Análise de Sentença em Ação Judicial Relacionada a Infiltrações em Imóvel

pProcesso nº 000000000000000000 Tipo do Movimento Sentença Descrição Tratase de ação ajuizada por AAAA em face de Réu Condomínio ESPÓLIO DE XXXX representado por sua inventariante XXXXX e YYYY na qual alega em síntese que é proprietário da unidade 1401 bloco I localizado no condomínio Réu que devido a sérias infiltrações seu imóvel se encontra em péssimo estado que por não ter certeza quanto à origem das infiltrações promoveu ação cautelar de antecipação de provas Processo nº 20040000000 na qual foi realizada prova pericial que constatou os danos mas não soube precisar a quem cabe maior ou menor culpa que o 1º Réu também ajuizou ação em face do Autor Processo nº 2004001000000 visando autorização judicial para acessar a unidade do Autor e realizar reparos tendo esta sido julgada improcedente que nos autos da citada ação foi realizada perícia que constatou o estado do imóvel e anexou planilha orçamentária no tange à restauração do mesmo que o 1º Réu promoveu outra ação em face do Autor Processo nº 00000000020010000001 objetivando a realização de obra na parte hidráulica do condomínio não sendo realizada perícia que as perícias realizadas não constataram os vazamentos uma vez que já tinham sido reparados mas verificaram que os mesmos ocorreram e que tornaram o imóvel inabitável que foram trocadas as tubulações de água e esgoto de responsabilidade do 1º Réu e as tubulações e ralos de reponsabilidade dos 2º e 3ª Réus proprietários da cobertura 01 ficando impossibilitada de a apuração de quem teria a maior ou menor culpa pelos danos ocorridos que com o decurso do tempo os danos só aumentaram Ao final requer condenação dos Réus a repararem os danos que atingiram a unidade do Autor colocandoa em perfeitas condições de uso e habitabilidade A petição inicial veio instruída pelos documentos de fls 11185 Citações regulares às fls 193 195 e 197 Contestação tempestiva do 2º e 3ª Réus acostada às fls 199204 instruída com pelos documentos de fls 205226 na qual alega em síntese que somente depois de decorridos 7 anos da homologação por sentença da produção antecipada de provas que o Autor ajuizou a presente demanda que no laudo pericial produzido nos autos da ação cautelar ajuizada pelo Autor anteriormente restou apurado que a falta de manutenção a ação da chuva sol e umidade contribuíram para a deterioração da pintura piso e armário como por exemplo a falta de vedação das esquadrias de alumínio das portas de acesso da varanda que no citado laudo pericial foi constatado o absoluto abandono e degradação do imóvel sendo outro parcela em decorrência dos consertos realizados para eliminar as infiltrações sem que fosse possível individualizar a culpa que o imóvel de propriedade dos contestantes fica imediatamente acima do bem em questão mas nem todos os canos são de sua responsabilidade e sim do 1º Réu que restou apurado no laudo que o contestantes não utilizam a caixa de gordura sendo esta inoperante que tentaram efetuar reparos no imóvel do Autor sem sucesso tendo este deixado o seu imóvel sem cuidado e demorado 8 anos para se movimentar para resolver a questão o que contribuiu para o agravamento dos danos Contestação tempestiva do 1º Réu acostada às fls 227233 instruída com pelos documentos de fls 234306 na qual alega em síntese que há mais de 10 anos o problema se arrasta e várias ações foram ajuizadas por culpa exclusiva do Autor que jamais permitiu a entrada dos prepostos do Réu no imóvel para realização dos reparos que já foram feitas duas perícias que na primeira perícia foi concluído pela impossibilidade se precisar a origem das infiltrações pelo decurso de tempo sendo tais perícias de 2004 que na segunda perícia foi constatado que em 2004 as infiltrações já haviam cessado e que foram realizadas várias intervenções seja pelo contestante seja pelos demais Réus sendo fato que as infiltrações cessaram na unidade do Autor que os danos sofridos no imóvel do Autor são decorrentes da resistência deste em permitir o acesso à sua unidade por um período de 10 anos o que causou inclusive danos aos imóveis abaixo ao seu que o Autor está agindo em litigância de má fé que realizou obra na unidade do Autor apenas após antecipação de tutela que determinou que este facultasse a entrada dos seus prepostos para tal fim Réplica às fls 309317 na qual o Autor rebate os argumentos das contestações e reitera requerimento de procedência do pedido Instados a especificarem provas à fls 318 as partes se manifestaram às fls 319 320321 e 322 Assentada de audiência de conciliação às fls 324325 na qual foi deferido o sobrestamento do feito por 30 dias Petições dos Réus com propostas de acordo às fls 326e 328329 tendo o Autor manifestado sua discordância às fls 330332 Parecer de assistente técnico indicado pelo Autor às fls 333412 Proferida decisão à fls 416 na qual foi saneado o feito fixados os pontos controvertidos e deferida prova pericial Petição do perito requerendo a elevação dos seus honorários às fls 430431 o que foi deferido à fls 437 Laudo pericial às fls 442577 Parecer do assistente técnico às fls 584623 Impugnação ao laudo apresentada pelo 1º Réu às fls 624650 Esclarecimento do perito às fls 653654 Manifestação do Autor às fls 656658 e do 2º Réu à fls 659 Vieramme os autos conclusos É o Relatório Passo a Decidir Busca o Autor a condenação dos Réus a repararem os danos causados ao seu imóvel pelos fatos e fundamentos constantes da petição inicial Não merece acolhida a questão prejudicial alegada no tocante à prescrição da pretensão do Autor uma vez que os vazamentos se encontram ativos e danificando ainda mais o imóvel motivo pelo qual a rejeito Outrossim rejeito a questão preliminar de inexistência de nexo de causalidade eis que na verdade esta guarda pertinência com o mérito e no momento oportuno será analisada Analisando a questão de fundo trazemos o art 186 do Código Civil que determina in verbis Art 186 Aquele que por ação ou omissão voluntária negligência ou imprudência violar direito e causar a outrem ainda que exclusivamente moral comete ato ilícito Tendo tal dispositivo como norte para que exista o dever de reparar o dano imprescindível a ocorrência de três elementos fundamentais que informam a responsabilidade civil ou seja o ato ilícito causado pelo agente o dano e o nexo de causalidade entre um e outro Desse modo a parte autora deve comprovar a existência do ato ilícito do dano sofrido e do nexo causal para ver atendido o pleito indenizatório previsto no art 927 do citado diploma legal O minucioso laudo pericial de fls 441475 concluiu pela existência de vazamentos passados e presentes que atingiram e continuam atingindo o imóvel do Autor e o tornaram inabitável assim como quantificou a responsabilidade de cada Réu Respondendo ao quesito do número 2 formulado pelo 1º Réu fls 451 o Sr Perito afirmou existir infiltrações ativas no teto da suíte e do banheiro social assim como que as mesmas decorrem de obras mal realizadas conforme trecho que passamos a reproduzir Sim ao retirarmos os selos de vidro dos ralos após realizarmos testes de estancamento dagua na área parcialmente descoberta e coberta da cobertura 01m foram constatadas infiltrações na laje de teto da suíte e do banheiro social apartamento 1401 Fato constatado pelo Perito Assistente Técnico do 2º e 3º Réus e também pelo proprietário da referida unidade face a falha de impermeabilização em decorrência de obras executadas sem critérios técnicos realizadas pelo 1º Réu Condomínio 2º Réu espólio XXXXX e 3º Réu Da mesma forma restou apurado que o condomínio Réu realizou obras supostamente para sanar problemas mas as fez sem observar critérios técnicos ocasionando vazamentos e prejuízos ao Autor conforme resposta ao quesito de 3 de fls 541 na qual o perito conclui As infiltrações de maiores proporções foram originárias nas instalações hidro sanitárias primárias de escoamento de águas servidas águas de gordura águas pluviais ambas de responsabilidade do Condomínio parcialmente sandas face as obras implementadas pelo Condomínio sem critério técnico as quais são bem observadas nas fotos anexas aos autos Na tentativa de afastar o nexo causal entre os evidentes danos causados ao imóvel e a conduta dos Réus estes alegam que o Autor contribuiu para o estado atual do bem ao deixalo fechado e sem manutenção por tantos anos Ora como poderia o Autor manter em uso imóvel que se encontra sem condições de habitação ou darlhe manutenção sem reparar os danos causados pelos Réus Não foi outra a conclusão do Perito tendo este apontado que O Autor relatou ao signatário que as infiltrações começaram no ano de 1998 e já perfazem 16 dezesseis anos de existência O Perito entende que o estado lastimável que se encontra a unidade 1401 face aos danos causados a mesma pelas infiltrações das instalações de água servidas de esgotamento primário secundário águas potável pluviais e de gordura são de responsabilidade do 1º Réu 2º Réu e 3ª Ré face as obras de ampliação da unidade de cobertura e do remanejamento de instalações de esgoto hidrosanitários água pluvial água servidas água de sabão e água de gordura interligadas ás colunas condominiais Apesar do estado lastimável da unidade não se pode caracterizar falta de higiene fato que não foi comprovado no dia da vistoria como também não pode dar manutenção ao imóvel enquanto não forem reparados os danos causados à unidade Os danos causados pelas infiltrações já mencionadas acima não tem nenhuma influência devido ao tempo que a unidade encontrase sem utilização Dessa forma não há que se falar em culpa concorrente do Autor restando evidenciado que as infiltrações que atingiram o imóvel deste e continuam atingindo foram e são originárias das instalações condominiais instalações da unidade autônoma Cob 01 face as obras implementadas tanto pelo 1º Réu como também pelas obras de modificação e acréscimo com remanejamento de instalações de esgoto realizadas pelos 2º Réu e 3ª Ré como se verifica de fls 474 Insta ressaltar que o Réus não lograram êxito em desacreditar as conclusões do laudo pericial ainda que as confrontando com pericias anteriormente realizadas no imóvel no curso de outros processos eis que estas se encontram desatualizadas Considerando a comprovação dos danos das condutas negligentes dos Réus assim como o liame causal entre os dois elementos anteriores impõese a procedência do pedido Prosseguindo na quantificação das responsabilidades o Sr Perito concluiu caber o percentual de 65 sessenta e cinco por cento dos danos ao 1º Réu e de 35 trinta e cinco por cento aos demais Réus divididos em partes iguais de 177dezessete e meio por cento para cada um Restou apurado em planilha orçamentária de fls 464467 os itens que devem ser reparados para o restabelecimento pleno das condições de habitabilidade do imóvel assim como foi apontada a urgência na solução dos vazamentos ora ativos a fim de se evitar novos e maiores danos Em face ao decurso de tempo entre a quantificação orçamentária e a necessidade de verificação de possível agravamento dos prejuízos por novos vazamentos deverá ser remetida para a liquidação de sentença a apuração do valor total a ser indenizado observandose os percentuais de responsabilidade de cada Réu Pelo exposto JULGO PROCEDENTE o pedido para condenar os Réus ao pagamento de indenização pelos danos causados ao imóvel descrito na petição inicial no montante necessário para tornalo novamente habitável a ser apurado em liquidação de sentença nos termos da planilha orçamentária de fls 464467 e novos danos eventualmente causados por vazamentos ativos na proporção de 65 sessenta e cinco por cento para o 1º Réu e 175dezessete e meio por cento para cada um dos demais Réus com juros a contar da ciência do laudo pericial de fls 442475 e correção monetária a contar da publicação desta sentença observandose os índices oficias da Corregedoria Geral de Justiça e em consequência extinto o processo na forma do art 487 I do Código de Processo Civil Condeno os Réus ao pagamento das custas e honorários advocatícios que fixo em 10 sobre o valor da condenação Transitada em julgado certifiquese Verificado o correto recolhimento das custas dêse baixa e arquivese PRI Imprimir Fechar