Direito de Superfície - Conceito-Natureza Jurídica-e-Extinção

Direito de Superfície Prof Dante Catuzzo Junior Conceito Direito real sobre coisa alheia Maior amplitude dentre esses direitos Direito de usar e fruir qualificado Permite construir ou plantar em terreno de outrem Separação jurídica entre solo e edificaçãoplantação Fundamento Legal Código Civil arts 1225 inciso II e arts 1369 a 1377 Estatuto da Cidade Lei 102572001 arts 21 a 24 Natureza Jurídica Direito real autônomo art 1225 II Possui todas as características de direito real eficácia erga omnes publicidade inerência sequela Transmissível inter vivos e causa mortis Recai sobre bem imóvel terreno Exige escritura pública concessivo de direto real art 108 e registro na matrícula imobiliária Características Bilateralidade proprietário e superficiário Prazo determinado art 1369 ou indeterminado Estatuto da Cidade Oneroso ou gratuito art 1371 Pagamento único periódico ou mensal Transmissível aos sucessores ou herdeiros sem contraprestação financeira art 1372 Diferença do usufruto não transmissível Plenamente negociável Direitos do Superficiário Usar e fruir o imóvel Dispor do direito de superfície Alienar hipotecar transmitir por herança Direito real sobre o que construiu ou plantou Direito de preferência no caso de venda do imóvel art 1373 Deveres do Superficiário Pagar contraprestação se oneroso Respeitar a finalidade do contrato art 1374 Conservar o imóvel e cumprir normas urbanísticas Responder pelos encargos e tributos que incidam sobre o imóvel art 1371 Direitos do Proprietário Receber contraprestação se prevista Fiscalizar o uso conforme contrato Reaver o terreno ao término da superfície Salvo expressa disposição contratual sem necessidade de indenização art 1375 Direito de preferência no caso de venda do direito de superfície art 1373 Extinção do Direito de Superfície Pelo fim do prazo ajustado Descumprimento das obrigações pelo superficiário especialmente utilização para fim diverso Renúncia do superficiário Consolidação solo e superfície no mesmo dono Destruição do objeto Desapropriação art 1376 Efeitos da Extinção Proprietário readquire pleno domínio Construções e plantações ficam para o proprietário salvo estipulação diversa sem indenização Comparativo com Outros Direitos Enfiteuse extinta mas semelhante Arrendamento direito obrigacional não real Direito de usufruto mais restrito não permite alienação Importância Prática Instrumento de política urbana Permite o aproveitamento racional do solo Facilita parcerias públicoprivadas Outorga maior segurança jurídica ao titular do direito em comparação com um direito obrigacional ou real de menor intensidade Exemplo Prático Município concede direito de superfície a uma construtora Construtora pode vender apartamentos respeitando regras urbanísticas Útil para grande empreendimentos imobiliários com construção pelo usuário superficiário para maior segurança jurídica Conclusão Solução equilibrada entre interesse do proprietário e aproveitamento do solo Direito flexível útil e estratégico no direito urbanístico e civil Enfiteuse Aforamento Conceito Direito real sobre coisa alheia aforamento Separação entre domínio direto e domínio útil Proprietário senhorio direto domínio direto Enfiteuta titular do domínio útil Código Civil de 1916 Previsão arts 678 a 694 Enfiteuse era perpétua e transmissível aos herdeiros e sucessores Enfiteuta usava fruía podia alienar e hipotecar Senhorio direto recebia foro e laudêmio tinha direito de resgate Elementos da Enfiteuse Foro anual pago ao senhorio Laudêmio percentual 25 a 5 na transferência Direito de resgate do aforamento Código Civil de 2002 Não incluiu a enfiteuse no rol dos direitos reais art 1225 Art 2038 proibida a constituição de novas enfiteuses As já existentes continuam válidas até conversão em propriedade plena Situação Atual Enfiteuses constituídas antes de 2002 continuam existindo Regidas pelo CC1916 aplicandose o CC2002 de forma subsidiária Enfiteuta ainda paga foro e laudêmio ao senhorio Exemplos Práticos Terrenos de marinha e acrescidos União Imóveis em cidades litorâneas ex Copacabana Salvador Recife Exemplo venda de imóvel em Copacabana 5 laudêmio à União Imóveis em Alphaville Barueri e Tamboré enfiteuse da União Terrenos aforados por municípios estados ou igrejas Diferença para Direito de Superfície Enfiteuse perpétua com foro e laudêmio divisão de domínio Superfície temporária gratuita ou onerosa sem laudêmio Conclusão Enfiteuse instituto em extinção mas ainda existente Não pode mais ser criada mas subsiste em casos antigos Impacto prático relevante em negócios imobiliários Servidão Prof Dante Catuzzo Jr Introdução Direito real sobre coisa alheia restrição do uso e fruição do imóvel Regime jurídico arts 13781389 do Código Civil Nomenclatura Prédio serviente titular do prédio onerado Prédio dominante titular do direito real de servidão Um imóvel como servo do outro propiciandolhe um proveito ou suprindolhe uma carência natural Imóvel com proprietários distintos Exemplos servidão de trânsitopassagem de veículos servidão de trânsitopassagem de pedestres servidão de pastagem servidão para acesso à fonte de águarios servidão de vista proibição de construção acoima de determinada altura servidão de luz viabilizar a entrada de luz servidão de esgoto Constituição 1 Registro é direito real e portanto depende de registro na matrícula imobiliária da escritura CC art 108 ou do testamento CC art 1378 2 Usucapião é admitida a aquisição da servidão por usucapião com algumas peculiaridades a só é cabível para servidões em que há atos concretos de posse aparência de possuir e assim apenas para servidões aparentes e b o prazo de usucapião será de 10 anos se houver justo título e boafé ou em caso contrário 20 anos CC art 1379 Classificações Quanto ao tipo do imóvel Rústica imóvel rural Urbana imóvel urbano Quanto à visibilidade Aparente identificada visualmente Pex aqueduto Não aparente não identificável por inspeção ótica Pex não construir acima de determinada altura Apenas a servidão aparente pode ser adquirida por usucapião e objeto de posse passível de proteção possessória V Sum 415STF Quanto à continuidade Contínua exercida ininterruptamente e independente de ação humana Pex servidão de passagem de água Descontínua exercida de forma intermitente e dependente de ação humana Pex servidão para tirar água do prédio vizinho Servidão legal Classificação entre servidão voluntária instituída por ato de vontade escritura ou testamento e servidão legal instituída pela lei A lei não institui servidão Ela apresenta restrições legais ao direito de propriedade por interesse público pela função social e em razão do direito de vizinhança As finalidades são diversas não há imóvel dominante A constituição não segue as regras legais registro ou usucapião As características são diversas Servidão de passagem x Passagem forçada Critério Servidão de Passagem Passagem Forçada Natureza jurídica Direito real Limitação legal da propriedade Origem Vontade das partes usucapião Lei encravamento Registro Exige registro imobiliário Independe de registro Indenização Facultativa depende do pacto Obrigatória indenização ao vizinho Finalidade Utilidade ou comodidade Não precisa estar encravado Necessidade único acesso possível Fundamento legal Art 1378 A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante e grava o prédio serviente que pertence a diverso dono e constituise mediante declaração expressa dos proprietários ou por testamento e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis Art 1285 O dono do prédio que não tiver acesso a via pública nascente ou porto pode mediante pagamento de indenização cabal constranger o vizinho a lhe dar passagem cujo rumo será judicialmente fixado se necessário Características 1 Predialidade só pode ser instituída sobre imóveis corpóreos 2 Acessoriedade a servidão segue a sorte do imóvel dominante bem principal Pex imóvel dominante alienado a servidão também o será 3 Inalienabilidade e ambulatoriedade a servidão não pode ser alienada isoladamente Alienação somente em conjunto com o prédio dominante 4 Indivisibilidade servidão não pode ser fracionada nem mesmo pelo desmembramento do imóvel que gera subrogação dos imóveis resultantes CC art 1386 5 Perpetuidade característica imputada pela doutrina tradicional No entanto a servidão pode ser por prazo determinado ou sob condição resolutiva conforme pacto expresso STJ REsp 425RJ Regime jurídico O titular do prédio dominante tem o direitodever de fazer obras necessárias à conservação CC art 1379 e 1380 Se a servidão beneficiar mais de um prédio as despesas são rateadas CC art 1380 Se as despesas couberem ao titular do prédio serviente excepcionalmente este poderá exonerarse abandonando total ou parcialmente a propriedade ao dono do dominante CC art 1382 Remoção da servidão CC art 1384 o titular do prédio dominante tem direito de exigir a remoção da servidão para outro lugar dentro do terreno quando isso de um lado implicar considerável aumento de utilidade e de outro não prejudicar o prédio serviente O titular do prédio serviente pode remover a servidão de um local ao outro se em nada diminuir as vantagens do prédio dominante Quem fizer a remoção paga as despesas Princípio da menor onerosidade CC art 1385 no que for possível a servidão deve gerar o mínimo de transtorno ao titular do prédio serviente Decorre também da boafé objetiva Extinção 1 Por decisão judicial 2 Por ato voluntário de renúncia por escritura pública CC art 1388 I 3 Pelo ato voluntário e previamente estabelecido de resgate pelo titular do prédio serviente CC art 1388 III 4 Se verificada a inutilidade CC art 1388 II Pex servidão de esgoto após obra púbica de saneamento básico 5 Pela confusão se a mesma pessoa vier a adquirir os dois imóveis CC art 1389 I 6 Pelo nãouso desde que por 10 anos contínuos CC art 1389 III Usufruto Prof Dante Catuzzo Junior 1 Conceito O usufruto é um direito real sobre coisa alheia que confere ao titular usufrutuário a posse direta para uso administração e percepção dos frutos de um bem sem no entanto ser o proprietário Base legal art 1390 do CC frutos e utilidades O proprietário nesse caso é chamado de nuproprietário pois mantém a propriedade despida dos poderes de usar e fruir 2 Objeto do usufruto Pode recair sobre Bens móveis ou imóveis art 1391 do CC Bens corpóreos ou incorpóreos A totalidade ou parte de um patrimônio Usufrutário pode ser estabelecido em favor de uma ou mais pessoas físicas ou jurídicas Pex terreno prédio ações art 40 LSA quotas aplicação bancária títulos de crédito art 1395 patente de invenção marca estabelecimento empresarial art 1144 patrimônio do filho menor art 1689 etc Utilidades planejamento sucessório gestão de patrimônio alheio em benefício do gestor viabilizar rendimento para terceiros autorizar o usofruição de coisa própria com os requisitos de direito real auferir receita em vida pex Copacabana 3 Características regime jurídico Direito real sobre coisa alheia art 1225 IV CC Temporário pode ser por prazo determinado ou indeterminado Prazo máximo a vida do usufrutuário ou 30 anos se pessoa jurídica Art 1410 I Onerosidade pode ter a sua constituição de forma onerosa ou gratuita forma mais comum Inalienável não se transfere a sucessores inter vivos embora seja possível a cessão do exercício do usufruto art 1393 Pex comodato locação etc Abrange a alienação judicial penhora Intransmissível causa mortis não pode exceder a vida do usufrutuário sendo portanto intransmissível causa mortis art 1410 I Desmembramento da propriedade separa o domínio nuproprietário do usofruição usufrutuário Divisibilidade como regra constituído o usufruto em favor de duas ou mais pessoas extinguirseá a parte em relação a cada uma das que falecerem Há viabilidade no entanto de estabelecer direito de acrescer por estipulação expressa o quinhão couber ao sobrevivente art 1411 4 Modos de constituição Lei usufruto dos pais sobre os bens do filho menor art 1689 antigo usufruto vidual previsto no art 1611 do CC1916 revogado mas lembrado em concursos terras indígenas CF art 231 2º Leis 600173 e 1470123 Ato de vontade Negócio jurídico contrato ou testamento Registro no Cartório de Registro de Imóveis quando o objeto for bem imóvel art 1391 cc art 1225 Usucapião Se houver apenas animus de usufrutuário podese adquirir o direito real de usufruto por usucapião art 1391 5 Direitos do Usufrutuário Usar e fruir da coisa art 1394 Administrar o bem podendo inclusive dar em arrendamento art 1394 e 1399 Perceber os frutos naturais civis e industriais do período de vigência do usufruto art 1396 e 1398 Defender a posse da coisa usufruída art 1394 Alienar ou ceder o exercício do usufruto sem transferir o direito em si art 1393 6 Deveres do Usufrutuário 1 Conservar a substância da coisa art 1400 O usufrutuário deve manter a integridade do bem É seu dever de não deteriorar nem transformar substancialmente o bem 2 Inventariar os bens e prestar caução antes de assumir o usufruto art 1401 Fazer inventário dos bens com avaliação Prestar caução idônea de restituiçãofidejussória ou real Exceções dispensa pelo nu proprietário quando for doação com reserva de usufruto 3 Administrar o bem diligentemente com a comunicação ao nuproprietário Turbações ex invasão do imóvel art 1406 Vícios ou deteriorações que não sejam de sua responsabilidade 4 Pagar despesas ordinárias e tributos sobre frutos art 1404 Caso se trate de usufruto de prédio urbano ele deve pagar as contribuições devidas pela posse ex taxa de lixo condomínio IPTU Se for prédio rural responde pelos encargos da exploração agrícola pecuária ou industrial 6 Deveres do Usufrutuário 5 Realizar reparações ordinárias art 1407 Deve fazer reparações de conservação necessárias para manter o bem em bom estado Reparações extraordinárias correm por conta do nuproprietário art 1404 6 Zelar pela boa destinação do bem art 1408 e 1399 Não pode mudar a destinação econômica do bem ex transformar residência em comércio se não autorizado 7 Prestar contas art 1409 Se for administrador de bens usufruto sobre empresa ações patrimônio deve prestar contas da sua gestão ao nuproprietário 8 Restituir a coisa ao final do usufruto Ao término deve devolver a coisa ao nuproprietário no estado em que recebeu salvo o desgaste natural pelo uso normal 7 Extinção do Usufruto art 1410 CC I pela renúncia ou morte do usufrutuário II pelo termo de sua duração III pela extinção da pessoa jurídica em favor de quem o usufruto foi constituído ou se ela perdurar pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer IV pela cessação do motivo de que se origina V pela destruição da coisa guardadas as disposições dos arts 1407 1408 2ª parte e 1409 VI pela consolidação VII por culpa do usufrutuário quando aliena deteriora ou deixa arruinar os bens não lhes acudindo com os reparos de conservação ou quando no usufruto de títulos de crédito não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art 1395 VIII Pelo não uso ou não fruição da coisa em que o usufruto recai arts 1390 e 1399 A extinção do usufruto pelo nãouso de que trata o art 1410 inc VIII independe do prazo previsto no art 1389 inc III operandose imediatamente Temse por desatendida nesse caso a função social do instituto Jornadas de Direito Civil enunciado 252 Procedimento de jurisdição voluntária para hipóteses de dúvida objetiva art 725 VI CPC Comparativo Aspecto Usufruto Uso Habitação Base Legal Arts 1390 a 1411 CC Arts 1412 a 1416 CC Arts 1414 a 1416 CC Conceito Direito de usar administrar e perceber os frutos de coisa alheia Direito de usar a coisa e perceber frutos apenas na medida das necessidades pessoais e da família Direito de habitar gratuitamente casa alheia limitado às necessidades da família Objeto Bens móveis ou imóveis totalidade ou parte do patrimônio Coisa frutífera que gera frutos Imóvel destinado à moradia Titulares Pessoa física ou jurídica Apenas pessoa física Apenas pessoa física Extensão dos poderes Ampla posse uso administração e frutos Restrita uso e frutos apenas até o necessário Muito restrita apenas habitar Frutos Pertencem integralmente ao usufrutuário Limitados às necessidades própriasfamiliares Não há direito a frutos ex não pode alugar o imóvel Cessão Pode ceder o exercício do usufruto Não pode ceder nem transferir Não pode ceder nem transferir Extinção Diversas hipóteses morte prazo renúncia não uso destruição da coisa etc Morte do usuário ou termo estipulado Morte do titular Exemplo prático Pai doa imóvel ao filho e reserva para si o usufruto vitalício recebendo os aluguéis Alguém doa uma fazenda mas reserva para si o uso pode colher apenas para consumo da família Viúva tem direito real de habitação sobre o imóvel do casal podendo residir nele até sua morte Uso Prof Dante Catuzzo Junior 1 Estrutura jurídica O uso é um direito real sobre coisa alheia que confere ao titular usuário o direito de a usar uma coisa e b perceber frutos apenas na medida das necessidades pessoais Base legal art 1225 V 1412 e 1413 Direito real sobre coisa alheia Nomenclatura nuproprietário e usuário pessoa física Objeto coisa móvel ou imóvel passível de uso eou que produza frutos frutífera 2 Frutos Art 1412 o usuário perceberá os frutos quanto o exigirem as necessidades suas e de sua família 1 o Avaliarseão as necessidades pessoais do usuário conforme a sua condição social e o lugar onde viver 2 o As necessidades da família do usuário compreendem as de seu cônjuge dos filhos solteiros e das pessoas de seu serviço doméstico 3 Regime jurídico usufruto Art 1413 São aplicáveis ao uso no que não for contrário à sua natureza as disposições relativas ao usufruto Habitação 1 Estrutura jurídica A habitação é um direito real sobre coisa alheia que confere ao titular habitante o direito de habitar gratuitamente casa alheia limitado às necessidades da família Base legal art 1225 VI 1414 1415 e 1416 Direito real sobre coisa alheia Nomenclatura nuproprietário e habitante sempre pessoa física Objeto apenas imóvel para fins residenciais habitação Não incide sobre bem móvel Não incide sobre imóvel para outros fins Direito de uso específico apenas para moradia pessoal e da família Não autoriza outros usos ou fruição de qualquer natureza aluguel empréstimo etc 2 Habitação conjunta Art 1415 Se o direito real de habitação for conferido a mais de uma pessoa qualquer delas que sozinha habite a casa não terá de pagar aluguel à outra ou às outras mas não as pode inibir de exercerem querendo o direito que também lhes compete de habitála Utilização plena por todas as pessoas Sem pagamento de aluguel também entre elas 3 Regime jurídico usufruto e legal Art 1416 São aplicáveis à habitação no que não for contrário à sua natureza as disposições relativas ao usufruto Decorrente da lei Sucessão Legítima Art 1831 Ao cônjuge sobrevivente qualquer que seja o regime de bens será assegurado sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família desde que seja o único daquela natureza a inventariar Comparativo usufruto uso e habitação Aspecto Usufruto Uso Habitação Base Legal Arts 1390 a 1411 CC Arts 1412 a 1416 CC Arts 1414 a 1416 CC Conceito Direito de usar administrar e perceber os frutos de coisa alheia Direito de usar a coisa e perceber frutos apenas na medida das necessidades pessoais e da família Direito de habitar gratuitamente casa alheia limitado às necessidades da família Objeto Bens móveis ou imóveis totalidade ou parte do patrimônio Coisa passível de uso eou frutífera Imóvel destinado à moradia Titulares Pessoa física ou jurídica Apenas pessoa física Apenas pessoa física Extensão dos poderes Ampla posse uso administração e frutos Restrita uso e frutos apenas até o necessário Muito restrita apenas habitar Frutos Pertencem integralmente ao usufrutuário Limitados às necessidades própriasfamiliares Não há direito a frutos ex não pode alugar o imóvel Cessão Pode ceder o exercício do usufruto Não pode ceder nem transferir Não pode ceder nem transferir Extinção Diversas hipóteses morte prazo renúncia não uso destruição da coisa etc Morte do usuário ou termo estipulado Morte do titular Exemplo prático Pai doa imóvel ao filho e reserva para si o usufruto vitalício recebendo os aluguéis Alguém doa uma fazenda mas reserva para si o uso pode colher apenas para consumo da família Viúva tem direito real de habitação sobre o imóvel do casal podendo residir nele até sua morte Laje 1 Conceito nomenclatura objeto e espécies A laje é um direito real sobre coisa alheia por meio do qual o titular da construçãobase cede a superfície superior o telhado ou inferior a base para a criação de uma unidade autônoma em projeção vertical ascendente aérea ou descendente subterrânea Abertura de matrículas independentes nova unidade autônoma art 1510 3º Melhor aproveitamento jurídico e fático do imóvel função social da propriedade Inclusão no CC pela Lei 1346517 Base legal art 1225 XIII 1510A a 1510E Nomenclatura titular da construçãobase lajeiro ou cedente e titular do direito real de laje lajeário ou cessionário Objeto bem imóvel público ou privado com construção regularizada Espécies laje aérea ou laje subterrânea 2 Requisitos Existência de uma construçãobase averbada na matrícula inicial art 1510A Observância das regras urbanísticas para verificar a viabilidade jurídica de mais uma unidade no local art 1510 5º Não há necessidade de mais de um titular a laje ainda que seja unidade autônoma pode pertencer ao titular da construçãobase É possível que o titular da laje ceda a superfície de sua construção para a instituição de uma laje sucessiva graus de laje desde que haja autorização dos titulares de direito real anterior art 1510A 6º Não há necessidade de entrada independente para as lajes Não existindo direito de vizinhança passagem forçada mediante indenização Não é atribuída ao titular da laje frações ideais do terreno como ocorre no condomínio edilício art 1510 4º O proprietário do solo é o titular da construçãobase 3 Condomínio necessário As partes da edificação que servem à construçãobase e as lajes devem ser consideradas como sujeitas a um condomínio necessário com aplicação das regras sobre direito de vizinhança art 1277 ss O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade art 1510A 2º Rateio das despesas com a conservação e fruição das partes comuns da edificação art 1510C Critério de rateio o que foi definido e na omissão pro rata Partes comuns definidas no 1º Comportamento destinado a garantir a segurança e a preservação do arranjo estético do edifício art 1510B Administração conforme as regras de condomínio tradicional 4 Direito de preferência Outorga de direito de preferência legal para os titulares desse direito art 1510D Ambiente de potencial conflito interesse legal na extinção Incidência no caso de alienação entendido apenas para os casos de venda art 504 CC Ordem titulares 1 da construçãobase e 2 da laje Se houver mais de uma laje terá preferência sucessivamente o titular das lajes ascendentes e o titular das lajes descendentes assegurada a prioridade para a laje mais próxima à unidade sobreposta a ser alienada art 1510D 1º Não observância do direito de preferência execução específica por direito de adjudicação nos termos do 1º do artigo 1510D depósito do preço 180 dias 5 Extinção Extinção voluntária fusão das matrículas das lajes sucessivas ou da laje com a construçãobase em titularidade da mesma pessoa Extinção legal Art 1510E A ruína da construçãobase implica extinção do direito real de laje salvo I se este tiver sido instituído sobre o subsolo II se a construçãobase for reconstruída no prazo de 5 cinco anos Parágrafo único O disposto neste artigo não afasta o direito a eventual reparação civil contra o culpado pela ruína Introdução Compromisso de compra e venda Compra e venda Transmissão do domínio Transmissão da posse Negociações preliminares Nãovinculativa Inexistência de contrato Exige boafé responsabilidade civil précontratual aquiliana Compromisso de compra e venda Contrato preliminar Vinculativoobrigatóri o Vendedor obrigação de celebrar o contrato definitivo escritura Compra e venda Contrato definitivo Forma especial para bens imóveis art 108 escritura pública Vendedor obrigação de transferir o domínio e a posse Transmissão do domínio Bem móvel tradição bem imóvel registro Fase executiva do contrato de compra e venda eficácia Pode eventualmente ser inadimplida perdas e danos Transmissão da posse Ato concreto de outorga da posse direta Direito real de aquisição Direitos do promitente comprador de imóvel Prof Dante Catuzzo Junior 1 Direito real de aquisição Conceito direito real que atribui ao titular do direito de aquisição de bem imóvel a produção de eficácia contratual perante terceiros oponibilidade perante terceiros Fundamento legal artigo 1225 VII 1417 e 1418 Objeto apenas bens imóveis Ainda que possa existir compromisso de compra e venda de bem móvel e portanto sem a natureza de direito real Requisitos para o direito real à aquisição do imóvel art 1417 Compromisso ou promessa de compra e venda celebrada por instrumento público ou particular Inexistência de cláusula de arrependimento deve ser expressa nesse contrato Registro na respectiva matrícula imobiliária Registro de Imóveis Efeito do direito real à aquisição do imóvel art 1418 Exigir do promitente vendedor ou de terceiros a quem os direitos deste forem cedidos a outorga da escritura definitiva de compra e venda Se houver recusa requerer ao juiz a adjudicação do imóvel 2 Situação antes do CC Decretolei 581937 Art 4º Nos cartórios do registo imobiliatório haverá um livro auxiliar na forma da lei respectiva e de acôrdo com o modêlo anexo Nêle se registrarão resumidamente a por inscrição o memorial de propriedade loteada b por averbação os contratos de compromisso de venda e de financiamento suas transferências e recisões Art 5º A averbação atribue ao compromissário direito real aponível a terceiros quanto à alienação ou oneração posterior e farseá à vista do instrumento de compromisso de venda em que o oficial lançará a nota indicativa do livro página e data do assentamento Lei 67661979 Art 25 São irretratáveis os compromissos de compra e venda cessões e promessas de cessão os que atribuam direito a adjudicação compulsória e estando registrados confiram direito real oponível a terceiros Compromisso de compra e venda Prof Dante Catuzzo Junior 1 Introdução Conceito contrato bilateral e oneroso que quando registrado institui direito real pelo qual o promitente vendedor pessoa física ou jurídica aliena um bem ao compromissário comprador que se obriga a efetuar no prazo e condições que pactuar o pagamento integral do preço convencionado ocasião em que terá direito à escritura definitiva ou se houver recusa à sua adjudicação compulsória Kumpel Forma instrumento particular ou público independentemente do valor do contrato Partes compromitente vendedor e compromissário comprador Nomenclatura promessa de compra e venda parte da doutrina usa apenas para contratos retratáveis ou compromisso de compra e venda Legislação Decretolei 581937 aplicável aos loteamentos rurais Lei 676679 459164 e 438064 aplicáveis aos loteamentos urbanos Código Civil CDC Lei 1346517 regularização fundiária Lei 1378618 lei do distrato 2 Utilidade prática Outorga de segurança às partes contrato obrigatório e com execução específica sem transmissão imediata do domínio Venda e compra com pagamento futuro a crédito Preço não quitado resolução e reintegração da posse se outorgada Impossibilidade temporária de outorga do domínioescritura pex coisa em inventário Superação de qualquer condição preliminar pex aprovações públicas obtenção de financiamento etc ou estabelecimento de termo pex pagamento em data certa Superação da auditoria para análise de risco na venda 3 Evolução histórica CC1916 Decretolei 581937 Lei 67661979 CC2002 Transmissão do domínio unicamente fundada em título no caso contrato definitivo de compra e venda A promessa particular de compra e venda admitida o arrependimento pelas partes até a outorga do contrato definitivo CC1916 art 1088 Uso abusivo venda para duas ou mais pessoas arrependimento do vendedor frente à valorização imobiliária Ausência de publicidaderegistro Irretratabilidade presumida Compromisso de compra e venda pode ser averbado na matrícula do imóvel caracterizando direito real Previsão da ação de adjudicação compulsória para exigir a outorga da escritura execução específica Publicidade decorrente do registro Regime aplicável ao compromisso de compra e venda de loteamento urbano Decretolei 5837 passa a ser utilizado para loteamento rural Disciplina detalhada do compromisso com maior proteção do adquirente limitação da multa cessão do contrato dispensa da escritura 6º direito de purgar a mora etc Ganha força a doutrina do contrato preliminar Estabelecimento expresso no CC do direito real do promitente comprador do imóvel ainda que essa natureza já fosse reconhecida em legislação especial 4 Natureza jurídica nãoregistrado Contrato preliminar conforme doutrina majoritária existências de duas cargas volitivas distintas no tempo confirmando o mesmo conteúdo José Osório de Azevedo Junior Hamid Bdine Junior Sergio Jacomino Contrato definitivo que encerra dois momentos distintos 1 manifestação da vontade fase volitiva e 2 escritura definitiva ou adjudicação compulsória fase formal Esta última é um mero ato formal da vontade manifestada inicialmente Victor Kumpel Em abono dessa interpretação unicamente para imóveis loteados art 26 6º da Lei 676679 que admite o registro do compromisso com força definitiva 6o Os compromissos de compra e venda as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido quando acompanhados da respectiva prova de quitação 5 Direito real de aquisição registro O compromisso de compra e venda quando registrado gera um direito real sui generis conhecido como direito real de aquisição Art 1417 Mediante promessa de compra e venda em que se não pactuou arrependimento celebrada por instrumento público ou particular e registrada no Cartório de Registro de Imóveis adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel 6 Diferenças Compra e venda Compromisso de compra e venda Contrato definitivo Contrato preliminar conforme parte da doutrina Obrigação principal do vendedor transmitir o domínio da coisa vendida Obrigação principal do promitente vendedor celebrar o contrato definitivo Título translativo de domínio Direito real sobre coisa alheia Comprador com registro se torna proprietário Promissário comprador com o registro se torna titular de direito real à aquisição Vendedor com o registro deixa de ter relação dominial com a coisa Promitente vendedor com o registro se mantém proprietário de coisa onerada Para imóveis em geral exigese escritura pública Mesmo para imóveis pode ser feito por instrumento particular Para imóveis tem incidência tributária ITBI Mesmo para imóveis não tem incidência tributária 7 Conteúdo contratual imóveis urbanos Conteúdo do compromisso de compra e venda art 26 da Lei 676679 I nome RG CPF nacionalidade estado civil e residência dos contratantes II denominação e situação do loteamento número e data da inscrição III descrição dos lotes que forem objeto de compromissos confrontações área e outras características IV preço prazo forma e local de pagamento bem como a importância do sinal V taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas bem como a cláusula penal nunca excedente a 10 dez por cento do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 três meses VI indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado VII declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento supletivas da legislação pertinente Exigência de quadroresumo art 26A da Lei 676679 I o preço total a ser pago pelo imóvel II o valor referente à corretagem suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário III a forma de pagamento do preço com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas IV os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e quando houver pluralidade de índices o período de aplicação de cada um V as consequências do desfazimento do contrato seja mediante distrato seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do loteador com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente VI as taxas de juros eventualmente aplicadas se mensais ou anuais se nominais ou efetivas o seu período de incidência e o sistema de amortização VII as informações acerca da possibilidade do exercício por parte do adquirente do imóvel do direito de arrependimento previsto no art 49 do CDC em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do loteador ou do estabelecimento comercial VIII o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do termo de vistoria de obras IX informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel X o número do registro do loteamento ou do desmembramento a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente XI o termo final para a execução do projeto referido no 1º do art 12 desta Lei e a data do protocolo do pedido de emissão do termo de vistoria de obras 7 Direitos promissário comprador 1 Quitado o preço receber o contrato definito escritura Na recusa injusta do promitente vendedor tem direito à adjudicação compulsória espécie de obrigação de fazer com procedimento comum art 1049 do CPC165 independente do registro STJ Sum 239 2 Nulidade da cláusula de perda total das prestações diante do seu inadimplemento CDC art 53 Patamar legal de perda Lei do Distrato L 1378618 Art 32A da Lei 676679 e Art 67A da Lei 459164 3 Direito de purgar a mora art 32 da 676679 4 Ainda que irretratável a jurisprudência tem admitido atualmente a possibilidade de desistência pelo comprador Súmula 01 do TJSP 5 Cessão de posição contratual facilitada simples trespasse art 31 da 676679 6 Com o registro oponibilidade erga omnes e direito de sequela Súmulas STF e STJ 166STF É inadmissível o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao regime do DecretoLei 58 de 10121937 412STF No compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento a devolução do sinal por quem o deu ou a sua restituição em dobro por quem o recebeu exclui indenização maior a título de perdas e danos salvo os juros moratórios e os encargos do processo 76STJ A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor 84STJ É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel ainda que desprovido do registro 239 STJ O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis 308STJ A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel 543STJ Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente em caso de culpa exclusiva do promitente vendedorconstrutor ou parcialmente caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento Súmulas TJSP Súmula 1 O Compromissário comprador de imóvel mesmo inadimplente pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem Súmula 2 A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição Súmula 3 Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço as partes deverão ser repostas ao estado anterior independentemente de reconvenção Súmula 159 É incabível a condenação da vendedora ao pagamento de multa ajustada apenas para a hipótese de mora do comprador afastandose a aplicação da penalidade por equidade ainda que descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra Incidência do disposto no artigo 411 do Código Civil Súmula 160 A expedição do habitese quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador não afasta a mora contratual atribuída à vendedora Súmula 161 Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior a ocorrência de chuvas em excesso falta de mão de obra aquecimento do mercado embargo do empreendimento ou ainda entraves administrativos Essas justificativas encerram res inter alios acta em relação ao compromissário adquirente Súmula 162 Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes havendo a presunção de prejuízo do adquirente independentemente da finalidade do negócio Súmula 163 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra não cessa a incidência de correção monetária mas tão somente dos encargos contratuais sobre o saldo devedor Súmula 164 É valido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias para entrega de imóvel em construção estabelecido no compromisso de venda e compra desde que previsto em cláusula contratual expressa clara e inteligível Teoria geral dos direitos reais com função de garantia Princípio da Responsabilidade Patrimonial O direito brasileiro seguindo tradição romanogermânica estabelece que o devedor responde pelo cumprimento de suas obrigações com todo o seu patrimônio Ganho civilizatório desde a extinção da pena civil Lex Poetelia Papiria Base legal Art 391 do CC Pelo inadimplemento das obrigações respondem todos os bens do devedor Art 789 do CPC O devedor responde com todos os seus bens presentes e futuros para o cumprimento de suas obrigações Em regra não há afetação específica de um bem do devedor à uma dívida O patrimônio é a garantia geral dos credores princípio da par conditio creditorum igualdade entre credores Garantia Garantia instrumento negocial que outorga maior segurança jurídica ao credor para o recebimento de seu direito reduzindo riscos da inadimplência Espécies Garantias pessoais ou fidejussórias acréscimo de responsabilidade patrimonial de terceiro ex fiança aval Garantias reais afetação de um ou mais bens do devedor ou de terceiro ao cumprimento da obrigação ex penhor hipoteca anticrese alienação fiduciária Direito real com função de garantia Direito real de garantia confere ao credor a pretensão de obter o pagamento da dívida com o valor do bem aplicado exclusivamente à sua satisfação Sua função é garantir ao credor o recebimento da dívida por estar vinculado determinado bem ao seu pagamento O direito do credor concentrase sobre determinado elemento patrimonial do devedor Os atributos de sequela e preferência atestam sua natureza substantiva e real Orlando Gomes Nas garantias reais o credor titulariza direito real sobre coisa alheia com preferência sobre outros credores Art 1419 Nas dívidas garantidas por penhor anticrese ou hipoteca o bem dado em garantia fica sujeito por vínculo real ao cumprimento da obrigação Uma vez executada a garantia real o devedor continua responsável pelo remanescente da dívida art 1430 Requisitos subjetivos Capacidade geral legitimidade para o ato e capacidade para alienar Só aquele que pode alienar poderá empenhar hipotecar ou dar em anticrese art 1420 primeira parte Excluídos incapazes tutelados e curatelados sem autorização judicial casados 1647 I mandatário sem poderes expressos Proprietário se realizado por quem não é proprietário a garantia é ineficaz A propriedade superveniente torna eficaz desde o registro as garantias reais estabelecidas por quem não era dono art 1420 1º Não precisa ser o próprio devedor A garantia real pode ser outorgada por terceiro garantidor e portanto em benefício de dívida alheia Requisitos objetivos Coisa disponível para alienação Só os bens que se podem alienar poderão ser dados em penhor anticrese ou hipoteca art 1420 segunda parte Excluídos bens fora do comércio bens públicos pex inalienáveis por lei decisão judicial ou ato voluntário Coisa em condomínio exige consentimento de todos os proprietários para dar em garantia toda a coisa comum no entanto cada condômino pode dar em garantia real a fração ideal que titularizar art 1420 2º Requisitos formais 1 Especialização descrição pormenorizada no contrato do bem dado em garantia do valor do crédito do prazo fixado de pagamento e da taxa de juros se houver sob pena de ineficácia art 1424 2 Publicidade registro do título constitutivo no Registro de Imóveis hipoteca anticrese e penhor rural arts 1438 e 1492 CC art 167 LRP ou no Registro de Títulos e Documentos penhor convencional arts 221 CC e 127 LRP Registro como mecanismo para eficácia perante terceiros erga omnes Sem registro há eficácia apenas inter partes A posse do bem móvel também é elemento de publicidade Efeitos 1 Direito de preferência ou prelação o credor com garantia real tem prioridade sobre o produto da alienação do bem dado em garantia art 1422 CC As sobras se houver são rateadas entre os demais credores Art 1422 O credor hipotecário e o pignoratício têm o direito de excutir a coisa hipotecada ou empenhada e preferir no pagamento a outros credores observada quanto à hipoteca a prioridade no registro Parágrafo único Excetuamse da regra estabelecida neste artigo as dívidas que em virtude de outras leis devam ser pagas precipuamente a quaisquer outros créditos Exceções preferências na Lei de Falência tributos art 186 do CTN O credor anticrético não tem esse direito mas tãosomente o do artigo 1423 reter a coisa para fruição por até 15 anos 2 Direito de sequela a garantia acompanha a coisa mesmo que ela seja transferida a terceiro art 1419 CC O credor tem direito de reclamar e perseguir a coisa em poder de quem quer que se encontre para sobre ela exercer o seu direito de excussão e preferência 3 Direito de excussão o credor tem o direito de promover a venda forçada da coisa por meio de procedimento específico CPC art 784 V Art 1422 O credor hipotecário e o pignoratício têm o direito de excutir a coisa hipotecada ou empenhada e preferir no pagamento a outros credores observada quanto à hipoteca a prioridade no registro Efeitos 4 Indivisibilidade a garantia subsiste até a integral satisfação da dívida salvo previsão expressa em contrário art 1421 CC Art 1421 O pagamento de uma ou mais prestações da dívida não importa exoneração correspondente da garantia ainda que esta compreenda vários bens salvo disposição expressa no título ou na quitação Art 1429 Os sucessores do devedor não podem remir parcialmente o penhor ou a hipoteca na proporção dos seus quinhões qualquer deles porém pode fazêlo no todo 5 Vencimento antecipado da dívida com exclusão dos juros correspondentes ao tempo não decorrido art 1425 e 1426 I se deteriorandose ou depreciandose o bem dado em segurança desfalcar a garantia e o devedor intimado não a reforçar ou substituir II se o devedor cair em insolvência ou falir III se as prestações não forem pontualmente pagas toda vez que deste modo se achar estipulado o pagamento Neste caso o recebimento posterior da prestação atrasada importa renúncia do credor ao seu direito de execução imediata IV se perecer o bem dado em garantia e não for substituído A garantia subrogará na indenização do seguro ou no ressarcimento do dano 1º V se se desapropriar o bem dado em garantia hipótese na qual se depositará a parte do preço que for necessária para o pagamento integral do credor Proibição do Pacto Comissório Definição cláusula pela qual se estabelece que em caso de inadimplemento o credor ficará automaticamente com o bem dado em garantia Proibição expressa Art 1428 É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia se a dívida não for paga no vencimento Razão ética proteger o devedor contra abusos pois poderia perder bem de valor muito maior que a dívida evitar a usura Admitese porém que o próprio devedor após o vencimento da obrigação entregue em pagamento da dívida a mesma coisa ao credor que deve aceitar dação em pagamento art1428 parágrafo único O pacto marciano é válido um acordo em contratos paritários que permite ao credor se tornar o proprietário do bem dado em garantia desde que seja feita uma avaliação do valor real do bem e que o credor devolva ao devedor qualquer diferença entre o valor do bem e o valor da dívida Espécies de Garantias Reais 1 Penhor art 1431 a 1472 2 Hipoteca art 1473 a 1505 3 Anticrese art 1506 a 1510 4 Alienação fiduciária em garantia disciplinada em legislação especial Lei 951497 e Decretolei 91169 Espécies comparação Penhor Hipoteca Anticrese Alienação Fiduciária Natureza do bem Bens móveis ex joias veículos títulos de crédito colheita futura Bens imóveis ou equiparados navios aeronaves Bens imóveis frutos e rendimentos aproveitados pelo credor Bens móveis e imóveis móveis Declei 91169 imóveis Lei 951497 Posse O credor em regra recebe a posse direta do bem O devedor permanece com a posse O credor recebe a posse direta para explorar frutosrendimentos O devedor permanece na posse direta o credor tem a propriedade resolúvel Registro Registro de Títulos e Documentos se não sujeito a outro registro Registro de Imóveis Registro de Imóveis Móveis Registro de Títulos e Documentos Imóveis Registro de Imóveis Exercício Direito de preferência e retenção sobre o bem Direito de preferência sem perda da posse Credor pode perceber frutos e rendimentos do imóvel Propriedade resolúvel até quitação execução extrajudicial simplificada Particularidade Exige tradição entrega efetiva ao credor Requer escritura pública e registro Pouco usada na prática Muito utilizada no mercado bancário imobiliário e de veículos CONCEITO E NATUREZA JURÍDICA Direito real com função de garantia incidente sobre bens móveis ou mobilizáveis CC art 1431 Nomenclatura Penhor substantivo Empenhar verbo Pignoratício ou empenhado adjetivos Conceito Penhor é o direito real que submete coisa móvel ou mobilizável ao pagamento de uma dívida conferido ao credor de exercer preferência para seu pagamento sobre o preço de uma coisa móvel de outrem que lhe é entregue como garantia Carlos Roberto Gonçalves CARACTERÍSTICAS Direito real com todas as consequências eficácia erga omnes preferência sequela Acessório O penhor existe em razão de uma obrigação principal crédito se esta se extingue o penhor também se extingue Indivisível Em regra o simples adimplemento parcial da obrigação não libera parcialmente o bem empenhado salvo acordo em contrário ou determinação judicial art 1434 Temporário vigente enquanto durar a obrigação garantida OBJETO DO PENHOR Bens móveis ou mobilizáveis Excepcionalmente a hipoteca pode incidir sobre bens móveis a exemplo do navio e aeronave CC art 1473 VI e VII Bens infungíveis Exceção penhor irregular quando incide sobre coisa fungível ou espécie fungível que comporta regras próprias de substituição e restituição Devem ser alienáveis e pertencentes ao devedor Não recai em regra sobre coisa futura não admite penhor sobre bem que ainda não existe salvo convenção expressa ou situações permitidas por lei Pex colheitas em formação art 1442 II Pode recair sobre objetos imateriaisincorpóreos a exemplo de créditos quotas sociais ações títulos e outros direitos mobiliários FORMA DE CONSTITUIÇÃO Negócio jurídico entre devedor e credor Penhor legal decorre de lei em hipóteses expressas arts 14671472 Tradição da coisa posse do credor Art 1431 Constituise o penhor pela transferência efetiva da posse que em garantia do débito ao credor ou a quem o represente faz o devedor ou alguém por ele de uma coisa móvel suscetível de alienação Exceções legais penhor rural industrial mercantil e de veículos Art 1431 parágrafo único Instrumento escrito e registro Penhor comum e de veículos Registro de Títulos e Documentos LRP art 127 II e 129 7º Outros penhores a depender da natureza do objeto matrícula imobiliária penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria penhor rural LRP art 167 I 4 e 15 DIREITOS DO CREDOR PIGNORATÍCIO ART 1433 1 Posse da coisa empenhada o credor pode manter a posse física do bem ou equivalente quando permitido que o devedor retenha Direito de utilizarse das ações possessórias 2 Retenção da coisa até que seja indenizado pelas despesas justificadas que tiver feito não decorrentes de culpa sua 3 Ressarcimento de prejuízos causados por vícios da coisa empenhada 4 Promover execução ou venda amigável se autorizado no contrato ou por procuração do devedor Preferência decorrente do direito real em relação ao produto da venda 5 Apropriação dos frutos da coisa empenhada que estiverem em sua posse aplicando os conforme a ordem legal despesas de conservação juros capital da obrigação 6 Venda antecipada mediante prévia autorização judicial se houver receio fundado de que a coisa se perca ou se deteriore depositandose o preço O dono devedor pode impedir essa venda antecipada mediante substituição ou oferecendo outra garantia idônea OBRIGAÇÕES DO CREDOR PIGNORATÍCIO ART 1435 1 Custódia da coisa como depositário conservar a coisa empenhada com diligência respondendo pela perda ou deterioração se for culpado 2 Defesa da posse exercer as ações necessárias para proteger a posse da coisa empenhada e comunicar ao devedor quando for necessário mover ação possessória 3 Imputação de frutos os frutos percebidos se apropriados devem ser imputados abatidos nas despesas de guarda e conservação nos juros e no capital da obrigação sucessivamente 4 Restituição da coisa devolver o bem com os frutos e acessórios quando a dívida for satisfeita 5 Entregar o que sobrar do preço quando da venda da coisa empenhada após satisfazerse o crédito e despesas deve restituir o excedente ao devedor REGIME LEGAL ESPECÍFICO DO DEVEDOR PIGNORATÍCIO 1 Direito de resgate pode satisfazer a obrigação pagar ou adimplir a dívida para reaver o bem empenhado 2 Exigir informação e transparência fiscalizar a conservação do bem empenhado exigir prestação de contas das despesas e da venda 3 Manter o bem empenhado em bom estado conservação do objeto empenhado enquanto estiver sob sua posse quando for o caso ou cooperar com o credor na sua preservação EXTINÇÃO DO PENHOR ART 1436 I Extinção da obrigação garantida quando a obrigação principal for paga anulada resolvida etc II Perecimento da coisa se o bem empenhado se perder ou for destruído por caso fortuito ou força maior sem culpa do credor III Renúncia do credor se este renuncia ao direito do penhor Há presunções de renúncia quando o credor consente na venda particular sem reserva de preço restitui a posse ao devedor ou aceita substituição da garantia 1º IV Confusão quando o credor e o proprietário da coisa se tornam a mesma pessoa a obrigação e o direito se fundem V Adjudicação judicial remissão ou venda da coisa empenhada mediante autorização do credor ou conforme previsto no contrato ou lei ESPÉCIES DE PENHOR Penhor convencional comum regra geral Penhor legal arts 14671472 I os hospedeiros ou fornecedores de pousada ou alimento sobre as bagagens móveis jóias ou dinheiro que os seus consumidores ou fregueses tiverem consigo nas respectivas casas ou estabelecimentos pelas despesas ou consumo que aí tiverem feito II o dono do prédio rústico ou urbano sobre os bens móveis que o rendeiro ou inquilino tiver guarnecendo o mesmo prédio pelos aluguéis ou rendas Penhor rural agrícola e pecuário arts 14381446 Objetos 1442 e 1444 Penhor industrial e mercantil arts 14471450 Objetos 1447 Penhor sobre direitos e títulos de crédito arts 14511460 Penhor sobre veículos arts 14611466 CONCEITO E NATUREZA JURÍDICA Definição A anticrese é o direito real de garantia em que o devedor entrega ao credor o imóvel bem infungível para que este perceba seus frutos e rendimentos imputandoos no pagamento da dívida nos juros e nas despesas de conservação Natureza jurídica Direito real com função de garantia incidente sobre imóvel com tradição entrega da posse ao credor visando o recebimento dos frutos Doutrina Carlos Roberto Gonçalves A anticrese pouco utilizada em nosso sistema é uma garantia real sobre imóveis em que o credor percebe os frutos do bem dado em garantia aplicandoos nas despesas nos juros e finalmente no capital Direito Civil Brasileiro vol 5 Direito das Coisas CARACTERÍSTICAS Direito real de garantia recai sobre bem imóvel Acessoriedade depende de uma obrigação principal normalmente um mútuo Indivisibilidade persiste sobre a totalidade do bem até o adimplemento integral da dívida Temporalidade subsiste enquanto durar a dívida mas não pode perpetuarse indefinidamente Entrega da posse o credor deve exercer a posse direta do bem para fruição dos frutos Solenidade direito real sobre bens imóveis escritura pública OBJETO E FORMA DE CONSTITUIÇÃO Apenas bens imóveis suscetíveis de frutificação aluguéis rendas frutos naturais ou civis Não pode recair sobre bens móveis Exige escritura pública ato solene Necessário registro no Cartório de Registro de Imóveis para eficácia contra terceiros Requer tradição da posse do imóvel ao credor elemento material do contrato DIREITOS DO CREDOR ANTICRÉTICO 1 Perceber os frutos e rendimentos do imóvel 2 Imputar esses frutos primeiro às despesas de conservação depois aos juros e por fim ao capital da dívida art 1507 CC 3 Direito de preferência em relação a outros credores sobre o bem dado em garantia 4 Direito de posse direta podendo defenderse com ações possessórias OBRIGAÇÕES DO CREDOR ANTICRÉTICO 1 Conservar a coisa e tratála como se fosse sua responsabilidade objetiva pela guarda 2 Imputar corretamente os frutos na forma prevista na lei art 1507 CC 3 Prestar contas ao devedor caso haja excesso de frutos 4 Restituir o imóvel após a quitação da dívida 5 Não pode apropriarse do bem em caso de inadimplemento somente a venda judicial poderá satisfazer a obrigação proibição do pacto comissório Direitos Reais Especiais Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia Concessão de Direito Real de Uso Imissão Provisória na Posse Faculdade de Direito de Sorocaba Professor Dante Catuzzo Jr Introdução O rol dos direitos reais é taxativo numerus clausus sendo a lei a única fonte criadora A Lei nº 60151973 Lei de Registros Públicos e as Leis nº 114812007 e nº 146202023 ampliaram os direitos registráveis reconhecendo novos direitos reais voltados à função social da propriedade e à regularização fundiária Os novos direitos reais demonstram a evolução do conceito de direitos reais alinhando o Direito Civil à função social e às políticas públicas Expressando o diálogo entre Direito Civil Administrativo e Urbanístico Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia CUEM Fundamento MP nº 22202001 e Lei nº 114812007 Direito real concedido ao ocupante de imóvel urbano público utilizado para moradia com posse consolidade e exercida de forma mansa e pacífica Realiza o direito à moradia art 6º da CF e a função social da propriedade pública Art 4º inciso V h do Estatuto da Cidade instrumento de política urbana Requisitos Posse ininterrupta e sem oposição por 5 anos havendo a possibilidade de se acrescer para a contagem posse anterior hereditária Os 5 anos de posse devem ser contabilizados até o dia 22 de dezembro de 2016 O imóvel público deve estar situado em zona urbana com área não superior a 250 m2 exceto a hipótese de concessão de uso especial para fins de moradia coletiva O possuidor não pode ter outro imóvel a qualquer título seja imóvel urbano ou rural O titular não pode receber mais de uma vez o benefício Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia CUEM CUEM de forma coletiva art 2º da MP 222001 CUEM excepcionalmente concedido em outro imóvel art 5º da MP 222001 Direito transferível inter vivos e causa mortis art 7º Extinção destino diferente da moradia ou aquisição de outro imóvel art 8º CUEM para fins comerciais faculdade do Poder Público não há direito subjetivo art 9º Concessão de Direito Real de Uso CDRU Fundamento DecretoLei nº 2711967 e Lei nº 146202023 Direito real sobre bem público ou privado que confere ao concessionário o uso para fins determinados Pode ser gratuita ou onerosa com prazo determinado ou indeterminado Se aplica para as seguintes finalidades específicas regularização fundiária de interesse social urbanização industrialização edificação cultivo da terra aproveitamento sustentável das várzeas preservação das comunidades tradicionais e seus meios de subsistência ou outras modalidades de interesse social em áreas urbanas Contratada por instrumento público ou particular ou por simples termo administrativo e registrada Resolvese antes do prazo final se o concessionário der ao imóvel uma destinação diversa da estabelecida no contrato perdendo neste caso as benfeitorias Transferese por ato inter vivos ou por sucessão legítima ou testamentária exceto se o contrato dispor de forma diferente Aplicação da Lei de Licitação art 2º I da Lei 1413321 com algumas modalidades de dispensa art 76 I alíneas f a h Direitos Oriundos da Imissão Provisória na Posse Fundamento DecretoLei nº 33651941 art 15 e Lei nº 146202023 Autoriza o Poder Público a ocupar o imóvel antes da conclusão da desapropriação mediante depósito prévio A imissão provisória na posse gera um direito registrável reconhecendo a posse pública Permite cessão e promessa de cessão entre entes públicos e entidades delegadas Exemplo União cede o direito ao DNIT para construção de rodovia NOÇÕES GERAIS Direito real com função de garantia Vínculo real entre a obrigação e a coisa objeto da hipoteca Em geral recai sobre bens imóveis mas por exceção legal pode recair sobre navios e aeronaves registro grande valor Quanto à origem a hipoteca pode ser Convencional decorre de um ato de vontade do titular do bem estudada a seguir Legal deriva da lei Judiciária originase por ordem judicial 2 OBJETO Requisitos objetivos gerais dos direitos reais com função de garantia art 1420 bens alienáveis Podem ser objeto de hipoteca art 1473 I os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles II o domínio direto III o domínio útil direito de uso e gozo de um imóvel Abrange os direitos reais limitados e não expressos abaixo a exemplo do direito de laje a unidade em condomínio em multipropriedade e direito real de aquisição do promissário comprador IV as estradas de ferro arts 15021505 V os recursos naturais a que se refere o art 1230 independentemente do solo onde se acham VI os navios VII as aeronaves VIIIo direito de uso especial para fins de moradia IX concessão de direito real de uso X a propriedade superficiária XI os direitos oriundos da imissão provisória na posse quando concedida à União aos Estados ao Distrito Federal aos Municípios ou às suas entidades delegadas e a respectiva cessão e promessa de cessão 3 Usufruto uso e habitação não são hipotecáveis diante de sua inalienabilidade impossibilidade de transferência para terceiros Servidão não é hipotecável diante da impossibilidade de desvinculação dos prédios dominantes e servientes ABRANGÊNCIA DAS BENFEITORIAS E ACESSÕES 4 Art 1474 A hipoteca abrange todas as acessões melhoramentos ou construções do imóvel Essa extensão é automática sem que haja violação ao principio da especialização da hipoteca ou necessidade de descrição no termo de instituição da hipoteca Terceiros de boafé que realizam acessões ou benfeitorias têm direito de indenização contra o proprietário não o credor hipotecário mas não podem invocar direito de retenção STJ Resp 1361214 MODOS DE CONSTITUIÇÃO O direito real de hipoteca é criado com o registro do título de instituição na matrícula do imóvel art 1492 ss ou quando se tratar de navios ou aeronaves na respectiva matrícula na Capitania dos Portos Lei 756288 ou no Registro Aeronáutico Brasileiro RAB da ANAC arts 72 a 85 da Lei 756586 e Lei 111822005 Em se tratando se bem imóvel como a regra há exigência de ser constituído por escritura pública art 108 Valor de venda em execução negociabilidade Art 1484 É lícito aos interessados fazer constar das escrituras o valor entre si ajustado dos imóveis hipotecados o qual devidamente atualizado será a base para as arrematações adjudicações e remições dispensada a avaliação Autorização para emissão de cédula hipotecária para circulação Art 1486 Podem o credor e o devedor no ato constitutivo da hipoteca autorizar a emissão da correspondente cédula hipotecária na forma e para os fins previstos em lei especial Dívida futura ou condicionada Art 1487 A hipoteca pode ser constituída para garantia de dívida futura ou condicionada desde que determinado o valor máximo do crédito a ser garantido 5 EXTENSÃO DA HIPOTECA Extensão para garantia de novas obrigações do mesmo devedor recarregamento ou compartilhamento vinculação de uma nova obrigação a uma garantia real já existente para o mesmo credor para aproveitamento do capital morto potencial econômico subaproveitado de um bem hipotecado Art 1487A A hipoteca poderá por requerimento do proprietário ser posteriormente estendida para garantir novas obrigações em favor do mesmo credor mantidos o registro e a publicidade originais mas respeitada em relação à extensão a prioridade de direitos contraditórios ingressos na matrícula do imóvel A extensão da hipoteca não poderá exceder ao prazo e ao valor máximo garantido constantes da especialização da garantia original 1º Não há necessidade de novo registro bastando a averbação subsequente na matrícula do imóvel que estabelece a ordem de prioridade 2º e 3º Em existindo mera repactuação da dívida originária a forma de instrumentalização é por aditivo Na extensão há ampliação das obrigações garantidas 6 SUBHIPOTECA OU SUCESSIVAS A subhipoteca ou hipoteca sucessiva é o ato de outorgar o mesmo bem para garantia de outra obrigação de terceiro em grau correspondente à sua ordem de instituição hipoteca de segundo grau de terceiro grau por exemplo Art 1476 O dono do imóvel hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele mediante novo título em favor do mesmo hoje resolvido como extensão da hipoteca ou de outro credor A anterioridade do grau da hipoteca registro garante preferência ao credor na execução da coisa art 1422 Impossibilidade como regra de execução do imóvel da segunda hipoteca antes da primeira Art 1477 Salvo o caso de insolvência do devedor o credor da segunda hipoteca embora vencida não poderá executar o imóvel antes de vencida a primeira 1º Não se considera insolvente o devedor por faltar ao pagamento das obrigações garantidas por hipotecas posteriores à primeira 2º O inadimplemento da obrigação garantida por hipoteca faculta ao credor declarar vencidas as demais obrigações de que for titular garantidas pelo mesmo imóvel Pagamento com subrogação Art 1478 O credor hipotecário que efetuar o pagamento a qualquer tempo das dívidas garantidas pelas hipotecas anteriores sub rogarseá nos seus direitos sem prejuízo dos que lhe competirem contra o devedor comum 7 ALIENAÇÃO DO BEM HIPOTECADO O proprietário de imóvel hipotecado NÃO perde o direito de alienar o bem Sequer há necessidade de anuência do credor hipotecário No entanto eventual adquirente estará sujeito à eventual execução hipotecária da coisa no caso de inadimplemento Art 1475 É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado É possível convencionar no caso de venda do imóvel o vencimento antecipado da dívida art 1475 parágrafo único A legislação especial pode condicionar a venda ao consentimento prévio do credor a exemplo hipoteca em garantia de financiamento da aquisição de imóvel no âmbito do SFH art 1º da Lei 800490 e art 292 da LRP 8 MECANISMOS DE TERCEIRO ADQUIRENTE LIVRARSE DA HIPOTECA 1 Pagamento como terceiro interessado mediante subrogação nos direitos do credor art 304 e 346 II do CC 2 Remição da hipoteca pelo adquirente como forma de incentivar a compra art 1481 Art 1481 Dentro em trinta dias contados do registro do título aquisitivo tem o adquirente do imóvel hipotecado o direito de remilo citando os credores hipotecários e propondo importância não inferior ao preço por que o adquiriu 1 o Se o credor impugnar o preço da aquisição ou a importância oferecida realizarseá licitação efetuandose a venda judicial a quem oferecer maior preço assegurada preferência ao adquirente do imóvel 2 o Não impugnado pelo credor o preço da aquisição ou o preço proposto pelo adquirente haverseá por definitivamente fixado para a remissão com ç não é perdão do imóvel que ficará livre de hipoteca uma vez pago ou depositado o preço 3 o Se o adquirente deixar de remir o imóvel sujeitandoo a execução ficará obrigado a ressarcir os credores hipotecários da desvalorização que por sua culpa o mesmo vier a sofrer além das despesas judiciais da execução 4 o Disporá de ação regressiva contra o vendedor o adquirente que ficar privado do imóvel em consequência de licitação ou penhora o que pagar a hipoteca o que por causa de adjudicação ou licitação desembolsar com o pagamento da hipoteca importância excedente à da compra e o que suportar custas e despesas judiciais 3 Abandono liberatório o adquirente do imóvel hipotecado desde que não se tenha obrigado pessoalmente a pagar as dívidas aos credores hipotecários poderá exonerarse da hipoteca abandonandolhes o imóvel art 1479 Art 1480 O adquirente notificará o vendedor e os credores hipotecários deferindolhes conjuntamente a posse do imóvel ou o depositará em juízo Parágrafo único Poderá o adquirente exercer a faculdade de abandonar o imóvel hipotecado até as vinte e quatro horas subsequentes à citação com que se inicia o procedimento executivo 4 Abandono simples faculdade de qualquer titular de direito real para extinguir a propriedade art 1275 III caso em que o imóvel hipotecado ficará sem proprietário mantida a garantia 9 EXTINÇÃO DA HIPOTECA 10 Art 1499 A hipoteca extinguese I pela extinção da obrigação principal II pelo perecimento da coisa III pela resolução da propriedade IV pela renúncia do credor V pela remição revogado o art 1482 subsiste pelo CPC a remissão em favor do credor art 877 3º e 826 e um direito de preferência no caso de alienação art 876 6º e 892 2º VI pela arrematação ou adjudicação Art 1501 Não extinguirá a hipoteca devidamente registrada a arrematação ou adjudicação sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos credores hipotecários que não forem de qualquer modo partes na execução EXECUÇÃO DA HIPOTECA 11 L14711 Execução judicial título executivo extrajudicial art 784 V Execução extrajudicial dos créditos hipotecários art 9º da Lei 1471123 L14711 Diante da incompatibilidade não admitido para hipoteca de navios e aeronaves passíveis apenas de execução judicial HIPOTECA LEGAL Decorre da lei e não de um ato de vontades Hipóteses art 1489 I às pessoas de direito público interno art 41 sobre os imóveis pertencentes aos encarregados da cobrança guarda ou administração dos respectivos fundos e rendas II aos filhos sobre os imóveis do pai ou da mãe que passar a outras núpcias antes de fazer o inventário do casal anterior III ao ofendido ou aos seus herdeiros sobre os imóveis do delinqüente para satisfação do dano causado pelo delito e pagamento das despesas judiciais IV ao coherdeiro para garantia do seu quinhão ou torna da partilha sobre o imóvel adjudicado ao herdeiro reponente art 2019 1º V ao credor sobre o imóvel arrematado para garantia do pagamento do restante do preço da arrematação Forma As hipotecas legais de qualquer natureza deverão ser registradas e especializadas art 1497 12 HIPOTECA JUDICIAL CPC ART 495 É medida cautelar utilizada por conta e risco do credor Não há necessidade de ordem judicial nem trânsito em julgado Há um contraditório em momento posterior 3º do art 495 do CPC Venda do bem considerada em fraude à execução art 792 III Art 495 A decisão que condenar o réu ao pagamento de prestação consistente em dinheiro e a que determinar a conversão de prestação de fazer de não fazer ou de dar coisa em prestação pecuniária valerão como título constitutivo de hipoteca judiciária 1º A decisão produz a hipoteca judiciária I embora a condenação seja genérica II ainda que o credor possa promover o cumprimento provisório da sentença ou esteja pendente arresto sobre bem do devedor III mesmo que impugnada por recurso dotado de efeito suspensivo 2º A hipoteca judiciária poderá ser realizada mediante apresentação de cópia da sentença perante o cartório de registro imobiliário independentemente de ordem judicial de declaração expressa do juiz ou de demonstração de urgência 3º No prazo de até 15 quinze dias da data de realização da hipoteca a parte informálaá ao juízo da causa que determinará a intimação da outra parte para que tome ciência do ato 4º A hipoteca judiciária uma vez constituída implicará para o credor hipotecário o direito de preferência quanto ao pagamento em relação a outros credores observada a prioridade no registro 5º Sobrevindo a reforma ou a invalidação da decisão que impôs o pagamento de quantia a parte responderá independentemente de culpa pelos danos que a outra parte tiver sofrido em razão da constituição da garantia devendo o valor da indenização ser liquidado e executado nos próprios autos 13 Direito Notarial e Registral PROF DANTE CATUZZO JUNIOR JUSTIÇA ABERTA 1 Regime jurídicoconstitucional art 236 Nomenclatura serviços notariais e de registro em conjunto serventias não usa cartório Natureza jurídica do serviço são serviços públicos de execução privada Essas pessoas são titulares de delegações desses serviços públicos Fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário sendo serviço público e delegado há necessidade de fiscalização e eventualmente aplicação de sanção realizada por opção constitucional pelo Poder Judiciário Responsabilidade 1º o legislador ordinário deve disciplinar a responsabilidade civil e criminal dos notários registradores e seus prepostos Portanto há regime de responsabilidade especial por atos notariaisregistrários Remuneração por emolumentos 2º atribuição da legislação federal estabelecer normas gerais sobre o tema Natureza jurídica de taxa de serviço público específico e divisível art 145 II CF Art 236 Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado por delegação do Poder Público 1º Lei regulará as atividades disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos notários dos oficiais de registro e de seus prepostos e definirá a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário 2º Lei federal estabelecerá normas gerais para fixação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro 1 Regime jurídicoconstitucional art 236 3º Ingresso por concurso público concurso de outorga de delegações de notas eou registro Natureza do concurso público provas E títulos para provimento ou remoção Impedimento para vacância a longo prazo imposição constitucional para abertura de concurso para preenchimento da serventia vaga por mais de seis meses Art 236 3º O ingresso na atividade notarial e de registro depende de concurso público de provas e títulos não se permitindo que qualquer serventia fique vaga sem abertura de concurso de provimento ou de remoção por mais de seis meses 1 Regime jurídicoconstitucional CNJ CNJ com criação pela EC 452004 Funções Controle da atuação administrativa e financeira do Poder Judiciário Fiscalização contra membros ou órgãos do Poder Judiciário inclusive contra seus serviços auxiliares serventias e órgãos prestadores de serviços notariais e de registro que atuem por delegação do poder público ou oficializados Competência para avocar processos disciplinares em curso nos Tribunais determinar a remoção ou a disponibilidade e aplicar outras sanções administrativas assegurada ampla defesa Art 103B 4º 4º Compete ao Conselho Nacional de Justiça CNJ o controle da atuação administrativa e financeira do Poder Judiciário e do cumprimento dos deveres funcionais dos juízes cabendolhe além de outras atribuições que lhe forem conferidas pelo Estatuto da Magistratura III receber e conhecer das reclamações contra membros ou órgãos do Poder Judiciário inclusive contra seus serviços auxiliares serventias e órgãos prestadores de serviços notariais e de registro que atuem por delegação do poder público ou oficializados sem prejuízo da competência disciplinar e correicional dos tribunais podendo avocar processos disciplinares em curso determinar a remoção ou a disponibilidade e aplicar outras sanções administrativas assegurada ampla defesa 1 Regime jurídicoconstitucional outros dispositivos expressos Gratuidade para os reconhecidamente pobres na forma da lei o registro civil de nascimento e a certidão de óbito v Lei 784489 Competência privativa da União para legislar sobre registros públicos Direito adquirido garantido pela CF para serviços notariais e de registro que já tenham sido oficializados pelo Poder Público respeitandose o direito de seus servidores Art 5º LXXVI são gratuitos para os reconhecidamente pobres na forma da lei a o registro civil de nascimento b a certidão de óbito Art 22 Compete privativamente à União legislar sobre XXV registros públicos ADCT Art 32 O disposto no art 236 não se aplica aos serviços notariais e de registro que já tenham sido oficializados pelo Poder Público respeitandose o direito de seus servidores 2 Legislação básica LEGISLAÇÃO FEDERAL Lei nº 60151973 Lei de Registros Públicos Lei nº 89351994 Lei dos Notários e Registradores Lei 94921997 Lei de Protesto Lei 101692000 Normas gerais para a fixação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro Provimento CNJ 1492023 Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ Foro Extrajudicial CNN LEGISLAÇÃO DE SÃO PAULO Lei 113312002 Dispõe sobre os emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro em face das disposições da Lei federal nº 101692000 Provimento CGJSP 581989 Normas Extrajudiciais da Corregedoria Geral da Justiça do TJSP 3 Princípio da desjudicialização Conceito processo de retirada do procedimento solução ou formalização de determinados atos jurídicos da esfera do Poder Judiciário transferindoos para órgãos ou agentes extrajudiciais especialmente notários e registradores Fundamento legal eficiência administrativa que impõem ao Estado a busca por meios céleres e menos onerosos CF art 37 inafastabilidade da jurisdição mas que não impede a autocomposição nem a realização de atos jurídicos fora do Judiciário art 5º XXXV e a fé pública e eficácia probatória dos delegatários CF art 236 Esvaziamento da jurisdição voluntária no CPC mudança de paradigma Poder Judiciário aplicado para direitos indisponíveis e conflitos não resolvidos por autocomposição Necessidade de normatização e fiscalização do PJ Efetivação 1 Lei nº 95141997 Execução extrajudicial da alienação fiduciária em garantia 2 Lei nº 114412007 Inventário Partilha Separação e Divórcio Extrajudiciais com ampliações posteriores pex testamento com autorização judicial 3 CPC Usucapião Extrajudicial art 1071 com inclusão do art 216A na Lei 601573 4 Lei nº 143822022 Adjudicação compulsória judicial inclusão do art 216B na Lei 601573 5 Lei nº 147112023 Execução extrajudicial da hipoteca art 9º Tabelião de Protesto com viabilidade de apresentação de proposta de solução negocial prévia ao protesto e incentivo à renegociaçãoart 11 Tabelião de Notas como conciliador mediador árbitro e certificador do implemento de condições inclusive com a criação de conta notarial de garantia art 12 3 Lei dos Notários e Registradores L 89351994 natureza e fins Regulamenta o art 236 da Constituição Federal dispondo sobre serviços notariais e de registro Lei dos cartórios único local em que se refere a cartório Natureza art 1º serviços notariais e de registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade autenticidade segurança e eficácia dos atos jurídicos Titulares art 3º notário ou tabelião e oficial de registro ou registrador são profissionais do direito dotados de fé pública a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro Serviço público art 4º prestados de modo eficiente e adequado em dias e horários estabelecidos pelo juízo competente atendidas as peculiaridades locais em local de fácil acesso ao público e que ofereça segurança para o arquivamento de livros e documentos Regime de serviço público delegado art 37 CF Direito de petição e obtenção de certidões art 5º XXXIV 4 Lei dos Notários e Registradores L 89351994 titulares atribuições e competências Os titulares de serviços notariais e de registro são os I Os tabeliãesnotários Classes tabeliães de notas TN tabeliães e oficiais de registro de contratos marítimos TCM tabeliães de protesto de títulos TP Atribuições e competências Atribuições em geral arts 6º Atribuições do TN arts 6º A 7º e 7º A Exemplos escrituras procurações públicas testamentos atas notariais reconhecer firmar e autenticar cópias Liberdade de escolha art 8º e impedimento para a prática de ato fora do Município art 9º Atribuições do TCM art 10 Atribuições do TP art 11 4 Lei dos Notários e Registradores L 89351994 titulares atribuições e competências Os titulares de serviços notariais e de registro são os II Os oficiais de registro Classes oficiais de registro de imóveis RI oficiais de registro de títulos e documentos e civis das pessoas jurídicas RTD e RCPJ oficiais de registro civis das pessoas naturais e de interdições e tutelas RCPN oficiais de registro de distribuição RD Atribuições e competências RI e RCPN sujeitos às normas que definirem as circunscrições geográficas art 12 Atribuições do RI RTD RCPJ e RCPN atos relacionados na legislação pertinente aos registros públicos de que são incumbidos independentemente de prévia distribuição L 601573 CC Atribuições do RD art 13 4 Lei dos Notários e Registradores L 89351994 regime jurídico do notário e registrador Do ingresso na atividade notarial e de registro requisitos art 14 e concurso art 1519 Dos prepostos substitutos escreventes e auxiliares art 20 Do gerenciamento administrativo e financeiro da serventia art 21 Dos direitos dos notários e registradores arts 28 e 29 Dos deveres dos notários e registradores art 30 Das infrações disciplinares e penalidades arts 31 a 35 Da fiscalização pelo Poder Judiciário juízo competente definido na organização judiciário juízo corregedor de forma ordinária ou mediante representação arts 37 a 38 Extinção da delegação art 39 Seguridade social sistema geral art 40 Disposições gerais arts 41 ss 4 Lei dos Notários e Registradores L 89351994 regime de responsabilidade Responsabilidade civil independente da criminal art 23 Responsabilidade criminal será individualizada aplicandose no que couber a legislação relativa aos crimes contra a administração pública sem embargo da responsabilidade civil dos notários e os oficiais de registro por atos dos prepostos Responsabilidade do Estado serviço público delegado com responsabilidade objetiva art 37 6º e tema 777 Responsabilidade do notário e registrador antes da Lei 132862016 havia divergência sobre a natureza da responsabilidade civil ser objetiva ou subjetiva Art 22 na redação originária e entendimento dominante da responsabilidade objetiva Os notários e oficiais de registro responderão pelos danos que eles e seus prepostos causem a terceiros na prática de atos próprios da serventia assegurado aos primeiros direito de regresso no caso de dolo ou culpa dos prepostos A despeito a Lei de Registro art 28 e a Lei de Protesto art 38 exigiam culpa ou dolo Art 22 na redação atual da referida lei com expressa adoção da responsabilidade subjetiva Os notários e oficiais de registro são civilmente responsáveis por todos os prejuízos que causarem a terceiros por culpa ou dolo pessoalmente pelos substitutos que designarem ou escreventes que autorizarem assegurado o direito de regresso Prazo prescricional especial prescreve em três anos a pretensão de reparação civil contado o prazo da data de lavratura do ato registral ou notarial 5 Lei de Registros Públicos L 601573 disposições gerais Finalidade Os serviços concernentes aos Registros Públicos são estabelecidos para autenticidade segurança e eficácia dos atos jurídicos Autenticidade é a qualidade do que é verdadeiro genuíno original É aquele que não é criado modificado ou copiado mas sim uma representação fiel de sua essência Segurança no aspecto jurídico é a certeza objetiva e estável dos direitos Eficácia é a capacidade do ato de produzir os efeitos jurídicos pretendidos Objeto da lei RCPN arts 29113 RCPJ arts 114126 RTD arts 127166 e RI arts 167288A Demais registros lei específica Lei 89341994 Registro Público de Empresas Mercantis e Atividades Afins Lei 94921997 Lei de Protesto Leis 76521988 95371997 e 94321997 Registro da Propriedade Marítima Leis sobre ordenação e segurança do tráfego aquaviário Registros em meio eletrônico Sistema Eletrônico dos Registros Públicos Serp Lei 143822022 5 Lei de Registros Públicos L 601573 disposições gerais Regras de escrituração para documentos não eletrônicos arts 3º a 7º Estabelecimento da ordem de serviço arts 8º a 15 Normas sobre publicidade arts 16 a 21 Regras de conservação do acervo arts 22 a 27 Disposições finais sobre fiscalização tributária art 289 isenção e redução de emolumentos art 290 e 290A dentre outros 6 Registro de Imóveis histórico Finalidade na origem garantir a publicidade das hipotecas como mecanismo de estimular o crédito mediante garantias reais estáveis Histórico legislativo Lei 1237 de 1864 Regulamento 34531865 registro geral para a transcrição dos títulos oriundos de atos negociais inter vivos do que dependia para a produção de efeitos perante terceiros Confirmada pela Lei 32721885 Decreto 169 370 e 544 todos de 1890 Código Civil de 1916 art 856 maior amplitude para segurança jurídica preservando a continuidade exigindo a transcrição em caráter geral inclusive sucessão usucapião arrematação etc Consagrado pelas Lei 48271924 185421928 e Decreto 48571939 Sistema de transcrição antes da Lei 601573 Cada transação ou transmissão de direito real era objeto de uma transcrição com numeração específica de modo que o conhecimento histórico dos títulos demandava analisar várias transcrições Hoje cada imóvel possui uma matrícula própria e todo o seu histórico está nela concentrado Além disso não há mais reprodução integral do conteúdo do título transcrever Hoje se faz pelo resumo em forma de narrativa do conteúdo do título 6 Registro de Imóveis assentos registrais 1 Matrícula inscrição original do RI na qual é individualizado o imóvel identificado o seu proprietário e que servirá de suporte para os registros e averbações correspondentes Art 236 Nenhum registro poderá ser feito sem que o imóvel a que se referir esteja matriculado 2 Registro é o assento principal realizado na matrícula e diz respeito à constituição e modificação de direitos reais sobre imóveis matriculados a fatos que repercutem na propriedade imobiliárias ou assim determinados por lei 3 Averbação é o assento acessório informadora de qualquer ato ou fato que implique modificação do teor do registro ou da qualificação do titular do direito real registrado dentre outros determinados por lei Art 172 No Registro de Imóveis serão feitos nos termos desta Lei o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos declaratórios translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei inter vivos ou mortis causa quer para sua constituição transferência e extinção quer para sua validade em relação a terceiros quer para a sua disponibilidade Registro Averbação Hipóteses 48 alíneas do inc I do artigo 167 38 alíneas do inc II do artigo 167 Taxatividade Sim Não art246 e previsão de atos em outras leis Emolumentos Valor pleno Valor reduzido cerca de 13 do registro 6 Registro de Imóveis títulos Títulos admitidos para registro art 221 escrituras públicas inclusive as lavradas em consulados brasileiros escritos particulares autorizados em lei assinados pelas partes e pelas testemunhas com as firmas reconhecidas atos autênticos de países estrangeiros com força de instrumento público legalizados e traduzidos na forma da lei e registrados no cartório do Registro de Títulos e Documentos assim como sentenças proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo Tribunal Federal cartas de sentença formais de partilha certidões e mandados extraídos de autos de processo contratos ou termos administrativos assinados com a União Estados Municípios ou o Distrito Federal no âmbito de programas de regularização fundiária e de programas habitacionais de interesse social dispensado o reconhecimento de firma contratos ou termos administrativos assinados com os legitimados a que se refere o art 3º do DecretoLei nº 3365 de 21 de junho de 1941 Lei da Desapropriação no âmbito das desapropriações extrajudiciais 6 Registro de Imóveis princípios anteriores ao registro 1 Princípio da obrigatoriedade do registro nos atos entre vivos a constituição transferência modificação ou extinção da propriedade ou outro direito real relativo ao imóvel apenas se efetivam com o registro do título respectivo na matrícula imobiliária do Serviço em cuja circunscrição estiver localizado o imóvel Fundamento legal art 1245 CC art 169 Os demais atos de transmissão por força de lei sucessão usucapião etc dependem de registro para fins de continuidade registral com efeito meramente declaratório 2 Princípio da unitariedade matricial impossibilidade da matrícula conter mais do que um imóvel em sua descrição bem como da abertura de matrícula de parte ideal do imóvel Uma matrícula para cada imóvel Cada imóvel terá matrícula própria que será aberta por ocasião do primeiro ato de registro ou de averbação caso a transcrição possua todos os requisitos elencados para a abertura de matrícula Fundamento legal art 176 1º I 227 e 228 3 Princípio da instância solicitação ou rogação a atividade registral depende de provocação dos interessados ou de autoridade não podendo o oficial registrador pratos atos de ofício que onerem a parte interessada Fundamento legal art 13 Exceções pex correção de erros evidentes rt 213 1º 4 Princípio da legalidade a validade do registro depende da validade do negócio jurídico que lhe dá origem da faculdade de disposição do alienante e seu acesso ao RI o que será aferido pelo registrado pela qualificação registral 6 Registro de Imóveis princípios simultâneos ao registro 1 Princípio da prioridade o título apresentado em primeiro lugar no RI assegura a preferência na aquisição do direito real respectivo Fundamento legal art 186 e 191 Exceção art 189 2 Princípio da especialidade todo imóvel que seja objeto de registro deve estar perfeitamente individualizado e tratandose de direito real de garantia também a dívida garantida Fundamento legal art 222 a 226 Necessidade do título fazer referência à matrícula ou ao registro anterior seu número e cartório art 222 e 223 Individualização do imóvel inclusive em título de usucapião características confrontações localização lado da rua distância da esquina etc arts 225 e 226 3 Princípio da continuidade os registros devem ser perfeitamente encadeados de forma que não haja vazios ou interrupções na corrente registraria O registro depende da procedência de outra anterior que assegure a legitimidade da transmissão ou oneração do direito o que acaba por transformálo no elo de uma corrente ininterrupta de assentos Fundamento legal arts 195 e 237 4 Princípio da cindibilidade ou parcelaridade o título pode ser cindido isto é o registrador pode aproveitar ou extrair certos elementos nele insertos que poderão ingressar de imediato no fólio real desconsiderando outros que para tanto exigem outras providências 6 Registro de Imóveis princípios posteriores ao registro 1 Princípio da presunção presumese a validade e correção daquilo que consta do registro Fundamento legal art 1245 2º CC A presunção é relativa e se não exprimir a verdade pode ser retificada Fundamento legal arts 1245 2º 1247 arts 212 e 213 2 Princípio da fé pública registral a existência do direito registrado ou a inexistência do direito cancelado prevalecem absolutamente em relação ao terceiro de boafé que confiando nos assentos do RI celebrou o negócio jurídico com o titular aparente Relativizado no nosso sistema no caso de invalidade no título de origem admitida a usucapião ordinária Revalidado no ordenamento diante do subprincípio da concentração dos atos na matrícula imobiliária expresso nos artigos 54 e 55 da Lei 130972015