Direito Real de Aquisição - Compromisso de Compra e Venda Imobiliária

Introdução Compromisso de compra e venda Compra e venda Transmissão do domínio Transmissão da posse Negociações preliminares Nãovinculativa Inexistência de contrato Exige boafé responsabilidade civil précontratual aquiliana Compromisso de compra e venda Contrato preliminar Vinculativoobrigatóri o Vendedor obrigação de celebrar o contrato definitivo escritura Compra e venda Contrato definitivo Forma especial para bens imóveis art 108 escritura pública Vendedor obrigação de transferir o domínio e a posse Transmissão do domínio Bem móvel tradição bem imóvel registro Fase executiva do contrato de compra e venda eficácia Pode eventualmente ser inadimplida perdas e danos Transmissão da posse Ato concreto de outorga da posse direta Direito real de aquisição Direitos do promitente comprador de imóvel Prof Dante Catuzzo Junior 1 Direito real de aquisição Conceito direito real que atribui ao titular do direito de aquisição de bem imóvel a produção de eficácia contratual perante terceiros oponibilidade perante terceiros Fundamento legal artigo 1225 VII 1417 e 1418 Objeto apenas bens imóveis Ainda que possa existir compromisso de compra e venda de bem móvel e portanto sem a natureza de direito real Requisitos para o direito real à aquisição do imóvel art 1417 Compromisso ou promessa de compra e venda celebrada por instrumento público ou particular Inexistência de cláusula de arrependimento deve ser expressa nesse contrato Registro na respectiva matrícula imobiliária Registro de Imóveis Efeito do direito real à aquisição do imóvel art 1418 Exigir do promitente vendedor ou de terceiros a quem os direitos deste forem cedidos a outorga da escritura definitiva de compra e venda Se houver recusa requerer ao juiz a adjudicação do imóvel 2 Situação antes do CC Decretolei 581937 Art 4º Nos cartórios do registo imobiliatório haverá um livro auxiliar na forma da lei respectiva e de acôrdo com o modêlo anexo Nêle se registrarão resumidamente a por inscrição o memorial de propriedade loteada b por averbação os contratos de compromisso de venda e de financiamento suas transferências e recisões Art 5º A averbação atribue ao compromissário direito real aponível a terceiros quanto à alienação ou oneração posterior e farseá à vista do instrumento de compromisso de venda em que o oficial lançará a nota indicativa do livro página e data do assentamento Lei 67661979 Art 25 São irretratáveis os compromissos de compra e venda cessões e promessas de cessão os que atribuam direito a adjudicação compulsória e estando registrados confiram direito real oponível a terceiros Compromisso de compra e venda Prof Dante Catuzzo Junior 1 Introdução Conceito contrato bilateral e oneroso que quando registrado institui direito real pelo qual o promitente vendedor pessoa física ou jurídica aliena um bem ao compromissário comprador que se obriga a efetuar no prazo e condições que pactuar o pagamento integral do preço convencionado ocasião em que terá direito à escritura definitiva ou se houver recusa à sua adjudicação compulsória Kumpel Forma instrumento particular ou público independentemente do valor do contrato Partes compromitente vendedor e compromissário comprador Nomenclatura promessa de compra e venda parte da doutrina usa apenas para contratos retratáveis ou compromisso de compra e venda Legislação Decretolei 581937 aplicável aos loteamentos rurais Lei 676679 459164 e 438064 aplicáveis aos loteamentos urbanos Código Civil CDC Lei 1346517 regularização fundiária Lei 1378618 lei do distrato 2 Utilidade prática Outorga de segurança às partes contrato obrigatório e com execução específica sem transmissão imediata do domínio Venda e compra com pagamento futuro a crédito Preço não quitado resolução e reintegração da posse se outorgada Impossibilidade temporária de outorga do domínioescritura pex coisa em inventário Superação de qualquer condição preliminar pex aprovações públicas obtenção de financiamento etc ou estabelecimento de termo pex pagamento em data certa Superação da auditoria para análise de risco na venda 3 Evolução histórica CC1916 Decretolei 581937 Lei 67661979 CC2002 Transmissão do domínio unicamente fundada em título no caso contrato definitivo de compra e venda A promessa particular de compra e venda admitida o arrependimento pelas partes até a outorga do contrato definitivo CC1916 art 1088 Uso abusivo venda para duas ou mais pessoas arrependimento do vendedor frente à valorização imobiliária Ausência de publicidaderegistro Irretratabilidade presumida Compromisso de compra e venda pode ser averbado na matrícula do imóvel caracterizando direito real Previsão da ação de adjudicação compulsória para exigir a outorga da escritura execução específica Publicidade decorrente do registro Regime aplicável ao compromisso de compra e venda de loteamento urbano Decretolei 5837 passa a ser utilizado para loteamento rural Disciplina detalhada do compromisso com maior proteção do adquirente limitação da multa cessão do contrato dispensa da escritura 6º direito de purgar a mora etc Ganha força a doutrina do contrato preliminar Estabelecimento expresso no CC do direito real do promitente comprador do imóvel ainda que essa natureza já fosse reconhecida em legislação especial 4 Natureza jurídica nãoregistrado Contrato preliminar conforme doutrina majoritária existências de duas cargas volitivas distintas no tempo confirmando o mesmo conteúdo José Osório de Azevedo Junior Hamid Bdine Junior Sergio Jacomino Contrato definitivo que encerra dois momentos distintos 1 manifestação da vontade fase volitiva e 2 escritura definitiva ou adjudicação compulsória fase formal Esta última é um mero ato formal da vontade manifestada inicialmente Victor Kumpel Em abono dessa interpretação unicamente para imóveis loteados art 26 6º da Lei 676679 que admite o registro do compromisso com força definitiva 6o Os compromissos de compra e venda as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido quando acompanhados da respectiva prova de quitação 5 Direito real de aquisição registro O compromisso de compra e venda quando registrado gera um direito real sui generis conhecido como direito real de aquisição Art 1417 Mediante promessa de compra e venda em que se não pactuou arrependimento celebrada por instrumento público ou particular e registrada no Cartório de Registro de Imóveis adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel 6 Diferenças Compra e venda Compromisso de compra e venda Contrato definitivo Contrato preliminar conforme parte da doutrina Obrigação principal do vendedor transmitir o domínio da coisa vendida Obrigação principal do promitente vendedor celebrar o contrato definitivo Título translativo de domínio Direito real sobre coisa alheia Comprador com registro se torna proprietário Promissário comprador com o registro se torna titular de direito real à aquisição Vendedor com o registro deixa de ter relação dominial com a coisa Promitente vendedor com o registro se mantém proprietário de coisa onerada Para imóveis em geral exigese escritura pública Mesmo para imóveis pode ser feito por instrumento particular Para imóveis tem incidência tributária ITBI Mesmo para imóveis não tem incidência tributária 7 Conteúdo contratual imóveis urbanos Conteúdo do compromisso de compra e venda art 26 da Lei 676679 I nome RG CPF nacionalidade estado civil e residência dos contratantes II denominação e situação do loteamento número e data da inscrição III descrição dos lotes que forem objeto de compromissos confrontações área e outras características IV preço prazo forma e local de pagamento bem como a importância do sinal V taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas bem como a cláusula penal nunca excedente a 10 dez por cento do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 três meses VI indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado VII declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento supletivas da legislação pertinente Exigência de quadroresumo art 26A da Lei 676679 I o preço total a ser pago pelo imóvel II o valor referente à corretagem suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário III a forma de pagamento do preço com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas IV os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e quando houver pluralidade de índices o período de aplicação de cada um V as consequências do desfazimento do contrato seja mediante distrato seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do loteador com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente VI as taxas de juros eventualmente aplicadas se mensais ou anuais se nominais ou efetivas o seu período de incidência e o sistema de amortização VII as informações acerca da possibilidade do exercício por parte do adquirente do imóvel do direito de arrependimento previsto no art 49 do CDC em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do loteador ou do estabelecimento comercial VIII o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do termo de vistoria de obras IX informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel X o número do registro do loteamento ou do desmembramento a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente XI o termo final para a execução do projeto referido no 1º do art 12 desta Lei e a data do protocolo do pedido de emissão do termo de vistoria de obras 7 Direitos promissário comprador 1 Quitado o preço receber o contrato definito escritura Na recusa injusta do promitente vendedor tem direito à adjudicação compulsória espécie de obrigação de fazer com procedimento comum art 1049 do CPC165 independente do registro STJ Sum 239 2 Nulidade da cláusula de perda total das prestações diante do seu inadimplemento CDC art 53 Patamar legal de perda Lei do Distrato L 1378618 Art 32A da Lei 676679 e Art 67A da Lei 459164 3 Direito de purgar a mora art 32 da 676679 4 Ainda que irretratável a jurisprudência tem admitido atualmente a possibilidade de desistência pelo comprador Súmula 01 do TJSP 5 Cessão de posição contratual facilitada simples trespasse art 31 da 676679 6 Com o registro oponibilidade erga omnes e direito de sequela Súmulas STF e STJ 166STF É inadmissível o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao regime do DecretoLei 58 de 10121937 412STF No compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento a devolução do sinal por quem o deu ou a sua restituição em dobro por quem o recebeu exclui indenização maior a título de perdas e danos salvo os juros moratórios e os encargos do processo 76STJ A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor 84STJ É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel ainda que desprovido do registro 239 STJ O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis 308STJ A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel 543STJ Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente em caso de culpa exclusiva do promitente vendedorconstrutor ou parcialmente caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento Súmulas TJSP Súmula 1 O Compromissário comprador de imóvel mesmo inadimplente pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem Súmula 2 A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição Súmula 3 Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço as partes deverão ser repostas ao estado anterior independentemente de reconvenção Súmula 159 É incabível a condenação da vendedora ao pagamento de multa ajustada apenas para a hipótese de mora do comprador afastandose a aplicação da penalidade por equidade ainda que descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra Incidência do disposto no artigo 411 do Código Civil Súmula 160 A expedição do habitese quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador não afasta a mora contratual atribuída à vendedora Súmula 161 Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior a ocorrência de chuvas em excesso falta de mão de obra aquecimento do mercado embargo do empreendimento ou ainda entraves administrativos Essas justificativas encerram res inter alios acta em relação ao compromissário adquirente Súmula 162 Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes havendo a presunção de prejuízo do adquirente independentemente da finalidade do negócio Súmula 163 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra não cessa a incidência de correção monetária mas tão somente dos encargos contratuais sobre o saldo devedor Súmula 164 É valido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias para entrega de imóvel em construção estabelecido no compromisso de venda e compra desde que previsto em cláusula contratual expressa clara e inteligível