o Contrato de Gaveta e Seus Efeitos Perante Terceiros

SUMÁRIO INTRODUÇÃO ............................................................. 07 1. DA TEORIA GERAL DOS CONTRATOS ................................ 09 1.1 CONCEITO .................................................................. 09 1.2 DESENVOLVIMENTO HISTÓRICO .................................. 09 1.3 PRINCÍPIOS ................................................................ 11 1.4 CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS .............................. 12 1.5 EFEITOS PERANTE TERCEIROS .................................... 14 2. DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE POR REGISTRO DO TÍTULO ......... 15 2.1 CONCEITO E CLASSIFICAÇÃO DA PROPRIEDADE .................. 15 2.2 EVOLUÇÃO HISTÓRICA ................................................. 17 3. DO CONTRATO DE GAVETA ............................................... 20 3.1 RISCOS ......................................................................... 24 3.2 ORIENTAÇÃO DOS TRIBUNAIS ..................................... 26 3.3 A HIPÓTESE DE FRAUDE À EXECUÇÃO .............................. 27 3.4 DOS EFEITOS PERANTE TERCEIROS ................................... 29 3.4.1 Perante a Instituição Financeira .................................. 29 3.4.2 Perante o Fisco ........................................................ 32 3.4.2.1 Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ....... 32 3.4.2.2 Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) ................... 34 3.4.3 Perante o Condomínio ............................................. 35 CONCLUSÃO ........................................................................ 38 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ........................................... 40 ANEXOS ............................................................................... 42 Aqueles que acreditaram que a realização deste trabalho era possível, principalmente ao meu paciente orientador pela valiosa colaboração. RESUMO Por ser tema dos mais controversos e, ao mesmo tempo, dos mais apaixonantes, necessário se faz, antes de adentrar-se ao estudo do “contrato de gaveta”, objetivo do presente trabalho, realizar-se breve incursão à teoria geral dos contratos, aos princípios que os norteiam, a classificação geral dos contratos bem como os efeitos jurídicos gerados perante terceiros. Procede-se, em seguida, à análise da aquisição da propriedade por registro do título, além de sua evolução histórica no sistema romano, francês e germânico. Abordados esses aspectos iniciais, discute-se o uso do “Contrato de Gaveta”, demonstrando a evolução do instrumento, além dos riscos gerados às partes contratantes. A explanação abriga ainda a orientação dos tribunais, os quais adotam a possibilidade de interposição de embargos de terceiro para resguardar a posse do bem imóvel pelo “gaveteiro” bem como os efeitos causados por um contrato particular de compra e venda não registrado perante terceiros, a exemplo da Instituição Financeira, do Fisco e do Condomínio. Enfim, todos esses detalhes são de suma importância para realização deste estudo, que demonstra sua relevância à medida que surgem no universo contratual novas formas de aquisição de um bem imóvel. Palavras-chave: contrato de gaveta; registro; efeitos. INTRODUÇÃO A utilização do instrumento particular na compra e venda de imóveis tornou- se comum em razão da burocracia imposta por credores (credor hipotecário, fisco), atingindo em geral as classes de baixa renda, as quais se aproveitam desse subterfúgio como uma forma de esquivar-se dos ônus decorrentes da compra de um bem imóvel. O presente trabalho visa traçar parâmetros capazes de estabelecer diretrizes a respeito do tema, apresentando o direcionamento da doutrina e jurisprudência pátria, demonstrando em situações fáticas e jurídicas o grau de incerteza gerado pela pactuação deste tipo específico de contrato. Dessa forma, necessário se faz apontar a abrangência e o limite de atuação do contrato por intermédio do binômio validade/eficácia entre as partes, e principalmente perante terceiros, correlacionando os riscos e benefícios deste. Inicia-se a explicação pela teoria geral dos contratos, demonstrando as diretrizes gerais que devem ser observadas no acordo de vontades, os princípios utilizados, e ainda a classificação dos contratos com ênfase na formalidade e na solenidade que os contratos de compra e venda de bem imóvel devem seguir. A seguir, a evolução do instituto da aquisição da propriedade imóvel bem como suas nuances não poderiam ser desconsideradas, tendo em vista que o tema do presente trabalho é reflexo do crescente desenvolvimento das formas de adquirir um bem imóvel pelas categorias menos privilegiadas da população. Ingressando-se no cerne da problematização analisar-se-á a origem do contrato particular de compra e venda de bem imóvel, os problemas decorrentes da pactuação deste e o posicionamento dos tribunais em relação à doutrina. Quanto a seus efeitos perante terceiros, faz-se necessário considerar a posição da instituição financeira como credor hipotecário, do fisco no recolhimento do ITBI e IPTU, e do condomínio no caso de morosidade do pagamento dos encargos condominiais. Basicamente, ao se analisar o objetivo do contrato firmado cumulativamente com a função social da propriedade, grande divergência surge na matéria. Uma vez que a referência legislativa em seus dispositivos legais trata como sendo o legítimo proprietário aquele que possui seu nome averbado na matricula do imóvel junto à circunscrição imobiliária¹, podem os detentores do poder jurisdicional decidir de forma contrária à lei, afrontando princípios fundamentais como a segurança jurídica? Pode o terceiro de boa-fé correr o risco de ser lesionado em decorrência deste tipo de contrato e o Direito albergar tal situação? Enfim, tais questões balizam a realização de um estudo que busque trazer a lume as divergências existentes em nosso ordenamento jurídico. ¹ Art. 1.245 CC. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. 1. DA TEORIA GERAL DOS CONTRATOS 1.1 CONCEITO A palavra contrato vem de contractus que significa unir, contrair. Etimologicamente, contrato é o acordo de vontades entre as partes, com o fim de adquirir, resguardar, transferir, modificar, conservar, ou extinguir direitos. Porém, nem toda manifestação de vontade das partes visando gerar efeitos jurídicos é um contrato, como por exemplo, o testamento. Regem-se os contratos pelas mesmas regras gerais dos negócios jurídicos, estando sujeitos à observância dos requisitos de capacidade do agente, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei. Portanto, na lição de Maria Helena Diniz, “o contrato, como negócio jurídico que é, é um fato criador de direito, ou melhor, de norma jurídica individual, pois as partes contratantes acordam que se devem conduzir de determinada maneira, uma em face da outra”². 1.2 DESENVOLVIMENTO HISTÓRICO Analisando a evolução das obrigações contratuais, percebe-se no Direito Romano primitivo que os atos jurídicos seguiam um rigoroso formalismo, devendo as formas ser obedecidas independentemente da vontade das partes. Além do termo contrato utilizava-se a convenção, aplicável a toda espécie de ato ou negócio bilateral, e o pacto, utilizado para denominar um acordo de vontades sem força cogente. Para a criação de uma obrigação, era necessário mais do que o simples ² DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro, p. 23. pacto, sendo necessária a exteriorização de certas formas à vista dos interessados. Com a possibilidade de qualquer convenção tornar-se obrigatória desde que observadas as formalidades legais, o acordo de vontades assumiu papel principal para a validade do contrato, superando as formalidades. Essa predominância da vontade persiste até a evolução das práticas medievais, que restaura a forma escrita com a influência da Igreja e dos estudos romanos na Idade Média. Com a evolução da autonomia da vontade, herança dos conceitos esboçados no Código Civil Francês e no Código Alemão, vislumbra-se no Código Civil Brasileiro de 1916 uma massificação dos contratos, relegando a segundo plano os contratos essencialmente privados e paritários. Esses contratos não chegaram a desaparecer do ordenamento, porém passaram a ocupar parcela ínfima no universo negocial. O contrato torna-se um mecanismo funcional e instrumental da sociedade em geral e das empresas, vez que a autonomia da vontade mitiga-se com o novo direito dos contratos, que exige contratos impessoais e padronizados para a sociedade imediatista e consumista. Surge, com a imediaticidade das relações contratuais, a necessidade de soluções rápidas por parte dos juristas, tornando-se essencial o interesse social nos contratos. Assevera Venosa que “nesse cenário, o Código Civil vigente insere o contrato como mais um elemento de eficácia social, trazendo a ideia básica de que o contrato deve ser cumprido não unicamente em prol do credor, mas em benefício da sociedade”3. Enfim, abre-se uma nova perspectiva no universo contratual com a menção do atual Código Civil de que a liberdade de contratar regula-se pela função social do VENOSA, Sílvio de Salvo, Direito Civil: Teoria Geral das Obrigações e Teoria Geral dos Contratos. p. 398.