Direitos de Vizinhança e Uso Anormal da Propriedade

DIREITOS DE VIZINHANÇA 1 USO ANORMAL DA PROPRIEDADE O proprietário ou o possuidor não podem exercer seu direito de forma que venha a prejudicar a segurança o sossego e a saúde dos que habitam o prédio vizinho O exercício do direito de propriedade não poderá causar interferências prejudiciais aos que habitam o prédio vizinho abuso de direito Código Civil Art 1277 O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança ao sossego e à saúde dos que o habitam provocadas pela utilização de propriedade vizinha Parágrafo único Proíbemse as interferências considerando se a natureza da utilização a localização do prédio atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança 11 Regras para solucionar os conflitos de vizinhança Se o incômodo é normal tolerável não deve ser reprimido Se o dano for intolerável deve o juiz primeiramente determinar que seja reduzido a proporções normais Código Civil Art 1279 Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências poderá o vizinho exigir a sua redução ou eliminação quando estas se tornarem possíveis Se não for possível reduzir o incômodo a níveis suportáveis determinará o juiz a cessação da atividade Não se determinará a cessação da atividade se a causadora do incômodo for indústria ou qualquer atividade de interesse social Código Civil Art 1278 O direito a que se refere o artigo antecedente não prevalece quando as interferências forem justificadas por interesse público caso em que o proprietário ou o possuidor causador delas pagará ao vizinho indenização cabal 12 Das árvores limítrofes CÓDIGO CIVIL Art 1282 A árvore cujo tronco estiver na linha divisória presumese pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes Art 1283 As raízes e os ramos de árvore que ultrapassarem a estrema do prédio poderão ser cortados até o plano vertical divisório pelo proprietário do terreno invadido Art 1284 Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram se este for de propriedade particular 13 Da passagem forçada Tratase do benefício reconhecido ao titular de prédio encravado urbano ou rural Pressupõe que um imóvel esteja em situação de absoluto encravamento em outro decorrente da ausência de qualquer saída para a via pública Passagem forçada X servidão de passagem Código Civil Art 1285 O dono do prédio que não tiver acesso a via pública nascente ou porto pode mediante pagamento de indenização cabal constranger o vizinho a lhe dar passagem cujo rumo será judicialmente fixado se necessário 1o Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem 2o Se ocorrer alienação parcial do prédio de modo que uma das partes perca o acesso a via pública nascente ou porto o proprietário da outra deve tolerar a passagem 3o Aplicase o disposto no parágrafo antecedente ainda quando antes da alienação existia passagem através de imóvel vizinho não estando o proprietário deste constrangido depois a dar uma outra 14 Passagens de cabos e tubulações O objeto da passagem são cabos condutores de fiação de qualquer natureza tubulações e condutos desde que sejam todos subterrâneos Não é servidão administrativa porque o interesse é particular Não se exige o encravamento do imóvel beneficiado mas apenas que o acesso a tais utilidades não seja excessivamente oneroso por outro modo ou seja que demande do vizinho sacrifício desmedido desproporcional ao custo normal dos serviços Código Civil Art 1286 Mediante recebimento de indenização que atenda também à desvalorização da área remanescente o proprietário é obrigado a tolerar a passagem através de seu imóvel de cabos tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública em proveito de proprietários vizinhos quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa Parágrafo único O proprietário prejudicado pode exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso ao prédio onerado bem como depois seja removida à sua custa para outro local do imóvel Art 1287 Se as instalações oferecerem grave risco será facultado ao proprietário do prédio onerado exigir a realização de obras de segurança 15 Das águas O proprietário ou possuidor do prédio imediatamente ou mediatamente inferior é obrigado a receber e escoar as águas pluviais nascentes ou correntes que naturalmente escorram do superior sem que isso lhe conceda qualquer indenização direito de vizinhança gratuito Código Civil Art 1288 O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior Art 1289 Quando as águas artificialmente levadas ao prédio superior ou aí colhidas correrem dele para o inferior poderá o dono deste reclamar que se desviem ou se lhe indenize o prejuízo que sofrer Parágrafo único Da indenização será deduzido o valor do benefício obtido Art 1290 O proprietário de nascente ou do solo onde caem águas pluviais satisfeitas as necessidades de seu consumo não pode impedir ou desviar o curso natural das águas remanescentes pelos prédios inferiores Art 1291 O possuidor do imóvel superior não poderá poluir as águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imóveis inferiores as demais que poluir deverá recuperar ressarcindo os danos que estes sofrerem se não for possível a recuperação ou o desvio do curso artificial das águas Art 1292 O proprietário tem direito de construir barragens açudes ou outras obras para represamento de água em seu prédio se as águas represadas invadirem prédio alheio será o seu proprietário indenizado pelo dano sofrido deduzido o valor do benefício obtido Servidão de aqueduto Assegura ao necessitado proprietário ou possuidor o direito de canalizar e conduzir águas através de prédios alheios às suas expensas indenizandose previamente os prédios prejudicados pelo uso do terreno e também em virtude de potenciais danos que eventuais falhas no aqueduto possam causar ao imóvel vizinho Art 1293 É permitido a quem quer que seja mediante prévia indenização aos proprietários prejudicados construir canais através de prédios alheios para receber as águas a que tenha direito indispensáveis às primeiras necessidades da vida segundo o Código de águas pode ser pra fins de agricultura ou indústria e desde que não cause prejuízo considerável à agricultura e à indústria bem como para o escoamento de águas supérfluas ou acumuladas ou a drenagem de terrenos 1o Ao proprietário prejudicado em tal caso também assiste direito a ressarcimento pelos danos que de futuro lhe advenham da infiltração ou irrupção das águas bem como da deterioração das obras destinadas a canalizálas 2o O proprietário prejudicado poderá exigir que seja subterrânea a canalização que atravessa áreas edificadas pátios hortas jardins ou quintais 3o O aqueduto será construído de maneira que cause o menor prejuízo aos proprietários dos imóveis vizinhos e a expensas do seu dono a quem incumbem também as despesas de conservação 15 Limites entre prédios e direito de tapagem Todo proprietário possui o direito de tapagem que consiste na faculdade de cercar murar ou tapar seu prédio de acordo com as normas administrativas Código Civil Art 1297 O proprietário tem direito a cercar murar valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio urbano ou rural e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados repartindose proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas 1o Os intervalos muros cercas e os tapumes divisórios tais como sebes vivas cercas de arame ou de madeira valas ou banquetas presumemse até prova em contrário pertencer a ambos os proprietários confinantes sendo estes obrigados de conformidade com os costumes da localidade a concorrer em partes iguais para as despesas de sua construção e conservação 2o As sebes vivas as árvores ou plantas quaisquer que servem de marco divisório só podem ser cortadas ou arrancadas de comum acordo entre proprietários 3o A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte ou para outro fim pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles pelo proprietário que não está obrigado a concorrer para as despesas Art 1298 Sendo confusos os limites em falta de outro meio se determinarão de conformidade com a posse justa e não se achando ela provada o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios ou não sendo possível a divisão cômoda se adjudicará a um deles mediante indenização ao outro Ação demarcatória Cabe a ação de demarcação ao proprietário para obrigar o seu confinante a estremar os respectivos prédios fixandose novos limites entre eles ou aviventandose os já apagados Ação demarcatória X ação reivindicatória Código de processo civil Art 569 Cabe I ao proprietário a ação de demarcação para obrigar o seu confinante a estremar os respectivos prédios fixandose novos limites entre eles ou aviventandose os já apagados 16 Direito de construir Limitações a observância dos regulamentos administrativos b limitações convencionais oriundas de cláusulas contratuais loteamento que só poderá ter construção horizontal c direitos de vizinhança d a função social da propriedade 161 Construção de prédios abertura de janelas e varandas Código Civil Art 1299 O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos Art 1300 O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas diretamente sobre o prédio vizinho Art 1301 É defeso abrir janelas ou fazer eirado terraço ou varanda a menos de metro e meio do terreno vizinho 1o As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória bem como as perpendiculares não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros 2o As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso Prazo de ano e dia Código Civil Art 1302 O proprietário pode no lapso de ano e dia após a conclusão da obra exigir que se desfaça janela sacada terraço ou goteira sobre o seu prédio escoado o prazo não poderá por sua vez edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente nem impedir ou dificultar o escoamento das águas da goteira com prejuízo para o prédio vizinho Parágrafo único Em se tratando de vãos ou aberturas para luz seja qual for a quantidade altura e disposição o vizinho poderá a todo tempo levantar a sua edificação ou contramuro ainda que lhes vede a claridade Distancia entre prédios Art 1303 CC Na zona rural não será permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho Art 1304 CC Nas cidades vilas e povoados cuja edificação estiver adstrita a alinhamento o dono de um terreno pode nele edificar madeirando na parede divisória do prédio contíguo se ela suportar a nova construção mas terá de embolsar ao vizinho metade do valor da parede e do chão correspondentes Condomínio em parede divisória Art 1305 CC O confinante que primeiro construir pode assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce Parágrafo único Se a parede divisória pertencer a um dos vizinhos e não tiver capacidade para ser travejada pelo outro não poderá este fazerlhe alicerce ao pé sem prestar caução àquele pelo risco a que expõe a construção anterior Art 1306 CC O condômino da paredemeia pode utilizála até ao meio da espessura não pondo em risco a segurança ou a separação dos dois prédios e avisando previamente o outro condômino das obras que ali tenciona fazer não pode sem consentimento do outro fazer na paredemeia armários ou obras semelhantes correspondendo a outras da mesma natureza já feitas do lado oposto Proibições Código Civil Art 1309 São proibidas construções capazes de poluir ou inutilizar para uso ordinário a água do poço ou nascente alheia a elas preexistentes Art 1310 Não é permitido fazer escavações ou quaisquer obras que tirem ao poço ou à nascente de outrem a água indispensável às suas necessidades normais Art 1311 Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra ou que comprometa a segurança do prédio vizinho senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias Parágrafo único O proprietário do prédio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuízos que sofrer não obstante haverem sido realizadas as obras acautelatórias Penalidades Código Civil Art 1312 Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção é obrigado a demolir as construções feitas respondendo por perdas e danos Art 1313 O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio mediante prévio aviso para I dele temporariamente usar quando indispensável à reparação construção reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório II apoderarse de coisas suas inclusive animais que aí se encontrem casualmente 1oO disposto neste artigo aplicase aos casos de limpeza ou reparação de esgotos goteiras aparelhos higiênicos poços e nascentes e ao aparo de cerca viva 2o Na hipótese do inciso II uma vez entregues as coisas buscadas pelo vizinho poderá ser impedida a sua entrada no imóvel 3o Se do exercício do direito assegurado neste artigo provier dano terá o prejudicado direito a ressarcimento