Direito Civil III - Contratos de Compra e Venda - Análise e Caso Prático

Prof Dr Eduardo S Bitti Direito Civil III Material sob proteção de direitos autorais É proibida a reprodução não autorizada UNIDADE 07 CONTRATOS DE COMPRA E VENDA 1 CONCEITO Caso 01 ADAPTADO DE STJ REsp 2109184SP NORBERTO LUIZ e MARCO ANTONIO ajuizaram DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO em face de APARECIDA e espólio de NORBERTO representado também pela corré Aparecida porque são filhos de Norberto alegando que este e a corré suposta concubina em conluio celebraram negócio jurídico consistente na venda de um imóvel apartamento Disseram que a mãe dos autores Therezinha então esposa do de cujus não sabia do concubinato e faleceu sem saber do negócio simulado Seis meses após o falecimento de desta o pai dos autores registrou união estável em cartório posteriormente convertida em casamento Afirmam que o imóvel foi vendido por preço vil R 4000000 inferior inclusive ao valor venal registrado à época A ré não possuía recursos para a compra do imóvel e não efetuou qualquer desembolso Pedem a declaração de nulidade da compra e venda simulada bem como do negócio que se dissimulou doação Trouxeram documentos A ré contestou e no mérito negou a propagada simulação do negócio jurídico Therezinha então esposa do autor compareceu em cartório e assinou a escritura Afirma que o ato jurídico é perfeito e acabado Disse que possuía recursos para a compra do imóvel pois sempre trabalhou e quando da aquisição deste pagou o equivalente ao valor venal da época Trouxe documentos A prova colhida sob o crivo do contraditório e da ampla defesa demonstra que a ré não tinha recursos financeiros para adquirir o apartamento em questão Aposentada afirmou na defesa ter exercido as funções de digitadora constituindo patrimônio para tanto Disse mas não fez prova que teria condições financeiras para a aludida transação Poderia ter trazido declaração de bens e rendimentos contemporânea ao negócio para evidenciar a existência de recursos mas não o fez Sequer demonstrou o pagamento supostamente realizado Em depoimento afirmou que desde meados de 1991 conheceu o falecido Norberto que cliente do Jockey Club onde a ela ali trabalhava Narrou que logo após o passamento de Therezinha passou a se relacionar com Norberto e seis meses após oficializaram o matrimônio Sintomaticamente disse não se recordar do valor recebido a título de remuneração há época mas afirmou ter pago à vista o preço em dinheiro não se lembrando sequer se foi feito depósito bancário Afirmou que os autores não manifestaram interesse em adquirir o apartamento no Guarujá quando o falecido lhes ofereceu tal bem à venda Negou que tivesse ocorrido a subscrição de qualquer acordo ou outro instrumento indo as partes diretamente ao cartório Por fim de forma nada comum para transações imobiliárias não diligenciou previamente para apurar a situação do imóvel adquirido sequer constatando se havia pendências a recair sobre o bem e que embora o preço pago tenha sido em montante inferior ao valor venal indicado no IPTU não achou tal situação estranha Para a aquisição do aludido imóvel visitouo uma única vez sozinha Por outro lado o depoimento pessoal dos autores demonstra que o falecido pai realizou a propagada compra e venda sem que houvesse a interferência dos filhos nada detalhando sobre valores e condições do negócio jurídico e a suposta Prof Dr Eduardo S Bitti Direito Civil III Material sob proteção de direitos autorais É proibida a reprodução não autorizada vendedora Já a falecida mãe dos autores não apresentava condições de mobilidade há anos e delegava todos os assuntos relacionados ao patrimônio do casal ao cônjuge deixando a este todo o poder decisório A testemunha Patrícia de Assis Neves cuidadora da mãe dos autores entre o período de 2006 a 2012 disse que Therezinha em meados de 2010 quebrou o fêmur e em razão disso perdeu a locomoção O próprio falecido Norberto admitiu que mantinha relacionamento extraconjugal antes mesmo de 2010 Afirmou que a ré frequentemente ligava na residência de Therezinha procurando por Norberto e presenciou algumas vezes em que a ré se dirigiu até lá de carro à espera de Norberto Por fim recordase de funcionários de um cartório extrajudicial indo à residência e a pedido de Norberto Therezinha assinou alguns documentos Descreveu a personalidade de Norberto como pessoa autoritária controladora que não admitia interferências da esposa ou dos filhos Por fim afirmou que Norberto confidenciou que pagava valores mensais em favor da ré Aparecida e do neto desta A testemunha Patrícia funcionária de confiança que conviveu por seis anos no ambiente familiar narrou os detalhes deste convívio A ré não comprovou o pagamento do preço Sequer soube informar como este teria ocorrido se por depósito bancário transferência cheque administrativo em espécie Sintomaticamente não diligenciou previamente para levantar a documentação do imóvel a ser adquirido providência trivial à luz do id quod plerumque accidit aquilo que normalmente acontece segundo as máximas da experiência notadamente porque se trata de um bem valioso quiçá para quem exercia trabalho com remuneração não expressiva E pela fala da ré foi uma única vez no imóvel e já decidiu por adquirilo Não passou desapercebido ainda que o preço da suposta venda foi efetuado em montante inferior ao valor venal do imóvel Somase a isto a fala da testemunha Patrícia que asseverou a existência do relacionamento amoroso do falecido com a autora à margem do casamento enquanto ainda estava viva a acamada esposa daquele Diante do caso responda a ação merece procedência CÓDIGO CIVIL Art 481 Pelo contrato de compra e venda um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa e o outro a pagarlhe certo preço em dinheiro Art 482 A compra e venda quando pura considerarseá obrigatória e perfeita desde que as partes acordarem no objeto e no preço 2 VENDA POR MEIO DE AMOSTRAS Prof Dr Eduardo S Bitti Direito Civil III Material sob proteção de direitos autorais É proibida a reprodução não autorizada CÓDIGO CIVIL Art 484 Se a venda se realizar à vista de amostras protótipos ou modelos entenderseá que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem Parágrafo único Prevalece a amostra o protótipo ou o modelo se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato Obs Vide estudo sobre contratos de colaboração empresarial 3 PREÇO AO ARBÍTRIO DE TERCEIRO 30º Exame de Ordem Unificado 1ª Fase Questão 36 Vilmar produtor rural possui contratos de compra e venda de safra com diversos pequenos proprietários Com o intuito de adquirir novos insumos Vilmar procurou Geraldo no intuito de adquirir sua safra cuja expectativa de colheita era de cinco toneladas de milho que naquele momento estava sendo plantado em sua fazenda Como era a primeira vez que Geraldo contratava com Vilmar ele ficou em dúvida quanto à estipulação do preço do contrato Considerando a natureza aleatória do contrato bem como a dúvida das partes a respeito da estipulação do preço deste assinale a afirmativa correta A A estipulação do preço do contrato entre Vilmar e Geraldo pode ser deixada ao arbítrio exclusivo de uma das partes B Se Vilmar contratar com Geraldo a compra da colheita de milho mas por conta de uma praga inesperada para cujo evento o agricultor não tiver concorrido com culpa e este não conseguir colher nenhuma espiga Vilmar não deverá lhe pagar nada pois não recebeu o objeto contratado C Se Vilmar contratar com Geraldo a compra das cinco toneladas de milho tendo sido plantado o exato número de sementes para cumprir tal quantidade e se apesar disso somente forem colhidas três toneladas de milho em virtude das poucas chuvas Geraldo não receberá o valor total em virtude da entrega em menor quantidade D A estipulação do preço do contrato entre Vilmar e Geraldo poderá ser deixada ao arbítrio de terceiro que desde logo prometerem designar Prof Dr Eduardo S Bitti Direito Civil III Material sob proteção de direitos autorais É proibida a reprodução não autorizada CÓDIGO CIVIL Art 485 A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro que os contratantes logo designarem ou prometerem designar Se o terceiro não aceitar a incumbência ficará sem efeito o contrato salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa Art 486 Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa em certo e determinado dia e lugar Art 487 É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros desde que suscetíveis de objetiva determinação 4 VENDA SEM PREÇO CÓDIGO CIVIL Art 488 Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação se não houver tabelamento oficial entendese que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor Parágrafo único Na falta de acordo por ter havido diversidade de preço prevalecerá o termo médio Anteprojeto de reforma do Código Civil Art 488 1º Havendo diversidade de preços habitualmente praticados pelo vendedor prevalecerá o termo médio conforme apurado em processo judicial ou arbitral 2º Têmse por não concluídas a compra e venda quando na hipótese descrita no caput não houver preços habitualmente praticados pelo vendedor quanto ao objeto da prestação Conselho de Justiça Federal Jornadas de Direito Civil Enunciado 441 Art 488 parágrafo único Na falta de acordo sobre o preço não se presume concluída a compra e venda O parágrafo único do art 488 somente se aplica se houverem diversos preços habitualmente praticados pelo vendedor caso em que prevalecerá o termo médio Art 489 Nulo é o contrato de compra e venda quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço Obs E os contratos de adesão 5 AS PARTES PODEM ESTIPULAR REGRAS DIFERENTES DAS ESTABELECIDAS EM LEI CÓDIGO CIVIL Art 490 Salvo cláusula em contrário ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador e a cargo do vendedor as da tradição Prof Dr Eduardo S Bitti Direito Civil III Material sob proteção de direitos autorais É proibida a reprodução não autorizada 6 CONCEITO JURÍDICO INDETERMINADO EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO CÓDIGO CIVIL Art 491 Não sendo a venda a crédito o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço 7 RISCOS DO NEGÓCIO Código Civil Art 492 Até o momento da tradição os riscos da coisa correm por conta do vendedor e os do preço por conta do comprador 1o Todavia os casos fortuitos ocorrentes no ato de contar marcar ou assinalar coisas que comumente se recebem contando pesando medindo ou assinalando e que já tiverem sido postas à disposição do comprador correrão por conta deste 2o Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas se estiver em mora de as receber quando postas à sua disposição no tempo lugar e pelo modo ajustados Anteprojeto de reforma do Código Civil Art 492 Até o momento da tradição os riscos da coisa correm por conta do vendedor e os riscos do preço por conta do comprador 1º 2º Correrão também por conta do comprador os riscos da coisa se estiver em mora de as receber quando postas à sua disposição no tempo lugar e pelo modo ajustados Código Civil Art 493 A tradição da coisa vendida na falta de estipulação expressa darseá no lugar onde ela se encontrava ao tempo da venda Código Civil Art 494 Se a coisa for expedida para lugar diverso por ordem do comprador por sua conta correrão os riscos uma vez entregue a quem haja de transportála salvo se das instruções dele se afastar o vendedor Anteprojeto de reforma do Código Civil Art 494 Se a coisa for expedida para lugar diverso por ordem do comprador por sua conta correrão os riscos uma vez entregue a quem deva transportála salvo se das instruções dele se afastar o vendedor 1º Não se aplica a regra do caput se o próprio vendedor estiver obrigado a entregar a coisa em local determinado 2º O fato de o vendedor estar autorizado a reter os documentos representativos das mercadorias em nada prejudica a transferência do risco 3º Na hipótese do 2º deste artigo o risco não se transferirá ao comprador até que a coisa esteja claramente identificada Prof Dr Eduardo S Bitti Direito Civil III Material sob proteção de direitos autorais É proibida a reprodução não autorizada para os efeitos do contrato pelos documentos de expedição por comunicação enviada ao comprador ou por qualquer outro modo Código Civil Art 495 Não obstante o prazo ajustado para o pagamento se antes da tradição o comprador cair em insolvência poderá o vendedor sobrestar na entrega da coisa até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado Anteprojeto de reforma do Código Civil Art 495 Não obstante o prazo ajustado no contrato a obrigação de entrega da coisa vendida antes de efetuado o pagamento do preço pode ser sobrestada pelo vendedor se entre o ato da venda e o da entrega da coisa o comprador der mostras de que lhe sobreveio grave insuficiência da sua capacidade de cumprir obrigações e mesmo assim não prestar garantia idônea de pagar no tempo ajustado Parágrafo único O pedido de recuperação judicial a falência e a insolvência civil são indicadores seguros da mudança do estado de solvabilidade do devedor além de outros fatos comprovados que evidenciem que se tornou notoriamente duvidoso o cumprimento das prestações pelas quais o devedor se obrigou 8 VENDA DE ASCENDENTE A DESCENDENTE Caso 02 ADAPTADO DE STJ REsp 1572768 PB LUÃ e ALISSON ajuizaram ação anulatória de escritura pública de registro de imóvel em face do pai ADONIAS alegando em síntese que dois negócios jurídicos um para a filha GERLANE e outro para o também filho LUCIANO foram celebrados por meio de simulação prejudicando o direito dos filhos reconhecidos fora do casamento Asseguram que o genitor efetuou vendas de imóveis de sua propriedade visando diminuir seu patrimônio imobiliário em detrimento destes dois filhos que foram havidos foram do matrimônio Em contestação ADONIAS afirma que as vendas aconteceram de maneira correta e que os autores não haviam sido reconhecidos como filhos ao tempo dos referidos negócios jurídicos Da prova carreada aos autos constatase que os adquirentes dos imóveis também filhos de ADONIAS adquiriram os referidos bens mediante o pagamento de preços constantes das escrituras com a anuência dos demais herdeiros com exceção dos autores Não foi realizada prova de que teria havido simulação Foram comprovadas fato da venda relação de ascendência e descendência entre vendedor e comprador falta de consentimento de outros descendentes prejuízo já que outros filhos foram preteridos Além dos autores outra filha de nome ALBERLANDIA nascida em 02091976 não consentiu com a venda Prof Dr Eduardo S Bitti Direito Civil III Material sob proteção de direitos autorais É proibida a reprodução não autorizada No entanto os reconhecimentos dos autores como filhos nascidos respectivamente em 22051994 e 24051994 aconteceram 27121996 e 10011997 ou seja após as celebrações dos negócios jurídicos realizadas em 1995 e 1996 Diante do caso responda o pedido anulatório merece procedência Discorra raciocínio fundamentado sobre o assunto 26º Exame de Ordem Unificado 2ª Fase Questão 03 Em 10 de dezembro de 2016 Roberto alienou para seu filho André um imóvel de sua propriedade por valor inferior ao preço de venda de imóveis situados na mesma região José que também é filho de Roberto e não consentiu com a venda ajuizou ação em 11 de dezembro de 2017 com o objetivo de anular o contrato de compra e venda celebrado entre seu pai e André No âmbito da referida ação José formulou pedido cautelar para que o juiz suspendesse os efeitos da alienação do imóvel até a decisão final da demanda o que foi deferido pelo magistrado por meio de decisão contra a qual não foram interpostos recursos O juiz após a apresentação de contestação pelos réus e da produção das provas proferiu sentença julgando improcedente o pedido deduzido por José sob o fundamento de que a pretensão de anulação do contrato de compra e venda se encontraria prescrita Como consequência revogou a decisão cautelar que anteriormente havia suspendido os efeitos da compra e venda celebrada entre Roberto e André A respeito dessa situação hipotética responda aos itens a seguir a Caso resolva apelar da sentença como José poderá obter de forma imediata novamente a suspensão dos efeitos da compra e venda Quais os requisitos para tanto b Qual é o fundamento da ação ajuizada por José para obter a anulação da compra e venda Esclareça se a sentença proferida pelo juiz de primeira instância que reconheceu a prescrição da pretensão está correta Obs oa examinandoa deve fundamentar as respostas A mera citação do dispositivo legal não confere pontuação CÓDIGO CIVIL Art 496 É anulável a venda de ascendente a descendente salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido Parágrafo único Em ambos os casos dispensase o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória Anteprojeto de reforma do Código Civil Art 496 É anulável a venda de ascendente a descendente salvo se os outros descendentes e o cônjuge ou o convivente do alienante expressamente houverem consentido 1º Dispensase o consentimento do cônjuge ou do convivente se o regime de bens for o da separação 2º Em caso de venda que tenha por objeto bens imóveis o oficial não poderá proceder ao registro da compra e venda na matrícula do bem se não constar da escritura o grau de Prof Dr Eduardo S Bitti Direito Civil III Material sob proteção de direitos autorais É proibida a reprodução não autorizada parentesco e a existência ou não do consentimento a que aludem o caput e 1º deste artigo 3º A anulação da venda deverá ser pleiteada no prazo de dois anos contados da data da ciência do negócio ou do registro no órgão registral competente o que ocorrer primeiro 4º A anulação de que trata este artigo não prejudicará direitos de terceiros adquiridos onerosamente e de boafé Código Civil Art 178 É de quatro anos o prazo de decadência para pleitear se a anulação do negócio jurídico contado I no caso de coação do dia em que ela cessar II no de erro dolo fraude contra credores estado de perigo ou lesão do dia em que se realizou o negócio jurídico III no de atos de incapazes do dia em que cessar a incapacidade Art 179 Quando a lei dispuser que determinado ato é anulável sem estabelecer prazo para pleitearse a anulação será este de dois anos a contar da data da conclusão do ato Conselho de Justiça Federal Jornadas de Direito Civil Enunciado 177 Art 496 Por erro de tramitação que retirou a segunda hipótese de anulação de venda entre parentes venda de descendente para ascendente deve ser desconsiderada a expressão em ambos os casos no parágrafo único do art 496 Conselho de Justiça Federal Jornadas de Direito Civil Enunciado 368 Art 496 O prazo para anular venda de ascendente para descendente é decadencial de dois anos art 179 do CÓDIGO CIVIL 9 NULIDADE DEFEITO INSANÁVEL DA COMPRA Art 497 Sob pena de nulidade não podem ser comprados ainda que em hasta pública I pelos tutores curadores testamenteiros e administradores os bens confiados à sua guarda ou administração II pelos servidores públicos em geral os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem ou que estejam sob sua administração direta ou indireta III pelos juízes secretários de tribunais arbitradores peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal juízo ou conselho no lugar onde servirem ou a que se estender a sua autoridade IV pelos leiloeiros e seus prepostos os bens de cuja venda estejam encarregados Parágrafo único As proibições deste artigo estendemse à cessão de crédito Anteprojeto de reforma do Código Civil Art 497 Sob pena de nulidade absoluta não podem ser comprados ainda que em hasta pública Prof Dr Eduardo S Bitti Direito Civil III Material sob proteção de direitos autorais É proibida a reprodução não autorizada I pelos tutores curadores testamenteiros e administradores os bens confiados à sua guarda ou à sua administração II pelos servidores públicos em geral os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem ou que estejam sob sua administração direta ou indireta III pelos juízes secretários de tribunais arbitradores peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal juízo ou conselho no lugar onde servirem ou a que se estender a sua autoridade Parágrafo único As proibições deste artigo estendemse à cessão onerosa de crédito Art 498 A proibição contida no inciso III do artigo antecedente não compreende os casos de compra e venda ou cessão entre coherdeiros ou em pagamento de dívida ou para garantia de bens já pertencentes a pessoas designadas no referido inciso Anteprojeto de reforma do Código Civil Art 498 A proibição contida no inciso III do artigo antecedente não compreende os casos de compra e venda ou cessão entre coerdeiros ou em pagamento de dívida ou para garantia de bens já pertencentes a pessoas designadas no referido inciso Parágrafo único Essa proibição somente gera a nulidade absoluta da compra e venda se o serventuário estiver diretamente vinculado ao juízo que realizar o praceamento e que por tal condição possa tirar algum proveito indevido da hasta pública que esteja sob sua autoridade ou fiscalização 10 COMPRA E VENDA ENTRE CÔNJUGES CÓDIGO CIVIL Art 499 É lícita a compra e venda entre cônjuges com relação a bens excluídos da comunhão Anteprojeto de reforma do Código Civil Art 499 É lícita a compra e venda entre cônjuges ou conviventes que tenham por objeto bens excluídos da comunhão desde que sobre a coisa não paire a cláusula de incomunicabilidade 11 VENDA AD MENSURAM E VENDA AD CORPUS Caso 03 ADAPTADO DE STJ AREsp 92425SP Prof Dr Eduardo S Bitti Direito Civil III Material sob proteção de direitos autorais É proibida a reprodução não autorizada JORGE JOÃO MARIA TAKANORI e SHIGUEKO movem ação ex empto em face de GENTIL NERY pretendendo o abatimento proporcional pago pelo imóvel adquirido Os Autores em 26 de fevereiro de 1998 celebraram com o Réu a venda e compra do imóvel objeto da matrícula n 05404 circunscrita ao Cartório de Registro de Imóveis deste Município e Comarca de Angatuba como comprova cópia da certidão da escritura Pagaram os Autores pela aquisição deste bem a quantia liquida e certa de R 60000000 seiscentos mil reais Aduzem que da certidão que foi objeto da compra e venda retro noticiada o imóvel assim descrito Uma gleba rural denominada FAZENDA UNIÂO situada no Distrito do Bom Retiro da Boa Esperança deste Município e Comarca de Angatuba Estado de São Paulo com área de 271040000 metros quadrados ou 27104Ha ou ainda 11200 alqueires de terras Afirmam ainda que nesta certidão da escritura de venda e compra constatase que além de constar a medida da área superficial do imóvel ele é descrito minuciosamente parecendo ser exatas as medidas lineares do imóvel Citado o réu ofereceu contestação alegando em preliminar decadência e carência de ação No mérito sustentou que a venda foi feita ad corpus com conhecimento por parte dos autores de ação de retificação que poderia ter implicações na medida do bem vendido Diante do caso responda o pedido de abatimento no preço do imóvel decorrente da diferença de metragem entre a área real do bem e a constante do contrato merece procedência Discorra raciocínio fundamentado sobre o assunto 34º Exame de Ordem Unificado 1ª Fase Questão 37 Bento Albuquerque com o intuito de realizar o sonho de passar a aposentadoria na beira da praia procura Inácio Monteiro proprietário de uma quadra de lotes a 100 cem metros da famosa Praia dos Coqueiros para comprar um lote sobre o qual seria construída sua sonhada casa de veraneio Bento mostrou o projeto arquitetônico de sua futura casa na praia a Inácio e ressaltou que o lote para construção do projeto deveria contar com no mínimo 420 m² quatrocentos e vinte metros quadrados metragem necessária para construção da piscina sauna e churrasqueira além da casa projetada para ter quatro quartos Nas tratativas e na escritura de compra e venda do imóvel restou consignado que o imóvel possui 420 m² quatrocentos e vinte metros quadrados e que o preço certo e ajustado para essa metragem era de R 18000000 cento e oitenta mil reais No entanto Bento ao levar o arquiteto para medidas de praxe e conhecer o lote sobre o qual o projeto seria construído foi surpreendido ao ser informado que o imóvel contava apenas com 365m² trezentos e sessenta e cinco metros quadrados e que o projeto idealizado não poderia ser construído naquele lote Sobre a hipótese narrada assinale a afirmativa correta A Bento nada pode fazer em relação a metragem faltante tendo em vista que era sua obrigação conferila antes de adquirir o imóvel B Bento tem o direito de exigir o complemento da área faltante e caso não seja possível tem a faculdade de rescindir o contrato ou pedir pelo abatimento do preço de acordo com a metragem correta do imóvel C Não haverá complemento de área pois o imóvel foi vendido como coisa certa e discriminada tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões D Presumese que a referência às dimensões do imóvel é enunciativa pois a diferença de metragem não chega a 20 vinte por cento logo deverá ter Prof Dr Eduardo S Bitti Direito Civil III Material sob proteção de direitos autorais É proibida a reprodução não autorizada prioritariamente abatimento do preço mas não a complementação da metragem faltante CÓDIGO CIVIL Art 500 Se na venda de um imóvel se estipular o preço por medida de extensão venda ad mensuram ou se determinar a respectiva área e esta não corresponder em qualquer dos casos às dimensões dadas o comprador terá o direito de exigir o complemento da área e não sendo isso possível o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço 1o Presumese que a referência às dimensões venda ad mensuram foi simplesmente enunciativa quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada ressalvado ao comprador o direito de provar que em tais circunstâncias não teria realizado o negócio Art 112 do CÓDIGO CIVIL expressão de vontade Arts 138 a 144 Erro substancial sobre a expressão de vontade 2o venda ad mensuram Se em vez de falta houver excesso e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida caberá ao comprador à sua escolha completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso 3o venda ad corpus Não haverá complemento de área nem devolução de excesso se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões ainda que não conste de modo expresso ter sido a venda ad corpus Art 501 Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano a contar do registro do título Parágrafo único Se houver atraso na imissão de posse no imóvel atribuível ao alienante a partir dela fluirá o prazo de decadência 12 RESPONSABILIDADE POR DÉBITOS ANTERIORES CÓDIGO CIVIL Art 502 O vendedor salvo convenção em contrário responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição 13 COISAS VENDIDAS CONJUNTAMENTE Código Civil Art 503 Nas coisas vendidas conjuntamente venda de bens coletivos o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas Anteprojeto de reforma do Código Civil Art 503 Nas coisas vendidas conjuntamente o vício oculto de uma não autoriza a rejeição de todas salvo se afetar a funcionalidade a compatibilidade a interoperabilidade ou a durabilidade das outras coisas vendidas ou do próprio conjunto Parágrafo único Aplicase o disposto no caput no caso de prestação conjunta de serviços digitais ou com conteúdos eletrônicos Prof Dr Eduardo S Bitti Direito Civil III Material sob proteção de direitos autorais É proibida a reprodução não autorizada 14 NULIDADE DE VENDA DE COISA INDIVISÍVEL CÓDIGO CIVIL Art 504 Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos se outro consorte a quiser tanto por tanto direito de preferência O condômino a quem não se der conhecimento da venda poderá depositando o preço haver para si a parte vendida a estranhos se o requerer no prazo de cento e oitenta dias sob pena de decadência Parágrafo único Sendo muitos os condôminos preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e na falta de benfeitorias o de quinhão maior Se as partes forem iguais haverão a parte vendida os comproprietários que a quiserem depositando previamente o preço Anteprojeto de reforma do Código Civil Art 504 Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos se outro consorte a quiser tanto por tanto podendo o condômino a quem não se der conhecimento da venda depositar o preço haver para si a parte vendida a estranhos se o requerer no prazo de cento e oitenta dias sob pena de decadência a contar do registro da venda ou da ciência do negócio o que ocorrer primeiro 1º Sendo muitos os condôminos preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e na falta de benfeitorias o de quinhão maior não se admitindo a inclusão de benfeitorias de valor irrisório para se obter vantagem indevida 2º Nas hipóteses do 1º se as partes forem iguais haverão a parte vendida os comproprietários que a quiserem depositando previamente o preço 15 CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA 151 RETROVENDA Vide exemplo do anexo 03 17º Exame de Ordem Unificado 1ª Fase Questão 39 Flávia vendeu para Quitéria seu apartamento e incluiu no contrato de compra e venda cláusula pela qual se reservava o direito de recomprálo no prazo máximo de 2 dois anos Antes de expirado o referido prazo Flávia pretendeu exercer seu direito mas Quitéria se recusou a receber o preço Sobre o fato narrado assinale a afirmativa correta A A cláusula pela qual Flávia se reservava o direito de recomprar o imóvel é ilícita e abusiva uma vez que Quitéria ao se tornar proprietária do bem passa a ter total e irrestrito poder de disposição sobre ele B A cláusula pela qual Flávia se reservava o direito de recomprar o imóvel é válida mas se torna ineficaz diante da justa recusa de Quitéria em receber o preço devido Prof Dr Eduardo S Bitti Direito Civil III Material sob proteção de direitos autorais É proibida a reprodução não autorizada C A disposição incluída no contrato é uma cláusula de preferência a impor ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa mas somente quando decidir vendêla D A disposição incluída no contrato é uma cláusula de retrovenda entendida como o ajuste por meio do qual o vendedor se reserva o direito de resolver o contrato de compra e venda mediante pagamento do preço recebido e das despesas recuperando a coisa imóvel CÓDIGO CIVIL Art 505 O vendedor de coisa imóvel pode reservarse o direito de recobrála no prazo máximo de decadência de três anos restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador inclusive as que durante o período de resgate se efetuaram com a sua autorização escrita ou para a realização de benfeitorias necessárias Art 506 Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus o vendedor para exercer o direito de resgate as depositará judicialmente Parágrafo único Verificada a insuficiência do depósito judicial não será o vendedor restituído no domínio da coisa até e enquanto não for integralmente pago o comprador Art 507 O direito de retrato que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários poderá ser exercido contra o terceiro adquirente Art 508 Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel e só uma o exercer poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito contanto que seja integral 152 VENDA A CONTENTO CÓDIGO CIVIL Art 509 A venda feita a contento do comprador entendese realizada sob condição suspensiva ainda que a coisa lhe tenha sido entregue e não se reputará perfeita enquanto o adquirente não manifestar seu agrado 153 VENDA SUJEITA A PROVA CÓDIGO CIVIL Art 510 Também a venda sujeita a prova presumese feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina Art 511 Em ambos os casos venda a contento e da venda sujeita a prova as obrigações do comprador que recebeu sob condição suspensiva a coisa comprada são as de mero comodatário enquanto não manifeste aceitála Art 512 Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador o vendedor terá direito de intimálo judicial ou extrajudicialmente para que o faça em prazo improrrogável 154 DA PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA CÓDIGO CIVIL Prof Dr Eduardo S Bitti Direito Civil III Material sob proteção de direitos autorais É proibida a reprodução não autorizada Art 513 A preempção ou preferência impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender ou dar em pagamento para que este use de seu direito de prelação na compra tanto por tanto Parágrafo único O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias se a coisa for móvel ou a dois anos se imóvel Art 514 O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação intimando o comprador quando lhe constar que este vai vender a coisa Art 515 Aquele que exerce a preferência está sob pena de a perder obrigado a pagar em condições iguais o preço encontrado ou o ajustado Art 516 Inexistindo prazo estipulado o direito de preempção caducará se a coisa for móvel não se exercendo nos três dias e se for imóvel não se exercendo nos sessenta dias subseqüentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor Art 517 Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo Se alguma das pessoas a quem ele toque perder ou não exercer o seu direito poderão as demais utilizálo na forma sobredita Art 518 Responderá por perdas e danos o comprador se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem Responderá solidariamente o adquirente se tiver procedido de máfé Art 519 Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública ou por interesse social não tiver o destino para que se desapropriou ou não for utilizada em obras ou serviços públicos caberá ao expropriado direito de preferência pelo preço atual da coisa Anteprojeto de reforma do Código Civil Art 519 Revogado Art 520 O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros 155 VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO DE DIREITO DE PROPRIEDADE MÓVEL CÓDIGO CIVIL Art 521 Na venda de coisa móvel pode o vendedor reservar para si a propriedade até que o preço esteja integralmente pago vide art 491 Art 491 Não sendo a venda a crédito o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço Ou seja Art 491 Sendo a venda a crédito venda mediante pagamento parcelado o vendedor é obrigado a entregar a coisa entregar direito de posse antes de receber o preço Obs Apenas de coisa móvel CÓDIGO CIVIL Prof Dr Eduardo S Bitti Direito Civil III Material sob proteção de direitos autorais É proibida a reprodução não autorizada Art 522 A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros Art 523 Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa insuscetível de caracterização perfeita para estremála de outras congêneres Na dúvida decidese a favor do terceiro adquirente de boafé Art 524 A transferência de propriedade ao comprador dáse no momento em que o preço esteja integralmente pago Todavia pelos riscos da coisa responde o comprador a partir de quando lhe foi entregue Art 525 O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio após constituir o comprador em mora mediante protesto do título ou interpelação judicial Art 526 Verificada a mora do comprador poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido ou poderá recuperar a posse da coisa vendida Anteprojeto de reforma do Código Civil Art 526 Verificado o inadimplemento do comprador poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido ou poderá recuperar a posse da coisa vendida Art 527 Na segunda hipótese do artigo antecedente é facultado ao vendedor reter as prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa as despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido O excedente será devolvido ao comprador e o que faltar lhe será cobrado tudo na forma da lei processual Art 528 Se o vendedor receber o pagamento à vista ou posteriormente mediante financiamento de instituição do mercado de capitais a esta caberá exercer os direitos e ações decorrentes do contrato a benefício de qualquer outro A operação financeira e a respectiva ciência do comprador constarão do registro do contrato Anteprojeto de reforma do Código Civil Art 528 Se o vendedor receber o pagamento à vista ou posteriormente mediante financiamento de instituição do mercado de capitais a esta caberá exercer os direitos e ações decorrentes do contrato a benefício de seu crédito excluída a concorrência de qualquer outro Obs Venda Sobre Documentos tradição ficta exemplos conhecimento de transporte o conhecimento de embarque o conhecimento de depósito a nota de penhor a ordem de entrega Conselho de Justiça Federal Jornadas de Direito Civil Enunciado 178 Art 528 Na interpretação do art 528 devem ser levadas em conta após a expressão a benefício de as palavras seu crédito excluída a concorrência de que foram omitidas por manifesto erro material Prof Dr Eduardo S Bitti Direito Civil III Material sob proteção de direitos autorais É proibida a reprodução não autorizada 156 VENDA SOBRE DOCUMENTOS CÓDIGO CIVIL Art 529 Na venda sobre documentos a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou no silêncio deste pelos usos Parágrafo único Achandose a documentação em ordem não pode o comprador recusar o pagamento a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida salvo se o defeito já houver sido comprovado Art 530 Não havendo estipulação em contrário o pagamento deve ser efetuado na data e no lugar da entrega dos documentos Art 531 Se entre os documentos entregues ao comprador figurar apólice de seguro que cubra os riscos do transporte correm estes à conta do comprador salvo se ao ser concluído o contrato tivesse o vendedor ciência da perda ou avaria da coisa Art 532 Estipulado o pagamento por intermédio de estabelecimento bancário caberá a este efetuálo contra a entrega dos documentos sem obrigação de verificar a coisa vendida pela qual não responde Parágrafo único Nesse caso somente após a recusa do estabelecimento bancário a efetuar o pagamento poderá o vendedor pretendêlo diretamente do comprador Anteprojeto de reforma do Código Civil Art 532 Estipulado o pagamento por intermédio de estabelecimento bancário caberá a este efetuálo contra a entrega dos documentos sem obrigação de verificar a coisa vendida pela qual não responde em se tratando de contrato paritário e simétrico Parágrafo único Nesse caso somente após a recusa do estabelecimento bancário a efetuar o pagamento poderá o vendedor pretendêlo diretamente do comprador