Formas de Aquisição da Propriedade e Usucapião

1 Formas de aquisição da propriedade Pelo registro do título Pela via da usucapião Pela acessão natural Pela abertura de sucessão hereditária 2 USUCAPIÃO É um modo de aquisição originária da propriedade pela posse prolongada no tempo acompanhada de certos requisitos exigidos pela lei 2 1 Requisitos a POSSE com ânimo de dono mansa pacífica em contínua a1 A posse na usucapião posse ad usucapionem é a posse exercida pelo possuidor com animus domini Obs1 Cessadas a violência e a clandestinidade instalase o exercício da posse ainda que injusto e iniciase o prazo da usucapião Obs2 Quando o possuidor com causa jurídica não restitui a coisa tornase precária a posse e iniciase o prazo para usucapião Devemos observar o comportamento do possuidor originário e do possuidor atual aquele que deseja obter a propriedade pela via da usucapião Deve se observar de um lado a atitude passiva do possuidor que exerce os poderes inerentes à propriedade e de outro a atitude passiva do proprietário que com a sua omissão colabora para que determinada situação de fato de alongue no tempo a2 Mansa e pacífica ou seja sem interrupções O possuidor não sofreu oposição judicial à sua posse no período a3 Contínua O possuidor não pode possuir a intervalos Obs O fato de mudarse para outro local não significa que abandonou a posse desde que tiver continuado se comportando como se fosse o dono em relação à coisa b TEMPO a posse para a usucapião deve estar associada ao fator tempo b1 Possibilidade de soma das posses anteriores accessio possessionis e successio possessionis b2 Contagem O prazo começa a fluir no dia seguinte ao da posse Não se conta o primeiro dia dies a quo porque é necessariamente incompleto mas contase o último dies a quem b3 Aplicamse à prescrição aquisitiva às hipóteses previstas nos arts 197 e 198 CC Prescrição da pretensão X prescrição aquisitiva da usucapião CÓDIGO CIVIL Art 197 Não corre a prescrição I entre os cônjuges na constância da sociedade conjugal II entre ascendentes e descendentes durante o poder familiar III entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores durante a tutela ou curatela Art 198 Também não corre a prescrição I contra os incapazes de que trata o art 3 o II contra os ausentes do País em serviço público da União dos Estados ou dos Municípios III contra os que se acharem servindo nas Forças Armadas em tempo de guerra c JUSTO TÍTULO é todo ato adequado a transferir o domínio ou o direito real de que trata mas que deixa de produzir tal efeito em razão de o transmitente não ser o senhor da coisa ou faltarlhe o poder de alienar D BOAFÉ O possuidor ignora que possui a coisa indevidamente Não conhece os vícios de aquisição 2 2 Modalidades de usucapião a Usucapião extraordinária Art 1238 CC Aquele que por quinze anos sem interrupção nem oposição possuir como seu um imóvel adquirelhe a propriedade independentemente de título e boafé podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis Parágrafo único O prazo estabelecido neste artigo reduzirseá a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo b Usucapião ordinária Art 1242 CC Adquire também a propriedade do imóvel aquele que contínua e incontestadamente com justo título e boafé o possuir por dez anos Parágrafo único Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido onerosamente com base no registro constante do respectivo cartório cancelada posteriormente desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico b1 Vícios formais e substanciais mais comuns que podem converter um ato jurídico defeituoso em justo título para aquisição pela usucapião Venda a non domino plano da existência do negócio jurídico o transmitente não é dono da coisa mas o adquirente está na convicção de que trata com o proprietário pois o título é instrumentalmente perfeito e seria capaz de iludir qualquer pessoa naquela situação Vício que gera invalidade O transmitente é o verdadeiro proprietário do bem mas o ato jurídico é eivado de vício passível de invalidação por nulidade ou anulabilidade Nesses casos o título de aquisição teve a participação do verdadeiro dono O negócio jurídico atende ao plano da existência mas padece de vício que acarreta a nulidade ou anulabilidade Título que não atende ao plano da eficácia nesse caso o negócio jurídico atendeu aos planos de existência e validade porém apesar de a alienação ter sido realizada pelo verdadeiro proprietário sem qualquer causa de nulidade ou anulabilidade há algum fator de eficácia que deixou de ser atendido Requisitos para redução do prazo de 10 para 05 anos a justo título de caráter oneroso b ter sido o justo título objeto de registro pelo usucapiente porém cancelado pelo atual proprietário posteriormente ao prazo de 05 anos pois se o cancelamento se der antes interrompe a prescrição aquisitiva c além do justo título e da boafé o usucapiente provará o exercício da posse qualificada pela função social seja pela moradia estabelecida sobre o imóvel ou pela realização de investimentos de interesse social e econômico c Usucapião especial rural constitucional Art 1239 Aquele que não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano possua como sua por cinco anos ininterruptos sem oposição área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares tornandoa produtiva por seu trabalho ou de sua família tendo nela sua moradia adquirir lheá a propriedade c Usucapião especial urbana constitucional Art 1240 Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados por cinco anos ininterruptamente e sem oposição utilizandoa para sua moradia ou de sua família adquirirlheá o domínio desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher ou a ambos independentemente do estado civil 2º O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez d Usucapião especial urbana familiar Art 1240A Aquele que exercer por 2 dois anos ininterruptamente e sem oposição posse direta com exclusividade sobre imóvel urbano de até 250m² duzentos e cinquenta metros quadrados cuja propriedade divida com excônjuge ou ex companheiro que abandonou o lar utilizandoo para sua moradia ou de sua família adquirirlheá o domínio integral desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural Incluído pela Lei nº 12424 de 2011 1o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez 2º VETADO Incluído pela Lei nº 12424 de 2011 d Usucapião especial urbana coletiva Art 10 da Lei 102572001 Estatuto da cidade Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural Redação dada pela lei nº 13465 de 2017 e Usucapião imobiliária administrativa Lei 119772009 Criou o chamado programa Minha Casa Minha vida destinado ao custeio de moradia à população de baixa renda A Lei 134672017 promoveu alterações Possibilita ao Poder Público legitimar a posse de ocupantes de imóveis públicos ou particulares sendo processada no Cartório de Registro de Imóveis LEI 134652017 Art 25 A legitimação de posse instrumento de uso exclusivo para fins de regularização fundiária constitui ato do poder público destinado a conferir título por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto da Reurb com a identificação de seus ocupantes do tempo da ocupação e da natureza da posse o qual é conversível em direito real de propriedade na forma desta Lei 1º A legitimação de posse poderá ser transferida por causa mortis ou por ato inter vivos 2º A legitimação de posse não se aplica aos imóveis urbanos situados em área de titularidade do poder público Art 26 Sem prejuízo dos direitos decorrentes do exercício da posse mansa e pacífica no tempo aquele em cujo favor for expedido título de legitimação de posse decorrido o prazo de cinco anos de seu registro terá a conversão automática dele em título de propriedade desde que atendidos os termos e as condições do art 183 da Constituição Federal independentemente de prévia provocação ou prática de ato registral 1º Nos casos não contemplados pelo art 183 da Constituição Federal o título de legitimação de posse poderá ser convertido em título de propriedade desde que satisfeitos os requisitos de usucapião estabelecidos na legislação em vigor a requerimento do interessado perante o registro de imóveis competente 2º A legitimação de posse após convertida em propriedade constitui forma originária de aquisição de direito real de modo que a unidade imobiliária com destinação urbana regularizada restará livre e desembaraçada de quaisquer ônus direitos reais gravames ou inscrições eventualmente existentes em sua matrícula de origem exceto quando disserem respeito ao próprio beneficiário f Usucapião índigena Lei 60011973 Estatuto do Índio Art 32 São de propriedade plena do índio ou da comunidade indígena conforme o caso as terras havidas por qualquer das formas de aquisição do domínio nos termos da legislação civil Art 33 O índio integrado ou não que ocupe como próprio por dez anos consecutivos trecho de terra inferior a cinqüenta hectares adquirirlheá a propriedade plena Parágrafo único O disposto neste artigo não se aplica às terras do domínio da União ocupadas por grupos tribais às áreas reservadas de que trata esta Lei nem às terras de propriedade coletiva de grupo tribal 23 Ação de usucapião Art 1241 Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida mediante usucapião a propriedade imóvel Parágrafo único A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis Sentença declaratória Usucapião como matéria de defesa 24 Usucapião extrajudicial O art 1071 do Código de Processo Civil de 2015 introduziu na Lei dos Registros Públicos Lei n 601573 o art 216A admitindo a usucapião extrajudicial processada diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que situado o imóvel usucapiendo O procedimento tem início com pedido formulado ao Registrador de Imóveis assinado por advogado seguindo os requisitos da petição inicial contendo obrigatoriamente a modalidade de usucapião requerida e base legal b origem e as características da posse a existência de edificação acessões e benfeitorias c nome e estado civil de todos os possuidores anteriores d número de matrícula ou transcrição da área e e valor atribuído ao imóvel