Avaliação Mercadológica de Terreno em Condomínio - Estudo de Caso

Claudio e Joana estão casados há 15 anos Faz uns 2 anos que adquiriram uma cota de consórcio para poderem ter a tão sonhada casa num condomínio fechado Mas eles querem construir algo exclusivo ainda que num padrão médio com uma estimativa de vida útil de 70 anos Por isso precisam somente do terreno Eles já têm uma ideia de quanto vão gastar para construir a casa dos sonhos considerando um CUB Custo Unitário Básico Da Construção Civil por m² de R 145800 já consultado no Sinduscon da região Este mês felizmente foram contemplados e já sabem qual terreno eles querem Tratase de um terreno de 170 m² Também sabem que seu verdadeiro valor é em média 5 menor do que o anunciado como normalmente acontece nessa região Claudio é entusiasta e já queria fechar negócio mas Joana é bem mais cautelosa Como Joana é corretora de imóveis decidiu fazer uma avaliação mercadológica desse imóvel Acontece que este é um raro terreno à venda no condomínio que eles gostariam de morar É claro que existem outros imóveis à venda nesse condomínio mas todos estão edificados Joana também ficou sabendo que 2 imóveis foram vendidos no mês passado mas também estavam edificados Segue lista de imóveis colhidos pela Joana R1 terreno de 250 m² com casa de 150 m² de 10 anos de idade num estado de conservação regular anunciado por R 50000000 R2 terreno de 300 m² com casa de 180 m² com 8 anos de idade num estado de conservação entre novo e regular anunciado por R 60000000 R3 terreno de 250 m² com casa de 150 m² com 6 anos de idade num estado de conservação entre novo e regular vendido por R 48000000 R4 terreno de 300 m² com casa de 150 m² com 10 anos de idade num estado de conservação regular vendido por R 53000000 R5 terreno de 250 m² com casa de 150 m² com 10 anos de idade num estado de conservação regular anunciado por R 51000000 Baseandose nos dados e informações deste caso responda a questão seguinte Neste caso temos um imóvel avaliando não edificado ou seja apenas terreno e uma lista de cinco imóveis referenciais edificados ou seja terreno mais casa Ainda que os terrenos sejam similares em suas características e dimensões seus valores não se referem apenas aos terrenos O que deve ser feito para que possamos usar esses imóveis como referenciais para determinar o valor do terreno avaliado a É necessário ajustar os preços de anúncios devido à superestimação determinar o valor da edificação de cada imóvel referencial a partir da multiplicação do CUB pela área edificada depreciar o preço ajustado para ter o preço da edificação nas condições atuais calcular o valor do m² da edificação e em seguida o valor médio do m² Por fim multiplicar o preço médio do m² de edificação pela área do terreno do imóvel avaliando para determinar seu valor b É necessário ajustar os preços de anúncios devido à superestimação determinar o valor da edificação de cada imóvel referencial a partir da multiplicação do CUB pela área edificada depreciar o preço ajustado para ter o preço da edificação nas condições atuais subtrair o preço da edificação do preço ajustado do imóvel ao todo para ter o preço do terreno calcular o valor do m² do terreno e em seguida o valor médio do m² de terreno e por fim multiplicar o preço médio do m² de terreno pela área do terreno do imóvel avaliando para determinar seu valor c É necessário determinar o valor da edificação de cada imóvel referencial a partir da multiplicação do CUB pela área edificada depreciar o preço ajustado para ter o preço da edificação nas condições atuais subtrair o preço da edificação do preço ajustado do imóvel ao todo para ter o preço do terreno calcular o valor do m² do terreno e em seguida o valor médio do m² de terreno e por fim multiplicar o preço médio do m² de terreno pela área do terreno do imóvel avaliando para determinar seu valor