Avaliação de Terreno para Venda - Estudo de Caso e Análise de Mercado

Carlos sempre sonhou em construir uma casa e por isso havia comprado um adequado terreno plano e seco de 300 m² Empreendedor dedicado ao trabalho que infelizmente depois de algumas decisões erradas viu suas economias se esgotarem Enfim restaram dívidas que o forçaram a voltar para início e recomeçar Para se livrar das dívidas não viu outra alternativa a não ser vender seu terreno As dívidas de Carlos totalizam o valor de R 30500000 Sua vizinha é corretora de imóveis e se dispõe a trabalhar com o imóvel de Carlos A primeira ação dela foi realizar uma adequada avaliação mercadológica desse terreno e para isso coletou os seguintes dados de mercado R1 terreno contíguo a córrego plano com 350 m² vendido por R 30000000 R2 terreno seco caído para os fundos em 15 com 300 m² vendido por R 25000000 R3 terreno inundável abaixo do nível da rua em 150 m com 250 m² vendido por R 16000000 R4 terreno seco aclive de 15 com 300 m² vendido por R 28500000 R5 terreno em região inundável plano com 280 m² vendido por R 27000000 Seguem 2 tabelas que eventualmente possam ajudar na resolução da questão seguinte referente a este caso Tabela 1 TOPOGRAFIA DO TERRENO FATOR Terreno plano 100 Caído para os fundos em até 5 095 Caído para os fundos de 5 até 10 090 Caído para os fundos de 10 até 20 080 Caído para os fundos mais de 20 070 Aclive em até 10 095 Aclive de 10 até 20 090 Aclive acima de 20 085 Abaixo do nível da rua em até 100 m 100 Abaixo do nível da rua de 100 m até 250 m 090 Abaixo do nível da rua de 250 m até 400 m 080 Acima do nivel da rua até 200 m 100 Acima do nivel da rua de 200 m até 400 m 090 Tabela 2 CONSISTÊNCIA DO TERRENO FATOR Terreno seco 100 Terreno em região inundável 090 Terreno contíguo a córrego 080 Terreno inundável 070 Terreno permanentemente alagado 060 O preço do imóvel R4 é R 28500000 Mas este é um imóvel apesar de se encontrar num terreno seco tal qual o terreno avaliando é um terreno em aclive de 15 ou seja está entre 10 e 20 Neste caso perguntase qual seria o preço do m² deste terreno se tivesse a mesma característica do terreno avaliando se fosse plano a R 107143m² b R 105556m² c R 105119m² d R 104167m² e R 101587m²