Contrato de Locacao - Jurisprudencia sobre Indenizacao Benfeitorias e Prazos

AULA CONTRATO DE LOCAÇÃO EXPOSIÇÃO ORAL JURISPRUDÊNCIA10 ponto 1 Pesquisar 1 julgado de cada tema a Indenização Benfeitorias na Locação b Prazos na Locação c Direito de Retomada na Locação 1 Indenização por benfeitorias na locação AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS OBRAS DE ACABAMENTO NO IMÓVEL QUE O TORNARAM HABITÁVEL VALORIZAÇÃO BENFEITORIAS NECESSÁRIAS INDENIZAÇÃO DEVIDA SENTENÇA REFORMADA Comprovada a realização de benfeitorias necessárias que valorizaram o imóvel tornandoo habitável faz jus a possuidora à indenização a teor do disposto no art 1219 do Código Civil TJMG AC 10702110451987001 MG Relator José Marcos Vieira Data de Julgamento 13022014 Câmaras Cíveis 16ª CÂMARA CÍVEL Data de Publicação 24022014 No processo de Ação de Indenização por Benfeitorias movido por Maria Amélia de Lima contra a EMBRAH Empresa Brasileira de Habitação Ltda o tribunal de primeira instância julgou a demanda como improcedente A autora então apresentou uma apelação nos autos alegando que as melhorias realizadas na propriedade não apenas valorizaram o imóvel mas também o tornaram adequado para uso Nesse sentido ela afirma que manter a sentença resultaria em enriquecimento ilícito por parte da ré A autora destaca que não pode arcar com os custos para finalizar as obras no imóvel devido ao encerramento do contrato ocorrido em um processo anteriormente julgado no qual foi ordenado a ela devolver a propriedade à ré em cumprimento da sentença Ela argumenta que caso não seja indenizada tem o direito de reter as benfeitorias úteis e necessárias como forma de evitar o enriquecimento ilícito da ré além de solicitar o reembolso dos valores gastos O E Tribunal de Justiça de Minas Gerais entendeu que foi incontroverso que a autora realizou obras de acabamento no imóvel objeto do contrato de compra e venda firmado com a ré Mencionou que o artigo 96 do Código Civil classifica as benfeitorias úteis e necessárias como as que aumentam ou facilitam o uso do bem e que tem por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore Considerou que não há dúvida de que as benfeitorias realizadas pela autora valorizaram o imóvel e que somente a após a finalização do acabamento o apartamento se tornou habitável Nessa esteira deram provimento ao recurso uma vez que julgaram que a autora faz jus à indenização postulada de acordo com o art 1219 do Código Civil O possuidor de boafé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis bem como quanto às voluptuárias se não lhe forem pagas a levantá las quando o puder sem detrimento da coisa e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis Arremata afirmando que se entender o contrário seria premiar a ré que receberia o imóvel da autora devidamente acabado e pronto para uso o que caracteriza enriquecimento ilícito 2 Prazos na locação AGRAVO DE INSTRUMENTO AÇÃO DE DESPEJO DENÚNCIA VAZIA LIMINAR REQUISITOS PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS NECESSÁRIOS AO DEFERIMENTO DA MEDIDA ARTIGO 59 1º INC VIII DA LEI Nº 82451991 NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL ENVIADA PELA agravada INFORMANDO O DESINTERESSE NA CONTINUIDADE DA RELAÇÃO LOCATÍCIA LOCATÁRIO QUE NÃO DESOCUPOU O BEM DEMANDA AJUIZADA DENTRO DO PRAZO LEGAL decisão agravada mantida recurso desprovido Para a concessão de liminar de despejo fundada na denúncia vazia deve o proprietário notificar o locatário do intuito de retomada de imóvel e prestar caução no valor equivalente a três meses de aluguel Preenchidos os requisitos cabível o deferimento da a liminar para desocupação compulsória do imóvel TJPR 18ª CCível 00732094920218160000 Maringá Rel DESEMBARGADOR MARCELO GOBBO DALLA DEA J 14032022 TJPR AI 00732094920218160000 Maringá 00732094920218160000 Acórdão Relator Marcelo Gobbo Dalla Dea Data de Julgamento 14032022 18ª Câmara Cível Data de Publicação 14032022 Tratase de um recurso de agravo de instrumento interposto contra uma decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível do Foro Central de Maringá da Comarca da Região Metropolitana de Maringá A decisão em questão foi emitida nos autos da ação de despejo por denúncia vazia nº 00130360820218160017 na qual foi deferido o pedido liminar de despejo condicionado à prestação de uma caução no valor de 03 aluguéis ou à oferta do próprio imóvel como garantia Insatisfeito o agravante interpôs o presente recurso alegando resumidamente o seguinte a o contrato de locação é garantido por uma fiança e a concessão da liminar de despejo proferida pelo juízo de primeira instância viola diretamente o direito estabelecido no art 59 1º inciso IX da Lei de Locações b os fiadores ANTONIO DONIZETE DOS SANTOS e MARTHA LÚCIA OLIVEIRA DE CAIRES DOS SANTOS também são réus na ação c a decisão proferida pelo juízo de primeira instância deve ser revogada uma vez que o contrato garantido por fiador por si só impede a concessão do despejo em caráter liminar d embora os contratos apresentados pelo agravado indiquem que a locação começou apenas em 2017 na verdade a agravante é inquilina do imóvel do agravado há mais de 10 anos exercendo a mesma atividade nunca tendo ficado inadimplente o que ocorreu somente devido à pandemia e a presente ação de despejo tem como base a falta de pagamento dos aluguéis e condomínios desde 05042020 e 05032021 ou seja a agravante não pôde cumprir com suas obrigações devido à impossibilidade de trabalhar uma vez que sua atividade econômica foi interrompida devido à pandemia do COVID19 Portanto pugnou que a liminar de despejo deferida pelo juízo de primeira instância fosse imediatamente revogada A demanda trata de uma ação de despejo por denúncia vazia em virtude da celebração de um contrato de locação não residencial entre as partes envolvidas A controvérsia central reside em determinar se o agravado cumpriu ou não os requisitos para a concessão da liminar solicitada na ação de despejo Conforme estabelecido no artigo 8º caput e 2º da Lei 824591 no que diz respeito à denúncia do contrato de locação pelo adquirente do imóvel dispõese o seguinte Art 8º Se o imóvel for alienado durante a locação o adquirente poderá denunciar o contrato com o prazo de noventa dias para a desocupação salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso presumindose após esse prazo a concordância na manutenção da locação Por outro lado o art 59 1º IX da Lei 824591 estabelece os requisitos para a concessão de medida liminar nas ações de despejo conforme segue Art 59 Com as modificações constantes deste capítulo as ações de despejo terão o rito ordinário 1º Concederseá liminar para desocupação em quinze dias independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel nas ações que tiverem por fundamento exclusivo VIII o término do prazo da locação não residencial tendo sido proposta a ação em até 30 trinta dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada No caso em questão o adquirente do imóvel realizou a denúncia do contrato dentro do prazo determinado por lei e concedeu o prazo de 30 trinta dias para desocupação Contrariamente ao argumentado pelo recorrente é possível deferir a liminar especialmente porque o requisito estabelecido no inciso VIII do 1º do art 59 da referida lei está preenchido Portanto considerando os 30 trinta dias para desocupação do imóvel conforme estabelecido na notificação temse o vencimento em 17062021 Consequentemente levando em conta o prazo de 30 trinta dias para a propositura da demanda contado a partir da notificação de acordo com o disposto na Lei 824591 concluise que a ação proposta em 29062021 atende aos requisitos previstos na referida lei uma vez que foi intentada dentro do prazo legal Dessa forma negouse provimento ao recurso 3 Direito de retomada na locação Apelação Locação Ação renovatória Renovatória de locação de imóvel não residencial Apresentada exceção de retomada do imóvel fundada no artigo 52 inciso I da Lei nº 824591 A exceção de retomada fundada na construção mais útil constituiu óbice ao direito do locatário não residencial à renovação da avença locatícia A razão de ser de tal disposição decorre da prevalência do interesse econômico do locador em maximizar seu rendimento ou seja colheita de frutos decorrentes da fruição de seu direito de propriedade Este pressuposto inviabiliza a locação contudo impõe ao locador a demonstração pormenorizada das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel assinado por engenheiro devidamente habilitado artigo 72 3º da Lei nº 824591 Devidamente atendido o comando previsto no artigo 72 3º Ausente nos autos qualquer demonstração que possa inquinar os documentos trazidos pelo locador ou que possam retirarlhes a presunção de sinceridade restando suficientemente comprovado que as obras a serem realizadas no imóvel implicação sua valorização Precedentes do TJSP Pleito indenizatório Impossibilidade Observase que tal se funda nas disposições do artigo 52 3º da Lei nº 824591 segundo as quais se estabelece que o locatário terá direito à indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio se o locador no prazo de três meses da entrega do imóvel não iniciar as obras que declarou pretender realizar Observado que o locatário realizou a entrega do imóvel somente em 23082015 razão pela qual é incabível cogitar a fixação de indenização nos presentes autos eis que impossível apurar a realização de qualquer obra antes da entrega do imóvel Recurso não provido TJSP APL 00178092820138260008 SP 00178092820138260008 Relator Kenarik Boujikian Data de Julgamento 26012017 34ª Câmara de Direito Privado Data de Publicação 26012017 Milton Masahiro Fukumoto interpôs recurso de apelação contra a sentença que julgou improcedente a ação renovatória determinou o despejo do autor do imóvel mencionado na petição inicial e encerrou o processo O apelante busca a reforma da sentença Sustenta seu direito à renovação do contrato de locação argumentando que preenche os requisitos estabelecidos no artigo 51 da Lei nº 824591 Afirma que não foi comprovado que haverá um empreendimento imobiliário no imóvel objeto da locação e questiona a legitimidade dos documentos apresentados nos autos Alternativamente argumenta que deve ser aplicado o disposto no artigo 75 da Lei nº 824591 devido à não renovação do contrato de locação A questão em discussão diz respeito à possibilidade de renovação do contrato de locação não residencial fls 1419 referente ao imóvel localizado na Av dezenove de janeiro ao lado esquerdo do nº 160 O contrato foi firmado com o proprietário do imóvel Auto Peças Caracol Ltda e durante a locação o imóvel foi vendido para a Diálogo XXV Empreendimentos Imobiliários Ltda a apelada que assumiu os direitos e obrigações do antigo proprietário Em sua contestação a requerida apresentou uma exceção com base no artigo 52 inciso I da Lei nº 824591 alegando a necessidade de retomada do imóvel e apresentou documentos para comprovar a intenção de construir um empreendimento imobiliário no local A exceção de retomada baseada na construção mais vantajosa constitui um obstáculo ao direito do locatário não residencial de renovar o contrato de locação conforme previsto no artigo 52 inciso I da Lei nº 824591 Essa disposição visa atender ao interesse econômico do locador em maximizar seu retorno financeiro ou seja os benefícios resultantes do uso de seu direito de propriedade No entanto isso exige que o locador demonstre detalhadamente as obras a serem realizadas e uma estimativa do aumento de valor que o imóvel sofrerá assinada por um engenheiro devidamente habilitado artigo 72 3º da Lei nº 824591 Assim sendo comprovado o empreendimento imobiliário ali realizado negouse provimento ao recurso