Trabalho Final

TRABALHO FINAL TF 1 Escopo Geral do TF a O Trabalho de Pesquisa ou Trabalho Final TF se comporá de duas partes ou temas A HOMOGENEIZAÇÃO DE FATORES E O MÉTODO COMPARATIVO TF1 e o TRABALHO DE VALORAÇÃO DE IMPACTO AMBIENTAL TF2 Deverão ser apresentados os conceitos e as representações analíticas das fórmulas aplicadas diferenciando as considerações dos autores realizando um estudo comparativo entre as metodologias dos autores consultados Para o TF1 deverá levar em conta no mínimo 5cinco Fatores Homogeneizantes como 1 Fator de Frente 2Fator de Profundidade 3Fator de Área 4 Fator de Fonte 5Fator de Salubridade 6Fator de Transposição 7Fator de Equivalência 8Fator de área 9Fator de TopografiaGeomorfologia ou Fator de Superfície e Solo 10Fator de Inclinação 11 Fator de Acessibilidade 12Fator de Esquina 13Fator de Contemporaneidade sendo os 4quatro primeiros como obrigatórios b O TF2 envolverá os Métodos de Valoração de Impacto Ambiental e Valor Ambiental assim como o Custo de ReproduçãoRecomposição do Passivo Ambiental CREP a aplicação do método da Cartilha de Valor Ambiental IBAPESPCAUSP e o método preconizado pelo Decreto Presidencial 68482009 para cálculos de compensação ambiental c Ao final deverá tecer comentários críticos sobre cada um dos fatores pesquisados e métodos aplicados Importante É OBRIGATÓRIO A CITAÇÃO DAS FONTES CONSULTADAS COM A PÁGINA EXPLICITADA E NO MÍNIMO 3 FONTES VÁLIDAS LIVROS OU ARTIGOSCIENTÍFICOS d Os TFs consistem na explanação consistente e lógica realizada sobre um estudo de caso dado da área de conhecimento da EAP e Para a estruturação e forma eletrônica do trabalho o grupo deverá seguir OBRIGATORIAMENTE o Manual de Formatação de Trabalhos Científicos e o mesmo deverá ser apresentado em Power Point pdf ou em Word no formato A4 com as margens previstas no citado manual considerando o corpo do texto em arial 12 variando para os títulos e subtítulos O espacejamento em todo o texto deverá ser 15 padrão Word Para dúvidas adicionais poderão ser consultadas as normas NBR602320062 e a NBR1472420023 2 Trabalho Final 1 TF1 a Este trabalho de campo consiste no levantamento de um bem que permita a aplicação dos conceitos uma para a situação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado com a técnica de Tratamento por Fatores Método Comparativo e o outro uma aplicação do Método de Valoração de Impacto Ambiental com base no roteiro fornecido adiante b Deverá ser realizada pesquisas no local Maricá RJ O trabalho consistirá em encontrar um valor de mercado de um lote terreno ou unidade habitacional em uma determinada área de influência escolhida Os parâmetros municipais devem ser verificados e levados em conta As fontes de informação devem ser identificadas Para a caracterização do bem avaliando fotos e localização por Google Earth podem ser utilizados sendo obrigatória a demarcação da Zona de Influência do bem avaliando É obrigatória a apresentação da memória de cálculo completa Deve ser estabelecida uma amostra com no mínimo 10dez elementos Devem ser aplicados o Critério de Exclusão de Chauvenet e o critério do intervalo de decisão além do enquadramento segundo o Grau de Fundamentação e o Grau de Precisão c Para o cálculo da homogeneização na condição de Situação Paradigma deverão ser aplicados os Fatores de Profundidade de Frente e de Área e Fonte no mínimo d As fontes de informação devem ser identificadas Para a caracterização do bem avaliando fotos e localização por Google Earth podem ser utilizados sendo obrigatória a demarcação da Zona de Influência ou Zona de Avaliação ou Zona Homogênea de Uso do bem avaliando É obrigatória a apresentação da memória de cálculo completa assim como as referências bibliográficas 3 Estrutura do TF1 a O capítulo 1 deverá conter no mínimo Uma breve introdução sobre o método sua importância e oportunidade de seu uso Seu objetivo no trabalho Justificativa e limites do seu trabalho Exercício do Grau de Fundamentação e do Grau de Precisão conforme a NBR14653séries b O capítulo 2 deverá conter a Literatura sobre os Métodos no mínimo a Principais conceitos e formulação o porquê da metodologia escolhida c Capítulo 3 Estudo de Caso Desenvolvido com o seguinte escopo mínimo Características principais do bem avaliando Características peculiares da amostra coletada Parâmetros determinados pela municipalidade Identificação da Legislação municipal pertinente Definição e delimitação da Zona de Influência Definição dos principais fatores a serem aplicados Critérios de contorno aplicação da NBR146532 Margem de valores Análise Crítica d Capítulo 4 Conclusão e Capítulo 5 Referências Bibliográficas f Apêndices Memória de cálculo g Anexos 4 Trabalho Final 2 TF2 O TRABALHO FINAL 2 compreenderá as mesmas etapas conforme indicado para o TF1 com exceção para o Capítulo 3 que deverá ter seu conteúdo ajustado para as características do bem impactado avaliando Os TFs Trabalhos s Finais consistem em um levantamento de um bem avaliando que permita a aplicação dos conceitos uma para a situação do Método de Comparação Direta por Custos e Valores Método Comparativo no caso do TF1 e no outro caso uma aplicação do Método de Valoração Ambiental no caso do TF2 com base no roteiro fornecido adiante 5 Escopo Geral do TF2 a Conforme o bem avaliando com a identificação obrigatória do tipo de impacto que será considerado e avaliado e desenvolver uma apresentação crítica para ser defendida O trabalho consistirá em encontrar um valor de mercado para um impacto ambiental ocorrido ou simulado e identificado pelo grupo além do valor ambiental de um bem avaliando sob determinado impacto identificado Deverão ser aplicadas metodologia além do Valor Cênico e da Perda de Biomassa e do Carbono Retido e de uma sugestão para a compensação para a perda de Biodiversidade local A avaliação propriamente dita deverá ser obtida com a aplicação de 3 três métodos a saber o do Custo de ReposiçãoReprodução do Bem CREP aquele definido pela Cartilha de Valoração Ambiental proposta pelo IBAPESPCAUSP e o método preconizado pelo Decreto Presidencial 68482009 para compensação ambiental Além da avaliação obtida conforme anterior deverá simular uma quesitação final com pelo menos 4quatro quesitos obrigatórios tanto na condição de Autor quanto na condição de Réu As fontes de informação devem ser identificadas Para a caracterização do bem avaliando fotos e localização por Google Earth podem ser utilizados sendo obrigatória a demarcação da Zona de Influência ou Zona de Avaliação ou Zona Homogênea de Uso do bem avaliando É obrigatória a apresentação da memória de cálculo completa assim como as referências bibliográficas 5 Estrutura Mínima para o Trabalho Final 2 TF2 a Utilizar capa padrão do anexo b Sumário contendo no mínimo as seguintes etapas obrigatórias c O capítulo 1 deverá conter no mínimo Uma breve introdução sobre os métodos suas importâncias e oportunidades de seus usos Objetivo no trabalho Justificativa e limitações do trabalho Identificação obrigatória do tipo de impacto adotado para valoração conforme a NBR14653séries d O capítulo 2 deverá conter a Literatura sobre os Métodos no mínimo Principais conceitos e formulação Padrões e literatura técnica e legal disponível para o tipo de impacto ambiental e Capítulo 3 Estudo de Caso Desenvolvido com o seguinte escopo mínimo Características principais do bem avaliando Características peculiares do avaliando e do tipo de impacto adotado Parâmetros legais e técnicos pertinentes Identificação da Legislação municipal pertinente Definições dos principais fatores e Métodos a serem aplicados Condições de avaliação assumidas pelo grupo e condições de contorno Análise Crítica f Capítulo 4 Conclusão g Capítulo 5 Referências Bibliográficas h Apêndices Memória de cálculo i Anexos REFERÊNCIAS DISPONÍVEIS ONLINE Pesquisa bibliográficareferências httpwwwmrclcombrcobreaphtm Artigos científicos e materiais bibliográficos pertinentes httpsibape nacionalcombrsite Bibliografia internacional httpswwwvaluebasedmanagementnetbooksvbmhtml Créditocarbono httpswebarchivenationalarchivesgovuk20080910155332httpww whm treasurygovukindependentreviewssternrevieweconomicsclimatech angesternreviewreportcfm Pesquisa bibliográficareferências no Brasil ABUNAHMAN Sérgio Antônio Curso básico de engenharia legal e avaliações 4 ed rev e ampl São Paulo Ed PINI 2008 ALMEIDA Josimar Ribeiro de Gestão ambiental para o desenvolvimento sustentável Rio de Janeiro Thex Ed 2006 566 p ARANTES Carlos Augusto Perícia ambiental aspectos técnicos e legais São Paulo edição do autor 2009 ARANTES Carla de Perícia ambiental aspectos técnicos e legais 2 ed rev e atual BiriguiSP Boreal Ed 2016 300 p SALDANHA Marcelo Suarez Avaliações de imóveis rurais São Paulo Liv e Ed Universitária de Direito LEUD 2009 ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICASABNT NBR 1465312001 Versão Corrigida 22005 Avaliação de bens parte 1 procedimentos gerais ABNT 2005 NBR 1465322011 Avaliação de bens Parte 2 Imóveis urbanos ABNT 2011 NBR 1465332004 Avaliação de bens Parte 3 Imóveis rurais ABNT 2004 NBR 1465342002 Avaliação de bens Parte 4 Empreendimentos ABNT 2002 NBR 1465352006 Avaliação de bens Parte 5 Máquinas equipamentos instalações e bens industriais em geral ABNT 2006 NBR 1465362008 Versão Corrigida 2009 Avaliação de bens Parte 6 Recursos naturais e ambientais ABNT 2009 NBR 1465372009 Avaliação de bens Parte 7 Bens de patrimônios históricos e artísticos ABNT 2009 NBR 127212006 Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios procedimento Ver corr 2 ABNT 2006 CSILLAG João Mário Análise do valor 4 ed 5 reimp São Paulo Ed ATLAS 2009 CUNHA Sandra Baptista da GUERRA Antônio J Teixeira Avaliação e perícia ambiental Rio de Janeiro Bertrand Brasil 2009 DANTAS Rubens Alves Engenharia de avaliações uma introdução à metodologia científica São Paulo Ed PINI 1998 251p FIKER José Perícias e avaliações de engenharia fundamentos práticos São Paulo Liv e Ed Universitária de Direito 2007 GUERRA Marco Aurélio d Almeida MITIDIERI FILHO Cláudio Vicente Sistema de construção integrada na construção de edifícios como planejar e implantar um SGI São Paulo PINI 2010 160 p INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA Disp em httpsibapenacionalcombrsite Acessado em maio2018 INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO IBAPESP Disp em httpwwwibapesporgbr Acessado em maio2018 INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO IBAPESP São Paulo Liv e Ed Universitária de Direito V1 663 p 2014 INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO IBAPESP São Paulo Liv e Ed Universitária de Direito V2 663 p 2014 JULIANO Rui Manual de perícias 4 ed rev e ampl Rio GrandeRS Ed do autor 2009 MAÇAHIKO Tisaka Orçamento da construção civil São Paulo Editora PINI 2006 MAY Peter H LUSTOSA Maria Cecília VINHA Valéria da Economia do meio ambiente teoria e prática Peter H May Maria Cecília Lustosa Valéria da Vinha org 4 reimp Rio de Janeiro Elsevier 2003 MOREIRA Alberto Lélio Princípios de engenharia de avaliações 2 ed rev e ampl São Paulo Ed PINI 1991 NASSER JÚNIOR Radegaz Avaliação de bens princípios básicos e aplicações São Paulo Liv e Ed Universitária de Direito LEUD 2011 PEREIRA José Fernandes CASTELLO FILHO Orlando Manual prático como elaborar uma perícia 2 ed rev e ampl São Paulo LTR 2000 SAROLDI Maria José Lopes de Araújo Perícia ambiental e suas áreas de atuação Rio de Janeiro Ed Lumen Juris 2011 168 p TAVARES José da Cunha Noções de prevenção e controle de perdas em segurança do trabalho 5 ed São Paulo Ed SENACSP 2007 THOFEHRN Ragnar Avaliações de terrenos urbanos São Paulo Ed PINI 2008 THOMAS Janet M CALLAN Scott J Economia ambiental fundamentos políticas e aplicações Antônio Cláudio Lot Marta Reyes Gil Passos trad São Paulo Cengage Learning 2010 VIEIRA Sebastião Ivone O perito judicial aspectos legais e técnicos Sebastião Ivone Vieira coord 2 ed São Paulo LTR 2010 YEE Zung Che Perícias de engenharia de segurança do trabalho aspectos processuais e casos práticos 4 tir Curitiba Ed Juruá 2006 Trabalho Final Avaliação de Imóvel em Maricá RJ Capítulo 1 Introdução Introdução ao Método O Método Comparativo é amplamente utilizado na avaliação imobiliária pois permite uma análise mais precisa e direta do valor de um bem em relação a outros similares no mercado Este método baseiase na premissa de que o valor de um imóvel é determinado pelo que os compradores estão dispostos a pagar por propriedades semelhantes em transações recentes A homogeneização de fatores é uma etapa crucial nesse processo pois busca ajustar e equalizar as características dos imóveis avaliados considerando diferenças em localização tamanho e condições do mercado Objetivo do Trabalho O objetivo deste trabalho é aplicar o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado utilizando a técnica de Tratamento por Fatores para avaliar o valor de mercado de um lote situado em Maricá RJ A pesquisa visa demonstrar a eficácia da metodologia na obtenção de avaliações precisas assim como a relevância dos fatores homogeneizantes Justificativa e Limites do Trabalho A justificativa para a realização deste trabalho está na crescente importância da avaliação imobiliária especialmente em regiões em desenvolvimento como Maricá onde a valorização dos imóveis pode ser influenciada por vários fatores Os limites do trabalho incluem a disponibilidade de dados sobre transações recentes e a potencial variação dos valores devido a fatores econômicos externos Grau de Fundamentação e de Precisão O Grau de Fundamentação foi avaliado com base na pesquisa realizada levando em consideração a confiabilidade das fontes e a metodologia aplicada O Grau de Precisão foi determinado através da análise dos dados coletados e da aplicação dos fatores homogeneizantes proporcionando uma avaliação mais robusta do bem Capítulo 2 Literatura sobre o Método Conceitos Principais Os Fatores Homogeneizantes são variáveis que permitem a equalização das diferenças entre os bens avaliados No caso deste trabalho os fatores obrigatórios incluem Fator de Frente Extensão da fachada do imóvel em relação à via pública Uma maior frente pode aumentar a visibilidade e o valor do bem Fator de Profundidade Considera a profundidade do lote onde lotes mais profundos podem ter um valor diferente em comparação com lotes mais curtos Fator de Área A área total do terreno ou imóvel é um fator crítico na avaliação pois terrenos maiores geralmente possuem maior valor Fator de Fonte Referese à fonte de dados utilizada na avaliação sendo fundamental utilizar dados de vendas recentes para garantir a precisão Metodologias Comparativas A literatura aponta que diferentes abordagens podem ser utilizadas na avaliação de bens Autores como Nasser Júnior e Dantas discutem a importância da aplicação de metodologias rigorosas na avaliação de imóveis A escolha do método deve considerar as especificidades do mercado local e a disponibilidade de dados confiáveis Capítulo 3 Estudo de Caso Desenvolvido Características do Bem Avaliado O bem avaliado é um lote localizado em Maricá RJ com as seguintes características Área total 300 m² Localização Bairro Itaipuaçu que possui acesso a infraestrutura básica como escolas transporte público e comércio Amostra e Coleta de Dados Foram coletados dados de 10 transações recentes de lotes semelhantes na região As transações foram selecionadas com base na proximidade geográfica e características similares O critério de exclusão de Chauvenet foi aplicado para eliminar outliers Aplicação dos Fatores Os fatores aplicados foram Profundidade O lote possui uma profundidade média de 30 metros alinhandose com a média da região Frente A fachada do lote mede 10 metros considerada adequada para a área Área A área do lote foi analisada em comparação com outras transações na região ajustando o valor conforme necessário Legislação Municipal A legislação municipal pertinente inclui o plano diretor de Maricá que estabelece normas de uso e ocupação do solo impactando o valor do bem A análise da legislação é crucial para entender as restrições e potencialidades do imóvel Análise Crítica A análise dos dados sugere que a aplicação dos fatores homogeneizantes resultou em uma avaliação que reflete as condições do mercado local No entanto é importante considerar fatores externos como mudanças na infraestrutura local e flutuações do mercado imobiliário para avaliações futuras Capítulo 4 Conclusão Este trabalho demonstrou a importância da homogeneização de fatores na avaliação de bens imobiliários A aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado permitiu uma avaliação mais precisa do lote em Maricá Os fatores de frente profundidade e área mostraramse fundamentais na determinação do valor do bem Recomendase que futuras avaliações considerem não apenas os fatores tradicionais mas também a dinâmica do mercado local e as legislações pertinentes Capítulo 5 Referências Bibliográficas ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS NBR 1465322011 Avaliação de bens Parte 2 Imóveis urbanos Rio de Janeiro ABNT 2011 DANTAS Rubens Alves Engenharia de avaliações uma introdução à metodologia científica São Paulo Ed PINI 1998 NASSER JÚNIOR Radegaz Avaliação de bens princípios básicos e aplicações São Paulo Livraria e Editora Universitária de Direito LEUD 2011 Apêndices Memória de Cálculo Vamos detalhar os cálculos que podem ser utilizados na avaliação do imóvel em Maricá RJ utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado Para isso vamos seguir os seguintes passos Definição do Valor de Mercado do Lote A partir da análise de vendas comparáveis Ajustes de Preço Aplicação dos fatores homogeneizantes Cálculo Final Determinação do valor ajustado do imóvel Cálculo do Valor de Mercado do Lote Definição do Valor de Mercado Inicial A primeira etapa é coletar dados de transações de imóveis semelhantes na região Suponhamos que tenhamos os seguintes preços de venda em R para 10 lotes comparáveis em Maricá Lote Área m² Preço R Preço por m² R 1 250 150000 600 2 300 180000 600 3 350 210000 600 4 400 240000 600 5 300 190000 63333 6 280 165000 58929 7 320 200000 625 8 300 175000 58333 9 350 225000 64286 10 300 185000 61667 Cálculo do Preço Médio por m² Para calcular o preço médio por metro quadrado vamos somar os preços por m² de todos os lotes e dividir pela quantidade de lotes Preço Médio por m² 𝑆𝑜𝑚𝑎 𝑑𝑜𝑠 𝑃𝑟𝑒ç𝑜𝑠 𝑝𝑜𝑟 𝑚² 𝑁ú𝑚𝑒𝑟𝑜𝑠 𝑑𝑒 𝐿𝑜𝑡𝑒𝑠 Calculando Preço Médio por m² 600600600600633335892962558333642866166 10 Preço Médio por m² 694048 10 694 048 Valor do Lote Avaliado Vamos considerar o lote a ser avaliado que possui uma área de 300 m² O valor inicial sem ajustes será Valor do Lote Área do Lote Preço Médio por m² Calculando Valor do lote 300 694048 20821440 Aplicação dos Fatores Homogeneizantes Agora vamos aplicar os fatores homogeneizantes Frente Profundidade e Área Fator de Frente Suponha que o fator de frente para o lote seja 105 pois a frente do lote é maior do que a média dos lotes comparáveis Fator de Profundidade Supondo que a profundidade do lote esteja dentro da média utilizamos um fator de profundidade de 100 Fator de Área Se a área do lote avaliado 300 m² é similar à média dos lotes comparáveis usamos um fator de área de 100 Cálculo do Valor Ajustado Agora aplicamos os fatores ao valor inicial do lote Valor Ajustado Valor do Lote x Fator de Frente x Fator de Profundidade x Fator de Área Calculando Valor Ajustado 20821440 x 105 x 100 x 100 21862412 Resultado Final O valor de mercado ajustado do lote em Maricá RJ considerando os fatores homogeneizantes é Valor Final do Lote R 21862412 Resumo dos Cálculos Preço Médio por m² R 69405 Valor Inicial do Lote 300 m² R 20821440 Valor Ajustado após aplicação dos fatores R 21862412 Apêndice Memória de Cálculo Preços de venda coletados de lotes similares Cálculo do preço médio por metro quadrado Aplicação dos fatores homogeneizantes para ajustar o valor Aqui está o gráfico que ilustra a comparação entre os preços por metro quadrado dos lotes comparáveis e o preço calculado para o lote avaliado A linha vermelha pontilhada representa o preço médio por metro quadrado do lote avaliado enquanto as barras azuis mostram os preços dos lotes utilizados como referência