Direito de Vizinhança - Artigos 1277 a 1313 CC - Guia Completo

Di reito de vizinhança artigos 1277 a 1313 do Código Civil 02 O crescimento urbano das cidades impulsiona o setor da construção civil Diante da necessidade de garantir a harmonia entre os moradores tornou se necessária a regulamentação de todos os aspectos envolvendo o direito de vizinhança Afinal é comum a existência de alguma situação conflitante na relação de indivíduos que possuem suas residências uma perto da outra principalmente quando algo que é benéfico para um morador pode gerar violações ao bemestar e direito do vizinho Para resolver esses casos e fazer com que a sociedade viva em harmonia surgiu o direito de vizinhança Tratase de um conjunto de normas dentre as quais se destacam os artigos 1277 a 1313 do Código Civil 02 que versam sobre os problemas causados pelas interferências indevidas entre imóveis próximos com a finalidade de evitar prejuízos Você sabe qual é a importância dos direitos de vizinhança para a sociedade Quer entender melhor como funciona esse instituto O que é preciso saber sobre o direito de vizinhança É importante saber que esse direito visa proteger a utilização anormal da propriedade as árvores limítrofes a passagem de cabos e tubulações as águas infiltrações os limites entre prédios os direitos de tapagem de construir entre outros Tratase de uma verdadeira limitação ao direito da propriedade A legislação criada busca impedir o uso abusivo da propriedade podendo impor ao proprietário infrator condenado a uma obrigação de nãofazer eou pagamento de multa cominatória Entre alguns fatores seguros para efeitos da composição de conflitos definidos pela doutrina podemos citar a natureza do uso préocupação as regras de edificações localização do imóvel limite de tolerância dos vizinhos etc O Código Civil em seu art 1277 traz a seguinte disposição sobre o tema O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança ao sossego e à saúde dos que o habitam provocadas pela utilização de propriedade vizinha Parágrafo único Proíbemse as interferências considerandose a natureza da utilização a localização do prédio atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança Mesmo que por decisão judicial as interferências devam ser toleradas o vizinho poderá exigir a sua redução ou eliminação quando estas se tornarem possíveis Além disso o proprietário ou possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição ou a reparação deste quando ameace ruína bem como que lhe preste caução pelo dano iminente Da mesma forma o proprietário ou o possuidor de um prédio em que alguém tenha direito de fazer obras pode no caso de dano iminente exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual Além disso a lei prevê que todo proprietário tem o direito de delimitar o seu imóvel de forma a deixar claros os limites da propriedade e evitar conflitos com os vizinhos Confira a redação do art 1297 do Código Civil sobre o assunto O proprietário tem direito a cercar murar valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio urbano ou rural e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados repartindose proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas Exemplos comuns de conflitos Os conflitos entre vizinhos são bem comuns Confira outras situações o proprietário de um imóvel ergue em seu próprio terreno um edifício alto e que acaba prejudicando a passagem da luz e faz sombra sobre o imóvel vizinho entupimento ou infiltração no encanamento de uma casa que acaba por causar mofo e problemas na parede do vizinho o cão de um determinado morador late e faz barulhos dia e noite prejudicando o sossego e a tranquilidade de toda a vizinhança o proprietário ou possuidor de um prédio no seu direito de realizar obras sem caso de dano iminente pode exigir do autor delas as garantias necessárias contra o eventual prejuízo passagem de cabos e tubulações de modo a utilizar sempre de modo menos grave as custas do interessado conceder limites de espaço entre os prédios e o direito de tapagem direito de cercar murar e valar a propriedade sem que isso implique a interferência na propriedade alheia perturbação do sossego com música com volume muito alto e comemorações sem hora para acabar Natureza jurídica do direito de vizinhança A natureza jurídica do direito de vizinhança costuma ser classificada como de servidão legal Tal posição não é unânime entre os doutrinadores Alguns defendem que se trata de um tipo de obrigação enquanto outros determinam a natureza de limitação legal ao direito de propriedade Tipos de atos prejudiciais Os atos prejudiciais que ensejam a aplicação das regras referentes ao direito de vizinhança podem ser ilegais quando estiver relacionada a algum ato ilícito sujeitando o agente à obrigação de ressarcimento do prejuízo provocado É o caso do impedimento de passagem por exemplo abusivo são aqueles praticados em desacordo com a finalidade social como o barulho em excesso ainda que se encontrem nos limites da propriedade entre prédios e do direito de tapagem lesivos provocam danos ao vizinho embora o agente não esteja usufruindo de forma anormal de sua propriedade Soluções dadas pela legislação É necessário ressaltar que o direito de vizinhança é um reflexo do direito de propriedade que atua sob o conceito da função social devendo considerar a boafé nas ações entre vizinhos Além disso é importante entender que os imóveis vizinhos não são somente os confinantes mas também os que se encontram nas proximidades desde que a conduta praticada por alguém em certo imóvel vá atingir diretamente sobe outro provocando incômodo ou demais danos Algumas ações podem ser ajuizadas para proteger os direitos de vizinhança São elas para impedirobstar algo como uma construção Nunciação de Obra Nova para defender a posse do morador Ações Possessórias para pedir a condenação do vizinho a fazer não fazer dar coisa certa ou incerta Ações Condenatórias para demarcar algum terreno ou dividilo Ação Demarcatória ou Ação Divisória Veja um exemplo Conforme o artigo 1286 do CC o proprietário precisa tolerar a passagem de cabos e tubulações para o uso de seus vizinhos por meio do recebimento de indenização que atenda também a desvalorização da área remanescente se for impossível que o procedimento seja realizado de outra forma ou se muito oneroso Para estes casos o interessado po de ingressar com ação de passagem Confira a redação do 1285 do Código Civil que dispõe sobre o assunto O dono do prédio que não tiver acesso à via pública nascente ou porto pode mediante pagamento de indenização cabal constranger o vizinho a lhe dar passagem cujo rumo será judicialmente fixado se necessário Ou seja é permitido que o proprietário exija que a instalação seja executada de maneira menos gravosa bem como depois seja retirada à sua custa para outra localização do imóvel Da mesma forma o mesmo pode solicitar a realização de obras de segurança quando as instalações oferecem um grau maior de risco Responsabilidade civil pelos danos de vizinhança Tratase de uma responsabilidade objetiva que gera a obrigação de indenizar independentemente da existência de culpa se da conduta nociva do agente resulta um dano efetivo É preciso a comprovação do nexo causal entre o ato do vizinho e o dano sofrido pelo outro como requisito fundamental para a caracterização do dever de indenizar recaindo o ônus da prova A incidência do Código Civil Em casos de direito de vizinhança envolvendo condomínio o que deve prevalecer o regimento interno do condomínio ou o Código Civil Os regimentos internos de todos os condomínios incluindo condomínios de casas devem ser baseados na legislação nacional Contudo cada conjunto de normas deve levar em conta a realidade pessoal de cada morador Por exemplo se um condomínio proíbe o trânsito de animais pelo elevador e um condômino idoso precisa descer ou subir quatro andares com o animal é preciso ajustar a regra para atender esse morador que não tem outra alternativa Possibilidades de solução de conflitos O Código Civil permite ajuizamento de ações com o objetivo de regular o direito de propriedade e assegurar os direitos de vizinhança É o caso da ação de indenização de danos de vizinhança e ação demolitória entre outras De qualquer forma há a possibilidade de tratar a situação de forma amigável sem ter que recorrer às vias judiciais de primeiro plano Apenas se procede ao ajuizamento de ação nos casos em que não tenha sido obtido acordo pela via extrajudicial Nesse sentido é possível contar com a mediação e a conciliação entre as partes Geralmente uma boa conversa com a determinação clara de direitos e deveres entre as partes costuma ser eficaz para solucionar o conflito No que se refere à ação de demolição de obra indevida é necessário observar o prazo decadencial para que o morador possa exigir a demolição da obra Nesse sentido o proprietário pode no lapso de ano e dia após a conclusão da obra exigir que se desfaça janela sacada terraço ou goteira sobre o seu prédio escoado o prazo não poderá por sua vez edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente nem impedir ou dificultar o escoamento das águas da goteira com prejuízo para o prédio vizinho Caso se tratar de vãos ou aberturas para luz seja qual for a quantidade altura e disposição o vizinho poderá a todo tempo levantar a sua edificação ou contramuro ainda que lhes vede a claridade Ações envolvendo o direito de vizinhança Para uma melhor compreensão vamos exemplificar com alguns precedentes envolvendo o tema Ação demolitória A 4ª Turma do STJ apreciou um caso sobre a servidão predial Nele os proprietários de uma residência levantaram uma parede que provocou a obstrução da iluminação e ventilação prédio adjacente Na demanda ajuizada o magistrado de primeiro grau estabeleceu o desmanche da parede levantada O tribunal de 2ª instância preservou a decisão já que a parede erguida obstruía janelas que foram abertas no imóvel vizinho por um tempo superior há 20 anos Em recursos especiais os réus da ação alegaram o desrespeito aos artigos 573 parágrafo 2º e 576 do CC16 Contudo o ministro Luis Felipe Salomão expressou que as normas apontadas versam sobre os vínculos entre a vizinhança não sendo úteis para a resolução de conflitos ligados à servidão predial negando provimento ao recurso REsp 207738 Perturbação do sossego Vamos trazer um exemplo sobre o assunto A cantora Simone adquiriu do STJ a confirmação das decisões de 1ª e 2ª instância s que obrigaram sua vizinha ambientalista a retirar de seu apartamento 25 cães que lá mantinha por meio de decisão da 3ª Turma do STJ podendo manter apenas três cães Além disso a ministra Nancy Andrighi relatoria do processo afirmou que a ambientalista mesmo não sendo proprietária do imóvel é parte legítima considerando que a obrigação de não gerar danos ao sossego segurança e saúde é originária da qualidade de vizinhos e não de proprietário REsp 622303 Passagem forçada O proprietário de uma fazenda chamada São José localizada em Rio NegroMS ajuizou uma ação para a construção de passagem forçada em desfavor dos proprietários da fazenda Rancho Grande vizinha Isso porque a fração de sua propriedade é dividida do restante pela ocorrência de um acidente geográfico o que gerou o encravado do trecho A perícia identificou que o local possuía duas passagens uma por meio da fazenda Rancho Grande e outra pelo Rio Negro Contudo para realizar o ligamento por terra era necessário fazer uma estrada que por causa dos acidentes geográficos seria muito onerosa e para chegar à via pública andaria em torno de 30 km A decisão que julgou o pedido improcedente por meio do juízo de 1º grau foi mantido pelo tribunal estadual O ministro Ari Pargendler relator do recurso entendeu que o proprietário da fazenda São José tinha direito à passagem forçada já que a área encravada não tinha saída para a via pública e o acesso só seria viável caso fosse feita estrada a custos muitos altos Também o laudo da perícia afirmou que seria preciso construir duas pontes drenagem e aterro em certos locais Para o relator o entendimento de que as despesas com obras seriam dispendiosas foi o necessário para reconhecer a garantia da passagem forçada Contudo ele afirmou que o vizinho que suportaria a passagem teria direito a uma indenização que poderia ser estipulada em liquidação de sentença REsp 316336 Conseguiu entender as principais questões sobre o direito de vizinhança Tratase de um instituto relativamente simples mas que envolve conflitos e requer conhecimentos consolidados sobre o assunto Nesse sentido surge a necessidade de contratar um advogado experiente e que entenda bastante sobre o assunto Afinal é importante estar sempre atualizado quanto à legislação para entender o contexto pelo qual o seu cliente está passando analisar o caso da melhor forma e prestar um serviço de qualidade XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX Em primeiro lugar é muito importante saber que as coisas podem ser adquiridas de forma originária e de forma derivada Na forma originária não há relação com antecessor ao passo que a forma derivada há contato com o antecessor Em outras palavras a forma originária de aquisição ocorre por apropriação direta da pessoa à coisa Em contrapartida a forma derivada de aquisição surge diante da transmissão de um sujeito para outro A forma derivada pode ocorrer por registro do título art 1245 do CC02 ou por sucessão hereditária A sucessão hereditária ocorre em virtude da lei ou por testamento negócio jurídico unilateral Formas de Aquisição da Propriedade do bem Imóvel São formas de aquisição originária da propriedade do bem imóvel as acessões ilhas avulsão álveo abandonado plantações construções e aluvião e a usucapião A usucapião de bem imóvel é um tema mais extenso motivo pelo qual dedicamos artigo específico para o tema Art 1248 do Código Civil A acessão pode darse I por formação de ilhas II por aluvião III por avulsão IV por abandono de álveo V por plantações ou construções No caso da acessão ocorre uma incorporação de modo natural sem intervenção humana ou artificial com intervenção humana De forma natural temos a formação de ilhas aluvião avulsão e álveo abandonado De forma artificial temos as plantações e construções A aquisição originária nasce de forma natural e ocorre em razão de um evento externo possuindo caráter definitivo Em outras palavras a nova coisa vai aderindo com definitividade e exterioridade Temos neste cenário a coisa acedida coisa principal e a coisa acedente coisa acessória A coisa acedente é aquele que aderese a coisa acedida com definitividade e exterioridade Em razão do princípio da gravitação jurídica a coisa acessória segue a principal motivo pelo qual o proprietário da principal tornase dono por aquisição originária da coisa acedente Formação de Ilhas A propriedade das ilhas formadas segue uma regra bastante tranquila embora pareça complicado em uma primeira leitura Podemos explicar o tema de forma didática nos seguintes termos O legislador traça uma linha imaginária que divide o rio ao meio Feito isso verificase em qual lugar do rio a ilha se formou avaliando a partir dessa linha imaginária Por exemplo caso a ilha formese no meio do rio dividese 50 para cada proprietário ribeirinho fronteiriço Observe o que disciplina o art 1249 I CC02 Art 1249 As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros observadas as regras seguintesI as que se formarem no meio do rio consideramse acréscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens na proporção de suas testadas até a linha que dividir o álveo em duas partes iguais Código Civil Caso contudo a ilha se forme entre a linha e a margem a ilha será considerado acréscimo o proprietário ribeirinho fronteiriço Art 1249 II as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideramse acréscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado Código Civil Por fim as ilhas que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam a pertencer aos proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram art 1249 III CC02 Aluvião No aluvião ocorre o acréscimo sucessivo e imperceptível A aluvião poderá ser própria o u imprópria A primeira é o aumento gradativo de terras que o rio deixa naturalmente nos terrenos ribeirinhos Neste caso a terra vai aos poucos para margem A segunda por usa vez é o acréscimo que se forma em virtude de ressecamento de álveo Então na aluvião imprópria o leito do rio seca gradativamente Art 1250 do Código Civil Os acréscimos formados sucessiva e imperceptivelmente por depósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes ou pelo desvio das águas destas pertencem aos donos dos terrenos marginais sem indenização Parágrafo único O terreno aluvial que se formar em frente de prédios de proprietários diferentes dividirseá entre eles na proporção da testada de cada um sobre a antiga margem Avulsão Na avulsão diferente da aluvião há uma força violenta não imperceptível que faz com que porção de terra se destaque de um prédio e se acresça a outro Neste caso o dono do terreno acrescido tornase proprietário da nova porção de terra se Indenizar o dono que perdeu a parcela da terra transcorrido 1 ano a parte prejudicada não reclamar Art 1251 do Código Civil Quando por força natural violenta uma porção de terra se destacar de um prédio e se juntar a outro o dono deste adquirirá a propriedade do acréscimo se indenizar o dono do primeiro ou sem indenização se em um ano ninguém houver reclamadoParágrafo único Recusandose ao pagamento de indenização o dono do prédio a que se juntou a porção de terra deverá aquiescer a que se remova a parte acrescida Álveo Abandonado Segundo o Código de águas álveo é a superfície que as águas cobrem sem transbordar para o solo natural e ordinariamente enxuto art 9 Decreto 2464334 Código de Águas Art 1252 do Código Civil O álveo abandonado de corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens sem que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso entendendose que os prédios marginais se estendem até o meio do álveo Construções e Plantações Segundo o art 1253 do Código Civil toda construção ou plantação existente em um terreno presumese feita pelo proprietário e à sua custa até que se prove o contrário Aqui temos a seguinte regra 1 Em terreno próprio utilizou semente planta ou material de terceiro adquire a propriedade da semente planta ou material indeniza o antigo dono paga perdas e danos se de máfé 2 Em terreno alheio utilizou semente planta ou material próprio perde a propriedade da semente planta ou material para o proprietário do terreno é indenizado se atuou de boafé 3 Em terreno alheiro utilizou semente planta ou material próprio mas o valor d a plantação construção excede o valor do terreno Neste caso adquire a propriedade se de boafé pagar indenização fixada em juízo ou por acordo No caso de máfé de ambas as partes o proprietário adquire a plantação construção e ressarcirá o valor das acessões A máfé do proprietário á presumida quando a construção plantação á feita na sua presença e sem sua impugnação No caso de utilizar em terreno próprio sementes plantas ou materiais de terceiro deverá pagar o valor destes para o terceiro proprietário Por fim em relação as plantações e construções é interessante citar os art 1258 e 1259 do Código Civil Art 1258 do Código Civil Se a construção feita parcialmente em solo próprio invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte deste adquire o construtor de boafé a propriedade da parte do solo invadido se o valor da construção exceder o dessa parte e responde por indenização que represente também o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente Parágrafo único Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo o construtor de máfé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu se em proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem grave prejuízo para a construção Art 1259 do Código Civil Se o construtor estiver de boafé e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte deste adquire a propriedade da parte do solo invadido e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à construção mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente se de máfé é obrigado a demolir o que nele construiu pagando as perdas e danos apurados que serão devidos em dobro Formas de Aquisição da Propriedade do Bem Móvel As formas originárias da aquisição da bem móvel são a ocupação o achado de tesouro e a usucapião Ocorre a ocupação segundo o Código Civil na hipótese de alguém se assenhorear de coisa sem dono res nullius desde que a ocupação não seja proibida pela lei art 1263 do CC02 Quanto ao achado de tesouro caso este seja encontrado pelo próprio dono do prédio será integralmente do dono do prédio pelo terceiro autorizado será dividido com o dono do prédio pelo terceiro não autorizado será integralmente do dono da prédio pelo terceiro em terreno aforado será dividido entre o descobridor e o enfiteuta pelo próprio enfiteuta será integralmente do enfiteuta É importante não confundir o achado de tesouro com a coisa descoberta O achado de tesouro guarda relação com o depósito antigo de coisas preciosas oculto e de cujo dono não haja memória art 1264 do CC02 A coisa descoberta por sua vez é coisa alheia perdida ou res desperdicta e deverá ser devolvida ao legitimo possuidor art 1233 do CC02 Com a devolução da coisa perdida aquele que encontrou receberá indenização superior a 5 do valor do bem indenização das despesas com conservação e transporte da coisa O dono poderá também abandonar a coisa res derelicta Em paralelo quanto as formas derivadas temos a especificação a confusão a comistão a adjunção a tradição e a sucessão A tradição é a entrega do bem art 1267 do CC02 A especificação por sua vez vem definida no art 1269 do CC02 e estabelece que aquele que trabalhando em matériaprima em parte alheia obtiver espécie nova desta será proprietário se não se puder restituir à forma anterior A confusão comistão e adjunção vem disciplinada no art 1272 do Código Civil senão vejamos As coisas pertencentes a diversos donos confundidas misturadas ou adjuntadas sem o consentimento deles continuam a pertencerlhes sendo possível separálas sem deterioração art 1272 do CC02 A sucessão por fim ocorre a transferência da propriedade em razão da morte seja pela lei seja pelo testamento A usucapião do bem móvel poderá ser extraordinária e ordinária A usucapião ordinária de bem móvel impõe os seguintes requisitos posse ad usucapionem prazo de 3 anos justo título boafé A usucapião extraordinária de bem móvel por sua vez impõe os seguintes requisitos 1 posse ad usucapionem 2 prazo de 5 anos