Direitos Reais de Gozo ou Fruição - Resumo Completo Direito Civil

DIREITO CIVIL V SEGUNDO SEMESTRE 1 DIREITOS REAIS DE GOZO OU FRUIÇÃO Os direitos reais de gozo ou fruição são aqueles em que há uma divisão dos atributos da propriedade1 quando haverá uma transmissão a uma outra pessoa do direito de usar gozar ou fruir da coisa Assim são direitos reais de gozo ou fruição superfície servidão usufruto uso habitação concessão de direito real de uso concessão de uso especial para fins de moradia 11 SUPERFÍCIE A superfície é um direito real autônomo podendo ser gratuito ou oneroso temporário ou vitalício Nele o proprietário concede a uma outra pessoa o direito de construir ou de plantar em seu terreno Esse direito recai sempre sobre bens imóveis através de instrumento público devidamente registrado Tratase de um direito real sobre coisa alheia previsto expressamente no art 1225 II do Código Civil e regulamentado nos arts 1369 a 1377 Também possui previsão no Estatuto da Cidade Lei 102572001 arts 21 a 24 Sua natureza é de um direito real pleno com eficácia erga omnes publicidade registro inerência e direito de sequela Art 1369 O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno por tempo determinado mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis No direito de superfície falase que o direito de usar e fruir é qualificado porque no domínio o usar e fruir é pleno enquanto na superfície é qualificado porque se restringe a uma finalidade específica 1 Usar ocupar ou servirse da coisa para seu fim empregar o bem de forma direta conforme sua destinação natural ou social Gozar perceber os frutos e rendimentos da coisa extrair dela vantagens econômicas ou utilitárias Dispor modificar alienar consumir ou até destruir a coisa exercer o poder mais amplo sobre o bem edificação ou cultivo a um tempo determinado e sempre subordinado ao direito do proprietário do solo Na superfície há de um lado o proprietário fundieiro e de outro o superficiário que é quem recebe o imóvel O direito de superfície não autoriza obra no subsolo salvo se for inerente ao objeto da concessão mas as partes podem pactuar de forma distinta Art 1369 Parágrafo único O direito de superfície não autoriza obra no subsolo salvo se for inerente ao objeto da concessão O fundamento desse limite está na separação jurídica entre solo e edificaçãoplantação Todavia por autonomia privada é possível que as partes ampliem o alcance do contrato A propriedade superficiária pode ser autonomamente objeto de direitos reais seja de gozo ou de garantia como hipoteca por isso se diz que ocorre a separação jurídica entre solo e edificaçãoplantação No caso da garantia não se pode exceder a duração da concessão da superfície É possível adquirir por usucapião o direito de superfície apesar de extremamente raro Admitese a constituição do direito de superfície por cisão Se a superfície for concedida onerosamente essa remuneração que pode ser parcelada ou de uma só vez é chamada de solarium ou cânon superficiário O superficiário deve responder pelos encargos e tributos que incidem sobre o bem conforme art 1371 do CC Art 1371 O superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel Assim a ele incumbem despesas como IPTU ou ITR além de eventuais taxas incidentes sobre a área Pode haver ainda a transferência da superfície para terceiros inclusive para os herdeiros caso o superficiário venha a morrer Não poderá ser estipulado pelo concedente a nenhum título qualquer pagamento pela transferência Art 1372 O direito de superfície pode transferirse a terceiros e por morte do superficiário aos seus herdeiros Parágrafo único Não poderá ser estipulado pelo concedente a nenhum título qualquer pagamento pela transferência Esse ponto diferencia a superfície de outros direitos reais como o usufruto que não se transmite aos herdeiros Aqui há uma plena negociabilidade do direito superficiário Se ocorrer a alienação do imóvel ou do direito de superfície o superficiário ou o proprietário tem direito de preferência em igualdade de condições Art 1373 Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície o superficiário ou o proprietário tem direito de preferência em igualdade de condições O Enunciado 510 do CJF alude que ao superficiário que não tenha sido previamente notificado pelo proprietário para exercer o seu direito de preferência é assegurado no prazo de 6 meses decadencial contados do registro da alienação cabe direito de adjudicar para si o bem mediante o depósito do preço Essa mesma ideia vale para o fundieiro se for vendido o direito de superfície tendo o prazo de 6 meses para adjudicar a coisa para si em igualdade de condições Contudo existem correntes doutrinárias que criticam a aplicação irrestrita desse enunciado A superfície poderá se extinguir antes do termo final previsto no contrato Isso ocorrerá se o superficiário der ao terreno uma destinação diversa da pactuada ou daquela que motivou a concessão do direito de superfície art 1374 do CC Art 1374 Antes do termo final resolverseá a concessão se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para que foi concedida Com a extinção da superfície o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno construção ou plantação independentemente de indenização se as partes não houverem estipulado o contrário Art 1375 Extinta a concessão o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno construção ou plantação independentemente de indenização se as partes não houverem estipulado o contrário Isso reflete a consolidação do domínio na qual solo e superfície se unem novamente no patrimônio do proprietário Atentese à diferença entre a superfície do Código Civil e a superfície do Estatuto da Cidade Superfície do Código Civil poderá recair sobre imóvel urbano ou rural Além disso poderá ter exploração para construções ou plantações Em regra não existe autorização para utilização do subsolo ou do espaço aéreo Aqui há uma cessão que se dá por prazo determinado como regra Superfície prevista no Estatuto da Cidade poderá recair sobre imóvel urbano Não traz restrição sobre exploração para construções ou plantações podendo ser qualquer utilização compatível com a política urbana Não proíbe a utilização para o subsolo ou espaço aéreo Aqui a cessão poderá ser por prazo determinado ou indeterminado a depender do contrato Art 21 O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno por tempo determinado ou indeterminado mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis 1o O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno na forma estabelecida no contrato respectivo atendida a legislação urbanística 2o A concessão do direito de superfície poderá ser gratuita ou onerosa 3o O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária arcando ainda proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva com os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direito de superfície salvo disposição em contrário do contrato respectivo 4o O direito de superfície pode ser transferido a terceiros obedecidos os termos do contrato respectivo 5o Por morte do superficiário os seus direitos transmitemse a seus herdeiros Art 22 Em caso de alienação do terreno ou do direito de superfície o superficiário e o proprietário respectivamente terão direito de preferência em igualdade de condições à oferta de terceiros Art 23 Extinguese o direito de superfície I pelo advento do termo II pelo descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo superficiário Art 24 Extinto o direito de superfície o proprietário recuperará o pleno domínio do terreno bem como das acessões e benfeitorias introduzidas no imóvel independentemente de indenização se as partes não houverem estipulado o contrário no respectivo contrato 1o Antes do termo final do contrato extinguirseá o direito de superfície se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para a qual for concedida 2o A extinção do direito de superfície será averbada no cartório de registro de imóveis No caso de extinção do direito de superfície em consequência de desapropriação a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário no valor correspondente ao direito real de cada um Art 1376 No caso de extinção do direito de superfície em consequência de desapropriação a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário no valor correspondente ao direito real de cada um 111 Quadro Resumo Natureza Jurídica NJ Direito real autônomo sobre coisa alheia art 1225 II CC Requer escritura pública registro no Cartório de Registro de Imóveis Recai sobre imóvel urbano ou rural CC apenas urbano Estatuto da Cidade Temporário CC ou até mesmo indeterminado Estatuto da Cidade Partes Proprietário fundieiro Superficiário titular do direito real concedido Direitos do Superficiário Usar e fruir o imóvel conforme contrato Construir ou plantar no terreno concedido Dispor do direito de superfície alienar hipotecar transmitir aos herdeiros Direito real sobre o que construir ou plantar Direito de preferência em caso de alienação do imóvel art 1373 Deveres do Superficiário Pagar contraprestação solariumcânon superficiário se oneroso Respeitar a destinação pactuada do terreno art 1374 Conservar o imóvel e cumprir normas urbanísticas Responder pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel art 1371 Direitos do Proprietário fundieiro Receber a contraprestação se houver Fiscalizar o uso conforme contrato Reaver o terreno ao término da concessão art 1375 Direito de preferência em caso de venda do direito de superfície Extinção Pelo fim do prazo ou advento do termo Descumprimento das obrigações destinação diversa do terreno Renúncia do superficiário Consolidação quando o solo e a superfície retornam ao mesmo dono Destruição do objeto Desapropriação indenização repartida entre proprietário e superficiário art 1376 Efeitos da Extinção Proprietário readquire o pleno domínio Construçõesbenfeitorias incorporamse ao imóvel Regra não há indenização salvo estipulação em contrário Comparativos Usufruto não transmissível aos herdeiros mais restrito Arrendamento é direito obrigacional não real Enfiteuse perpétua com foro e laudêmio superfície é temporária e não prevê laudêmio Importância Prática Instrumento de política urbana Permite o aproveitamento racional do solo Facilita parcerias públicoprivadas Outorga maior segurança jurídica ao titular do direito em comparação com um direito obrigacional ou real de menor intensidade Exemplo Prático Município concede direito de superfície a uma construtora Construtora pode vender apartamentos respeitando regras urbanísticas Útil para grande empreendimentos imobiliários com construção pelo usuário superficiário para maior segurança jurídica Conclusão Solução equilibrada entre interesse do proprietário e aproveitamento do solo Direito flexível útil e estratégico no direito urbanístico e civil 12 Enfiteuse Aforamento 121 Conceito e estrutura do instituto A enfiteuse ou aforamento é um direito real sobre coisa alheia que separa a propriedade em dois feixes o domínio direto pertencente ao senhorio direto proprietário originário e o domínio útil pertencente ao enfiteuta ou foreiro O enfiteuta exerce a posse qualificada e tem faculdades amplas de uso fruição e disposição do domínio útil mediante o cumprimento de obrigações periódicas e eventuais em favor do senhorio direto Sujeitos Senhorio direto titular do domínio direto recebe prestações foro e participação em alienações laudêmio e conserva poderes residuais previstos em lei e no título de aforamento Enfiteuta foreiro titular do domínio útil pode usar fruir alienar onerar p ex hipotecar o domínio útil observadas as obrigações do aforamento 122 Regime no Código Civil de 1916 O CC1916 tratou da enfiteuse nos arts 678 a 694 O instituto era perpétuo e transmissível a herdeiros e sucessores salvo disposição em contrário Faculdades do enfiteuta uso e fruição do bem possibilidade de alienar e hipotecar o domínio útil respeitadas as obrigações para com o senhorio direto Direitos do senhorio direto percepção do foro anual do laudêmio nas transferências do domínio útil e poderes legais relacionados ao resgateremição conforme previsão legal e do título Nota terminológica Nas fontes clássicas a expressão remição resgate costuma referirse à possibilidade de extinguir o aforamento e unificar os domínios mediante pagamento calculado sobre prestações p ex múltiplos do foro nos termos do título e da legislação então aplicável Em linguagem corrente falase em direito de resgate do aforamento sem detalhar o polo senhorio ou enfiteuta sempre ver o título constitutivo e a legislação incidente ao caso concreto 123 Elementos econômicos do aforamento Foro anual quantia periódica paga pelo enfiteuta ao senhorio direto Laudêmio percentual usualmente 25 a 5 devido ao senhorio direto quando ocorre transferência do domínio útil em muitos casos incide na alienação onerosa verificar título e regime específico como o federal para terrenos de marinha que pratica 5 ResgateRemição mecanismo jurídico de extinção do aforamento com a consequente consolidação da propriedade plena mediante pagamento conforme critérios legaisconvencionais 124 Regime no Código Civil de 2002 situação normativa O art 1225 do CC2002 não inclui a enfiteuse no rol atual de direitos reais O art 2038 do CC2002 proibiu a constituição de novas enfiteuses Efeito prático as enfiteuses válidas e regularmente constituídas antes de 11012003 subsistem sendo regidas primordialmente pelo CC1916 e pelo título de aforamento o CC2002 aplicase de forma subsidiária Permanece a obrigação do pagamento de foro e laudêmio enquanto não extinto o aforamento por remição ou outra causa prevista 125 Situação atual e impactos práticos Subsis tência Afôros anteriores a 2002 continuam a produzir efeitos até sua extinção Obrigações O enfiteuta continua pagando foro e quando cabível laudêmio nas transferências do domínio útil Impacto econômico o laudêmio pode onerar significativamente operações imobiliárias por isso é essencial planejamento contratual e due diligence registral 126 Exemplos práticos e incidências usuais Terrenos de marinha e acrescidos União regime federal de aforamento com laudêmio de 5 em regra nas transferências do domínio útil Frequentes em cidades litorâneas como Copacabana RJ Salvador BA Recife PE entre outras Empreendimentos urbanos específicos há imóveis em que a cadeia dominial registra aforamento em favor da União de EstadosMunicípios ou de entidades religiosas Exemplos práticos costumam aparecer em áreas valorizadas p ex AlphavilleTamboré e outros polos urbanos sempre sujeito à verificação na matrícula e junto ao ente senhorio Aforamentos municipaisestaduaisigrejas títulos antigos ainda em vigor com cobrança de foro e laudêmio nos termos do título constitutivo Atenção Em áreas federais terrenos de marinha distinguir aforamento de ocupação nesta não há domínio útil há taxa de ocupação não foro A verificação precisa depende de matrícula cadastro junto ao ente competente p ex SPU e documentos do título 127 Diferença em relação ao Direito de Superfície Embora ambos sejam direitos reais sobre coisa alheia têm naturezas e efeitos distintos Critério Enfiteuse Aforamento Direito de Superfície Duração Clássica concepção Temporária por prazo perpétua aforos antigos convencionado Estrutura Divisão dos domínios direto senhorio e útil enfiteuta Cedese o direito de usar o solo para construçãopla ntação não há divisão em domínio diretoútil Encargos Foro periódico e laudêmio transferência do domínio útil Pode ser gratuito ou oneroso não há laudêmio Transferência Alienação do domínio útil com incidência de laudêmio conforme títuloregime Transmissão do direito de superfície segundo o contrato sem laudêmio Extinção Por remição resgate confusão perecimento etc Por decurso do prazo inadimplemento acordo entre outros 128 Esquema mental rápido Enfiteuse direito real sobre coisa alheia divide propriedade em domínio direto senhorio domínio útil enfiteuta obrigações foro periódico laudêmio transferência regime CC1916 vigente para aforos antigos CC2002 sem novas enfiteuses aplicação subsidiária possibilidade de remição extinguir e consolidar domínio impactos econômicos relevantes em negócios imobiliários 129 Perguntas de fixação 1 Quais são as principais diferenças estruturais entre enfiteuse e direito de superfície 2 Em que situações o laudêmio é cobrado e quem o recebe 3 Por que a enfiteuse não pode mais ser constituída após o CC2002 e qual o efeito sobre aforos antigos 1210 Conclusões essenciais A enfiteuse é um instituto em extinção mas ainda existente em diversos imóveis relevantes especialmente em áreas litorâneas e certas glebas urbanas Novas enfiteuses não podem ser constituídas desde o CC2002 mas as préexistentes persistem preservando foro e laudêmio e exigindo cuidados específicos de due diligence e contratação para evitar surpresas econômicas e procedimentais Frasechave para lembrar Enfiteuse divide a propriedade superfície divide o uso no tempo No aforamento há foro e laudêmio na superfície não 13 SERVIDÕES 131 Introdução e conceitoschave Servidão predial é direito real sobre coisa alheia que restringe o usofruição de um imóvel prédio serviente para proporcionar utilidade ou comodidade a outro imóvel prédio dominante ambos com proprietários distintos Prédio dominante titular do direito real de servidão Prédio serviente onerado pelo gravame Exemplos clássicos servidão de passagem veículospedestres pastagem acesso à água aquaduto servidão de vista limite de altura servidão de luz servidão de esgoto Regime legal arts 1378 a 1389 do Código Civil Ideiabase um imóvel serve ao outro suprindo carência natural ou agregando utilidade 132 Constituição da servidão 1321 Título registro regra Por ser direito real a servidão depende de registro na matrícula do imóvel serviente mediante escritura pública CC art 108 ou testamento CC art 1378 Sem o registro não se constitui o direito real oponível a terceiros 1322 Usucapião de servidão aparente Admitese aquisição por usucapião apenas das servidões aparentes as que revelam sinais exteriores de exercício porque nelas há atos concretos com aparência de possuir Prazos CC art 1379 10 anos com justo título e boafé 20 anos sem justo títuloboafé extraordinária Observação crítica doutrina causa estranheza que a propriedade possa ser adquirida por usucapião extraordinária em 15 anos regra geral enquanto a servidão aparente exigiria 20 anos na ausência de títuloboafé Contudo prevalece o texto legal do art 1379 1323 Destinação do proprietário Quando dois prédios pertencem ao mesmo proprietário e este organiza sinais permanentes que revelam relação de serventia entre eles a alienação separada pode consolidar a servidão se os sinais forem mantidos É modo reconhecido pela doutrina e jurisprudência servidão aparente por destinação do proprietário 1324 Reconhecimento judicial A sentença pode reconhecer a existênciaalcance da servidão p ex declarando usucapião ou definindo extensão e exercício mas não confundir com passagem forçada limitação legal não servidão v item 6 133 Classificações essenciais 1331 Quanto ao tipo de imóvel Rústica incide sobre imóvel rural Urbana incide sobre imóvel urbano 1332 Quanto ao modo de exercício Contínua exercese sem intervenção humana constante ex passagem de água por aqueduto Descontínua depende de ato humano intermitente ex passagem de pessoasveículos 1333 Quanto à visibilidade Aparente visível por sinais exteriores ex aqueduto trilhaporteira consolidada Só a aparente pode ser usucapida e é objeto de posse com proteção possessória Súm 415STF servidão aparente admite proteção possessória Não aparente não é identificável por simples inspeção ex não construir acima de certa altura 1334 Quanto à conduta Positiva comissiva exige fazer ex permitir passagem Negativa omissiva impõe não fazer ex não edificar além de altura 134 Natureza e características predialidade 1 Predialidade só recai sobre imóveis corpóreos prédios 2 Acessoriedade segue a sorte do prédio dominante bem principal alienado o dominante a servidão o acompanha 3 Inalienabilidade e ambulatoriedade não pode ser alienada isoladamente anda com o imóvel dominante 4 Indivisibilidade CC art 1386 a servidão subsiste na divisão dos imóveis aproveitando a cada porção do dominante e onerando cada porção do serviente salvo se por naturezadestino só se aplicar a parte certa 5 Perpetuidade a doutrina clássica a imputava como regra Hoje admitese pacto por prazo ou condição resolutiva ex STJ REsp 425RJ desde que expressamente previsto no título 135 Regime jurídico do exercício Obras e conservação CC art 1380 o titular do prédio dominante pode fazer todas as obras necessárias ao usoconservação se a servidão beneficiar mais de um prédio as despesas são rateadas Em regra correm por conta do dominante salvo ajustetítulo em contrário Exoneração excepcional do serviente CC art 1382 se as despesas couberem ao serviente ele pode exonerarse abandonando total ou parcialmente a propriedade ao dono do dominante modalidade excepcional Remoção CC art 1384 Dominante pode exigir remoção dentro do mesmo terreno se houver considerável aumento de utilidade sem prejuízo ao serviente Serviente pode remover de um local para outro se não diminuir as vantagens do dominante Quem remove paga as despesas Menor onerosidade CC art 1385 no que for possível o exercício deve minimizar o ônus ao serviente boafé objetiva 136 Servidão legal limitações legais passagem forçada A expressão servidão legal é imprópria a lei não cria servidão ela estabelece restrições legais ao domínio interesse público função social direito de vizinhança Nessas restrições não há prédio dominante Quadro Servidão de passagem Passagem forçada Crité rio Servidão de Passagem Passagem Forçada Natu reza Direito real predial Limitação legal da propriedade Orig em Vontade título ou usucapião Lei encravamento CC art 1285 Regis tro Exige registro imobiliário Dispensa registro Inde nizaç ão Facultativa conforme pacto Obrigatória indenização cabal ao vizinho Finali dade Utilidadecomodida de dispensa encravamento Necessidade único acesso possível Fund amen to CC art 1378 CC art 1285 Não confundir A passagem forçada é concedida judicialmente quando há encravamento sem acesso a via públicanascenteporto assegurada indenização ao vizinho e fixação do rumo pelo juiz se necessário 137 Extinção da servidão e cancelamento registral Hipóteses principais 1 Decisão judicial p ex reconhecendo extinção por desusoinutilidadecondição resolutiva etc 2 Renúncia CC art 1388 I ato voluntário do titular do dominante por escritura pública 3 Inutilidade CC art 1388 II cessou a utilidadecomodidade para o dominante ex rede pública de esgoto substitui servidão de esgoto 4 Resgate CC art 1388 III resgate previamente convencionado exercido pelo serviente mediante escritura pública 5 Confusão CC art 1389 I mesmo titular adquire dominante e serviente 6 Supressão de obras por contratotítulo expresso CC art 1389 II 7 Não uso por 10 anos contínuos CC art 1389 III 8 Desapropriação extingue direitos reais incompatíveis com a nova destinação pública indenização cabível conforme o caso 139 Esquema mental rápido Servidão arts 13781389 CC direito real predial dominante serviente constituição título registro usucapião só aparente destinação do proprietário reconhecimento judicial classificações rústicaurbana contínuadescontínua aparentenão aparente positivanegativa características predialidade acessoriedade inalienabilidade indivisibilidade eventual prazocondição exercício obras 1380 remoção 1384 menor onerosidade 1385 não confundir com passagem forçada art 1285 extinção renúncia inutilidade resgate confusão supressão de obras desuso 10 anos decisão judicial desapropriação 1311Perguntas de fixação 1 Diferencie servidão de passagem e passagem forçada quanto à natureza origem registro e indenização 2 Explique por que a servidão aparente pode ser usucapida e a não aparente não 3 Indique os efeitos da indivisibilidade art 1386 quando há desmembramento de dominante e serviente 4 Em que hipóteses é possível remover a servidão art 1384 e quem arca com as despesas Frasechave para lembrar Servidão é predial segue o dominante e não se presume Aparente admite usucapião passagem forçada é limitação legal por encravamento 14 USUFRUTO USAR FRUIR O usufruto é um direito real de gozo ou fruição sobre coisa alheia que confere ao seu titular o usufrutuário a posse direta do bem permitindolhe usar administrar e perceber os frutos e utilidades que ele gera Em contrapartida o nuproprietário mantém a propriedade do bem mas de forma despida dos atributos de uso e fruição conservando apenas o direito de dispor da coisa e de reavêla ao final do usufruto Essa separação de poderes sobre a coisa é o que caracteriza o desmembramento da propriedade Conforme o Art 1390 do Código Civil o usufruto pode recair sobre um ou mais bens móveis ou imóveis ou sobre um patrimônio inteiro ou parte deste abrangendolhe no todo ou em parte os frutos e utilidades A essência do usufruto reside portanto na temporariedade da atribuição dos poderes de uso e fruição a uma pessoa distinta do proprietário sem que este perca a titularidade do domínio Natureza Jurídica Direito Real e suas Implicações O usufruto é um direito real sobre coisa alheia conforme expresso no Art 1225 IV do Código Civil Essa classificação não é apenas uma formalidade mas acarreta implicações jurídicas significativas que o distinguem dos direitos pessoais ou obrigacionais Oponibilidade Erga Omnes O direito de usufruto é oponível contra todos o que significa que toda a coletividade tem o dever de respeitar a existência desse direito Qualquer violação à posse ou ao exercício do usufruto por terceiros pode ser combatida judicialmente pelo usufrutuário Direito de Sequela Característica fundamental dos direitos reais o direito de sequela permite ao usufrutuário perseguir a coisa onde quer que ela esteja e nas mãos de quem quer que a detenha injustamente Isso garante que o usufruto siga o bem mesmo que o nuproprietário o aliene a terceiros que deverão respeitar o direito do usufrutuário Publicidade Para ser oponível erga omnes o direito real de usufruto deve ser público No caso de bens imóveis essa publicidade é conferida pelo registro no Cartório de Registro de Imóveis Art 1391 cc Art 1225 do CC tornando o direito conhecido por terceiros e garantindo a segurança jurídica Tipicidade Numerus Clausus Os direitos reais são aqueles expressamente previstos em lei rol taxativo O usufruto está elencado no Art 1225 do Código Civil o que reforça sua natureza real e impede que as partes criem direitos reais atípicos Essas implicações conferem ao usufrutuário uma proteção jurídica robusta sobre o bem assegurando o exercício de seus direitos de uso e fruição 142 Objeto do Usufruto O usufruto pode recair sobre uma vasta gama de bens conforme a flexibilidade do instituto O Art 1390 do Código Civil estabelece que o usufruto pode abranger Bens Móveis ou Imóveis Desde que sejam passíveis de uso e fruição sem a sua destruição imediata Bens Corpóreos ou Incorpóreos Incluindo direitos como ações quotas sociais títulos de crédito patentes de invenção marcas e até mesmo um estabelecimento empresarial Totalidade ou Parte de um Patrimônio O usufruto pode ser instituído sobre a integralidade dos bens de uma pessoa ou apenas sobre uma fração deles Frutos e Utilidades O direito do usufrutuário se estende aos frutos naturais colheitas crias de animais civis aluguéis juros dividendos e industriais produção de uma fábrica que o bem gerar bem como às suas utilidades Exemplos Comuns de Objeto de Usufruto Imóveis Terrenos casas apartamentos prédios comerciais permitindo ao usufrutuário morar alugar e receber os aluguéis Valores Mobiliários Ações Art 40 LSA quotas de sociedades aplicações bancárias títulos de crédito Art 1395 do CC onde o usufrutuário percebe os dividendos juros ou rendimentos Direitos Patentes de invenção marcas onde o usufrutuário pode explorar economicamente o direito Estabelecimento Empresarial Art 1144 do CC permitindo ao usufrutuário gerir e lucrar com o negócio Patrimônio de Menor Art 1689 do CC onde os pais exercem o usufruto legal sobre os bens dos filhos menores Utilidades e Finalidades do Usufruto O usufruto possui diversas utilidades práticas sendo um instrumento valioso em diferentes contextos Planejamento Sucessório Permite que o proprietário doe um bem a um herdeiro reservando para si o usufruto vitalício Assim o doador garante sua subsistência recebendo aluguéis por exemplo e ao mesmo tempo antecipa a transmissão da nupropriedade evitando custos e burocracias de inventário futuros Gestão de Patrimônio Alheio Pode ser utilizado para viabilizar rendimentos para terceiros como filhos ou dependentes sem que estes se tornem proprietários plenos do bem Autorização de UsoFruição Permite que o proprietário autorize o uso e a fruição de sua coisa com os requisitos de um direito real conferindo maior segurança jurídica ao beneficiário Auferir Receita em Vida Proprietários podem instituir usufruto sobre seus bens para garantir uma fonte de renda como no exemplo de Copacabana onde o usufruto de imóveis pode gerar aluguéis para o usufrutuário 143 Classificação do Usufruto O usufruto pode ser classificado de diversas formas de acordo com sua origem objeto e duração o que ajuda a compreender suas nuances e aplicações A Quanto à Origem Usufruto Legal Decorre diretamente da lei independentemente da vontade das partes Não necessita de registro para sua constituição embora possa ser registrado para fins de publicidade e oponibilidade a terceiros O exemplo clássico é o usufruto dos pais sobre os bens dos filhos menores Art 1689 do CC que visa garantir a administração e o sustento da prole Outros exemplos históricos incluem o antigo usufruto vidual revogado pelo Código Civil de 2002 mas ainda lembrado em concursos e o usufruto sobre terras indígenas CF art 231 2º Usufruto Voluntário Resulta da manifestação de vontade das partes seja por meio de um negócio jurídico inter vivos contrato ou causa mortis testamento É a forma mais comum de constituição Exemplos incluem a doação de um bem pelo pai ao filho com reserva de usufruto para si ou a instituição de usufruto em testamento em favor de alguém Para bens imóveis sua constituição por ato de vontade exige registro no Cartório de Registro de Imóveis Art 1391 cc Art 1225 do CC Usufruto Misto É aquele que decorre da usucapião Embora a usucapião seja uma forma de aquisição originária efeito da lei ela pressupõe a vontade do usucapiente de exercer a posse com animus usufructuandi Assim há uma combinação do efeito legal com a vontade do possuidor A usucapião do usufruto é possível e seus prazos são os mesmos da usucapião da propriedade plena Ordinária 10 anos com justo título e boafé Extraordinária 15 anos independentemente de justo título e boafé B Quanto ao Objeto Usufruto Próprio Recai sobre bens que são infungíveis não podem ser substituídos por outros da mesma espécie qualidade e quantidade e inconsumíveis não se destroem com o uso Ao final do usufruto o usufrutuário tem o dever de restituir o próprio bem ao nuproprietário no estado em que o recebeu ressalvado o desgaste natural pelo uso normal Exemplo usufruto de um imóvel específico Usufruto Impróprio QuaseUsufruto Recai sobre bens fungíveis podem ser substituídos ou consumíveis se destroem com o uso Neste caso o usufrutuário adquire a propriedade do bem podendo consumilo ou alienálo Ao final do usufruto ele deverá restituir o equivalente em gênero quantidade e qualidade ou se não for possível o valor em dinheiro Exemplo usufruto de uma quantia em dinheiro ou de uma safra de grãos C Quanto à Duração Usufruto Temporário É aquele instituído por um prazo determinado Ao final do prazo estabelecido o usufruto se extingue automaticamente Se o usufrutuário for pessoa jurídica o prazo máximo do usufruto é de 30 anos mesmo que o ato constitutivo preveja um período maior Art 1410 III do CC Usufruto Vitalício É instituído sem prazo determinado e sua duração está vinculada à vida do usufrutuário Para pessoas naturais o usufruto vitalício se extingue com a morte do usufrutuário Art 1410 I do CC É importante notar que a morte do nuproprietário não é causa de extinção do usufruto neste caso a nupropriedade é transmitida aos seus herdeiros que deverão respeitar o usufruto até a morte do usufrutuário 144 Características do Usufruto Regime Jurídico Além das classificações o usufruto possui características marcantes que definem seu regime jurídico Direito Real sobre Coisa Alheia Já detalhado no conceito é a característica primordial que o distingue de outros direitos Temporário A temporariedade é da essência do usufruto Ele não pode ser perpétuo pois visa a um desmembramento transitório da propriedade Sua duração máxima é a vida do usufrutuário pessoa natural ou 30 anos pessoa jurídica conforme Art 1410 I e III do CC Onerosidade ou Gratuidade A constituição do usufruto pode ocorrer de forma onerosa mediante pagamento ou gratuita por doação por exemplo A forma gratuita é a mais comum especialmente em contextos de planejamento sucessório Inalienabilidade do Direito mas Cessibilidade do Exercício O direito real de usufruto em si é inalienável ou seja o usufrutuário não pode vendêlo doálo ou transferilo a outra pessoa Art 1393 do CC No entanto o usufrutuário pode ceder o exercício do usufruto seja a título gratuito comodato ou oneroso locação arrendamento Isso significa que ele pode permitir que outra pessoa use e frua do bem mas o direito de usufruto continua sendo do usufrutuário original A inalienabilidade abrange também a impenhorabilidade do direito de usufruto mas não dos frutos que ele gera que podem ser penhorados Intransmissibilidade Causa Mortis O usufruto é intransmissível por herança Com a morte do usufrutuário o direito se extingue e a propriedade plena se consolida nas mãos do nuproprietário Art 1410 I do CC Ele não se transmite aos herdeiros do usufrutuário Desmembramento da Propriedade O usufruto promove uma divisão dos atributos da propriedade O nuproprietário mantém a substância do bem o domínio enquanto o usufrutuário detém o uso e a fruição o domínio útil Divisibilidade com ressalvas Como regra o usufruto é divisível Se constituído em favor de duas ou mais pessoas usufruto simultâneo a morte de um dos usufrutuários extingue a sua parte que retorna ao nuproprietário Contudo é possível estipular expressamente o direito de acrescer Art 1411 do CC pelo qual a parte do usufrutuário falecido é acrescida à dos sobreviventes mantendo o usufruto integral até a morte do último usufrutuário 145 Modos de Constituição do Usufruto O usufruto pode ser constituído de diversas maneiras refletindo sua adaptabilidade às diferentes necessidades jurídicas Por Lei Usufruto Legal Como já mencionado decorre de disposição legal como o usufruto dos pais sobre os bens dos filhos menores Art 1689 do CC Por Ato de Vontade Negócio Jurídico É a forma mais comum e pode ocorrer de duas maneiras Inter Vivos Por meio de contrato seja ele gratuito doação com reserva de usufruto ou oneroso venda da nupropriedade com reserva de usufruto ou venda do usufruto o que é mais raro e complexo Para bens imóveis a constituição exige escritura pública e registro no Cartório de Registro de Imóveis Art 1391 cc Art 1225 do CC Causa Mortis Por testamento onde o testador institui o usufruto em favor de uma pessoa e a nupropriedade em favor de outra Por Usucapião Embora menos comum é possível adquirir o usufruto por usucapião desde que o possuidor exerça a posse com animus usufructuandi intenção de ser usufrutuário e não proprietário de forma mansa pacífica ininterrupta e pelo tempo exigido em lei 10 anos com justo título e boafé ou 15 anos sem esses requisitos A usucapião do usufruto visa regularizar situações fáticas de uso e fruição prolongados conferindo segurança jurídica ao usufrutuário 6 Direitos do Usufrutuário O usufrutuário como titular do direito real de usufruto possui um conjunto de direitos que lhe permitem o pleno gozo do bem conforme o Art 1394 do Código Civil Posse Uso e Administração da Coisa O usufrutuário tem a posse direta do bem podendo utilizálo para seus próprios fins e administrálo como se fosse seu respeitando a destinação econômica Isso inclui a possibilidade de dar o bem em arrendamento ou locação Art 1399 do CC percebendo os frutos civis decorrentes Percepção dos Frutos O usufrutuário tem direito a todos os frutos naturais civis e industriais que o bem gerar durante o período de vigência do usufruto Art 1396 e 1398 do CC Frutos Naturais Pertencem ao usufrutuário os frutos naturais pendentes ao iniciar o usufruto sem encargo de pagar as despesas de produção Contudo ao cessar o usufruto os frutos que estiverem pendentes pertencerão ao nuproprietário sem compensação das despesas Frutos Civis Os frutos civis vencidos na data inicial do usufruto pertencem ao proprietário e ao usufrutuário os vencidos na data em que cessa o usufruto Crias de Animais As crias dos animais pertencem ao usufrutuário deduzidas as que bastem para inteirar as cabeças de gado existentes ao começar o usufruto Art 1397 do CC Defender a Posse da Coisa Usufruída O usufrutuário pode utilizar os meios legais cabíveis ações possessórias para defender sua posse contra turbações ou esbulhos de terceiros e até mesmo do nuproprietário Ceder o Exercício do Usufruto Embora não possa alienar o direito de usufruto em si o usufrutuário pode ceder o seu exercício seja a título gratuito comodato ou oneroso locação arrendamento conforme o Art 1393 do CC Os rendimentos dessa cessão pertencem ao usufrutuário Usufruto de Títulos de Crédito Quando o usufruto recai sobre títulos de crédito o usufrutuário tem o direito de perceber os frutos juros dividendos e de cobrar as respectivas dívidas Após a cobrança ele deve aplicar imediatamente a importância em títulos da mesma natureza ou em títulos da dívida pública federal com cláusula de atualização monetária Art 1395 parágrafo único do CC 147 Deveres do Usufrutuário Para garantir a integridade do bem e a proteção da nupropriedade o usufrutuário possui uma série de deveres conforme o Código Civil 1 Inventariar os Bens e Prestar Caução Art 1401 do CC Antes de assumir o usufruto o usufrutuário deve fazer um inventário dos bens que receberá descrevendo seu estado e avaliandoos Além disso deve prestar caução idônea real ou fidejussória para garantir a restituição do bem ao final do usufruto Há exceções a essa regra como a dispensa pelo nuproprietário ou quando o doador reserva para si o usufruto da coisa doada Consequências da Não Prestação de Caução Se o usufrutuário não quiser ou não puder prestar a caução exigida ele perderá o direito de administrar o objeto do usufruto Nesse caso a administração ficará a cargo do nuproprietário que estará obrigado a entregar ao usufrutuário o rendimento líquido do bem deduzidas as despesas de administração e sua remuneração como administrador 2 Conservar a Substância da Coisa Art 1400 do CC O usufrutuário tem o dever de manter a integridade do bem não podendo deteriorálo ou transformálo substancialmente Ele não é obrigado a pagar por deteriorações decorrentes do uso regular e normal do bem mas terá que indenizar o nuproprietário caso haja culpa de sua parte responsabilidade subjetiva 3 Administrar o Bem Diligentemente e Comunicar Ocorrências O usufrutuário deve administrar o bem com a diligência de um bom pai de família Deve comunicar ao nuproprietário quaisquer turbações como invasões ou vícios e deteriorações que não sejam de sua responsabilidade Art 1406 do CC 4 Pagar Despesas Ordinárias e Tributos sobre Frutos Art 1404 do CC Incumbe ao usufrutuário o pagamento das despesas ordinárias para a conservação do bem bem como os tributos que recaem sobre os frutos ou sobre a posse Por exemplo em usufruto de prédio urbano ele deve pagar IPTU taxas de condomínio e outras contribuições Em prédio rural responde pelos encargos da exploração agrícola pecuária ou industrial 5 Realizar Reparações Ordinárias Art 1407 do CC O usufrutuário é responsável pelas reparações de conservação necessárias para manter o bem em bom estado As reparações extraordinárias por sua vez são de responsabilidade do nuproprietário Art 1404 do CC Contudo se as reparações ordinárias se tornarem não módicas ou seja quando a despesa for superior a 23 do rendimento líquido daquele ano as partes deverão assumir as despesas conjuntamente 6 Zelar pela Boa Destinação do Bem Art 1408 e 1399 do CC O usufrutuário não pode mudar a destinação econômica do bem sem a expressa autorização do nuproprietário Por exemplo não pode transformar uma residência em comércio sem consentimento 7 Prestar Contas Art 1409 do CC Se o usufruto recair sobre um patrimônio ou estabelecimento empresarial e o usufrutuário atuar como administrador ele tem o dever de prestar contas de sua gestão ao nuproprietário 8 Restituir a Coisa ao Final do Usufruto Ao término do usufruto o usufrutuário deve devolver o bem ao nuproprietário no estado em que o recebeu ressalvado o desgaste natural decorrente do uso normal 148 Extinção do Usufruto A extinção do usufruto é um momento crucial pois marca a consolidação da propriedade plena nas mãos do nuproprietário As causas de extinção estão previstas no Art 1410 do Código Civil e são as seguintes I Pela renúncia ou morte do usufrutuário A renúncia é um ato unilateral do usufrutuário que abre mão de seu direito A morte do usufrutuário é a causa mais comum de extinção do usufruto vitalício pois o direito é intransmissível causa mortis II Pelo termo de sua duração Ocorre quando o usufruto foi instituído por prazo determinado e este prazo se encerra III Pela extinção da pessoa jurídica em favor de quem o usufruto foi constituído ou se ela perdurar pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer Para pessoas jurídicas o usufruto tem duração máxima de 30 anos Se a pessoa jurídica se extinguir antes desse prazo o usufruto também se extingue IV Pela cessação do motivo de que se origina Aplicase aos usufrutos legais ou a outros casos em que a razão de ser do usufruto deixa de existir Exemplo o filho menor atinge a maioridade cessando o usufruto legal dos pais sobre seus bens V Pela destruição da coisa Se o bem objeto do usufruto for completamente destruído o usufruto se extingue Contudo há ressalvas importantes como a subrogação da indenização em caso de desapropriação ou seguro VI Pela consolidação Ocorre quando a figura do usufrutuário e do nuproprietário se reúnem na mesma pessoa Por exemplo se o usufrutuário adquire a nupropriedade ou se o nuproprietário adquire o usufruto VII Por culpa do usufrutuário Esta é uma causa de extinção importante e ocorre quando o usufrutuário age de forma a prejudicar o bem ou a nupropriedade As situações que caracterizam a culpa incluem Alienação dos bens A tentativa de alienar o direito real de usufruto em si Deterioração dos bens Danificar o bem por ação ou omissão culposa além do desgaste natural Deixar arruinar os bens não lhes acudindo com os reparos de conservação Negligenciar as manutenções ordinárias permitindo a ruína do bem No usufruto de títulos de crédito não dar às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do Art 1395 do CC Descumprir o dever de reinvestir os valores recebidos de títulos de crédito A extinção por culpa não é automática e geralmente requer uma ação judicial movida pelo nuproprietário para comprovar a conduta culposa VIII Pelo não uso ou não fruição da coisa em que o usufruto recai Arts 1390 e 1399 do CC Se o usufrutuário não exercer seu direito de usar e fruir do bem por um período prolongado o usufruto pode ser extinto O Enunciado 252 das Jornadas de Direito Civil esclarece que A extinção do usufruto pelo nãouso independe do prazo previsto no art 1389 inc III operandose imediatamente Temse por desatendida nesse caso a função social do instituto Isso significa que a inércia do usufrutuário que desatende à função social do instituto pode levar à extinção imediata do usufruto Extinção no Usufruto Simultâneo e o Direito de Acrescer No usufruto simultâneo constituído em favor de duas ou mais pessoas a regra geral é que a morte de um dos usufrutuários extingue a sua parte que se consolida na nupropriedade No entanto o Art 1411 do CC permite que por estipulação expressa no ato constitutivo seja previsto o direito de acrescer Nesse caso a parte do usufrutuário falecido é acrescida à dos sobreviventes mantendo o usufruto integral até a morte do último usufrutuário Sem essa cláusula expressa a morte de um usufrutuário implica o fim de sua cota parte que retorna ao nuproprietário 149 Comparativo Usufruto Uso e Habitação Para uma compreensão mais clara das distinções entre os direitos reais de gozo é fundamental comparálos A tabela a seguir resume as principais diferenças entre Usufruto Uso e Habitação 15 USO USAR FRUIR COM RESTRIÇÕES NECESSIDADE O direito real de Uso é um instituto jurídico que confere ao seu titular o usuário a faculdade de usar a coisa alheia e perceber os seus frutos mas de forma limitada às necessidades suas e de sua família É um direito real sobre coisa alheia de caráter personalíssimo que se encontra previsto no Art 1225 V do Código Civil 151 Conceito e Base Legal Conforme o Art 1412 do Código Civil o usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos quanto o exigirem as necessidades suas e de sua família Essa é a principal característica que distingue o uso do usufruto a restrição da fruição à estrita necessidade do titular e de seu núcleo familiar O usuário não pode por exemplo alugar o bem para obter lucro pois a finalidade do direito é a satisfação de suas próprias carências 152 Objeto O direito de uso pode recair sobre bens móveis ou imóveis corpóreos ou incorpóreos desde que sejam passíveis de uso eou que produzam frutos No entanto a coisa deve ser frutífera no sentido de que possa gerar benefícios que atendam às necessidades do usuário Exemplos incluem um imóvel para moradia um veículo para transporte pessoal ou um pequeno terreno para cultivo de alimentos para consumo próprio 153 Titulares O direito de uso é por sua natureza concedido a uma pessoa física Não se concebe a instituição de um direito de uso em favor de uma pessoa jurídica uma vez que a avaliação das necessidades pessoais e da família é incompatível com a natureza de uma entidade jurídica 154 Avaliação das Necessidades O 1º do Art 1412 do CC estabelece que as necessidades pessoais do usuário serão avaliadas conforme a sua condição social e o lugar onde viver Isso significa que a extensão do direito de uso não é absoluta mas relativa adaptandose ao padrão de vida e ao contexto social do usuário O 2º do mesmo artigo esclarece que as necessidades da família do usuário compreendem as de seu cônjuge dos filhos solteiros e das pessoas de seu serviço doméstico ampliando o alcance da proteção 155 Regime Jurídico Aplicação Subsidiária do Usufruto O Art 1413 do Código Civil determina que São aplicáveis ao uso no que não for contrário à sua natureza as disposições relativas ao usufruto Essa regra de aplicação subsidiária é fundamental para preencher as lacunas normativas do direito de uso que possui poucos artigos específicos no Código Civil O que se aplica do Usufruto Deveres de Conservação O usuário tem o dever de conservar a substância da coisa Art 1400 do CC realizar reparações ordinárias Art 1407 do CC e pagar as despesas ordinárias e tributos que recaem sobre o uso ou a posse do bem Art 1404 do CC Dever de Inventariar e Prestar Caução Se exigido pelo nuproprietário o usuário deve inventariar os bens e prestar caução Art 1401 do CC Causas de Extinção As causas de extinção do usufruto como a morte do titular o termo de sua duração se houver a destruição da coisa a consolidação e o não usonão fruição são aplicáveis ao direito de uso Art 1410 do CC O que NÃO se aplica do Usufruto Cessão do Exercício Diferentemente do usufruto o usuário não pode ceder nem transferir o seu direito nem mesmo o seu exercício O caráter personalíssimo e a limitação às necessidades próprias impedem que o bem seja alugado emprestado ou cedido a terceiros para exploração econômica Ampla Percepção de Frutos A percepção de frutos é estritamente limitada às necessidades do usuário e sua família não havendo direito a todos os frutos que o bem possa gerar como ocorre no usufruto 16 HABITAÇÃO O direito real de Habitação é o mais restrito dos direitos reais de gozo sobre coisa alheia conferindo ao seu titular o habitante a faculdade de habitar gratuitamente casa alheia limitado às necessidades da família Encontrase previsto no Art 1225 VI do Código Civil 161 Conceito e Base Legal O Art 1414 do Código Civil define que Quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia o titular deste direito não a pode alugar nem emprestar mas simplesmente ocupála com sua família A finalidade exclusiva é a moradia do titular e de sua família sem qualquer possibilidade de exploração econômica ou cessão a terceiros 162 Objeto O objeto do direito de habitação é ainda mais específico que o do uso recai apenas sobre imóvel destinado a fins residenciais Não pode incidir sobre bens móveis nem sobre imóveis com outras finalidades comerciais industriais etc 163 Titulares Assim como o direito de uso o direito de habitação é personalíssimo e concedido exclusivamente a pessoa física A avaliação das necessidades de moradia é incompatível com a natureza de uma pessoa jurídica 164 Caráter Gratuito e Restrições O direito de habitação é essencialmente gratuito O habitante não paga aluguel ao proprietário pelo uso do imóvel Em contrapartida a lei impõe restrições severas o habitante não pode alugar emprestar ou ceder o imóvel a terceiros A ocupação deve ser feita simplesmente com sua família 165 Habitação Conjunta O Art 1415 do CC aborda a situação em que o direito real de habitação é conferido a mais de uma pessoa Nesse caso qualquer delas que sozinha habite a casa não terá de pagar aluguel à outra ou às outras mas não as pode inibir de exercerem querendo o direito que também lhes compete de habitála Isso significa que há uma utilização plena por todos os titulares sem pagamento de aluguel entre eles mas também sem a possibilidade de impedir o exercício do direito pelos demais 166 Regime Jurídico Aplicação Subsidiária do Usufruto De forma análoga ao direito de uso o Art 1416 do Código Civil estabelece que São aplicáveis à habitação no que não for contrário à sua natureza as disposições relativas ao usufruto As mesmas considerações feitas para o direito de uso sobre o que se aplica e o que não se aplica do usufruto são válidas aqui com a ressalva de que a habitação é ainda mais restrita em sua finalidade 167 Direito Real de Habitação do CônjugeCompanheiro Sobrevivente Art 1831 do CC Uma das mais importantes e frequentes aplicações do direito de habitação é a garantia legal conferida ao cônjuge ou companheiro sobrevivente prevista no Art 1831 do Código Civil Este direito visa proteger o sobrevivente assegurandolhe a permanência no lar que servia de residência à família em um momento de vulnerabilidade Requisitos 1 Existência de Cônjuge ou Companheiro Sobrevivente O direito é concedido à pessoa que era casada ou vivia em união estável com o falecido no momento da abertura da sucessão 2 Imóvel Destinado à Residência da Família O direito recai sobre o imóvel que efetivamente era a moradia do casal ou da família 3 Único Imóvel daquela Natureza a Inventariar A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça STJ consolidou o entendimento de que o direito real de habitação se aplica mesmo que o falecido possua outros bens imóveis desde que o imóvel em questão seja o único destinado à residência da família Ou seja a existência de outros imóveis como terrenos imóveis comerciais ou de aluguel não impede o direito de habitação sobre a residência familiar Características e Alcance Vitalício Dura por toda a vida do cônjuge ou companheiro sobrevivente extinguindo se apenas com a sua morte Gratuito O sobrevivente não precisa pagar aluguel aos herdeiros do falecido pelo uso do imóvel Personalíssimo É intransferível e inalienável O sobrevivente não pode alugar emprestar ou ceder o imóvel a terceiros pois a finalidade é garantir sua própria moradia Independente do Regime de Bens A lei assegura o direito real de habitação qualquer que seja o regime de bens reforçando seu caráter protetivo Sem Prejuízo da Participação na Herança O direito de habitação é autônomo e não se confunde com a meação ou a participação do sobrevivente na herança Ele pode herdar outros bens e ainda assim exercer o direito de habitação sobre a residência familiar 17 LAJE O Direito Real de Laje é um instituto relativamente novo no ordenamento jurídico brasileiro introduzido pela Lei nº 134652017 que o incluiu no Art 1225 XIII do Código Civil Ele representa uma inovação importante para o aproveitamento do espaço urbano e a regularização fundiária 171 Conceito e Base Legal A laje é um direito real sobre coisa alheia que confere ao seu titular o lajeário ou cessionário a faculdade de manter uma unidade imobiliária autônoma sobreposta laje aérea ou subterrânea laje subterrânea a uma construçãobase já existente cujo titular é o lajeiro ou cedente A principal característica é a autonomia jurídica da laje que possui registro e matrícula próprios no Cartório de Registro de Imóveis Art 1510A 3º do CC embora esteja vinculada fisicamente à construçãobase e ao terreno 172 Objeto e Espécies O objeto do direito de laje é o espaço aéreo ou subterrâneo de uma construção regularizada seja ela pública ou privada As espécies são Laje Aérea Unidade construída sobre a superfície superior telhado da construção base Laje Subterrânea Unidade construída sob a superfície inferior base da construção base 173 Finalidade e Função Social O direito de laje foi criado com a finalidade de regularizar situações urbanas já consolidadas como os puxadinhos e construções informais em favelas conferindolhes autonomia urbanística e econômica Além disso permite o melhor aproveitamento jurídico e fático do imóvel promovendo a função social da propriedade ao viabilizar novas incorporações em áreas antes subutilizadas ou impossibilitadas de aproveitamento econômico 174 Requisitos para a Constituição Para a constituição do direito de laje são necessários alguns requisitos ConstruçãoBase Averbada A construçãobase sobre a qual a laje será instituída deve estar devidamente averbada na matrícula inicial do imóvel Art 1510A do CC Observância das Regras Urbanísticas A instituição da laje deve observar as regras urbanísticas do município que verificarão a viabilidade jurídica de mais uma unidade no local Art 1510A 5º do CC Pode Pertencer ao Próprio Titular da ConstruçãoBase Não há necessidade de que a laje pertença a um terceiro o próprio titular da construçãobase pode instituir o direito de laje para si criando uma unidade autônoma Lajes Sucessivas Graus de Laje É possível que o titular de uma laje ceda a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje laje de 2º grau por exemplo desde que haja autorização expressa dos titulares de direito real anterior Art 1510A 6º do CC Não Exige Entrada Independente A lei não exige que as lajes possuam entrada independente Caso não haja aplicamse as regras de direito de vizinhança como a passagem forçada mediante indenização se necessário 175 Distinção de Outros Institutos É fundamental distinguir o direito de laje de outros institutos jurídicos com os quais pode ser confundido 1751 Direito de Laje vs Condomínio Edilício Embora ambos envolvam a coexistência de diferentes proprietários em uma mesma edificação as diferenças são marcantes No condomínio edilício todos os condôminos são coproprietários do terreno e das áreas comuns No direito de laje o titular da laje não adquire fração ideal do terreno que permanece com o titular da construçãobase A relação entre eles é de condomínio necessário apenas sobre as partes estruturais e de uso comum essenciais à edificação 1752 Direito de Laje vs Direito de Superfície Ambos permitem a construção em solo alheio ou a utilização de espaço aéreosubterrâneo mas com distinções cruciais O direito de superfície é mais abrangente e se aplica a terrenos enquanto o direito de laje é mais específico incidindo sobre o espaço de uma edificação já construída com um foco claro na otimização do uso do espaço urbano e na regularização de construções informais 7 176 Condomínio Necessário e Rateio de Despesas Para regular a convivência entre o titular da construçãobase e os titulares das lajes o Código Civil estabelece um regime de condomínio necessário sobre as partes da edificação que servem a ambos Art 1510C do CC Partes Comuns e Estruturais Incluem fundações paredes mestras pilares lajes de piso e teto que servem de base ou cobertura redes gerais de água esgoto eletricidade gás sistemas de segurança acessos escadas corredores elevadores e a fachada do edifício Rateio de Despesas As despesas necessárias à conservação e fruição dessas partes comuns são rateadas entre o titular da construçãobase e os titulares das lajes O critério de rateio é primeiramente o que for definido em convenção ou acordo Na omissão as despesas serão rateadas pro rata ou de forma proporcional ao usobenefício de cada unidade Além disso o titular da laje é responsável pelos encargos e tributos que incidirem sobre sua unidade autônoma Art 1510A 2º do CC Deveres de Convivência Os envolvidos devem observar deveres de convivência como garantir a segurança estrutural preservar o arranjo estético do edifício Art 1510B do CC e contribuir para a manutenção das partes comuns 177 Direito de Preferência O Art 1510D do Código Civil estabelece um direito de preferência legal em caso de alienação venda da construçãobase ou da laje Este direito visa evitar conflitos e garantir a coesão da edificação Ordem de Preferência 1 Titular da ConstruçãoBase Tem preferência para adquirir a laje que está sobre ou sob sua construção 2 Titular da Laje Tem preferência para adquirir a construçãobase ou outra laje Se houver mais de uma laje a preferência será sucessivamente do titular da laje mais próxima à unidade a ser alienada seja ela ascendente ou descendente Art 1510D 1º do CC Não Observância do Direito de Preferência Caso o direito de preferência não seja respeitado o prejudicado poderá exercer o direito de adjudicação depositando o preço e acionando judicialmente o vendedor no prazo de 180 dias 178 Extinção do Direito de Laje A extinção do direito de laje pode ocorrer de forma voluntária ou legal Art 1510E do CC Extinção Voluntária Ocorre pela fusão das matrículas das lajes sucessivas ou da laje com a construçãobase quando a titularidade se reúne na mesma pessoa Extinção Legal A ruína da construçãobase implica a extinção do direito real de laje salvo se este tiver sido instituído sobre o subsolo ou se a construçãobase for reconstruída no prazo de 5 cinco anos A ruína não afasta o direito a eventual reparação civil contra o culpado 18 Comparativo Geral Usufruto Uso Habitação e Laje Para consolidar a compreensão dos direitos reais de gozo e do direito de laje a seguir uma tabela comparativa que resume as principais características DIREITO CIVIL 1310 Superfície Enfiteuse Servidões Usufruto Uso Habitação Laje Direito real de aquisição Direitos do promitente comprador Direitos reais com função de garantia Introdução característ9icas princípios espécies legitimidade para a constituição validade perante terceiros pacto comissório Hipoteca Penhor Anticrese