Direitos Reais 1

CAPÍTULO I\nDireitos reais\nSumário : 1. conceito; 2. características fundamentais dos direitos reais; 2.1 Absolutismo; 2.2 Sequela; 2.3 Preferência; 2.4 Taxatividade ; 3. A relação jurídica de direito real; 4. Classificação; 5. Obrigações propter rem.\n\"A Esperança é o único bem red da vida.\"\n(Olavo Bilac)\n\"Em direito civil toda a definição é perigosa.\"\n(Javolenus, Digestus) na proteção dos atributos fundamentais que tutelam a pessoa humana (art. 11 do CC). Todavia, enquanto os direitos reais inserem-se entre os direitos subjetivos patrimoniais, os direitos de personalidade contam caráter existencial e extrapatrimonial, por não serem aferíveis pecuniariamente, eis que acautelam o ser humano em seus aspectos existenciais e essenciais. Trata-se de direitos subjetivos cuja objeto são os bens fundamentais da personalidade: as características físicas, morais e psíquicas de cada pessoa humana, em sua inerente dignidade. Como consequência do princípio do absolutismo, surge o princípio da publicidade, por excelência para os bens imóveis. Refutá-se a clandestinidade, eis que os direitos reais só podem exercer contra todos os serem ostentados publicamente. Vai-se além, admitindo-se atualmente que o direito real só será assim considerado, em sua integridade e potência, quando publicizado, caso contrário, servindo direito real minimizado pelo déficit de informações e consequente perda de credibilidade em relação aos terceiros. Assim, pelo registro do título aquisitivo (art. 1.227 do CC) é acautelada a segurança nas transações imobiliárias e também resguardada a boa-fé do adquirente do direito real e de terceiros que com ele se relacionarem. Mesmo nas situações em que o direito real seja constituído por outras vias (v. g., sucessão, usucapião ou acesso), ao modo de aquisição sempre se seguirá o registro, como um filtro prévio a se alardear a publicidade do direito real. O princípio da publicidade será observado com ênfase quando do estudo da propriedade. Todavia, é fundamental esclarecer que a necessidade de conhecimento da atividade das relações jurídicas que devem produzir efeitos perante terceiros faz com que, a cada dia, valorize-se o registro imobiliário, como fonte de publicidade e, consequentemente, de segurança jurídica das transações econômicas. Apesar da diferença de amplitudes, ambas consistem em relações interpessoais; b) quanto ao objeto: a coisa nos direitos reais e a prestação nos direitos obrigacionais. O direito real requer a existência absoluta da coisa. Em contrapartida, a prestação é bem incorpóreo, que existe apenas em abstrato, e como conduta humana virtut seu terá consistência no mundo fático ao tempo de seu cumprimento; c) quanto ao exercício: nos direitos reais, o titular age direta e imediatamente sobre o bem, satisfazendo as suas necessidades econômicas sem auxílio ou intervenções de terceiros. Há um direito sobre a coisa (jus in re); na obrigação, o titular do crédito necessariamente dependerá da colaboração do devedor para a sua satisfação. O credor tem direito a uma coisa (jus ad rem), que só será obtida pela atividade do devedor. A sua atuação, no sentido de adimplir a prestação, será fundamental para a realização do sujeito ativo. Os direitos reais são caracterizados pela immediatividade, diante da inevitável necessidade de colaboração do devedor para a obtenção da prestação. Por tais razões, percebemos que os direitos reais tendem a uma maior duração e estabilidade que os direitos obrigacionais. É sino a natureza humana o ideal de apropriação de bens. Todavia, as obrigações são efêmeras, transitórias, pois enquanto o credor deseja rapidamente satisfazer o crédito, o devedor procura avidamente recuperar a liberdade que cedeu ao tempo da realização do negócio jurídico. do direito. Em lição desenvolvida em nosso livro sobre direito das obrigações, demonstramos que é imperioso o ataque à concepção relacionada à relatividade do direito de crédito, como apenas convém ao devedor, sem alcançar terceiros. Há uma irresistível tendência à oponibilidade de direitos obrigacionais. Como bem adverte Leonardo Brandelli, \"os direitos paramétricos privados e inter partes cada vez mais raros. As funções social e econômicas dos direitos, aliadas ao interesse público que permeia muitos dos institutos jurídicos, fazem com que haja uma necessidade cada vez mais latente de publicidade, e a instituição registral é o meio hodierno eficaz e de primorosa tecnologia jurídica apta a conseguir tal desiderato.\"\n\nPelo princípio da função social do contrato, tanto a noção da relatividade das obrigações como de sua não oponibilidade em relação a terceiros sofrem uma acentuada revisão. Relatividade e oponibilidade são conceitos distintos. Pela relatividade das obrigações, as prestações só poderão ser exigidas das partes, jamais vinculando terceiros (eficácia interna da obrigação). Em sentido distinto, a oponibilidade requer que terceiros se abstenham de intervir na relação obrigacional (eficácia externa da obrigação). Para tanto, nada mais eficaz do que a cognoscibilidade da situação jurídica. Exemplarmente, é o que se verifica no direito de preempção do locatário do imóvel urbanístico. De maneira idêntica ao que ocorre nos direitos reais, esse direito obrigacional só favorecerá o inquirido quando requer a publicidade registral.\n\nEnfim, a flexibilização do princípio da relatividade das obrigações é a questão da possibilidade de oposição do direito de crédito em face de quem não foi parte da relação obrigacional - a ponto de lhe impor um dever de abstenção - demonstra a necessidade de um reexame de ordenamento sob uma perspectiva relacionada. Como ensina Patrícia Cardoso, \"o direito e seus efeitos são de natureza consensual da intersubjetividade - diferentemente do que ocorria no período liberal, onde a propriedade imobiliária era a medida por excelência da circulação da riqueza - não pode mais ser reigado, impondo-se a sua valoração em relação aos direitos reais, o que repercute no reconhecimento da tutela externa do mesmo.\" 2.2 Sequela\nOs direitos reais adquirem à coisa, sujeitando-a imediatamente ao poder de seu titular, com oponibilidade erga omnes. A inércia do direito real ao objeto afetado é tão substancial a ponto de fazer com que o seu titular possa persegui-lo em poder de terceiros onde quer que se encontre.\n\n'O atributo da sequela é a mais eloquente manifestação da evidente situação de submissão do bem ao titular do direito real. Pelo fato de não existir relação jurídica entre a pessoa e a coisa, porém apenas entre pessoas, todos os bens se encontram em estado de pertinência ao exercício dos poderes pelos seus titulares. A sequela decorre do absolutismo dos direitos reais, pois se posso exigir de todos um dever de abstenção, nada me impede de retirar o bem do poder daquela que viola tal comando.\n\nA sequela se relaciona ao princípio da ingerência ou aderência, no sentido do direito real aderir à coisa e a perseguir. A sequela é nota privada dos direitos reais, pois um objeto determinado é vinculado à atuação de seu titular.\n\nExemplificando: se A concede o seu imóvel em hipoteca em favor de B como garantia de um débito e, posteriormente, procede a venda do mesmo bem para C, sem que cumpra a obrigação de admitir o débito hipotecário, poderá o credor B retirar o imóvel do poder de C, com declaração de ineficácia da compra e venda feita na sequela, tendo em vista que a coisa estava afetada a sua atuação como titular de um direito real em coisa alheia, com registro prévio no registro imobiliário.\n\nEm princípio, a sequela inexistem nos direitos obrigacionais, pois a prestação só se dirige à pessoa do devedor, como sujeito passivo da relação jurídica, e mais ninguém. Em outras palavras, as obrigações vinculam as partes, sendo em princípio estranhas àqueles que não participam da relação jurídica. A título ilustrativo, se A se compromete a entregar um veículo a B em 30 dias (prestação de dar), mas culmina por entregar objeto da prestação a C, deverá o credor B contêiner-se com o objeto indenizatório, em face do dever indiscutível, pois a reificação não poderá alcançar C.\n\nExcepcionalmente, os credores obrigacionais - quirografários - privados do seu que será cada vez mais necessário demonstrar a satisfação da obrigação pela transferência da coisa a outrem, necessitando demonstrar em juízo os elementos objetivo e subjetivo da ação revocatória ou pauliana (art. 158 do CC), obtendo processualmente a declaração de anulabilidade do ato translativo (art. 171, II, do CC). O titular do direito real prescinde da ação pauliana ou revocatória para recuperar a coisa em poder de terceiros, justamente pela ineficácia de qualquer transação posterior perante o seu direito de sequela. Encontrando-se o bem previamente afetado ao poder do seu titular, a sua situação será automática, independentemente da pessoa que tenha ingerência atual sobre a coisa.\n\nContudo, o titular de um direito obrigacional poderá alcançar o atributo da sequela sem o ajuizamento da ação pauliana, sendo bastante a constatação da fraude à execução, nas hipóteses descritas no art. 792 do CPC/15, dentre elas, quando ao tempo da alienação ou oneração de bens, tramitava contra o devedor capaz de reduzir o devedor à insolvência. Adverte Alexandre Freitas Câmara que a fraude de execução gera ineficácia originária do ato fraudulento, o que distingue da fraude pauliana, \"que gera ineficácia suspensiva, dispensando-se assim o ajuizamento da demanda destinado ao reconhecimento da fraude, sem necessidade de prévio do elemento subjetivo da fraude. Além das, com o registro do mandado de penhora no RGI (art. 828, § 4º, CPC/15), aumenta a gravidade da alienação fraudulenta, pois a partir do instante em que se dá a apresentação judicial da coisa, pouco importará se o devedor se torna ou não insolvente com a atenção do bem penhorado, mantendo-se a conduta fraudulenta mesmo que o devedor ainda possua patrimônio suficiente para arcar com o crédito executando. A penhora não é direito real, mas um modelo processual que concede eficácia real a uma relação de natureza obrigacional.\n\n2.3 Preferência\nPresente predominantemente nos direitos reais de garantia, consiste no privilégio do titular do direito real em obter o pagamento de um débito com o valor do bem aplicado exclusivamente à sua satisfação. Havendo o concurso de diversos credores, a colação dada em garantia é subtendida da execução coletiva, pois, v. g., pignoratício ou hipotecário, prefere a todos os demais.\n\nNa definição de Mario Julio de Almeida Costa, \"o direito de preferência consiste no fato de o direito real superar todas as situações jurídicas com o mesmo incompatíveis, posteriormente constituídas sobre a coisa em que incide e sem o concurso da vontade do titular daquela\".\n\nA preferência dos direitos reais é consequência da sua qualidade (assim como esta é consequência do absolutismo). Assim, A concede o seu imóvel em hipótese em prol B, como garantia de contrato mútuo e, posteriormente, torna-se inabilitante. O fato de o devedor A ter contraído débitos com vários outros credores não é algo significativo para o credor B. Com efeito, encontrando-se o imóvel afetado a seu poder imediato - sequela -, terá o credor B preferência para pagar-se após a expropriação do bem em hasta pública (art. 1.419 do CC). Caso, após a arrematação e satisfação do crédito preferencial, ainda remanesça alguma quantia, poderá o restante serpartilhado entre os credores quirografários. O direito real prevalece sobre os direitos obrigacionais, pois o seu titular goza do poder de exclusão em relação a qualquer outra pessoa, estendendo seu exercício acautelado por uma ação real.\n\nÉ notório que a preferência dos direitos reais vem perdendo destaque nos tempos atuais, em razão do advento dos chamados privilégios legais, instituídos em atenção ao interesse público voltado a créditos de grande repercussão social, como os acidentes e trabalhistas. Os privilégios legais são direitos obrigacionais que o legislador acolhe como prioritários para a sociedade. São créditos originariamente quirografiais. que culminam por ultrapassar os direitos reais, quando da verificação de créditos em um concurso de credores. O art. 958 do Código Civil aduz que \"os títulos legais da preferência são os privilégios e os direitos reais\", sendo certa que o parágrafo único do art. 1.422, excepciona da regra de preferência dos direitos reais as dívidas que em razão de \"outras leis, devam ser pagas precariamente a quaisquer outros créditos\".\n\nAs duas categorias são inconfundíveis, pois, enquanto os privilégios criados pelo direito positivo recaem indistintamente sobre todo o patrimônio do devedor – exceto os bens impenhoráveis –, a preferência de direito real localiza-se apenas no valor dos bens especificamente afetados para o pagamento da dívida. No tocante ao restante do patrimônio do devedor, não subsiste qualquer preferência para o titular do direito real. Aliás, atendo ao bem que se encontrava afetado pelo direito real e sendo insuficiente o valor apurado para a satisfação do credor, converte-se ele em quirkográfico pelo saldo restante (art. 1.430 do CC).\n\nCom a edição da Lei n° 11.101/05, houve um fortalecimento da preferência dos direitos reais para os processos que se iniciem a partir da vigência do recalado diploma legal. É cediço que na égide do Decreto-Lei n° 7.661/45, quando da quebra do devedor comerciante, o credor real matéria sua prerrogativa apenas sobre os créditos obrigações ordinários, sendo apenas superado pelos privilégios legais trabalhistas e fiscais (art. 102 da LF).\n\nPorém, com o advento da lei que regula a recuperação e a falência do empresário e da sociedade empresária, a classificação dos créditos da falência sofreu substancial modificação (art. 83). Os créditos com garantia real ativo o valor acordado com a venda do bem gravado posicionam-se em terceiro lugar, mantendo-se em posição inferior às dívidas da massa (art. 84, Lei n° 11.101/05) – créditos extraconcursais, priorizados em relação aos demais créditos admitidos na falência. Igualmente, devem respeitar a primazia da satisfação dos créditos trabalhistas – limitados a 150 salários-mínimos (pois acima do teto será quironográfico) – e créditos acidentários.\n\nDoravante, só após a satisfação dos credores reais serão adiantados os créditos tributários, derrogando-se o disposto no art. 186 do Código Tributário Nacional. A norma é polêmica, pois é para alguns acaba por justificar a renúncia fiscal e o interesse coletivo em prol do interesse particular das instituições financeiras, para outros se rende ao princípio da conservação da empresa, como estímulo à concessão de créditos com juros reduzidos – diante da maior segurança dos bancos quanto ao retorno do capital mutado –, que permitirá à pessoa jurídica a preservação da função social da propriedade.\n\nNão se esquece da Súmula 219 do Superior Tribunal de Justiça: \"Os créditos decorrentes de serviços prestados à massa falida, inclusive a remuneração do síndico,