Resumo de Jurisprudência - Contrato de Compra e Venda de Imóvel - Vício do Produto

EXPOSIÇÃO ORAL JURISPRUDÊNCIA CONTRATOS Instruções 1 Pesquisar 1 julgado sobre o tema a compra e venda 2 Fazer um resumo de cada julgado para uso próprio a fim de facilitar a exposição oral destacando os seguintes pontos a indicação do Tribunal ano e processo b resumo da demanda c resumo da decisão VALOR 10 PONTO Acordão 01 Tribunal de Justiça do Estado da Bahia PRIMEIRA TURMA RECURSAL PROJUDI Ação Procedimento do Juizado Especial Cível Recurso nº 00194867520218050080 Recorrentes JOAO EVANGELISTA DE SOUZA Recorridos MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S A Data do Julgamento 05052023 Ementa RECURSO INOMINADO JUIZADOS ESPECIAIS PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE PREENCHIDOS DECISÃO MONOCRÁTICA ART 15 XII DO REGIMENTO INTERNO DAS TURMAS RECURSAIS E ART 932 DO CPC CONSUMIDOR ALEGAÇÃO DE VÍCIO DO PRODUTO IMÓVEL SEM CONDIÇÕES DE HABITAÇÃO SENTENÇA JULGOU IMPROCEDENTES OS PEDIDOS A PARTE AUTORA NÃO COMPROVOU FATO CONSTITUTIVO DO SEU DIREITO SENTENÇA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO Resultado do julgamento conheceu do recurso inominado mas negoulhe provimento para manter a sentença por seus próprios fundamentos ex vi do art 46 da Lei 909995 Síntese da demanda A matéria debatida diz respeito a supostos danos morais sofridos pela recorrente porque no dia 05 de dezembro de 2017 se dirigiu até ao stand de vendas da requerida e firmou com esta contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel no valor de R 11199538 cento e onze mil novecentos e noventa e cinco reais e trinta e oito centavos A entrega do imóvel ocorreu em de 30 de agosto de 2019 sem condições de habitação Informa que assim que adentrou ao imóvel percebeu que não havia condições de morada uma vez que a construtora realizou a entrega do imóvel sem o abastecimento de água ainda a inviabilidade da liberação do gás o que impossibilitou a instalação do medidor em diversos blocos do condomínio Pleiteou a condenação da ré indenização por danos morais A recorrente não logrou êxito em fazer prova de suas alegações pois juntou apenas dois emails que não foram considerados por si sós como prova idônea de que o apartamento tenha sido entregue pela construtora ao adquirente sem condições de moradia ausente maiores dados e informações que permitissem a análise da duração e permanência da falta de gás e de água e acordo com a regra da distribuição estática do ônus da prova insculpida no art 373 I e II do NCPC compete ao autor comprovar fatos constitutivos do seu direito e ao réu os fatos impeditivos modificativos ou extintivos do direito do autor Além disso assinou o termo de posse em 30082019 no qual poderia ter aposto eventual divergência quanto as condições do imóvel mas não fez Por fim consignou que não existem provas suficientes que a recorrida praticou qualquer ato ilícito ou conduta abusiva Pelo art 15 XI do novo Regimento Interno das Turmas Recursais Resolução nº 022021 do TJBA foi a relatora competente para julgar monocraticamente a matéria porque já está sedimentado entendimento pelo colegiado e com a uniformização de jurisprudência nos termos do art 932 do Código de Processo Civil Acórdão 2 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo APELAÇÃO CÍVEL n 80002454420188050254 Órgão Julgador Segunda Câmara Cível APELANTE NATALINA COSTA PEREIRA Advogados WILLIANS DE SOUSA SILVA RAMOS JAERCIO CRUZ PEREIRA APELADO AGRIPINO SANTOS AMARAL AdvogadosRAFAEL SILVA SOARES Ementa APELAÇÃO CÍVEL IMISSÃO NA POSSE CONTRATO DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO IMOBILIÁRIO EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA QUE TRANSFERE A POSSE AO PROMISSÁRIO COMPRADOR POSSIBILIDADE DE AFORAMENTO DE AÇÃO PETITÓRIA PARA PROTEÇÃO DO DOMÍNIO JURISPRUDÊNCIA DO STJ NECESSIDADE DE MELHOR INVESTIGAÇÃO SOBRE A SITUAÇÃO DO DOMINICIAL IMÓVEL RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO I Nada obstante a propriedade imobiliária se constitua com o registro do título aquisitivo no cartório competente a imissão na posse com base nesse direito real pode ser pleiteada sem que essa providência registral tenha sido adotada especialmente se no contrato de compra e venda existe cláusula conferindo posse do imóvel à compradora como ocorre na hipótese dos autos Essa Possibilidade conforme entende o STJ destinase a evitar que o promitente comprador fique carente de instrumentos jurídico processuais apropriados à proteção da posse quando ainda não constituída a propriedade por ausência ato registral REsp n 1724739SP relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino Terceira Turma julgado em 2632019 DJe de 2932019 II In casu mostrase necessário uma melhor investigação sobre o imóvel em questão especialmente se está matriculado em cartório e em estando a sucessão registral e em nome de quem se encontra registrado ou mesmo se ele compõe gleba de terra maior etc a fim de possibilitar um juízo mais amplo da situação jurídica em ordem a promover uma adequada proteção dominial evitando assim o enriquecimento ilícito de outrem em detrimento da apelante que despendeu para adquirir a coisa III Reconhecese a possibilidade de a recorrente por intermédio da ação petitória que aforou ser imitida na posse do imóvel em questão devendo no juízo de origem ser aprofundada a investigação sobre situação dominial do imóvel com posterior determinação das providências decorrentes do que restar constatado IV APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA Data do Julgamento 17022023 Resultado do Julgamento ACORDAM os Desembargadores da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em DAR PARCIAL PROVIMENTO a este recurso de apelação para RECONHECER A POSSIBILIDADE de a recorrente por intermédio da ação petitória que aforou ser imitida na posse do imóvel em questão devendo os autos retornar ao juízo de origem a fim de que a douta magistrada de acordo as provas que foram produzidas e dos argumentos esgrimidos verifique se a autora ostenta direito a lhe franquear a propriedade do imóvel determinado as providências decorrentes do que restar constatado amparados nos fundamentos constantes do voto do Relator Síntese da demanda A apelação buscou reformar sentença de improcedência do pedido da recorrente que alega ser proprietária do imóvel em litígio cuja escritura particular de compra e venda firmada com Anísio Oliveira Souza não foi levada a registro Argumentou em sede de apelação que não é indispensável o registro do contrato de compra e venda no Cartório Imobiliário para o fim de autorizar ação de imissão na posse de imóvel com base na propriedade O apelado vem exercendo a posse do imóvel de maneira injusta e por isso requer a apelante a imissão na posse do imóvel Aduziu o voto do desembargador relator que apesar da propriedade imobiliária se constituir com o registro do título aquisitivo no cartório competente a imissão na posse com base nesse direito real pode ser pleiteada sem que essa providência registral tenha sido adotada No contrato de compra e venda houve cláusula conferindo posse do imóvel à compradora Além do mais o STJ reconhece a possibilidade de o compromissário comprador ser imitido na posse do imóvel mesmo ainda não sendo dele proprietário registral evitando assim que o promitente comprador fique com sua posse desprotegida quando ainda não constituída a propriedade por ausência ato registral Todavia ficou consignado que não tendo número de matrícula no registro imobiliário a fim de possibilitar um juízo mais amplo da situação jurídica de uma adequada proteção dominial evitando assim o enriquecimento ilícito de outrem em detrimento da apelante que gastou para adquirir a coisa Acórdão 3 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo APELAÇÃO CÍVEL n 05107984320168050080 Órgão Julgador Quinta Câmara Cível APELANTE MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA Advogados LUCIANO COELHO DINIZ LUCAS MENEZES BARRETO APELADO MAINNA CRISTTALA BRITO BORGES AdvogadosRUAN LOBO FERREIRA GOMES Ementa APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CC REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA ATRASO NA ENTREGA DO BEM ALEGAÇÃO DE QUE A DEMORA NA ENTREGA DAS CHAVES RESULTOU DE CULPA EXCLUSIVA DA PARTE AUTORA QUE NÃO PROVIDENCIOU A ASSINATURA DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM A INSTITUIÇÃO BANCÁRIA AUSÊNCIA DE RAZOABILIDADE DO ARGUMENTO APRESENTADO TESE FIRMADA PELO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA SOB O RITO DE RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS ESTABELECE QUE EM CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO NO ÂMBITO DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA DEVE SER ESTABELECIDO DE FORMA CLARA EXPRESSA E INTELIGÍVEL O PRAZO CERTO PARA A ENTREGA DO IMÓVEL O QUAL NÃO PODEÁ ESTAR VINCULADO À CONCESSÃO DO FINANCIAMENTO OU A NENHUM OUTRO NEGÓCIO JURÍDICO EXCETO O ACRÉSCIMO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA CABÍVEL A CONDENAÇÃO EM DANOS MORAIS EIS QUE DEMASIADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL RECONHECIMENTO DE EQUÍVOCO OCORRIDO QUANDO DA FIXAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SOBRE O VALOR DA AÇÃO NÃO OBSERVÂNCIA DO DISPOSTO NO 2º DO ART 85 DO CPC IN CASU OBTEVE A ACIONANTE PROVEITO ECONÔMICO COM A CONDENAÇÃO DA APELANTE AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS SENTENÇA MODIFICADA NESSA PARTE PARA QUE DELA CONSTE A FIXAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM 10 DO PROVEITO ECONÔMICO OBTIDO RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO EM PARTE Data do Julgamento 08022023 Resultado do Julgamento ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em conhecer e DAR PROVIMENTO PARCIAL ao Recurso de Apelação interposto nos termos do voto do relator apenas para fixar os honorários advocatícios em 10 dez por cento do proveito econômico obtido Síntese da demanda MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES SA recorreu da sentença proferida nos autos da Ação de Obrigação de Fazer cc Reparação por Danos Morais contra ela proposta por Mainná Cristala Brito Borges que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial em especial para a entrega do imóvel e danos morais Sustentou a apelante que no instante em que o imóvel estava pronto para ser entregue a parte autora não fazia jus ao seu recebimento pois estava inadimplente com a maior parcela do contrato qual seja obtenção do financiamento bancário Pagou apenas o percentual de 881 do valor total do imóvel o que impossibilita o recebimento da unidade A Recorrente também rebateu a condenação em danos morais pois alegou não ter havido atraso na entrega do imóvel e por isso ausente o dano moral Também rebateu a condenação em sucumbência Posto isto o caso se refere a um contrato de promessa de compra e venda de um imóvel submetido às regras do Programa Minha Casa Minha Vida firmado em 05082013 no valor de R 12354300 cento e vinte e três mil e quinhentos e quarenta e três reais a ser entregue até o dia 05082015 podendo a obra ser prorrogada por 180 dias O tema está em consonância com jurisprudência sedimentada do colendo Superior Tribunal de Justiça sob o rito dos Recursos Especiais Repetitivos segundo a qual o contrato não pode vincular a entrega das chaves à aprovação do contrato de financiamento pelo comprador e a instituição financeira Vejamos RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS IRDR ART 1036 DO CP2015 CC O ART 256H DO RISTJ PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA CRÉDITO ASSOCIATIVO PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS NO ATRASO NA ENTREGA DO BEM RECURSOS DESPROVIDOS 1 As teses a serem firmadas para efeito do art 10136 do CPC2015 em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida para as beneficiárias das faixas de renda 1 5 2 e 3 são as seguintes 11 Na aquisição de unidades autônomas em construção o contrato deverá estabelecer de forma clara expressa e inteligível o prazo certo para a entrega do imóvel o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico exceto o acréscimo do prazo de tolerância 12 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel incluído o período de tolerância o prejuízo do comprador é presumido consistente na injusta privação do uso do bem a ensejar o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal com base no valor locatício de imóvel assemelhado com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma 14 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel computado o período de tolerância faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial que reflete o custo da construção civil o qual deverá ser substituído pelo IPCA salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor 2 Recursos especiais desprovidos REsp 1599511SP Rel Ministro Marco Aurélio Bellizze S2 DJe 27092019 Assim extrapolado o prazo previsto contratualmente para a entrega das chaves à promitente compradora 2015 quem incorreu em culpa foi a Apelante Seguindo o entendimento do magistrado singular o contrato foi descumprido pela parte Ré levando em consideração que a entrega da chave do imóvel não deve estar condicionada ao adimplemento do contrato de financiamento sendo admissível para prazo de tolerância o de 180 dias corridos após a data marcada para entrega A ação é de 2016 No que tange à alegação de que também incabível a condenação em danos morais tal tese não foi acatada Seguiu o voto o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que Em sendo demasiado o atraso na entrega da obra possível o reconhecimento da ocorrência de danos morais STJ AgIntREsp 1870773 3ª T Min Paulo Tarso Sanseverino DJe 26032021 Assim quanto aos danos morais verificouse nos termos do contrato celebrado entre as partes a previsão de entrega do imóvel adquirido em agosto do ano de 2015 circunstância que atesta ter sido extrapolado em demasia o prazo estabelecido para a entrega da unidade imobiliária restando configurada à evidência lesão extrapatrimonial que autoriza a condenação em danos morais Quanto à sucumbência a tese foi acatada para reformar a condenação de 10 sobre o valor da causa para os mesmos 10 sobre o valor do proveito econômico de R 1000000 dez mil reais de danos morais consoante o art 85 2º do CPC