 eis que compatível com o procedimento do art 67 da Lei 82451991 Nesse caso o locatário pode efetuar o depósito em estabelecimento bancário oficial cientificandose o locador por carta com aviso de recebimento para que manifeste a recusa no prazo de dez dias Passado o prazo sem qualquer recusa o devedor ficará liberado da obrigação Caso contrário se houver recusa a ação de consignação deverá ser proposta dentro de um mês art 539 3º do CPC2015 com a prova do depósito e da recusa Caso não seja proposta a ação dentro desse prazo o depósito ficará sem efeito podendo o depositante levantálo A propósito da admissão do depósito extrajudicial na consignação de aluguéis assim já decidiu o STJ Locação Aluguéis Consignação extrajudicial Credor Notificação Pessoal I O depósito extrajudicial dos aluguéis tem o efeito de desonerar o locatário da obrigação II É necessário que o locatário comprove o efetivo conhecimento do depósito pelo locador o que se perfaz com a notificação pessoal deste Interpretação sistemática do 1º do art 890 com o art 223 parágrafo único do CPC correspondente ao art 539 1º do CPC2015 Recurso especial desprovido52 Defesas do réu Uma vez citado o réu deverá oferecer contestação no prazo de 15 dias contados da juntada aos autos do mandado de citação ou do aviso de recebimento Caso contrário em caso de revelia o pedido será acolhido liberandose o autor Semelhante providência deverá ocorrer se o credor concordar com os valores depositados Nesses dois casos o credor será condenado ao pagamento de custas e honorários de 20 do valor dos depósitos art 67 IV Contudo caso o credor venha a contestar poderá levantar todas as defesas processuais pertinentes e quanto à matéria de fato poderá alegar não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida ter sido justa a recusa não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento não ter sido o depósito integral Ao lado disso poderá o réu ainda oferecer reconvenção requerendo o despejo cumulada com cobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial em caso de alegação de falta de integralidade de depósito Nesse caso a reconvenção funcionará como ação autônoma e deverá ser apresentada simultaneamente com a contestação Após ter ciência da resposta do réu é dado ao autor complementar o depósito efetuado no prazo de cinco dias Nesse caso contudo a complementação do depósito deverá ser acrescida de 10 sobre o valor da diferença Ao lado disso caso tenha sido complementado o depósito o autor estará liberado da obrigação mantendose ainda a existência do contrato de locação Contudo em caso de complementação do depósito nos termos do art 67 VII o autor deverá pagar ao réu os valores de 8 a b sucumbência consistentes no reembolso de custas e honorários advocatícios de 20 sobre o valor dos depósitos Ainda em caso de ajuizamento de reconvenção em que se cumulem pedidos de rescisão contratual e cobrança de valores objeto da consignatória a cobrança só é exigível após a desocupação do imóvel isso é claro se ambos os pedidos tiverem sido acolhidos Tenhase presente ademais que é dado ao réu levantar a qualquer momento as importâncias depositadas a respeito das quais não haja controvérsia Com efeito por se tratar de obrigações periódicas o réu pode levantar no curso da ação as quantias depositadas a respeito das quais não pairem controvérsia Sentença e recurso O julgamento de procedência da consignação implica a liberação do autordevedor quanto à obrigação do pagamento dos aluguéis De outro lado caso o réu tenha ajuizado reconvenção seu julgamento de procedência poderá implicar dependendo dos pedidos formulados a condenação do autorreconvindo ao pagamento dos aluguéis a rescisão contratual e ainda a determinação do despejo Contra tal decisão cabe recurso de apelação no prazo de 15 dias sem efeito suspensivo nos termos do disposto no art 58 V da Lei 82451991 por se tratar de sentença CAPÍTULO IV Da Ação Revisional de Aluguel Art 68 Na ação revisional de aluguel que terá o rito sumário observarseá o seguinte Redação dada pela Lei nº 12112 de 2009 I além dos requisitos exigidos pelos arts 276 e 282 do Código de Processo Civil a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida II ao designar a audiência de conciliação o juiz se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário ou nos que indicar fixará aluguel provisório que será devido desde a citação nos seguintes moldes Redação dada pela Lei nº 12112 de 2009 em ação proposta pelo locador o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80 oitenta por cento do pedido Incluída pela Lei nº 12112 de 2009 em ação proposta pelo locatário o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80 oitenta por cento do aluguel vigente Incluída pela Lei nº 12112 de 2009 III sem prejuízo da contestação e até a audiência o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório fornecendo os elementos para tanto IV na audiência de conciliação apresentada a contestação que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido o juiz tentará a conciliação e não sendo esta possível determinará a realização de perícia se necessária designando desde logo audiência de instrução e julgamento Redação dada pela Lei nº 12112 de 2009 V o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório Incluído pela Lei nº 12112 de 2009 1º Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel arts 46 parágrafo 2º e 57 ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente 2º No curso da ação de revisão o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei Comentários João Luís Zaratin Lotufo O art 68 da Lei do Inquilinato trata da questão procedimental da ação revisional de aluguel dispositivo que sofreu alteração em sua redação pela Lei 12112 de 2009 Dentro da sistemática o dispositivo ora em comento é o instrumento pelo qual as partes de um contrato de locação materializam o art 19 da presente lei de sorte que não havendo acordo após três anos da entabulação possível o pleito judicial de revisão Em razão da oscilação do mercado imobiliário a Lei do Inquilinato permite a revisão dos aluguéis fixados de forma a permitir que os valores sejam readequados às perspectivas econômicas supervenientes à contratação ou seja possibilitando o reequilíbrio do negócio entabulado entre locador e locatário seja a locação para fins residenciais ou não residenciais A alteração superveniente do mercado imobiliário há de ser tal que configure um desequilíbrio entre as prestações do locador e do locatário sendo sensível a ambas as partes É dizer não basta uma simples oscilação pontual A grande maioria dos contratos de locação imobiliária contém cláusulas de reajuste em especial a correção monetária com base em índices oficiais desde que a periodicidade não seja inferior a 12 meses em respeito ao quanto disposto no caput do art 2º da Lei 10192 de 2001 A via judicial deve ser sempre a última alternativa razão pela qual o dispositivo do art 19 especifica que a revisão tem lugar quando não houver acordo Assim considerando a disposição do art 79 que determina a aplicação das normas do Código Civil em caso de omissão na presente lei devem as partes observar a cláusula geral da boafé e renegociar a locação que fugiu dos padrões da normalidade para o caso específico Diante da quebra do equilíbrio contratual a boa prática do tráfico jurídico exige um comportamento leal e cooperativo de ambas as partes no sentido de renegociação da avença inicial O dever de renegociação é uma obrigação legal que decorre da eficácia da boafé e da confiança recíproca consubstanciandose a readequação do contrato adeguamento como verdadeiro princípio geral dos contratos de execução diferida ou de longa duração53 Portanto sendo o contrato de locação um negócio jurídico de execução continuada de rigor que as partes reequilibrem as prestações na hipótese de superveniente alteração das circunstâncias do mercado imobiliário No entanto inexistindo colaboração ou entendimento entre as partes a parte que se sentir prejudicada tem a possibilidade de recorrer ao Poder Judiciário com base na Ação Revisional fazendo o juiz as vezes das partes para reequilibrar o contrato se o caso Para Luis Fernando Cirillo tratase de instrumento que serve à função social do contrato que não será atingida se o aviltamento ou excesso do montante do aluguel propiciar o locupletamento de uma das partes em detrimento da outra54 Contudo ousamos discordar pois a nosso sentir tratase de instrumento que encontra seu fundamento no princípio da justiça contratual ou seja tem a função precípua de reequilibrar o negócio jurídico pactuado entre as partes do contrato de locação fato que não interfere diretamente na sociedade Dizse assim que a ação revisional tem natureza constitutiva porque capaz de modificar alguns elementos do contrato55 Anteriormente à alteração de 2009 a ação revisional de aluguel corria pelo rito sumaríssimo o qual foi substituído pelo rito sumário em virtude da alteração do Código de Processo Civil de 1973 ocorrida em 1994 pela Lei 8952 No que diz respeito à nomenclatura do rito a ser seguido a adequação da Lei do Inquilinato se deu com atraso considerando que o Código de Processo Civil de 1973 havia substituído o procedimento sumaríssimo pelo sumário com bastante antecedência No entanto a alteração foi mais formal do que propriamente substancial não havendo prejuízo às partes Neste sentido o Tribunal de Justiça de São Paulo antes da alteração da Lei do Inquilinato já classificava o rito sumaríssimo como rebatizado pelo sumário in verbis Ação revisional de aluguel Rito sumário Inteligência do artigo 68 caput da Lei 824591 Em face do que dispõe o artigo 68 caput da Lei 824591 a ação revisional de aluguel terá o rito sumário nome com que em reforma do CPC foi rebatizado o sumaríssimo56 A ideia central ao se optar pelo procedimento mais célere é de concentração e celeridade processual57 O tempo é questão preponderante no tráfico jurídico em geral especialmente no ramo imobiliário em que a alteração superveniente das circunstâncias pode significar a impossibilidade ou a onerosidade do cumprimento do contrato Em que pese a disposição legal estabelecer como regra o rito sumário alguns magistrados entendem por bem determinar o processamento pelo rito ordinário sem qualquer justificativa hipótese em que o Tribunal de Justiça de São Paulo tem formado jurisprudência para afastar tal prática Neste sentido Agravo de instrumento Locação Ação revisional de aluguel Ação processada pelo rito ordinário Inadmissibilidade Artigo 68 da Lei nº 824591 que prevê expressamente a observância do procedimento sumário Ausência de qualquer fundamento que justifique o abandono do rito previsto na lei de regência Fixação de aluguel provisório em no mínimo 80 do valor vigente Exegese do art 68 inciso II alínea b da Lei 823591 Recurso provido58 De toda sorte cumpre ressaltar que a conversão para o rito ordinário tem espaço para as hipóteses em que se exige a produção de prova técnica de maior complexidade e não resulte em prejuízo para as partes Assim é o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça conforme os acórdãos proferidos no AgRg no REsp 648095ES e no REsp 62253SP Neste último julgado o Ministro Felix Fischer entende que preferido o rito ordinário ao sumaríssimo e não advindo nenhum prejuízo para a defesa que inclusive utilizouse dos prazos previstos naquele rito não se pode no transcorrer do processo alterar a forma procedimental sob pretexto de determinar o curso do feito durante as férias impossibilitando assim a interrupção de prazo para apelação que estaria deste modo intempestiva A questão a ser enfrentada decorre do fato de o Novo Código de Processo Civil Lei 13105 de 2015 em vigor desde março de 2016 não ter acolhido a dualidade de procedimentos como o precedente Código de Processo Civil de 1973 O novo diploma instrumental não contém previsão sobre o procedimento sumário de sorte que o procedimento ordinário foi substituído pelo procedimento comum Sendo assim a Ação Revisional deverá seguir o procedimento comum previsto nos arts 318 e seguintes do Novo Código de Processo Civil No entanto os requisitos indispensáveis para a propositura permanecem os mesmos Conforme aponta José Roberto Neves Amorim o principal requisito é o temporal haja vista a necessidade de três anos de contrato ou do último acordo ou ainda da última revisão59 Deve portanto permanecer inalterado o ajuste locatício por três anos de sorte que a subrogação operada com o locador ou com o locatário não interrompe o prazo A legitimidade para propor a Ação Revisional é de ambas as partes ou seja locador ou locatário Aquele pode pretender a majoração do valor do aluguel enquanto este a redução Há que se considerar a hipótese de sublocação abrindose a possibilidade para o ajuizamento tanto para o sublocador como para o sublocatário não participando da lide o locador Este não faz parte da relação entre aqueles mesmo que a sublocação seja ilegítima Para Francisco Carlos Rocha de Barros o fiador não é litisconsorte necessário não havendo portanto necessidade de citá lo Para o autor o fiador pode porém intervir como assistente do locatário considerando o interesse comum apontando que tendo sido a ação ajuizada pelo locador não vemos razão para impor a obrigação de intimar o fiador Este quando assumiu a fiança responsabilizouse por todas as obrigações assumidas pelo afiançado enquanto locatário daí não haver razão para considerarse exonerado de obrigações que venham a ser judicialmente impostas ao locatário60 Em sentido contrário é o posicionamento de Luis Fernando Cirillo para quem a sentença que modificar o valor do aluguel não produzirá efeito em relação ao fiador que não integrar o polo passivo da ação revisional pois a revisão do aluguel no bojo de processo judicial do qual o fiador não participou equivale ao aditamento que o Superior Tribunal de Justiça na sua Súmula 214 já assentou não vincular o fiador que não o celebra61 O STJ por sua vez pacificou o entendimento de que o fiador deve necessariamente integrar o polo passivo da demanda afirmando neste sentido o Ministro Arnaldo Esteves de Lima que é a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que Não tendo o fiador integrado a ação revisional não pode ser demandado pelos valores que por ela forem acrescidos ao antes contratado sendo na espécie de todo irrelevante a previsão de responsabilização até a entrega das chaves dessarte notória a sua ilegitimidade passiva para a ação que executa título judicial emanado daquela ação revisora do locativo62 Antes da entrada em vigor do Novo CPC o procedimento que devia ser adotado era o sumário quando a parte deveria indicar o rol de testemunhas de plano Na oportunidade se houvesse necessidade de perícia deveria também apontar o assistente técnico e oferecer quesitos logo na peça inicial sob pena de preclusão Contudo com a entrada em vigor do Código de Processo Civil de 2015 deverão ser observados os requisitos do art 319 pelo que em regra não há mais a exigência de indicação do rol de testemunhas e do assistente técnico logo na petição inicial bastando observar a exigência da parte final do inc I do referido artigo qual seja a indicação do valor do aluguel cuja fixação é pretendida O valor da causa deve corresponder a 12 meses de aluguel conforme preceito do art 58 III da presente lei No entanto deverá se tomar por base para a fixação do valor da causa o valor corrente do aluguel e não o valor que se pretende seja fixado Entendendo cabível dentro das circunstâncias apresentadas pelas partes e principalmente pelo autor da demanda poderá o juiz acolher o pedido de antecipação da tutela jurisdicional e fixar aluguel provisório Contudo o valor deste não poderá exceder 80 do pretendido pelo locador ou na hipótese de ajuizamento pelo locatário ser inferior a 80 do valor do aluguel vigente inc II alíneas a e b São requisitos para a antecipação da tutela i o pedido expresso impossibilitando o arbitramento de ofício pelo juiz e ii a demonstração de plano da desproporção entre as obrigações do locador e do locatário Uma vez fixado aluguel provisório antes mesmo de oferecer a contestação o réu poderá requerer a revisão do aluguel provisório embasando seu pedido inc III Não atendido o reclamo do réu começará a fluir então o prazo para eventual interposição de Agravo de Instrumento visto que o pedido de revisão previsto no inc III interrompe o prazo para manejo do recurso inc V De toda sorte não havendo modificação ou efeito suspensivo sobre a decisão de que fixar os aluguéis provisórios estes serão devidos desde a citação em respeito ao quanto disposto na parte final do inciso II do artigo ora em comento Cumpre ressaltar que não se revê pois o aluguel do mês inteiro mas apenas o do correspondente aos dias que se seguiram ao da citação No caso o aluguel será revisto pro rata die63 Em regra a contestação deverá ser apresentada na audiência de conciliação em observação ao procedimento sumário No entanto na vigência do Novo CPC considerando a inexistência do procedimento sumário fica a dúvida se a contestação deverá ser apresentada na própria audiência de conciliação ou no prazo previsto no art 335 I do Novo CPC qual seja 15 dias após a audiência de conciliação Ad cautelam deverá o réu apresentar a contestação na audiência de conciliação considerando a disposição do inc IV do artigo ora em comento De toda sorte de rigor que o legislador adéque a presente lei aos moldes do Novo CPC fixando de forma clara e objetiva o prazo para apresentação da contestação afastando dessa forma a possibilidade de decisões desencontradas Vale ressaltar que a propositura da ação revisional encontra óbice na hipótese de pendência de prazo para desocupação do imóvel locado ou quando tenha sido estipulado de forma consensual ou judicial Por fim havendo fixação de aluguel provisório este será reajustado nos moldes fixados pela parte no contrato ou pela periodicidade fixada na lei Art 69 O aluguel fixado na sentença retroage à citação e as diferenças devidas durante a ação de revisão descontados os alugueres provisórios satisfeitos serão pagas corrigidas exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel 1º Se pedido pelo locador ou sublocador a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel 2º A execução das diferenças será feita nos autos da ação de revisão Comentários João Luís Zaratin Lotufo Na hipótese de procedência da ação o juiz fixará o valor do aluguel definitivo que será tomado por base desde a citação Eventuais diferenças em relação aos pagamentos efetuados durante a lide serão exigíveis a partir do trânsito em julgado devendo os respectivos valores ser corrigidos com base na tabela prática do respectivo Tribunal Neste sentido Agravo de instrumento Ação revisional de aluguel ajuizada pela locatária Execução das diferenças entre o aluguel provisório e o definitivo Mora configurada somente a partir do trânsito em julgado da sentença Inteligência do art 69 da Lei n 824591 Aplicação do índice de correção monetária pela tabela prática Honorários advocatícios bem fixados em 10 do valor do excesso de diferença indevidamente postulado o que traduz correta base de cálculo Recurso provido64 O caput do artigo ora em comento menciona apenas e tão somente a correção das diferenças devidas sendo silente em relação aos juros Típico caso de silêncio eloquente do legislador Muito se discutiu sobre a possibilidade de inserção de juros de mora no cálculo das diferenças devidas se devidos desde a citação da ação revisional ou somente após o trânsito em julgado A justificativa para a inserção dos juros desde a citação se dá com base na Súmula 254 do STF Incluemse os juros moratórios na liquidação embora omisso o pedido inicial ou a condenação No entanto a questão na ação revisional é peculiar não havendo que se falar em juros antes do efetivo trânsito em julgado Neste sentido Nelson Nery Junior destaca que tendo em vista que o novo aluguel somente foi constituído estabelecido pela sentença somente após seu trânsito em julgado é que se torna possível falarse em mora retardamento porque a obrigação nasceu com a sentença e só há falarse em mora depois da constituição e do incumprimento da obrigação65 Há que ressaltar contudo a vedação ao abuso do direito de recorrer para impossibilitar o trânsito em julgado da ação procrastinando assim o cumprimento da obrigação de pagar as diferenças Nesta hipótese poderá o réu ser condenado por litigância de máfé a ato atentatório à dignidade da justiça Além da revisão do valor do aluguel havendo pedido expresso do locador ou do sublocador poderá o juiz alterar a periodicidade do reajustamento do aluguel desde que não inferior a 12 meses sob pena de nulidade bem como adotar indexador diverso do pactuado inicialmente pelas partes Havendo diferença entre os valores efetivamente pagos e o valor fixado na sentença poderá o credor executar seu crédito nos próprios autos da ação de revisão Poderá ser executado inclusive o fiador porém desde que regularmente intimado nos autos da ação Art 70 Na ação de revisão do aluguel o juiz poderá homologar acordo de desocupação que será executado mediante expedição de mandado de despejo 1 Comentários João Luís Zaratin Lotufo A ação revisional tem como escopo a revisão dos valores dos aluguéis e da periodicidade de seu reajustamento bem com o do respectivo indexador O art 70 no entanto possibilita que as partes estabeleçam acordo para desocupação do imóvel o qual poderá ser homologado pelo juiz para o desfazimento do contrato Ocorrendo o acordo judicial no bojo da ação revisional mesmo que referente à desocupação possível a sua execução nos mesmos autos ou seja o juiz poderá determinar a expedição de mandado de despejo caso o locatário não desocupe voluntariamente o imóvel CAPÍTULO V Da Ação Renovatória Art 71 Além dos demais requisitos exigidos no art 282 do Código de Processo Civil a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com I prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I II e III do art 51 II prova do exato cumprimento do contrato em curso III prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia IV indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação V indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e quando não for o mesmo com indicação do nome ou denominação completa número de sua inscrição no Ministério da Fazenda endereço e tratandose de pessoa natural a nacionalidade o estado civil a profissão e o número da carteira de identidade comprovando desde logo mesmo que não haja alteração do fiador a atual idoneidade financeira Redação dada pela Lei nº 12112 de 2009 VI prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança autorizado por seu cônjuge se casado for VII prova quando for o caso de ser cessionário ou sucessor em virtude de título oponível ao proprietário Parágrafo único Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele serão citados o sublocador e o locador como litisconsortes salvo se em virtude de locação originária ou renovada o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação na primeira hipótese procedente a ação o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação Comentários Luiz Antonio Scavone Junior A ação renovatória observa o procedimento comum Portanto segue o roteiro desta espécie com a peculiaridade da fixação de aluguel provisório Com o atual Código de Processo Civil Lei 131052015 as remissões a disposições do Código de Processo Civil revogado existentes em outras leis como é o caso da Lei do Inquilinato passam a referirse às que lhes são correspondentes no novo CPC Lei 131052015 art 1046 4º Assim a menção aos requisitos da petição inicial do art 282 do CPC de 1973 deve ser entendida como referente ao art 319 do atual CPC aos quais se acrescem a demonstração dos requisitos tratados no art 51 para onde remetemos o leitor e dos seguintes insculpidos neste artigo Perfeito cumprimento do contrato em curso inclusive demonstração do pagamento de impostos e taxas Exigese a prova do pagamento pontual dos aluguéis impostos taxas condomínio se houver prêmio de seguro e tudo o mais que estiver previsto como obrigações do locatário no contrato e na lei vg no art 23 da Lei 82451991 Qualquer infração contratual constituirá impedimento ao bom êxito da ação vg mau uso sublocação não consentida modificação estrutural deterioração do imóvel etc66 Temse considerado que pequenas infrações não impedem o direito à renovatória 2 O assunto é polêmico Será que a infração abaixo é grave a ponto de impedir a renovatória Locação comercial Renovatória Infração contratual Fato impeditivo Ocorrendo infração contratual tal como o pagamento em local diverso ao avençado vedado está o aforamento da ação renovatória nos termos do artigo 5º letra b do Decreto nº 2415034 revogado pelo art 90 da Lei 824591 2º TACCivSP67 Maior discussão se verifica quanto ao atraso passado de aluguéis ou seja se o pagamento atrasado de aluguéis mesmo que em sede de purgação de mora na ação de despejo por falta de pagamento impediria a renovação De questionável legalidade encontramos o antigo enunciado o de nº 14 do Centro de Estudos do extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo Arts 71 II e 62 II A emenda da mora em ação de despejo por falta de pagamento constituindo exercício de legítimo direito não descaracteriza o exato cumprimento do contrato de locação comercial68 Um detalhe que às vezes passa despercebido é o seguro contra incêndio obrigação estipulada como praxe nos contratos que muitas vezes não é respeitado por absoluto esquecimento ou ausência de leitura cuidadosa do instrumento o que pode impedir a renovação do contrato Locação Imóvel não residencial Renovatória Ação julgada improcedente Não observância do artigo 71 II e VI da Lei 824591 Ausência de prova do cumprimento do contrato Falta de demonstração da anuência dos antigos fiadores quanto aos encargos da fiança em relação ao contrato a ser renovado bem como da outorga uxória Não comprovação de quitação das despesas ordinárias e da contratação do seguro contra incêndio por determinado período do prazo da locação Infração grave do locatário a obstar o pleito renovatório Recurso improvido Não restaram atendidos os requisitos exigidos pela lei para acolhimento da ação renovatória tendo o locatário deixado de provar o exato cumprimento do contrato não juntando prova da anuência dos antigos fiadores quanto aos encargos da fiança em relação ao contrato a ser renovado nem sequer da outorga uxória além de não ter demonstrado a quitação das despesas ordinárias como lhe competia e a contratação do seguro contra incêndio do imóvel por todo o período do prazo da locação razão pela qual a improcedência da ação era medida de rigor69 Quanto aos tributos condomínios e demais despesas que recaírem sobre o imóvel cuja obrigação de pagamento é do locatário temse entendido não de forma pacífica ou majoritária que o pagamento a destempo já quitado não impede a renovação assim como o pagamento de aluguéis fora do prazo Como não há exercício regular de direito de pagar essas despesas intempestivamente como ocorre com os aluguéis por força do art 62 da Lei 82451991 entendemos que estará obstada a renovatória se qualquer delas tiver sido paga fora do vencimento70 Apresentação de garantia Para renovação do contrato deverá a inicial vir acompanhada de carta do antigo fiador e de seu cônjuge se casado71 aceitando o encargo para o novo período É possível também mediante carta a apresentação de novo fiador Em ambos os casos exige a lei a prova da idoneidade financeira do fiador O sistema antes adotado pela Lei do Inquilinato fugindo da tradição do nosso direito de gerar consequências pela redução da capacidade da garantia durante o contrato72 exigia como requisito da ação renovatória que o autor comprovasse a idoneidade financeira apenas de novos fiadores não fazendo a mesma exigência se os fiadores do contrato a renovar fossem os mesmos Todavia os contratos de locação ordinariamente duram tempo suficiente para que a situação do fiador original se altere Em consonância com o acatado tratandose de garantia pessoal é possível que o fiador disponha de seus bens durante o prazo contratual e não seja mais financeiramente idôneo no momento da prorrogação Posta assim a questão a redação do inc V do art 71 da Lei do Inquilinato dada pela Lei 121122009 exige em qualquer caso que o autor da ação renovatória prove a idoneidade dos fiadores sejam eles os mesmos do contrato a renovar ou outros que serão indicados mediante declaração que apontará respectivamente declaração com aceitação do encargo por novo período ou anuência expressa em constituir fiança73 Mas o que é ser idôneo para a lei que não define o critério 3 a b c d Sugere a lei que essa idoneidade seja medida pelo patrimônio do indivíduo muito embora em alguns casos a simples idoneidade moral possa ser admitida Dá sua impressão Rocha Barros Não cremos que se recuse fiança prestada pelo presidente do Tribunal de Justiça ainda que esse cidadão disponha apenas do salário que recebe mensalmente74 Do ponto de vista prático duvidamos que tal posição possa alcançar guarida jurisprudencial Para nós esta prova será feita mediante juntada de certidões de distribuição de ações certidões negativas de protestos e prova da capacidade financeira por meio de certidões recentes da matrícula de imóveis ou documentos de propriedade de bens móveis suficientes para garantir os aluguéis Havendo impugnação fundamentada a questão será decidida pelo juiz oportunizando a comprovação posterior da idoneidade pelo autor da ação75 Por fim interessante questão é a da possibilidade de se prestar outra garantia ante a omissão do inc V do art 71 que só mencionou fiança Temse entendido que desde que não represente diminuição da garantia não há razão para inadmitir outras modalidades devidamente estipuladas no art 37 da Lei 82451991 segurofiança e caução Outrossim ação de renovação é a que corresponde à pretensão a novo negócio jurídico de locação76 Sendo outro negócio e sendo legal outra forma de garantia não havendo razão plausível para recusa do réu não há como o juiz indeferir a renovatória por esse motivo e nesse sentido Substituição dos primitivos fiadores por caução Possibilidade Se a locatária não pode apresentar os mesmos fiadores nem encontra quem os substitua nada obsta que possa dar a garantia prevista no item I do art 37 da Lei 82451991 ou seja a caução Além de ser medida legal há que se considerar que a locatária ao longo de vinte anos sempre cumpriu com suas obrigações contratuais sendo a recusa do locador um mero capricho77 Proposta de novo aluguel e condições oferecidas para a locação Na ação renovatória de certa forma já está contida a revisão do valor do aluguel posto que o contrato será renovado pelo valor de mercado e não pelo valor do contrato Portanto na petição inicial o inquilino deve deixar bem claras as condições que oferece para renovação mormente que repitase a ação de renovação é a que corresponde à pretensão a novo negócio jurídico de locação78 Portanto deverá especificar modalidade de garantia como já vimos novo prazo também já analisado forma e índice de reajuste novo aluguel O locatário autor da ação renovatória deverá especificar principalmente qual o aluguel que pretende pagar bem como a periodicidade dos reajustes O juiz não está obrigado a determinar a realização de perícia para a apuração do valor locatício nas ações renovatórias quando ocorrer ausência de impugnação por parte do réu seja através de silêncio na contestação seja pela revelia podendo acolher integralmente a proposta formulada pelo locatário79 Este valor deverá ser razoável Não é razoável propor um aluguel muito baixo para auxiliar a negociação a ser feita em audiência mesmo porque o autor poderá ser punido por litigância de máfé Além dessa pena poderá o autor ser sucumbente apesar de ter seu contrato renovado em virtude de decair de parte do pedido pelo acatamento do valor pleiteado na contestação do réu e posterior perícia80 Ademais o juiz não fica adstrito a esse valor que pode ser contestado e fixado em 80 do valor indicado pelo réulocador É conveniente que o autor deixe consignado na inicial que se submete ao aluguel que for arbitrado de tal sorte que não concordando com o aluguel da contraproposta inserta na contestação consignará na réplica que aceita o valor que for 4 arbitrado evitando a sucumbência Mister se faz que a procuração outorgada ao advogado do autor contenha poderes especiais para propor essas condições que refogem aos poderes ad judicia81 É preciso notar entretanto que a dispensa do reconhecimento de firma na procuração de acordo o art 105 do Código de Processo Civil só atinge os poderes da cláusula ad judicia Portanto havendo outros poderes na procuração que não os judiciais como no caso Código Civil arts 654 e 692 cumulados com o Código de Processo Civil art 105 mister se faz o reconhecimento da firma do outorgante Superior Tribunal de Justiça Recurso Especial nº 155582RS 9700825779 Por unanimidade conhecer do recurso e darlhe provimento 21051998 Quinta Turma Processual civil Procuração Poderes especiais Art 38 do Código de Processo Civil atual art 105 Reconhecimento de firma Para a prática de atos processuais em geral é dispensável o reconhecimento de firma no instrumento de procuração Já para a validade das cláusulas com poderes especiais contidos no mandato necessário que se faça o reconhecimento de firma Precedente Recurso conhecido e provido Relator Ministro Felix Fischer Fonte DJ 29061998 p 267 Doutrina obra tratado de direito processual civil vol 2 2ª ed p 687 Autor Arruda Alvim Legitimidade no caso de sublocação e seus efeitos Conforme visto o art 51 1º da Lei 82451991 dispõe que no caso de sublocação total do imóvel o direito à renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário Destarte sublocado totalmente o imóvel locado ostenta legitimidade ativa para a ação renovatória o sublocatário não a locatária sublocadora nos termos do art 51 1º da Lei Federal nº 8245199182 Em consonância com o acatado o inc VII do art 71 exige que o cessionário ou sucessor faça prova da sua regular condição lembrando que nos termos do art 13 a cessão da locação e a sublocação dependem da anuência do locador e o parágrafo único dispõe que proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele serão citados o sublocador e o locador como litisconsortes salvo se em virtude de locação originária ou renovada o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação na primeira hipótese procedente a ação o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação Isto significa que se a ação for proposta pelo sublocatário da totalidade do imóvel quem tem legitimidade ativa para a propositura da ação renovatória é apenas o sublocatário que deverá colocar sublocador e locador no polo passivo Procedente a ação o sublocador é excluído da relação contratual e a renovação se dará exclusivamente entre locador e sublocatário que deixa de sêlo para assumir a condição de locatário Posta desta maneira a questão na lei ensina a Professora Maria Helena Diniz que com a procedência da renovatória formarseá um vínculo locatício entre locador e sublocatário que então se transformará em locatário eliminandose a figura do locatáriosublocador Com isso não se prejudicará sublocação destinada a um fundo de comércio pela circunstância de o locatáriosublocador e o locador rescindirem a locação A sublocação não se extinguirá se o sublocatário propuser renovatória contra o locador83 No Superior Tribunal de Justiça encontramos o seguinte precedente A disposição inscrita no art 71 parágrafo único da Lei 824591 autoriza ao sublocatário que à época de ajuizamento da ação renovatória desde que não disponha o sublocador de prazo que viabilize a continuidade do locativo seja aquela ação manejada contra o locador e o sublocador que integrarão o polo passivo na condição de litisconsortes restando o locador diretamente obrigado à renovação84 No Tribunal de Justiça de São Paulo Locação de bem imóvel Ação renovatória Demanda proposta pela sublocatária Sublocação total Exclusão da sublocadora da relação locatícia renovanda Cabimento Inteligência dos artigos 51 1º e 71 parágrafo único ambos da Lei nº 824591 Sublocadora que não deve arcar com os ônus sucumbenciais Ação procedente Recurso provido85 Em igual sentido Locação comercial Renovatória Sublocação integral do imóvel Sublocatário que mantém fundo de comércio no imóvel tem direito a renovação em contrato a ser celebrado direta e exclusivamente com a locadora Exclusão da locatáriasublocadora Sistema privilegia a proteção ao fundo de comércio em detrimento da atividade especulativa do locatário sublocador Inteligência dos artigos 51 1º e 71 parágrafo único da Lei n 824591 Recurso provido86 a b c d e 1 Concluise de outro lado que não havendo prazo suficiente à renovação da sublocação embora o locador deva figurar juntamente com o sublocador no polo passivo da ação neste caso o sublocadorlocatário não será excluído da relação jurídica e o contrato a renovar será o de locação que estabeleceu o vínculo locatício que se pretende manter para a subsistência da própria sublocação O fato de o locador não ser parte no contrato de sublocação não significa que não seja parte na relação locatícia como de fato o é tratandose dessa relação o denominado contrato a renovar Nesse caso o sublocatário pode exercer plenamente os direitos conferidos ao locatário inclusive o de renovação e deve colocar ambos no polo passivo sem que implique isso sucumbência para o sublocador Quanto ao polo passivo da ação o dispositivo em questão estipula que nas ações renovatórias propostas pelo sublocatário total ou parcial deve haver litisconsórcio passivo necessário entre o locador e o sublocador salvo se este último dispuser de prazo que admita renovar por si só a sublocação Se o sublocador contar com prazo suficiente para a renovação da sublocação o que é raro a legitimidade passiva será exclusiva dele sublocador Por exemplo o locatáriosublocador conta ainda com 15 anos de prazo e subloca por cinco anos O sublocatário deve dirigir sua pretensão exclusivamente ao sublocador Art 72 A contestação do locador além da defesa de direito que possa caber ficará adstrita quanto à matéria de fato ao seguinte I não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei II não atender a proposta do locatário o valor locativo real do imóvel na época da renovação excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar III ter proposta de terceiro para a locação em condições melhores IV não estar obrigado a renovar a locação incisos I e II do art 52 1º No caso do inciso II o locador deverá apresentar em contraproposta as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel 2º No caso do inciso III o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro subscrita por este e por duas testemunhas com clara indicação do ramo a ser explorado que não poderá ser o mesmo do locatário Nessa hipótese o locatário poderá em réplica aceitar tais condições para obter a renovação pretendida 3º No caso do inciso I do art 52 a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel assinado por engenheiro devidamente habilitado 4º Na contestação o locador ou sublocador poderá pedir ainda a fixação de aluguel provisório para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado não excedente a oitenta por cento do pedido desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel 5º Se pedido pelo locador ou sublocador a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel Comentários Luiz Antonio Scavone Junior O locador poderá se defender ao contestar a ação renovatória aduzindo as seguintes matérias falta dos requisitos legais insuficiência do valor do aluguel proposto pelo autor existência de melhor proposta necessidade de obras determinadas pelo poder público que importem em radical transformação do imóvel ou que aumente o valor do negócio ou da propriedade art 52 I e utilização própria do imóvel ou dos descendentes ascendentes ou cônjuge que se estabeleçam no local art 52 II Falta dos requisitos legais O autor da ação deve preencher os requisitos enumerados nos arts 51 e 71 para os quais remetemos o leitor de tal sorte que a ausência de qualquer deles é matéria de defesa 2 3 Insuficiência do valor do aluguel proposto pelo autor Nesse caso não se trata de recusa à renovação mas da proposta que a acompanha obrigando ao arbitramento judicial O réu deverá nos termos do 1º apresentar contraproposta Muito se discute acerca do valor que será discutido mormente que há nítida contradição da lei que no inc II do art 72 se refere impropriamente ao aluguel da época da renovação87 Como a ação é proposta no penúltimo semestre do prazo contratual seria estranho entender literalmente que corresponderá a um valor que vigorará quase um ano depois Resta evidente que a lei quis mencionar o valor da época em que a ação renovatória foi proposta assim como no 1º que deve ser interpretado conjuntamente não havendo motivos para o alarido doutrinário que se verifica De acordo com o 4º do art 72 é possível a fixação de aluguel provisório de tal sorte que será fixado em até 80 do pedido efetuado em contestação88 conforme está dito na norma Esse aluguel passará a vigorar contemporaneamente ao início do contrato renovando Enunciado nº 29 do Centro de Estudos do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo Artigo 72 4º O aluguel provisório a ser arbitrado na ação renovatória deve ser contemporâneo ao início do contrato renovando facultado ao locador nessa ocasião oferecer elementos hábeis à aferição do justo valor De acordo com a ementa abaixo há necessidade de perícia para transformação do aluguel provisório em definitivo necessidade essa que tem sido estendida aos provisórios Locação comercial Renovatória Aluguel provisório Transformação para aluguel definitivo Perícia Necessidade O aluguel provisório não pode tornarse definitivo sem apoio em prova técnica89 Existência de melhor proposta A defesa nos termos do inc III do art 72 pode fundarse na melhor proposta de terceiro o que não é comum ou recomendável em razão das consequências insculpidas no art 75 para onde remetemos o leitor Neste caso na contestação o locador deverá juntar prova documental da proposta assinada pelo terceiro e por duas testemunhas 2º do art 72 com a indicação do ramo que será explorado que não pode coincidir com aquele do locatário evitando o locupletamento indevido do ponto formado Com a ciência da proposta na réplica para evitar a improcedência da ação e o despejo pode o locatário aceitar as mesmas condições Entendese que proposta melhor não é só aquela atinente ao valor mais elevado de aluguel Qualquer outro benefício como por exemplo a obrigação de realizar benfeitorias pode caracterizar a melhor proposta Inadmissível segundo alguns a inclusão de luvas nessa melhor proposta Locação comercial Renovatória Aluguel Fixação Inexigibilidade do valor relativo a luvas Interpretação do artigo 45 parte final da Lei 82451991 Em lide de renovatória é inexigível o cabimento de quantia a título de luvas pois o pressuposto de sua admissibilidade consistente na transferência da posse direta da propriedade já existe em favor do inquilino esbarrando a pretensão no disposto na parte final do artigo 45 da Lei 82451991 quando cogita de imposição pecuniária relacionada ao exercício do direito previsto no seu artigo 5190 Entretanto Francisco Carlos Rocha de Barros embora admita que o locador não pode exigir contratualmente o pagamento de luvas por ocasião da renovação ensina que apenas a cláusula que a impõe é nula e não sua cobrança Nessa esteira aceita a contestação com o argumento de melhor proposta que contenha o pagamento de luvas Assim se manifesta Já vimos nos comentários ao inciso II deste artigo que o locador ao contestar não pode exigir o pagamento de luvas Além do obstáculo do art 45 observamos que a disputa entre a oferta do locatário e a contraproposta do locador será judicialmente resolvida através de prova apta à apuração de um valor que no caso não pode ser integrado por luvas No caso deste inciso III quando o locador apresenta proposta de terceiro empolgando entre outras a vantagem do pagamento de luvas nenhum dos obstáculos supraassinalados marcará presença Poderseia argumentar dizendo que as luvas prometidas pelo terceiro significariam imposição de obrigação pecuniária impeditiva da renovação o que seria considerado caso de nulidade art 45 Mas não se deve esquecer que qualquer proposta de terceiro ofertando melhores condições mesmo sem promessa de pagar luvas sempre será barreira de natureza pecuniária que poderá impedir a renovação se o locatário não aceitar as condições daquela proposta Não se perca de vista que a lei explicitamente admite a proposta de terceiro em condições melhores como fato que o locador pode alegar como defesa na ação renovatória A questão das luvas analisada aqui e nos comentários feitos ao art 45 merece uma reflexão final o Decreto nº 2415034 execravaas fulminandoas de nulidade não importando o momento em que aparecessem a forma que adotassem e tampouco as razões do pagamento das mesmas Formouse assim um verdadeiro tabu contra as luvas Todavia todos sabemos que elas por baixo do pano sempre estiveram presentes na contratação e renovação das locações comerciais e industriais A lei atual é induvidoso escolheu fórmula mais enxuta permitindo contratações transparentes Mesmo assim percebese alguma resistência para a aceitação das novas regras Dizem que o uso do cachimbo faz a boca torta Compreendese pois que um preconceito cultivado com carinho por mais de meio século esteja embaçando nosso olhar A receita é simples esfregar as pálpebras91 Admitida a proposta de terceiro como melhor obstada estará a renovatória desde que o locatário não iguale as propostas Lei do Inquilinato art 72 2º Se o locatário impugnar a proposta o terceiro deve ser citado para integrar a lide Código de Processo Civil art 506 a requerimento do locatário mormente que o art 75 da Lei 82451991 determina que esse terceiro é solidário no pagamento da indenização devida ao locatário em virtude dessa proposta Formarseá de forma extravagante um litisconsórcio apenas em relação à indenização porventura devida não se tratando o proponente de coautor92 Essa indenização deve obrigatoriamente ser requerida pelo locatário na réplica bem como a citação do proponente e decorre exclusivamente da não renovação em razão da proposta de terceiro Não se cogita de culpa ou dolo O juiz condenará o locador e o proponente ficando o valor sujeito a liquidação Buscando alterar este panorama o dispositivo sob comento continha ainda mecanismos que não só acabavam com a referida indenização como também previam a possibilidade de liminar para desocupação em 15 dias caso na réplica o locatário não aceitasse cobrir a oferta do terceiro93 As alterações que foram vetadas continham o seguinte teor 1º Concederseá liminar para desocupação em 15 quinze dias contados da intimação do locatário por si ou seu advogado quando houver na contestação pedido de retomada fundado em melhor proposta de terceiro 2º A desocupação liminar somente será indeferida se I a proposta de terceiro não atender aos requisitos previstos no 2º do art 72 II o locatário aceitar em réplica as mesmas condições ofertadas pelo terceiro 3º A execução provisória da retomada fica condicionada à prestação de caução no valor não inferior a 6 seis meses nem superior a 12 doze meses do aluguel atualizado até a data da prestação da caução94 Eis as razões do veto Atualmente são previstas três hipóteses em que o locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio são elas a melhor proposta de terceiro b o locador não der o destino alegado e c o locador não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar Todavia os parágrafos do art 74 somente preveem procedimento diferenciado na concessão de providência liminar para a hipótese de melhor proposta de terceiro sendo que para as outras tão relevantes quanto a contemplada pelo texto projetado nada se disse Tal previsão se sancionada ensejará previsão pouco sistêmica no contexto da lei de locações o que é absolutamente indesejável e contrário ao interesse público sendo que a regra prevista no caput certamente atenderá satisfatoriamente os provimentos judiciais relativos às três hipóteses mencionadas Art 73 Renovada a locação as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez Comentários Luiz Antonio Scavone Junior Negada ou não a renovatória e nesse sentido o dispositivo deve ser lido em consonância com o 4º do art 72 o réu fará jus ao aluguel provisório inclusive das diferenças entre estes e aqueles definitivos fixados na sentença de improcedência até a desocupação ou procedência e nesse sentido Locação comercial Renovatória Aluguel provisório Renovação negada Pagamento até efetiva desocupação Necessidade Devido o pagamento do aluguel provisório até a efetiva desocupação quando negada a renovação do contrato de locação ou extinto o processo por não preencher o locatário as condições da ação havendo pedido expresso na contestação95 Tais diferenças deverão ser suportadas pelo autor da ação renovatória e pagas de uma só vez Como já vimos a alegação da insuficiência de aluguéis não possui o condão de impedir a renovação do contrato Todavia poderá acarretar a sucumbência do autor mesmo que tenha obtido a renovação Art 74 Não sendo renovada a locação o juiz determinará a expedição de mandado de despejo que conterá o prazo de 30 trinta dias para a desocupação voluntária se houver pedido na contestação Redação dada pela Lei nº 12112 de 2009 1º Vetado Incluído pela Lei nº 12112 de 2009 2º Vetado Incluído pela Lei nº 12112 de 2009 3º Vetado Incluído pela Lei nº 12112 de 2009 Comentários Luiz Antonio Scavone Junior A par do que dispõe o inc V do art 58 segundo o qual os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo inclusive nas ações renovatórias o fato é que em razão da redação original do art 74 o prazo para desocupação se prorrogava para até seis meses a partir do trânsito em julgado da sentença Em outras palavras a ausência do efeito suspensivo ao recurso de apelação do locatário vencido em primeiro grau não gerava qualquer efeito prático posto que o prazo concedido para desocupação na sentença de até seis meses encontrava seu termo inicial no trânsito em julgado Neste sentido decisão do extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil Recurso Apelação Duplo efeito devolutivo e suspensivo Locação comercial Renovatória Retomada deferida Admissibilidade Prevalência do art 74 sobre a regra do art 58 V da Lei 82451991 De acordo com a disposição do art 74 da Lei do Inquilinato apenas após o trânsito em julgado da sentença que não renovar a locação é que será fixado prazo para desocupação configurandose esta regra portanto em exceção ao que dispõe o art 58 V da mesma norma96 Com a nova redação do art 74 o prazo para desocupação a ser fixado na sentença que antes podia chegar a seis meses passa a ser de 30 dias não havendo mais falarse em exceção à regra do inciso V do art 58 posto que suprimida a expressão após o trânsito em julgado da sentença Com efeito desde que o locador faça o pedido expresso na contestação julgada improcedente a ação renovatória decretar seá o despejo com prazo de 30 dias para desocupação voluntária Importante ressaltar nestes termos que a execução provisória não é automática na hipótese de improcedência da ação renovatória com a decretação do despejo do locatário Isso porque o despejo poderá ser executado provisoriamente desde que o locador tenha requerido na contestação e que nos termos do art 64 seja prestada caução de valor não inferior a seis meses nem superior a 12 meses do aluguel atualizado até a data do depósito judicial Percebese que agora com exceção da necessidade do pedido expresso a execução provisória do despejo se amolda perfeitamente ao sistema geral de prestação de cauções insculpido no art 6497 que exige valor não inferior a seis meses e nem superior a 12 meses de aluguel admitindose a modalidade real ou fidejussória a critério do locador98 Resta saber se é possível ou não admitir a caução real ou fidejussória também na hipótese de execução provisória do despejo em razão da improcedência da ação renovatória A resposta positiva se impõe Não há motivo para quanto à modalidade de garantia deixar de aplicar o teor do 1º do art 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 64 segundo o qual a caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória Caberá ao juiz apenas controlar a idoneidade e o valor da caução e não a sua modalidade Em outras palavras pretendida a caução fidejussória pelo locador pode o juiz determinar a prova da idoneidade financeira e jurídica do garante bem como no caso de caução real o valor do bem a ser admitido como garantia Seja como for nos termos do art 74 caput não há mais a necessidade de esperar o trânsito em julgado para execução provisória do despejo em caso de improcedência da ação renovatória qualquer que seja o fundamento da defesa Neste caso se a caução fixada pela sentença para execução provisória caput do art 64 não for suficiente o acolhimento da contestação fundada nas hipóteses enumeradas no art 72 demandará ação própria a ser proposta pelo locatário para buscar indenização suplementar a teor do 2º do art 64 segundo o qual ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo o valor da caução reverterá em favor do réu como indenização mínima das perdas e danos podendo este reclamar em ação própria a diferença pelo que a exceder Em resumo o locatário desalojado por execução provisória terá que pleitear perdas e danos suplementares à caução desvalorização do fundo de comércio lucros cessantes despesas com mudança e outros prejuízos que provar em ação autônoma caso seja dado provimento à apelação ou seja revertida a decisão de qualquer maneira no âmbito de recursos ao Tribunal de segundo grau ou recursos aos Tribunais Superiores Entendemos que a ação de indenização deverá ser distribuída livremente cabendo ao antigo locatário provar juntando cópias da ação renovatória que foi desalojado e que conseguiu reverter a decisão de primeiro grau Art 75 Na hipótese do inciso III do art 72 a sentença fixará desde logo a indenização devida ao locatário em consequência da não prorrogação da locação solidariamente devida pelo locador e o proponente Comentários Luiz Antonio Scavone Junior Não renovada a locação pela melhor proposta de terceiro o juiz deve fixar o valor da indenização correspondente aos lucros cessantes perda do ponto e consequente desvalorização do fundo de comércio apurada em liquidação a ser paga tanto pelo locador quanto pelo proponente solidariamente Evidentemente que em função da funesta consequência da defesa calcada em melhor proposta de terceiro é pouco provável que alguém se arrisque a utilizála MENDES Gilmar F STRECK Lênio L Comentário ao art 93 XII In CANOTILHO J J Gomes MENDES Gilmar F SARLET Ingo W STRECK Lênio L coords Comentários à Constituição do Brasil São Paulo SaraivaAlmedina 2013 p 1326 RESTIFFE NETO Paulo RESTIFFE Paulo Sérgio Locação questões processuais 4 ed São Paulo RT 2000 p 81 STJ REsp 766154PR Rel Min Maria Thereza de Assis Moura j 20092007 Nesse sentido também VIVEIROS Estefânia Comentário ao art 215 In WAMBIER Teresa Arruda Alvim et al coords Breves comentários ao Novo Código de Processo Civil São Paulo RT 2015 p 647 SANTOS Gildo dos Locação e despejo comentários à Lei 824591 5 ed São Paulo RT 2004 p 420 Assim aliás já julgou o STJ cf REsp 1196824AL Rel Min Ricardo Villas Bôas Cueva j 19022013 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada doutrina e prática 10 ed São Paulo Atlas 2010 p 260 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada doutrina e prática 10 ed São Paulo Atlas 2010 p 260 e SANTOS Gildo dos Locação e despejo comentários à Lei 824591 5 ed São Paulo RT 2004 p 421 DIDIER JR Fredie Curso de direito processual civil 17 ed Salvador JusPodivm 2015 p 227 SANTOS Gildo dos Locação e despejo comentários à Lei 824591 5 ed São Paulo RT 2004 p 422 ASSIS Araken de Locação e despejo Porto Alegre Sergio Antonio Fabris Editor 1992 p 43 DINIZ Maria Helena Lei de Locações de Imóveis Urbanos comentada São Paulo Saraiva 1992 p 233 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada doutrina e prática 10 ed São Paulo Atlas 2010 p 262 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada doutrina e prática 10 ed São Paulo Atlas 2010 p 263 SANTOS Gildo dos Locação e despejo comentários à Lei 824591 5 ed São Paulo RT 2004 p 425 JORGE Flávio Cheim Teoria geral dos recursos cíveis 7 ed São Paulo RT 2015 p 338 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada doutrina e prática 10 ed São Paulo Atlas 2010 p 264 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada doutrina e prática 10 ed São Paulo Atlas 2010 p 354 STJ REsp 1307530SP Rel Min Sidnei Beneti relator para acórdão j 11122012 JORGE Flávio Cheim Teoria geral dos recursos cíveis 7 ed São Paulo RT 2015 p 391 CPC2015 Art 318 Aplicase a todas as causas o procedimento comum salvo disposição em contrário deste Código ou de lei Parágrafo único O procedimento comum aplicase subsidiariamente aos demais procedimentos especiais e ao processo de execução STJ REsp 1207161AL 4ª Turma Rel Min Luis Felipe Salomão j 08022011 DJe 18022011 TJSP AI 03138804020108260000 Rel Des Orlando Pistoresi TJSP AI 20034229520138260000 Rel Des Nestor Duarte CPC1973 Simples Art 50 Pendendo uma causa entre duas ou mais pessoas o terceiro que tiver interesse jurídico em que a sentença seja favorável a uma delas poderá intervir no processo para assistila Litisconsorcial Art 54 Considerase litisconsorte da parte principal o assistente toda vez que a sentença houver de influir na relação jurídica entre ele e o adversário do assistido Parágrafo único Aplicase ao assistente litisconsorcial quanto ao pedido de intervenção sua impugnação e julgamento do incidente o disposto no art 51 São elas caução fiança seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento CPC1973 Art 283 A petição inicial será instruída com os documentos indispensáveis à propositura da ação Art 284 Verificando o juiz que a petição inicial não preenche os requisitos exigidos nos arts 282 e 283 ou que apresenta defeitos e irregularidades capazes de dificultar o julgamento de mérito determinará que o autor a emende ou a complete no prazo de 10 dez dias Parágrafo único Se o autor não cumprir a diligência o juiz indeferirá a petição inicial Art 295 A petição inicial será indeferida VI quando não atendidas as prescrições dos arts 39 parágrafo único primeira parte e 284 CC Art 394 Considerase em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebêlo no tempo lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer CC Art 395 Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa mais juros atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos e honorários de advogado Parágrafo único Se a prestação devido à mora se tornar inútil ao credor este poderá enjeitála e exigir a satisfação das perdas e danos CC Art 401 Purgase a mora I por parte do devedor oferecendo este a prestação mais a importância dos prejuízos decorrentes do dia da oferta II REsp 1112746DF 1ª Seção Rel Min Castro Meira j 12082009 DJe 31082009 CPC Art 475I O cumprimento da sentença farseá conforme os arts 461 e 461A desta Lei ou tratandose de obrigação por quantia certa por execução nos termos dos demais artigos deste Capítulo 1º É definitiva a execução da sentença transitada em julgado e provisória quando se tratar de sentença impugnada mediante recurso ao qual não foi atribuído efeito suspensivo 2º Quando na sentença houver uma parte líquida e outra ilíquida ao credor é lícito promover simultaneamente a execução daquela e em autos apartados a liquidação desta CPC Art 475I O cumprimento da sentença farseá conforme os arts 461 e 461A desta Lei ou tratandose de obrigação por quantia certa por execução nos termos dos demais artigos deste Capítulo 1º É definitiva a execução da sentença transitada em julgado e provisória quando se tratar de sentença impugnada mediante recurso ao qual não foi atribuído efeito suspensivo 2º Quando na sentença houver uma parte líquida e outra ilíquida ao credor é lícito promover simultaneamente a execução daquela e em autos apartados a liquidação desta TJSP 29ª Câmara de Direito Privado São Paulo Rel Silvia Rocha j 29072015 data de registro 07082015 TJSP 28ª Câmara de Direito Privado São Paulo Rel Cesar Lacerda j 04082015 data de registro 07082015 29ª Câmara de Direito Privado São Paulo Rel Carlos Henrique Miguel Trevisan j 05082015 data de registro 07082015 TJSP 33ª Câmara de Direito Privado São Paulo Rel Carlos Nunes j 15092014 data de registro 17092014 TJSP 36ª Câmara de Direito Privado São Bernardo do Campo Rel Milton Carvalho j 30072015 data de registro 01082015 TJSP 33ª Câmara de Direito Privado São Paulo Rel Mario A Silveira j 06072015 data de registro 08072015 TJSP 36ª Câmara de Direito Privado São Paulo Rel Pedro Baccarat j 07052015 data de registro 07052015 Voto 19402 TJSP 35ª Câmara de Direito Privado São Paulo Rel Leonel Costa j 03112014 data de registro 03112014 TJSP 31ª Câmara de Direito Privado Guarulhos Rel Adilson de Araujo j 21102014 data de registro 21102014 TJSP 26ª Câmara de Direito Privado Santa Rita do Passa Quatro Rel Renato Sartorelli j 30072015 data de registro 01082015 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 43 TJSP 27ª Câmara de Direito Privado Santos Rel Mourão Neto j 31032015 data de registro 31032015 34ª Câmara de Direito Privado Sorocaba Rel Gomes Varjão j 09092013 data de registro 10092013 TJSP 32ª Câmara de Direito Privado Ribeirão Bonito Rel Rocha de Souza j 08082013 data de registro 09082013 TJSP 27ª Câmara de Direito Privado Jales Rel Berenice Marcondes Cesar j 05022013 data de registro 18022013 REsp 463337MG 6ª Turma Rel Min Paulo Gallotti j 20022003 DJ 14042003 p 257 REsp 692650SP 5ª Turma Rel Min Arnaldo Esteves Lima j 12092006 DJ 09102006 p 345 STJ REsp 782618ES 5ª Turma Rel Min Laurita Vaz j 03112009 DJe 30112009 REsp 77404SP 6ª Turma Rel Min Paulo Gallotti j 21082001 DJ 07102002 p 306 TJSP Apelação 00106165020138260011SP 35ª Câmara de Direito Privado Rel Morais Pucci j 03082015 data de registro 04082015 STJ REsp 618295DF 5ª Turma Rel Min Felix Fischer j 06062006 DJ 01082006 p 514 NERY JUNIOR Nelson SANTOS Thiago Rodovalho dos Renegociação contratual Separata da Revista dos Tribunais São Paulo RT ano 100 vol 906 p 113155 2011 p 141 CIRILLO Luis Fernando Principais aspectos jurídicos das ações revisional consignatória de alugueres e acessórios e renovatória de contrato de locação imobiliária urbana In GUERRA Alexandre BENACCHIO Marcelo coords Direito imobiliário brasileiro São Paulo Quartier Latin 2011 p 457 AMORIM José Roberto Neves Revisional e renovatória de locação In CASCONI Francisco Antonio AMORIM José Roberto Neves coords Locações aspectos relevantes São Paulo Método 2004 p 113 Acórdão de 23061999 da 5ª Câmara do Segundo Tribunal de Alçada Civil nos autos da Apelação s Revisão 548617 003 tendo como relator o Juiz Dyrceu Cintra BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed rev e atual São Paulo Saraiva 1997 p 534 Acórdão de 26022015 da 32ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo nos autos do Agravo de Instrumento 20094475620158260000 tendo como relator o Des Ruy Coppola AMORIM José Roberto Neves Revisional e renovatória de locação In CASCONI Francisco Antonio AMORIM José Roberto Neves coords Locações aspectos relevantes São Paulo Método 2004 p 114 BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed rev e atual São Paulo Saraiva 1997 p 535 CIRILLO Luis Fernando Principais aspectos jurídicos das ações revisional consignatória de alugueres e acessórios e renovatória de contrato de locação imobiliária urbana In GUERRA Alexandre BENACCHIO Marcelo coords Direito imobiliário brasileiro São Paulo Quartier Latin 2011 p 463 Acórdão de 01032007 da 5ª Turma do Superior Tribunal de Justiça nos autos do Recurso Especial 672615RS tendo como relator o Min Arnaldo Esteves Lima BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed rev e atual São Paulo Saraiva 1997 p 542 Acórdão de 05022015 da 25ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo nos autos do Agravo de Instrumento 2207993120148260000 tendo como relator o Des Edgard Rosa NERY JUNIOR Nelson Soluções práticas de direito direito privado teoria geral direito das obrigações contratos São Paulo RT 2010 vol II p 375 Locação comercial Renovatória Infração contratual Natureza leve Irrelevância Admissibilidade No caso de pequenas infrações contratuais cuja prática não denota máfé temse admitido a renovatória o que ocorre também se o locador tolerar alguma infração 2º TACivSP Ap c Rev 410724 9ª Câmara Rel Juiz Francisco Casconi j 10081994 No mesmo sentido JTA LEX 159270 JTA RT 121306 Ap c Rev 458089 9ª Câmara Rel Juiz Francisco Casconi j 19061996 Ap c Rev 330246 3ª Câmara Rel Juiz Teixeira de Andrade j 11051993 in JTA Lex 144411 No mesmo sentido E Dcl 365497 8ª Câmara Rel Juiz Renzo Leonardi j 24031994 Ap c Rev 368064 7ª Câmara Rel Juiz Antonio Marcato j 17051994 Neste sentido Locação comercial Renovatória Infração contratual Impontualidade no pagamento do aluguel Irrelevância Purgação da mora admitida Descaracterização Não descaracteriza o exato cumprimento do contrato de locação comercial artigo 71 inciso II da Lei 82451991 o locatário exercendo legítimo direito seu artigo 36 da Lei 664979 e 62 inciso II da Lei 82451991 ter purgado a mora em ação de despejo por falta de pagamento mormente em virtude de dificuldade momentânea 2º TACivSP AI 366000 3ª Câmara Rel Juiz João Saletti j 15091992 in JTA LEX 142230 Referências BUZAID Alfredo Da ação renovatória 2 ed 1981 p 330331 SANTOS Gildo dos Locação e despejo comentários à Lei 82451991 p 208 No mesmo sentido JTA RT 114306 AI 192923 1ª Câmara Rel Juiz Franklin Neiva j 21051986 Ap c Rev 282233 7ª Câmara Rel Juiz Gildo dos Santos j 29011991 AI 393703 3ª Câmara Rel 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 Juiz João Saletti j 15031994 Ap c Rev 455817 6ª Câmara Rel Juiz Lagrasta Neto j 06031996 Em sentido contrário JTA LEX 38433 92268 JTA Saraiva 72255 JTA RT 96338 97253 107417 108452 em 123371 em Ap c Rev 286836 1ª Câmara Rel Juiz Magno Araújo j 18031991 Ap c Rev 297437 2ª Câmara Rel Juiz Andreatta Rizzo 03071991 AI 330485 8ª Câmara Rel Juiz Vidal de Castro j 19091991 AI 359726 8ª Câmara Rel Juiz Narciso Orlandi j 30071992 AI 361744 5ª Câmara Rel Juiz Ismeraldo Farias j 02091992 Ap c Rev 462022 5ª Câmara Rel Juiz Pereira Calças j 21081996 O assunto não é pacífico Locação comercial Renovatória Infração contratual Impontualidade nos pagamentos dos aluguéis Purgação da mora possibilitada Irrelevância Caracterização a impedir a renovação O locatário impontual não tem o direito de renovar a locação comercial sendo evidente que não houve o exato cumprimento do contrato renovando 2º TACivSP Ap c Rev 462022 5ª Câmara Rel Juiz Pereira Calças j 21081996 No mesmo sentido JTA LEX 38433 134330 141247 143277 JTA Saraiva 72255 JTA RT 96338 97253 107417 108452 em 123369 123371 em Ap c Rev 286836 1ª Câmara Rel Juiz Magno Araújo j 18031991 AI 330485 8ª Câmara Rel Juiz Vidal de Castro j 19091991 Ap c Rev 368587 4ª Câmara Rel Juiz Carlos Stroppa j 16081994 Ap c Rev 429110 12ª Câmara Rel Juiz Luiz de Carvalho j 04051995 Em sentido contrário JTA RT 114306 AI 192923 1ª Câmara Rel Juiz Franklin Neiva j 21051986 Ap c Rev 282233 7ª Câmara Rel Juiz Gildo dos Santos j 29011991 TJSP Apelação 10073947120148260577 São José dos Campos 32ª Câmara de Direito Privado Rel Kioitsi Chicuta j 30042015 data de registro 30042015 No mesmo sentido BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato São Paulo Saraiva 1997 p 597 Em sentido contrário admitindo o pagamento a destempo desde que já quitado VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada São Paulo Atlas 1997 p 259 Salvo no regime da separação CC art 1647 Nessa medida o teor do art 954 III do Código Civil de 1916 repetido pelo art 333 III do Código Civil atual que permite inclusive a cobrança antecipada da dívida se as garantias ainda que fidejussórias cessarem ou se tornarem insuficientes Nos termos da justificação do projeto Encontramse na jurisprudência precedentes que interpretam o art 71 V no sentido de dispensar o locatário de comprovar a idoneidade financeira do fiador indicado quando for o mesmo do contrato renovado exigindo tal comprovação somente quando houver substituição do fiador A apresentação dessa prova contudo justificase em qualquer dessas hipóteses pois ao longo do prazo contratual que em caso de renovação compulsória não é menor que cinco anos o fiador pode sofrer redução substancial no seu patrimônio enfraquecendo a garantia BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato São Paulo Saraiva 1997 p 600 Locação comercial Renovatória Fiador Prova de idoneidade Satisfação durante a ação Admissibilidade A idoneidade financeira e econômica do fiador pode ser demonstrada no curso da ação ensejando se caso designação de audiência ou concessão de prazo hábil para a comprovação de que as certidões exibidas pelo réu dizem respeito a homônimo 2º TACCivSP Ap 458017 6ª Câmara Rel Juiz Paulo Hungria j 07081996 quanto à Lei 82451991 No mesmo sentido JTA LEX 144519 em JTA RT 87258 94349 104352 129375 AI 388595 3ª Câmara Rel Juiz Teixeira de Andrade j 23091993 Ap c Rev 382651 5ª Câmara Rel Juiz Ricardo Dipp j 09031994 REsp 6589MG DJU 19081991 p 10997 PONTES DE MIRANDA Francisco Cavalcanti Comentários ao Código de Processo Civil 2 ed Rio de Janeiro Forense 1959 t 5 p 397 TACCivRJ Apelação 1428893 6ª Câmara unânime Juiz Nilson de Castro Diao j 15031994 PONTES DE MIRANDA Francisco Cavalcanti Comentários ao Código de Processo Civil 2 ed Rio de Janeiro Forense 1959 t 5 p 397 2º TACCivSP Ap c Rev 283374 8ª Câmara Rel Juiz Martins Costa j 06021991 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada São Paulo Atlas 1997 p 259 FRANCO J Nascimento GONDO Nisske Ação renovatória e ação revisional de aluguel São Paulo Sugestões literárias 1968 p 102 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada São Paulo Atlas 1997 p 259 TJSP Apelação 91416200320078260000 27ª Câmara de Direito Privado Rel Des Morais Pucci j 31072012 DINIZ Maria Helena Lei de Locações de Imóveis Urbanos comentada 12 ed São Paulo Saraiva 2012 p 355 STJ REsp 151715SP 5ª Turma Rel Min Gilson Dipp j 21101999 TJSP Apelação 1439427220098260100 35ª Câmara de Direito Privado Rel Des Melo Bueno j 09092013 TJSP Apelação 01074400520078260004SP 28ª Câmara de Direito Privado Rel Gilson Delgado Miranda j 26052015 data de registro 28052015 Art 72 II não atender a proposta do locatário o valor locativo real do imóvel na época da renovação excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 Pelo princípio da eventualidade é o momento oportuno Código de Processo Civil art 336 Todavia a instrumentalidade do processo civil permite afirmar que pode ser ao depois desde que não prejudique o procedimento até porque o aluguel provisório só vai vigorar no primeiro mês do contrato objeto da renovatória BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato São Paulo Saraiva 1997 p 629 2º TACCivSP Ap c Rev 424200 4ª Câmara Rel Juiz Mariano Siqueira j 07021995 2º TACCivSP Ap c Rev 413497 7ª Câmara Rel Juiz Demóstenes Braga j 20091994 JTA LEX 153338 No mesmo sentido quanto a imóvel situado em Shopping Center JTA LEX 156356 BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato São Paulo Saraiva 1997 p 616 BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato São Paulo Saraiva 1997 p 625 Justificativa do projeto No que toca ao 1º do art 74 criase hipótese de retomada liminar em caso de resistência à renovação fundada em melhor proposta de terceiro facultandose ao locatário cobrir a proposta do terceiro A liminar fundamentase no fato de que a demora na retomada faz perecer a proposta do terceiro uma vez que nenhum comerciante contingenciará investimentos e aguardará pelo longo período de tramitação de um processo em primeira instância a implementação de um negócio que talvez não venha a ocorrer Comentávamos acerca desses dispositivos o seguinte é evidente que a proposta do terceiro deve ser melhor que aquela do locatário inserida na petição inicial da ação renovatória feita nos termos do art 71 IV ou seja com precisão valor índice de reajuste e periodicidade de reajuste Assim na contestação com supedâneo no 1º deste artigo o locador fará juntar a proposta do terceiro com os requisitos do 2º do art 72 e requererá ao juiz a concessão da desocupação no prazo de quinze dias caso o locatário na réplica não concorde em igualar a proposta Resta saber o que ocorre no caso de simulação de proposta Nesta medida duas possibilidades podem surgir o terceiro não ocupa o imóvel após a concessão da liminar ou não se comprova o pagamento dos aluguéis nos termos propostos Em ambos os casos não há o retorno do locatário ao imóvel ainda que providencie a juntada de documento no curso da instrução na apelação ou em momento posterior mesmo em segundo grau para provar a insinceridade da proposta nos termos do permissivo do art 493 do Código de Processo Civil que admite o conhecimento de fato impeditivo modificativo ou extintivo do direito posterior à propositura da ação e que possa influir no julgamento da causa Ainda que o dispositivo processual civil se refira à possibilidade de o juiz tomar o conhecimento e levar em conta no momento de proferir a sentença não se descarta a possibilidade da sua aplicação nos tribunais como ensina Antonio Cláudio da Costa Machado segundo o qual a regra se aplica também ao acórdão MACHADO Antonio Cláudio da Costa Código de Processo Civil interpretado 12 ed São Paulo Manole 2013 p 481 Portanto desalojado liminarmente pela aceitação da melhor proposta de terceiro provada a insinceridade da proposta caberá ao juiz julgar procedente a ação renovatória ou ao tribunal dar provimento à apelação Mesmo assim como não há retorno do locatário ao imóvel deverá este buscar a indenização por perdas e danos em ação própria de indenização ou seja desvalorização do fundo de comércio lucros cessantes e outros prejuízos que provar nos termos do art 75 ainda que a ação tenha sido julgada procedente Seja como for entendemos que a concessão de liminar deve passar pelo crivo do juiz que poderá avaliar a verossimilhança da proposta apresentada e se entender necessário determinar a realização de perícia oitiva de testemunhas e até do proponente a requerimento do locatário na réplica para aferir a sinceridade da proposta antes de conceder a liminar Da concessão ou não da liminar caberá agravo inclusive com a possibilidade de antecipação de tutela recursal para suspender a decisão do juízo a quo ou conceder o que foi negado CPC art 527 III atual art 1019 I 2º TACCivSP AI 462729 11ª Câmara Rel Juiz Clóvis Castelo j 05081996 in JTA LEX 164340 AgIn 812868006 7ª Câmara 14102003 Rel Juiz Miguel Cucinelli Sobre o tema verificamse as seguintes referências SANTOS Gildo dos Locação e despejo 3 ed São Paulo RT 1999 p 463464 BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed São Paulo Saraiva 1997 p 651 Art 64 Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art 9º a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 seis meses e nem superior a 12 doze meses do aluguel atualizado até a data da prestação da caução 1º A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória 2º Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo o valor da caução reverterá em favor do réu como indenização mínima das perdas e danos podendo este reclamar em ação própria a diferença pelo que a exceder Segundo Waldir de Arruda Miranda Carneiro a caução fica a critério do exequente e não do juiz Presentes os requisitos legais não pode o juiz impor a modalidade de caução real ou fidejussória cuja escolha é faculdade da parte Anotações à Lei do Inquilinato São Paulo RT 2000 p 554 Nessa medida Agravo de instrumento contra decisão que indeferiu a oferta de caução real para execução provisória do despejo A lei faculta ao locador a opção de prestar a caução nas modalidades estabelecidas no art 64 da Lei 82451991 Não pode haver limitação judicial à escolha da caução Decisão reformada para admitir a caução real pelo imóvel oferecido Recurso provido TJSP 26ª Câmara de Direito Privado Rel Carlos Alberto Garbi j 12052009 registro 17062009 1 Art 76 Não se aplicam as disposições desta lei aos processos em curso Direito intertemporal Comentários Leonard Ziesemer Schmitz e Eduardo Aranha Alves Ferreira O art 76 da Lei de Locações traz regra de direito intertemporal consistente na inaplicabilidade daquele diploma aos processos que discutam relações locatícias e que ainda estejam pendentes De forma geral a aplicação da lei no tempo é dada pelo artigo 6º da Lei de Introdução às Normas de Direito Brasileiro Decretolei 46571942 A lei em vigor terá efeito imediato e geral respeitados o ato jurídico perfeito o direito adquirido e a coisa julgada respeitase aí o disposto no art 5º XXXVI da Constituição Em matéria de direito processual há basicamente três correntes ou linhas de pensamento sobre o comportamento de uma lei nova em relação a demandas em curso Uma delas enxerga o processo como um todo indivisível outra separa o processo por fases postulação saneamento instrução decisão e execução e outra ainda busca o isolamento dos atos processuais No sistema de isolamento dos atos processuais não se consideram as fases processuais mas os atos em si de modo que tendo início o prazo para determinada manifestação da parte por exemplo não será possível aplicar lei nova que extingue a modalidade de manifestação já que a lei revogada quando ainda em vigor havia criado direito que veio a ser adquirido pela parte Isso levando em conta que cada ato ou expectativa de ato processual consolidada é como um direito processual adquirido que não pode ser ferido pela entrada em vigor da lei nova1 Quer dizer a entrada em vigor de novas disposições processuais atinge demandas em curso tendo preservados os atos praticados Este aliás é o sistema adotado pela legislação processual via de regra tendo em vista que tanto o CPC1973 em seu art 1211 segunda parte Ao entrar em vigor suas disposições aplicarseão desde logo aos processos pendentes quando o CPC2015 em seus arts 14 A norma processual não retroagirá e será aplicável imediatamente aos processos em curso respeitados os atos processuais praticados e as situações jurídicas consolidadas sob a vigência da norma revogada e 1046 Ao entrar em vigor este Código suas disposições se aplicarão desde logo aos processos pendentes ficando revogada a Lei nº 5869 de 11 de janeiro de 1973 demonstram que com a promulgação de lei processual nova os feitos pendentes passam a ser regidos pela nova norma jurídica preservandose apenas os atos processuais já praticados ou que já possam ser exercidos2 Assim vale dizer já se posicionou também o STJ no julgamento do REsp 1124979RO Rel Min Laurita Vaz j 03052011 vg Essa regra geral não se aplica aos processos cuidados pela Lei de Locações tendo em vista a exceção expressa do art 76 que fala de uma unidade processual Assim a lei nova é inaplicável a qualquer processo em curso quando da sua publicação momento em que se torna eficaz a lei entendendose que um processo deve começar e terminar segundo uma única lei seja a antiga ou a nova3 Portanto com relação às disposições da Lei 82451991 Lei de Locações que tenham natureza processual sua aplicação fica restrita aos processos iniciados após a sua publicação ao passo que aquelas de natureza material deixam também de ser aplicadas aos atos jurídicos que já tenham se aperfeiçoado não alterando ademais os direitos adquiridos pelas partes em relações locatícias pela incidência de normas anteriores em atenção ao que preconiza o art 5º XXXVI da CF1988 A grande questão portanto diz respeito à definição do momento a partir do qual se deve considerar existente o processo a fim de poder definirse o campo de incidência imediata da lei nova Poderseia pensar como ressalta Sílvio de Salvo Venosa que a intenção do legislador ordinário era a de considerar inaplicável a lei nova aos processos em que já houvesse citação Contudo ao dispor o então vigente CPC1973 art 263 que a ação se tem por proposta com a distribuição em comarcas com mais de uma vara ou despachada quando se tratar de vara única podese concluir também com Venosa que o sentido do art 76 da Lei de Locações é o de que se considera processo em curso aquela ação que houver sido distribuída ou despachada4 Portanto quando entrou em vigor a Lei 82451991 Lei de Locações todas as demandas anteriormente distribuídas ou despachadas mantiveramse regidas pelas leis anteriores que foram revogadas a partir daquele momento é claro pela nova Lei de Locações tratandose daquelas elencadas no art 90 da lei Digase por fim que a questão atualmente não mais guarda grande relevância porquanto passados quase 25 anos da entrada em vigor da Lei 8245 dificilmente se localizará no campo forense alguma demanda que tenha sido iniciada antes dela o que é minimamente de se esperar tendo em vista o direito fundamental à celeridade processual prevista pelo art 5º LXXVIII da CF1988 De qualquer forma não sendo possível afirmar peremptoriamente que já não mais existem demandas propostas anteriormente à lei comentada devese dizer que sua regência normativa será pelas leis anteriores à de nº 82451991 Art 77 Todas as locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta lei serão automaticamente prorrogadas por tempo indeterminado ao término do prazo ajustado no contrato Comentários Sabrina Berardocco Regra de transição entre a lei anterior Lei 66491979 e a nova Lei 82451991 dirigida unicamente às locações residenciais trouxe um impacto direto na forma de resolução do contrato de locação no que tange à denúncia cheia ou vazia Assim todos os contratos de locação residenciais firmados antes da entrada em vigor da Lei 82451991 art 89 e portanto antes do dia 20121981 serão considerados por prazo indeterminado mesclando as duas regras contidas nos caputs dos arts 46 e 47 Ou seja a regra permite que a locação residencial firmada na vigência da lei anterior Lei 66491979 seja denunciada pela conveniência do locador lógica do 2º do art 46 e portanto denúncia vazia condicionada entretanto à ocorrência de dois elementos 1 que a locação esteja em vigor de forma ininterrupta por mais de cinco anos lógica do inc V do art 47 2 que a notificação conceda um prazo de 12 meses para desocupação art 78 O locador poderá ainda denunciar a locação residencial de forma motivada conforme incs I a IV do art 47 já comentado sendo esta a melhor interpretação Francisco Carlos Rocha de Barros em comentários ao art 78 levanta essa dúvida esclarecendo com muita clareza Questão interessante é saber se o locador no caso das locações empolgadas pelos arts 77 e 78 poderá retomar o imóvel nas situações previstas no art 47 Entendemos que sim Defendemos que esta lei apesar de ter conferido a denúncia vazia do art 78 não retirou do locador o direito de se valer de qualquer das hipóteses de retomadas previstas no art 47 A legislação inquilinária sempre procurou proteger o inquilino O despejo motivado art 47 por exemplo é mais favorável ao locatário pois restringe a retomada apenas para as situações legalmente declaradas Mais do que isso impõe ao locador em determinadas situações a obrigação de dar ao imóvel o destino declarado sob pena de sanções civis e criminais art 44 Assim se a denúncia cheia significa proteção maior para o inquilino por que negála ao locador5 Logo as locações residenciais ajustadas anteriormente à Lei 82451991 por força de disposição legal são consideradas por prazo indeterminado incidindo a partir da nova lei as possibilidades de denúncia motivada do art 47 e imotivada arts 47 V e 78 sendo certo que essa interpretação prestigia o espírito da lei no tocante à proteção do locatário de imóvel residencial seguindo o protecionismo da legislação anterior Assim o locatário de imóvel residencial com prazo indeterminado que ultrapassar cinco anos de locação de forma ininterrupta poderá ser despejado pelo pedido imotivado do locador mediante notificação para desocupação com prazo de 12 meses Se porém a locação residencial com prazo indeterminado não ultrapassar cinco anos o locador poderá pleitear o despejo de forma motivada conforme incs I a IV do art 47 Art 78 As locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta lei e que já vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado poderão ser denunciadas pelo locador concedido o prazo de doze meses para a desocupação Parágrafo único Na hipótese de ter havido revisão judicial ou amigável do aluguel atingindo o preço do mercado a denúncia somente poderá ser exercitada após vinte e quatro meses da data da revisão se esta ocorreu nos doze meses anteriores à data da vigência desta lei Comentários Sabrina Berardocco O caput deste artigo complementa o conteúdo do artigo anterior art 77 no sentido de ser possível a denúncia do contrato de locação residencial mediante a denúncia vazia e a notificação com a concessão de 12 meses para a desocupação A notificação do art 78 também é uma condição especial da ação de despejo cuja ausência acarretará a extinção do processo sem julgamento do mérito Nesse sentido Locação de imóvel residencial Denúncia vazia Contrato celebrado antes da vigência da Lei 824591 Prorrogado por prazo indeterminado Notificação Na locação residencial por prazo indeterminado o tocador pode retomar o imóvel imotivadamente desde que notifique o locatário concedendolhe o prazo de doze meses para a desocupação voluntária Recurso improvido6 Despejo Denúncia vazia Imóvel residencial Contrato celebrado sob a égide da lei anterior Notificação premonitória Prazo de 12 doze meses nos termos do art 78 da Lei n 824591 Exigência como condição de procedibilidade Não observância Carência da ação decretada Extinção do feito Nos termos do art 78 da Lei n 824591 tratandose de contrato de locação celebrado na vigência da lei do inquilinato anterior e vigorando por prazo indeterminado a notificação premonitória com prazo de um ano para a desocupação do imóvel pelo locatário é imprescindível para o ajuizamento da ação de despejo imotivada Inobservando o autor tal exigência legal é de ser decretada a carência da ação com a extinção do feito7 Locação Ação de despejo Denúncia vazia transitória para locação firmada na vigência da Lei do Inquilinato anterior e que se prorrogou por tempo indeterminado tem aplicação a disposição transitória do art 78 da Lei n 824591 para retomada imotivada do imóvel locado condição especial da ação de despejo é a notificação premonitória denunciando a locação e concedendo o prazo de doze meses ao locatário para desocupação voluntária do imóvel locado Notificação ineficaz Carência da ação por impossibilidade jurídica do pedido Extinção do processo sem julgamento de mérito Recurso do Autor não provido8 O espírito de tal regra foi garantir aos locatários residenciais um tempo maior para a desocupação num nítido caráter social da nova lei Lei 82451991 Gildo dos Santos aponta que o restabelecimento puro e simples da denúncia vazia para as locações residenciais poderia gerar um caos social sendo compreensível que a nova lei tenha estipulado um prazo longo visando à desocupação do imóvel locado a fim de que haja tempo para uma desejada acomodação dos contratantes até mesmo em termos de mercado de imóveis destinados à locação9 O parágrafo único deste artigo traz mais uma proteção ao locatário impedindo o despejo caso o aluguel tenha sido revisto nos 12 meses anteriores à vigência da lei de forma judicial ou amigavelmente atingindo o valor de mercado Em tal hipótese a denúncia só poderá ser exercitada 24 meses da data da revisão Referida regra em verdade outorga o prazo de 36 meses para a desocupação do imóvel pelo locatário caso tenha havido acordo judicial ou amigável quanto ao valor do aluguel um ano antes da entrada em vigor desta lei Dizse 36 meses porque por 24 meses o locador não poderá denunciar a locação e quando o fizer terá que conceder 12 meses para a desocupação Em verdade passados mais de 20 anos da vigência da Lei 82451991 tal regra não será mais utilizada pois se destinava a acordos judiciais ou amigáveis de revisão do aluguel celebrados até dezembro de 1990 e que só poderiam ser denunciados após 24 meses da entrada em vigor da lei dezembro de 1991 portanto somente a partir de dezembro de 1993 com a concessão de prazo de 12 meses para a desocupação Todos os acordos nesse sentido firmados após 20121991 não são atingidos pela restrição do parágrafo único Art 79 No que for omissa esta lei aplicamse as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil Comentários Tatiana Bonatti Peres O presente artigo não representa inovação ao ordenamento jurídico brasileiro tendo em termos práticos uma finalidade meramente didática Isto pois conforme o 2º do art 2º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro Decretolei 4657 de 4 de setembro de 1942 a lei nova que estabeleça disposições gerais ou especiais a par das já existentes não revoga nem modifica a lei anterior Art 80 Para os fins do inciso I do art 98 da Constituição Federal as ações de despejo poderão ser consideradas como causas cíveis de menor complexidade Comentários Marcio Lamonica Bovino Segundo o inc III do art 3º da Lei 90991995 apenas as ações de despejo para uso próprio poderão ser julgadas pelos Juizados Especiais Cíveis cabendo ao locador optar pelo procedimento ordinário caso entenda por mais conveniente Se o locador for pessoa jurídica e não estiver enquadrado nos conceitos de microempreendedores individuais microempresas e empresas de pequeno porte Organização da Sociedade Civil de Interesse Público ou sociedades de crédito ao microempreendedor não poderão valerse do procedimento do JEC Cível10 Art 81 O inciso II do art 167 e o art 169 da Lei n 6015 de 31 de dezembro de 1973 passam a vigorar com as seguintes alterações Art 167 II 16 do contrato de locação para os fins de exercício de direito de preferência Art 169 III o registro previsto no n 3 do inciso I do art 167 e a averbação prevista no n 16 do inciso II do art 167 serão efetuados no cartório onde o imóvel esteja matriculado mediante apresentação de qualquer das vias do contrato assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador Comentários Gisela Sampaio da Cruz Guedes e Carla Wainer Chalréo Lgow O artigo em comento tem relação com o direito de preferência atribuído ao locatário examinado detidamente nos comentários aos arts 27 a 34 supra para os quais remetemos o leitor A Lei 60151973 Lei de Registros Públicos desde sua entrada em vigor já previa em seu art 167 I 3 a possibilidade de registrar no Registro Geral de Imóveis RGI os contratos de locação com cláusula de vigência de modo a conferir publicidade à pactuação para que o locatário pudesse exigir a manutenção do contrato de aluguel mesmo após a alienação do imóvel locado a terceiro Silenciava contudo a respeito da possibilidade de averbar os contratos de locação mesmo sem cláusula de vigência para fins de garantir oponibilidade erga omnes ao direito de preferência do locatário Nas palavras de Sylvio Capanema de Souza ficam agora os registros de imóveis autorizados a proceder à averbação de contratos de locação mesmo que deles não conste cláusula de vigência ou de respeito e só para assegurar o caráter real do direito de preferência do locatário11 O registro é importante porque como previsto no já comentado art 33 da Lei do Inquilinato o direito à execução específica do direito de preferência diante da alienação indevida do imóvel locado a terceiro depende da averbação do contrato de aluguel junto à matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da alienação Como explicado nos comentários ao art 33 a publicidade alcançada com a averbação do contrato de locação não eleva o direito de preferência do locatário à categoria dos direitos reais o que se assegura com a averbação são os efeitos reais do direito de preferência em ambos os casos registro do contrato com cláusula de vigência ou averbação para fins do exercício do direito de preferência objetivase pelo assentamento a publicidade Em nenhum deles há direito real o nível é obrigacional Todavia alcançamse efeitos realiformes ou eficácia real por força do ingresso no cadastro e o presumível conhecimento dele derivado12 Além da possibilidade de averbação do contrato de locação para fins de exercício do direito de preferência o art 81 da Lei do Inquilinato incluiu o inc III ao art 169 da Lei de Registros Públicos para permitir expressamente que tal averbação possa ser efetuada mediante apresentação de qualquer uma das vias do contrato bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador A previsão legal foi estabelecida em benefício do locatário que poderá proceder à averbação sem depender do locador que lhe poderia negar a entrega da via do contrato que estivesse em seu poder ou recusar a autorização13 Antes da previsão do art 81 foram muitos os entraves que os cartórios apresentavam para realizar esses registros ora exigindo que a via original do contrato fosse apresentada ora exigindo que todos os proprietários figurassem como locadores14 Louvável portanto a inovação legislativa ao facilitar a averbação do contrato de locação para fins de exercício do direito de preferência Previsão semelhante aliás encontrase no próprio art 33 da Lei do Inquilinato que determina em seu parágrafo único que a averbação farseá à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas Sylvio Capanema de Souza ressalta que poderá haver dificuldades de averbação caso o locador não seja proprietário e sim mero possuidor do imóvel locado pois como visto a lei exige que o nome do locador coincida ao menos com o nome de um dos proprietários Diante dessa situação a seu ver a questão poderia ser dirimida pelo juiz em processo de dúvida a ser oferecida pela parte ou pelo Oficial15 Já Gildo dos Santos lembra que a previsão legislativa tem ainda reflexo direto nos emolumentos a serem pagos à serventia pois o custo da averbação é significativamente menor que o custo do registro facilitando economicamente16 No julgamento do Recurso Especial 475033 o Superior Tribunal de Justiça reiterou os termos do art 81 ao afirmar que a averbação no registro de imóveis de que depende a oponibilidade do contrato de locação ao novo adquirente tem como requisitos legais a apresentação de qualquer das vias do contrato assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador e que possui legitimidade para o registro do contrato de locação sobretudo o próprio locatário em cujo interesse dispôs o artigo 81 da Lei do Inquilinato17 No caso concreto uma das alegações refutada pelo tribunal era que o imóvel locado pertencia a mais de um proprietário e que apenas um deles no caso o condômino responsável pela administração do imóvel havia celebrado o contrato de aluguel Art 82 O art 3º da Lei nº 8009 de 29 de março de 1990 passa a vigorar acrescido do seguinte inciso VII Art 3º VII por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação Comentários Alessandro Schirrmeister Segalla O artigo sob análise introduziu o inc VII ao art 3º da Lei 80091990 conhecida pelo nome de lei do bem de família Remetemos o leitor aos nossos comentários ao art 37 II desta Lei nos quais já abordamos os precedentes emanados dos Colendos Supremo Tribunal Federal e Superior Tribunal de Justiça no sentido de considerar constitucional a penhora do bem de família do fiador Art 83 Ao art 24 da Lei nº 4591 de 16 de dezembro de 1964 fica acrescido o seguinte 4º Art 24 4º Nas decisões da assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio o locatário poderá votar caso o condômino locador a ela não compareça Comentários Renato Pinheiro Jabur O art 83 da Lei do Inquilinato incluiu o 4º ao art 24 da Lei 4591 de 16 de dezembro de 1964 Lei de Condomínios e Incorporações Notese que o art 83 foi derrogado pela Lei 9267 de 25 de março de 1996 que conferiu nova redação justamente ao 4º do art 24 da Lei 45911964 A redação atual consolidada do art 24 da Lei 45911964 já com a alteração ao 4º decorrente da Lei 92671996 é a seguinte Art 24 Haverá anualmente uma assembleia geral ordinária dos condôminos convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção à qual compete além das demais matérias inscritas na ordem do dia aprovar por maioria dos presentes as verbas para as despesas de condomínio compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações manutenção de seus serviços e correlatas 1º As decisões da assembleia tomadas em cada caso pelo quorum que a Convenção fixar obrigam todos os condôminos 2º O síndico nos oito dias subsequentes à assembleia comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado inclusive no tocante à previsão orçamentária o rateio das despesas e promoverá a arrecadação tudo na forma que a Convenção previr 3º Nas assembleias gerais os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns pertencentes a cada condômino salvo disposição diversa da Convenção 4º Nas decisões da Assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio o locatário poderá votar caso o condôminolocador a ela não compareça Redação dada pela Lei nº 9267 de 2531996 O art 83 ao incluir o 4º ao art 24 da Lei de Condomínios e Incorporações traz em seu bojo uma regra de justiça como é obrigação do locatário pagar as despesas ordinárias de condomínio art 23 XII pode ele participar das respectivas assembleias condominiais em que tais despesas serão votadas desde que o locador não esteja presente A alteração trazida pela Lei 92671996 estendeu os poderes do locatário nas assembleias gerais em caso de ausência do locador se antes o locatário somente poderia votar nas deliberações que envolvessem despesas ordinárias ele passou a poder votar em quaisquer deliberações exceto as que envolvam despesas extraordinárias do condomínio Art 84 Reputamse válidos os registros dos contratos de locação de imóveis realizados até a data da vigência desta lei Comentários Gabriel Seijo Leal de Figueiredo O dispositivo preserva a validade dos registros de contratos de locação realizados antes da edição da Lei 82451991 A norma deve ser entendida na mais ampla acepção abrangendo registros averbações transcrições e inscrições Tratase de uma aplicação do princípio tempus regit actum Art 85 Nas locações residenciais é livre a convenção do aluguel quanto a preço periodicidade e indexador de reajustamento vedada a vinculação à variação do salário mínimo variação cambial e moeda estrangeira I dos imóveis novos com habitese concedido a partir da entrada em vigor desta lei II dos demais imóveis não enquadrados no inciso anterior em relação aos contratos celebrados após cinco anos de entrada em vigor desta lei Comentários Marcelo Chiavassa de Mello Paula Lima Este dispositivo encontrase no título III destinado às disposições finais e transitórias da lei Quando da edição da lei de locação 1991 era importante definir quando começariam a ser aplicadas as disposições aqui tratadas aos contratos de locação celebrados sob a égide da legislação anterior A fim de solver este problema especificamente em relação à convenção do aluguel preço periodicidade e indexador de reajustamento regulado pelo art 17 e seguintes desta Lei o legislador estipulou que nas locações residenciais o disposto nos arts 17 e seguintes terão aplicação imediata aos imóveis novos com habitese concedido a partir da entrada em vigor desta lei Se o imóvel não fosse novo leiase com habitese expedido antes da vigência da Lei de Locação a livre convenção do aluguel quanto a preço periodicidade e indexador de reajustamento proibida a vinculação à variação do salário mínimo variação cambial e moeda estrangeira passaria a ter aplicação imediata depois de cinco anos da vigência da lei Locação Aluguel Imóvel residencial Habitese concedido após a Lei 824591 Livre convenção Aplicação do art 85 com observância das restrições do art 17 da referida lei Para os imóveis residenciais novos ou seja cujo habitese venha a ser concedido após 20 de dezembro de 1991 é livre a convenção do aluguel não só quanto ao preço como também no que se refere à periodicidade e indexador da correção vedados apenas os índices referidos no art 17 da Lei 82459118 Atualmente contudo este dispositivo não mais tem aplicação prática exatamente pelo decurso do prazo quinquenal Art 86 O art 8º da Lei nº 4380 de 21 de agosto de 1964 passa a vigorar com a seguinte redação Art 8º O sistema financeiro da habitação destinado a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia especialmente pelas classes de menor renda da população será integrado Comentários Rennan Faria Krüger Thamay Tratase de importante dispositivo que tem como compromisso garantir que o Sistema Financeiro da Habitação que é integrado facilite e promova a construção e a aquisição da casa própria ou de moradia para os cidadãos em geral dirigindose especialmente aos de classes de menor renda da população Comprometese o dispositivo com a socialização da casa própria ou moradia De fato mister destacar que não se trata apenas de dispositivo que se dirige à aquisição da casa própria mas também à construção de moradias que comportem a locação a famílias de menor potencial de renda fazendo com que de certa forma se implemente o direito à moradia assim como determina o art 6º da Constituição Essa construção foi possível pelo fato de ter a vigente norma acrescentado os termos ou moradia na redação primitiva ao tratar destinação do Sistema Financeiro da Habitação Com isso facilitase o acesso de todos à aquisição construção ou locação social de imóvel O Sistema Financeiro da Habitação19 destinado a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia especialmente pelas classes de menor renda da população será integrado a pelos bancos múltiplos b pelos bancos comerciais c pelas caixas econômicas20 d pelas sociedades de crédito imobiliário e pelas associações de poupança e empréstimo f pelas companhias hipotecárias g pelos órgãos federais estaduais e municipais inclusive sociedades de economia mista em que haja participação majoritária do poder público que operem de acordo com o disposto nesta Lei no financiamento de habitações e obras conexas h pelas fundações cooperativas e outras formas associativas para construção ou aquisição da casa própria sem finalidade de lucro que se constituirão de acordo com as diretrizes desta Lei i pelas caixas militares j pelas entidades abertas de previdência complementar k pelas companhias securitizadoras de crédito imobiliário e l por outras instituições que venham a ser consideradas pelo Conselho Monetário Nacional como integrantes do Sistema Financeiro da Habitação É de se destacar que o entendimento predominante na jurisprudência do STJ é no sentido de que o agente financeiro nos contratos de mútuo submetidos ao Sistema Financeiro da Habitação responde solidariamente com a empresa seguradora pelos vícios de construção do imóvel A ação proposta com o objetivo de cobrar indenização do seguro adjeto ao mútuo hipotecário em princípio diz respeito ao mutuário e a seguradora unicamente Todavia se essa pretensão estiver fundada em vício de construção terseá hipótese de responsabilidade solidária do agente financeiro21 Ademais segundo o STJ A obra iniciada mediante financiamento do Sistema Financeiro da Habitação acarreta a solidariedade do agente financeiro pela respectiva solidez e segurança22 Assim segundo essa Corte o agente financeiro é parte legítima na ação de resolução contratual proposta por mutuários em virtude de vícios constatados no edifício dada a inequívoca interdependência entre os contratos de construção e de financiamento cf REsp 331340DF Quarta Turma Rel Min Barros Monteiro DJ de 1403200523 Por isso a ação de rescisão de contrato tem como qualidade estender a responsabilidade ao agente financeiro pela solidez e segurança da obra24 Com efeito a análise econômica da função social do contrato realizada a partir da doutrina da análise econômica do direito permite reconhecer o papel institucional e social que o direito contratual pode oferecer ao mercado qual seja a segurança e previsibilidade nas operações econômicas e sociais capazes de proteger as expectativas dos agentes econômicos por meio de instituições mais sólidas que reforcem ao contrário de minar a estrutura do mercado 2 Todo contrato de financiamento imobiliário ainda que pactuado nos moldes do Sistema Financeiro da Habitação é negócio jurídico de cunho eminentemente patrimonial e por isso solo fértil para a aplicação da análise econômica do direito 3 A Lei n 109312004 especialmente seu art 50 inspirouse na efetividade celeridade e boafé perseguidos pelo processo civil moderno cujo entendimento é de que todo litígio a ser composto dentre eles os de cunho econômico deve apresentar pedido objetivo e apontar precisa e claramente a espécie e o alcance do abuso contratual que fundamenta a ação de revisão do contrato 4 As regras expressas no art 50 e seus parágrafos têm a clara intenção de garantir o cumprimento dos contratos de financiamento de imóveis tal como pactuados gerando segurança para os contratantes O objetivo maior da norma é garantir que quando a execução do contrato se tornar controvertida e necessária for a intervenção judicial a discussão seja eficiente porque somente o ponto conflitante será discutido e a discussão da controvérsia não impedirá a execução de tudo aquilo com o qual concordam as partes 5 Aplicamse aos contratos de financiamento imobiliário do Sistema de Financiamento Habitacional as disposições da Lei n 109312004 mormente as referentes aos requisitos da petição inicial da ação de revisão de cláusulas contratuais constantes do art 50 da Lei n 109312004 6 Recurso especial provido25 Com toda essa estrutura buscase que pelo Sistema Financeiro da Habitação26 possase dar acesso à moradia a todo e qualquer cidadão assim como preceitua o disposto em comento desta Lei de Locações Em relação à moradia algumas considerações merecem ser feitas Podese afirmar que com o acréscimo da expressão moradia ampliouse a aplicabilidade do Sistema Financeiro da Habitação27 permitindose que além de facilitada seja a aquisição da casa própria pelas pessoas mais carentes sejam construídas moradias que permitam a ocorrência da locação para pessoas mais carentes socializandose constitucionalmente a locação de imóveis criando o fenômeno da locação social Tragicamente a locação social não tem sido implementada a contento pelas autoridades públicas muito embora o objetivo seja louvável e extremamente necessário para o Brasil e parcela significativa de sua população Com efeito isso se poderia dar em relação àquelas famílias que em decorrência da baixa renda não podem ainda adquirir a casa própria É evidentemente para essas pessoas que a norma se direciona criando a oportunidade para que possam ou devessem poder ter acesso pleno à moradia por meio da locação social Segundo o STJ a execução hipotecária proposta para cobrança de crédito vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação sujeitase ao prazo prescricional de 05 cinco anos previsto no artigo 206 5º I do Código Civil28 Destarte a utilização do Sistema Francês de Amortização Tabela Price para o cálculo das prestações da casa própria não é ilegal e não enseja por si só a incidência de juros sobre juros sendo necessário demonstrar a existência de amortizações negativas o que não ocorreu no caso dos autos 2 É possível a aplicação da Taxa Referencial TR para correção do saldo devedor de contrato de mútuo habitacional vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação ainda que firmado antes da vigência da Lei 817791 desde que pactuado o mesmo índice aplicável à caderneta de poupança 3 A Segunda Seção desta Corte firmou o entendimento de que a devolução em dobro dos valores pagos pelo consumidor somente é possível quando demonstrada a má fé do credor 4 Agravo regimental a que se nega provimento29 Alertese que é lícita a desocupação do imóvel em execução regida pela Lei nº 57411971 Não enseja indenização por danos materiais a desocupação de imóvel alugado para terceiros objeto de financiamento regido pelo SFH com finalidade estritamente social e assistencial cujo contrato proíbe o mutuário de darlhe outra destinação que não seja para sua residência própria e de seus familiares A interrupção do contrato de locação para terceiros no caso não é causa de constrangimento indevido situação vexatória ou sofrimento psíquicoemocional a ensejar indenização por danos morais já que o mutuário assumiu os riscos da desocupação do imóvel quando inadimpliu o contrato e sujeitouse a uma possível rescisão contratual30 Toda a estrutura normativa da Lei de Locações resta aplicável ao Sistema Financeiro da Habitação caso por evidente estejase diante de uma locação social realizada aplicandose as estruturas normativas já investigadas anteriormente Assim o que se pretendeu com a previsão foi dar ao cidadão o mais amplo e completo acesso à moradia assim como a possibilidade de construir ou adquirir a casa própria repercutindo de forma direta na Lei de Locações especialmente por criar a pouco aplicada locação social que merece mais atenção do poder público por ser uma tradicional política pública garantida pelo art 6º da Constituição direito de fundamentação de aplicabilidade plena e eficácia imediata Art 87 Vetado Comentários Renato Pinheiro Jabur O Projeto de Lei 912 de 1991 Projeto de Lei 521991 no Senado Federal que originou a Lei do Inquilinato foi objeto de dois vetos parciais pelo Presidente da República Foram vetados os arts 87 e 88 conforme a Mensagem de Veto 5651991 publicada no Diário Oficial da União de 21 de outubro de 1991 O teor do art 87 e seu parágrafo único ambos vetados era o seguinte Art 87 O Governo Federal poderá isentar do imposto de renda o lucro apurado na alienação de imóveis por pessoa física desde que esse lucro seja aplicado na aquisição ou construção de outro imóvel residencial no prazo de um ano a contar da data da alienação Parágrafo único O disposto neste artigo estendese aos casos em que o alienante aplique o valor do lucro imobiliário na aquisição de imóvel residencial para parente até 2º grau desde que o donatário na data da aquisição não possua imóvel da mesma espécie Notese que artigo com teor e propósito bastante semelhantes acabou sendo consagrado na Lei 11196 de 21 de novembro de 2005 Art 39 Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais desde que o alienante no prazo de 180 cento e oitenta dias contado da celebração do contrato aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País 1º No caso de venda de mais de 1 um imóvel o prazo referido neste artigo será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à 1ª primeira operação 2º A aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada 3º No caso de aquisição de mais de um imóvel a isenção de que trata este artigo aplicarseá ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais 4º A inobservância das condições estabelecidas neste artigo importará em exigência do imposto com base no ganho de capital acrescido de I juros de mora calculados a partir do 2º segundo mês subsequente ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido e II multa de mora ou de ofício calculada a partir do 2º segundo mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido se o imposto não for pago até 30 trinta dias após o prazo de que trata o caput deste artigo 5º O contribuinte somente poderá usufruir do benefício de que trata este artigo 1 uma vez a cada 5 cinco anos Art 88 Vetado Comentários Renato Pinheiro Jabur Como mencionado acima nos comentários ao art 87 houve dois vetos ao Projeto de Lei 912 de 1991 que originou a Lei do Inquilinato Além do art 87 foi vetado o art 88 cujo teor era o seguinte Art 88 O Governo Federal poderá dispor que os pagamentos efetuados a título de aluguel sejam deduzidos na declaração de imposto de renda até o seu limite máximo Art 89 Esta lei entrará em vigor sessenta dias após a sua publicação 1 1 2 3 4 5 6 7 8 Comentários Tatiana Bonatti Peres Como regra geral as leis entram em vigor no ordenamento jurídico brasileiro no prazo de 45 dias conforme o art 1º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro Decretolei 4657 de 4 de setembro de 1942 Salvo disposição contrária a lei começa a vigorar em todo o país quarenta e cinco dias depois de oficialmente publicada No entanto a Lei do Inquilinato de acordo com seu art 89 começou a vigorar 60 dias após a sua publicação no Diário Oficial da União ocorrida em 21 de outubro de 1991 Art 90 Revogamse as disposições em contrário especialmente I o Decreto nº 24150 de 20 de abril de 1934 II a Lei nº 6239 de 19 de setembro de 1975 III a Lei nº 6649 de 16 de maio de 1979 IV a Lei nº 6698 de 15 de outubro de 1979 V a Lei nº 7355 de 31 de agosto de 1985 VI a Lei nº 7538 de 24 de setembro de 1986 VII a Lei nº 7612 de 9 de julho de 1987 e VIII a Lei nº 8157 de 3 de janeiro de 1991 Brasília 18 de outubro de 1991 170º da Independência e 103º da República Fernando Collor Jarbas Passarinho Este texto não substitui o publicado no DOU de 21101991 Comentários Daniel Willian Granado Revogação de dispositivos O dispositivo em apreço cuida da revogação expressa de alguns diplomas legais que existiam quando da entrada em vigor da Lei 82451991 Nessa linha foram revogadas além das disposições em contrário expressamente o Decreto 241501934 que cuidava de disciplinar as condições e o processo de renovação dos contratos de locação de imóveis destinados a fins comerciais ou industriais a Lei 62391975 que disciplinava as ações de despejo de hospitais unidades sanitárias oficiais e estabelecimentos de saúde e ensino a Lei 66491979 que cuidava da locação predial urbana a Lei 66981979 que dispunha a respeito do reajuste do aluguel nas locações residenciais a Lei 73551985 que alterou o art 7º da Lei 66491979 antiga lei do inquilinato a Lei 75381986 que cuidava de suspender as execuções de despejo relativas a prédios urbanos residenciais e não residenciais a Lei 76121987 que tratava da suspensão das execuções de ações de despejo relativas a prédios urbanos residenciais a Lei 81571991 que veio a modificar a antiga lei de locações relativamente às ações revisionais e reajuste de aluguéis LACERDA Galeno O novo direito processual civil e os feitos pendentes Rio de Janeiro Forense 1974 p 13 Nesse sentido v CARNEIRO Paulo Cezar Pinheiro Comentário ao art 14 In WAMBIER Teresa Arruda Alvim et al coords Breves comentários ao Novo Código de Processo Civil São Paulo RT 2015 p 9192 CRAMER Ronaldo Comentário ao art 1046 In WAMBIER Teresa Arruda Alvim et al coords Breves comentários ao Novo Código de Processo Civil São Paulo RT 2015 p 2359 SANTOS Gildo dos Locação e despejo comentários à Lei 824591 5 ed São Paulo RT 2004 p 636 SANTOS Gildo dos Locação e despejo comentários à Lei 824591 5 ed São Paulo RT 2004 p 636 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada doutrina e prática 10 ed São Paulo Atlas 2010 p 360 BARROS Francisco Carlos Rocha de Comentários à Lei do Inquilinato 2 ed São Paulo RT 1997 p 667668 Ap s Rev 1174380007SP 34ª Câmara de Direito Privado Rel Emanuel Oliveira j 01122008 Ap s Rev 717235200 31ª Câmara Rel Des Paulo Ayrosa j 19042005 Ap s Rev 84657002 27ª Câmara Rel Des Berenice Marcones César j 30082005 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 SANTOS Gildo dos Locação e despejo comentários à Lei 824591 6 ed São Paulo RT 2010 p 599600 Lei 90991995 Art 8º 1º Somente serão admitidas a propor ação perante o Juizado Especial I as pessoas físicas capazes excluídos os cessionários de direito de pessoas jurídicas II as pessoas enquadradas como microempreendedores individuais microempresas e empresas de pequeno porte na forma da Lei Complementar nº 123 de 14 de dezembro de 2006 III as pessoas jurídicas qualificadas como Organização da Sociedade Civil de Interesse Público nos termos da Lei nº 9790 de 23 de março de 1999 IV as sociedades de crédito ao microempreendedor nos termos do art 1º da Lei nº 10194 de 14 de fevereiro de 2001 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo 8 ed Rio de Janeiro Forense 2012 p 405 SANTOS Gildo dos Locação e despejo comentários à Lei 824591 5 ed São Paulo RT 2004 p 670 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo 8 ed Rio de Janeiro Forense 2012 p 406 VENOSA Sílvio de Salvo Lei do Inquilinato comentada doutrina e prática 8 ed São Paulo Atlas 2005 p 372 SOUZA Sylvio Capanema de A Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo 8 ed Rio de Janeiro Forense 2012 p 406 SANTOS Gildo dos Locação e despejo 7 ed rev ampl e atual São Paulo RT 2011 p 670 STJ REsp 475033 6ª Turma Rel Min Hamilton Carvalhido j 16122003 vu DJ 09122004 p 215 2º TACSP Ap s Rev 430795 11ª Câmara de Direito Privado Rel Des Artur Marques j 22051995 Agravo regimental Sistema Financeiro da Habitação Saldo residual Contrato sem cobertura do FCVS Responsabilidade do mutuário 1 Nos contratos de financiamento celebrados no âmbito do SFH sem cláusula de garantia de cobertura do FCVS o saldo devedor residual deverá ser suportado pelo mutuário REsp 1447108CE Rel Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva Segunda Seção julgado em 22102014 DJe 24102014 2 Agravo regimental não provido STJ AgRg no REsp 1287993CE 201102515225 4ª Turma Rel Min Luis Felipe Salomão j 17032015 DJe 25032015 Processo civil Agravo regimental Sistema Financeiro da Habitação Cobertura do FCVS A Caixa Econômica Federal deve integrar a lide como litisconsorte necessária nas ações em que se discute acerca de contratos de mútuo com a previsão de cobertura do Fundo de Compensação de Variações Salariais Agravo regimental desprovido STJ AgRg no AREsp 168962SP 201200818815 1ª Turma Rel Min Ari Pargendler j 19092013 DJe 15102013 AgRg no Ag 1061396PE 3ª Turma Rel Min Sidnei Beneti j 23062009 DJe 29062009 AgRg no Ag 932006SC 4ª Turma Rel Min Aldir Passarinho Junior j 20112007 DJ 17122007 p 205 AgRg no Ag 683809SC 4ª Turma Rel Min Fernando Gonçalves j 18082005 DJ 05092005 p 428 REsp 579464DF 3ª Turma Rel Min Carlos Alberto Menezes Direito j 14122004 DJ 11042005 p 289 STJ REsp 1163283RS 200902066576 4ª Turma Rel Min Luis Felipe Salomão j 07042015 DJe 04052015 Embargos declaratórios recebidos como agravo regimental Sistema Financeiro da Habitação Saldo residual Contrato sem cobertura do FCVS Responsabilidade do mutuário 1 Os embargos declaratórios não se prestam a perquirições acerca do alcance do julgado embargado Conforme já decidiu esta Corte não cabe ao Tribunal que não é órgão de consulta responder a questionários postos pela parte sucumbente que não aponta de concreto nenhuma obscuridade omissão ou contradição no acórdão EDcl no REsp 739RJ Rel Ministro Athos Carneiro Quarta Turma julgado em 23101990 2 Nos contratos de financiamento celebrados no âmbito do SFH sem cláusula de garantia de cobertura do FCVS o saldo devedor residual deverá ser suportado pelo mutuário REsp 1447108CE Rel Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva Segunda Seção julgado em 22102014 DJe 24102014 3 Embargos recebidos como agravo regimental ao qual se nega provimento STJ EDcl no REsp 1312505RN 201200460102 4ª Turma Rel Min Luis Felipe Salomão j 17032015 DJe 25032015 Agravo regimental em agravo em recurso especial Sistema Financeiro de Habitação Ação revisional Contrato de gaveta Ilegitimidade passiva Revisão Inviabilidade Súmula nº 7STJ 1 Na cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da HabitaçãoFCVS firmada após 25101996 a concordância da instituição financeira é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para ajuizar ação revisional de cláusulas contratuais 2 Rever as conclusões do acórdão recorrido acerca da validade de documento como sendo apto a comprovar a data da cessão demandaria o reexame de matéria fáticoprobatória procedimento vedado pela Súmula nº 7STJ 3 Agravo regimental não provido STJ AgRg no AREsp 387824AM 201302853690 3ª Turma Rel Min Ricardo Villas Bôas Cueva j 21102014 DJe 28102014 STJ REsp 1385998RS 201301519028 3ª Turma Rel Min Sidnei Beneti j 03042014 DJe 12052014 STJ AgRg no AREsp 621594PR 201402881765 4ª Turma Rel Min Raul Araújo j 19032015 DJe 20042015 E vejase Administrativo Sistema Financeiro de Habitação Contrato com cobertura do FCVS Capitalização de juros Coeficiente de equiparação salarial Revisão de provas e de cláusulas contratuais Súmulas 5 e 7 do STJ CDC 30 Inaplicabilidade 1 O STJ tem reiteradamente entendido que a capitalização de juros na Tabela Price e a incidência do CES demandam reexame de provas e cláusulas contratuais o que é vedado pelas Súmulas 5 e 7STJ 2 A Primeira Seção do STJ pacificou o entendimento de serem inaplicáveis as regras do Código de Defesa do Consumidor ao contrato de mútuo habitacional firmado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação com cobertura do FCVS tendo em vista que a garantia ofertada pelo Governo Federal de quitar o saldo residual do contrato com recursos do mencionado Fundo configura cláusula protetiva do mutuário e do SFH fato que afasta a utilização das regras previstas no citado Código Desta feita não há amparo legal à pretensão da recorrente de devolução em dobro dos valores pagos a maior 3 Agravo Regimental não provido STJ AgRg no REsp 1471367PR 201401868460 2ª Turma Rel Min Herman Benjamin j 10022015 DJe 20032015 TRF5 AC 422324SE 200685000041446 3ª Turma Rel Des Federal Vladimir Carvalho Substituto j 11102007 DJ 27032008 p 1045 n 59 ALCURE Fábio Neffa Problemas atuais das relações locatícias resultados alcançados através da aplicação direta e indireta das normas constitucionais Dissertação apresentada ao programa de pósgraduação em Teoria do Estado e Direito Constitucional da Pontifícia Universidade Católica do Rio de Janeiro como requisito parcial à obtenção do título de mestre em Direito 2014 ALEXY Robert Teoría de los derechos fundamentales Trad Ernesto Garzón Valdés Madrid Centro de Estudios Políticos y Constitucionales 2001 ALVES Ricardo Luiz O direito de preferência do locatário na Lei do Inquilinato Informativo jurídico Consulex Brasília Consulex vol 16 n 19 maio 2002 ALVIM Arruda Manual de direito processual civil segunda parte 16 ed rev atual e ampl São Paulo RT Thomson Reuters 2013 ALVIM Thereza coords Comentários ao Código Civil brasileiro do direito das obrigações comentário ao art 233 Rio de Janeiro Forense 2003 ALVIM NETTO José Manoel de Arruda Manual de direito processual civil parte geral 6 ed rev e atual São Paulo RT 1997 vol 1 AMARAL Francisco Direito civil introdução 5 ed Rio de Janeiro Renovar 2003 AMORIM José Roberto Neves Revisional e renovatória de locação In CASCONI Francisco Antonio AMORIM José Roberto Neves coords Locações aspectos relevantes São Paulo Método 2004 ANDRADE Manuel Augusto Domingues de Teoria geral da relação jurídica Coimbra Almedina 1972 vol 2 ASSIS Araken de Locação e despejo Porto Alegre Sergio Antonio Fabris Editor 1992 AZEVEDO Álvaro Villaça Das várias espécies de contrato In TEIXEIRA Sálvio de Figueiredo coord Comentários ao novo Código Civil Rio de Janeiro Forense 2005 vol 7 TUCCI Rogério Lauria Lei do Inquilinato 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