Condomínio: Direitos e Deveres dos Condôminos

CONDOMÍNIO 1 CONDOMÍNIO GERAL O condomínio é uma situação de exceção que possibilita o exercício do direito de propriedade de um único bem exclusividade por duas ou mais pessoas Cada condômino possui uma fração ideal no todo Todos são donos de cada parte e do todo ao mesmo tempo 11 Condomínio voluntário O condomínio é uma situação de exceção que possibilita o exercício do direito de propriedade de um único bem exclusividade por duas ou mais pessoas Cada condômino possui uma fração ideal no todo Todos são donos de cada parte e do todo ao mesmo tempo 111 Direitos e deveres dos condôminos Exercício da cotitularidade Com sua parte ideal cada proprietário irá exercitar direitos em caráter exclusivo podendo defender a propriedade no todo como por outro lado terá determinados deveres respeitando as faculdades conferidas aos demais proprietários Fração ideal medida de aproveitamento econômico de cada um dos condôminos Art 1314 CC Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão reivindicála de terceiro defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal ou gravála Parágrafo único Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum nem dar posse uso ou gozo dela a estranhos sem o consenso dos outros Art 1315CC O condômino é obrigado na proporção de sua parte a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa e a suportar os ônus a que estiver sujeita Parágrafo único Presumemse iguais as partes ideais dos condôminos Art 1316CC Pode o condômino eximirse do pagamento das despesas e dívidas renunciando à parte ideal 1 o Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas a renúncia lhes aproveita adquirindo a parte ideal de quem renunciou na proporção dos pagamentos que fizerem 2 o Se não há condômino que faça os pagamentos a coisa comum será dividida Art 1317 CC Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos sem se discriminar a parte de cada um na obrigação nem se estipular solidariedade entendese que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum Art 1318 CC As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão e durante ela obrigam o contratante mas terá este ação regressiva contra os demais Art 1319 CC Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou Art 1320 CC A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão 1 o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos suscetível de prorrogação ulterior 2 o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador 3 o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo Art 1321 CC Aplicamse à divisão do condomínio no que couber as regras de partilha de herança arts 2013 a 2022 Art 1322 CC Quando a coisa for indivisível e os consortes não quiserem adjudicála a um só indenizando os outros será vendida e repartido o apurado preferindose na venda em condições iguais de oferta o condômino ao estranho e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas e não as havendo o de quinhão maior Parágrafo único Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais realizarseá licitação entre estranhos e antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço procederseá à licitação entre os condôminos a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço preferindo em condições iguais o condômino ao estranho Administração do condomínio Art 1323 CC Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum escolherá o administrador que poderá ser estranho ao condomínio resolvendo alugá la preferirseá em condições iguais o condômino ao que não o é Art 1324 CC O condômino que administrar sem oposição dos outros presumese representante comum Art 1325 CC A maioria será calculada pelo valor dos quinhões 1 o As deliberações serão obrigatórias sendo tomadas por maioria absoluta 2 o Não sendo possível alcançar maioria absoluta decidirá o juiz a requerimento de qualquer condômino ouvidos os outros 3 o Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão será este avaliado judicialmente Art 1326 CC Os frutos da coisa comum não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade serão partilhados na proporção dos quinhões 11 Condomínio necessário Enquanto o condomínio convencional é transitório sendo passível de divisão ou de extinção caso a coisa seja indivisível a teor do art 1327 o condomínio por meação de paredes cercas muros e valas é regido por disposições especiais pois se trata de uma espécie de comunhão com indivisão forçada em que não sucederá a extinção da propriedade comum Ex direito de tapagem e direito de construir Art 1327 CC O condomínio por meação de paredes cercas muros e valas regulase pelo disposto neste Código arts 1297 e 1298 1304 a 1307 Art 1328 CC O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes cercas muros valas ou valados têloá igualmente a adquirir meação na parede muro valado ou cerca do vizinho embolsandolhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado art 1297 Art 1329 CC Não convindo os dois no preço da obra será este arbitrado por peritos a expensas de ambos os confinantes Art 1330 CC Qualquer que seja o valor da meação enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar ou depositar nenhum uso poderá fazer na parede muro vala cerca ou qualquer outra obra divisória 2 CONDOMÍNIO EDILÍCIO No condomínio geral instaurase unicamente o regime da propriedade comum restando ausente a propriedade individual Já no edilício os condôminos são ao mesmo tempo titulares exclusivos de unidades autônomas proprietários individuais sobre partes exclusivas e cotitulares das partes comuns Há uma fusão entre as duas que torna impossível sua divisão Disposições gerais Art 1331 Pode haver em edificações partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos 1 o As partes suscetíveis de utilização independente tais como apartamentos escritórios salas lojas e sobrelojas com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns sujeitamse a propriedade exclusiva podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários exceto os abrigos para veículos que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio salvo autorização expressa na convenção de condomínio Redação dada pela Lei nº 12607 de 2012 2 o O solo a estrutura do prédio o telhado a rede geral de distribuição de água esgoto gás e eletricidade a calefação e refrigeração centrais e as demais partes comuns inclusive o acesso ao logradouro público são utilizados em comum pelos condôminos não podendo ser alienados separadamente ou divididos 3 o A cada unidade imobiliária caberá como parte inseparável uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio Redação dada pela Lei nº 10931 de 2004 4 o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público 5 o O terraço de cobertura é parte comum salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio Instituição do condomínio Art 1332 Instituise o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento registrado no Cartório de Registro de Imóveis devendo constar daquele ato além do disposto em lei especial I a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva estremadas uma das outras e das partes comuns II a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade relativamente ao terreno e partes comuns III o fim a que as unidades se destinam Convenção de condomínio Art 1333 A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de no mínimo dois terços das frações ideais e tornase desde logo obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção Parágrafo único Para ser oponível contra terceiros a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis Art 1334 Além das cláusulas referidas no art 1332 e das que os interessados houverem por bem estipular a convenção determinará I a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio II sua forma de administração III a competência das assembléias forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações IV as sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores V o regimento interno 1 o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular 2 o São equiparados aos proprietários para os fins deste artigo salvo disposição em contrário os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas Direitos dos condôminos Art 1335 São direitos do condômino I usar fruir e livremente dispor das suas unidades II usar das partes comuns conforme a sua destinação e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores III votar nas deliberações da assembléia e delas participar estando quite Deveres dos condôminos Art 1336 São deveres do condômino I contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais salvo disposição em contrário na convenção Redação dada pela Lei nº 10931 de 2004 II não realizar obras que comprometam a segurança da edificação III não alterar a forma e a cor da fachada das partes e esquadrias externas IV dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego salubridade e segurança dos possuidores ou aos bons costumes 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou não sendo previstos os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito 2º O condômino que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais independentemente das perdas e danos que se apurarem não havendo disposição expressa caberá à assembléia geral por dois terços no mínimo dos condôminos restantes deliberar sobre a cobrança da multa Art 1337 O condômino ou possuidor que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá por deliberação de três quartos dos condôminos restantes ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais conforme a gravidade das faltas e a reiteração independentemente das perdas e danos que se apurem Parágrafo único O condômino ou possuidor que por seu reiterado comportamento antisocial gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais até ulterior deliberação da assembléia Aluguelvenda de garagem Art 1338 Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos preferirseá em condições iguais qualquer dos condôminos a estranhos e entre todos os possuidores Áreas comuns e áreas exclusivas Art 1339 Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias com as suas partes acessórias 1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino só podendo fazêlo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral Art 1340 As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino ou de alguns deles incumbem a quem delas se serve Realização de obras no condomínio Art 1341 A realização de obras no condomínio depende I se voluptuárias de voto de dois terços dos condôminos II se úteis de voto da maioria dos condôminos 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas independentemente de autorização pelo síndico ou em caso de omissão ou impedimento deste por qualquer condômino 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas determinada sua realização o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia que deverá ser co nvocada imediatamente 3º Não sendo urgentes as obras ou reparos necessários que importarem em despesas excessivas somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia especialmente convocada pelo síndico ou em caso de omissão ou impedimento deste por qualquer dos condôminos 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza embora de interesse comum Art 1342 A realização de obras em partes comuns em acréscimo às já existentes a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos não sendo permitidas construções nas partes comuns suscetíveis de prejudicar a utilização por qualquer dos condôminos das partes próprias ou comuns Art 1343 A construção de outro pavimento ou no solo comum de outro edifício destinado a conter novas unidades imobiliárias depende da aprovação da unanimidade dos condôminos Art 1344 Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores Art 1345 O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio inclusive multas e juros moratórios Art 1346 É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição total ou parcial Administração do condomínio Art 1347 A assembléia escolherá um síndico que poderá não ser condômino para administrar o condomínio por prazo não superior a dois anos o qual poderá renovarse Art 1348 Compete ao síndico I convocar a assembléia dos condôminos II representar ativa e passivamente o condomínio praticando em juízo ou fora dele os atos necessários à defesa dos interesses comuns III dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio IV cumprir e fazer cumprir a convenção o regimento interno e as determinações da assembléia V diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores VI elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano VII cobrar dos condôminos as suas contribuições bem como impor e cobrar as multas devidas VIII prestar contas à assembléia anualmente e quando exigidas IX realizar o seguro da edificação 1 o Poderá a assembléia investir outra pessoa em lugar do síndico em poderes de representação 2 o O síndico pode transferir a outrem total ou parcialmente os poderes de representação ou as funções administrativas mediante aprovação da assembléia salvo disposição em contrário da convenção Art 1349 A assembléia especialmente convocada para o fim estabelecido no 2 o do artigo antecedente poderá pelo voto da maioria absoluta de seus membros destituir o síndico que praticar irregularidades não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio Art 1350 Convocará o síndico anualmente reunião da assembléia dos condôminos na forma prevista na convenção a fim de aprovar o orçamento das despesas as contribuições dos condôminos e a prestação de contas e eventualmente elegerlhe o substituto e alterar o regimento interno 1 o Se o síndico não convocar a assembléia um quarto dos condôminos poderá fazêlo 2 o Se a assembléia não se reunir o juiz decidirá a requerimento de qualquer condômino Art 1351 Depende da aprovação de 23 dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos Redação dada pela Lei nº 10931 de 2004 Art 1352 Salvo quando exigido quorum especial as deliberações da assembléia serão tomadas em primeira convocação por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais Parágrafo único Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio Art 1353 Em segunda convocação a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes salvo quando exigido quorum especial Art 1354 A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião Art 1355 Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos Art 1356 Poderá haver no condomínio um conselho fiscal composto de três membros eleitos pela assembléia por prazo não superior a dois anos ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico Extinção do condomínio Art 1357 Se a edificação for total ou consideravelmente destruída ou ameace ruína os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução ou venda por votos que representem metade mais uma das frações ideais 1 o Deliberada a reconstrução poderá o condômino eximirse do pagamento das despesas respectivas alienando os seus direitos a outros condôminos mediante avaliação judicial 2 o Realizada a venda em que se preferirá em condições iguais de oferta o condômino ao estranho será repartido o apurado entre os condôminos proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias Art 1358 Se ocorrer desapropriação a indenização será repartida na proporção a que se refere o 2o do artigo antecedente