Direito Real de Superfície: Fundamentos e Elementos Conceituais

DIREITO REAL DE SUPERFICIE 1 FUNDAMENTO Art 1369 à 1377 do Codigo Civil Art 21 à 24 da Lei 1025701 2 ELEMENTOS CONCEITUAIS direito real de uso sobre propriedade alheia necessário registro através de ESCRITURA tempo Determinado OBS veio em substituição ao antigo aforamento que deixou de existir com o Codigo Civil de 2002 Art 1369 O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno por tempo determinado mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis Parágrafo único O direito de superfície não autoriza obra no subsolo salvo se for inerente ao objeto da concessão 3CONSTITUIÇAO 31 INSTRUMENTOS Contratos art 108 do Codigo Civil Escritura publica art 1369 do Codigo Civil Termo de autorização de concessão de superfície publica lei 10 25701 OBS A propriedade superficiária pode ser autonomamente objeto de direitos reais de gozo e garantia cujo prazo não exceda a duração da concessão da superfície não se lhe aplicando o art 1474 enunciado 249 da JDC 32 GRATUITA OU ONEROSA Art 1370 A concessão da superfície será gratuita ou onerosa se onerosa estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez ou parceladamente 33 QUANTO AO PRAZO Em regra as concessões de superfície possuem um prazo Art 1369 do Codigo Civil Embora o código civil estabeleça prazo o estatuto da cidade em seu artigo 10 prescreve a possibilidade de concessão de superfície por prazo INDETERMINADO Art 21 O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno por tempo determinado ou indeterminado mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis Em relação as concessões de superfície expedidas pelo poder publico a regra é o prazo determinado a lei Organica do Municipio vai estabelecer as diretrizes Obs Alineçao de imóveis públicos somente atraves de autorização legislativa Obs 2 10 do art 73 da Lei nº 95041997 A concessão de superfície deverá ter destinação especifica 4 OBJETO CONSTRUIR PLANTAR SOLO SUBSOLO O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno na forma estabelecida no contrato admitindose o direito de sobrelevação atendida a legislação urbanística Enunciado 568 JDC ESPAÇO AEREO Verificar o plano diretor do município para a áre em comento OBS A concessão de superfície não transfere a propriedade o registro serivara para tornar publico e notório a incidência de um DIREITO sobre o referido imóvel alheio 5 TRANSFERENCIA DO DIREITO REAL DE SUPERFICIE 51 ATO INTER VIVOS Transfere a terceiros Independente de autorização do proprietário embora este deva ser notificado Necessidade de Registro em Cartório Não será cobrado qualquer valor pela transferência Art 1372 O direito de superfície pode transferirse a terceiros e por morte do superficiário aos seus herdeiros Parágrafo único Não poderá ser estipulado pelo concedente a nenhum título qualquer pagamento pela transferência VIDE Art 21 do Estatuto da Cidade 4o O direito de superfície pode ser transferido a terceiros obedecidos os termos do contrato respectivo 5o Por morte do superficiário os seus direitos transmitemse a seus herdeiros 511 CONCESSAO DE SUPERFICIE DE BEM PUBLICO TRANSFERIDA A TERCEIRO Regramento diferenciado em relação ao direito privado LOM Necessidade do TERMO DE AUTORIZAÇAO DE TRANSFERENCIA DE CONCESSAO A administração poderá cobrar taxas Art 1377 O direito de superfície constituído por pessoa jurídica de direito público interno regese por este Código no que não for diversamente disciplinado em lei especial 52 CAUSA MORTE Art 1372 O direito de superfície pode transferirse a terceiros e por morte do superficiário aos seus herdeiros 53 ELEMENTOS PARA VALIDADE DE TRANSFERENCIA DA CONCESSAO DE SUPERFICIE 531 NOTIFICAÇAO PRELIMINAR 532 OFERTAR O DIREITO DE PREFERENCIA Art 1373 e 22 do Estatuto da cidade Art 22 do Estatuto da cidade Em caso de alienação do terreno ou do direito de superfície o superficiário e o proprietário respectivamente terão direito de preferência em igualdade de condições à oferta de terceiros Art 1373 Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície o superficiário ou o proprietário tem direito de preferência em igualdade de condições PROCEDIMENTO PARA REIVINDICAR A PREFERENCIA ENCUNCIADO 510 JDC ATO 1 Não sendo notificado pelo proprietário da alienação ATO 2 Assegurado o direito de adjudicar para si o Bem NESTAS CONDIÇOES No prazo de 06 meses do Registro da alienação Deposito do preço AÇAO CABIVEL AÇÃO DE CONSIGNAÇAO EM PAGAMENTO CC ADJUDICAÇAO COMPULSORIA 6 DOS ENCARGOS E INDENIZAÇOES 61 ENCARGOS E TRIBUTOS ART 21 3 do Estatuto da cidade 3o O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária arcando ainda proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva com os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direito de superfície salvo disposição em contrário do contrato respectivo enunciado 94 JDC As partes têm plena liberdade para deliberar no contrato respectivo sobre o rateio dos encargos e tributos que incidirão sobre a área objeto da concessão do direito de superfície 611 EM RELAÇAO À ADMINISTRAÇAO PUBLICA Todos os encargos do superficiario 62 INDENIZAÇAO PELOS ACRESCIMOS ACESSOES E CONTRUÇOES DESENVOLVIDAS Quando findar o termo da concessão prevalece a regra geral NÃO HAVERÁ INDENIZAÇÃO Poderá ser estipulado valor indenizatório no CONTRATO Art 1375 Extinta a concessão o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno construção ou plantação independentemente de indenização se as partes não houverem estipulado o contrário 7 DA EXTINÇAO DA CONCESSAO DE SUPERFICIE 71 Pelo advento do tempo Art 23 do Estatuto da cidade Art 23 Extinguese o direito de superfície I pelo advento do termo Condição Termo Encargo 72 pelo descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo superficiário art 23 do estatuto da cidade 73 Der ao terreno destinação diversa daquela para a qual for concedida 74 pela morte do superficiario se tratar de contrato de concessão personalíssimo 75 pela DESAPROPRIAÇAO Dec Lei 336541 Art 1376 No caso de extinção do direito de superfície em conseqüência de desapropriação a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário no valor correspondente ao direito real de cada um Enunciado 322 JDC O momento da desapropriação e as condições da concessão superficiária serão considerados para fins da divisão do montante indenizatório art 1376 constituindose litisconsórcio passivo necessário simples entre proprietário e superficiário 76 Anulação Administração Publica Lei 978499 Art 53 A Administração deve anular seus próprios atos quando eivados de vício de legalidade e pode revogálos por motivo de conveniência ou oportunidade respeitados os direitos adquiridos 78 Revogação Administração Publica Lei 978499 Auto tutela administrativa Principio da supremacia do interesse publico sobre o particular Teoria dos motivos determinantes Conveniência e oportunidade administrativa devidamente motivada Na pratica seria preciso expedição de um Decreto LOM estabelecendo a revogação da concessão de superfície